证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款分拆时代——地产龙头估值重构新机遇房地产行业专题报告｜2019.3.25中信证券研究部核心观点陈聪首席基地产业分析师S1010510120047张全国地产分析师S1010517050001分拆时代，是房地产企业从资源价值逐渐走向品牌价值，将管理红利在更广阔舞台兑现的时代。在房价预期弹性丧失，政策相对稳定，集中度提升缓慢，龙头公司运营水平不断上升的阶段，分拆，可能成为地产龙头的核心催化剂。▍2007-2018，地产板块走过三个时代。2010年前是价格弹性时代，驱动企业股价优异表现的核心力量是房价上涨预期和资源价值，地产企业的流行经营模式是加速周转，标准化复制，最佳资本运作策略是股权融资。2010年到2015年是插翅膀时代，驱动企业股价表现的核心力量是多元化并购，地产企业的流行经营选择是探索新业务方向，最佳资本运作策略是收并购。2015年后到2018年是强者恒强时代，驱动企业股价表现的核心力量是规模，地产企业的流行经营选择是聚焦主业，培育能力，最佳资本运作策略是抓住信用融资窗口，改善债务结构。2019年，龙头公司市占率进一步上升已经遭遇瓶颈，市场或将迎来新的时代。▍地产股新时代的曙光——物业管理板块的分拆。物业管理已经成为独立的板块。分拆推动了地产企业隐性资产价值的显性化。具备开发企业背景的物业公司利润率更高，固然是开发企业主动支持的结果，但不经意间也更导致部分物业管理公司结束了20年来附庸地位，第一次开始独立运营，做大做强。从物业管理板块发展的经验看，业务过于复杂的地产龙头公司业务分拆，关键意义在于推动子板块回归正常商业逻辑，改变开发企业凭借产业链优势地位强占经营业绩的情形，将开发企业的产业链优势，从强占上下游利润，转为分享上下游上市公司股权增值收益。▍分拆时代，地产龙头将面临系统性估值上行机会。分拆的对象不只是服务板块，地产企业所拥有的投资性房地产若能出表，也将有效推动隐性资产显性化，满足不同偏好投资者需要。价值清晰，有利于推动开发龙头估值上行。而子板块独立运营能力的增强，更会提升地产龙头公司的长期真实价值。▍三标准评价分拆后子板块上市企业，两事项决定分拆前后开发平台价值变化。对于新上市的子板块公司而言，关联开发企业支持的潜力、意愿和阻力，都是评价短期市值成长弹性的重要参考。对于进入分拆时代的龙头地产公司而言，分拆的手段选择和子板块本身的潜力，是公司表现分化的依据。▍风险提示：部分子板块若独立...
