www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年12月27日基本面运行稳定，把握岁末估值修复及切换行情——12月行业动态报告房地产行业推荐维持评级核心观点:落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放。2019年12月25日，中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，本次《意见》的内容跟4月发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》关于户籍制度改革的内容基本一致。这些措施将增加城市吸引力，加速城镇化进程，并淡化了相关城市住房限购政策的约束。满足文件中城市类型的主要是一二线以及强三线城市，人口的聚集将带来相关城市房地产市场的需求增加，同时伴随着一二线城市景气度回升，长期来看预计未来房地产市场交易量将逐步增加，购房需求将释放。新开工和施工如期回落。2019年1-11月新开工、施工面积累计同比增速分别为8.6%、8.7%。新开工和施工的回落印证了我们上月的判断：新开工和施工的反弹不具备持续性，年内将继续回落。一方面由于销售端存在压力，市场对销售预期下降，房企开工意愿有所减弱；另一方面，上半年拿地减少，土地储备不足将制约了新开工的进度，预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位，虽然2019年较强的复工对施工构成支撑，但是新开工的持续下降将持续影响施工，预计施工的修复也将低于预期。一二线库存总量处于低位，三四线库存压力较大。从库存总量上看，一二线城市库存总量处于低位，分别较高点下降27%、22%，而三线城市库存仍面临较大压力，目前库存量较15年高点增加4%。一二三线城市中，一线城市住宅去库存能力最强，二线城市次之，三四线城市最弱。无论在总量还是去化速度方面，目前一二、三四线城市的库存水平及去库存能力分化明显，库存消化压力主要在三四线城市集中。投资建议：我们继续看好地产板块的估值修复和切换行情。从基本面上看，行业整体运行稳定，前期政策调控效果较好，“三稳”目标基本实现，政策环境边际改善；估值方面，板块估值仍处于历史低位，有较大的修复空间；基金仓位方面，公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，具备反弹空间。行业基本面平稳，政策边际改善，估值和仓位处于低位，以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速...
