房地产行业：成交与土地市场景气度均回落降准或缓解资金压力-20190911-广发证券-29页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2929 Table_Page 投资策略月报|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 成交与土地市场景气度均回落，降准或缓解资金压力成交与土地市场景气度均回落，降准或缓解资金压力 核心观点核心观点：政策环境综述：政策环境综述：融资承压，集体经营性用地入市法制化融资承压，集体经营性用地入市法制化 中央层面，银保监会要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长，部分银行还收到窗口指导要求房地产开发贷表内额度不得超过3月底规模，房企融资持续收紧。土地管理法（修正案）获得通过，集体经营性用地入市制度经法律确定。地方层面，上海自贸区新片区加大人才支持力度，“居转户”改为 5 年（原 7 年），核心人才缩短到 3 年，非本市户籍人才购房社保年限缩短至 3 年（原 5 年），昆山跟进苏州市调控升级，海南垦区禁售。成交市场综述：成交市场综述：市场景气度有所下滑市场景气度有所下滑 根据房管局数据，8 月 35 城成交面积由正转负同比下降 4.3%，各线城市成交均有所下滑，其中一线同比下降 12.8%，较 7 月由正转负，二线同比增长 1.9%，涨幅较 7 月缩窄 4.8 个百分点，三四线则同比下降 8.6%，8 月成交市场景气度有所下滑。土地市场综述：土地市场综述：土地市场热度回落，供销比有所回升土地市场热度回落，供销比有所回升 根据中指院数据，19年8月300城宅地供需较去年同期均下滑超20%，单月供销比从上月的1.14大幅上升至1.35，宅地溢价率继续下滑至19.6%，回落至 20%以下，土地市场热度明显下降。分线来看，各线城市宅地成交建面和土地出让金同比均下滑，供销比均回升，溢价率均有所下滑。资金环境综述：资金环境综述：房贷利率继续上涨，房贷利率继续上涨，降准或缓解资金压力降准或缓解资金压力 按揭贷方面，融 360 数据显示，8 月 35 重点城市首套、二套房贷利率分别增长 3bp、2bp，涨幅较上月均扩大 1bp。央行 2019【16】号文指出10 月 8 日起新发放的个人住房贷款需挂钩 LPR，而当前首套房平均利率高于下限 62 个 bp，而二套房平均利率高于下限 33 个 bp。9 月 6 日央行宣布降准合计释放长期资金约 9000 亿元，流动性边际修复有助于缓解资金面压力。对地产的影响还要观察降准之后的实际影响，近期无论是十年期国债收益率还是 8 月 LPR 的利率水平，均体现出下行趋势，与之相关联的按揭及其他贷款额度与成本均有望改善。从以往经验来看，板块估值与流动性呈现正相关，相对 PE 往往随着国债收益率下行而逐步抬升，从这个角度看，未来板块相对 PE 具备提升基础。对于个股而言，近期景气度下滑销售均价松动，头部房企加快推盘走量，销售端压力提高。风险提示风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-09-11 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复 2019-09-08 房地产行业:8 月房企表现强于重点城市，土地市场降温明显 2019-09-01 房地产行业:稳定长期预期，按揭贷款利率机制调整 2019-08-27 联系人：邢莘 021-60750620 -13%-3%7%17%27%38%09/1811/1801/1903/1905/1907/1909/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.91 2019/08/26 买入 39.60 3.56 4.07 7.73 6.76 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 20.09 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.78 7.82 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 27.58 2019/08/18 买入 36.99 4.93 6.03 5.59 4.57 8.21 7.76 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.13 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.34 5.01 5.77 5.46 15.0%13.8%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.56 2019/08/17 买入 13.52 2.25 2.48 3.80 3.46 2.14 0.17 22.6%19.9%金科股份 000656.SZ 人民币 6.73 2019/08/16 买入 7.26 0.97 1.16 6.95 5.79 17.69 22.80 18.8%18.4%中南建设 000961.SZ 人民币 7.92 2019/08/28 买入 10.78 1.13 1.94 7.00 4.08 4.41 4.33 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 6.02 2019/08/04 买入 8.89 0.94 1.25 6.44 4.80 10.70 8.40 18.0%19.5%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.05 2019/09/02 买入 10.04 1.11 1.72 5.43 3.53 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.30 2019/09/09 买入 10.50 1.40 1.90 5.20 3.84 18.18 11.87 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.08 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.48 5.42 23.10 18.50 10.2%10.9%中国国贸 600007.SH 人民币 16.79 2019/09/02 买入 19.86 0.92 1.04 18.19 16.22 7.75 6.88 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.81 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.06 5.30 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 10.46 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.82 4.19 3.30 3.15 23.4%18.8%融创中国 01918.HK 港币 32.95 2019/09/06 买入 54.70 5.28 7.00 5.67 4.28 8.35 4.98 27.2%26.5%旭辉控股集团 00884.HK 港币 4.52 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 4.55 3.65 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 28.10 2019/08/26 买入 38.70 3.48 3.98 7.30 6.38 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 目录索引目录索引 政策环境综述：融资承压，集体经营性用地入市法制化.5 成交市场综述：市场景气度有所下滑.10 总体成交市场分述：供需双降，批售比维持在荣枯线之上.10 各线城市成交分述：一线、三四线成交同比转负，二线涨幅收窄.15 土地市场综述：土地市场热度回落，供销比有所回升.18 土地市场分述：供需均回落，土地出让金同比下降 11%.18 宅地市场分述：各线成交同比均下滑，供销比回升.19 资金环境：房贷利率继续上涨，降准或缓解资金压力.24 图表索引图表索引 图图 1：贷款市场报价利率（贷款市场报价利率（LPR）形成机制一览）形成机制一览.6 图图 2：集体经营性土地入市过程一览集体经营性土地入市过程一览.6 图图 3：2019 年年 8 月重要中央政策一览月重要中央政策一览.8 图图 4：2019 年年 8 月重要地方政策一览月重要地方政策一览.9 图图 5：全国重点：全国重点 35 城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数.10 图图 6：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数.10 图图 7：重点：重点 35 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.10 图图 8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速.11 图图 9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.11 图图 10：全国：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期.11 图图 11：全国：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期.11 图图 12：26 城商品房批售比城商品房批售比.12 图图 13：30 城商品住宅批售比城商品住宅批售比.12 图图 14：中指院重点城市新房开盘去化率：中指院重点城市新房开盘去化率.12 图图 15：百城价格指数变化及环比：百城价格指数变化及环比.12 图图 16：13 个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比.14 图图 17：中原二手房指数中原二手房指数.14 图图 18：各线城市成交面积指数：各线城市成交面积指数.15 图图 19：各线城市成交面积同比情况：各线城市成交面积同比情况.15 图图 20：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.15 图图 21：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.15 图图 22：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.16 图图 23：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期.16 图图 24：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期.16 图图 25：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 26：各线城市房价环比情况：各线城市房价环比情况.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图 27：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方）.17 图图 28：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方）.17 图图 29：30 城商品住宅历城商品住宅历史同期可售史同期可售面积（万方）面积（万方）.17 图图 30：30 城市当前商品住宅库存城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存年以来最低库存.17 图图 31：300 城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况.18 图图 32：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况.18 图图 33：二线城市土地整体供给情况二线城市土地整体供给情况.18 图图 34：三四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况.18 图图 35：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况.19 图图 36：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况.19 图图 37：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况.19 图图 38：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况.19 图图 39：300 城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况.20 图图 40：一线城市住宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况.20 图图 41：二线城市住宅用地供给情况：二线城市住宅用地供给情况.20 图图 42：三四线城市住宅用地供给情况：三四线城市住宅用地供给情况.20 图图 43：300 城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况.20 图图 44：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况.20 图图 45：二线城市住宅用地成交情况：二线城市住宅用地成交情况.21 图图 46：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况.21 图图 47：300 城市住宅用地城市住宅用地供需规划建面（万方）供需规划建面（万方）.22 图图 48：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率.22 图图 49：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比.22 图图 50：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比.22 图图 51：300 城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率.23 图图 52：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣.25 图图 53：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度.25 图图 54：7、8 月一线城市首套房利率情况月一线城市首套房利率情况.25 图图 55：7、8 月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况.25 图图 56：重点城市：重点城市 8 月份首套房贷利率月份首套房贷利率.25 图图 57：35 重点城市二套房贷款平均利率走势重点城市二套房贷款平均利率走势.26 表表 1：近期资金面监管政策及传闻一览：近期资金面监管政策及传闻一览.5 表表 2：近期地方重要调控政策一览：近期地方重要调控政策一览.7 表表 3：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表.13 表表 4：2019 年年 8 月月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城及各线城市住宅用地供需主要指标概览.21 表表 5：全国土地出让金全国土地出让金 TOP20（2019 年年 8 月）月）.23 表表 6：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2019 年年 8 月）月）.23 表表 7：8 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最低城市最低城市.26 表表 8：8 月份全月份全国十大二套房贷利率国十大二套房贷利率最低城市最低城市.26 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 政策环境综述：政策环境综述：融资承压融资承压，集体经营性用地入市法制化集体经营性用地入市法制化 自5月17日银保监会“23号文”发布以来，监管层对于房企融资呈现持续收紧态势，8月表态进一步收紧。8月7日银保监会发文再次强调遏制房地产信托过快增长、风险过度积累势头，并提出将按月监测房地产信托业务的变化，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长。8月9日银保监会提出将对32个城市开展银行房地产业务检查，并于30日通报了违规发放涉房贷款的部分地方中小银行，部分银行还收到窗口指导要求房地产开发贷表内额度不得超过3月底规模。表表1：近期资金面监管政策及传闻一览近期资金面监管政策及传闻一览 时间时间 部门部门 相关内容相关内容 2019/5/17 银保监会 严禁银行、信托、金融资管公司等违规向房地产行业提供融资违规向房地产行业提供融资 2019/6/13 银保监会 必须正视一些地方房地产金融化问题，房地产过度融资将助长房地产投资投机行为，导致泡沫化问题更为严重，过度依过度依赖房地产终将付出沉重代价赖房地产终将付出沉重代价 2019/7/6 银保监会 针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示约谈警示 2019/7/10 银保监会 监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导窗口指导”2019/7/12 发改委 房企房企发行外债外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务一年内到期的中长期境外债务 2019/7/21 银保监会 将收紧房地产信托标准收紧房地产信托标准，项目公司或项目公司直接股东（持股比例不低于 50%）须具有不低于房地产二级开发资质 2019/8/7 银保监会 1.加强房地产信托合规管理和风险控制房地产信托合规管理和风险控制，控制房地产信托业务发展增速；2.按月监测房地产信托业务变化情况，及时采取监管约谈监管约谈、暂停部分或全部业务暂停部分或全部业务等多种措施遏制风险 2019/8/8 银保监会 坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累势头，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长 2019/8/9 银保监会 银保监会将对 32 个城市个城市开展银行房地产业务检查银行房地产业务检查，重点检查房地产业务授信、开发贷和土储贷管理、个人住房贷款管理、住房租赁贷款四个方面 2019/8/20 央行副行长刘国强 坚持“房住不炒”的定位，坚持避免把房地产工具化，做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降，房贷的利率由参考基准利率变为参考 LPR，基准变了，利率水平不能下降 2019/8/29 银保监会 部分银行近期收到窗口指导，要求房地产开发贷表内额度不得超过房地产开发贷表内额度不得超过 3 月底规模月底规模 2019/8/30 银保监会 通报违规发放涉房贷款的部分地方中小银行通报违规发放涉房贷款的部分地方中小银行，要求有序化解存量风险，有效遏制增量风险有效遏制增量风险 数据来源：银保监会，发改委，央行，广发证券研究中心 8月16日李克强总理于国常会上表态部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决融资难问题，核心内容包括改革完善贷款市场报价利率形成机制，8月17日央行即按照国常会精神公布LPR形成机制，并于8月20日公布首期新LPR机制下利率，其中1年期LPR为4.25%，5年期LPR为4.85%。8月20日央行副行长刘国强在国务院吹风会上介绍LPR形成机制时强调，LPR机制是为了推动实际利率下降，但针对房贷问题，坚持“房住不炒”的定位，坚持避免把房地产工具化，做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，基准变了，利率水平不能下降。8月25日央行针对LPR对于房贷适用性进一步公告，要求个人商住贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，其中首套房款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 新LPR机制相较于原有机制有如下5个方面的改革。第一，央行明确提出各报价行需参考央行公开市场操作（主要是中期借贷便利）进行报价；第二，在原有的10家全国性报价行的基础上，各增加2家城商行、农商行、外资行和民营银行作为报价行，提高LPR的代表性；第三，LPR定价机制由按贷款余额进行加权平均改为算术平均，这同样是增强了中小银行的话语权，提高LPR代表性；第四，报价频率由每日报价改为每月报价，以提高报价行的重视程度，提高LPR报价质量；第五，新增5年期LPR，作为房贷利率的参考标准。图图1：贷款市场报价利率（贷款市场报价利率（LPR）形成形成机制一览机制一览 数据来源：央行，中国银行间同业拆借中心，中国政府网，广发证券发展研究中心 图图2：集体经营性土地入市过程一览集体经营性土地入市过程一览 数据来源：自然资源部，国务院，中国人大网，广发证券发展研究中心 8月26日人大常委会通过了土地管理法（修正案），正式确立了集体经营性建设用地入市的合法性，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性原机制原机制2013.10.25实施央行9家全国性家全国性报价行（后调整为10家）贷款基准利率贷款基准利率提供LPR报价全国银行间同业拆借中心去掉最高最低按贷款余额加权平均按贷款余额加权平均1年期LPR每日公布1.存在银行协同设定贷款利率隐性下限的风险2.存在LPR利率无实际效用的风险新机制新机制2019.08.20实施央行18家各类家各类报价行中期借贷便利利率中期借贷便利利率（MLF）按按MLF加点加点提供LPR报价全国银行间同业拆借中心去掉最高最低算术平均算术平均1年期LPR5年期年期LPR每月20日公布商业性个人住房贷款利率参考基准首套房不低于LPR二套房不低于LPR+60BP1.贷款利率竞争行为纳入MPA，协同设定隐性下限实行一票否决2.全国性银行应用LPR做定价基准的新发贷款比例今年9月底、12月底、明年3月底之前不得低于30%、50%、80%注：实线代表强联系，虚线代表弱联系首次提出允许农首次提出允许农村集体经营性建村集体经营性建设用地出让设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价中共中央中共中央2013-112018-12延长试点延长试点至2019年12月31日全国人大常委会全国人大常委会2014-12农村集体经营性建设用地入市制度即将进入试点阶段试点阶段，预计于2017年底完成中央全面深化中央全面深化改革领导小组改革领导小组2015-06逐一研究批复试点地区实施方案，其中集体经营性建设用地入市15个个国土部等多部门国土部等多部门2017-11延长试点延长试点至2018年12月31日全国人大常委会全国人大常委会2016-09将集体经营性建设用地入市扩大到全部33个个试点县（原15个）中央全面深化中央全面深化改革领导小组改革领导小组2019-08通过土地管理法（修正案），允允许集体经营性建许集体经营性建设用地入市设用地入市全国人大常委会全国人大常委会2015-02授权授权在试点地区试点地区暂时允许存量农暂时允许存量农村集体经营性建村集体经营性建设用地使用权出设用地使用权出让让、租赁、入股，授权期限截至2017年12月31日全国人大常委会全国人大常委会2016-10土地管理法土地管理法（修改）已纳入十二届全国人大常委会立法规划第一立法规划第一类项目类项目全国人大常委会全国人大常委会2016-04财政部、国土部财政部、国土部确认农村集体经营性建设用地土地增值收益调节调节金征收管理制度金征收管理制度 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。地方层面，各地继续因城施策，8月共有3地实施了重大行政调控。苏州市下属昆山市落实7月底苏州市的房地产调控升级措施，规定非本地户籍家庭购房需在3年内连续缴纳2年及以上社保或个人所得税，补交、断交情况不符合购房条件（原无此规定），海南加强了对垦区建设住宅的调控，规定垦区建设的住房不得对外销售或转让，并严格执行“一户一宅”制度。上海自贸区临港新片区对人才实施了优惠的购房和落户政策，对符合一定工作年限并承诺落户后继续在新片区工作2年的人才，“居转户”改为5年（原7年），核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限缩短至3年（原5年），并允许符合购房条件、稳定就业和居住的常住人口在新片区优先选房购房。表表2：近期地方重要调控政策近期地方重要调控政策一览一览 时间时间 城市城市 限购限购 限售限售 限价限价 18/12/18 菏泽 取消原限售规定 18/12/18 广州 不限制限售对象 18/12/26 衡阳 取消销售限价 18/12/28 衡阳 撤销取消销售限价 19/01/03 青岛市高新区 暂停原摇号规定 19/01/08 海口 限购对象范围扩大 19/03/09 保定市高碑店 人才限购放松 人才限售放松 19/03/29 海南 人才限购放松 19/04/12 合肥市滨湖新区 调低宅地最高限价 19/04/18 保定市清苑区 人才限购放松 人才限售放松 19/04/27 丹东 限购区域扩大 限售时长延长 新增销售限价 19/05/11 苏州 限售区域扩大 19/05/24 珠海 购房条件放松 19/05/27 苏州 外地人购房条件收紧 限售范围扩大 备案价格限制增多 19/06/03 南京 购房条件放松 19/06/20 西安 购房条件收紧 限售区域扩大 19/06/21 赤峰 限售时长缩短 调高中心城区限价 19/07/19 开封 取消限售 19/07/21 开封 撤销取消限售 19/07/25 苏州 外地人购房条件收紧 限售区域扩大 19/08/06 上海自贸试验区 新片区 人才限购放松 19/08/07 昆山昆山 外地人购房条件收紧外地人购房条件收紧 19/08/13 海南海南 限售时长延长限售时长延长 19/08/29 珠海珠海 购房条件放松购房条件放松 数据来源：各地政府网站，广发证券研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图3：2019年年8月重要中央政策一览月重要中央政策一览 数据来源：中国政府网、财政部、央行等政府网站，广发证券发展研究中心 中央中央政策政策【政策表态】央行央行2019年下半年工作电视会议年下半年工作电视会议1.稳健的货币政策保持松紧适度，加强预调微调和逆周期调控；2.要坚持“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控2019.08.03【利率改革】中国人民银行公告中国人民银行公告2019第第15号号1.改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本；2.增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考2019.08.18【政策表态】国务院国务院关于关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度2019.08.18【人口政策】国务院研究中心助理研究员高敏国务院研究中心助理研究员高敏中央财经委会议的说法意味着：特大、超大城市的人口政策可能将发生巨大变化，原有限制发展的思路开始转变，而是顺应规律，通过扩大土地供给，提升人口承载能力等方式推动人口向大都市和周边城市集聚2019.08.272019.08.25【房贷利率】中国人民银行公告中国人民银行公告2019第第16号号1.个人商住贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成；2.首套房款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点2019.08.26【土地管理法】全国人大常委会全国人大常委会土地管理法（修正案）土地管理法（修正案）1.实行永久农田基本保护制度；2.允许集体经营性建设用地入市2019.09.04【政策表态】国务院常务会议：国务院总理李克强国务院常务会议：国务院总理李克强1.今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕，10月底前全部拨付到项目上；2.坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等工具 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图4：2019年年8月重要地方政策一览月重要地方政策一览 数据来源：各地方政府官网，住建局，广发证券研究中心 【人才补贴】杭州市杭州市关于暂缓受理部分毕业生生活补贴申请的公告关于暂缓受理部分毕业生生活补贴申请的公告应届本科、硕士、博士可分别享受1万元（原无补贴）、3万元（原2万元）、5万元（原3万元）的生活补贴【市场监管】北京市住建局北京市住建局查处11家违规发布房源信息的经纪机构【公积金放松】九江市九江市关于调整和规范住房公积金使用政策的通知关于调整和规范住房公积金使用政策的通知1.单职工在中心城区和各县（市）购房贷款限额分别提高至30万元、25万元（原为25万元、20万元），双职工各县（市）贷款限额提高至30万元（原为25万元）；2.柴桑区贷款限额调整为中心城区标准【政策表态】中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案上海自贸试验区1.人才“居转户”改为5年（原7年），核心人才缩短到3年；2.非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限缩短至3年（原5年）地方地方政策政策【共有产权房】关于开展全市面上非沪籍共有产权保障住房咨询及受理工作的通知关于开展全市面上非沪籍共有产权保障住房咨询及受理工作的通知全面启动共有产权保障房面向非沪籍家庭供应工作2019.08.112019.08.012019.08.062019.08.062019.09.042019.08.212019.08.29【土拍新政】合肥市自然资源和规划局公告合肥市自然资源和规划局公告1.调整宅地定价方式，建立房价、地价联动机制，根据宅地周边新房均价和二手房价格确定最高限价和起拍价；2/拍卖方式从“价高者得+最高限价时转为摇号”调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁住房”【建设监管】南京市南京市优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知建设单位可凭土地出让合同、出地出让金首付款缴付凭证、临时方案设计图纸等申请临时建设工程规划许可证，用于建设售楼处、施工用房等临时建筑，实现“拿地即开工”识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 成交市场综述：成交市场综述：市场景气度有所下滑市场景气度有所下滑 总体成交市场分述：总体成交市场分述：供需双降，批售比维持在荣枯线之上供需双降，批售比维持在荣枯线之上 2019年8月，根据Wind及克尔瑞数据，全国35城市商品房成交面积2176万方（指数为415），环比下降11.3%，同比下降4.3%，单月同比由正转负。累计来看，2019年1-8月累计成交同比上升4.1%，累计同比增速较前7个月缩小1.3个百分点。而从住宅成交来看，35城市住宅成交面积1866万方（指数为384），环比下降12.5%，同比下降0.8%，单月同比由正转负。累计来看，住宅2019年1-8月累计同比上升13.7%，累计同比增速较前7个月缩小2.5个百分点。从限购及非限购城市来看，8月我们监控的19个限购城市商品房成交面积环比下降11.2%，同比下降5.2%，累计来看，2019年1-8月累计同比上升6.0%，累计同比增速较前7个月收窄1.8个百分点。而16个非限购城市8月环比下降11.6%，同比下降1.8%，2019年1-8月累计同比下降1.0%，累计同比降幅较前7个月扩大0.1个百分点。图图5：全国重点：全国重点35城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数 图图6：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图7：重点：重点35城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 210 431 416 214 541 209 610 268 635 621 576 324 507 221 529 220 428 415 010020030040050060070013/0114/0115/0116/0117/0118/0119/0135城市商品房成交面积指数0100200300400500600700800900100013/0113/0914/0515/0115/0916/0517/0117/0918/0519/0119限购城市商品房成交指数16非限购商品房成交指数-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%14/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0435城市商品房成交指数同比19限购商品房成交指数同比16非限购商品房成交指数同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/2929 Table_PageText 投资策略月报|房地产 推盘方面，根据中指院数据，8月我们监测的26城市商品房推盘面积1791万方，环比下降13.7%，同比下降0.5%，2019年1-8月累计推盘14502万平，同比上升5.4%，累计同比增速较前7个月缩小0.9个百分点。而住宅方面，8月30城市商品住宅推盘面积1843万方，环比下降4.3%，同比下降22.5%，2019年1-8月累计推盘12949万平，同比上升1.6%，较前7个月累计同比缩小5.5个百分点。库存方面，8月26城市商品房库存环比7月增长0.2%，去化周期（6月移动平均）下行至16.9个月。而住宅方面，8月30城市住宅库存环比增长0.4%，去化周期（6月移动平均）下行至9.3个月。图图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 图图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图10：全国：全国26城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期 图图11：全国：全国30城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 批售比方面，根据房管局数据，样本城市商品房批售比数据（批准上市规模/销售规模）自2016年3月以来呈现上行态势，2016年下半年逐步下滑后，2017年3月后又逐步上行，2018年11月至2019年3月开始回落，2019年4月至2019年6月上升，2019年7月和8月略有回落，8月回落至1.02，仍位于荣枯线之上，30城商品住宅批售比则小幅上行至1.06。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0526城商品房推盘面积（万方）同比（%，右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0530城商品住宅推盘面积（万方