房地产行业10月房地产数据点评：投资增速如期滑落销售增速继续收窄-20191114-中金公司-10页.pdf

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2019 年 11 月 14 日 房地产房地产 10 月房地产数据点评：投资增速如期滑落，销售增速继续收窄 热点速评 事件事件 国家统计局公布 1-10 月房地产销售与开发投资数字。评论评论 单月销售面积在低基数下同比小增，增幅持续收窄。单月销售面积在低基数下同比小增，增幅持续收窄。10 月单月全国商品房销售面积在低基数下同比增长 1.9%（其中住宅同比+4.4%），较 9 月（+2.9%）收窄，1-10 月累计同比增速转正（至 0.1%，1-9 月-0.1%）。分城市看，我们监测的样本一二线城市高频数据显示 10 月新房销售面积同比增长 4%（与 9 月持平），隐含三四线城市同比增长 1%（9 月+5%）。我们认为开发商降价促销与集中推盘的情况在 10 月份有所延续，一定程度上支撑了销售整体保持平稳，但受此影响商品房销售均价已连续三个月环比下行（10 月为 9,186 元/平米）。往前看，我们近期调研发现楼盘到访量、去化率等领先指标已显著走弱，预示 11-12 月销售将呈现下行趋势，且伴随基数走高可能录得同比下滑。投资增速如投资增速如期下行，新开工面积期下行，新开工面积剔除低剔除低基数影响后同比基数影响后同比增长约增长约 10%，竣工提速。竣工提速。10 月房地产开发投资额同比增长 8.8%，较 9 月单月（+10.5%）收窄 1.7 百分点，1-10月累计同比增长10.3%（1-9月+10.5%）。10月房屋新开工面积同比增长+23.2%（9 月+6.7%），我们认为剔除低基数影响后增长约 10%，同时 1-10 月新开工累计同比增速扩大至 10.0%（1-9 月+8.6%）。房屋竣工面积单月亦录得 19.2%的高增长（9 月+4.8%），我们判断实际物理竣工在今年四季度进入加速通道，且明年有望维持良好增长势头（具体请参考我们发布的2020 年展望：十大关键问题）。10 月土地购置面积同比增长 12.8%（9 月+10.4%）。从领先指标看，10 月 300 城居住用地成交面积同比下滑趋势暂缓（10 月+6%，7/8/9 月分别-6%/-10%/-14%），但溢价率仍维持低位（10%），且流拍率（4.4%）较前几月攀升。我们认为土地市场和实体市场的降温可能令新开工增速走弱，投资增速受土地购置费规模缩减的拖拽亦将边际下行，但考虑建安投资将延续稳健增长，其下行幅度应相对有限。房企到位资金总体稳健，定金及预收款、个人按揭贷款均延续同比增长。房企到位资金总体稳健，定金及预收款、个人按揭贷款均延续同比增长。10 月房企到位资金同比增 6.0%（9 月+10.8%），1-10 月累计同比增长 7.0%，较 1-9 月（+7.1%）小幅收窄。分项来看，10 月国内贷款同比下滑 5.2%（9 月+4.8%），但定金及预收款（同比+12.9%），个人按揭贷款（同比+18.6%）仍呈稳健增长态势。建议积极加配地产股。建议积极加配地产股。当前基本面温和向下、政策取态平稳、地产股仓位与估值均较低（我们覆盖的 A/H 地产股当前分别交易于 5.9/6.3 倍远期市盈率），是为板块风险收益上佳情形；若销售今年内或明年初失速下滑（虽然此情形可能性较低），则有望带来由政策积极预期主导的板块整体性估值扩张和更为强劲的反弹。在此环境下我们认为板块上行机会显著高于下降风险，建议投资者积极加配在资源价值、扩张能力、成长性、防御性方面表现突出的优质个股。A 股重点看好保保利、金地、阳光城、中南、万科利、金地、阳光城、中南、万科，H 股重点看好融创、中海、华润、龙湖、旭辉、融创、中海、华润、龙湖、旭辉、时代、金茂时代、金茂。风险风险 按揭投放规模大幅收缩；地产调控政策超预期收紧；宏观环境不确定性加大。张宇张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 王璞王璞 联系人 SAC 执证编号：S0080117100019 SFC CE Ref：BOL362 孙元祺孙元祺 联系人 SAC 执证编号：S0080118060056 SFC CE Ref：BOW951 目标 P/E(x)股票名称 评级 价格 2019E 2020E 保利地产-A 跑赢行业 18.77 7.2 6.0 金地集团-A 跑赢行业 16.17 5.5 4.7 阳光城-A 跑赢行业 8.98 6.5 4.3 中南建设-A 跑赢行业 11.24 7.3 4.2 万科-A 跑赢行业 34.62 7.0 5.9 融创中国-H 跑赢行业 47.90 5.2 4.2 中国海外发展-H 跑赢行业 34.58 6.6 5.6 华润置地-H 跑赢行业 41.14 9.4 7.5 龙湖集团-H 跑赢行业 41.08 11.3 9.2 旭辉控股集团-H 跑赢行业 6.99 5.7 4.4 时代中国控股-H 跑赢行业 16.89 4.8 3.8 中国金茂-H 跑赢行业 6.61 8.8 7.0 中金一级行业 房地产 相关研究报告相关研究报告 房地产|中金房地产周报#168：销售同环比下滑，土地出让金降近两成(2019.11.12)房地产|中金房地产周报#167：10 月新房销售量价微增，去化率显著下行(2019.11.05)房地产|2020 年展望：十大关键问题(2019.11.04)房地产|中金房地产周报#166：新房销售增速收窄，土地成交量同比转正(2019.10.29)房地产|中金房地产周报#165:新房销售延续增势，70城房价同环比涨幅收窄(2019.10.22)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 11 月月 14 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 行业指标汇总 图表1:房地产行业指标汇总 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表2:分城市房地产行业指标 注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右.资料来源：中指数据库，中金公司研究部 2019年年9月月单月单月2019年年10月单月月单月2019年年9月月单月单月2019年年10月月单月单月同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长（%）（%）（%）（%）房地产开发投资（亿元）98,00810.5109,60310.313,41911,59510.58.8其中：住宅72,14614.980,66614.69,9598,52014.612.6房屋施工面积（万平方米）834,2018.7854,8829.021,04520,6817.620.2其中：住宅583,68310.1598,80210.415,65815,1199.625.0房屋新开工面积（万平方米）165,7078.6185,63410.020,57419,9276.723.2其中：住宅122,3088.8136,93710.515,25514,6298.227.6土地购置面积（万平方米）15,454-20.218,383-16.33,2182,92910.412.8房屋竣工面积（万平方米）46,748-8.654,211-5.55,1387,4634.819.2其中：住宅33,084-8.538,474-5.53,7485,3901.118.8商品房销售面积（万平方米）119,179-0.1133,2510.117,33014,0722.91.9其中：住宅104,6501.1117,1331.515,24012,4834.64.4办公楼2,624-11.02,866-11.9349242-12.5-20.4商业营业用房7,002-13.77,777-14.01,031775-12.0-16.5商品房销售额（亿元）111,4917.1124,4177.316,11812,9269.49.7其中：住宅97,49710.3108,94810.814,18011,45113.114.6办公楼3,755-11.14,107-11.5528352-7.4-15.0商业营业用房7,725-13.08,559-13.41,065834-14.2-16.6商品房平均售价（元/平方米）9,3557.29,3377.29,3019,1866.37.6其中：住宅9,3169.19,3019.29,3049,1738.19.7办公楼14,310-0.114,3300.515,12914,5455.96.8商业营业用房11,0330.711,0060.710,33010,761-2.4-0.1房地产开发企业到位资金（亿元）130,5717.1145,1517.016,84714,58010.86.0其中：国内贷款19,6899.121,2887.92,3671,5994.8-5.2利用外资104138.213163.22327n.a.n.a.自筹资金42,0243.546,9963.35,9884,9726.21.1其他资金68,7548.876,7369.18,4697,98216.112.2 其中：定金及预收款43,8779.049,1639.45,5005,28614.312.9 个人按揭贷款19,90013.622,13714.12,4512,23727.918.62019年年1-10月月绝对量绝对量绝对量绝对量绝对量绝对量2019年年1-9月月绝对量绝对量指标指标一线一线二线二线三四线三四线全国全国一线一线二线二线三四线三四线全国全国一线一线二线二线三四线三四线全国全国商品房新开工面积(万平方米)6,039 52,304 107,365 165,707 5,724 48,337 98,522 152,583 5.5%8.2%9.0%8.6%其中：住宅3,291 35,852 83,165 122,308 3,123 33,318 75,970 112,411 5.4%7.6%9.5%8.8%商品房竣工面积(万平方米)2,973 15,195 28,580 46,748 3,591 15,650 31,891 51,132 -17.2%-2.9%-10.4%-8.6%其中：住宅1,580 10,130 21,374 33,084 1,994 10,172 24,000 36,166 -20.8%-0.4%-10.9%-8.5%商品房销售面积(万平方米)3,358 38,071 77,750 119,179 3,149 39,002 77,162 119,313 6.6%-2.4%0.8%-0.1%其中：住宅2,673 32,368 69,609 104,650 2,481 32,495 68,503 103,479 7.7%-0.4%1.6%1.1%房地产开发投资额(亿元)10,088 40,268 47,652 98,008 9,216 37,515 41,934 88,665 9.5%7.3%13.6%10.5%其中：住宅5,763 29,129 37,253 72,146 5,082 25,981 31,743 62,806 13.4%12.1%17.4%14.9%商品房销售额(亿元)11,270 45,730 54,492 111,491 9,188 43,940 51,004 104,132 22.7%4.1%6.8%7.1%其中：住宅9,504 39,526 48,467 97,497 7,584 36,436 44,344 88,364 25.3%8.5%9.3%10.3%商品房销售价格（元/平方米）33,560 12,012 7,009 9,355 29,175 11,266 6,610 8,728 15.0%6.6%6.0%7.2%其中：住宅35,561 12,211 6,963 9,316 30,566 11,213 6,473 8,539 16.3%8.9%7.6%9.1%指标名称 指标名称2019.1-92018.1-9同比增长同比增长中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 11 月月 14 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 销售、投资和新开工 图表3:1-10月商品房销售面积达13.3亿平米，销售均价9,337元/平米 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表4:1-10月商品房销售面积累计同比增长0.1%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表5:10月单月商品房销售面积同比增长1.9%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 8,500 9,000 9,500 10,00002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000(元/平方米)(百万平方米)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08图表标题商品房销售面积同比增长YTD商品房销售均价同比增长YTD.-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08图表标题商品房销售面积单月同比增长商品房销售均价单月同比增长.中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 11 月月 14 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图表6:1-10月房地产开发投资累计同比增长10.3%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表7:10月单月房地产开发投资同比增长8.8%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表8：2019年前三季度房地产开发投资占固定资产投资19%注：2018年起固定资产投资额采用中金宏观组调整后数字。资料来源：国家统计局，中金公司研究部 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08房地产开发投资同比增长YTD商品房新开工面积同比增长 YTD商品房施工面积同比增长 YTD-40%-20%0%20%40%60%80%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08房地产开发投资单月同比增长商品房新开工面积单月同比增长商品房施工面积单月同比增长-10%0%10%20%30%40%0%5%10%15%20%25%200420052006200720082009201020112012201320142015201620171Q181H183Q1820181Q191H193Q19房地产占固定资产投资比例（左轴）固定资产投资增幅（右轴）房地产开发投资增幅（右轴）中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 11 月月 14 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 土地购置与资金来源 图表9:10月单月房地产开发企业土地购置面积同比增长12.8%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表10:房地产开发企业到位资金来源分解 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08图表标题土地购置面积同比增长YTD土地购置面积单月同比增长.23.8%18.4%18.1%19.6%18.7%19.0%19.8%17.3%15.1%15.3%16.1%17.4%16.1%14.9%16.2%14.5%14.7%28.6%30.3%33.2%31.9%31.6%39.5%31.3%36.8%41.0%40.5%38.8%41.3%39.2%34.1%32.6%33.6%32.4%1.4%1.3%1.2%1.5%1.7%1.9%0.8%1.1%1.0%0.4%0.4%0.5%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%46.1%49.9%47.4%47.0%48.0%41.9%48.1%44.8%43.0%43.8%44.6%40.7%44.5%50.9%51.1%51.8%52.9%0%20%40%60%80%100%2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018 10M19国内贷款自筹资金外资其它资金中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 11 月月 14 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 房企销售数据及估值 图表11:重点房企月度销售数据 资料来源：公司公告，国家统计局，中金公司研究部 图表12:A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率 资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部 2019E销售面积销售面积(万平方米万平方米)销售金额销售金额(亿元亿元)销售单价销售单价(元元/平方米平方米)销售销售面积面积销售销售金额金额销售销售均价均价销售目标销售目标或或 中金估计销售额中金估计销售额(亿元亿元)A股股万科万科3,3335,19015,5713%7%4%2019.106,50080%金地集团金地集团7971,57619,77725%32%6%2019.102,00079%保利地产保利地产2,5773,87215,02715%16%0%2019.104,80081%荣盛发展荣盛发展72677010,6078%11%3%2019.101,12069%中南建设中南建设1,1601,47412,70133%29%-3%2019.101,80082%H股股中国海外（港元）中国海外（港元）1,5263,18420,86412%27%13%2019.103,76585%龙湖集团龙湖集团1,1922,01616,91917%23%5%2019.102,30787%华润置地华润置地1,0902,00518,40112%13%1%2019.102,42083%融创中国融创中国2,9714,33914,60723%17%-5%2019.105,50079%雅居乐雅居乐7451,00313,46023%28%4%2019.101,18185%远洋集团远洋集团5001,01320,24731%23%-6%2019.101,40072%碧桂园（权益口径）碧桂园（权益口径）5,3664,7978,93911%5%-5%2019.105,52187%中国金茂中国金茂6171,36022,05751%29%-15%2019.101,60085%世茂房地产世茂房地产1,1001,97217,93833%45%9%2019.102,60076%中国恒大中国恒大5,2475,43510,35910%8%-2%2019.106,00091%合景泰富合景泰富39568317,29028%29%1%2019.1085080%龙光地产龙光地产58078813,57374%32%-24%2019.1090088%禹洲地产禹洲地产38958114,93948%45%-3%2019.1067087%旭辉集团旭辉集团9231,55816,88224%32%6%2019.101,90082%中海宏洋（港元）中海宏洋（港元）40751312,59912%12%0%2019.1060685%中国奥园中国奥园88631%2019.101,14078%美的置业美的置业80481610,14723%25%2%2019.101,00082%时代中国时代中国39959414,88039%25%-11%2019.1075079%房地产业房地产业133,251124,4179,3370%7%7%2019.1081%截至日期截至日期完成比例完成比例公司公司2019年初至今累计值年初至今累计值同比同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19A股地产NAV折让Avg:-23%+1 SD:-2%-1 SD:-43%4567891011121314Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19A股地产市盈率Avg:8.8x+1 SD:10.8x-1 SD:6.7xX X X中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 11 月月 14 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 图表13:港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率 资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部 图表14:A股可比公司估值 注：股价和市值截至2019年11月14日。资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部 图表15:港股可比公司估值 注：股价和市值截至2019年11月14日。资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19港股地产NAV折让Avg:-41%+1 SD:-35%-1 SD:-48%4.04.55.05.56.06.57.07.58.08.59.0Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19港股地产远期市盈率Avg:6.5x+1 SD:7.3x-1 SD:5.7xX17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20EA股地产：侧重开发股地产：侧重开发(Rmb)(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)万科A000002跑赢行业26.1934.6232.2%294.02.482.993.744.4510.68.87.05.92.21.91.51.23.4%4.0%5.0%5.9%38.5-32%华夏幸福600340跑赢行业28.0034.21 22.2%84.22.943.914.896.169.57.25.74.52.31.91.61.33.2%4.3%5.4%6.6%68.5-59%保利地产600048跑赢行业14.1818.77 32.4%169.21.311.581.982.3410.88.97.26.01.61.41.21.02.8%3.5%4.4%5.2%26.4-46%华侨城A000069跑赢行业6.978.38 20.2%57.21.051.291.521.726.65.44.64.01.11.00.80.74.3%4.3%5.1%5.7%9.7-28%金地集团600383跑赢行业11.8216.17 36.8%53.41.521.792.162.527.86.65.54.71.31.10.90.84.5%5.1%6.4%7.1%21.1-44%金融街000402跑赢行业7.519.44 25.8%22.41.011.091.181.277.56.96.45.90.80.70.60.54.0%4.0%4.3%4.6%12.6-41%荣盛发展002146跑赢行业8.3211.03 32.6%36.21.321.742.212.596.34.83.83.21.31.10.90.75.0%5.4%6.6%7.8%20.3-59%滨江集团002244跑赢行业4.274.48 4.9%13.30.550.390.450.547.810.99.57.90.90.90.80.71.9%1.4%1.6%1.9%6.9-38%华发股份600325跑赢行业6.879.37 36.4%14.50.761.081.371.709.06.45.04.01.21.00.90.84.4%2.2%2.8%3.4%14.0-51%中南建设000961跑赢行业7.9611.24 41.2%29.50.190.591.091.8743.013.57.34.21.91.71.41.10.3%1.5%2.8%4.8%15.3-48%阳光城000671跑赢行业6.488.98 38.6%26.20.510.751.001.5112.78.76.54.31.41.11.00.80.8%0.9%1.1%2.1%15.0-57%南京高科600064中性9.2210.07 9.2%11.40.770.781.191.2512.011.97.87.41.11.21.11.02.1%2.7%3.9%4.1%20.4-55%首开股份600376中性7.538.95 18.8%19.40.901.231.431.628.46.15.34.70.60.60.60.58.0%5.3%6.7%7.5%14.6-48%北京城建600266中性7.607.06 -7.1%14.30.770.650.780.929.811.69.78.30.70.60.60.63.1%3.1%3.7%4.3%19.6-61%世茂股份600823中性3.794.18 10.4%14.20.590.640.700.786.45.95.44.90.70.60.60.51.6%6.9%7.4%8.2%8.9-58%华远地产600743中性2.232.23 0.1%5.20.350.320.340.386.47.06.55.90.70.70.60.64.5%5.4%5.3%5.9%4.5-50%中华企业600675中性4.375.20 18.9%26.60.160.430.470.5228.210.39.28.52.31.91.61.30.0%3.4%3.8%4.2%8.6-49%平均值平均值11.98.46.75.61.31.21.00.93.2%3.8%4.5%5.3%-48%中间值中间值9.37.96.55.41.21.10.90.83.3%4.0%4.7%5.5%-49%市值加权平均市值加权平均11.38.46.85.71.81.61.31.13.2%3.9%4.8%5.7%-43%A股地产：开发和持有股地产：开发和持有(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)中国国贸600007中性16.7417.937.1%16.90.630.770.850.9326.621.819.617.92.62.42.32.13.2%1.9%2.1%2.3%20.3-18%陆家嘴600663中性13.0216.1824.2%46.50.931.001.121.2314.013.111.710.63.12.72.42.23.6%3.8%4.3%4.7%19.6-34%平均值平均值20.317.415.614.22.82.62.42.23.4%2.9%3.2%3.5%-26%中间值中间值20.317.415.614.22.82.62.42.23.4%2.9%3.2%3.5%-26%市值加权平均市值加权平均17.315.413.812.52.92.62.42.23.5%3.3%3.7%4.1%-29%A股地产：房地产服务商股地产：房地产服务商(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)世联行002285中性3.193.6213.6%6.50.490.200.180.216.515.717.615.21.31.21.21.12.5%0.7%0.6%0.7%n.a.n.a.溢溢/折价折价每股每股NAV市值市值股价股价目标价目标价上涨上涨/下跌空间下跌空间公司名称公司名称代码代码当前评级当前评级每股收益每股收益P/E(x)P/B(x)股息收益率股息收益率17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20EH股地产股地产(HK$)(HK$)(HK$bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)中国海外发展0688.HK跑赢行业25.9034.582843.13.43.94.78.37.76.65.61.11.00.90.83.1%3.5%4.2%5.1%40.85-37%华润置地1109.HK跑赢行业33.2041.142372.83.43.54.311.79.69.47.51.61.51.31.13.0%3.6%3.7%4.6%44.92-26%中国金茂0817.HK跑赢行业5.356.61630.40.50.60.812.610.78.87.01.51.51.41.24.9%4.0%4.6%5.8%8.37-36%龙湖集团0960.HK跑赢行业32.4041.081942.02.52.93.516.613.211.39.22.32.11.91.62.8%3.5%4.1%5.0%43.27-25%世茂房地产0813.HK跑赢行业27.4534.63912.52.93.64.611.19.47.66.01.31.41.21.03.6%4.4%5.3%6.7%38.69-29%远洋集团3377.HK中性2.932.66220.60.40.50.64.67.56.25.00.40.40.40.411.0%7.3%7.3%8.9%7.51-61%合景泰富1813.HK跑赢行业8.218.71261.41.41.72.26.06.04.93.80.80.80.70.66.0%7.8%7.1%9.2%17.53-53%碧桂园2007.HK跑赢行业10.9413.872371.41.72.02.27.96.35.44.92.11.81.51.24.4%5.1%5.8%6.4%20.84-47%雅居乐3383.HK中性10.8612.10431.92.02.02.35.95.65.44.71.00.90.80.88.4%9.0%9.2%10.6%22.09-51%龙光地产3380.HK跑赢行业12.1214.81671.01.42.02.412.28.56.05.02.72.21.81.43.4%6.2%6.7%8.1%17.91-32%旭辉控股0884.HK跑赢行业5.556.99440.70.81.01.38.27.15.74.41.61.51.31.14.1%5.4%6.3%8.2%8.22-32%禹洲地产1628.HK跑赢行业3.504.20180.90.90.91.14.04.14.03.20.70.70.70.68.6%9.0%8.8%11.0%8.39-58%中海宏洋0081.HK跑赢行业4.315.22150.50.71.01.48.75.94.33.20.70.70.70.60.9%3.3%4.7%6.3%7.97-46%融创中国1918.HK跑赢行业36.3047.901611.35.57.08.727.36.65.24.22.82.51.91.41.7%2.6%3.8%4.8%65.80-45%中国恒大3333.HK中性18.8215.122482.74.13.02.76.94.66.36.91.91.71.51.40.0%6.8%8.4%7.5%30.29-38%中国奥园3883.HK跑赢行业10.8013.84290.71.11.72.614.99.96.34.12.42.11.71.32.8%3.8%7.3%10.8%15.32-29%美的置业3990.HK跑赢行业19.4025.27231.93.14.15.310.26.24.73.61.91.31.10.90.0%6.3%8.5%11.0%50.51-62%时代中国控股1233.HK跑赢行业14.5216.89281.72.63.03.88.85.64.83.81.41.41.21.03.4%5.4%6.3%7.8%31.81-54%平均值平均值10.07.26.15.11.51.41.21.04.4%5.8%6.8%7.7%-42%中间值中间值8.76.85.94.81.61.41.21.13.4%5.2%6.3%7.7%-45%市值加权平均市值加权平均11.47.97.16.01.81.61.41.23.1%4.6%5.4%6.3%-37%*如在平均市净率计算中剔除融创、碧桂园及恒大*如在平均市净率计算中剔除融创、碧桂园及恒大平均值平均值1.41.31.11.0中间值中间值1.41.41.21.0市值加权平均市值加权平均1.61.41.31.1H股地产：物业管理公司股地产：物业管理公司(HK$)(HK$)(HK$bn)碧桂园服务6098.HK跑赢行业26.9030.5071.790.190.420.590.75139.464.745.735.739.426.412.810.3n.a.0.4%0.5%0.6%n.a.n.a.绿城服务2869.HK中性8.628.3024.020.170.170.240.3151.950.536.528.110.49.08.06.80.7%0.9%1.0%1.3%n.a.n.a.中海物业2669.HK跑赢行业4.885.7016.040.090.120.150.1952.339.932.225.818.714.310.88.20.6%0.8%1.0%1.3%n.a.n.a.彩生活1778.HK中性4.504.806.400.390.430.470.5311.610.49.78.51.11.61.61.53.2%3.9%4.2%4.8%n.a.n.a.永升生活服务1995.HK跑赢行业4.655.507.140.060.090.150.2277.849.731.321.224.37.06.04.9n.a.0.5%1.0%1.5%n.a.n.a.平均值平均值66.643.031.123.918.811.77.86.31.5%1.3%1.5%1.9%中间值中间值52.349.732.225.818.79.08.06.80.7%0.8%1.0%1.3%市值加权平均市值加权平均101.555.239.530.828.419.210.78.60.4%0.7%0.9%1.1%溢溢/折价折价每股每股NAV股价股价目标价目标价股息收益率股息收益率每股收益每股收益P/E(x)P/B(x)市值市值公司名称公司名称代码代码当前评级当前评级中金公司研究部中金公司研究部 法律声明法律声明 一般声明一般声明 本报告由中国国际金融股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融股份有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，自主审慎做出决策并自行承担风险。投资者在依据本报告涉及的内容进行任何决策前，应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，相关证券或金融工具的价格、价值及收益亦可能会波动。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。本报告署名分析师可能会不时与中金公司的客户、销售交易人员、其