房地产行业2019年1~11月数据点评：基本面保持韧性竣工继续回暖-20191216-华西证券-12页.pdf

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 基本面保持韧性，竣工继续回暖 房地产行业 2019 年 1-11 月数据点评 报告摘要报告摘要:国家统计局公布数据显示，2019 年 1-11 月，商品房销售面积148905 万平方米，同比+0.2%，商品房销售额 139006 元，同比+7.3%。全国房地产开发投资 121265 亿元，同比+10.2%。销售销售保持正增速，保持正增速，基本面稳健基本面稳健 1-11 月，累计销售面积同比+0.2%，保持正增速，较 1-10 月小幅上升 0.1pct；销售金额累计同比+7.3%，与上月持平，分区域来看西部地区仍是一枝独秀，但东部地区边际回暖明显。投资小幅回落，投资小幅回落，新开工增速下滑新开工增速下滑，竣工持续回暖，竣工持续回暖 1-11 月，房地产开发投资额同比+10.2%，较上月小幅下滑0.1pct，我们认为主因是土地成交价款的持续负增长传导到土地购置费所致。新开工面积同比+8.6%，下滑 1.4pct，单月增速转负至-2.9%，我们认为主要源于去年的高基数，考虑去年12 月基数仍高，新开工增速仍有小幅下滑可能。竣工面积同比-4.5%，连续 5 个月回升。我们认为随着房企结算高峰期到来，未来竣工面积增速有望继续回升。资金来源资金来源增速稳定增速稳定，销售回款至关重要，销售回款至关重要 1-11 月，房企到位资金同比+7.0%，与上期持平，分项来看，定金及预收款和个人按揭贷款两项仍是主要带动点，显示融资收紧背景下销售回款仍是房企最核心的资金来源。板块估值仍处低位，兼具长期投资价值板块估值仍处低位，兼具长期投资价值 当前，房地产板块估值仍处于历史低位，我们认为，一方面行业基本面仍然保持稳健，另一方面预计未来一城一策之下调控进入边际宽松期，板块有望进入业绩+估值双双提升的阶段，看好业绩优良的龙头房企。投资建议投资建议：在三季度宏观经济下行压力较大的背景下，地产行业数据仍保持了较好的表现，可谓一枝独秀，同时近期各项政策表态趋缓，集中度提升背景下关注业绩确定性强的龙头房企万科、保利、金科股份、招商蛇口、阳光城及受益标的中南建设等。风险提示风险提示 房地产调控政策收紧，计提存货跌价准备导致业绩不达预期。评级及分析师信息 行业评级：推荐 行业走势图 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S1120519100005 联系电话：盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EPS(PS(元元)P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元）评级评级 20201818A A 2012019 9E E 20202020E E 20202121E E 20201818A A 2012019 9E E 20202020E E 20202121E E 000002 万科 A 29.45 增持 2.99 3.75 4.57 5.41 9.8 7.9 6.4 5.7 600048 保利地产 15.69 增持 1.58 2.16 2.68 3.25 9.9 7.3 5.9 4.8 000656 金科股份 7.50 买入 0.73 1.07 1.36 1.62 10.4 7.1 5.6 4.7 数据来源：Wind，华西证券研究所 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%18-1219-319-619-919-12沪深300房地产(申万)证券研究报告|行业研究月报 仅供机构投资者使用 Table_Date 2019 年 12 月 16 日 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 正文目录 1.行业宏观数据汇总.3 2.销售正增速，基本面稳健.4 3.投资小幅回落，新开工有所下滑，竣工持续回暖.6 4.资金来源增速稳定，销售回款至关重要.7 5.房价整体趋于平稳.8 6.板块估值仍处低位，政策表态缓和，具备长期投资价值.9 7.投资建议.9 8.风险提示.10 图表目录 图 1 房地产行业宏观数据汇总.3 图 2 各都市圈宏观数据汇总（2019 年 1-10 月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右）.4 图 3 房地产销售面积与销售金额累计同比.5 图 4 30 大中城市成交面积同比（移动 8 周平均）.5 图 5 销售数据当月同比.5 图 6 各都市圈销售面积累计同比.5 图 7 库存总面积及同比增速.5 图 8 各类商品房库存面积同比增速.5 图 9 分地区销售面积增速.6 图 10 PSL 新增投放与累计同比增速.6 图 11 房地产开发投资完成额与新开工面积累计同比.7 图 12 土地购置与成交情况.7 图 13 100 大中城市住宅类用地成交溢价率.7 图 14 房屋新开工、施工、竣工面积累计同比.7 图 15 房地产开发到位资金累计同比.8 图 16 住房贷款利率走势.8 图 17 70 城房价指数当月同比.8 图 18 全国住宅库销比.8 图 19 M2 同比增速.9 图 20 A 股地产板块表现.9 图 21 H 股地产板块表现.9 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 1.1.行业宏观数据汇总行业宏观数据汇总 2019 年 1-11 月，商品房销售面积 148905 万平方米，同比上升 0.2%，增幅比 1-10 月份上升 0.1 个百分点。其中，住宅销售面积增长 1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降 14.1%。商品房销售额 139006 亿元，同比增长7.3%，增速与 1-10 月持平。其中，住宅销售额增长 10.7%，办公楼销售额下降 11.3%，商业营业用房销售额下降 13.5%。2019 年 1-11 月，全国房地产开发投资完成额121265 亿元，同比名义增长 10.2%，增速比 1-10 月份回落 0.1 个百分点。其中，住宅投资 89232 亿元，增长 14.4%，增速比 1-10 月回落 0.2 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.6%。图 1 房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 累计值累计值占比占比累计同比累计同比相比上月变相比上月变化百分点化百分点累计值累计值占比占比累计同比累计同比相比上月变相比上月变化百分点化百分点当月值当月值当月环比当月环比 当月同比当月同比当月值当月值当月环比当月环比 当月同比当月同比商品房销售面积（万平米）商品房销售面积（万平米）133,251100.0%0.1%0.2148,905100.0%0.2%0.114,072-18.8%1.9%15,65411.2%1.1%其中：住宅其中：住宅117,13387.9%1.5%0.4130,80587.8%1.6%0.112,483-18.1%4.4%13,6729.5%2.9%办公楼 办公楼2,8662.2%-11.9%-0.93,1762.1%-11.9%0242-30.5%-20.2%31027.9%-12.3%商业营业用房 商业营业用房7,7775.8%-14.0%-0.38,6945.8%-14.1%-0.1774-24.9%-16.6%91718.5%-15.1%商品房销售金额（亿元）商品房销售金额（亿元）124,417100.0%7.3%0.2139,006100.0%7.3%012,926-19.8%9.7%14,58912.9%7.3%其中：住宅 其中：住宅108,94887.6%10.8%0.5121,70687.6%10.7%-0.111,451-19.2%14.6%12,75811.4%10.1%办公楼 办公楼4,1073.3%-11.5%-0.44,5563.3%-11.3%0.2353-33.2%-14.8%44927.2%-9.9%商业营业用房 商业营业用房8,5596.9%-13.4%-0.49,5656.9%-13.5%-0.1834-21.6%-16.5%1,00620.5%-15.0%房地产开发投资完成额（亿元）房地产开发投资完成额（亿元）109,603100.0%10.3%-0.2121,265100.0%10.2%-0.111,596-13.6%8.8%11,6620.6%8.4%其中：住宅 其中：住宅80,66673.6%14.6%-0.389,23273.6%14.4%-0.28,520-14.4%12.7%8,5660.5%11.9%办公楼 办公楼4,9884.6%1.6%0.85,5564.6%2.5%0.9541-7.7%7.7%5685.1%11.2%商业营业用房 商业营业用房10,98710.0%-7.6%0.412,11710.0%-7.3%0.31,191-11.1%-3.7%1,130-5.1%-4.2%房屋新开工面积（万平米）房屋新开工面积（万平米）185,634100.0%10.0%1.4205,194100.0%8.6%-1.419,928-3.1%23.2%19,560-1.8%-2.9%其中：住宅 其中：住宅136,93773.8%10.5%1.7151,44773.8%9.3%-1.214,628-4.1%27.6%14,510-0.8%-1.0%办公楼 办公楼5,8153.1%18.5%2.86,3483.1%15.7%-2.880551.9%39.8%533-33.7%-8.2%商业营业用房 商业营业用房15,5058.4%-4.2%-0.917,1348.4%-5.0%-0.81,563-11.6%-11.9%1,6294.2%-11.9%土地购置面积（万平米）土地购置面积（万平米）18,383100.0%-16.3%3.921,720100.0%-14.2%2.12,929-9.0%12.8%3,33713.9%-0.8%土地成交价款（亿元）土地成交价款（亿元）9,921100.0%-15.2%3.011,960100.0%-13.0%2.21,73517.5%2.5%2,03917.5%-0.6%房企到位资金（亿元）房企到位资金（亿元）145,151100.0%7.0%-0.1160,531100.0%7.0%014,580-13.5%6.0%15,3805.5%6.5%其中：国内贷款 其中：国内贷款21,28814.7%7.9%-1.223,01314.3%5.5%-2.41,598-32.5%-5.2%1,7257.9%-17.1%利用外资 利用外资1310.1%63.2%-75.01610.1%57.5%-5.72823.9%-24.9%306.6%35.6%自筹资金 自筹资金46,99632.4%3.3%-0.252,51132.7%3.7%0.44,972-17.0%1.1%5,51510.9%8.0%定金及预收款 定金及预收款49,16333.9%9.4%0.454,48233.9%10.0%0.65,287-3.9%12.9%5,3190.6%15.4%个人按揭贷款 个人按揭贷款22,13715.3%14.1%0.524,39515.2%13.9%-0.22,237-8.8%18.6%2,2580.9%12.2%投资投资资金资金2019年10月2019年10月2019年11月2019年11月指标指标销售销售2019年1-10月2019年1-10月2019年1-11月2019年1-11月 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 图 2 各都市圈宏观数据汇总（2019 年 1-10 月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右）资料来源：国家统计局，华西证券研究所 注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。2.2.销售正增速，销售正增速，基本面稳健基本面稳健 2019 年 1-11 月份，商品房销售面积累计同比上升 0.2%，增幅比 1-10 月份提高0.1 个百分点。整体来看，商品房销售金额与销售面积均保持正增速，行业基本面韧性十足。分区域销售来看，西部地区仍是一枝独秀，东部地区边际回暖明显，但从增速绝对值来看销售仍然主要由西部地区拉动。考虑 12 月中央经济工作会议定调“稳房价、稳地价、稳预期”，且并未提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，政策基调略有宽松，多地调控持续松动，以及 2018 年较低的销售基数效应。综合来看，我们认为 2019 四季度销售面积增速仍有望继续逐步向上，而销售金额增速也仍将维持，预计全年商品房销售面积增速 0.5%左右，销售金额增速 7.5%左右。根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为 2-3 年左右（见图 3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小。从销售数据当月值来看（图 5），11 月销售均价环比回升，推测应为东部一二线城市高价房成交占比增多所致。从 30 大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图 4），一线城市销量逐步回升，而二线及三线城市则边际遇冷。分都市圈来看（图 6），10 月份长三角及珠三角区域逐步回暖，京津冀及中西部地区边际遇冷。从库存情况来看，我国商品房库存面积仍为负增速，但整体回落逐步收窄。总体来说，政策定调以稳为主，销售相关数据韧性依旧，我们预计这也将为未来政策的连续性和稳定性创造客观条件，推测未来政策思路仍将“稳”字当先，继续因城施策精准微操，整体来看难有大幅变动。京津冀京津冀江浙沪江浙沪珠三角珠三角中原中原川渝川渝京津冀京津冀江浙沪江浙沪珠三角珠三角中原中原川渝川渝京津冀京津冀江浙沪江浙沪珠三角珠三角中原中原川渝川渝商品房销售面积商品房销售面积7.24%-0.79%-2.15%2.97%1.21%-14.31%12.09%6.95%-4.16%-26.58%-23.72%-22.97%-14.51%-22.03%-43.91%其中：住宅 其中：住宅7.53%0.53%-0.70%4.73%1.49%-13.25%14.89%10.73%-2.84%-24.62%-22.83%-20.40%-13.62%-21.69%-41.54%商品房销售金额商品房销售金额21.85%8.26%7.02%10.91%6.22%-8.75%17.47%24.00%-1.73%-12.82%-17.61%-26.41%-8.95%-28.37%-35.99%其中：住宅 其中：住宅25.27%10.94%9.06%13.93%10.96%-6.84%20.16%29.43%1.75%-7.68%-16.72%-25.00%-7.23%-26.67%-34.13%房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额4.11%7.56%11.17%8.15%12.51%-13.40%12.64%9.64%9.70%13.92%-19.95%-10.81%-18.01%-6.26%-17.31%房屋新开工面积房屋新开工面积3.32%-1.50%-2.42%12.08%7.19%-4.58%-7.83%19.34%15.14%22.37%-5.44%-7.01%-23.18%-5.14%20.65%其中：住宅 其中：住宅6.44%-4.50%-3.42%13.77%4.42%25.76%-11.08%23.56%25.63%15.83%-4.00%-8.78%-24.84%-4.00%12.46%指标指标累计同比累计同比当月同比当月同比当月环比当月环比 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 图 3 房地产销售面积与销售金额累计同比 图 4 30 大中城市成交面积同比（移动 8 周平均）资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 图 5 销售数据当月同比 图 6 各都市圈销售面积累计同比 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 图 7 库存总面积及同比增速 图 8 各类商品房库存面积同比增速 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%80%100%2006-022007-082009-022010-082012-022013-082015-022016-082018-022019-08销售面积累计同比销售面积累计同比销售额累计同比销售额累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%15-12-0616-06-0616-12-0617-06-0617-12-0618-06-0618-12-0619-06-0619-12-06一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%820084008600880090009200940096009800100002018-122019-022019-042019-062019-082019-10当月销售均价（元当月销售均价（元/平）平）销售面积当月同比销售面积当月同比销售面积当月环比销售面积当月环比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-09京津冀京津冀江浙沪江浙沪珠三角珠三角中原都市圈中原都市圈川渝都市圈川渝都市圈-20%-10%0%10%20%30%40%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000商品房待售面积（万平）商品房待售面积（万平）商品房待售面积同比商品房待售面积同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%住宅住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 19626187/21/20190228 16:59 图 9 分地区销售面积增速 图 10 PSL 新增投放与累计同比增速 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 3.3.投资小幅回落，投资小幅回落，新开工有所下滑新开工有所下滑，竣工持续回暖，竣工持续回暖 2019 年 1-11 月，全国房地产开发投资完成额 121265 亿元，同比增长 10.2%，增速比 1-10 月份下降 0.1 个百分点，小幅回落。分项来看，住宅表现较好而办公楼和商业营业用房延续了负增速。从增速绝对值来看，住宅投资也仍然是房地产开发投资的主要拉动点。2019 年 1-11 月，房屋新开工面积累计同比增长 8.6%，增速较 1-10 月回落 1.4个百分点，增速回落主要源于去年的高基数。地产投资和新开工面积持续了较高增速，我们认为需要从多个方面协同理解：（1）库存面积不断去化，销售持续回暖，房企仍有着充分的补库存意愿；（2）房企偿债高峰期来临，叠加各项融资渠道相继收紧，通过抢开工获取销售回款仍是最佳选择，这也与房企资金来源的分项增速是相符的；（3）预期市场可能会走差、房价再难大幅上涨的背景下，越早预售越有助于房企优先抢占不断减少的购房需求。2019 年 1-11 月土地购置面积 21720 万平米，同比下降 14.2%，降幅比 1-10 月份缩小 2.1 个百分点；土地成交价款 11960 亿元，同比下降 13.0%，降幅较 1-10 月缩小 2.2 个百分点。我们认为主因是土地成交价款的持续负增长开始传导到土地购置费所致。由于土地成交仍维持负增速，后续土地购置费下行压力仍大，而建安投资增速虽较去年为高但仍为拖累项，因此后续地产投资增速仍有下行压力。2019 年 1-11 月竣工面积同比下降 4.5%，较上月继续回暖 1 个百分点，连续 5 个月回升。我们认为随着房企结算高峰期到来，未来竣工面积增速有望继续回升。综合来看，我们认为，1-11 月投资增速得以保持高位企稳，原因主要在于：（1）土地购置费一般滞后于土地成交金额 2-3 个季度（购置费是分期付款分期计入），2017 年下半年以来由于房企开始发力在三四线与中西部地区拿地，而今年年初一二线城市土地市场再度火热（如图 13，溢价率再度抬头），2018 年下半年土地成交金额的持续高增速推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升；（2）前期库存持续下行叠加销售不弱，房企持续补库存，新开工面积增速带动投资增速。同时，考虑到：（1）土地成交价款作为前置变量，年后增速持续低位，未来或将带动土地购置费增速下降；（2）2019 棚改维持一定韧性，而以 2018-2020 三年 1500 万套的总目标计算，2020年棚改套数或将恢复高值；（3）房企补库存叠加统计口径改变的影响将在明年消除，建安投资增速将逐渐回归正常值。预计地产投资 2019 年全年增速 10%左右，2020 年全年地产投资增速 7%左右。-1.30%-0.30%3.80%-4.50%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%东部地区东部地区中部地区中部地区西部地区西部地区东北地区东北地区-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02,0004,0006,0008,00010,00012,000PSL新增投放：累计值新增投放：累计值累计同比累计同比 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 19626187/21/20190228 16:59 图 11 房地产开发投资完成额与新开工面积累计同比 图 12 土地购置与成交情况 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 图 13 100 大中城市住宅类用地成交溢价率 图 14 房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 4.4.资金来源增速稳定，销售回款至关重要资金来源增速稳定，销售回款至关重要 2019 年 1-11 月，房地产开发企业到位资金同比增长 7.0%，增速与 1-10 月份持平。分项来看，定金及预收款一项仍然是资金来源主要带动点，个人按揭贷款增速仍在上升，而国内贷款一项增速则持续下滑，显示房企销售回款情况不差，融资收紧背景下销售回款仍是房企最核心的资金来源。总体来说，房企到位资金增速大幅上升，显示总体融资与销售回款情况仍然良好，后续可继续关注行业融资监管政策的变动。0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额新开工面积新开工面积-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000当月土地成交均价（元当月土地成交均价（元/平）平）土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比土地成交价款累计同比土地成交价款累计同比0%20%40%60%80%100%120%140%160%2011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-12一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014-122015-092016-062017-032017-122018-092019-06新开工面积新开工面积施工面积施工面积竣工面积竣工面积 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 19626187/21/20190228 16:59 图 15 房地产开发到位资金累计同比 图 16 住房贷款利率走势 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 5.5.房价房价整体趋于平稳整体趋于平稳 从近期 70 城市房价指数当月同比走势来看，房价整体涨幅趋于平稳，一定程度上表明长效机制和“房住不炒”正在发挥作用。部分地区出现了房价快速上涨，但调控政策随即收紧。注意到全国住宅库销比仍然处于低位，但在中央经济工作会议继续提出“房住不炒”，以及 M2 增速也企稳的情况下，预计 2020 年房价将继续保持整体平稳的态势。图 17 70 城房价指数当月同比 图 18 全国住宅库销比 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%15-1216-0416-0816-1217-0417-0817-1218-0418-0818-1219-0419-08合计合计国内贷款国内贷款自筹资金自筹资金定金及预收款定金及预收款个人按揭贷款个人按揭贷款4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%2016-122017-062017-122018-062018-122019-06首套平均房贷利率首套平均房贷利率二套房贷平均利率二套房贷平均利率-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-1270城总计城总计一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市01234562013-122014-122015-122016-122017-122018-12库销比库销比(库存面积库存面积/三个月移动平均销售面积）三个月移动平均销售面积）证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9 19626187/21/20190228 16:59 图 19 M2 同比增速 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 6.6.板块板块估值仍处低位估值仍处低位，政策表态缓和，政策表态缓和，具备长期投资价值，具备长期投资价值 从 A 股和港股地产板块表现来看，随着中央经济工作会议对地产政策的表态趋于温和，以及板块整体绝对估值长期处于低位，近期 A 股及港股房地产板块涨幅均明显跑赢大盘。在行业销售保持韧性，同时融资收紧的背景下，一线房企的基本面仍然将持续向好。我们认为，一方面行业基本面仍然保持稳健，另一方面预计未来一城一策之下调控进入边际宽松期，地产板块有望进入业绩+估值双双提升的阶段，看好业绩优良的行业龙头公司的表现。图 20 A 股地产板块表现 图 21 H 股地产板块表现 资料来源：国家统计局，华西证券研究 所 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 7.7.投资建议投资建议 在三季度宏观经济下行压力较大的背景下，地产行业数据仍保持了较好的表现，可谓一枝独秀，同时近期各项政策表态趋缓，集中度提升背景下关注业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、招商蛇口、阳光城及相关受益标的中南建设等。6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-110%50%100%150%200%250%05101520253035402011-12-132013-12-132015-12-132017-12-132019-12-13申万房地产申万房地产PE(TTM)申万房地产申万房地产PE/沪深沪深300PE(TTM)0%20%40%60%80%100%120%0246810122011-12-162013-12-162015-12-162017-12-162019-12-16恒生地产类恒生地产类PE(TTM)恒生地产类恒生地产类PE/恒生指数恒生指数PE(TTM)证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 10 19626187/21/20190228 16:59 8.8.风险提示风险提示 房地产调控政策持续收紧。房地产行业长期受政策所影响，持续收紧的购房政策对房地产行业上市公司的销售造成较大波动，使销售段承压。计提存货跌价准备导致业绩不达预期。受房地产调控政策影响，房地产公司的销售价格受到较大影响，致使部分项目出现亏损。证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 11 19626187/21/20190228 16:59 Table_AuthorTable_AuthorInfoInfo 分析师与研究助理简介分析师与研究助理简介 由子沛：华西证券房地产行业首席分析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博士，获得三项国家发明专利，擅长房地产行业政策研究与数据分析，曾就职于民生证券研究院任房地产行业首席分析师；中国财富网“社区金融高峰论坛”特邀嘉宾，证券时报第二届中国证券分析师“金翼奖”房地产行业第三名。分析师承诺分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。评级说明评级说明 公司评级标准公司评级标准 投资评级投资评级 说明说明 以报告发布日后的 6 个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。买入 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过 15%增持 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在 5%15%之间 中性 分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%5%之间 减持 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数 5%15%之间 卖出 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过 15%行业评级标准行业评级标准 以报告发布日后的 6 个月内行业指数的涨跌幅为基准。推荐 分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过 10%中性 分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-10%10%之间 回避 分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过 10%华西证券研究所：华西证券研究所：地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园 11 号丰汇时代大厦南座 5 层 网址：http:/ 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 12 19626187/21/20190228 16:59 华西证券免责声明华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料