房地产行业1月公司月报：房企融资规模升成本降板块估值仍处历史底部-20200227-广发证券-37页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/3737 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 1 月公司月报月公司月报 房企融资规模升成本降，板块估值仍处历史底部房企融资规模升成本降，板块估值仍处历史底部 核心观点核心观点：房企销售：房企销售：19 年超预期收官，成长型房企表现亮眼年超预期收官，成长型房企表现亮眼。19 年全国百强房企实现销售规模 11.6 万亿，同比增长 16.0%，整体表现超预期。20年 1 月销售金额 5771.3 亿元，同比下降 12.7%，为 17 年 9 月以来最低单月增速。2019 年龙头房企同比增长 15.8%，成长型房企同比增长 20.8%，20 年 1 月龙头房企及成长型房企均下跌，而成长型房企降幅较窄，仍表现出一定的增速优势。新冠肺炎疫情的爆发对房企经营能力提出挑战，也为房企提供了弯道超车的机会。房企拿地：房企拿地：20 年年 1 月拿地质量提升月拿地质量提升。13 家主流房企 20 年 1 月拿地金额 631 亿元，同比上升 10%，占 300 城商住用地的比例环比提升 7pct至 24%，主流房企拿地积极性提高。19 年在土地质量下滑的背景下，龙头房企多选择沉淀更多自有资金，降低拿地力度而提升权益比例。20 年 1 月，招商蛇口、阳光城、保利地产拿地力度分别为 68%、61%、53%，较 19 年提升显著。与 19 年相比，20 年 1 月样本房企拿地毛利率提升，其中保利地产、阳光城在加大拿地力度的同时实现拿地质量的提升，表现亮眼。房企融资：房企融资：1 月海外债规模创新高，融资成本下降月海外债规模创新高，融资成本下降。19 年以来的融资环境收紧，A 股房企债权融资规模 7180 亿元，同比上升 5.9%，增速收窄 12.3pct，20 年 1 月 A 股房企债权融资规模为 483 亿元，同比下降 30%，但整体房地产行业融资规模提升明显，内房股海外债发行规模达到 1254 亿元，同比大增 74%，为 10 年以来单月最高规模。而成本方面，2020 年 1 月信用债整体融资成本为 5.0%，较 19 年 12 月下降 0.1pct，同近半年融资成本相比，1 月仅定向工具融资成本有所上升，公司债、中期票据、短期融资券、ABS 发行利率均有较过去半年平均利率下降明显。房企估值：房企估值：政策预期宽松，板块估值仍处历史底部政策预期宽松，板块估值仍处历史底部。本月申万房地产板块月相对收益为-4.1%，H 股板块月相对收益为-0.9%，个股中涨幅较大的融创、金地等多为 19 年销售增速较快、目标完成率较高、业绩预增幅度较大的公司。当前 A 股龙头房地产板块估值接近 18、19 年低点，考虑 20 年业绩增长释放速度，当前板块真实估值或较当前位置更低。市场景气度持续下行，叠加疫情爆发影响，近来多地政府发声支持地产行业发展，板块估值有望走出系统性行情。当前地产股板块平均股息率持续上行，多数龙头房企 19 及 20 年业绩对应股息率超过十年期国债收益率。风险提示风险提示。公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-02-27 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:多地推动复工及售楼，企业融资渠道顺畅 2020-02-23 房地产行业:信贷及地方支持政策落地，缓解企业现金流压力 2020-02-16 房地产行业:疫情影响下成交土地市场下行，资金面边际改善 2020-02-12 联系人：邢莘 021-60750620 -12%-6%1%7%13%20%02/1904/1906/1908/1910/1912/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 29.67 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.28 7.19 6.59 7.49 19.9%18.5%保利地产 600048.SH 人民币 15.83 2020/02/19 买入 20.90 2.23 2.61 7.11 6.06 7.60 7.80 17.5%17.1%招商蛇口 001979.SZ 人民币 17.47 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 7.64 6.80 8.98 8.33 21.0%19.1%新城控股 601155.SH 人民币 33.00 2020/02/12 买入 47.87 5.13 6.87 6.43 4.81 10.20 11.60 28.1%27.4%华夏幸福 600340.SH 人民币 24.21 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 4.93 4.03 8.46 7.97 29.0%26.2%金地集团 600383.SH 人民币 14.08 2020/02/16 买入 14.16 2.22 2.59 6.35 5.44 3.97 3.75 17.9%17.3%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.73 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 3.88 3.54 2.74 1.52 22.5%19.8%金科股份 000656.SZ 人民币 7.60 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.63 6.33 13.11 11.87 19.3%18.8%中南建设 000961.SZ 人民币 8.48 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 7.53 4.39 4.41 4.16 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 7.87 2019/10/28 买入 8.89 0.99 1.29 7.99 6.08 9.93 4.98 18.0%20.1%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.64 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 5.88 3.91 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 6.94 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 4.94 3.65 18.23 11.91 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.37 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45 9.24 7.41 33.13 32.67 8.4%9.5%中国国贸 600007.SH 人民币 14.76 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 15.99 14.25 8.69 7.74 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.04 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 5.46 4.78 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 10.70 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 5.04 4.31 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 43.50 2019/12/06 买入 55.30 5.35 6.65 7.33 5.89 8.35 4.98 27.2%26.5%中国海外发展 00688.HK 港币 26.75 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 5.86 5.20 4.76 4.31 15.0%14.4%旭辉控股集团 00884.HK 港币 6.10 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 6.14 4.93 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 30.50 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 7.67 6.66 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。mRsOmOzRwObR8Q8OtRoOmOrRkPmMoMkPoMzRbRrQoQxNqQpNuOqNpN 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、房企销售：19 年超预期收官，成长房企表现亮眼.6（一）市场概况：房企销售增速稳定，房企集中度提升速度放缓.6（二）房企概况：房企目标完成符合预期，万科、新城 1 月表现亮眼.11 二、房企拿地：20 年 1 月拿地质量提升.16 三、房企融资：1 月海外债规模创新高，融资成本下降.23（一）融资综述：20 年 1 月海外融资占比大幅提升，融资成本下降.23（二）各融资渠道分析：1 月海外债融资规模创历史新高.24 四、房企估值：政策预期宽松，板块估值仍处底部.29 五、风险提示.35 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图表索引图表索引 图 1：统计局、百强房企及跟踪房企 1 月销售金额增速.6 图 2：百强房企销售金额（万亿元）及市占率.7 图 3：各层级房企集中度提升贡献情况.7 图 4：各能级房企门槛规模（亿元）及提升速度.7 图 5：统计局、35 重点城市及重点跟踪房企 1 月销售面积增速.8 图 6：各口径下房企销售均价增速（%）.8 图 7：重点跟踪房企金额增速贡献对比.8 图 8：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势.9 图 9：销售均价分段房企销售金额增速表现.10 图 10：部分上市房企 2019 年销售金额增速拆分（%）.11 图 11：部分上市房企 2019 年销售金额（亿元）及 18、19 年目标完成率（%）13 图 12：部分上市房企 2019 年销售金额（亿元）拆分及增速.14 图 13：部分上市房企 2019 年销售金额（亿元）拆分及增速.15 图 14：中指院 300 城商住用地及 13 个房企拿地金额增速.16 图 15：中指院 300 城商住用地及 13 个房企拿地楼面价（元/平）.17 图 16：13 个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）.18 图 17：19 年主流房企金额及面积口径拿地力度比较.18 图 18：13 个房企拿地建面区域分布.20 图 19：13 个房企长三角及珠三角拿地建面占比.20 图 20：13 个房企一二线拿地建面占比.20 图 21：13 个房企拿地建面区域分布.21 图 22：样本房企拿地静态毛利率.22 图 23：样本房企拿地静态毛利率.22 图 24：11 个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况.22 图 25：A 股房企债权融资、到期及净融资规模（亿元）.23 图 26：累计发行、到期融资规模及存量规模.23 图 27：总发行、到期融资规模及净融资规模.23 图 28：A 股房企债权融资结构拆分.24 图 29：20 年 1 月融资规模结构与近半年平均对比.24 图 30：境内债权融资平均融资成本.24 图 31：A 股房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）.25 图 32：全样本信用债发行成本及利差.25 图 33：1 月及近半年信用债平均融资成本对比.25 图 34：A 股非标融资单月规模及同比.26 图 35：1 月及近半年信用债平均融资成本对比.26 图 36：A 股非标融资单月规模及同比.27 图 37：房地产信托成立规模及增速.27 图 38：内房股海外债融资单月规模及同比.28 图 39：内房股海外债融资结构（亿人民币，按主体分）.28 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图 40：内房股海外债融资单月规模及同比.28 图 41：内房股海外债融资结构（亿人民币，按主体分）.28 图 42：本月 A 股主流房企股价月涨跌幅(01.26-02.25).30 图 43：本月 H 股主流房企股价月涨跌幅(01.26-02.25).30 图 44：当前政策面改善，部分四限政策放松，基本面持稳.31 图 45：A 股及 H 股龙头房企 PE（TTM）.32 图 46：A 股及 H 股龙头房企 PE（动态）.32 图 47：A 股主流房企动态 PE 估值变化（截至 02.25）.33 图 48：H 股主流房企动态 PE 估值变化（截至 02.25）.33 图 49：龙头房企 19 年及 20 年预期股息率及当前十年期国债收益率对比.34 表 1：按规模分类房企销售金额增速及其构成.9 表 2：按价格段划分房企销售金额增长的贡献拆分.10 表 3：Top 30 房企销售排名及历史变动情况.12 表 4：Top 30 房企销售规模（亿元）及业绩增长区间.14 表 5：部分重点跟踪房企 1 月销售情况.15 表 6：不同口径房企拿地金额及面积对比.17 表 7：13 个房企历年拿地力度对比（拿地金额/销售金额）.18 表 8：13 个房企拿地金额权益比例.19 表 9：内房股 2020 年 1-2 月信用债发行融资成本对比.26 表 10：内房股 2020 年 1-2 月信用债发行融资成本对比.27 表 11：公告整理房企债权融资规模及成本.28 表 12：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况.30 表 13：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况（动态 PE）.33 表 14：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况汇总.34 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、房企销售：一、房企销售：19 年超预期收官，成长房企年超预期收官，成长房企表现表现亮眼亮眼（一）市场概况：房企销售增速稳定，房企集中度提升速度放缓（一）市场概况：房企销售增速稳定，房企集中度提升速度放缓 销售金额方面，根据克而瑞数据，2019年12月百强房企实现销售金额1.33万亿元，同比增长3.8%，而2020年1月百强房企销售金额为5771.3亿元，同比下降12.7%，自19年3月以来增速首次转负，也是17年9月以来最低单月增速。从广发地产小组跟踪的46家重点跟踪上市房企公布的数据来看，12月重点跟踪房企实现销售金额8604亿元，同比增长7.7%，在连续4个月增长提速后首次大幅回落，而20年1月同比下降7.5%，为19年初以来首度转负。而从全国来看，12月统计局口径房地产销售金额同比增长1.2%，增速较11月下降6.1pct。龙头房企及百强房企销售增速持续放缓主要受市场增速放缓影响，而1月下旬爆发的新冠肺炎疫情叠加春节假期也进一步助推房企销售下滑的趋势。此外值得注意的是，19年下半年尤其是金九银十以来，龙头房企面对持续下滑的市场景气度加大推盘及促销力度，在11月基本提前完成销售计划，因此在12月的销售热情一定程度上有所下降，例如中国恒大及碧桂园，金九银十期间单月销售额均在700亿元以上，而12月在完成全年销售目标后，单月销售规模降至200亿元。图图1：统计局、百强房企及跟踪房企统计局、百强房企及跟踪房企1月销售金额增速月销售金额增速 数据来源：公司经营公告，克而瑞，统计局，广发证券发展研究中心 从19全年来看，全国百强房企实现销售规模11.6万亿，同比增长16.0%，重点跟踪房企同比增长18.4%，而全国房地产市场同比增长6.5%。虽三者增速均有收窄，但百强房企及重点跟踪房企仍保持超出市场的增长优势。头部房企规模增长较整体市场持续保持优势带来的是市占率的持续提升，2019年百强房企集中度达到72.6%，较18年提升5.9pct，受增速差收窄影响，市占率提升速度较16-18年有所放缓。从各层级房企对整体市占率提升贡献来看，19年头部房企表现出更强的营运能力和相对优势，Top 10房企集中度提升1.5%，Top11-30房企集-12.7%-7.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%20162017201820182020M119/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01统计局百强房企重点跟踪房企 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 中度提升1.9pct，是集中度提升的主要来源。从房企能级提升来看，2019年Top 10、30、50、100的门槛分别为2430亿元、1131亿元、736亿元、237亿元，较18年分别提升21.1%、12.5%、34.1%、8.6%，与18年相比各能级门槛提升速度均明显放缓。其中，Top 30及Top 100门槛增速下降最为明显，而Top 50房企门槛增速较18年仅下降9.8%，Top 10房企增速则下降11.6%，这一现象与年中观察到成长型房企规模持续提速扩张，头部房企加大推盘去化力度现象一致。图图2：百强房企销售金额（万亿元）及市占率：百强房企销售金额（万亿元）及市占率 图图3：各层级房企集中度提升贡献情况：各层级房企集中度提升贡献情况 据来源：统计局，公司经营公告，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，公司经营公告，广发证券发展研究中心 图图4：各能级房企门槛规模（亿元）及提升速度各能级房企门槛规模（亿元）及提升速度 数据来源：公司经营公告，克而瑞，统计局，广发证券发展研究中心 在金融资源控制、政策表述温和的大环境下，2019年房企及市场依靠企业和购房者的内在活力实现了全面超预期的销售成果。而在20年初爆发的疫情在短期内或将影响房地产市场销售表现，但考虑到当前地产市场需求仍以刚需刚改为主，疫情对需求影响更多表现为延后而非消失，随着疫情影响逐渐转弱，整体销售有望提升。而在此过程中，头部房地产企业具有更充足的土地储备、更强的营销能力和融资能力，面对黑天鹅事件具有更强的应对能力和抗风险能力，20年房地产行业的行业集中度提升或重新加快。2.883.505.277.4110.0111.6037.8%40.0%44.8%55.4%66.7%72.6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02468101214201420152016201720182019销售金额（万亿元）市占率（%，右）2430 1131 736 237 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050010001500200025003000TOP 10TOP 30TOP 50TOP 10019年能级门槛（亿元）18年增速（%，右）19年增速（%，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 从面积口径来看，46个重点跟踪上市房企2019年实现销售面积6.23亿平，同比增长19.7%，增速较18年收窄12.6pct，2020年1月销售面积为3334万方，同比下降5.4%，为19年初以来增速首度转负，但降幅小于房管局33城，头部房企仍保持相对市场的优势。图图5：统计局、统计局、35重点城市及重点跟踪房企重点城市及重点跟踪房企1月销售面积增速月销售面积增速 数据来源：公司经营公告，克而瑞，统计局，广发证券发展研究中心 备注：统计局数据截至 19 年 12 月 自19下半年销售转淡以来，龙头房企通过加大推货力度、积极营销去化应对市场，销售金额及面积口径增速出现较为明显的增长，且一定程度上的以量换价加快周转使得面积增速相对更快。2019年重点跟踪房企销售均价为13713元/平，较18年下降1.1%，2020年1月龙头房企销售均价为13675元/平，同比下降2.2%，较19年全年均价进一步下降0.3%。图图6：各口径下房企销售均价增速（：各口径下房企销售均价增速（%）图图7：重点跟踪房企金额增速贡献对比：重点跟踪房企金额增速贡献对比 据来源：统计局，公司经营公告，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，公司经营公告，广发证券发展研究中心 从销售金额增长贡献因素来看，19年统计局商品房销售面积较18年基本持平，金额增长完全由均价带动。而46家重点跟踪房企的规模增长完全来自于销售面积的扩张，均价对整体销售规模增长的贡献自9月以来持续负增长，延续了16年以来规模-18.0%-5.4%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%14/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/01统计局房管局33城重点跟踪房企2014201520162017201820196.5%25.1%17.4%统计局房管局-7.6%-5.8%19.8%重点跟踪房企22.5%24.7%39.2%7.7%-22.1%37.2%1.3%-1.1%34.0%-0.1%10.2%19.7%20M1-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2016 2018 18/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/01面积贡献价格贡献TOP 10,12.4%TOP 11-30,17.3%TOP 31-50,19.8%TOP 51-100,18.8%全国,6.5%-2%0%2%4%6%8%10%-5%0%5%10%15%20%25%销售均价增速（%）销售面积增速（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 增长主要由面积增长支撑的态势。20年1月受疫情及春节假期影响，重点跟踪房企出现了自15年3月以来首次量价齐降，而随着疫情持续，这一态势或将持续一段时间。从房企排名来看，19年表现最为突出的仍是成长型房企，Top 31-50房企量价齐升实现了19年最高销售增速，达到19.8%，而龙头房企在连续数年高增长后规模达到一定体量，销售增速放缓，19年同比增长12.4%，在四类房企中增速最缓。重点跟踪房企同样表现出相同的趋势，2019年，46家龙头房企中龙头房企累计销售金额同比增速为15.8%，而成长型房企则同比增长20.8%，自18年以来成长型企业始终维持优于龙头房企的增长表现。20年1月龙头房企及成长型房企均出现不同程度的下跌，而成长型房企降幅较龙头房企低3.1pct，仍表现出一定的优势。图图8：龙头龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势及成长型房企销售规模增速变化趋势 数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心 备注：龙头企业为广发证券地产小组跟踪的销售排名 Top10 房企的公告数据，成长房企为其他36 家公告销售数据的企业 表表1：按按规模分类房企销售金额增速及其构成规模分类房企销售金额增速及其构成 分类分类 金额增速金额增速 面积增速面积增速 价格增速价格增速 龙头房企龙头房企 成长房企成长房企 龙头房企龙头房企 成长房企成长房企 龙头房企龙头房企 成长房企成长房企 2014 16.5%22.4%15.7%25.0%0.7%-2.1%2015 21.2%19.4%18.6%16.0%2.1%2.9%2016 59.3%52.6%47.6%29.2%7.9%18.1%2017 54.9%51.8%40.2%37.1%10.5%10.8%2018 26.3%46.4%21.5%47.4%3.9%-0.7%2019 15.8%20.9%17.1%22.7%-1.1%-1.5%2020M1-8.9%-5.8%-4.1%-7.0%-5.0%1.3%19/01-15.2%-0.7%-20.5%-5.3%6.6%4.9%19/02 4.6%5.9%-1.9%16.4%6.6%-9.0%19/03 17.0%31.1%12.2%24.9%4.2%4.9%19/04 22.1%30.1%23.5%39.1%-1.1%-6.4%19/05 22.1%24.1%19.6%30.7%2.1%-5.1%-8.9%-5.8%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2014201520162017201820192020M119/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01龙头房企成长房企 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 19/06 9.8%16.8%5.0%17.5%4.5%-0.6%19/07 13.4%13.7%25.8%17.8%-9.8%-3.5%19/08 22.9%21.0%26.8%21.9%-3.1%-0.7%19/09 23.8%45.6%29.8%46.8%-4.6%-0.8%19/10 27.7%30.3%40.5%38.1%-9.2%-5.7%19/11 29.3%29.2%38.1%33.5%-6.4%-3.2%19/12 10.8%6.1%9.9%2.8%0.9%3.2%20/01-8.9%-5.8%-4.1%-7.0%-5.0%1.3%数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心 分价格区间来看，19年低均价、中等均价及高均价房企同比分别增长17.8%、14.6%、22.1%，增速较18年均有所下降。从销售规模贡献因素来看，19年低均价房企多数月份出现较为明显的价格下滑，全年表现出量增价减的特征，而高均价房企虽在19年7月前后同样出现较为明显的下滑，但全年来看仍保持量价齐升的态势。图图9：销售：销售均价分段房企均价分段房企销售销售金额增速表现金额增速表现 数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心 备注：根据主要房企公告销售金额与面积计算，均价单位为元/平 表表2：按价格段：按价格段划分房企划分房企销售销售金额增长的贡献拆分金额增长的贡献拆分 分类分类 金额增速金额增速 面积增速面积增速 价格增速价格增速 17000 17000 17000 2014 21.8%25.4%13.9%22.4%20.4%16.2%-0.5%4.2%-2.0%2015 27.1%20.1%15.1%23.2%16.9%10.1%3.2%2.8%4.5%2016 78.1%51.4%40.0%54.4%37.7%17.6%15.3%9.9%19.1%2017 56.4%67.1%40.2%37.1%57.1%27.1%14.1%6.3%10.3%2018 37.7%27.7%40.5%35.8%28.9%28.5%1.4%-1.0%9.4%2019 17.8%14.6%22.1%21.4%14.1%21.8%-3.0%0.4%0.3%2020M1-4.6%-5.4%-12.5%-1.7%-7.0%-11.7%-2.9%1.8%-0.9%19/01-17.1%-9.5%3.0%-20.5%-9.9%-4.4%4.3%0.5%7.8%-4.6%-5.4%-12.5%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201820192020M119/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01均价14000以下均价14000-17000均价17000以上 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 19/02-4.0%16.7%9.5%1.7%3.8%16.9%-5.6%12.4%-6.3%19/03 14.7%25.2%34.6%17.0%17.7%19.5%-2.0%6.4%12.6%19/04 19.3%25.3%35.9%27.5%31.4%35.8%-6.5%-4.6%0.1%19/05 19.8%22.7%27.8%26.0%22.8%22.8%-4.9%-0.1%4.1%19/06 13.7%10.1%15.4%11.4%9.4%10.5%2.1%0.6%4.4%19/07 7.0%18.1%18.3%19.5%16.5%33.1%-10.5%1.4%-11.1%19/08 25.4%13.8%24.2%27.7%15.3%26.7%-1.8%-1.3%-1.9%19/09 41.6%15.8%40.0%45.4%18.3%38.6%-2.6%-2.1%1.0%19/10 41.4%16.9%24.3%54.5%17.5%31.0%-8.4%-0.5%-5.2%19/11 44.6%15.9%24.6%48.4%20.8%26.8%-2.6%-4.1%-1.8%19/12 3.5%8.9%10.8%1.2%7.1%11.1%2.3%1.7%-0.3%20/01-4.6%-5.4%-12.5%-1.7%-7.0%-11.7%-2.9%1.8%-0.9%数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心 （二）房企概况：房企目标完成符合预期，万科、新城（二）房企概况：房企目标完成符合预期，万科、新城 1 月表现亮眼月表现亮眼 行业增速放缓是单个企业增速放缓的集合反映。2019年重点跟踪房企销售金额增速普遍收窄，Top 10房企中仅中国海外发展增速较18年增长3.7pct，而成长型房企中也仅金地集团、绿城中国两家增速较18年分别扩大14.5pct、24.8pct。而从增速的绝对值来看，19年多数房企虽增速较缓，但除泰禾集团外，其余房企均实现了不同程度的规模增长，在19年较为严峻的行业形势下交上了超出预期的答卷。图图10：部分上市房企部分上市房企2019年销售金额增速拆分（年销售金额增速拆分（%）数据来源：公司经营公告，克而瑞，广发证券发展研究中心 从金额增长的贡献因素来看，19年重点房企量价变动出现分化，头部房企中，融创、新城、碧桂园量增价减，万科、绿地价增量减，而中海、世茂等增速突出的房企量价齐升，表现亮眼。成长型房企中，金科股份因19年大幅由中西部向长三角-40%-20%0%20%40%60%80%世茂房地产中国海外发展新城控股融创中国碧桂园保利地产华润置地中国恒大万科A绿地控股金科股份中南建设龙光地产旭辉控股集团滨江集团金地集团阳光城招商蛇口中国金茂绿城中国佳兆业集团龙湖集团远洋集团中梁控股融信中国雅居乐集团荣盛发展富力地产蓝光发展首开股份正荣地产华夏幸福面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速龙头房企（龙头房企（10家）家）成长房企（成长房企（23家家）19年销售增速年销售增速：15.8%19年销售增速：年销售增速：20.9%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 拓展，价格增长显著，而部分成长型房企如龙光地产、中国金茂、阳光城等在规模扩张中由于城市布局下沉等原因，在销售面积快速增长的同时销售均价也出现了较为明显的下降。从房企销售排名来看，19年房企排名变动情况出现较为明显的分化。Top 10房企中，除世茂房地产提升2名进入十强外，整体排名格局较18年无变化，而Top 7的房企更是连续两年维持当前排名。19年Top 11-30房企排名出现了较大变动，中国奥园排名提升11位至第27名，佳兆业集团、中国金茂、金科股份则分别提升7位、6位及5位，排名提升幅度较大。与此前相比，18及19年房企整体排名变动幅度减小，头部房企格局趋于稳定。值得注意的是，年初的新冠肺炎对房企的销售、资金等多方面提出新考验，或将一定程度上打破当前的竞争格局。表表3：Top 30房企销售排名及历史变动情况房企销售排名及历史变动情况 2019 年排名年排名 公司简称公司简称 2015 年排名变动年排名变动 2016 年排名变动年排名变动 2017 年排名变动年排名变动 2018 年排名变动年排名变动 2019 年排名变动年排名变动 1 碧桂园-1 4 2 0 0 2 万科 A 0-1 0 0 0 3 中国恒大 2 1-2 0 0 4 融创中国 1 2 3 0 0 5 保利地产-1 1 0 0 0 6 绿地控股-1-1-2 0 0 7 中国海外发展 2-1-1 0 0 8 新城控股 4 6 2 5 0 9 世茂房地产-4-4 0 5 2 10 华润置地 1-3 1 1-1 10 龙湖集团-1 2 5-2-1 12 招商蛇口 1 0 0 2 0 13 阳光城 1 2 7 5 1 14 金地集团 3 1 0-4 2 15 旭辉控股集团 5 7 3 0 0 16 中南建设-6 19 5 0 2 17 金科股份-11 0-1 10 5 18 中国金茂 0-2 5 6 19 中梁控股 15 2 4 20 华夏幸福 3 2-1-4-7 21 富力地产-5-3-4 4-2 22 融信中国 15 0 1 3 3 23 正荣地产 16 2 4-1-2 24 绿城中国 1 2-2-6-7 25 远洋集团 0-4-5 1 1 26 雅居乐集团 0-4-3-5 3 27 中国奥园-4 3 25 2 11 28 祥生地产 7 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/3737 Table_PageText 跟踪分析|房地产 29 佳兆业集团 7 3 7 30 荣盛发展 1-5-1-4 0 最大上升位次最大上升位次 16 19 25 10 11 数据来源：克而瑞，广发证券发展研究中心 从19年销售目标完成情况来看，公布销售目标的36家公司中29家公司完成销售目标，平均销售目标完成率为102.4%，基本符合公司的年初预期。其中世茂房地产、金科股份、中梁控股及阳光城的目标完成率分别达到130.0%、120.2%、117.3%及117.2%，远远超出公司年初预计规模，而碧桂园、中国恒大等公司在前11月强化推盘冲刺目标之后在12月放缓销售节奏，19年全年销售目标完成率则略超100%。图图11：部分上市房企部分上市房企2019年销售金额（亿元）及年销售金额（亿元）及18、19年目标完成率（年目标完成率（%）数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心 房企当前销售规模的反应的是房企未来的营业收入及业绩。从销售规模拆分来看，除绿地控股外，无论龙头房企还是成长型房企，当前销售规模与营业收入之间具有一定差距，房企业绩仍有增长空间。整体来看，Top 11-20房企这一比例最高，达到175.6%，剔除富力地产后该指标则进一步提升至189.8%。而Top 10房企则为90.9%，成长型房企的营收增长空间较龙头房企更大。值得注意的是，Top 10房企中融创中国销售金额超出营收的部分占19年预计营收比例达到248.0%，新城控股这一指标也达到171.0%，在