房地产行业：年末销售反应较弱行业稳定发展-20200114-财富证券-13页.pdf

此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告证券研究报告 年末销售反应较弱年末销售反应较弱，行业稳定发展行业稳定发展 2020 年年 01 月月 14日日 评级评级 同步大市同步大市 评级变动：维持 行业涨跌幅行业涨跌幅比较比较%1M 3M 12M 房地产 6.29 5.63 21.20 沪深 300 5.94 6.34 37.04 龙靓龙靓 分析师分析师 执业证书编号：S0530516040001 0731-84403365 韩韩偲瑶瑶 研究助理研究助理 18670333068 相关报告相关报告 1 房地产：房地产行业 2020 年度策略：开发与后周期机会并存 2019-12-23 2 房地产：国家统计局 11 月房地产行业数据点评：销售韧性显现，竣工继续修复 2019-12-17 3 房地产：房地产行业 2019 年 11 月月报：销售降温，人才政策频出 2019-12-12 重点股票重点股票 2018A 2019E 2020E 评级评级 EPS PE EPS PE EPS PE 万科 A 2.99 10.50 3.46 9.07 3.89 8.07 推荐 金地集团 1.79 8.02 2.16 6.65 2.60 5.52 推荐 保利地产 1.59 10.28 1.99 8.22 2.40 6.81 谨慎推荐 招商蛇口 1.99 9.79 2.04 9.55 2.50 7.80 谨慎推荐 阳光城 0.74 10.76 1.01 7.88 1.33 5.98 谨慎推荐 中南建设 0.58 17.07 1.07 9.25 1.74 5.69 推荐 大悦城 0.35 20.49 0.70 10.24 0.82 8.74 谨慎推荐 资料来源：财富证券 投资要点：投资要点：板块表现：板块表现：2019年 12月，房地产（申万）板块单月涨幅 10.44%，跑赢上证综指 4.24pcts，跑赢沪深 300 指数 3.44pcts，板块涨幅在 28 个一级行业中排名第 6位。行业数据表现：行业数据表现：（1）12月，百城住宅价格指数同比上升 3.34%，环比上升 0.42%，涨幅分别扩大 0.17、0.21pcts。年末行业迎来销售冲刺，房价指数也出现翘尾行情。在稳房价的政策背景下，未来整体房价将持续保持较为平稳的态势。（2）12 月，30 大中城市商品房成交面积同比下跌 3.74%，环比增长 17.27%。进入年度销售目标冲刺月份，房企加大销售力度，但市场反响较 2018 年仍然较弱。（3）12 月，100大中城市成交土地占地面积同比增长 0.78%，其中二线市场热度上升明显。土地供应回落，受补库存需求影响，土地成交回暖，但土地市场保持相对理性，一二线及强三线重点城市土地市场韧性显现。行业动态：行业动态：（1）12 月冲刺月房企销售业绩分化。中南建设、金地集团和荣盛发展单月销售业绩实现稳定增长，但万科 A、阳光城和首开股份单月销售业绩同比下滑。（2）12 月部分有补库存需求的房企加快了拿地步伐。（3）12月房企发行债券（包括 ABS）62支，规模 326.13亿元，规模占比 1.02%。融资活动降温。（4）中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见，明确全面取消城区常住人口 300万以下的城市落户限制；12月中央经济工作会议召开，提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”，行业依然维持稳定发展。投资建议：投资建议：建议关注销售业绩增速高、未来业绩有支撑的招商蛇口、阳光城、金地集团和中南建设；建议关注现净负债率低的万科 A 和央企背景具有融资优势的保利地产；建议关注后周期标的大悦城。风险提示：风险提示：行业融资政策继续收紧；房企融资遇困；行业行业融资政策继续收紧；房企融资遇困；行业销售销售不景气。不景气。0%6%12%18%24%30%36%2019-012019-052019-092020-01房地产沪深300行业月度报告行业月度报告 房地产房地产 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -2-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 内容目录内容目录 1 行情回顾行情回顾.3 2 行业数据行业数据.4 2.1 价格指数出现年末翘尾行情.4 2.2 市场销售降温.5 2.3 土地市场成交回暖.6 3 行业动态行业动态.8 3.1 12月房企单月销售业绩分化.8 3.2 房企拿地以销定存.9 3.3 年末房企融资活动回温.10 3.4 行业事件.10 3.4.1 中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见.10 3.4.2 中央经济工作会议召开，“房住不炒”依然是行业主基调.11 4 投资建议投资建议.11 图表目录图表目录 图 1：12 月房地产板块涨跌幅.3 图 2：1-12 月累计涨跌幅.3 图 3：12 月申万一级行业涨跌幅排名.3 图 4：12 月涨幅前 10.4 图 5：12 月跌幅前 10.4 图 6：房地产板块相对估值.4 图 7：子板块市盈率.4 图 8：百城住宅价格指数.5 图 9：百城价格同比涨幅（分层级城市）.5 图 10：百城价格环比涨幅（分层级城市）.5 图 11：商品房成交面积（分层级城市）.6 图 12：30 大中城市商品房成交面积.6 图 13：100 大中城市土地成交面积.7 图 14：100 大中城市土地成交面积（分层级城市）.7 图 15：100 大中城市土地溢价率.8 图 16：100 大中城市土地溢价率（分层级城市）.8 表 1：12 月成交土地城市排名 TOP10（按土地规划建筑面积）.7 表 2：12 月部分 A 股房企销售业绩.8 表 3：12 月重点 A 股上市房企拿地数据.9 表 4：部分房企 11 月新增项目分布地区情况.9 表 5：12 月部分 A 股房企发行债券融资活动.10 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -3-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 1 行情回顾行情回顾 2019 年 12 月，房地产（申万）板块单月涨幅 10.44%，跑赢上证综指 4.24pcts，跑赢沪深 300 指数 3.44pcts，板块涨幅在 28 个一级行业中排名第 6 位。子板块中，房地产开发板块单月涨幅 10.70%，园区开发板块单月涨幅 6.41%，拖累指数。图图 1：12 月房地产板块涨跌幅月房地产板块涨跌幅 图图 2：1-12 月累计涨跌幅月累计涨跌幅 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 图图 3：12 月申万一级行业涨跌幅排名月申万一级行业涨跌幅排名 资料来源：wind，财富证券 行业中，新股新大正表现不凡，至年底涨幅达到 114%，受公司销售业绩驱动，中南建设、阳光城、金地集团等 12 月涨幅靠前；受题材热点带动，鲁商发展、哈高科等涨幅靠前。12 月，新华联受董事长协助公安调查、资金链紧张等影响，跌幅较大；部分公司基本面较弱的公司如全新好、嘉凯城等公司跌幅居前。0.002.004.006.008.0010.0012.0012月涨跌幅（%）0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.002019年1-12月涨跌幅（%）10.44 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00有色金属建筑材料传媒家用电器电子房地产综合化工非银金融纺织服装机械设备汽车休闲服务通信轻工制造电气设备计算机交通运输采掘国防军工建筑装饰钢铁商业贸易食品饮料医药生物银行公用事业农林牧渔 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -4-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 图图 4：12 月涨幅前月涨幅前 10 图图 5：12 月跌幅前月跌幅前 10 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 从相对估值看，截止 12 月末，房地产板块 PE 为 9.89X，PB为 1.43X。其中，房地产开发板块 PE 为 9.69X，相对全部 A 股 PE 折价 41.45%，园区开发板块 PE 为 21.29X，相对全部 A 股 PE 溢价 28.64%。园区开发子板块市盈率相对较高，房地产开发子板块中具有相对低估值优势。图图 6：房地产板块相对估值：房地产板块相对估值 图图 7：子板块市盈率：子板块市盈率 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 2 行业数据行业数据 2.1 价格指数价格指数出现年末翘尾行情出现年末翘尾行情 12 月，百城住宅价格指数同比上升 3.34%，涨幅较上月扩大 0.17pcts，环比上升 0.42%，环比涨幅比上月扩大 0.21pcts。一二三线城市住宅价格指数分别同比上涨 0.71%、4.24%、0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00(25.00)(20.00)(15.00)(10.00)(5.00)0.00京汉股份南都物业全新好中房股份粤泰股份阳光股份大名城嘉凯城荣丰控股新华联00.511.522.533.544.50510152025303540房地产（申万）PE房地产（申万）PB（右轴）0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00全部A股PE房地产开发(申万)PE园区开发(申万)PE 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -5-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 4.60%，一线涨幅回升 0.14pcts，二线同比涨幅收窄 0.07pcts，三线与上月持平。环比涨幅中，一、二、三线城市住宅价格指数环比上涨 0.22%、0.40%、0.33%，涨幅分别扩大 0.18、0.18、0.15pcts。年末行业迎来销售业绩冲刺，房价指数也出现翘尾行情。在稳房价的政策背景下，预计未来整体市场房价将持续保持较为平稳的态势，同比涨幅维持相对稳定。图图 8：百城住宅价格指数：百城住宅价格指数 资料来源：wind，财富证券 图图 9：百城价格同比涨幅（分层级城市）：百城价格同比涨幅（分层级城市）图图 10：百城价格环比涨幅（分层级城市）：百城价格环比涨幅（分层级城市）资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 2.2 市场销售降温市场销售降温 12 月，30 大中城市商品房成交面积 1859.59 万平方米，同比下跌 3.74%，增速转负，环比增长 17.27%。年末房企销售业绩冲刺，商品房成交面积环比上升。其中，一、二、三线城市成交面积分别为 326.20、943.87、589.52 万平方米，一、二、三线城市成交面积分别同比下降 13.35、1.28、1.61%。-1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.002.503.003.50-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.002014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12百城住宅价格指数:同比百城住宅价格指数:环比（右轴）-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.00百城住宅价格指数:一线城市:同比百城住宅价格指数:二线城市:同比百城住宅价格指数:三线城市:同比-0.500.000.501.001.502.002.503.003.50百城住宅价格指数:一线城市:环比百城住宅价格指数:二线城市:环比百城住宅价格指数:三线城市:环比 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -6-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 12 月进入年度销售目标冲刺月份，房企加大销售力度，但市场反响较 2018 年仍然较弱。在坚持房地产市场稳定发展的大背景下，政策层面明确表示不会将房地产作为刺激经济的手段。在行业销售降温过程中，各地区政策或进行微调，以稳定房地产市场。整体来看，房地产行业销售或将逐步放缓，在行业整体放缓的情况下，龙头房企以其优异的品牌影响力和推盘销售能力有望受益，而一二线和强三线城市以其对产业和人口的吸引力，在户籍政策放宽的推动下有望体现韧性。图图 11：商品房成交面积（分层级城市）：商品房成交面积（分层级城市）图图 12：30 大中城市商品房成交面积大中城市商品房成交面积 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 2.3 土地市场土地市场成交回暖成交回暖 12 月，100 大中城市成交土地占地面积 9358.52 万平方米，同比增长 0.78%，与 2018年末基本持平，环比大幅增长 88.65%。其中，一线城市成交 507.50 万平方米，同比下滑11.39%；二线城市土地成交 3647.37 万平方米，同比增长 13.98%，三线城市成交 5203.65万平方米，同比下滑 5.61%。从土地成交看，成交较上月回暖明显，尤其二线城市土地市场相对火热。2019 年房企通过加大推盘换取销售增速，年末出现一定补库储备需求。从各城市土地成交情况来看，12 月土地成交回暖中，一线城市中广州成交火热，二线城市土地市场热度明显上升，重庆、武汉、成都等部分热点二线城市土地热度高，前10 中二线城市占据 6 席。从土地成交金额看，12 月广州以 452 亿元成交额占据首位，成都也突破 300 亿元，武汉、杭州超过 200 亿元，成交金额明显放量。一二线城市土地市场依然保持了较高关注度，土地韧性较优。土地供应方面，土地供应面积较去年同期继续下滑。12 月 100 大中城市供应土地占地面积 5332.99 万平方米，同比减少 32.64%，环比大幅减少 56.88%。其中，住宅用地供应土地占地面积 1740.43 万平方米，同比下降 21.42%，环比减少 51.63%。在 11 月土地供应大幅上升后，12 月土地供应回落。溢价率方面，12 月，100 大中城市土地溢价率 9.28%，较上月回升 1pcts，其中住宅类用地溢价率 7.79%，较上月下降 1.56pcts。其中，三线城市土地溢价率 11.15%，较上月0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.001,400.001,600.0030大中城市:商品房成交面积:一线城市30大中城市:商品房成交面积:二线城市30大中城市:商品房成交面积:三线城市-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.002014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-1230大中城市:商品房成交面积30大中城市:商品房成交面积同比增长 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -7-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 大幅提升 4.21pcts，一线城市土地溢价率 1.65%，二线城市土地溢价率 11.40%，分别较上月回落 1.67、1.01pcts。一、二、三线城市住宅类用地溢价率分别为 2.19%、9.55%和 8.49%。土地供应回落，受补库存需求影响，土地成交回暖，因而土地溢价率所有回升，但土地市场保持相对理性，一二线及强三线重点城市土地市场韧性显现。图图 13：100大中城市土地成交面积大中城市土地成交面积 图图 14：100大中城市土地成交面积大中城市土地成交面积（分层级城市）（分层级城市）资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 表表 1：12 月成交土地城市排名月成交土地城市排名 TOP10（按土地规划建筑面积）（按土地规划建筑面积）城市城市 成交土地面积成交土地面积(万万 m)成交土地规划建成交土地规划建筑面积筑面积(万万 m)成交总价（亿元）成交总价（亿元）楼面价楼面价(元元/m)1 重庆市 888.53 1,448.32 141.41 976 2 潍坊市 605 1,268.46 194.51 1,533 3 乌鲁木齐市 492.74 847.2 148.57 1,754 4 广州市 248 650.19 452.35 6,957 5 武汉市 230.8 643.2 253.78 3,946 6 成都市 247.14 595.49 300.01 5,038 7 淄博市 286.63 554.63 57.30 1,033 8 杭州市 193.05 445.4 291.57 6,546 9 青岛市 228.06 407.04 92.48 2,272 10 济南市 193.39 405.25 144.92 3,576 资料来源：wind，财富证券 -40%-20%0%20%40%60%80%02,0004,0006,0008,00010,0002017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-12100大中城市:成交土地占地面积:当月值100大中城市:成交土地占地面积同比增长010020030040050060070001,0002,0003,0004,0005,0006,0002016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12100大中城市:成交土地占地面积:二线城市100大中城市:成交土地占地面积:三线城市100大中城市:成交土地占地面积:一线城市（右轴）此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -8-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 图图 15：100大中城市土地溢价率大中城市土地溢价率 图图 16：100大中城市土地溢价率（分层级城市）大中城市土地溢价率（分层级城市）资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 3 行业动态行业动态 3.1 12 月月房企房企单月销售业绩分化单月销售业绩分化 截至 2020 年 1 月 13 日，万科、保利等 9 家公司公布了 11 月销售情况。12 月冲刺季，房企加大销售力度，但单月销售成绩整体不够理想。房企销售业绩出现分化，部分主流房企销售业绩亮眼，但也有部分房企单月销售出现同比负增长。其中，中南建设、金地集团和荣盛发展单月销售业绩实现 22%、23.95%和 17.51%的增长，但万科 A、阳光城和首开股份单月销售业绩同比下滑 9.05%、2.2%和 14.63%，销售增长乏力。全年来看，除了万科和首开股份，其余 7 家房企销售增速均超过 10%，尤其阳光城、中南建设销售额增速超过 30%，招商蛇口、金地集团和阳光城销售增速超过 25%。房企销售额的增长一方面能加快房企资金周转，实现资金较快回款，另一方面为未来业绩确认的增长奠定坚实基础。展望未来，在坚持“房住不炒”的大背景下，整体销售高速增长趋势难以延续，预计销售将继续走弱，房地产市场将趋于理性，房企将通过提升产品品质、加大推货量、提升推盘能力等方式保持销售业绩的稳定增长。表表 2：12 月部分月部分 A 股房企销售业绩股房企销售业绩 公司公司 销售额销售额（亿元）（亿元）同比同比 销售面积（万销售面积（万平方米）平方米）同比同比 今年累计今年累计销售额销售额（亿元）（亿元）同比同比 今年累计销今年累计销售面积（万售面积（万平方米）平方米）同比同比 万科 573.10 -9.05%414.80 -5.45%6308.40 3.94%4112.20 1.85%招商蛇口 234.27 7.60%155.98 34.75%2204.74 29.25%1169.44 41.35%保利地产 421.33 15.35%304.28 2.47%4618.48 14.09%3123.12 12.91%金地集团 355.00 23.95%183.10 11.15%2106.00 29.74%1079.00 22.92%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12100大中城市:成交土地溢价率100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.002016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12100大中城市:成交土地溢价率:一线城市100大中城市:成交土地溢价率:二线城市100大中城市:成交土地溢价率:三线城市 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -9-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 荣盛发展 225.84 17.51%221.94 31.54%1153.56 13.58%1098.07 11.66%阳光城 291.14 -2.20%242.51 -6.20%2110.31 28.97%1713.27 35.29%新城控股 242.39 7.57%244.01 10.51%2708.01 22.48%2432.00 34.21%首开股份 142.56 -14.63%89.84 20.88%1013.44 0.61%411.50 8.99%中南建设 251.20 22.00%199.30 12.00%1960.50 34.00%1540.70 35.00%资料来源：公司公告，财富证券 3.2 房企拿地房企拿地以销定存以销定存 从 12 月房企拿地情况来看，保利发展、华侨城等部分有补库存需求的房企加快了拿地步伐，尽管整体来看大部分房企拿地力度有所恢复，但大部分房企仍采用以销定存的拿地策略。表表 3：12 月重点月重点 A 股上市房企拿地数据股上市房企拿地数据 企业企业 拿地数量（宗）拿地数量（宗）土地面积（万平方土地面积（万平方米）米）规划建筑面积（万规划建筑面积（万平方米）平方米）楼面地价（元楼面地价（元/平方平方米）米）保利发展 21 140.17 407.21 5283.75 华发股份 11 76.95 184.91 7632.19 华侨城 19 128.36 163.30 2695.75 绿地控股 11 80.10 158.93 1969.61 阳光城 9 48.17 129.88 4133.06 新城发展 5 46.26 121.60 1446.09 万科 10 46.37 107.01 8544.07 金地集团 7 42.46 106.95 5671.2 世茂房地产 4 28.28 62.99 4322.41 资料来源：wind，财富证券 从新增项目分布地区看，由于布局定位的差异，荣盛发展、中南建设 11 月新增项目主要集中于三线城市，万科、招商蛇口、金地集团等主流房企主要聚焦一二线。长三角和粤港澳大湾区区域仍为房企热衷竞拍地。从市场整体看，一二线销售具备强劲韧性，房企大多形成一二线为未来主战场的战略预期。一二线具有一定产业和人口流入优势，尤其部分二线城市具有产业资源和一线城市人口外溢效应的双重优势，未来具有更强的销售韧性，布局重回一二线能为房企未来销售韧性提供支撑。表表 4：部分房企：部分房企 11月新增项目分布地区情况月新增项目分布地区情况 公司公司 拿地情况拿地情况 万科 深圳、南京、天津、长春、太原、烟台（2块）招商蛇口 上海（2块）、广州、南京、郑州、烟台、漳州、奥克兰（新西兰）保利地产 广州（2块）、东莞（4块）、中山（2块）、汕尾、清远、茂名（2块）、揭阳、南京（2块）、宁波、徐州、常州、青岛（2块）、石家庄、邢台、武汉、晋中、成都、大连、泉州（2块）金地集团 东莞、湛江、南京、徐州、成都（2块）、哈尔滨、威海 荣盛发展 石家庄、沧州、石家庄平山县 中南建设 无锡、台州、成都、常德、汕头、沈阳 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -10-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 阳光城 福州、天津、金华、南宁、杭州 首开股份 福州 新城控股 宿迁（2块）、湖州、徐州、六盘水 蓝光发展 重庆、南充、襄阳、威海、诸暨、福州、泰州、成都 资料来源：公司公告，财富证券 3.3 年末年末房企房企融资活动回温融资活动回温 在行业进入疲软期，资金是房企赖以生存和持续发展的关键。除了抓紧推盘加速销售回款，融资能力和融资成本对房企来说至关重要。随着市场资金偏向宽松，上半年房企融资活动相对频繁，下半年以来随着房地产信托、房企信贷政策呈现不同程度收紧，房企融资活动再度降温。根据 wind 统计，12 月房地产行业发行债券（包括 ABS）62 支，规模 326.13 亿元，规模占比 1.02%。从部分 A 股房企发行债券融资情况来看，国有背景房企（例如大悦城等）的融资成本依然具有优势。表表 5：12 月部分月部分 A 股房企发行债券融资活动股房企发行债券融资活动 公司公司 类型类型 货币货币 金额（亿金额（亿）成本成本 期限期限 天保基建 公司债 人民币 3 6.00%3 年 泰禾集团 子公司美元债券 美元 1.105 11%364 天 大悦城 子公司中期票据 人民币 15 4.25%3+N 年 蓝光发展 非公开公司债 人民币 3 7.50%3 年 泛海控股 公司债 人民币 5 7.50%2+1 年 京能置业 债权融资计划 人民币 6.8 6.42%3+N 年 光大嘉宝 债权融资计划 人民币 5/2 年 光大嘉宝 债权融资计划 人民币 5/731 天 资料来源：公司公告，财富证券 3.4 行业事件行业事件 3.4.1 中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见改革的意见 12 月 25 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见，政策明确全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制。早在 4 月，国家发改委印发的2019 年新型城镇化建设重点任务中就提到“继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万300 万的型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万500 万的型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制”。本次明确全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，政策级别由国家发改委上升至中共中央办公厅、国务院办公厅层级。此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -11-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 目前国内城区常住人口 300 万以下涵盖了乌鲁木齐、呼和浩特、贵阳、南昌等二线城市，以及几乎所有的三四线城市。此前，石家庄开放落户，郑州也放松了落户政策。一系列城市层级的政策变动从微观层面显示了户籍政策正在逐步放松。从房地产市场端来看，目前销售去化情况有逐步走弱迹象，尤其部分三四线城市在棚改工作力度减弱后可能面临需求不足、去库存压力回升等问题。此次户籍政策的落地，将推动人口继续向城市流入，进而将给城市房地产市场，尤其对于有限购等调控政策的二线城市的房地产市场，注入一定新活力。户籍政策放松有助于稳定房地产市场需求，稳定房地产市场发展。3.4.2 中央经济工作会议召开，“房住不炒”依然是行业主基调中央经济工作会议召开，“房住不炒”依然是行业主基调 12 月 10-12 日，中央经济工作会议召开，其中关于房地产的相关表述为，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。此前 12 月 6 日中央政治局会议没有提及房地产的表述，此次中央经济工作会议提到关于房地产的表述受到行业重点关注。其中，延续了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”的表述，继续明确“房住不炒”的政策主基调，在政策的延续下，行业投机行为继续受到抑制，促进市场需求回归理性。重申“三稳”，也意味着房地产市场的大调控政策不能放松，对于趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为将依然严管控，促使房地产市场和预期处于稳定通道中。而此次“促进房地产市场平稳健康发展”的表述则引发市场关注，上一次出现这种表述要追溯到 2011 年经济工作会议。而相比 2019 年 7 月的政治局会议和央行的2019 年第二季度中国货币政策执行报告 2019 年第三季度中国货币政策执行报告中提到的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，此次关于房地产的表述相比前期有所松动。此外，此次中央经济工作会还提到“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”，这将继续推动房地产后周期板块的发展，同时租售并举将继续发展，成为房地产行业趋势。近期，郑州调整了落户政策，在郑州市中心城区租赁住房满 1 年的外地市人员，可在所在地落户。租赁落户的政策普遍也将进一步推动房地产租赁市场的发展。4 投资建议投资建议 行业政策面处于较紧状态，在“房住不炒”的背景下，行业政策整体放松的可能性不大，局部区域或进行微调，但进一步继续收紧行业政策的可能性也较小，预期行业将维持稳定发展，维持行业“同步大市”评级。个股投资建议：（1）尽管行业整体销售疲软，但仍有部分公司显示出优秀的推盘能 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -12-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 力和销售业绩。从销售弹性方面出发，建议关注具有销售业绩维持较高增速、未来业绩有支撑的招商蛇口、阳光城、金地集团，以及销售增速较为稳定且第二次推出股权激励方案、管理红利有望释放的中南建设。（2）资金是房企顺利度过冷周期的关键，通常，企业规模、现金流量情况、负债情况和股权结构对房企评级有较大影响，从而影响房企的融资成本和融资难易程度。从融资方面出发，建议关注现金流量充足、净负债率低的万科 A，建议关注央企背景、融资成本有优势的保利地产。（3）随着行业竣工复苏，建议关注地产后周期物业和商业管理板块，建议关注大悦城。此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -13-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 投资评级系统说明投资评级系统说明 以报告发布日后的 612 个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。类别类别 投资评级投资评级 评级说明评级说明 股票投资评级 推荐 投资收益率超越沪深 300 指数 15%以上 谨慎推荐 投资收益率相对沪深 300 指数变动幅度为 5%15%中性 投资收益率相对沪深 300 指数变动幅度为-10%5%回避 投资收益率落后沪深 300 指数 10%以上 行业投资评级 领先大市 行业指数涨跌幅超越沪深 300 指数 5%以上 同步大市 行业指数涨跌幅相对沪深 300 指数变动幅度为-5%5%落后大市 行业指数涨跌幅落后沪深 300 指数 5%以上 免责声明免责声明 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格，作者具有中国证券业协会注册分析师执业资格或相当的专业胜任能力。本报告仅供财富证券有限责任公司客户及员工使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。本报告信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人（包括本公司客户及员工）不得以任何形式复制、发表、引用或传播。本报告由财富证券研究发展中心对许可范围内人员统一发送，任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发布。任何机构和个人（包括本公司内部客户及员工）对外散发本报告的，则该机构和个人独自为此发送行为负责，本公司保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利。财富证券研究发展中心财富证券研究发展中心 网址： 地址：湖南省长沙市芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富中心 28 层 邮编：410005 电话：0731-84403360 传真：0731-84403438