房地产行业月度报告（2019年5月）：投资见顶在即房企19年营收增速或有小幅增长-20190524-招商银行-23页.pdf

Table_Yemei0行业研究月度报告 2019 年 05 月 24 日 房地产行业月度报告（2019 年 5 月）投资见顶在即，房企 19 年营收增速或有小幅增长 销售销售回暖边际减弱，回暖边际减弱，投资投资见顶见顶在即；在即；二二线城市线城市二手房价格二手房价格回调显著回调显著。受益于一二线城市在三月“小阳春”下销售向好的持续性以及对其周边三四线城市的溢出效应，2019 年 1-4 月商品房销售面积同比下降 0.3%，降幅较前三个月收窄 0.6 个百分点。但从 4 月份单月销售面积来看，销售回暖的趋势边际减弱，短期内销售面积增速难以转正。在施工端的持续性支撑下，2019 年 1-4月房地产投资增速达到 11.9%，较前三个月提升了 0.1 个百分点，投资韧性仍旧十足。但建安设备费对于投资的支撑正在逐步减弱，房地产投资见顶缓慢回落在即。2019 年 4 月一手房和二手房价格整体企稳，二手房销售价格中二线城市环比增速出现较大幅度回调，一线和三线城市环比增速小幅上涨。其中一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为 0.4%、0.6%和 0.6%，其中二线城市二手房价格环比增速下降了 0.6 个百分点。房企房企整体整体业绩表现稳健提升业绩表现稳健提升，预计，预计 1 19 9 年营收年营收增速或有小幅增长增速或有小幅增长。受益于2016、2017 年房企结转项目的量价齐升以及合作开发项目的增多，2018 年样本房企的营收增速达到 21.32%，同比大幅增加 13.26%；净利润增速为23.23%，净利润增速有所放缓。样本房企短期有息债务覆盖倍数略微修复，2019Q1 达到了 125.11%，短期来看偿债压力不大；净负债率下滑显著，整体杠杆水平处于可控范围之内，2018 年整体净负债率为 96.43%，同比下降了2.76 个百分点。样本房企销售额同比增速为 20.66%，增速回升明显；样本房企投资拿地相关支出同比增速为 8.16%较去年同期大幅下降 18.01 个百分点，受益于 2019Q1 销售回暖，房企投资拿地信心有所提振。2018 年房企预收账款锁定性仍处于历史较高水平，我们认为房企 2019 年营收增速或将有小幅增长。住建部住建部预警预警价格价格波动，政策调整力度大幅转向可能性较小波动，政策调整力度大幅转向可能性较小。中央政治局会议重申房住不炒，住建部陆续对房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。地方政府为了保持政策的连续性和稳定性同时要达到年底住建部对于地方房价的考核标准，对于房价、地价过热区域进行持续微调的可能性较大，政策调整力度大幅转向的可能性较小。Table_Author杨荣成杨荣成 行业研究员行业研究员：0755-82901273：相关研究报告相关研究报告 房地产行业月度报告（2019 年4 月）地产再现“小阳春”，房贷利率或难跌破基准线 房地产行业月度报告（2019 年3 月）房地产税出台提上日程，因城施策强化地方主体责任 行业研究月度报告 敬请参阅尾页之免责声明1/2 目录 1.房地产行业数据跟踪.11.1 销售：销售回暖边际减弱，库销比小幅攀升.1 1.2 房价：整体企稳，二线城市二手房价格回调显著.3 1.3 投资：投资韧性十足，见顶缓慢回落在即.5 1.4 资金：到位资金增速创新高，定金及预收款贡献较大.8 2.A股上市房企 2018 年报和 2019 年一季报分析.92.1 业绩表现稳健提升.9 2.2 偿债能力有所改善.13 2.3 销售增速明显回升，投资拿地偏向谨慎.15 3.房地产行业重要事件评析.16 行业研究月度报告 敬请参阅尾页之免责声明 2/2 图目录 图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况.1 图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况.2 图 3：商品房待售面积及增速情况.2 图 4：商品房库销比.3 图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）.3 图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）.4 图 7：70 个大中城市二手住宅销售价格变动情况（%）.4 图 8：一二三线城市二手住宅销售价格环比变动情况（%）.5 图 9：房地产单月投资额以及当月、累计同比增速情况.5 图 10：分投资开支地产投资累计占比（%）.6 图 11：分投资开支地产投资累计同比（%）.6 图 12：房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况.6 图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况.7 图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况.7 图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况.8 图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况.8 图 17：房企开发资金来源占比情况（%）.9 图 18：A股上市房企营业收入及增速.10 图 19：A股上市房企归母净利润及增速.10 图 20：A股上市房企少数股东损益占比.10 图 21：A股上市房企净利润及增速.10 图 22：2018 年主流房企营收和归母净利润情况（亿元，%）.11 图 23：A股上市房企整体毛利率和净利率水平.11 图 24：A股上市房企整体期间费用率情况.12 图 25：2018 年主流房企毛利率、净利率和期间费用率情况（%）.12 图 26：A股上市房企预收账款变化情况.13 图 27：A股上市房企业绩锁定性变化情况.13 图 28：A股上市房企短期有息债务覆盖倍数.14 图 29：A股上市房企资产负债率、剔除预收账款负债率和净负债率.14 图 30：2018 年主流房企长短期偿债能力指标情况（%）.15 图 31：A股上市房企销售商品和提供劳务收到的现金及增速.15 图 32：A股上市房企购买商品和接受劳务支付的现金及增速.16 图 33：2019 年 4 月以来房地产调控政策收紧情况.17 图 34：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-4 月累计销售金额同比情况（亿元）.18 图 35：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-4 月新增土地货值变动情况（亿元）.19 敬请参阅尾页之免责声明 1/19 行业研究月度报告 1.房地产行业数据跟踪 我们根据 wind 房地产行业数据，从房地产销售、房价、投资、房企资金来源四个维度跟踪房地产行业基本面变化情况。1.1 销售：销售回暖边际减弱，库销比小幅攀升 商品房销售面积累计同比增速商品房销售面积累计同比增速延续负增长，但下滑延续负增长，但下滑幅度继续幅度继续收窄收窄。2019年 1-4 月商品房销售面积 4.21 亿平方米，累计同比增速为-0.3%，下滑幅度较前三个月收窄了 0.6 个百分点；商品房销售额 3.91 万亿元，累计同比增长8.1%，增速较前三个月回升 2.5 个百分点。从 4 月份单月销售面积来看，房地产“金三银四”的成色十足，但 4 月楼市地市过热的地区政策调控升级，使得“小阳春”难以入夏。销售面积增速下滑继续收窄的主要原因有：（1）一二线城市在此轮地产“小阳春”下销售向好具有一定的持续性；（2）三四线城市的销售没有大家预期得那么差，一二线城市销售的升温对其周边的三四线城市有一定的溢出效应；（3）信贷政策宽松带来按揭贷款利率大幅下降，银行继续加快了房贷的放款速度。随着部分楼市过热地区调控政策出台以及住建部对房价涨幅较大城市进行预警提示，预计 5 月销售面积累计同比增速仍会延续下滑趋势。图图 1：商品房销售面积当月值、商品房销售面积当月值、当月及累计当月及累计同比情况同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售面积:当月值（万平方米）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 2/19 行业研究月度报告 图图 2：商品房销售额当月值、商品房销售额当月值、当月及累计当月及累计同比情况同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 库销比库销比小幅攀升小幅攀升。截至 2019 年 4 月底，全国商品房待售面积为 5.14 亿平方米，累计同比增速为-9.4%；库销比（商品房待售面积/单位时间商品房销售面积）由 2019 年 1-3 月的 3.3 攀升至 4.2，房企后续或将积极推动库存消化。图图 3：商品房待售面积及增速情况商品房待售面积及增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 0%5%10%15%20%25%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）-18%-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%46,00048,00050,00052,00054,00056,00058,00060,000商品房待售面积:累计值（万平方米）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 3/19 行业研究月度报告 图图 4：商品房库销比商品房库销比 资料来源：Wind，招商银行研究院 1.2 房价：整体企稳，二线城市二手房价格回调显著 一二线城市新建商品住宅价格环比一二线城市新建商品住宅价格环比增速有所增加增速有所增加，三线城市环比，三线城市环比增速放缓增速放缓。2019 年 4 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比增长 0.6%，与 2019年 3 月环比涨幅基本持平，总体上呈现企稳态势。其中一线城市新建商品房住宅销售价格环比增长 0.6%，环比涨幅增加了 0.4 个百分点；二线城市（31 个）环比增长 0.8%，环比涨幅增加了 0.2 个百分点；三线城市（35 个）环比涨幅为 0.5%，较上个月下降了 0.2 个百分点。图图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 0123456库销比0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0%2%4%6%8%10%12%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-0470个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（左轴）70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（右轴）敬请参阅尾页之免责声明 4/19 行业研究月度报告 图图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 二线城市二手房销售价格环比增速二线城市二手房销售价格环比增速出现较大幅度回调出现较大幅度回调，一线和三一线和三线城市环线城市环比增速比增速小幅上涨小幅上涨。2019 年 4 月 70 个大中城市二手房销售价格环比增速为0.5%，二手房销售价格环比增速同样与 3 月份持平。其中一线城市二手房销售价格环比增速为 0.4%，环比增速较 3 月份上涨 0.1 个百分点；二线城市二手房销售价格环比增速为 0.6%，环比增速在 3 月份大幅反弹后回调了 0.6 个百分点；三线城市二手房销售价格环比增速为 0.6%，环比增速较 3 月上涨0.1 个百分点。图图 7：70 个大中城市二手个大中城市二手住宅住宅销售价格变动情况（销售价格变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-04一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-0470个大中城市二手住宅价格指数:当月同比（左轴）70个大中城市二手住宅价格指数:环比（右轴）敬请参阅尾页之免责声明 5/19 行业研究月度报告 图图 8：一二三线城市二手一二三线城市二手住宅住宅销售价格环比变动情况（销售价格环比变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 1.3 投资：投资韧性十足，见顶缓慢回落在即 房地产投资韧性十足房地产投资韧性十足。2019 年 1-4 月全国房地产开发投资完成 3.42 万亿，同比增长 11.9%，增幅较前三个月上涨了 0.1 个百分点。分区域来看，东部、中部、西部区域房地产开发投资增速分别为 10.8%、8.7%、18.4%，东部和中部地区投资增速出现小幅增长，西部地区投资增速稍有回落。图图 9：房地产房地产单月投资额以及单月投资额以及当月、当月、累计同比增速情况累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-04一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比0%2%4%6%8%10%12%14%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000房地产开发投资完成额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 6/19 行业研究月度报告 建安设备费建安设备费对于投资的支撑性作用对于投资的支撑性作用在逐渐在逐渐减弱减弱。2019 年 1-4 月分投资开支地产投资累计占比中建筑工程投资占比最高（57.6%），土地购置费次之（30.4%）。从各项投资开支的累计增速情况来看，建筑工程投资累计同比增速为 9.1%，较前三个月回升了 0.6 个百分点；土地购置费累计同比增速为29.7%，较前三个月下滑了 2.9 个百分点，增速下滑幅度有扩大趋势；安装工程投资和设备工器具购置投资累计增速分别为-23.0%和 23.0%。资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 新开工面积累计同比增速新开工面积累计同比增速继续向上继续向上，施工，施工端端对投资对投资的的支撑作用支撑作用依然存在依然存在。2019 年 1-4 月房屋新开工面积 5.86 亿平方米，累计同比增长 13.1%，增速较前三个月增加了 1.2 个百分点。房屋施工面积达 72.26 亿平方米，累计同比增长 8.8%，增速较前三个月增加了 0.6 个百分点。图图 12：房屋房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 0%5%10%15%20%01020304050607080902017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-04房屋新开工面积:累计值（亿平米）房屋施工面积:累计值（亿平米）房屋新开工面积:累计同比（%）房屋施工面积:累计同比（%）图图 10：分投资开支分投资开支地产投资累计占比（地产投资累计占比（%）图图 11：分分投资开支地产投资累计同比（投资开支地产投资累计同比（%）建筑工程,57.58%土地购置费,30.40%安装工程,5.56%土地购置费以外的其他费用,4.99%设备工器具购置,1.46%敬请参阅尾页之免责声明 7/19 行业研究月度报告 土地购置面积土地购置面积和土地成交价款增速继续下探和土地成交价款增速继续下探。2019 年 1-4 月房地产开发企业土地购置面积 3582 万平方米，累计同比下降 33.8%，较前三个月的-33.1%略微扩大了 0.7 个百分点；土地成交价款 1590 亿元，累计同比增速为-33.5%，下滑幅度较前三个月扩大了 6.5 个百分点。土地市场成交整体来看趋弱，但我们观测到核心二线城市的土地成交量和溢价率有不同程度的回升，土地市场的热度或将向更多城市传导，下半年土地市场成交有望迎来反弹。从土地成交价款作为土地购置费的先行指标来看，我们判断房地产投资或将见顶，随后在施工端的支撑下缓慢回落。图图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500本年购置土地面积:当月值（万平米）当月同比（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%05001,0001,5002,0002,500本年土地成交价款:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 8/19 行业研究月度报告 1.4 资金：到位资金增速创新高，定金及预收款贡献较大 受益于货币政策宽松以及销售回暖，受益于货币政策宽松以及销售回暖，房企房企到位资金增速再创新高到位资金增速再创新高。2019年 1-4 月房地产开发企业到位资金 5.25 万亿元，同比增长 8.9%，增速较前三个月上升了 3.0 个百分点。其中，国内贷款累计 8955 亿元，同比增长 3.7%；利用外资累计 34 亿元，同比增长 103.7%；自筹资金累计 15687 亿元，同比增长 5.3%；其他资金累计 27791 亿元，同比增长 12.79%。除了利用外资增速回落外，房企其它三种资金来源增速均有所增加，其中其他资金累计同比增速提升最高。图图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况房地产开发资金分结构累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 从房地产开发资金来源占比情况来看，2019 年 1-4 月其他资金（定金、预-10%-5%0%5%10%15%20%05,00010,00015,00020,00025,00030,000房地产开发资金来源:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）-200%-100%0%100%200%300%400%-20%-10%0%10%20%30%2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-04国内贷款:累计同比(%)自筹资金:累计同比(%)其他资金:累计同比(%)利用外资:累计同比(%,右轴)敬请参阅尾页之免责声明 9/19 行业研究月度报告 收账款以及个人按揭贷款）占比最高，达到 53.0%，其占比较前三个月提升了1.7 个百分点，主要受市场“金三银四”下房企的定金及预收款回笼较快所致；自筹资金占比 29.9%（较前三个月略微下降了 0.4 个百分点）；国内贷款占比17.1%，相较前三个月下降了 1.2 个百分点；利用外资的占比继续保持 0.1%的水平。图图 17：房房企开发资金来源占比情况（企开发资金来源占比情况（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 2.A 股上市房企 2018 年报和 2019 年一季报分析 截至 2019 年 4 月 30 日，A 股上市房地产企业 2018 年报和 2019 年一季报已经全部披露完毕，本期月报主要透过 A 股上市房地产企业的年报一季报财务数据，对房企整体的业绩表现、偿债能力、销售拿地三方面情况进行总结分析。我们从 Wind 中信证券行业分类中提取 CS 房地产开发管理板块的成分股（剔除 ST 公司），合计 128 家 A 股上市房企作为研究标的。用一句话来总结上市房企在过去一年内的表现便是“业绩业绩表现表现稳健提升，偿债能力稳健提升，偿债能力有所有所改善改善，销售增速有所回升销售增速有所回升、投资拿地投资拿地偏向谨慎偏向谨慎”。2.1 业绩表现稳健提升 样本房企整体业绩表现稳健提升样本房企整体业绩表现稳健提升。2018 年 A 股上市房企整体实现营业收入 20691.70 亿元，同比增长 21.32%；2019Q1A 股上市房企整体实现营业收入 3665.92 亿元，同比增长 24.11%。上市房企营业收入表现稳健提升的主要原因为房地产企业的营业收入的确认存在一定的滞后性，2018 年房企营收的高增长主要受益于 2016、2017 年结转项目体量增加及结转项目均价的提高。20.8%18.9%17.9%16.5%15.5%15.1%14.8%14.8%14.5%14.5%14.5%20.3%18.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国内贷款利用外资自筹资金其他资金 敬请参阅尾页之免责声明 10/19 行业研究月度报告 2018 年 A 股上市房企整体实现归母净利润 2086.82 亿元，同比增长16.89%；2019Q1A 股上市房企整体实现归母净利润 400.36 亿元，同比增长19.50%。128 家 A 股上市房企中 2018 年归母净利润增速为正的有 68 家，增速超过行业整体的有 48 家。房企更多的倾向于合作拿地开发，合作项目的增加带来非 100%控股的项目并表会在一定程度上会增厚房企整体的净利润，在财务数据上表现为少数股东损益的占净利润比重提高，整体归母净利润增速大幅下滑明显。资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 18：A 股上市房企营业收入及增速股上市房企营业收入及增速 图图 19：A 股上市房企股上市房企归母归母净利润及增速净利润及增速 图图 20：A 股股上市上市房企少数股东损益占比房企少数股东损益占比 图图 21：A 股上市房企股上市房企净利润及增速净利润及增速 14.23%39.37%29.89%7.06%21.32%19.38%24.11%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%05,00010,00015,00020,00025,000营业收入（亿元）营收增速（%）2.36%10.60%39.16%27.51%16.89%34.11%19.50%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%05001,0001,5002,0002,50020142015201620172018 2018Q12019Q1归母净利润（亿元）增速（%）14.22%18.72%15.86%16.39%20.69%11.78%17.29%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182018Q1 2019Q1少数股东损益占净利润比例（%）1.62%16.72%34.43%28.33%23.23%36.56%27.46%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05001,0001,5002,0002,5003,00020142015201620172018 2018Q12019Q1净利润（亿元）净利润增速（%）敬请参阅尾页之免责声明 11/19 行业研究月度报告 图图 22：2018 年年主流房企主流房企营收和归母净利润情况（亿元，营收和归母净利润情况（亿元，%）资料来源：Wind，招商银行研究院 样本房企整体盈利能力增强显著样本房企整体盈利能力增强显著。2018 年 A 股上市房企整体毛利率达到32.15%，相比 2017 年的 29.74%提升了 2.41 个百分点；整体净利率为12.72%，同比略微增长 0.2 个百分点。2019Q1A 股上市房企整体毛利率为31.97%；整体净利率为 13.20%，同比 2018Q1 增长 0.34 个百分点。考虑到2019 年房企将有更多之前储备的高价地入市，同时在现有政策下整体房价难以有过大幅度的上涨，房企的盈利空间可能会受到一定挤压。图图 23：A 股上市房企整体毛利率和净利率水平股上市房企整体毛利率和净利率水平 资料来源：Wind，招商银行研究院 样本房企样本房企整体整体的管理费用同比下滑明显的管理费用同比下滑明显。2018 年 A 股上市房企整体期间费用率为 9.61%，相较 2017 年的 9.41%略微提升了 0.2 个百分点。分结构来看 2018 年销售费用率为 3.04%、管理费用率为 4.05%、财务费用率为 2.53%，只有管理费用率同比下滑。从 2019Q1 的情况来看，管理费用率达到 5.26%相32.63%28.77%27.45%29.74%32.15%31.27%31.97%12.05%10.09%10.44%12.52%12.72%12.86%13.20%5%10%15%20%25%30%35%201420152016201720182018Q12019Q1毛利率（%）净利率（%）敬请参阅尾页之免责声明 12/19 行业研究月度报告 较 2018Q1 下滑了 0.58 个百分点，带动整个期间费用率实现改善。图图 24：A 股上市房企整体股上市房企整体期间费用率情况期间费用率情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 25：2018 年年主流房企主流房企毛利率、净利率和期间费用率情况（毛利率、净利率和期间费用率情况（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 房地产行业普遍采取预售（期房销售）方式，而预售到正式竣工结算计入主营业务收入往往有 1.5-2 年左右的时间，2018 年的销售收入其实在 2016、2017 年的预收账款中已有部分体现。因此关注预收账款的变动可以有效预测房企未来 1 年内业绩走向，我们使用“业绩锁定性”（期末预收账款/TTM 口径的营业收入）来判断房企 2019 年营收增速变化情况。业绩锁定性业绩锁定性仍处于高位仍处于高位，2019 年房企年房企营收营收增速增速或有小幅增长或有小幅增长。2018 年房企整体的预收账款余额为 18989.01 亿元，相较 2017 年下滑了 1.77%；随着2018 年年报结算大量业绩，A 股上市房企的“业绩锁定性”相较 2017 年有所下降，但高于 2016 年的水平，仍处于历史高位。预计 2019 年房企整体的营3.15%2.88%2.63%2.92%3.04%3.30%3.25%3.70%3.64%3.37%4.11%4.05%5.94%5.36%2.17%2.32%2.24%2.37%2.53%3.69%3.82%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%201420152016201720182018Q12019Q1销售费用率（%）管理费用率（%）财务费用率（%）敬请参阅尾页之免责声明 13/19 行业研究月度报告 业收入增速会略微高于 2018 年。图图 26：A 股上市房企股上市房企预收账款变化情况预收账款变化情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 27：A 股上市房企业绩锁定性变化情况股上市房企业绩锁定性变化情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 2.2 偿债能力有所改善 房企整体短期偿债能力分析我们主要看短期有息债务覆盖倍数，长期偿债能力主要看资产负债率、剔除预收账款的负债率和净负债率。其中，短期有息债务覆盖倍数=货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）；剔除预收账款的负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）；净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据+应付债券+长期借款。5.21%41.96%32.72%39.62%-1.77%3.15%24.91%-10%0%10%20%30%40%50%05,00010,00015,00020,00025,000201420152016201720182018Q12019Q1预收账款（亿元）预收增速（%）83.50%85.05%86.91%113.34%91.77%0%20%40%60%80%100%120%20142015201620172018预收账款/TTM口径的营业收入 敬请参阅尾页之免责声明 14/19 行业研究月度报告 样本房企整体短期有息债务覆盖倍数有所修复样本房企整体短期有息债务覆盖倍数有所修复。2018 年房企整体的短期有息债务覆盖倍数由 2017 年的 124.80%略微增加到 124.99%；2019Q1 短期有息债务覆盖倍数达到了 125.11%，样本房企的短期偿债能力有所修复，短期来看偿债压力不大。图图 28：A 股上市房企短期有息债务覆盖倍数股上市房企短期有息债务覆盖倍数 资料来源：Wind，招商银行研究院 虽然样本房企整体资产负债率和剔除预收账款的负债率略微有升，但净负虽然样本房企整体资产负债率和剔除预收账款的负债率略微有升，但净负债率下滑显著，整体杠杆水平处于可控范围之内。债率下滑显著，整体杠杆水平处于可控范围之内。2018 年房企整体的资产负债率为 80.06%，较 2017 年微升 1 个百分点；剔除预收账款的负债率为75.48%；净负债率为 96.43%，同比下降了 2.76 个百分点。从 2019Q1 的数据来看，房企整体的资产负债率和剔除预收账款的负债率均呈现企稳的态势。图图 29：A 股上市房企股上市房企资产负债率、剔除预收账款负债率和净负债率资产负债率、剔除预收账款负债率和净负债率 资料来源：Wind，招商银行研究院 84.37%100.95%148.98%124.80%124.99%113.71%125.11%0%20%40%60%80%100%120%140%160%201420152016201720182018Q12019Q1短期有息债务覆盖倍数91.88%101.29%91.31%99.19%96.43%112.45%99.76%60%70%80%90%100%110%120%201420152016201720182018Q12019Q1资产负债率（%）剔除预收账款负债率（%）净负债率（%）敬请参阅尾页之免责声明 15/19 行业研究月度报告 未来房企降低净负债率可能通过两种渠道：一是减小净负债率的分子端，房企通过加快推货提升现金回流速度，增加自有货币资金，或者利用低成本的长久期债务替换高成本短期负债，减少有息负债；二是增加净负债率的分母端，房企通过定增、引入战略投资者等方式扩大股本，从而提升净资产规模。图图 30：2018 年年主流房企主流房企长短期偿债能力指标情况长短期偿债能力指标情况（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 2.3 销售增速明显回升，投资拿地偏向谨慎 样本房企样本房企销售额增速销售额增速有所有所提升提升。2018 年房企整体销售商品和提供劳务收到的现金为 26639.97 亿元，同比增长 20.66%，增速较 2017 年提升了 4.82 个百分点。2019Q1 房企整体销售商品和提供劳务收到的现金为 5882.12 亿元，同比增长 14.01%，增速较 2018Q1 略微提升 0.29 个百分点。图图 31：A 股上市房企销售商品和提供劳务收到的现金及增速股上市房企销售商品和提供劳务收到的现金及增速 资料来源：Wind，招商银行研究院 2.40%54.07%39.09%15.83%20.66%13.72%14.01%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,000201420152016201720182018Q12019Q1销售商品及提供劳务收到的现金（亿元）增速（%）敬请参阅尾页之免责声明 16/19 行业研究月度报告 样本样本房企整体投资拿地偏向谨慎房企整体投资拿地偏向谨慎。2018 年房企整体购买商品和接受劳务支付的现金（以投资拿地为主）为 18183.06 亿元，同比增长 8.16%，增速较2017 年下降了 18.01 个百分点。2018 年下半年楼市整体降温以及土地价格高企对房企整体投资拿地的热情造成了较大冲击。2019Q1 房企整体购买商品和接受劳务支付的现金为 5084.62 亿元，同比增长 12.62%，增速较 2018Q1 略微下滑 3.55 个百分点。2019 年一季度房地产行业销售略超预期的背景下，房企投资拿地的信心有所提振，拿地区域以核心一二线城市为主，对于三四线城市则抱有谨慎出入的态度。图图 32：A 股上市房企购买商品和接受劳务支付的现金及增速股上市房企购买商品和接受劳务支付的现金及增速 资料来源：Wind，招商银行研究院 3.房地产行业重要事件评析 事件：事件：中央重申房住不炒，住建部预警价格波动中央重申房住不炒，住建部预警价格波动 4 月 19 日，中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。要求各地坚持房住不炒定位，围绕稳地价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。点评：点评：我们在上一期的月报中提出地产再现三月“小阳春”，从一季度房地产市场的表现来看确实存在短期回暖现象。根据国家统计局的数据显示，3月份 70 大中城市中，新建商品住房价格环比上涨的城市有 65 个，二手房价格环比上涨的城市有 57 个（2 月份为 47 个），房价环比上涨城市数比 2 月份-1.11%41.93%23.55%26.16%8.16%16.17%12.62%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000201420152016201720182018Q12019Q1购买商品及接受劳务支付的现金（亿元）增速（%）敬请参阅尾页之免责声明 17/19 行业研究月度报告 增加明显。土地市场以二线城市为代表的市场溢价率回升明显，土地市场的温度有向更多城市传导的趋势。在此情况下，中央政治局会议的表态以及住建部的预警提示更多的是对于平稳市场预期、结构性调控方针的延续。当前住建部对于地方政府的房价考核由月度考核变成以年度为单位，这就给了地方政府更大的调控自主空间