房地产行业：降准或缓解资金压力有助于板块估值修复-20190908-广发证券-20页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/2020 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复 核心观点：核心观点：本周政策情况：央行降准释放流动性，广东省支持地方推动旧改本周政策情况：央行降准释放流动性，广东省支持地方推动旧改本周，中央层面，国务院金融委提出要加大宏观经济政策的逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长，国常会提出要及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，随后央行宣布 9 月 16 日起全面降准 0.5 个百分点，释放资金约 8000 亿元，并仅对在省内经营的城商行定向降准 1.0 个百分点，释放资金约 1000 亿元，另一方面，国常会表示今年限额内地方政府专项债券要确保 9 月底前全部发行完毕，10 月底前全部拨付到项目上，但同时强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。地方层面，南京市允许建设单位申请临时建设工程规划许可证用于建设售楼处、施工用房等临时建筑，实现“拿地即开工”。广东省近日发布相关文件推动“三旧”改造，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，并对地级市“三旧”改造项目土增税收入年同比增长超过 8%的部分由省按 30%的比例进行补助。本周基本面情况：本周基本面情况：9 月前月前 5 天天 35 城新房成交低基数下同比上涨城新房成交低基数下同比上涨 12.4%19 年 9 月前 5 天，在去年同期周末的低基数影响下，35 城新房成交同比上升 12.4%，各线成交同比在去年同期低基数的影响下均有所上涨。本周当周批售比下滑至 0.97。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续 12周下滑至 13.9%。降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复9 月 6 日央行宣布降准，共计释放资金约 9000 亿元，流动性边际修复有助于缓解资金面压力。对地产的影响还要观察降准之后的实际影响，近期无论是十年期国债收益率还是 8 月 LPR 的利率水平，均体现出下行趋势，与之相关联的按揭及其他贷款额度与成本均有望改善。从以往经验来看，板块估值与流动性呈现正相关，相对 PE 往往随着国债收益率下行而逐步抬升，从这个角度看，未来板块相对 PE 具备提升基础。对于个股而言，近期景气度下滑销售均价松动，头部房企加快推盘走量，销售端压力提高。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、招商蛇口、金地集团，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-09-08 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:8 月房企表现强于重点城市，土地市场降温明显 2019-09-01 房地产行业:稳定长期预期，按揭贷款利率机制调整 2019-08-27 房地产行业:基本面持续回落，按揭贷边际收紧 2019-08-25 联系人：邢莘 021-60750620 -14%-4%6%16%27%37%09/1811/1801/1903/1905/1907/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票股票代码代码 股票股票简称简称 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 26.89 2019/08/26 买入 39.60 3.56 4.07 7.73 6.76 6.59 7.49 19.9%18.5%001979.SZ 招商蛇口 人民币 20.03 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.75 7.80 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 27.42 2019/08/18 买入 36.99 4.93 6.03 5.56 4.54 8.21 7.76 29.0%26.2%000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.19 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.39 5.05 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 8.55 2019/08/17 买入 13.52 2.25 2.48 3.80 3.45 2.14 0.17 22.6%19.9%000656.SZ 金科股份 人民币 6.71 2019/08/16 买入 7.26 0.97 1.16 6.93 5.77 17.69 22.80 18.8%18.4%000961.SZ 中南建设 人民币 7.71 2019/08/28 买入 10.78 1.13 1.94 6.81 3.97 4.41 4.33 20.3%25.9%000671.SZ 阳光城 人民币 6.02 2019/08/04 买入 8.89 0.94 1.25 6.44 4.80 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发展 人民币 6.08 2019/09/02 买入 10.04 1.11 1.72 5.46 3.54 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 3.01 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.33 5.30 23.10 18.50 10.2%10.9%600007.SH 中国国贸 人民币 16.56 2019/09/02 买入 19.86 0.92 1.04 17.94 15.99 7.75 6.88 11.8%11.7%000402.SZ 金融街 人民币 7.77 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.03 5.28 12.81 10.65 10.9%11.1%02007.HK 碧桂园 港币 10.36 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.78 4.15 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 32.90 2019/09/06 买入 54.70 5.28 7.00 5.66 4.27 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 4.56 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 4.60 3.69 3.70 2.80 21.6%21.2%02202.HK 万科企业 港币 28.10 2019/08/26 买入 38.70 3.48 3.98 7.30 6.38 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.6 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.09.01-2019.09.06）.6 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.7 图图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.8 图图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.8 图图 5：35 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.8 图图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.8 图图 7：35 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：35 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.30-2019.09.05）.9 图图 10：12 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：12 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：12 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：12 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.11 图图 15：12 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.11 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.12 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.12 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.12 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.02-2019.09.06）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.02-2019.09.06）.16 表表 1：35 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.08.30-2019.09.05）.7 表表 2：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.08.30-2019.09.05）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.08.30-2019.09.05）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.08.30-2019.09.05）.13 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.08.31-2019.09.06）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.08.31-2019.09.06）.18 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，国务院金融稳定发展委员会第七次会议近日召开，提出要加大宏观经济政策的逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长。同时，面对国内经济下行压力加大的形势，国务院常务会议提出，坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，并表示今年限额内地方政府专项债券要确保 9 月底前全部发行完毕，10 月底前全部拨付到项目上。随后央行宣布 9月 16 日起全面降准 0.5 个百分点，释放资金约 8000 亿元，并仅对在省内经营的城商行定向降准 1.0 个百分点，释放资金约 1000 亿元，于 10 月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位。另一方面，尽管宏观流动性方面有所宽松，针对房企融资的政策表态仍然较紧。人民日报近日点评，“房住不炒”定位未曾动摇，新发放住房商贷以 LPR 为定价基准加点形成的房贷改革不是“放水”，而更有利于精准调控、因城施策。国常会加大了对地方专项债的支持力度，但明确指出专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。中证网报道部分银行的房企开发贷名单范围将进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务部分权限，同时在调控从严、LPR 新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价或将提升。地方层面，南宁市支持房企转型建设租赁住房，允许房企将存量商品住房转为租赁住房，连续出租 10 年后可按新房销售。南京市近日调整建设监管，建设单位可申请临时建设工程规划许可证用于建设售楼处、施工用房等临时建筑，实现“拿地即开工”。广东省近日发布相关文件推动“三旧”改造，在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，并提出地级市“三旧”改造项目土增税收入年同比增长超过 8%的部分由省按 30%的比例进行补助。按揭贷方面，据传，深圳招行执行首套、二套利率分别在 LPR 基础上上浮 30bp、60bp，较招行原利率分别提高 0.5bp、6bp，同时，温州、广州、济南均有多家银行房贷利率上调。公积金政策方面，南平市将贷款额度调整为夫妻双方缴存余额与到法定退休年龄时住房公积金缴存额的 2 倍（原为 3 倍），嘉兴市调整了公积金政策，实行公积金贷款“认贷不认房”，还清公积金贷款后，二套房公积金贷款最高额度按首套执行（原需扣除首套额度），同时将贷款利率由基准利率上调至上浮 10%。市场监管层面，近日杭州、山西、焦作、北京、平顶山均对住房租赁市场开展整治活动，咸宁开展公租房专项清查工作，合肥建立房源信息核验制度，重点打击房产中介发布虚假房源等违法违规行为。安徽近日在全省实施启动房企信用“红黑名单”制度，对有严重失信行为、造成不良影响的房企，纳入“黑名单”并惩戒。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.09.01-2019.09.06）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为9月5日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积540.31万方，环比上升1.6%，同比下降0.2%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积100.67万方，环比上升3.2%，同比下降1.8%，其中，上海、深圳推盘放量成交面积环比分别上升7.4%、31.9%。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积272.15万方，环比上升9.2%，同比上升2.4%，其中，南京、南宁推盘放量成交面积环比分别上涨76.6%、121.8%。三四线城市成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积167.49万方，环比下降9.5%，同比下降3.2%。月度来看，9月前5天35城新房成交环比上升9.5%，同比上升12.4%。分线来看，4大一线城市、11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别上升20.0%、17.0%、1.5%。从全年累计情况来看，截至2019年9月5日，35城新房成交整体同比上涨4.2%，其中一线城市、二线城市累计成交同比分别上涨16.2%、6.4%，三四线城市则下降3.9%。09/0309/0309/0409/0409/0509/05国务院国务院金融委：金融委：加大宏观经济政策的逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长广东：广东：1.在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款；2.地级市“三旧”改造项目土增税收入年同比增长超过8%的部分由省按30%的比例进行补助南宁南宁：允许房企将存量商品住房转为租赁住房，连续出租10年后可按新房销售南京南京：建设单位可凭土地出让合同、出地出让金首付款缴付凭证、临时方案设计图纸等申请临时建设工程规划许可证，用于建设售楼处、施工用房等临时建筑，实现“拿地即开工”央行央行：1.全面降准0.5个百分点，释放资金约8000亿元；2.对仅在省内经营的城商行定向降准1.0个百分点，释放资金约1000亿元09/06嘉兴嘉兴：1.实行公积金贷款“认贷不认房”，还清公积金贷款后，二套房公积金贷款最高额度按首套执行（原需扣除首套额度）；2.已婚子女可与父母相互提取公积金购房（原仅限未婚子女）；3.二套房公积金贷款利率按1.1倍基准利率执行（原为基准利率）09/02山西：山西：整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等违法违规问题，并公布第一批住房租赁中介机构违法违规问题清单09/06银保监会银保监会：据中证网报道，1.部分银行的房企开发贷名单范围将进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务部分权限，2.房企开发贷的定价或将提升国常会国常会:1.今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕，10月底前全部拨付到项目上；2.坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：35 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.08.30-2019.09.05）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 22.43 23.16-3.1%66.9%19.22 15.48 24.2%20.06 1.8%上海 45.45 42.31 7.4%-12.0%34.79 34.77 0.1%18.01-3.2%广州 23.79 25.24-5.7%-11.4%24.34 24.01 1.4%17.95-1.2%深圳 9.00 6.82 31.9%-14.4%9.70 8.76 10.8%12.19-0.8%一线合计一线合计 100.67 97.53 3.2%-1.8%88.06 83.01 6.1%-二线（11 个）杭州 17.64 13.99 26.1%-13.3%18.21 24.58-25.9%10.79 1.3%南京 24.50 13.88 76.6%198.7%15.87 15.79 0.5%22.92-5.3%武汉 54.36 57.34-5.2%38.1%46.51 41.66 11.6%-青岛 33.71 40.19-16.1%21.0%30.39 35.50-14.4%-福州 11.01 7.33 50.1%89.6%7.03 6.36 10.5%27.62-2.0%厦门 9.38 9.23 1.6%70.8%5.22 4.56 14.6%-苏州 21.44 20.03 7.0%-41.9%23.42 20.70 13.1%11.64 3.4%长春 25.20 30.17-16.5%-5.0%23.48 24.98-6.0%-南宁 34.50 15.56 121.8%44.6%27.02 20.24 33.5%6.11 1.8%济南 28.78 24.75 16.3%-16.7%23.96 13.79 73.8%-温州 21.02 26.01-19.2%-37.1%23.91 18.99 25.9%8.02 3.2%二线合计二线合计 272.15 249.25 9.2%2.4%245.01 238.53 2.7%-三四线（20 个）三四线合计三四线合计 167.49 185.11-9.5%-3.2%165.83 172.98-4.1%-35 城合计城合计 540.31 531.89 1.6%-0.2%498.90 494.53 0.9%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 19至今周均成交（万方）-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0510152025303540455055北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图3：35城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：35城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：35城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：35城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图7：35城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：35城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，长三角（11城）本周成交面积为149.43万平，环比上周上升11.3%，环渤海（4城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为90.33、88.13万方，分别环比上周下降17.0%、11.7%，其它区域方面，中西部（3城）本周成交面积为94.10万方，环比上周上涨21.1%。其它区域方面，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积为42.61万方，环比上周下降5.5%。540.311.6%-10%-5%0%5%10%15%20%02004006002017201819W1-3619-W3319-W3419-W3519-W3635城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）3.2%9.2%-9.5%-30%-10%10%30%50%19-W3119-W3219-W3319-W3419-W3519-W36一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）9.5%12.4%-20%-10%0%10%20%30%40%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.0535城新房成交环比35城新房成交同比20.0%17.0%1.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.05一线城市二线城市三四线城市4.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.09.0535城新房成交年同比16.2%6.4%-3.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%2014201520162017201819.01.01-19.09.05一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.30-2019.09.05）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为110.39万方，环比下降16.1%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积40.35万方，环比下降2.3%，其中深圳环比下降1.9%。10个二三线样本城市整体成交面积为70.04万方，环比下降22.4%，其中青岛、岳阳环比均下降6.3%。月度情况来看，9月前5天12城市二手房成交环比下降2.8%，同比上升39.8%。分线来看，一线城市环比上升17.5%、二三线城市环比下降11.1%。全年累计情况来看，截至2019年9月5日，12城市整体成交同比上升2.0%，其中一线城市成交同比下降7.0%，二三线城市同比上涨6.8%。表表 2：12 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2019.08.30-2019.09.05）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 26.87 27.57-2.5%-17.0%26.71 28.22-5.4%深圳 13.48 13.74-1.9%14.1%12.05 11.67 3.3%一线合计一线合计 40.35 41.31-2.3%-8.6%38.76 39.89-2.8%1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他-17%13%-4%-7%11%-11%-6%0%-12%-16%-28%11%21%38%-12%60%-6%-25%-9%76%14%20%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二三线（10 个）青岛 9.83 10.49-6.3%35.1%9.47 9.55-0.8%厦门 7.00 7.66-8.7%75.9%9.37 4.96 89.0%无锡 12.56 14.05-10.6%43.8%11.51 10.63 8.3%岳阳 1.68 1.79-6.3%-7.8%1.51 1.97-23.3%扬州 3.37 11.57-70.9%-3.3%3.30 3.35-1.4%苏州 15.97 21.30-25.0%-2.3%23.75 18.60 27.7%南宁 8.05 9.24-12.8%89.1%5.80 4.57 27.0%金华 2.92 4.00-27.0%56.9%2.81 3.53-20.5%江门 0.60 1.18-49.2%-73.3%2.10 2.69-21.9%杭州 8.06 8.96-10.0%-2.5%11.40 11.92-4.4%大连 0.00 0.00 0.0%-100.0%4.97 6.82-27.2%二三线合计二三线合计 70.04 90.23-22.4%20.2%81.02 71.76 12.9%12 城合计城合计 110.39 131.54-16.1%7.8%119.79 111.65 7.3%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：12城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：12城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：12城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：12城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 110.39-16.1%-20%-15%-10%-5%0%5%10%951001051101151201251301352017201819W1-3619-W3319-W3419-W3519-W3612城二手房周均成交面积当周成交环比（右）-2.3%-22.4%-35%-25%-15%-5%5%15%19-W3119-W3219-W3319-W3419-W3519-W36一线城市（2城）二三线城市（10城）-2.8%39.8%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.0512城二手房成交环比12城二手房成交同比20.8%52.7%-40%-20%0%20%40%60%80%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.05一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图14：12城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：12城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为9月5日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为235.21万方，环比下降31.2%，同比上升3.8%。月度数据来看，9月前5天13城商品房推盘206.85万方，环比上升54.5%，同比上升76.4%。全年累计来看，截至2019年9月5日，13城市商品房推盘面积同比上涨4.4%，涨幅较2018年全年收窄17.6个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）上升至1.05。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周下降0.1%，其中一线城市商品房库存环比上周下降0.6%，二线城市、三四线城市商品房库存环比上周分别上升0.5%、0.3%。去化周期方面，13城市商品房去化周期下降至15.08个月，11个城市住宅去化周期下降至7.66个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 2.0%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.09.0512城二手房成交年同比-7.0%6.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.09.05一线城市（2城）二三线城市（10城）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05010015020025030035040019W24 19W26 19W28 19W30 19W32 19W34 19W36推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M9 18M11 19M119M319M519M719.09.01-19.09.05推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市商品房城市商品房库存与去化周期库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房城市及分线城市商品房去化周期（月）去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.08.30-2019.09.05）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1758-0.9%20.06 0.36 上海 2842-0.1%18.01-0.59 广州 1970-0.8%17.95-0.22 深圳 530-1.7%12.19-0.10 南京 1894-1.1%22.92-1.28 4.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%20142015201620172018 2019.01.01-2019.09.05推盘面积年度同比0.501.001.502.0001,0002,00018M918M1219M319M619.09.01-19.09.05成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）15.0805101520250500010000150002000016W1 16W29 17W5 17W33 18W9 18W37 19W13库存面积（万方）去化周期（月，右轴）010203014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期02040020004000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）0102002004006008001000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/2020 Table_PageText 跟踪分析|房地产 杭州 8