房地产行业：销售亮眼韧性依旧投资增速维持稳定-20191020-广发证券-17页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1717 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 销售销售亮眼韧性依旧，投资增速维持稳定亮眼韧性依旧，投资增速维持稳定 核心观点：核心观点：金九销售表现亮眼，西部地区维持高增长金九销售表现亮眼，西部地区维持高增长 根据统计局数据，19 年 9 月全国商品房销售金额同比增长 9.4%，增速较 8 月收窄 0.7pct，销售面积同比增长 2.9%，增速较 8 月收窄 1.7pct，其中西部地区销售面积同比上升 9.3%。除重庆外，西部各省 9 月单月均出现超越市场的增长，与此同时以价换量的情况较为明显。9 月全国房地产销售表现亮眼，在景气度边际下行情况下，房企加大推盘依旧能够被市场较好的吸收，市场依然具备一定韧性。土地成交量价降幅持续收窄土地成交量价降幅持续收窄 根据统计局数据，19 年 9 月土地购置面积同比由负转正上升 10.4%，土地成交价款则同比下降 0.7%，1-9 月房地产开发企业土地购置面积同比下降 20.2%，成交价款同比下降 18.2%，降幅持续收窄。从土地价格来看，9 月土地价格为 5631 元/平，同比转负下降 10.1%，1-9 月土地价格为 5297元/平米，同比增长 2.6%，降幅较 1-8 月收窄 2.2pct。开竣工增速差收窄，投资增速维持稳定开竣工增速差收窄，投资增速维持稳定 根据统计局数据，19 年 9 月商品房新开工面积同比增长 6.7%，9 月竣工面积同比增长 4.8%，开竣工增速差进一步收窄。投资方面，19 年 9 月全国商品房开发投资同比增长 10.5%，1-9 月累计投资同比增长 10.5%，增速较前8月持平，其中施工投资同比增长6.7%，增速较1-8月扩大0.7pct，土地投资同比增长 17.5%，增速较 1-8 月回落 1.4pct。到位资金增速小幅回升，其他资金提速明显到位资金增速小幅回升，其他资金提速明显 根据统计局数据，19 年 9月房地产开发企业到位资金同比增长 10.8%，增速较 8 月扩大 6.7pct，1-9 月累计同比增长 7.1%，其中定金及预收款同比增长 9.0%，个人按揭贷款同比增长 13.6%，受销售韧性影响，其他资金提速明显。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面：一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示 不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-10-20 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:景气度持续下行，关注未来政策趋势 2019-10-20 房地产行业:金九销售成果亮眼，融资态势依旧偏紧 2019-10-18 房地产行业:成交和土地市场景气度边际改善，按揭贷环境继续收紧 2019-10-15 联系人：邢莘 021-60750620 -9%2%13%25%36%47%10/1812/1802/1904/1906/1908/19房地产沪深300 2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.96 2019/08/26 买入 39.60 3.56 4.07 7.75 6.78 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.60 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.57 7.63 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 28.03 2019/08/18 买入 36.99 4.93 6.03 5.68 4.64 8.21 7.76 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.11 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.33 5.00 5.77 5.46 15.0%13.8%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.65 2019/08/17 买入 13.52 2.25 2.48 3.84 3.49 2.14 0.17 22.6%19.9%金科股份 000656.SZ 人民币 6.85 2019/08/16 买入 7.26 0.97 1.16 7.07 5.89 17.69 22.80 18.8%18.4%中南建设 000961.SZ 人民币 8.61 2019/08/28 买入 10.78 1.13 1.94 7.60 4.44 4.41 4.33 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 6.48 2019/08/04 买入 8.89 0.94 1.25 6.93 5.17 10.70 8.40 18.0%19.5%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.57 2019/09/02 买入 10.04 1.10 1.70 5.95 3.86 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.53 2019/09/09 买入 10.50 1.40 1.90 5.36 3.96 18.18 11.87 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 2.97 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.25 5.23 23.10 18.50 10.2%10.9%中国国贸 600007.SH 人民币 17.72 2019/09/02 买入 19.86 0.92 1.04 19.19 17.11 7.75 6.88 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.89 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.12 5.36 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 10.84 2019/09/18 买入 16.03 1.93 2.26 5.06 4.33 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 35.60 2019/10/11 买入 54.70 5.28 7.00 6.11 4.61 8.35 4.98 27.2%26.5%中国海外发展 00688.HK 港币 26.20 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 5.74 5.10 4.76 4.31 15.0%14.4%旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.38 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 5.41 4.34 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 28.70 2019/08/26 买入 38.70 3.48 3.98 7.43 6.50 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 金九销售表现亮眼，西部地区维持高增长.5 土地成交量价降幅持续收窄.8 开竣工增速差收窄，投资增速维持稳定.10 到位资金增速小幅回升，其他资金提速明显.13 图表索引图表索引 图 1：2019 年 M1-8 房企销售面积累计增速（%）.5 图 2：2000-2019M9 商品房年度累计销售面积及增速.6 图 3：2000-2019M9 商品房年度累计销售金额及增速.6 图 4：历年商品房销售面积分区域增速.6 图 5：历年商品房销售面积分区域占比.6 图 6：商品房销售面积累计同比增速对比.6 图 7：各线城市商品房成交面积同比.6 图 8：全国商品房单月销售金额及销售面积增速.7 图 9：住宅年度成交均价同比增速对比.7 图 10：土地购置面积（万方）及增速.8 图 11：土地成交价款（亿元）及增速.8 图 12：300 城市土地整体成交情况.9 图 13：300 城市土地整体批售比情况（万方）.9 图 14：土地成交价款与 300 城市土地出让金增速比较.9 图 15：19 年 1-9 月 300 城分线楼面价及出让面积增速.9 图 16：全国地价增速与房价增速差.9 图 17：一二线城市地价房价增速差.9 图 18：2000-2019M9 全国新开工面积规模及增速.10 图 19：全国新开工面积规模及增速（月度）.10 图 20：全国商品房新开工面积与施工面积关系图.10 图 21：2000-2019M9 商品房销售及竣工面积关系.11 图 22：2000-2019M9 商品房开竣工面积增速.11 图 23：商品房新开工及竣工面积增速对比.11 图 24：2000-2019M9 住宅销售与新开工面积关系.11 图 25：2000-2019M9 住宅中期库存规模及去化周期.12 图 26：2000-2019M9 商品房累计及当期净停工面积.12 图 27：2000-2019M9 房地产开发投资规模及增速.12 图 28：全国房地产开发投资规模及增速（月度）.12 图 29：2000-2019M9 住宅开发投资规模及增速.12 图 30：全国住宅开发投资规模及增速（月度）.12 2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图 31：商品房投资金额分地区同比（年度）.13 图 32：商品房投资金额分地区占比.13 图 33：总投资增速的拆分.13 图 34：施工投资增速拆分.13 图 35：2000-2019M9 房地产开发企业到位资金.14 图 36：房地产开发企业资金来源分类占比.14 图 37：房企开发贷及自筹资金累计同比增速.14 图 38：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速.14 图 39：新增居民中长期贷款（亿元）.14 图 40：2006-2019M9 个人住房贷款余额（亿元）.14 表 1：19 年至今各省商品房销售金额、面积及均价变动情况.7 2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 金九销售表现亮眼，西部地区维持高增长金九销售表现亮眼，西部地区维持高增长 根据统计局数据，19年9月全国商品房销售面积1.73亿平米，同比增长2.9%，涨幅较8月收窄1.7pct，1-9月累计销售面积11.92亿平米，同比下降0.1%，降幅较1-8月收窄0.5个百分点；住宅方面，9月全国住宅销售面积1.52亿平米，同比增长4.6%，增速较8月收窄2.6pct，1-9月累计销售面积10.47亿平米，同比增幅进一步扩大0.6pct至1.1%。分区域来看，9月东部地区销售面积为6732万方，同比增长1.0%，中部地区销售面积5025万方，同比上升0.7%，涨幅较7月收窄4.1pct，西部地区销售面积4720万方，同比上升9.3%，涨幅较8月收窄1.8pct，东北地区销售面积为853万方，同比仍下降2.0%，降幅较8月扩大1.7pct。累计来看，19年1-9月东部地区累计销售面积为4.70亿平米，同比下降2.9%，降幅较1-8月收窄0.7pct，中部地区累计销售3.38亿平米，同比增长0.5%，增速较1-8月持平，西部地区1-9月累计销售面积为3.30亿平米，同比增长4.6%，增速较1-8月扩大0.8pct；东北部1-9月累计销售面积为5324万平方米，同比下降5.9%，降幅较1-8月收窄0.7pct。总体来看，西部地区仍旧为销售面积扩张的主要动力，单月及累计增速均远超其他区域。图图1：2019年年M1-8房企销售面积累计增速（房企销售面积累计增速（%）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 分线城市看，我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况，具体来看，19年1-9月4大一线城市销售面积同比增长11.2%，增速较1-8月收窄5.0pct，13%5%13%-3%5%-11%-3%-11%2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 11个二线城市同比增长8.2%，增速较1-8月扩大2.0pct。根据房管局口径的一二线城市销售数据，同时结合全国商品房销售面积，我们反推算三四线的销售面积，19年1-9月三四线销售面积同比下降1.1%，降幅较1-8月收窄0.6pct，其中9月单月同比上升2.1%，增幅较8月收窄3.4pct。图图2：2000-2019M9商品房年度商品房年度累计累计销售面积及增速销售面积及增速 图图3：2000-2019M9商品房年度商品房年度累计累计销售金额及增速销售金额及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图4：历年商品房销售面积分区域增速历年商品房销售面积分区域增速 图图5：历年商品房销售面积分区域占比历年商品房销售面积分区域占比 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图6：商品房销售面积累计同比增速对比商品房销售面积累计同比增速对比 图图7：各线城市商品房成交面积同比各线城市商品房成交面积同比 数据来源：统计局，Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，房管局，广发证券发展研究中心 -0.1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002000200320062009201220152018商品房销售面积（万方）同比（右，%）7.1%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0200004000060000800001000001200001400001600002000200320062009201220152018商品房累计销售额（亿元）同比（右，%）-2.9%0.5%4.6%-5.9%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2013201420152016201720182019M1-M9东部地区中部地区西部地区东北地区39%28%28%4%0%20%40%60%80%100%2013201420152016201720182019M1-M9东部地区中部地区西部地区东北地区-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%15/0115/0816/0316/1017/0517/1218/0719/0219/0935城累计成交面积同比（房管局）全国商品房累计销售面积同比（统计局）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%16/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07一线城市二线城市三线城市2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 销售金额方面，19年9月商品房销售金额1.61万亿元，同比增长9.4%，增速较8月收窄0.7pct，1-9月商品房销售金额11.15万亿元，同比增长7.1%，增速较1-8月扩大0.4pct。住宅方面，9月全国住宅销售金额1.42万亿元，同比增长13.1%，增速较8月收窄1.4pct，1-9月住宅销售金额9.75万亿元，同比增长10.3%，增速较1-8月扩大0.5个百分点。销售金额与销售面积增速差反映了销售均价的上涨，19年1-9月商品房销售均价9355元/平米，同比增长7.2%，增速较1-8月收窄0.2pct，住宅均价为9316元/平米，同比上涨9.1%，增速较1-8月收窄0.2pct。图图8：全国商品房单月销售金额及销售面积增速全国商品房单月销售金额及销售面积增速 图图9：住宅年度成交均价同比增速对比住宅年度成交均价同比增速对比 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 分省来看，表现较好的西部区域各省中，除重庆外，陕西、贵州、四川、云南等省份9月单月均出现超越市场的增长，但与此同时以价换量的情况同样较为明显。整体来看，9月全国房地产销售表现亮眼，在景气度边际下行情况下，房企加大推盘依旧能够被市场较好的吸收，市场依然具备一定程度的韧性。表表1：19年至今年至今各省商品房销售金额、面积及均价变动情况各省商品房销售金额、面积及均价变动情况 分区域分区域 销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售金额单月同比销售金额单月同比 销售面积（万方）销售面积（万方）销售面积单月同比销售面积单月同比 销售均价单月环比销售均价单月环比 19M1-8 累计同比 7 月 8 月 19M1-8 累计同比 7 月 8 月 7 月 8 月 北京北京 东部 2,141 82.6%133.3%18.9%534 50.8%33.7%3.1%-9.2%-4.4%上海上海 东部 3,251 20.5%2.6%-14.3%1041-5.9%-17.6%-20.0%24.2%34.3%天津天津 东部 1,496 9.6%-22.7%27.3%970 13.9%-24.1%33.6%0.5%-12.1%河北河北 东部 2,182 16.3%28.5%-4.6%2792 8.1%2.7%7.1%0.8%-6.4%江苏江苏 东部 10,046 11.6%19.9%9.8%8721-0.7%8.5%3.4%10.1%-3.7%广东广东 东部 11,622 5.4%2.2%0.8%8298-3.8%-5.1%-3.2%-2.7%-1.0%山东山东 东部 6,031 2.2%4.5%2.8%7567-5.8%-2.7%-6.8%-1.6%1.6%福建福建 东部 4,349 2.2%8.1%10.7%4003-2.5%-3.4%1.0%1.5%-8.4%浙江浙江 东部 8,821-4.5%-2.5%22.3%5865-7.0%-3.4%13.1%7.5%0.0%海南海南 东部 801-48.4%-10.9%18.8%514-51.3%-11.3%-12.9%-0.7%10.9%河南河南 中部 5,039 22.1%31.1%25.2%7821 8.7%12.2%10.8%5.2%-2.5%江西江西 中部 2,651 8.6%16.4%33.6%3680 1.8%4.7%17.0%3.0%7.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%15/0115/0816/0316/1017/0517/1218/0719/0219/09商品房单月销售额同比商品房单月销售面积同比9.1%4.4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%201120122013201420152016201720182019M1-M9住宅销售均价增速百城房价增速2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 湖北湖北 中部 4,762 5.2%14.8%10.9%5271-0.5%4.3%4.2%-8.4%9.5%安徽安徽 中部 4,312 2.9%-2.6%0.1%5821-3.3%-9.7%-7.2%3.7%-0.2%湖南湖南 中部 2,963-0.5%-2.4%-2.1%4880-4.6%1.6%2.3%-7.2%0.3%山西山西 中部 955-4.4%-5.6%5.4%1318-6.0%-4.8%2.1%0.0%-0.2%重庆重庆 西部 3,346-3.6%10.9%-4.9%3986-8.5%0.6%-5.9%4.4%-7.6%云南云南 西部 2,184 18.9%53.2%23.2%2764 11.5%26.6%19.0%4.8%-7.3%贵州贵州 西部 1,952 16.8%10.2%30.3%3299 7.6%8.1%14.2%-11.2%6.3%陕西陕西 西部 2,261 13.8%18.4%11.0%2516 4.6%7.7%16.8%-4.6%-7.2%四川四川 西部 5,881 11.9%11.3%12.7%8164 8.1%6.9%13.5%4.8%-4.1%广西广西 西部 2,455 10.5%1.4%8.4%3787 4.1%-6.0%2.8%0.9%1.5%辽宁辽宁 东北 1,915-1.6%5.6%14.2%2313-10.5%3.8%3.1%5.4%-0.7%吉林吉林 东北 990 18.6%-0.3%20.5%1248 3.5%-6.5%-2.8%2.9%-0.9%黑龙江黑龙江 东北 684-5.8%-20.2%2.4%910-8.9%-23.0%-3.5%2.0%1.8%数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心 土地成交量价降幅持续收窄土地成交量价降幅持续收窄 根据统计局数据，19年9月土地购置面积3281万方，同比由负转正上升10.4%，土地成交价款1812亿元，同比再度转负下降0.7%，1-9月房地产开发企业土地购置面积1.55亿平米，同比下降20.2%，降幅较1-8月收窄5.4pct，1-9月成交价款8186亿元，同比下降18.2%，降幅较1-8月收窄3.9pct。从土地价格（土地成交价款/土地购置面积）来看，9月土地价格为5631元/平，同比转负下降10.1%，1-9月土地价格为5297元/平米，同比增长2.6%，降幅较1-8月收窄2.2pct。图图10：土地购置面积（万方）及增速土地购置面积（万方）及增速 图图11：土地成交价款（亿元）及增速土地成交价款（亿元）及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 中指院数据来看，300城市19年1-9月全类型土地出让建筑面积13.86亿平米，同比上升0.4%。分线来看，1-9月一线、二线城市土地成交建面累计同比分别增长39.5%、11.0%，三四线城市则累计同比下降8.0%。出让金方面，300城市19年1-9月土地出让金为3.56万亿元，同比增长17.1%，其中一线1-9月累计同比上升27.2%，增速较-20%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000035000400004500020122013201420152016201720182019M1-M9土地购置面积（万方）同比（右，%）-18%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02000400060008000100001200014000160001800020122013201420152016201720182019M1-M9土地成交价款（亿元）同比（右，%）2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 1-8月扩大11.6pct，二线城市累计同比增长27.8%，增速较1-8月持平，而三四线城市则由负转正上升0.8%。从地价和房价增速关系来看，中指院300城市19年1-9月楼面价同比上涨16.6%，而同期统计局销售均价增速7.2%，地价增速高于房价增速。图图12：300城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况 图图13：300城市土地整体批售比情况（万方）城市土地整体批售比情况（万方）数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图14：土地成交价款与土地成交价款与300城市土地出让金增速比较城市土地出让金增速比较 图图15：19年年1-9月月300城分线楼面价及出让面积增速城分线楼面价及出让面积增速 数据来源：CREIS，统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 图图16：全国地价增速与房价增速差全国地价增速与房价增速差 图图17：一二线城市地价房价增速差一二线城市地价房价增速差 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 注：增速差为地价增速减房价增速 0.4%17.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%051015202530354045201120122013201420152016201720182019M1-M9成交建筑面积（亿平米）土地出让金（千亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）1.001.051.101.151.201.251.301.351.40020004000600080001000012000140001600016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05供给（万方）成交（万方）供给/成交（6个月移动平均，右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%16/0116/06 16/11 17/0417/09 18/02 18/0718/12 19/05300城土地出让金累计增速土地成交价款累计增速-8.8%15.2%9.6%39.5%11.0%-8.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%一线二线三线土地楼面价同比土地出让面积同比9.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%20102012201420162018地价房价增速差（地价增速-房价增速）-24.9%9.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2013201420152016201720182019M1-M9一线城市二线城市2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 总体来看，统计局口径土地成交数据较中指院口径数据存在一定滞后，以中指院数据趋势判断，10月统计局土地成交价款同比增幅或进一步扩大，然而土地供需受三四线市场降温及高基数影响持续下降，预计土地投资增速或将继续回落。开竣工增速差收窄，投资增速维持稳定开竣工增速差收窄，投资增速维持稳定 根据统计局数据，19年9月全国商品房新开工面积2.06亿平米，同比增长6.7%，增速较8月扩大1.8pct，1-9月商品房累计新开工面积16.57亿平米，同比增长8.6%，增速较1-8月下降0.3pct。住宅方面，19年9月住宅新开工面积为1.53万方，同比增长8.2%，增速较3.7pct，1-9月住宅累计新开工面积12.23亿平米，同比增长8.8%，增速较1-8月下降0.1pct。此外，商办等非住宅19年1-9月累计新开工面积4.34亿平米，同比增长8.0%，增幅较1-8月收窄0.8个百分点。图图18：2000-2019M9全国新开工面积规模及增速全国新开工面积规模及增速 图图19：全国新开工面积规模及增速（月度）全国新开工面积规模及增速（月度）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图20：全国商品房新开工面积与施工面积关系图全国商品房新开工面积与施工面积关系图 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 8.6%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0500001000001500002000002500002000200320062009201220152018商品房新开工面积（万方）同比（右，%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05000100001500020000250003000016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07商品房单月新开工面积（万方）同比（%，右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010203040506070809019992001200320052007200920112013201520172019M1-M9施工面积（亿方）新开工/施工面积（右，%）2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图21：2000-2019M9商品房销售及竣工面积关系商品房销售及竣工面积关系 图图22：2000-2019M9商品房开竣工面积增速商品房开竣工面积增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 施工面积方面，19年1-9月累计施工面积为83.42亿平米，同比增长8.7%，其中新开工面积占比为19.9%。竣工方面，19年1-9月竣工面积4.67亿平米，同比下滑8.6%，降幅较1-8月收窄1.4个百分点。单月来看，9月竣工面积5138万方，同比增长4.8%，开工竣工单月增速差进一步收窄。自17年10月以来，房企基于资金运用效率的考虑，竣工面积持续下滑，19年1-9月房企竣工交付节奏仍旧较缓，但降幅有所收窄，关注竣工持续放缓可能对房企利润表中结算收入的负面影响。图图23：商品房新开工及竣工面积增速对比商品房新开工及竣工面积增速对比 图图24：2000-2019M9住宅销售与新开工面积关系住宅销售与新开工面积关系 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 对比新开工和销售面积来看，15年以来，销售端持续活跃，带动整体行业处于消化库存阶段，但18年以来，销售端热度回落，加上房企补库存相对积极，导致新开工和销售数据逆转，19年1-9月住宅开工库存继续累计上升至1.77亿平米（年内开工-年内销售）。整体来看，19年住宅中期库存（累计开工-累计销售）上行至28.88亿平，中期库存去化周期（移动平均12个月）则上行至23.24个月。停工面积方面，截至19年1-9月商品房累计停工面积（累计新开工-上年累计竣工-年内累计施工）为33.30亿平米，而19年1-9月当期净停工面积6.03亿平米，同比下降7.8%。-1135791113151719200820102012201420162018销售面积（亿方）竣工面积（亿方）销售-竣工（亿方）8.6%-8.6%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2000200320062009201220152018商品房新开工面积增速商品房竣工面积增速6.7%4.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%18/0118/0418/0718/1019/0119/0419/07单月新开工同比（%）单月竣工同比（%）1.77-4-2024681012141618200820102012201420162018开工库存累计（亿方）住宅销售面积（亿方）住宅新开工面积（亿方）2 2 9 2 4 0 9 9/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 2 1 1 4:5 7 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图25：2000-2019M9住宅中期库存规模及去化周期住宅中期库存规模及去化周期 图图26：2000-2019M9商品房累计及当期净停工面积商品房累计及当期净停工面积 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图27：2000-2019M9房地产开发投资规模及增速房地产开发投资规模及增速 图图28：全国房地产开发投资规模及增速（月度）全国房地产开发投资规模及增速（月度）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图29：2000-2019M9住宅开发投资规模及增速住宅开发投资规模及增速 图图30：全国住宅开发投资规模及增速（月度）全国住宅开发投资规模及增速（月度）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 投资方面，19年9月全国商品房开发投资1.34万亿元，同比增长10.5%，增速较8月基本持平，1-9月累计投资9.80万亿元，同比增长10.5%，增速较前8月持平。住宅投资方面，19年9月全国住宅开发投资9959亿元，同比增长14.6%，增速较8月扩大0.9pct，1-9月住宅累计投资7.21万亿元，同比增长14.9%，增速同样较1-8月持平。23.24 051015202530354045051015202530352000200220042006200820102012201420162018住宅中期库存（亿方）去化周期（月，右）051015202530200820102012201420162018累计停工面积（亿方）当期净停工面积（亿方）10.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0200004000060000800001000001200001400002000200320062009201220152018商品房累计投资金额（亿元）同比（右，%）0%2%4%6%8%10%12%14%16%02000400060008000100001200014000160001800016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05商品房开发投资（亿元）同比（%，右）14.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01000020000300004000050000600007000080000900002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 20