房地产行业8月统计局数据点评：销售回暖持续投资韧性依旧-20190923-中信建投-15页.pdf

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告行业深度报告证券研究报告行业深度报告 销售回暖持续，投资韧性依旧 销售回暖持续，投资韧性依旧 8 月统计局数据点评8 月统计局数据点评土地端：单月购地面积和购地金额跌幅收窄，溢价率回落土地端：单月购地面积和购地金额跌幅收窄，溢价率回落 1-8 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 25.6%，降幅收窄 3.8pct，1-8 月土地累计成交价款同比下滑 22.1%，跌幅收窄5.6pct，但 8 月百城土地成交量和金额由正转负。展望接下来四个月，基数效应有所减弱，市场略有回暖对房企拿地补货也存在促进作用，但成交仍受制于土地供应以及融资收紧，土地市场成交走势仍存变数。开工、施工端：开工继续回落，施工单月增速去年以来首次转负开工、施工端：开工继续回落，施工单月增速去年以来首次转负 1-8月房屋新开工面积同比增长8.90%，增速较1-7月回落0.6pct；1-8 月房屋施工面积同比增长 8.8%，与上月增速持平。我们认为，今年施工面积明显增长，带动竣工恢复，8 月竣工面积同比增速由负转正，预计接下来交付规模将有所提升。投资端：更具韧性和质量投资端：更具韧性和质量 1-8 月全国房地产开发投资同比增长 10.5%，增幅较 1-7 月缩小0.1pct，8 月单月投资增速同比 10.5%，较上月上升 2pct。8 月单月投资增速较 7 月有所回升，主要因土地购置费重新上扬所致。总体而言，年内施工体量和施工强度的提升支撑了投资仍在高位。展望接下来四个月，我们认为随着融资政策收紧影响土地投资和棚改力度逐步趋弱，土地购置费增速将进一步下滑，从而对开发投资的影响将趋于弱化。全年来看，施工将继续支撑投资，投资具备韧性且更具质量。销售端：持续回暖，韧性略超预期销售端：持续回暖，韧性略超预期 1-8 月商品房销售面积同比下降 0.6%，降幅较 1-7 月收窄 0.7pct；销售金额同比增长 6.7%，增速较 1-7 月增加 0.5pct。8 月单月销售金额和面积增速同比持续回暖。展望全年的销售增速，我们认为全年销售底部已现，9 月我们跟踪的重点城市在上半年月维持两位数增长，金九已显成色，在当前市场去化率尚可的情况下，市场销售转暖趋势将得以保持，销售面积累计增速有望恢复正增长。资金端：开发资金来源增速放缓，房贷利率持续上扬资金端：开发资金来源增速放缓，房贷利率持续上扬 1-8 月房地产开发企业到位资金同比+6.6%，增速较 1-7 月-0.4pct，资金面依旧趋紧；从单月数据看，8 月资金降幅较 7 月有所收窄。房贷利率层面，全国范围内房贷利率水平目前已进入反弹阶段，利率上涨趋势的覆盖城市数量及幅度均呈现出了上升态势。维持维持 买入买入江宇辉江宇辉 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：尹欢科研究助理：尹欢科 发布日期：2019 年 09 月 23 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告-12%8%28%48%2018/9/172018/10/172018/11/172018/12/172019/1/172019/2/172019/3/172019/4/172019/5/172019/6/172019/7/172019/8/17房地产开发沪深300房地产 房地产 2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 开发投资端数据详解.1 土地端：单月购地面积和购地金额跌幅收窄，溢价率回落.1 施工端：开工继续回落，施工单月增速去年以来首次转负.2 投资端：更具韧性和质量.3 市场供需及资金端数据详解.5 销售端：持续回暖，韧性略超预期.5 资金端：开发资金来源增速放缓，房贷利率持续上扬.6 政策端解读.9 流动性层面：呵护宏观流动性，监管部门未控制房企贷款增量.9 地方层面：临港自贸区放宽限购，上海深圳房企融资调控升级.10 2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 1 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 开发投资端数据详解开发投资端数据详解 土地端：土地端：单月单月购地面积和购地金额跌幅收窄购地面积和购地金额跌幅收窄，溢价率溢价率回落回落 1-8 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 25.6%，降幅收窄 3.8pct，其中 8 月单月购置面积同比下降 6.0%，跌幅较 7 月收窄 30.9pct。1-8 月土地累计成交价款同比下滑 22.1%，跌幅收窄 5.6pct，其中 8 月土地成交价款同比上升 1.35%，增速由负转正，较 7 月回升了 28.7pct。图表图表1：土地成交价款单月同比及累计同比土地成交价款单月同比及累计同比 图表图表2：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 但从百城土地成交情况来看，8 月土地成交量和金额由正转负。能级来看，一二三线城市成交出现不同程度下跌。其中，一线城市成交土地建筑面积由上月同比上涨 76.1%转为下降 4.72%，二线城市成交建面由上月的上涨 24.9%，收窄至上涨 2.0%。百城土地供需结构方面，8 月百城土地供需比为 1.77，其中，规划土地建筑面积供应 12910.23 万平方米，同比减少 9.28%，土地成交建面 7280.44 万方，同比下降 23.49%。图表图表3：百城住宅用地成交面积及同比百城住宅用地成交面积及同比 图表图表4：百城土地成交结构百城土地成交结构 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 统计局数据单月购地量和金额改善和百城土地单月成交量和金额转差出现背离，我们认为可能的原因在于：1、100 个大中城市 7 月、8 月供地建面有所减少，分别下降-3%和-12.4%，供给减少带动成交回落；2、百城数据为招拍挂口径，而统计局数据为包括招拍挂、收并购等全部渠道购地情况，意味着百城之外的广大三四线城市以及招拍挂之外的拿地渠道增量可能出现明显改善，使得统计局口径的购地量和金额在去年同期高基数的基-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%15/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08成交价款：累积增速土地成交价款：单月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%15/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08本年购置土地面积:累计增速-40%-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000120001400016000180002000016/1217/0417/0817/1218/0418/0818/1219/0419/08成交建筑面积（万平方米）成交面积同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%16/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08一线城市二线城市三线城市2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 2 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 础上仍实现增幅改善。展望接下来四个月，基数效应有所减弱，市场略有回暖对房企拿地补货也存在促进作用，但成交仍受制于土地供应以及融资收紧，土地市场成交走势仍存变数。图表图表5：百城百城规划土地供应建筑规划土地供应建筑面积及同比面积及同比 图表图表6：百城土地供需比百城土地供需比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交楼面价来看，8 月份一、二、三线城市土地成交楼面均价环比均有所回落，分别较上月-17.29%、-13.99%、-18.18%。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率继续有所下降，环比下降 29.6%。分能级城市来看，一线城市土地溢价率延续下降态势，整体溢价率较 7 月的 5.0%降低至 8 月的 0.71%；二线城市溢价率也继续下降至 6.57%，降幅为 8.1pct，三线城市溢价率则小幅回升 2.7pct 至 16.85%。图表图表7：百城土地成交楼面均价（元百城土地成交楼面均价（元/平方米）平方米）图表图表8：百城土地成交溢价率（百城土地成交溢价率（%）资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 施工施工端：端：开工开工继续回落继续回落，施工单月增速去年以来首次转负施工单月增速去年以来首次转负 1-8 月房屋新开工面积 14.51 亿平方米，同比增长 8.90%，增速较 1-7 月回落 0.6pct，其中，住宅新开工面积 10.7 亿平方米，增长 8.90%，增速降低 0.7pct。8 月单月住宅新开工面积增速为 4.44%，较上月下降了 0.9pct。办公楼累计新开工面积同比增加 20.2%，而商业营业用房依旧同比下降，降幅为 4.5pct。1-8 月房屋施工面积达81.31 亿平方米，同比增长 8.8%，与上月增速持平，其中住宅施工面积 56.8 亿平方米，同比增长 10.1%，与上月相比略减 0.3pct。我们认为，今年施工面积明显增长，带动竣工恢复，8 月竣工面积同比增速由负转正，预计接下来交付规模将有所提升。-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,00016/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08规划土地供应建筑面积（万平方米）同比0.00.51.01.52.02.516/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08供需比02000400060008000100001200014000160001800015/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08百城土地成交楼面均价：一线城市百城土地成交楼面均价：二线城市百城土地成交楼面均价：三线城市02040608010012014016015/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08一线城市二线城市三线城市2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 3 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表9：住宅单月新开工面积（万平）住宅单月新开工面积（万平）图表图表10：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表11：单月销售面积增速和单月新开工增速单月销售面积增速和单月新开工增速（不同颜色划分）（不同颜色划分）资料来源：中信建投证券研究发展部 投资端：投资端：更具韧性和质量更具韧性和质量 1-8 月全国房地产开发投资 8.46 万亿元，同比增长 10.5%，增幅较 1-7 月缩小 0.1pct。其中，住宅投资 6.22万亿元，增长 14.9%，增速较 1-7 月回落 0.2pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.5%。8 月单月投资增速同比 10.5%，较上月上升 2pct。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-8 月投资增速分别为 8.8%、9.8%、16%以及 9.7%，其中中部、西部增幅扩大，分别上涨 0.3pct 和 0.9pct，东部、东北部增幅则分别下滑 0.4pct和 1.3pct，其中，西部地区投资增速幅度最大。8 月单月投资增速较 7 月有所回升，主要因土地购置费重又上扬所致。总体而言，年内施工体量和施工强度的提升支撑了投资仍在高位，展望接下来四个月，我们认为随着融资政策收紧影响土地投资和棚改力度逐步展望接下来四个月，我们认为随着融资政策收紧影响土地投资和棚改力度逐步趋弱，土地购置费增速将进一步下滑，从而对开发投资的影响将趋于弱化。全年来看，施工将继续支撑投资，趋弱，土地购置费增速将进一步下滑，从而对开发投资的影响将趋于弱化。全年来看，施工将继续支撑投资，投资具备韧性且更具质量。投资具备韧性且更具质量。(30)(20)(10)010203040506015/0615/1116/0416/0917/0217/0717/1218/0518/1019/0319/08办公楼商业营业用房-40-2002040608008/809/810/811/812/813/814/815/816/817/818/819/8房屋新开工面积:累计同比商品房销售面积:累计同比销售领先新开工销售领先新开工4-5月月新开工与销售基本同步新开工与销售基本同步新开新开工与工与销售销售背离背离新开新开工与工与销售销售背离背离2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 4 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表12：房地产单月投资额与累计同比房地产单月投资额与累计同比 图表图表13：房地产开发投资累计同比（房地产开发投资累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表14：施工面积累计同比施工面积累计同比 图表图表15：PSL 余额及增速余额及增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 0%2%4%6%8%10%12%14%02000400060008000100001200014000160001800016/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08房地产开发投资单月完成额(亿元)开发投资累计同比增速-20-15-10-5051015202515/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08东部地区：房地产开发投资完成额：累计同比中部地区：房地产开发投资完成额：累计同比西部地区：房地产开发投资完成额：累计同比东北部地区：房地产开发投资完成额：累计同比01234567891017/0417/0617/0817/1017/1218/0318/0518/0718/0918/1119/0219/0419/0619/08施工面积：累计同比0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-07抵押补充贷款（PSL）：期末余额同比2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 5 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 市场供需及资金端数据详解市场供需及资金端数据详解 销售端：销售端：持续回暖，持续回暖，韧性略超预期韧性略超预期 1-8 月商品房销售面积为 101849 万平方米，同比下降 0.6%，降幅较 1-7 月收窄 0.7pct；1-8 月商品房销售金额为 95373 亿元，同比增长 6.7%，增速较 1-7 月增加 0.5pct。单月来看，8 月销售面积为 13066 万平方米，同比上升 4.66%，增速较 7 月增加 3.5pct，增速创去年 8 月以来新高；8 月销售金额为 12211 亿元，同比增加 10.1%，增速较 7 月增加 0.3pct。8 月住宅销售均价 9341 元/平，同比增加 6.83%，增速较 7 月减少 3.43pct。8 月单月销售金额和面积增速同比持续回暖，但与我们跟踪的重点月单月销售金额和面积增速同比持续回暖，但与我们跟踪的重点 47 城数据成交面积走势有所背离，我们城数据成交面积走势有所背离，我们跟踪的跟踪的 47 个重点城市成交面积在个重点城市成交面积在 8 月的增速为月的增速为 1.3%，较上月下滑约，较上月下滑约 14 个百分点，个百分点，意味着意味着重点城市之外的三四重点城市之外的三四线城市销售韧性比预期的更好。展望全年的销售增速，我们认为全年销售底部已现，线城市销售韧性比预期的更好。展望全年的销售增速，我们认为全年销售底部已现，9 月我们跟踪的重点城市月我们跟踪的重点城市在上半年月维持两位数增长，金九已显成色，在当前市场去化率尚可的情况下，市场销售转暖趋势将得以保持，在上半年月维持两位数增长，金九已显成色，在当前市场去化率尚可的情况下，市场销售转暖趋势将得以保持，考虑到接下来四个月低基数效应，销售面积累计增速有望恢复正增长。考虑到接下来四个月低基数效应，销售面积累计增速有望恢复正增长。图表图表16：住宅单月销售面积（万平）住宅单月销售面积（万平）图表图表17：住宅单月销售金额（亿元）住宅单月销售金额（亿元）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表18：住宅累计销售面积及同比增速住宅累计销售面积及同比增速 图表图表19：住宅单月成交均价及同比增速住宅单月成交均价及同比增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 -5%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00017-0217-0717-1218-0518-1019-0319-08住宅累计销售面积（万平米）同比增速-5%0%5%10%15%20%02000400060008000100001200017-0217-0617-1018-0318-0718-1119-0419-08单月住宅成交均价同比增速2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 6 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表20：重点城市一手房成交同比增速重点城市一手房成交同比增速 图表图表21：重点城市一手房成交结构重点城市一手房成交结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从商品房类型来看，住宅成交量和成交金额增速有所提升之外，办公楼和商业营业用房的成交量和成交金额增速均有不同程度下滑。1-8 月住宅、办公楼、商业营业用房分别同比+0.56%，-10.79%、-13.93%，增速较1-7 月分别+0.93pct、+0.05pct、-0.82pct；销售金额分别同比+9.87%、-11.7%、-12.83%，增速较 1-7 月分别+0.67pct、+1.56pct、-1.91pct。单月来看，8 月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比+7.24%，-10.38%、-19.95%，增速较7月分别+3.83pct、+5.6pct、-1.57pct；销售金额分别同比+14.55%、+1.5%、-26.45%，增速较7月分别+0.54pct、+19.86ct、-9.51pct。区域结构层面，1-8 月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区销售面积同比-3.6%、+0.5%、+3.8%、-6.6%，增速较 1-7 月+0.6pct、+0.6pct、+1pct、+1.2pct；销售金额同比+5.3%、+7.4%、+9.9%、+2.3%，增速较 1-7 月+0.3pct、+0.7pct、+0.6pct、1.8pct。西部地区无论是成交量还是成交金额均保持正增长，东部和东北部地区成交面积延续负增长，但降幅收窄，各区域销售面积和销售金额增速均有不同程度的上升，其中东北地区上升幅度最大。图表图表22：分区域商品房销售面积累计同比（分区域商品房销售面积累计同比（%）图表图表23：分区域商品房销售金额累计同比（分区域商品房销售金额累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资金端：资金端：开发资金来源增速放缓开发资金来源增速放缓，房贷利率持续上扬房贷利率持续上扬 1-8 月房地产开发企业到位资金为 113724 亿元，同比+6.6%，增速较 1-7 月-0.4pct，资金面依旧趋紧。单月来看，8 月到位资金为 13924 亿元，同比+4.1%；单月-6.1%，与 7 月相比降幅有所收窄。8 月房地产项目开发资金来源整体延续放缓态势，销售回款端的定金及预收款单月增速有所回落，而个人按揭贷款增速有所回升；国-60%-40%-20%0%20%40%60%80%17/0417/0817/1218/0418/0818/1219/0419/08一线城市二线城市三线城市0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17/02 17/05 17/08 17/11 18/02 18/05 18/08 18/11 19/02 19/05 19/08一线城市二线城市三线城市-20-10010203040506016/0416/0816/1217/0417/0817/1218/0418/0818/1219/0419/08东部地区中部地区西部地区东北地区-100102030405060708016/0416/0816/1217/0417/0817/1218/0418/0818/1219/0419/08东部地区中部地区西部地区东北地区2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 7 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 内贷款端资金来源延续回落，自筹资金来源则出现反弹。具体而言，1-8 月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.8%、+130%、+3.1%、+8.3%、+11.8%，增速较 1-7 月分别+0.3pct、+46.4pct、+0.3pct、-1.3pct、+0.5pct。8 月单月来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+11.9%、+900%、+4.9%、-0.8%、+15.4%，增速较 7 月分别+15.3pct、-27.4pct、+49.7pct、-11.1pct、+0.5pct。从资金来源结构上看，1-8 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15.2%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 33.7%和 15.3%，合计占比 49.1%，1-8月自筹资金占比 31.7%，较上半年+0.2pct。图表图表24：国内贷款和个人按揭贷款累计同比（国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%）图表图表25：资金来源同比与投资增速比较（资金来源同比与投资增速比较（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 房贷利率层面，融 360 大数据研究院监测数据显示，2019 年 8 月，全国首套房贷款平均利率为 5.47%，相当于基准利率的 1.116 倍，环比上涨了 3BP；二套房贷款平均利率为 5.78%，环比上涨 2BP。从数据上看，全国范围内房贷利率水平目前已进入反弹阶段，利率上涨趋势的覆盖城市数量及幅度均呈现出了上升态势。从各线城市来看，8 月一线城市房贷利率基本与上月持平，仅有广州利率平均水平较上月提高 4BP；以沈阳、苏州、无锡、长沙、昆明、成都、杭州为代表的部分热门二线城市首套房贷款利率在近两月均呈持续上升趋势，其中沈阳 8 月的利率涨幅已达到 23BP；与此同时在部分城市，如无锡，部分金融机构已在 8 月将房屋首付比例提升高至四成以应对当地房地产市场过热的趋势。图表图表26：全国首套房平均贷款利率全国首套房平均贷款利率 图表图表27：全国二套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部-10-50510152025-10-5051015202517/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/06个人按揭贷款同比(左轴)国内贷款同比(右轴)024681012140246810121417/0317/0717/1118/0318/0718/1119/03投资增速同比(左轴)资金来源同比(右轴)2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 8 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表图表28：2018 年以来流动性持续宽松年以来流动性持续宽松 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 目标目标 2018 年 1 月 25 日 普惠金融 凡前一年符合条件的贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调 0.5pct；前一年符合条件的贷款余额或增量占比达到 10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调 1pct。支持金融机构发展普惠金融业务，提高金融服务的覆盖率和可得性；2018 年 4 月 25 日 定向降准 下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1pct。释放资金给银行偿还央行的中期借贷便利（MLF）以及对冲 4 月中下旬企业缴税，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构。2018 年 7 月 5 日 全面降准 下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5pct，支持市场化法治化“债转股”和小微企业融资。进一步推进市场化法治化“债转股”，加大对小微企业的支持力度。2018 年 10 月 7 日 定向降准 下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1pct。降准所释放的部分资金用于偿还 10 月 15 日到期的约 4500 亿元中期借贷便利（MLF），这部分 MLF 当日不再续做。优化商业银行和金融机构的流动性结构，通过降低中小企业的融资成本来支持实体经济发展 2018 年 12 月 19 日 定向降息 支持实体经济力度大、符合宏观审慎要求的大型商业银行、股份制商业银行和大型城市商业银行，可向中国人民银行提出申请。定向中期借贷便利资金可使用三年，操作利率比中期借贷便利（MLF）利率优惠 15 个基点，目前为 3.15%。加大对小微企业、民营企业的金融支持力度 2019 年 1 月 4 日 全面降准 下调金融机构存款准备金率 1pct。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本 2019 年 5 月 15 日 定向降准 对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于 100 亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为 8%。旨在贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，加大中小型银行对中小民营经济的支持力度，促进降低小微企业融资成本 2019 年 9 月 6 日 全面降准 全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点；此外，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1 个百分点，于 10 月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位，每次下调 0.5 个百分点。支持实体经济发展，降低社会融资实际成本；促进加大对小微、民营企业的支持力度 资料来源：央行，中信建投证券研究发展部 2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 9 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 政策端解读政策端解读 流动性层面：流动性层面：呵护宏观流动性，监管部门未控制房企贷款增量呵护宏观流动性，监管部门未控制房企贷款增量 在 7 月政治局再次释放“房住不炒”的信号后，房地产行业的融资政策正逐步趋紧，房企的融资活动也受到了一定程度的约束。8 月 16 日发改委表示部分房企发债规模较大，外债风险加大，出于对风险防范和行业平稳发展的需求，对房企海外融资做出了具体要求；9 月 4 日国务院常务会议进一步明确未来经济将坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，同时强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目；9 月 11 日银保监会表示监管部门没有控制房地产企业贷款增量，但银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则；当下监管部门正加大对表外资金违规放贷行为的监管。从政策领域来看，仍未触动限购、限贷等限制需求的领域，政策保持了定力，而房地产金融端进行了较为严格的限制，预计仍将持续一段时间。9 月 6 日，央行宣布将实施全面降准和定向降准。我们认为，此次为 2018 年以来第 3 次全面降准、第 5 次定向降准，今年以来则为第 2 次全面降准和第 2 次定向降准，流动性投放渠道转变的背景下体现出中央对于宏观流动性的呵护：第一，此次降准将释放长期资金 9000 亿元，其中全面降准释放 8000 亿元，定向降准释放 1000亿元，均有助于改善和维持整个宏观层面的流动性，预计房地产行业也将获得一定益处，稍微缓解 5 月以来融资持续收紧的环境；第二，对于银行等金融机构而言，降准相较于投放基础货币资金成本更低，也助于银行间流动性充裕而使得资金成本维持低位，资产端利率也不至于存在上涨的压力。此次降准是对国常会“及时运用普遍降准和定向降准等工具”的政策落实，“落实降低实际利率水平措施”也正在路上，改革 LPR 定价机制和降准降低资金成本已经迈出重要两步，而这对不局限于房地产行业的整个实体经济都是有益处的。图表图表29：2019 年年 8 月月以来全国性房地产政策以来全国性房地产政策 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 8 月 16 日 行业金融政策 发改委表示去年以来房地产企业境外发债规模增幅较大，部分房企境外过度发债，募集外债资金用于偿还内债等，增加了外债风险。因此发改委在 7 月初印发通知，对房地产企业发行中长期外债备案登记申请流程、募集资金用途、风险防范等方面明确了具体要求，促进房地产市场平稳健康发展。8 月 22 日 土地市场 全国人大常委会在三审土地管理法修正草案中对于成片开发建设征地情形，新增了经“省级以上政府批准”这一限定条件，还对成片开发建设征地作出了限制性规定：“为了公共利益需要，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，可以依法实施征收。”8 月 25 日 房贷利率 央行宣布自 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。此次 LPR 最突出的一个变化是报价方式：改为按照公开市场操作利率主要是中期借贷便利利率(MLF)加点形成。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。9 月 4 日 货币政策 国务院常务会指出，坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，将资金更多用于普惠金融。会议确定专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9 月 6 日 货币政策 央行决定于 9 月 16 日全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点；此外，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率 1 个百分点，于 10 月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位，每次下调 0.5 个百分点。此次降准释放长期资金约 9000 亿元，其中全面降准释放资金约 8000 亿元，定向降准释放2 2 6 1 4 4 3 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 2 3 1 6:5 5 10 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 资金约 1000 亿元。9 月 11 日 金融政策 银保监会新闻发言人肖远企在通气会上表示调整信贷结构没有完成时；监管部门没有控制房地产企业贷款增量，但银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则；当下正加大对通过表外资金违规放贷行为的监管力度。资料来源：中信建投证券研究发展部整理 地方层面：地方层面：临港自贸区放宽限购，上海深圳房企融资临港自贸区放宽限购，上海深圳房企融资严控严控 8 月份全国各地的房地产调控政策依然延续因城施策的方针，贵阳、合肥等城市逐步出台相关的土地和公积金政策支持当地的房地产市场良性发展；针对成都、深圳、上海等部分房地产热度较高的地区，当地出台了相应的公积金提取或房企融资限制政策，以遏制房地产市场过热。央行深圳中心支行在本月会议中明确提出要合理控制房地产贷款的增量增速，严格执行差别化住房信贷政策，严控其他渠道资金流向房地产；上海自贸区临港新片区在 8 月末正式出台了包含放宽了人才落户标准和限购政策的政策意见以支持该地区的经济社会发展的同时，还在全市范围内向辖内各信托公司下发通知，要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展房地产资产证券化业务。整体来看当前房地产调控基本符合政策预期。图表图表30：2019 年年 8 月以来月以来重点重点城市政策城市政策 城市城市 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 上海 8 月 6 日 放宽限购 上海自由贸易试验区临港新片区放宽房产限购政策：对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房资格由 5 年社保要求转为 3 年；人才“居转户”年限从原来的 7 年缩短到 5 年，核心人才进一步缩短到 3 年。深圳 8 月 15 日 房地产贷款 中国人民银行深圳市中心支行在下半年货币信贷与金融市场工作会议提出要合理控制房地产贷款的增量增速，严格执行差别化住房信贷政策，继续严控其他渠道资金（理财、表外资金等）流向房地产。合肥 8 月 28 日 土地市场 合肥将建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价；该政策还调整了商品住宅用地的拍卖方式，将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”，以最高限价为商品住宅用地成交价，以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。上海 8 月 30 日 放宽限购 上海出台关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见，内容包括加大对人才的住房保障力度，定向微调新片区住房限购政策，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套；缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保障金的年限，将购房之日前连续缴纳满 5 年及以上，调整为连续缴纳满 3 年及以上；实施限价商品房政策；建设“先租后售”公租房，10 年后可作为商品住房按套上市转让。成都 9 月 1 日 公积金提取限制 成都市行政区域内租房提取住房公积金执行新政策，首次在提取额度中增加月额度限制：职工未提供