房地产行业12月统计局房地产数据点评：销售小幅增长开工和投资表现强势-20190121-东方证券-10页.pdf

HeaderTable_User 847289893 1353271250 2163869204 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业证券研究报告】统计局公布 12 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 23050 万平方米、10181 亿元、20447 万平方米，同比增速分别为 0.9%、8.2%、20.5%，前值为-5.1%、9.3%、21.7%。2018 年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 17.2 亿平方米、12.0 万亿元、20.9 亿平方米，同比增速分别为 1.3%、9.5%、17.2%，前值为 7.7%、7.0%、7.0%。核心观点核心观点 12 月全国销售面积同比增长月全国销售面积同比增长 0.9%，1-12 月月全国销售面积同比增长全国销售面积同比增长 1.3%。12 月全国商品房销售面积增速较上月上升 6.0 个百分点，12 月销售均价同比增长 11.3%，持续抬升的销售均价继续拉升销售金额，12 月销售金额同比增长 12.3%，增速较上月上升 3.5 个百分点。1-12 月全国商品房累计销售面积、金额、均价同比增速分别为 1.3%/12.2%/10.7%，增速前值分别为1.4%/12.1%/10.6%。12 月全国房地产销售小幅反弹，其中西部地区反弹幅度较大。伴随去化率下降，我们判断 2019 年一季度销售面积会呈现负增长。12 月新开工和房地产月新开工和房地产投资投资表现强势表现强势，1-12 月新开工和房地产投资同比分别月新开工和房地产投资同比分别增长增长 17.2%和和 9.5%。12 月房地产新开工面积同比增长 20.5%，增速较 11月下降 1.2 个百分点，增速虽放缓但表现强势。1-12 月新开工面积累计同比增速为 17.2%，说明开发商补库存节奏稳定。12 月新开工面积/销售面积的比值为 0.89，受季节因素影响出现年内最低值。12 月房地产开发投资额同比增长 8.2%，增速较 11 月下降 1.1 个百分点，主要原因是 12 月土地成交金额增速较 11 月下降 11.0 个百分点。我我们们预测预测 2019 年房地产行业销售面积年房地产行业销售面积、房地产开发投资房地产开发投资和和新开工面积新开工面积的的增增速分别为速分别为-5%/4%/-6%。投资投资建议与投资标的建议与投资标的 近期部分一二线城市逐步出现政策边际放松迹象：杭州、宁波、福州、厦门近期部分一二线城市逐步出现政策边际放松迹象：杭州、宁波、福州、厦门提出编制“一城一策”实施方案，广州、海口进一步放宽人才落户政策。我提出编制“一城一策”实施方案，广州、海口进一步放宽人才落户政策。我们认为，因城施策是今年调控政策的主基调，重点一二线城市的销售有望在们认为，因城施策是今年调控政策的主基调，重点一二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此，需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良未来几个月内出现回升。因此，需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良好的优质龙头。具体来看，我们推荐：好的优质龙头。具体来看，我们推荐：1）运营王主线：万科 A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)；2）布局王主线：万科 A(000002，买入)、阳光城(000671，买入)、金地集团(600383，增持)。风险提示风险提示 销售大幅低于销售大幅低于预期。预期。政策调控严厉程度超预期。政策调控严厉程度超预期。融资融资环境存在不确定性环境存在不确定性。销售小幅增长，开工和投资表现强势 12 月统计局房地产数据点评 房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡(维持)国家/地区 中国/A 股 行业 房地产 报告发布日期 2019 年 01 月 21 日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲竺劲 021-63325888*6084 执业证书编号：S0860514060003 房诚琦房诚琦 021-63325888*6202 执业证书编号：S0860518070003 联系人 孙天一孙天一 021-63325888-4037 相关报告 销售跌幅进一步扩大，新开工和投资出现回升 2018-12-14 销售负增长已成定局，新开工和投资增速持续下滑 2018-11-14 销售持续回落，板块走势重归基本面 2018-10-15 -47%-31%-16%0%16%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/12房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 2 目 录 12 月销售面积止跌回升，全年销售小幅增长月销售面积止跌回升，全年销售小幅增长.4 12 月新开工和房地产投资表现强势，全年新开工和房地产投资同比高速增长月新开工和房地产投资表现强势，全年新开工和房地产投资同比高速增长 4 预测预测 2019 年销售、投资、新开工增速为年销售、投资、新开工增速为-5%、4%、-6%.5 龙头房企继续高增长，规模竞争日趋激烈龙头房企继续高增长，规模竞争日趋激烈.6 投资建议投资建议.6 风险提示风险提示.7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 3 图表目录 图 1：房地产销售面积 12 月同比增速为 0.9%.4 图 2：12 月西部楼市销售反弹明显.4 图 3：房地产新开工面积同比增速为 20.5%.4 图 4：12 月份新开工面积/销售面积的比例为 0.89.4 图 5：房地产投资 12 月同比增速为 8.2%.5 图 6：居民 12 月新增中长期贷款同比下降 1.1%.5 图 7：2018 年，TOP10 公司销售集中度达到 26.9%.6 图 8：2018 年，20-50 名房企销售增速 48.7%.6 表 1：预测 2019 年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-5%、4%、-6%.6 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 12 月月销售销售面积面积止跌回升止跌回升，全年销售小幅增长，全年销售小幅增长 2018 年全年全国商品房销售面积同比年全年全国商品房销售面积同比增长增长 1.3%，12 月月单月单月全国全国商品房商品房销售销售面积面积同比同比增长增长 0.9%。2018 年 12 月，全国实现商品房销售面积 23050 万方，同比上升 0.9%，前值为-5.1%，增速较上月上升 6.0 个百分点。12 月销售均价为 8879 元/平方米，同比增长 11.3%，前值为 14.6%，持续抬升的销售均价继续拉升销售金额，12月实现销售金额 20465 亿，同比增长12.3%，前值为 8.8%。2018 年 1-12 月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为 171654 万方/149973 亿/8737 元/平方米，同比增速分别为 1.3%/12.2%/10.7%，增速前值分别为 1.4%/12.1%/10.6%。12 月全国房地产市场销售小幅反弹，其中东部地区销售面积同比增速继续下滑，西部地区反弹幅度较大。伴随去化率下降，我们判断 2019 年一季度销售面积会呈现负增长。图 1：房地产销售面积 12 月同比增速为 0.9%图 2：12 月西部楼市销售反弹明显 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 12 月月新开工新开工和和房地产投资房地产投资表现强势表现强势，全年新开工和房地，全年新开工和房地产投资同比高速产投资同比高速增长增长 2018 年全年年全年新开工新开工面积面积同比增长同比增长 17.2%，12 月月单月单月新开工新开工面积面积同比增长同比增长 20.5%。12 月房地产新开工面积为 20447 万方，同比增长 20.5%，前值 21.7%，增速较上月下降 1.2 个百分点，增速虽放缓但表现强势。开发商补库存节奏稳定，1-12 月新开工面积累计同比增速为 17.2%，12 月新开工面积/销售面积的比值为 0.89，受季节因素影响出现年内最低值。全国商品房市场继续保持较为平稳的去库存节奏，12 月份全国商品房待售面积为 52414 万方，环比下滑 0.4%。图 3：房地产新开工面积同比增速为 20.5%图 4：12 月份新开工面积/销售面积的比例为 0.89-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07销售面积-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/12东部中部西部东北 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 2018 年全年年全年房地产投资房地产投资同比同比增长增长 9.5%，12 月月单月单月房地房地产产投资投资同比增长同比增长 8.2%。12 月房地产开发投资额为 10181 亿元，同比增长 8.2%，前值 9.3%，增速较 11 月下降 1.1 个百分点，主要原因是12 月土地成交金额增速回落，12 月份土地成交价款为 2356 亿元，同比增长 6.8%，前值 17.8%，增速较 11 月下降 11.0 个百分点。12 月份房地产行业到位资金量为 15886 亿元，同比下降 4.1%，主要原因是 12 月销售回款同比下降 6.7%。在当前的融资背景下，销售回款是开发商重要的资金来源，预计开发商后续会持续大力推盘。12 月份居民新增中长期贷款 3079 亿元，同比下降 1.1%，环比下降 29.9%。图 5：房地产投资 12 月同比增速为 8.2%图 6：居民 12 月新增中长期贷款同比下降 1.1%数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 预测预测 2019 年销售、投资、新开工增速年销售、投资、新开工增速为为-5%、4%、-6%我们我们预测预测 2019 年销售面积、房地产投资、新开工面积年销售面积、房地产投资、新开工面积的增速的增速分别为分别为-5%、4%和和-6%。近期市场环境发生变化，全国楼市去化率有所下降，因此部分房企主动放缓新开工和投资增速。我们判断 2019年楼市将小幅回调，并预测 2019 年房地产行业三大核心指标为：销售面积下降 5%、房地产开发投资增长 4%、新开工面积下降 6%。-30%20%70%120%170%2010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07新开工面积0.000.501.001.502.002.503.003.502010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/7新开工/销售-10%0%10%20%30%40%50%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07房地产投资01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000居民新增中长期贷款 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 表 1：预测 2019 年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-5%、4%、-6%核心指标核心指标 历史数据历史数据 东方预测东方预测 2016A 2017A 2018A 2019E 销售面积 22.5%7.7%1.3%-5.0%开发投资额 6.9%7.0%9.5%4.0%新开工面积 8.1%7.0%17.2%-6.0%资料来源：国家统计局，东方证券研究所 龙头房企龙头房企继续高增继续高增长长，规模竞争日趋激烈，规模竞争日趋激烈 2018 年年 1-12 月月，TOP10 房企房企销售金额同比增长销售金额同比增长 24.8%。超过 2018 年 1-12 月行业销售额增速 12.8个百分点，龙头公司表现持续超越市场。从行业集中度来看，2018 年 1-12 月，TOP10 房企的销售市占率达到了 26.9%，龙头房企融资优势和拿地优势明显。此外，10-20 名、20-50 名、50-100名房企销售金额的同比增速分别为 42.7%、48.7%和 35.7%，20-50 名房企对销售规模扩张，提高市占率水平的诉求更强，因此销售同比增速最高，我们判断后续房企争夺销售排名前 20 的竞争会更加激烈。图 7：2018 年，TOP10 公司销售集中度达到 26.9%图 8：2018 年，20-50 名房企销售增速 48.7%数据来源：国家统计局，克而瑞，东方证券研究所 数据来源：克而瑞，东方证券研究所 投资投资建议建议 近期部分一二线城市逐步出现政策边际放松迹象：杭州、宁波、福州、厦门提出编制“一城一策”实施方案，广州、海口进一步放宽人才落户政策。我们认为，因城施策是今年调控政策的主基调，重点一二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此，需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良好的优质龙头。具体来看，我们推荐：1）运营王主线：万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股。8.2%10.1%10.7%12.8%13.7%16.1%17.0%18.7%24.2%26.9%0%5%10%15%20%25%30%2009201020112012201320142015201620172018TOP1042.7%48.7%35.7%12%0%10%20%30%40%50%60%10-2020-5050-100全国销售金额同比增速 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 2）布局王主线：万科 A、阳光城，金地集团。风险提示风险提示 1、销售大幅低于预期。销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。2、政策调控严厉程度高于预期。政策调控严厉程度高于预期。目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下，若未来房价进一步攀升，不排除中央及地方进一步出台政策打压，其严厉程度可能高于预期。3、融资环境存在不确定性融资环境存在不确定性。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 信息披露信息披露 依据发布证券研究报告暂行规定以下条款：依据发布证券研究报告暂行规定以下条款：发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况向客户披露本公司持有该股票的情况如下：如下：截止本报告发布之日，东证资管仍持有保利地产(600048)股票达到相关上市公司已发行股份1%以上。提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 销售小幅增长，开工和投资表现强势 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；公司投资评级的量化标准公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率 5%15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。行业投资评级的量化标准行业投资评级的量化标准：看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料