此报告仅供内部客户参考请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告REITs未满，类REITs已达2019年09月26日评级同步大市评级变动：维持行业涨跌幅比较%1M3M12M房地产0.85-5.984.78沪深3002.792.0213.28龙靓分析师执业证书编号：S0530516040001longliang@cfzq.com0731-84403365韩偲瑶研究助理hancy@cfzq.com18670333068相关报告1《房地产：国家统计局8月房地产行业数据点评：投资增速延续回落，竣工开启修复》2019-09-172《房地产：房地产行业2019年8月月报：主流房企销售稳定，行业融资政策收紧》2019-09-163《房地产：国家统计局7月房地产行业数据点评：融资政策持续收紧，投资增速延续回落》2019-08-14重点股票2018A2019E2020E评级EPSPEEPSPEEPSPE保利地产1.599.031.997.212.405.98谨慎推荐大悦城0.778.790.6610.260.778.79谨慎推荐光大嘉宝0.765.820.597.490.646.90谨慎推荐资料来源：财富证券投资要点：REITs发展正当时。过去房地产外部融资主要依靠银行贷款，随着居民部门杠杆率持续走高，房地产行业金融风险逐渐上升，国家多次对房地产行业融资政策进行整治和收紧，探索新的融资模式正成为房地产行业发展的突破口，而REITs正在房地产行业新融资渠道探索中逐渐崭露头角。房地产市场由增量开发市场向存量运营市场转变，恰好为REITs提供了丰富的基础资产和运营空间。同时，随着居民投资意识的不断提升，REITs由于兼具房地产和金融产品的双重属性，在未来有望成为房产投资的最佳替代产品。REITs是一种以发行收益凭证的方式集合投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。REITs起源于美国，2000年左右在亚洲市场崭露头角。REITs具有投资门槛低、收益稳定、组合风险分散、流动性高等特点，在美国、新加坡、香港等地市场发展迅速。REITs未满，类REITs已达。尽管由于法律制度尚未健全、税收政策有待完整出台、标的资产成熟度有待提高等问题，我国市场暂未有真正意义上REITs，但类REITs探索已然开始。类REITs主要指以不动产为基础资产、主要以私募形式发行的资产支持专项计划。截至2018年底，我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。类REITs已初具规模。我国目前市场上的类REITs产品主要可分为三类，交易所挂牌类REITs、交易所上市封闭式类REITs和银行间类REITs。根据《中国REITs制度的特征与实现路径》总结，结合三类类REITs产品的形式和REITs发展历程，未来REITs...
