房地产行业“上海房地产市场”系列之一：上海各区置业浅析-20190805-民生证券-95页.pdf

民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 研究报告研究报告/点评报告点评报告（推荐）（推荐）“上海房地产市场”系列之一“上海房地产市场”系列之一 上海各区置业浅析上海各区置业浅析 2019年8月5日 风险提示：房地产调控政策持续收紧 分 析 师：杨柳 执业证号：S0100517050002 研究助理：由子沛 执业证号：S0100118010012 研究助理：侯希得 执业证号：S0100118080033 联系方式：由子沛联系方式：由子沛18801768690，侯希得，侯希得13816905064 2 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 前言前言 在上海购房是件非常复杂的事情，事实上，许多人只熟悉自己日常的生活圈，即使是房地产专业从业人员，也鲜有能够全面接触上海各区域板块的，而其中，最为模糊和复杂的环节就是如何选择地段，在上海买房，甚至一街之隔都可能天壤地别。想在上海购入心仪的房产，需要系统地了解上海，而我们认为上海购房应先从城市规划的角度聚焦区域板块，再关注具体楼盘，这样能更好地从面到点理清选房思路。上海未来的规划是怎么样的？各区板块都有哪些优缺点？哪些板块更有升值和发展潜力？本系列专题将依托“上海2035规划”，从一个上海土著的视角出发，透视上海各区域板块的投资价值，远离套路，还原真实的上海楼市，帮您打通在上海购房置业的通任督二脉。购房提示购房提示：中介的话只能信一半 3 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 目录目录 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划（1）了解“上海2035规划”（2）“上海2035”对买房有什么帮助？（3）哪些区域属于CAZ？（4）城市层级的主要职能（5）副中心的重要作用 二、上海各区初评二、上海各区初评（1）各区繁荣度排名（2）中心城区+浦东初评（3）各区点评巡礼（4）郊区综合点评 附：哪些板块更有升值和发展潜力？三、三、2019年上海热门新盘汇总年上海热门新盘汇总 4 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 5 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 2018年1月4日，国务院正式批复上海市城市总体规划(2017-2035年)（简称：“上海2035”），该规划对标纽约、伦敦等国际都市，提出将上海打造成具有国际影响力的大都市，为上海未来的发展描绘了美好的蓝图。此外，根据规划，至2035年，上海的常住人口将控制在2500万左右，而2018年上海常住人口已达2423.78万，绝对人口增长空间有限，未来将以结构变化为主。注注：大家会发现某些新盘叫XX2040，其实这是当初一些开发商以为会提出2040规划，提前注册2040商标，蹭个热度并提高知名度；结果中央批复的规划是到2035年的，由于项目已备案，无法更名，所以目前有点尴尬（此外，在上海，开发商对概念热点的“鞭尸期”长达10年以上，如迪士尼）。1、了解“上海、了解“上海2035规划”规划”6 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 在上海买房是个非常宽泛的概念，所以我们引入“上海2035”作为分析各区域板块的依据，帮助我们更好地剖析各区。一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 2、“上海、“上海2035”对买房有什么帮助？对买房有什么帮助？注注：CAZ区域作为上海的“面子”，既继承了中央商务区（CBD）的商业商务等主要功能，又适应了城市发展所需要的功能多样性，从空间布局和功能上将金融、创意产业、工作生活、文化以及旅游等融合发展，提升空间环境品质。从长期来看，CAZ极具投资价值，属于可长期配置的核心资产核心资产。最重要的是“上海“上海2035”明确了各区的发”明确了各区的发展策略：展策略：中央活动区（CAZ）概念首次提出（重点重点），而CAZ未来是上海最具标志性的区域；该规划还将上海地域分为CAZ（城市（城市主中心），城市副中心，地区中心和主中心），城市副中心，地区中心和社区中心这四个层级。社区中心这四个层级。7 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 右图虚 线 内虚 线 内 区域，即中央活动区（CAZ），其代表上海最核心的位置。包括：陆家嘴，世纪大道，人民广场，外滩，豫园，南京西路，新天地，徐家汇，徐汇滨江，前滩，后滩，世博，杨浦滨江，北外滩，四川北路，苏河湾，中山公园，虹桥开发区等重点核心区域。一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 3、哪些区域属于、哪些区域属于CAZ？注注：片区以板块名为主。8 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 4、城市层级的主要职能、城市层级的主要职能 CAZCAZ 副中心副中心 地区中心地区中心 社区中心社区中心 CAZ（中央活动区）（中央活动区）城市副中心城市副中心地区中心地区中心社区中心社区中心 从职能上看，副中心副中心同样具有举足轻重的地位。上个阶段的规划中，上海有4个副中心包括徐家汇、五角场、真如、花木。想必看到这几个名字后，副中心是什么样的等级大家应该心中有数。在人口高密度地区及服务盲区增加地区中心地区中心，包括大宁、控江路、金科、御桥、漕河泾、真北等。注注：虽说上海大多数区域不属于CAZ，但并不意味着这些区域没有价值，恰恰相反，过去几年CAZ以外的区域升值较快，投资价值也不能仅凭CAZ一概而论。9 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 5、副中心、副中心不能忽视的区域核心不能忽视的区域核心 上海历来坚持点状式为主的发展模式，所以每个副中心既是所在次区域的公共活动中心，又承担了的特定职能，也是次区域的综合交通枢纽，地位极高。“上海2035规划”将在原先徐家汇、五角场、真如和花木4个副中心的基础上，新增金桥、张江、川沙、虹桥、川沙、吴淞。注注：图中即副中心，为各地区中心，其中南汇、奉贤、青浦、金山、嘉定等属于郊区中心。10 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 6、副中心需分级而论、副中心需分级而论“上海“上海2035规划”中，主城（城市）副中心可分为规划”中，主城（城市）副中心可分为4级：级：第二等：花木、张江、金桥：第二等：花木、张江、金桥：主城区主城区内部的城市副中心。内部的城市副中心。与五角场、真如的“主城副中心”概念不同，只是“城市副中心”在主城区内部，所以排在第二等级，且产业与生活发展平衡。从规划等级来看，花木降级，而张江、金桥升级。最高级：五角场最高级：五角场、真如：真如：主城副中心主城副中心。最高级的副中心实质等同于最高级的副中心实质等同于CAZ，原先的4个副中心的规划中，徐家汇已完全成熟，且地缘上与市中心相连，所以直接并入了CAZ。五角场规划起点高，目前较为成熟。而真如规划起点也很高，但过去多年发展较慢（未来不确定性较高，人口结构和高压线是个大问题），且与市中心不连接；不过仍属于2035规划的主城区中较为中心的地带，交通较为方便。注注：2035规划中，上海有9个副中心，抬头有所区别，包括2个主城副中心和7个城市副中心，“主城”“城市”。11 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、上海未来的发展规划一、上海未来的发展规划 6、副中心需分级而论、副中心需分级而论-续续 第三等：虹桥（大虹桥）、川沙、宝山（第三等：虹桥（大虹桥）、川沙、宝山（吴淞）、闵行（莘庄）：吴淞）、闵行（莘庄）：主城区边缘的新主城区边缘的新增城市副中心（地区中心）增城市副中心（地区中心）。这些地区虽然是副中心抬头，但未来的产业发展力度明显高于生活配套，属于“产业型”的城市副中心。注注：张江、金桥、川沙三个副中心还有大片预留土地，未来各自的发展空间较大，但张江与金桥是产业与生活平衡度较高，川沙以产业为主，生活为辅，等级不如张江与金桥。第四等：嘉定新城、青浦新城、松江第四等：嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤南桥、南汇临港：新城、奉贤南桥、南汇临港：郊区的郊区的城市副中心城市副中心 其实就是原来的各个新城，换了个好听的名字。“上海“上海2035规划”中，主城副中心可分为规划”中，主城副中心可分为4级：级：12 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 13 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 上海合计共有上海合计共有16个区一个县，划分如下：个区一个县，划分如下：中心城区中心城区7个包括：个包括：黄浦区（原黄浦区加原南市区加原卢湾区），静安区（原静安区加原闸北区），徐汇区，长宁区，杨浦区，虹口区，普陀区 半中心区半郊区半中心区半郊区1个：个：浦东新区 郊区郊区8个包括：个包括：宝山区，闵行区，松江区，嘉定区、青浦区，奉贤区，崇明区、金山区 注注：上海的城市正不断向多极化方向发展。以前南市区是上海最差的地方之一，和黄浦区合并之后凤凰涅槃。而曾经被誉为上海最穷的赤膊区闸北区，也已经和上海的掌上明珠静安区合并，上海正不断通过强弱区的合并或者强强联合方式（黄浦区和卢湾区的合并）将上海中心城区联为一个有机的整体，为可持续发展提供自发源动力，持续消除弱势地区，抬升整体区域价值。14 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 1、繁荣度排名（、繁荣度排名（排名分先后！排名分先后！）注注：本文将多次采用分等模式，为方便标识，按红棕蓝灰，等级依次排序。1、为什么没有浦东？南汇并入浦东后，浦东面积过大，而南汇属于郊区里排名靠后的区域，经济落后，治安较差，故浦东整体排名意义不大（市区第四级），但内环内的浦东绝对属于第二级以上。2、此外，没有闸北的静安，应该妥妥地排第一名（上海的掌上明珠-老静安），闸北排 上海市区分为三个等级：上海市区分为三个等级：第一级：黄浦、长宁第一级：黄浦、长宁 第二级：徐汇、静安（包括闸北）第二级：徐汇、静安（包括闸北）第三级：虹口区、杨浦区、普陀区第三级：虹口区、杨浦区、普陀区 上海郊区共分为三个等级：上海郊区共分为三个等级：第一级：宝山区、闵行区第一级：宝山区、闵行区 第二级：松江区、嘉定区、青浦区第二级：松江区、嘉定区、青浦区 第三级：奉贤区、崇明区、金山区第三级：奉贤区、崇明区、金山区 15 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 2、浦西中心七区、浦西中心七区+浦东初评浦东初评（1）黄浦黄浦：南京东路、人民广场、外滩、新天地、淮海中路，上海最繁华的中心都在黄浦。（2）长宁长宁：综合实力排名靠前，涉外领馆及外籍人士较多，国际化程度最高。（3）徐汇徐汇：商业发达，学校资源优越，原法租界高级住宅区，但合并后面积过大，部分区域成为拖累。（4）静安静安：典雅雍容，人文与现代共存，海派文化的精髓；但闸北并入静安后，老静安的高贵血统似乎不那么纯正了。注注：颜色区分等级：红棕蓝灰，紫（特殊）（5）杨浦杨浦：目前，上海中心城区中发展最快的区，历史遗留问题较多，档次不高，未来发展潜力较大。（6）虹口虹口：老上海风情与如今的大上海时尚，即使因为各种因素而发展缓慢，但依旧是整个北上海最好的区之一。（7）普陀普陀：老上海最著名的重工业中心之一，生活气息浓郁，居住性价比高，目前正快速追赶其他区。（8）浦东新区浦东新区（半中心半郊区）：上海核心的金融中心，发展动力十足，但缺乏生活气息，无法改变，更适宜工作。16 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 3、各区点评巡礼、各区点评巡礼 各区巡礼中，我们会将各区内的板块独立出来，以便更精确地分析各板块的优劣势。同时，结合城区的地图，更直观地厘清各区域的等级。最后，我们会为各区及板块综合打分，为您置业带来一定的参考。注注：各区评分较为主观，如有不符，欢迎各位领导指正。17 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼1：黄浦区：黄浦区 黄浦区是上海市政府驻地，也是经济、文化、轨交的中心，由原先黄浦、卢湾和南市合并而成。根据2035战略指引图，黄浦是唯一全境被CAZ覆盖的区（右图右图，红色横线区域即红色横线区域即CAZ）。注注：下文中，符号标注的板块，可重点关注 18 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼1：黄浦区：黄浦区 板块置业点评：1、人民广场、人民广场：以南京路后的石库门为主（拆迁）2、外滩、外滩：旅游景区 3、小南门、小南门-黄浦滨江（）黄浦滨江（）：未来重点打造的董家渡金融城区域值得重点关注。4、老城厢、老城厢：旅游景点（周边大量拆迁），可适度关注 5、淮海路商圈、淮海路商圈-复兴公园以北（）复兴公园以北（）：高端、有底蕴，上海繁华度第一的商业街，重点关注。6、新天地（）、新天地（）：中西融合的重要景点，承载上海的文化产业，伴随着周边老房子的逐步拆迁，未来发展空间仍大，重点关注。7、打浦桥：、打浦桥：四通八达，生活舒适度高。8、世博滨江、世博滨江：沿江风景长廊，部分楼盘值得关注 人民人民广场广场 外滩外滩 老城厢老城厢 淮海路淮海路 新天地新天地 小南门小南门 世博滨江世博滨江 打浦桥打浦桥 19 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？黄浦区板块评分黄浦区板块评分 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 黄浦区 92 93 95 92 85 板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 人民广场人民广场 9.1万 外滩外滩 8万 小南门小南门-黄黄浦滨江浦滨江 11.7万 豫园豫园 9.3万 淮海路淮海路 10.6万 新天地新天地 10.8万 打浦桥打浦桥 8.2万 世博滨江世博滨江 9.9万 20 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼2：长宁区：长宁区 长宁区在上海中心城区的西部，横跨内、中、外环，呈扁长型，由于虹桥机场的原因，长宁长期以来就是各国来华的首站，也是中国最“洋气”且品味最高的地方，整体文化层次较高。除了机场、凌空和仙霞片区，长宁有将近一半区域属于CAZ（右图右图，红色横线区域即红色横线区域即CAZ），优于徐汇，未来有望大幅受益于大虹桥概念。21 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼2：长宁区：长宁区 板块置业点评：1、新华路、新华路/番禺路（番禺路（CAZ，），）：上海的权贵区域，文化气息极浓，高档涉外，隐居着许多豪门世家，非富即贵，是长宁最昂贵的区域（推荐别墅）。2、中山公园（、中山公园（CAZ，），）：坐拥龙之梦和来福士两大大型商业综合体，交通和生活便利，紧邻内环和静安，是上海西部发展最好的商圈。3、天山商圈（、天山商圈（CAZ，），）：有“小徐家汇”之称，属于内中环间的中档商圈，生活和交通便利，且紧邻中山公园商圈。4、仙霞路、仙霞路：上海最有名的日料一条街，配套一般，整体发展空间有限，已定型。新华路新华路 中山中山公园公园 天山商圈天山商圈 仙霞路仙霞路 古北古北 西郊西郊 临空临空 22 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼2：长宁区：长宁区 板块置业点评：5、古北（、古北（CAZ）：“古北”无人不知，上海首个涉外住区，号称“小联合国”，高贵的象征，黄金城道周边真的是高端大气上档次；但当前外籍人士正逐年减少，而全国各地的土豪增多，虽然依旧是上海最高端的国际住区，但购房性价比有所降低。（古北花木联洋）6、西郊（国宾馆片区）、西郊（国宾馆片区）：基本以大别墅为主，密度非常低，非富即贵的区域，虽至外环，但该区域地位非常高，是真正的土豪区。7、大虹桥、大虹桥-临空商务区（）临空商务区（）：依托大虹桥的发展，未来空间巨大，二号线北新泾至淞虹路之间值得重点关注，沿地铁线可重点关注。新华路新华路 临空临空 西郊西郊 仙霞路仙霞路 天山商圈天山商圈 中山中山公园公园 古北古北 23 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 长宁区板块评分长宁区板块评分 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 长宁区 88 92 83 82 88 板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 新华路新华路/番禺路番禺路 8.5万 中山公园中山公园 8万 天山商圈天山商圈 7.6万 仙霞路仙霞路 6.8万 古北古北 8.6万 西郊西郊 6.4万 大虹桥大虹桥-临空临空 6.1万 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？24 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼3：徐汇区：徐汇区 徐汇在上海中心城区的南端，许多人对徐汇区的印象就是徐家汇，但其实市区内徐汇的面积是仅次于浦东，整体发展非常不均衡，徐汇北部的CAZ区域高度发达（原租借），而其他区域（徐汇的内环以外）让人怀疑这里到底是不是徐汇。不过徐汇最得意的还是它的教育（上中、南洋等）和医疗资源（中山医院等）。2035规划中，徐家汇的升级和徐汇滨江带的打造是政府重点的发展目标。25 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼3：徐汇区：徐汇区 板块置业点评：1、淮海西路淮海西路（CAZ,）：老租界区，商业非常繁华，坐拥与IFC同级的IAPM，交通便利，人口素质高，教育及医疗资源丰富，值得重点关注。2、徐家汇徐家汇（CAZ，）：上海最成功的副中心，商业繁华，生活便利，预留地块较多，未来将继续升级，值得重点关注。3、徐汇滨江徐汇滨江（CAZ,）：上海政府重点打造的沿江文化长廊，产业道路明确，发展非常成功，房价小有透支，但值得重点关注。4、龙华龙华（）：位于徐家汇和徐汇滨江之间，位置较好，交通便利，发展预留地块。淮海西路淮海西路 徐家汇徐家汇 徐汇滨江徐汇滨江 龙华龙华 上海南站上海南站 漕河泾漕河泾 田林田林 植物园及植物园及华泾华泾 26 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼3：徐汇区：徐汇区 板块置业点评：5、上海南站、上海南站：人员繁杂，档次较低，道路交通不畅，不推荐。6、漕河泾、漕河泾：与张江同级的科技产业园，科研人才会就近置业，未来将引入更多科研企业，可给予关注（参考张江）。7、田林、田林：早期拆迁户居多，生活气息浓郁，整体发展受限。8、植物园、植物园/华泾华泾：发展比较落后，不像徐汇。淮海西路淮海西路 徐家汇徐家汇 徐汇滨江徐汇滨江 龙华龙华 上海南站上海南站 漕河泾漕河泾 田林田林 植物园植物园/华泾华泾 27 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 徐汇区板块评分徐汇区板块评分 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 徐汇区 86 83 97 95 82 板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 淮海西路淮海西路 10.3万 徐家汇徐家汇 8.8万 徐汇滨江徐汇滨江 10.7万 龙华龙华 8.2万 上海南站上海南站 6.3万 漕河泾漕河泾 7.1万 田林田林 7.2万 植物园及华泾植物园及华泾 6.1万 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？28 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼4：静安区：静安区 静安区位于上海市区的最中心，人文底蕴深厚，商业发达，是公认的黄金地段，也是最符合上海海派气质的区域。但并入闸北后，静安的整体形象直线下滑（老上海时期，闸北区苏北难民居多处于社会最底层，素质较差，发展非常落后，处于上海区域鄙视链的最末端）。目前，老静安已基本开发完毕，而闸北地块的发展空间较多，2035规划中，大宁板块及苏州河沿岸均为政府的重点规划项目。29 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼4：静安区：静安区 板块置业点评：1、愚园路愚园路（CAZ，）：早期商人的私家花园宅邸，曾经名流汇集之地，历史文化气息浓郁，环境优美，生活便利，尤其是别墅，值得重点关注。2、南京西路南京西路（CAZ，）：不论历史背景、资源密度还是商业繁华度都是上海顶级，生活交通便利，上海最值得居住的区域，没有之一。3、曹家渡曹家渡（CAZ）：素有“沪西小上海”之称，位于静安普陀长宁三区交界，受静安寺商圈辐射，生活非常便利。4、江宁路江宁路（CAZ）：生活出行便利，配套完善，新盘不多。愚园路愚园路 南京西路南京西路 曹家渡曹家渡 江宁路江宁路 火车站火车站 苏河湾苏河湾 大宁大宁 彭浦新村彭浦新村 30 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼4：静安区：静安区 板块置业点评：5、上海火车站上海火车站（CAZ）：上海治安最差的地方，闲杂人员过多。6、苏河湾板块苏河湾板块（CAZ，）：苏州河沿岸的静安段是2035政府重点打造的区域，规划较好，目前正在逐步动迁及建设，未来值得重点关注。7、大宁板块大宁板块（）：上海炒作热度最高的板块，规划周全，未来将新增2条轨道交通，新开久光百货，生活及交通便利，而当前房价略有透支（某某府拉高周边房价），但仍可重点关注（推荐8万以下的房源）。8、彭浦新村：彭浦新村：脏乱差的代表区域，不值得关注。愚园路愚园路 南京西路南京西路 曹家渡曹家渡 江宁路江宁路 火车站火车站 苏河湾苏河湾 大宁大宁 彭浦新村彭浦新村 31 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 静安区板块评分静安区板块评分 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 老静安 95 98 85 90 70 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 愚园路愚园路 9.3万 南京西路南京西路 9.5万 曹家渡曹家渡 8.8万 江宁路江宁路 9.3万 上海火车站上海火车站 6.9万 苏河湾苏河湾 6.3万 大宁大宁 7.1万 彭浦新村彭浦新村 7.2万 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 闸北 65 60 75 70 85 哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？32 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼5：杨浦区：杨浦区 上海中心北三区之一，西临虹口，北靠宝山，江对岸即浦东。CAZ面积较小，以黄兴路为轴，南北向发展，未来将新增18、20、24号地铁线，轨道交通有望大幅升级，公园多，教育资源非常丰富（包括小初高大），坐拥复旦、同济、财大等一线高校。从历史上看，杨浦居住的下岗工人较多（纺织、钢铁为主），人员结构不如其他区，发展在北区中相对较落后。33 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼5：杨浦区：杨浦区 板块置业点评：1、杨浦滨江杨浦滨江（东外滩东外滩）（CAZ，）：政府重点规划的沿江区域，八埭头商圈正大力建设，周边持续升级动迁，交通便利，可重点关注。2、控江路板块控江路板块（）：集带状商业街与轨道交通站点块状商业区于一体的区域商业中心，生活便利，交通方便，未来控江路商业街还将继续升级，可重点关注。3、鞍山鞍山：紧邻虹口，生活气息较浓，交通方便，大型生活区。4、杨浦公园杨浦公园/周家嘴周家嘴：当前发展十分落后，人员层次较低，不建议关注。杨浦滨江杨浦滨江 控江路控江路 鞍山鞍山 杨浦公园杨浦公园及周家嘴及周家嘴 五角场五角场 新江湾城新江湾城 中原中原 34 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼5：杨浦区：杨浦区 板块置业点评：5、五角场五角场（主城副中心主城副中心，）：上海最成功的副中心之一，杨浦区的核心，周边辐射范围极大，商业发达，交通便利，可重点关注。6、新江湾城新江湾城：国际住区，环境优美，定位高档，适合高端人士居住，交通不便。7、中原中原：该区域较为落后，不建议关注。杨浦滨江杨浦滨江 控江路控江路 鞍山鞍山 杨浦公园杨浦公园及周家嘴及周家嘴 五角场五角场 新江湾城新江湾城 中原中原 35 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 杨浦区板块评分杨浦区板块评分 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 杨浦区 75 70 90 85 75 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 杨浦滨江杨浦滨江 10.3万 控江路控江路 6.5万 鞍山鞍山 7.0万 杨浦公园杨浦公园/周家嘴周家嘴 6.4万 五角场五角场 6.4万 新江湾新江湾 7.5万 中源中源 5.5万 哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？36 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼6：虹口区：虹口区 上海中心北三区之一，虹口区西临静安（闸北），东与杨浦，北靠宝山，同时也是上海人口密度最大的区（需注意的是，虹口的楼盘普遍容积率较高），发展平衡度低，以曲阳为界，南强北弱，历史人文气息浓重，医疗及教育资源丰富，过去10年由于政府及拆迁的原因，发展进度十分缓慢，近期随着拆迁的顺利进行，发展有所提速。37 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 板块置业点评：1、北外滩北外滩（CAZ，）：作为沿江地带，位置很好，未来随着大量人口的动迁，发展空间较大，新盘可期。而当前可选楼盘较少，品质较差，溢价较高，欠缺一些生活气息。2、四川北路四川北路（CAZ）：上海第三大商业街之一（淮海路、南京路、四川北路），由于过去10年虹口发展较慢，现在已远落后于其他两条路，近期虹口发展提速，可给予关注。3、临平路临平路（）：宜居，生活配套成熟，交通便利。（如果你关心虹口楼盘一定绕不过瑞瑞虹新城虹新城，它是虹口房价的风向标，需重点关注。）巡礼巡礼6：虹口区：虹口区 新江湾城新江湾城 大柏树大柏树/曲阳曲阳 四四川川北北路路 北外滩北外滩 临平路临平路 鲁迅公园鲁迅公园 38 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 板块置业点评：4、鲁迅公园鲁迅公园/虹口足球场虹口足球场：交通便利，生活气息浓郁，可适当关注。5、曲阳曲阳/大柏树大柏树：紧邻杨浦，人口密度较高，适合居住。6、凉城凉城：比较落后的多区交界，虹口最不发达的区域，不建议关注。巡礼巡礼6：虹口区：虹口区 凉城凉城 大柏树大柏树/曲阳曲阳 四四川川北北路路 北外滩北外滩 临平路临平路 鲁迅公园鲁迅公园 39 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 虹口区板块评分虹口区板块评分 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 虹口区 82 82 85 80 78 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 四川北路四川北路 7.2万 北外滩北外滩 8.0万 临平路（瑞虹临平路（瑞虹新城）新城）8.0万 鲁迅公园鲁迅公园/虹口虹口足球场足球场 6.6万 曲阳曲阳/大柏树大柏树 6.5万 凉城凉城 6.1万 哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？40 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼7：普陀区：普陀区 上海中心北三区之一，最靠西，东与闸北，南邻静安和长宁，是唯一没有CAZ覆盖的区，也是老上海最著名的重工业中心之一，人员结构以工人阶级为主，发展与其他中心城区相比有一定的差距，生活便利成本较低，教育及医疗资源不如虹口和杨浦，学校一般，但配套和地铁的完善程度远胜郊区。普陀一直以来发展速度较慢，一方面是因为人口密度较高，动迁难度大，一方面也是因为长期饱受负面硬件的影响（高压线横跨普陀真如副中心，严重影响发展），虽然普陀有这样的那样毛病，但整体购房性价比较高，尤其是内环内的普陀地界。41 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 板块置业点评：1、曹杨路曹杨路、武宁路：武宁路：人口密度非常高，多为市区拆迁户，生活气息浓郁，环境一般，内环内部分区域性价比较高。2、桃浦：桃浦：一直以来受化工污染影响，发展受限，不宜居住。3、长寿路商圈长寿路商圈（）：商业发达，生活气息浓郁，交通方便，距静安繁华商圈不远，房价与其他内环内区域相比处于洼地，未来有望继续升级，值得重点关注。4、长风公园长风公园（）：以中央生态居住、办公、商业为一体的中高端商务区，产业导入已日趋成熟，商业发达，交通便利，是普通重点打造的核心商务区，值得重点关注。巡礼巡礼7：普陀区：普陀区 曹阳曹阳/武宁武宁 长寿路长寿路 桃浦桃浦 长风长风 真北真北 真如真如 42 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 板块置业点评：5、真北真北（）：坐拥金沙江路与中环相交的四角大商圈，商业成熟，配套完善，生活成本较低，交通便利，购房性价比较高，值得重点关注。6、真如真如（主城副中心主城副中心）：在上海“一城四副”整体规划中被寄予厚望，也是最令人失望的主城副中心。先不论徐家汇和五角场的高起点，就连当初一片农田的浦东花木也建设的有模有样了，可是真如一个浦西聚集众多人口的地方，居然还没发展起来。目前，随着人口的动迁，和某知名楼盘的开售，似乎预示着真如即将步入正轨。但横跨整个普陀的高压线怎么解决？房价有所透支大家接受么？建议谨慎关注。巡礼巡礼7：普陀区：普陀区 曹阳曹阳/武宁武宁 长寿路长寿路 桃浦桃浦 长风长风 真北真北 真如真如 43 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 普陀区板块评分普陀区板块评分 区域区域 综合评分综合评分 地段地段 教育教育 医疗医疗 潜力潜力 普陀区 72 68 73 75 75 注注：部分区域老破小房源较多，造成整体均价略低，次新盘均价高于整体均价约10-15%左右。板块板块 推荐指数推荐指数 均价（万均价（万/平米）平米）地段评级地段评级 交通交通 升值潜力升值潜力 生活配套生活配套 曹杨路、武宁路曹杨路、武宁路 7.0万 桃浦桃浦 4.6万 长寿路商圈长寿路商圈 7.0万 长风公园长风公园 7.6万 真北真北 6.3万 真如真如 6.8万 哪些板块更有升值和发展潜力哪些板块更有升值和发展潜力？44 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼8：浦东新区：浦东新区 浦东因处黄浦江之东而得名，上海最大的行政区，改革开放以来发生了翻天覆地的变化，陆家嘴已然成为中国的金融名片，发展成果斐然。浦东的发达程度不输浦西，但很显然浦东缺乏上海的味道，同时医疗及教育资源较浦西有一定的差距。45 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 巡礼巡礼8：浦东新区：浦东新区 浦东新区由于面积过大（约1/3的上海）很难一概而论，所以我们将浦东按照2035规划分为5大片区，主要分析主城区。1、主城区：主城区：包括大陆家嘴、源深、花木-世纪公园、金桥-森兰、塘桥、世博-前滩-后滩、三林、御桥-康桥、张江、川沙。2、唐镇唐镇、曹路曹路、合庆城镇圈：合庆城镇圈：紧邻浦东主城区，交通便利，房价略有虚高。3、浦江镇浦江镇、周浦周浦、航头城镇圈：航头城镇圈：住区人口较多，商业及配套尚未成熟。4、惠南惠南、祝桥城镇圈祝桥城镇圈：交通枢纽，配套较差，不建议关注。5、南汇新城城镇圈南汇新城城镇圈：经济战略发展区，短期房价虚高。注注：主城区即市区。主城区主城区 唐镇、曹路、唐镇、曹路、合庆合庆 浦江镇、周浦浦江镇、周浦、航头城、航头城 惠南、祝桥惠南、祝桥 南汇新城南汇新城 46 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、上海各区初评二、上海各区初评 板块置业点评：1、陆家嘴陆家嘴（CAZ，）：1）核心办公区，商务楼过于密集，居住配套完善度较低；2）北滨江沿河正重点打造文化长廊，业态混合合理，同时新增轨交，新开楼盘众多，定位极高，未来可重点关注；3）八佰伴区域交通便利，生活成本较低。4）世纪大道，交通方便，商务发达，可选次新盘较少。2、源深源深-洋泾洋泾（）：距陆家嘴较近，环境舒适，生活便利，未来也将受北滨江发展的辐射，当前房价略高，但也值得重点关注。3、花木花木-世纪公园世纪公园（城市副中心城市副中心，）：城市副中心之一，受陆家嘴辐射的中高端住宅区，配套齐全，商业发达，但未来发展空间有限，居住环境较好。巡礼巡礼8：浦东