房地产行业：重点城市成交边际改善按揭利率持续下行-20190314-广发证券-31页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/3131 Table_Page 投资策略月报|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 重点城市成交边际改善重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行按揭利率持续下行 核心观点：核心观点：政策环境综述：中央层面表态坚持“三稳”，地方改善政策继续落地政策环境综述：中央层面表态坚持“三稳”，地方改善政策继续落地中央层面，住建部部长王蒙徽在两会“部长通道”提出 19 年要做到五个坚持，即坚持“房住不炒”、坚持住房市场体系和住房保障体系、坚持落实地方主体责任、坚持大力培育租赁市场、保持政策连续性和稳定性，强调把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处。地方层面，各地“一城一策”相继落地，各地人才住房补贴和人才落户放款政策逐步完善。成交市场综述：重点城市供给推动成交改善成交市场综述：重点城市供给推动成交改善根据房管局数据，2 月 40 个重点城市成交面积同比上涨 0.3%。分城市看，各线城市成交出现一定分化，其中 17 个一二线城市商品房成交面积单月同比上涨 10.8%，三四线则同比下滑 14.8%。一二线城市边际改善主要受供给推动，我们认为重点城市成交企稳将是大概率时间，并且短期内将主要由供给推动，下半年则看需求的复苏节奏和力度。而三四线城市方面，19 年棚改体量下降加上购买力的制约，19 年三四线城市或将持续寻底。土地市场综述：土地市场综述：2 月市场整体量价齐降，其中一线小幅回暖月市场整体量价齐降，其中一线小幅回暖300 城市宅地推出 1.4 亿平米（环比-44%，同比-3%），成交规划建面3796 万平米（环比-48%，同比-26%），成交土地出让金 1722 亿元（环比-37%，同比-23%）。宅地供需同环比均下滑，楼面价同环比均回升，溢价率继续上行。分线来看，一线城市土地市场回暖，供给放量带动成交建面上涨 104%，量价齐涨下宅地出让金上涨 135%，流拍率为 0%。而二三线城市土地出让金则大幅下滑，量价方面同比均下滑，流拍率均有所回落。资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善按揭贷方面，融 360 数据显示，2019 年 2 月首套、二套房贷利率分别为 5.63%、5.99%，均分别下降 3 个 bp，降幅较上月分别扩大 1 个 bp。总体来看，35 个重点城市首套房按揭贷利率已连续 3 个月下跌，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，结合央行有关负责人提出“下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长”，目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，当前资金环境维持改善。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善较为明确，其次，龙头房企 18-19 年结算业绩具备弹性且确定性较强，并且考虑业绩增长后，19 年动态PE 处于底部区域。综合来看，我们认为当前板块具备较高的配置价值。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-03-14 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 分析师：分析师：李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳 2019-03-10 房地产行业:风起于长江之末，利兴于一体之时 2019-03-07 房地产行业:信贷及产业政策环境转好，投资空间提升 2019-03-05 联系人：邢莘 021-60750620 -37%-30%-22%-15%-7%1%03/1805/1807/1809/1811/1801/1903/19房地产沪深3001 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 评级评级 货币货币 股价股价 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)2019/3/14 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 27.46-3.00 3.57 9.14 7.69 5.0 5.4 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 21.14-1.99 2.07 10.65 10.22 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 29.78-3.83 4.84 7.77 6.15 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 38.68 47.87 4.65 6.47 7.39 5.31 5.94 8.90 34.4 33.1 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.82-1.20 1.33 5.68 5.11-002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 10.23-1.78 2.24 5.74 4.56 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 8.20-0.76 1.28 10.86 6.42-000671.SZ 阳光城 买入 人民币 7.41-0.77 1.08 9.58 6.85 27.6 25.0 18.2 21.2 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 6.68-0.78 1.12 8.60 5.95 11.9 9.0 19.4 21.9 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.40-0.62 0.79 7.13 5.59 11.9 9.0 19.4 21.9 01918.HK 融创中国 买入 港币 34.10 40.9 3.46 4.91 8.46 5.96 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.33 6.16 0.82 0.99 5.54 4.61 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 目录索引目录索引 政策环境综述：当前表态温和，地方改善政策继续落地.6 成交市场综述：重点城市供给推动成交改善.11 总体成交市场分述：40 城新房成交同比小幅上涨，二手房景气度回升.11 各线城市成交分述：一二线城市供给推动成交改善，三四线继续回落.15 土地市场综述：2 月市场整体量价齐降，一线小幅回暖.18 2 月土地市场分述：量价齐降带动土地出让金同比下滑 28%.18 2 月宅地市场分述：一线城市景气度小幅回暖，二三线量价齐降.20 资金环境：首套及二套房贷利率降幅扩大.25 图表索引图表索引 图图 1：长三角一体化发展历程长三角一体化发展历程.7 图图 2：各地房地产行政调控及人才政策与商品房增速对比各地房地产行政调控及人才政策与商品房增速对比.8 图图 3：2019 年年 2 月重要中央政策一览月重要中央政策一览.9 图图 4：2019 年年 2 月重要地方政策一览月重要地方政策一览.10 图图 5：全国重点：全国重点 40 城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数.11 图图 6：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数.11 图图 7：重点：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.11 图图 8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速.12 图图 9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.12 图图 10：全国：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期.12 图图 11：全国：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期.12 图图 12：26 城商品房批售比城商品房批售比.14 图图 13：30 城商品住宅批售比城商品住宅批售比.14 图图 14：百城价格指数变化及环比：百城价格指数变化及环比.14 图图 15：13 个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比.15 图图 16：中原二手房指数中原二手房指数.15 图图 17：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方）.16 图图 18：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方）.16 图图 19：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）城商品住宅历史同期可售面积（万方）.16 图图 20：29 城市当前商品住宅库存城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存年以来最低库存.16 图图 21：广发各线城市成交面积指数：广发各线城市成交面积指数.17 图图 22：广发各线城市成交面积同比情况：广发各线城市成交面积同比情况.17 图图 23：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 24：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 25：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 26：各线城市房价环比情况：各线城市房价环比情况.17 图图 27：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.18 1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图 28：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.18 图图 29：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.18 图图 30：300 城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况.19 图图 31：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况.19 图图 32：二线城市土地整体供给情况二线城市土地整体供给情况.19 图图 33：三四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况.19 图图 34：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况.20 图图 35：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况.20 图图 36：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况.20 图图 37：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况.20 图图 38：300 城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况.21 图图 39：一线城市住宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况.21 图图 40：二线城市住宅用地供给情况：二线城市住宅用地供给情况.21 图图 41：三四线城市住宅用地供给情况：三四线城市住宅用地供给情况.21 图图 42：300 城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况.22 图图 43：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况.22 图图 44：二线城市住宅用地成交情况二线城市住宅用地成交情况.22 图图 45：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况.22 图图 46：300 城市住宅用地城市住宅用地供需规划建面（万方）供需规划建面（万方）.23 图图 47：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率.23 图图 48：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比.23 图图 49：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比.23 图图 50：300 城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率.24 图图 51：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣.26 图图 52：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度.26 图图 53：533 家银行首套房利率分布家银行首套房利率分布.26 图图 54：533 家银行首套房利率变化情况家银行首套房利率变化情况.26 图图 55：1、2 月一线城市首套房利率情况月一线城市首套房利率情况.27 图图 56：1、2 月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况.27 图图 57：重点城市：重点城市 2 月份首套房贷利率月份首套房贷利率.27 图图 58：533 家银行首套房首付比例占比分布情况家银行首套房首付比例占比分布情况.28 图图 59：全国：全国 533 家银行停贷比例家银行停贷比例.28 图图 60：35 重点城市二套房贷款平均利率走势重点城市二套房贷款平均利率走势.29 图图 61：2 月月 35 重点城市二套房贷利率分布重点城市二套房贷利率分布.29 表表 1：2013 年以来政府工作报告房地产相关政策一览年以来政府工作报告房地产相关政策一览.6 表表 2：全国人大常委会立法规划房地产税所属分类：全国人大常委会立法规划房地产税所属分类.7 表表 3：近期地方人才政策一览：近期地方人才政策一览.8 表表 4：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表.13 表表 5：2019 年年 02 月月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城及各线城市住宅用地供需主要指标概览.22 表表 6：全国土地出让金全国土地出让金 TOP20（2019 年年 02 月）月）.24 表表 7：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2019 年年 02 月）月）.24 1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 表表 8：2 月份全国十大首套房贷利率最低城市月份全国十大首套房贷利率最低城市.27 表表 9：35 重点城市二套房主流首付比例一览重点城市二套房主流首付比例一览.29 1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 政策环境综述：政策环境综述：中央中央层面表态层面表态坚持“三稳”坚持“三稳”中央层面，3月5日，第十三届全国人民代表大会第二次会议在京召开，政府工作报告中强调19年更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造。3月12日，住建部部长王蒙徽在两会“部长通道”表态19年要做到五个坚持：坚持“房住不炒”、坚持住房市场体系和住房保障体系、坚持落实地方主体责任、坚持大力培育租赁市场、保持政策连续性和稳定性，强调把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处。表表1：2013年以来政府工作报告房地产相关政策年以来政府工作报告房地产相关政策一览一览 时间时间 政策内容政策内容 2013 1.坚决抑制投机、投资性需求坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全长效机制 2.继续抓好保障性安居工程建设和管理 2014 1.分类调控分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求抑制投机投资性需求 2.坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，推进公租房和廉租房并轨运行 3.做好房地产税立法相关工作 2015 1.坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求。实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策 2.坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点 3.加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举 2016 1.提高棚改货币化安置比例提高棚改货币化安置比例 2.完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存因城施策化解房地产库存 3.建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围 2017 1.因城施策去库存因城施策去库存，支持居民自住和进城人员购房需求 2.分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，遏制热点城市房价过快上涨遏制热点城市房价过快上涨 3.健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，继续发展公租房保障性住房，多种方式提高货币化安置比例 2018 1.坚持房住不炒坚持房住不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化调控继续实行差别化调控，建立健全长效机制 2.支持居民自住购房需求支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房 3.加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围 4.健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法 5.加强金融机构风险内控，防范化解地方政府债务风险 2019 1.健全地方税体系，稳步推进房地产税立法稳步推进房地产税立法 2.更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展 3.继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求 4.将长三角区域一体化长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要 5.支持港澳抓住共建“一带一路”和粤港澳大湾区建设粤港澳大湾区建设的重大机遇 数据来源：中国政府网等政府网站，广发证券发展研究中心 房地产税方面，在本次政府工作报告中提出“稳步推进房地产税立法”，而在3月8日全国人民代表大会常务委员会工作报告中，全国人大常委会委员长栗战书指出房地产税法要加紧工作，确保如期完成。事实上，关于“如期完成”的具体进度，要从具体规划文件来看。首先，在2015年，十二届全国人大常委会立法规划中，房地产税法首次进入一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，实际该任期内并没有提请审议。随后十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法同样列入一类项目，也就是说，在2023年任期前内房地产税法需完成“拟提请审议”阶段。具体到每年的人大常委会立法规划来看，2015-2018年，房地产税法均为“预备1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 审议项目”，2019年规划文件暂未落地，从3月4日十三届全国人大二次会议新闻发布会发言人的表态来看，2019年重点推进四个方面的立法工作的表态中，并未提及房地产税法，当然不排除正式文件中加快推进房地产税法落地的可能性。表表2：全国人大常委会立法规划房地产税所属分类全国人大常委会立法规划房地产税所属分类 规划名称规划名称 时间时间 房地产税法所属分类房地产税法所属分类 提请审议机关或牵头起草单位提请审议机关或牵头起草单位 十二届十二届全国人大常委会立法规划 2013-2018 第一类项目：条件比较成熟、任期内拟提请审议拟提请审议的法律草案（76 件）-51.房地产税法房地产税法（2015 年调整项目）全国人大常委会预算工作委员会、全国人大常委会预算工作委员会、财政部财政部 十三届十三届全国人大常委会立法规划 2018-2023 第一类项目：条件比较成熟、任期内拟提请审议拟提请审议的法律草案（69 件）-48.房地产税法房地产税法 全国人大常委会预算工作委员会、全国人大常委会预算工作委员会、财政部财政部 数据来源：中国人大网，广发证券发展研究中心 此外，政府工作报告中还强调“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”，根据2018年6月长三角地区领导座谈会的目标来看，长三角地区要建设成为“全球资源配置的亚太门户”，2020年要基本形成世界级城市群框架，打造全球竞争力的世界级城市群。当前，青浦、吴江、嘉善2019年一体化发展工作方案落地，将打造万亿级信息产业集群，而对于房地产市场而言，受益于人口规模的流入及城镇化率的提升，房地产购房需求将逐步提升，深耕于长三角的龙头房企将在长三角一体化进程中间接获益（详见2019年3月7日发布的报告风起于长江之末，利兴于一体之时）。图图1：长三角一体化发展历程长三角一体化发展历程 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 地方层面，各地“一城一策”相继落地。上海住建委表示19年坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投上海经济区的提出上海经济区的提出1982-1988长三角地区的自发合作长三角地区的自发合作1990-2005长三角一体化制度建设时期长三角一体化制度建设时期2005-2014长三角一体化国家战略时期长三角一体化国家战略时期2014年至今1982199020052014成立上海经济区规划办公室以上海为中心，包括苏州、无锡、常州、南通、杭州、嘉兴、湖州、宁波等8个地级市1982年年1984年年1985年年1988年年上海经济区范围由9市扩大为江苏、浙江、安徽、江西及上海（4省1市）长江三角洲沿海经济开放区成立上海经济区发展战略纲要发布，发挥上海中心城市功能国务院发文，上海经济区规划办公室撤销1990年年1992年年1996年年2003年年中共中央批复同意开放、开发上海浦东地区2005年年2008年年2010年年长江三角洲协作办主任联席会议制度自发成立包括上海及浙江省6市、江苏省7市，共计14个城市联席会议制度上升为城市经济协调会，升格为市长峰会新纳入泰州，范围扩大至15市纳入台州，以江浙沪16城市为主体的长三角城市群形成以承办世博会为契机，加快长江三角洲城市联动发展的意见签署，长三角城市群建设从经济、交通等拓展到旅游、文化等领域2003年年沪苏浙三省市发起成立由常务副省（市）长参加的“沪苏浙经济合作与发展座谈会”制度交通部、发改委批复长三角地区公路、水路、轨道交通规划安排，再次从国家层面统筹长三角规划国务院发文指出江浙沪需进一步推动区域经济一体化，提升服务业比重，提高科技进步对经济增长贡献发改委发布长江三角洲地区区域规划，从人口、产业、交通、能源、基建、生态等多方面规划长三角发展2014年年2016年年2018年年“长江经济带”纳入政府工作报告，长三角区域发展正式上升国家战略发改委发布长江三角洲城市群发展规划，重新定义长三角范围并从资源分配、经济升级、基础设施等多方面构建一体化设想长三角地区一体化发展三年规划发布，明确长三角一体化的任务书、时间表、路线图习近平进博会发言支持长三角一体化发展并上升为国家战略2019年年签署长三角地区市场一体化建设合作备忘录G60科创走廊与上海证券交易所签约战略合作1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。山东表示以稳地价稳房价为目标，保持房地产市场平稳健康发展，落实房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。图图2：各地房地产行政调控及人才政策与商品房增速对比各地房地产行政调控及人才政策与商品房增速对比 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 人才政策方面，各地人才住房补贴及落户放宽政策继续落地。一方面，文昌、宁波奉化区针对不同层次人次，给予相应的购房补贴、租房补贴等。另一方面，常州放宽高校毕业生、技师的落户条件，落户对象由本人放宽至本人、配偶及未婚子女。随后西安放宽本科生、中级工以及高级工的落户年龄限制，同时新增全国高等院校在校生均可落户的政策。而南京放宽落户缴纳社保条件，对申请落户浦口区、六合区等提高落户加分。表表3：近期地方人才政策一览近期地方人才政策一览 时间时间 城市城市 政策方向政策方向 政策内容政策内容 2/01 文昌 购房/租房补贴 1.符合标准人才每人一套每人一套 150-200 平人才公寓平人才公寓，全职工作满满 8 年可获年可获 100%产权产权；2.不同年龄限制的本科生、硕士和拔尖人才每人 750-2500 元元/月租房补贴，月租房补贴，0.9-3 万元万元/年购房补贴年购房补贴 2/14 宁波 奉化区 购房补贴 1.给予符合条件本科或中级职称、硕士或副高职称、博士或正高职称人才购房款总额总额 15%、35%、55%的购房补贴的购房补贴，限额 10 万、25 万、50 万元，服务满 5 年后方可出售人才住房 2/12 常州 人才落户 1.高校毕业生、技师在本市参保并申领江苏居住证参保并申领江苏居住证，或高级工参保并申领居住证满或高级工参保并申领居住证满 1 年年，本人、配偶和未婚子女可落户（原为参保 2 年，只可本人落户）；2.中/初级工、职校毕业生在本市参保并本市参保并申领居住证满申领居住证满 1 年年，或在本市租房、参保并申领居住证满在本市租房、参保并申领居住证满 5 年年，本人、配偶和未婚子女可落户。2/12 乐清 人才落户 1.A-E 类人才、本科和应届大专毕业生类人才、本科和应届大专毕业生可先落户后择业；2.高中以上学历、初级以上职称或中级工高中以上学历、初级以上职称或中级工以上职业资格的缴纳社保满 1 年可落户；3.租房且连续缴纳社保满租房且连续缴纳社保满 3 年年可落户 2/14 西安 人才落户 1.本科学历落户无年龄限制本科学历落户无年龄限制（原 45 岁及以下），中级工、高级工落户无年龄限制中级工、高级工落户无年龄限制（原 35 岁及以下）；2.新增新增全国高等院校在校生均可落户全国高等院校在校生均可落户；3.“投资纳税”和“青年创业”落户分别取消纳税金额和年国十一条新国十条9.29新政新国八条央行降息多地政策微调2次降息2次降准新国五条多地落实新国五条限购限贷升级限购松绑930认贷不认房330新政非限购城市下调首付比5次降准5次降息上海深圳调控升级热点城市调控升级热点城市信贷收紧发改委要求全面放宽城市落户18年3次降准19年第1次降-120%-95%-70%-45%-20%5%30%55%80%-40-2002040608010012014010/01 10/06 10/11 11/04 11/09 12/02 12/07 12/12 13/05 13/10 14/03 14/08 15/01 15/06 15/11 16/04 16/09 17/02 17/07 17/12 18/05 18/10限购限贷收紧限售限价四限放松取消人才落户人才购房政策公积金放松公积金收紧商品房销售同比（%，右）1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 龄限制。4.放宽购房落户，具有合法固定住所的均可落户（原为购 90 平方米及以上住房，且需缴纳社保 1 年以上）2/15 南京 人才落户 1.缴纳社保限制由“2 年内连续缴纳社保”放宽为放宽为“累计缴纳社保不少于累计缴纳社保不少于 24 个月个月”；2.申请落户浦口区+40 分（原为 30），落户六合区、溧水区、高淳区+50 分（原为 30、40、40）数据来源：政府官网，广发证券研究中心 图图3：2019年年2月重要中央政策一览月重要中央政策一览 数据来源：发改委、住建部、中国政府网等政府网站，广发证券发展研究中心 中央中央政策政策【大湾区规划】国务院国务院粤港澳大湾区发展规划纲要粤港澳大湾区发展规划纲要以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势，增强对周边区域发展的辐射带动作用2019.02.18【政策表态】国务院国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见1.坚持农地农用、防止非农化，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件；2.加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成2019.02.19【都市圈规划】发改委发改委关于培育发展现代化都市圈的指导意见关于培育发展现代化都市圈的指导意见1.健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同2.加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化2019.02.21【政策表态】银保监会副主席王兆星银保监会副主席王兆星继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展2019.02.252019.02.22【政策表态】中央政治局会议中央政治局会议落实好积极的财政政策、稳健的货币政策和就业优先政策，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心2019.02.24【住宅交易】住建部住建部住宅项目规范（征求意见稿）住宅项目规范（征求意见稿）住宅建筑应以套内使用面积进行交易，避免“公摊面积伤民”的矛盾2019.02.26【住宅交易】发改委发改委2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告年全国固定资产投资发展趋势监测报告1.19年我国固定资产投资将企稳，制造业、房地产业将保持较快增长，继续发挥“稳投资”的主导性作用；2.19年一季度房地产投资仍将保持较快增长，但新开工项目数可能回落1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图4：2019年年2月重要地方政策一览月重要地方政策一览 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 【租赁住房】襄阳襄阳襄阳市住房租赁管理办法襄阳市住房租赁管理办法1.房屋租赁实行合同登记备案；2.允许商业用房改造租赁住房3.禁止将厨房等非居住空间对外出租，禁止将房间分割搭建若干小间出租，人均使用面积不得小于5平米【货币化安置】广东广东关于印发全省关于印发全省2019年保障性安居工程计划任务的通知年保障性安居工程计划任务的通知因地制宜推进棚改货币化安置，房价上涨压力较大，商品库存不足、商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应取消货币化安置优惠政策，更多采取新建棚改安置房的方式【政策表态】江西省住房和城乡建设厅江西省住房和城乡建设厅南昌将启动利用集体建设用地建设租赁住房试点，以90平米以下中小户型为主，只能出租，不得销售、以租代售或抵押，坚决杜绝变相开发建设小产权房【政策表态】上海市住房和城乡建设管理工作会议上海市住房和城乡建设管理工作会议19年坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策稳定，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期【租赁住房】河北河北关于完善促进消费体制机制实施方案（关于完善促进消费体制机制实施方案（2019-2020年）的通知年）的通知选取石家庄、廊坊市为省级住房租赁试点城市，加大租赁住房供应地方地方政策政策【限价取消】阜阳市国土局阜阳市国土局近日土地出让公告取消了限价条款，此前多宗土地规定销售均价不高于同一区域、同一类型、同一品质2016年10月或成交当月销售均价2019.02.112019.02.142019.02.152019.02.172019.02.182019.02.192019.02.26【政策表态】南京市发改委南京市发改委将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房住不炒”，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/3131 Table_PageText 投资策略月报|房地产 成交市场综述：成交市场综述：重点城市供给推动成交改善重点城市供给推动成交改善 总体成交市场分述：总体成交市场分述：40 城新房成交同比小幅上涨，二手房景气度回升城新房成交同比小幅上涨，二手房景气度回升 2019年2月，根据Wind及克尔瑞数据，全国40城市商品房成交面积1236万方（指数为215），环比下降32.1%，同比上升0.3%，单月同比增速较由负转正。累计来看，2019年1-2月累计成交同比下降4.8%，降幅较1月收窄2.9个百分点。而从住宅成交来看，32城市住宅成交面积829万方（指数为211），环比下降29.4%，同比上升2.5%，单月增速由负转正。累计来看，住宅2019年1-2月累计同比下降2.8%，较1月降幅收窄3.1个百分点。从限购及非限购城市来看，2月我们监控的21个限购城市商品房成交面积环比下降34.6%，同比上升0.6%，累计来看，2019年1-2月累计同比下降6.0%，较1月降幅收窄3.5个百分点。而19个非限购城市2月环比下降24.9%，同比下降0.4%，2019年1-2月累计同比增速下滑1.3%，降幅较1月降幅收窄0.5个百分点。图图5：全国重点：全国重点40城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数 图图6：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图7：重点：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 205 417 397 206 514 201 587 257 607 598 560 320 490 214 510 215 010020030040050060070013/0114/0115/0116/0117/0118/0119/0140城市商品房成交面积指数010020030040050060070080090013/0113/0914/0515/0115/0916/0517/0117/0918/0519/0121限购城市商品房成交指数19非限购商品房成交指数-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%14/0115/0116/0117/0118/0119/0140城市商品房成交指数同比21限购商品房成交指数同比19非限购商品房成交指数同比1 9 8 5 2 2 2 1/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 5 0 7:5 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/3131 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