房地产行业疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资-20200321-西南证券-23页.pdf

请务必阅读正文后的重要声明部分 000961600466Table_IndustryInfo 2020 年年 03 月月 21 日日 跟随大市跟随大市(维持维持)证券研究报告证券研究报告行业研究行业研究房地产房地产 新冠新冠肺炎肺炎疫情系列疫情系列 疫情影响定量分析疫情影响定量分析：销售、销售、复工、复工、竣工与投资竣工与投资 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱： 行业行业相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础基础数据数据 股票家数 132 行业总市值（亿元）20,385.67 流通市值（亿元）19,681.11 行业市盈率 TTM 7.9 沪深 300 市盈率 TTM 11.1 相关相关研究研究 Table_Report 1.房地产行业例评：外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权 (2020-03-15)2.房地产行业例评：海南地产新政有前瞻性但无代表性 (2020-03-08)3.房地产行业专题报告：两轮疫情冲击下地产的表现及展望 (2020-03-03)4.房地产行业例评：外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显 (2020-03-01)5.房地产行业例评：信贷政策依旧暧昧，复工返岗预期升温 (2020-02-24)6.房地产行业例评：央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现 (2020-02-16)境外疫情局势依然严峻，或带来次生危机境外疫情局势依然严峻，或带来次生危机：截止 2020 年 3 月 21 日，COVID-19疫情全球累计确诊人数已经超过 28 万人，现存确诊人数接近 18 万人，目前境外疫情发展局势依然严峻。我国虽然国内新增确诊人数大幅回落，但境外输入病例风险依然存在，特别是台湾、香港、北京和广东等区域。疫情的发展和防控过程会触发一些风险，包括流动性风险、信用风险，还可触发一些次生危机。对房地产而言，可能会导致复工返工较慢、湖北地域歧视和就业问题、房贷支付或交楼延长及合同纠纷、竣工和投资不及预期等。疫情或进一步强化行业格局，年销量或下滑疫情或进一步强化行业格局，年销量或下滑 8%：过去几年行业销量增长持续趋缓，2019 年商品房销售面积与 2018 年基本持平。2019 年房企关键门槛的增速（排在前三十强以内五档）相比 2018 年有明显降低且趋于平缓，表明房企竞争格局进入稳态。疫情导致营销活动频次降低，或进一步强化房企的现有格局。我们判断，疫情对湖北区域、供需格局较差的三四线城市和部分货值供应有不利影响，但同时一二线和周边三四线城市需求在下半年或受益于逆周期调节政策，整体呈现此消彼长、先抑后扬的态势。我们通过合理假设，预计 2020年商品住宅销量下滑 8.44%，商品房销售额下滑 5.49%。3 月中以来返工返岗加速，但竣工延后趋势难逆转月中以来返工返岗加速，但竣工延后趋势难逆转：从湖北人口迁出、八大城市地铁客运人次、日均耗煤量等指标观察，3 月中旬以后返工速度明显加快。但考虑到疫情持续防控的需要、房屋施工工期的刚性、工人招募困难等，3 月行业数据还将下滑。我们预计 2020 年一季度行业投资增速或下滑 20.41%，四月开始逐步回升，全年投资增速或为 1.74%。预计 2020 年商品房竣工面积下滑 8.4%、房屋新开工面积下滑 11.8%、土地购置费增长 5.0%。投投资策略与重点关注个股：资策略与重点关注个股：当前中央对地产金融政策的基调维持不变，而疫情导致的商办租金下滑、销售回款回落、信用风险攀升、房屋交付延后被逐渐证实。短期来看外围市场下跌趋势犹在，次生风险有进一步显现的苗头，地产股风险偏好受到抑制。建议当前时点着重防御，可以调仓到遭错杀的优质个股。A 股推荐招商蛇口（001979）、万科 A（000002）、金地集团（600383）、保利地产（600048）、华发股份（600325），建议关注天健集团（000090）、南国置业（002305）等；H 股推荐金茂、宝龙、融创、旭辉、保利物业等。风险提示：风险提示：房企复工进度或低于预期、房企回款及融资或低于预期等。重点公司盈利预测与评级重点公司盈利预测与评级 代码代码 名称名称 当前当前 价格价格 投资投资 评级评级 EPS（元）（元）PE 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000002 万 科 25.8 买入 3.06 3.82 4.43 8.43 6.75 5.82 001979 招商蛇口 16.94 持有 1.93 2.35 2.81 8.78 7.21 6.03 600048 保利地产 14.49 买入 1.59 1.92 2.43 9.11 7.54 5.96 600383 金地集团 12.83 买入 1.79 2.13 2.65 7.17 6.02 4.84 600340 华夏幸福 21.58 买入 3.79 4.98 6.74 5.69 4.33 3.20 数据来源：聚源数据，西南证券 -21%-15%-9%-2%4%10%19/319/519/719/919/1120/120/3房地产 沪深300 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 目目 录录 疫情对销售冲击：疫情对销售冲击：2020 年销量或下滑年销量或下滑 8.4%.1 房企销售回顾：门槛有变化、格局较稳固.1 城市销售回顾：改善性消费需求接力，集聚与分化并存.4 疫情对销售冲击：武汉及周边、返乡置业及新推货值.6 复工延缓冲击：明显影响投资增速及竣工交付复工延缓冲击：明显影响投资增速及竣工交付.9 返工返岗比例推测.9 一季度投资增速或下跌 20%.12 全年商品房竣工或下滑 8%.14 投资策略与建议投资策略与建议.16 风险提示风险提示.17 qNnRpNyQwOaQbP9PtRpPsQrReRqQpMiNpNpM6MrQpQwMmMpQwMmOqO 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 图图 目目 录录 图 1：近五年规模房企关键位置销售门槛的变化.1 图 2：2019 年 TOP200、TOP50 和 TOP15 销售门槛增速较高.1 图 3：TOP1/3/5 房企销售市占率略有回落.2 图 4：TOP10/20/30/50 房企销售市占率小幅增长.2 图 5：过去五年销售均价持续上涨的头部房企.4 图 6：过去五年销售均价持续上涨的中小房企.4 图 7：43 样本城市 2019 年 12 月及 2019 年销售增速表现.4 图 8：43 样本城市新房月度销量均值（套）.4 图 9：2019 年分月度来看各类城市新房销量变化.5 图 10：过去九年各类城市新房销售月均套数变化.5 图 11：重庆主城区住宅成交面积结构（2019VS.2018）.6 图 12：2019 年武汉大面积户型销售占比明显提升.6 图 13：武汉 120-140 平米商品住宅销售占比持续提升.6 图 14：上海 70-90 平米商品住宅销售占比持续下降.6 图 15：2019 年各省市商品住宅销售面积占比.7 图 16：春节后全国迁移人口规模与去年同期对比.9 图 17：春节后全国迁移湖北人口一直保持在低位.9 图 18：广州迁入人口及占比情况.10 图 19：春节后全国迁徙人口变化情况.10 图 20：六大发电集团日均耗煤量变化.10 图 21：春节后全国迁徙人口变化情况.10 图 22：广州迁入人口及占比情况.11 图 23：春节后全国迁徙人口变化情况.11 图 24：春节后湖北迁出人口自 3 月 14 日开始明显增多（万人）.11 图 25：每年二月停工面积达到峰值（万平方米）.12 图 26：三月和四月是净复工面积最高的月份.12 图 27：过去五年分季度看与房屋施工面积不直接相关的地产投资额拆分（亿元）.12 图 28：当季净复工面积和持续施工面积（万平方米）.13 图 29：当季商品房施工面积和修正施工面积（万平方米）.13 图 30：单季度商品房投资完成额与施工面积贡献占比（亿元）.14 图 31：单季度商品房施工面积投资预算单价（元每平方米）.14 图 32：单季度商品房新开工面积与增速（万平方米）.15 图 33：单季度商品房竣工面积与增速（万平方米）.15 图 34：单季度商品房投资完成额与增速（亿元）.15 图 35：单季度土地购置费与增速（亿元）.15 图 36：整体上看土地购置费占地产投资额比重在缓步上行.16 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 表表 目目 录录 表 1：过去三年权益销售额增速表现突出的房企.2 表 2：通过合作拿地做大销售规模表现突出的房企.3 表 3：43 样本城市按能级/相对位置划分.4 表 4：2005-2019 年全国商品住宅销售金额及套数情况.7 表 5：2019 年不同能级城市划分及商品住宅销售占比（万套、万亿）.8 表 6：分季度相关假设及投资增速预测.14 表 7：考虑新冠疫情 COVID-19 影响及政策积极对冲下的行业数据预测（万亿元、亿平方米）.16 表 8：重点关注公司盈利预测与评级.17 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 疫情对疫情对销售销售冲击冲击：2020 年销年销量量或下或下滑滑 8.4%房企销售回顾：门槛有变化、格局较稳固房企销售回顾：门槛有变化、格局较稳固 1）从销售门槛变化的角度看 2019 年销售已经收官，我们总结了过去五年 TOP200 规模房企的销售情况。相比 2018年，TOP200 销售门槛提升了 40.0%、绝对值提升至 70 亿；TOP50 销售门槛提升了 33.6%、绝对值提升至 735 亿；TOP15 销售门槛提升了 23.1%，绝对值提升至 2000 亿。具体变化如下图所示。图图 1：近五年规模房企关键位置销售门槛的变化近五年规模房企关键位置销售门槛的变化 图图 2：2019 年年 TOP200、TOP50 和和 TOP15 销售门槛销售门槛增增速较高速较高 数据来源：Wind、克而瑞、国家统计局、西南证券整理 数据来源：Wind、克而瑞、国家统计局、西南证券整理 从绝对值变化来看，2019 年 TOP5 门槛提升了 650 亿，TOP10 门槛提升了 425 亿，从增速变化来看，过去四年的年提升增速依次降低，说明在高基数及因城施策背景下行业前十格局整体上看已经比较稳定。从具体排名来看，过去五年来仅有万达（2016 年跌出 TOP5，2017 年跌出 TOP10）和华夏幸福（2018 年跌出 TOP10）明显跌出前十位，新城控股（2018年首次进入）和世茂房地产（2011 年进入前十，2015 年跌出，2019 年再次进入）挤进前十。对比 2018 年和 2019 年，我们不难发现 2019 年关键门槛的增速（排在前三十强以内）相比2018 年有明显降低，但 TOP50、TOP100 和 TOP200 销售门槛的增速却高于 2018 年，这或与房地产市场销售表现的分化及下沉有密切关系。2）从销售市占率变化的角度 自 2016 年开始，因为房价-地价的循环式上涨，加上地价反应了部分“市场化调控”的结果，合作拿地到账分钱成为很多房企的选择。当我们考察房企销售市占率的时候，我们采用权益销售金额（尽管对数据准确性有所欠缺）这个指标，剔除全口径销售重复部分的影响。2019 年，权益销售额 TOP1 房企的销售市占率仅为 3.60%，低于 2017 年的 3.75%；权益销售额 TOP3 房企的销售市占率为 9.56%，相比 2018 年下滑 0.11 个百分点；权益销售额TOP5 房企的销售市占率为 14.11%，相比 2018 年下滑 0.03 个百分点；TOP100 房企的销售市占率为 53.04%，相比 2018 年下滑 0.51 个百分点；但 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企的销售市占率相比 2018 年均有不同程度的上涨。14907255403552951951003540502005162513001000550220504700243020001500113073523570TOP5TOP10TOP15TOP20TOP30TOP50TOP100TOP2002015-2019年房企销售规模门槛变化（亿元）20152016201720182019650 425 375 200 130 185 15 20 0100200300400500600700-20%0%20%40%60%80%100%TOP5TOP10TOP15TOP20TOP30TOP50TOP100TOP2002016-2019关键排名位置销售门槛增速的变化2019-2018绝对值变化（亿元）2016201720182019 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 图图 3：TOP1/3/5 房企销售市占率略有回落房企销售市占率略有回落 图图 4：TOP10/20/30/50 房企销售市占率房企销售市占率小幅增长小幅增长 数据来源：Wind、克而瑞、国家统计局、西南证券整理 数据来源：Wind、克而瑞、国家统计局、西南证券整理 从上可以看出，2014 年以来最大规模房企的销售市占率历史最高也就是 2017 年的 3.65%（美国最大的住宅开发商霍顿公司 2018 年的销售市占率为 8.55%），头部房企的市占率从绝对值来看似乎还存在显著的增长空间。相比 2018 年，2019 年 TOP10 房企的销售市占率提升了 0.32 个百分点，其中 TOP6-10 房企的销售市占率提升了 0.35 个百分点，而 TOP10-20房企的销售市占率提升了 0.44 个百分点，TOP20-30 房企的销售市占率提升了 0.06 个百分点，TOP30-50 房企的销售市占率反而降低了 0.39 个百分点。竞争最激烈的部分是排列在TOP10-20 及 TOP6-10 区间的房企。3）从销售增长质量来看 我们对房企销售的质量进行对比分析，除了权益销售额的排名，销售额的增速、销售单价的变化、权益销售比例的变化、销售回款率的变化均值得重视。我们按 2019 年权益销售额绝对值顺序，统计出过去三年权益销售额平均增速比较高的公司如下表所示。此外，TOP10里面的龙湖集团，TOP11-20 里面的招商蛇口和中南建设，TOP20-30 里面的龙光地产和佳兆业在过去三年权益销售金额的平均增速也相对较高。表表 1：过去三年过去三年权益销售额增速权益销售额增速表现表现突出的房企突出的房企 行业排位行业排位 公司简称公司简称 2019 权益销售额权益销售额 2017-2019 平均增速平均增速 2019 销售权益比销售权益比 2019 销售均价销售均价 操盘金额操盘金额/销售金额销售金额 TOP5 碧桂园 5522 亿 35.0%71.0%9,000 元每平米 0.95 TOP5 融创中国 3834 亿 66.5%69.0%14,594 元每平米 0.95 TOP6-10 新城控股 2016 亿 54.7%73.4%11,276 元每平米 0.84 TOP6-10 世茂房地产 1826 亿 45.9%70.0%17,733 元每平米 0.80 TOP11-20 金科股份 1495 亿 66.8%82.8%9,160 元每平米 0.87 TOP11-20 阳光城 1386 亿 50.5%65.7%12,452 元每平米 0.86 TOP11-20 旭辉集团 1150 亿 48.0%55.0%16,575 元每平米 0.87 TOP11-20 中国金茂 1110 亿 46.0%69.0%21,494 元每平米 0.91 TOP21-30 中梁控股 1026 亿 52.4%67.2%10,406 元每平米 0.74 TOP21-30 奥园集团 984 亿 61.6%83.3%10,018 元每平米 0.87 TOP21-30 祥生地产 882 亿 49.2%76.0%11,059 元每平米 0.78 TOP30-40 美的置业 728 亿 56.7%72.0%10,189 元每平米 0.95 TOP30-40 蓝光发展 768 亿 46.5%71.2%9,734 元每平米 0.82 21202627355148805241 5782 2.78%3.01%3.02%3.65%3.49%3.60%7.47%7.67%7.31%9.43%9.67%9.56%11.06%11.11%10.91%13.56%14.14%14.11%010002000300040005000600070000%2%4%6%8%10%12%14%16%201420152016201720182019TOP1权益销售额权益销售额/亿元亿元TOP1房企销售市占率房企销售市占率TOP3销售市占率销售市占率TOP5销售市占率销售市占率16.92%17.05%15.88%19.58%21.14%21.47%22.78%23.06%20.82%26.19%29.19%29.95%26.09%26.60%24.38%31.00%34.88%35.70%30.94%32.07%29.71%37.35%43.00%43.43%37.78%40.05%38.32%46.17%53.55%53.04%201420152016201720182019TOP10销售市占率TOP20销售市占率TOP30销售市占率TOP50销售市占率TOP100销售市占率 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 行业排位行业排位 公司简称公司简称 2019 权益销售额权益销售额 2017-2019 平均增速平均增速 2019 销售权益比销售权益比 2019 销售均价销售均价 操盘金额操盘金额/销售金额销售金额 TOP40-50 新力地产 564 亿 87.3%57.1%15,435 元每平米 0.69 TOP40-50 建业地产 553 亿 52.0%75.2%7,684 元每平米 1.39 TOP50-60 敏捷集团 505 亿 51.5%100.0%12,655 元每平米 1.00 TOP50-60 宝龙地产 456 亿 45.4%75.0%16,008 元每平米 0.83 注：操盘金额/销售金额为2019年的数据。数据来源：公司公告、克而瑞、西南证券整理 如果按照全口径销售金额，我们也统计出过去三年增速较高的房企（一般而言全口径销售额增速更高一些），通过对比全口径销售金额和权益销售金额增速的差距，可以发现通过合作拿地做大销售规模更为明显的房企如下表所示。表表 2：通过合作拿地做大销售规模表现突出的房企：通过合作拿地做大销售规模表现突出的房企 行业排位行业排位 公司简称公司简称 2019 权益销售额权益销售额 2017-2019 权益销售增速权益销售增速 2017-2019销售增速销售增速 2019 销售权益比销售权益比 2019 销售均价销售均价 TOP6-10 新城控股 2016 亿 54.7%61.2%73.4%11,276 元每平米 TOP6-10 世茂 1826 亿 45.9%56.9%70.0%17,733 元每平米 TOP6-10 华润置地 1676 亿 23.9%31.6%69.0%18,352 元每平米 TOP11-20 阳光城 1386 亿 50.5%65.1%65.7%12,452 元每平米 TOP11-20 中南建设 1208 亿 37.1%59.9%61.0%12,772 元每平米 TOP11-20 中国金茂 1110 亿 46.0%51.1%69.0%21,494 元每平米 TOP21-30 中梁控股 1026 亿 52.4%71.2%67.2%10,406 元每平米 TOP21-30 佳兆业 881 亿 41.3%55.3%76.5%14,233 元每平米 TOP21-30 融信中国 834 亿 28.7%47.3%59.0%21,583 元每平米 TOP30-40 正荣集团 728 亿 19.5%45.6%51.7%15,500 元每平米 TOP30-40 美的置业 728 亿 56.7%71.7%72.0%10,189 元每平米 TOP40-50 华发股份 592 亿 24.8%39.8%64.2%22,987 元每平米 TOP40-50 卓越集团 563 亿 26.6%45.1%75.2%17,920 元每平米 TOP50-60 禹洲地产 448 亿 24.4%38.6%59.6%15,369 元每平米 TOP50-60 中骏集团 436 亿 19.3%44.1%54.1%12,720 元每平米 TOP60-100 滨江集团 423 亿 19.2%52.1%37.7%32,384 元每平米 TOP60-100 新希望 405 亿 41.2%84.8%55.0%19,049 元每平米 数据来源：公司公告、克而瑞、西南证券整理 上述 17 家房企在 2017-2019 年权益销售金额的平均增速为 36.0%，在 2017-2019 年全口径销售金额的平均增速为 54.2%，平均相差 18.2 个百分点。通过合作拿地之后并表项目，使得并表口径销售额明显大于权益销售金额，提升规模的同时也在客户端及产业链方面强化了品牌及议价能力。值得注意的是，上述 17 家房企中仅华润和金茂两家央企和华发一家地方国企，民企占比超过 80%。从 2019 年平均销售均价来看，17 家房企中销售均价超过 15,000元每平米的房企有 10 家，占比 58.8%。从销售均价的变化趋势来看，过去五年有部分房企的销售均价在持续走高。包括恒大、万科、华润、龙湖、金地、美的置业、首开股份、新力地产、宝龙地产和花样年（只统计 TOP100房企）。销售均价持续走高的原因，可能包括推货结构调整（改善型产品占比提升）、布局重心的转移（从偏重三四线向偏重一二线）、拿地成本的增加（地价决定房价）、品牌及配套产品的溢价等等。新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 4 图图 5：过去五年销售均价持续上涨的头部房企过去五年销售均价持续上涨的头部房企 图图 6：过去五年销售均价持续上涨的中小房企过去五年销售均价持续上涨的中小房企 数据来源：Wind、克而瑞、西南证券整理 数据来源：Wind、克而瑞、西南证券整理 城市城市销售销售回顾回顾：改善性消费需求接力改善性消费需求接力，集集聚聚与分化并存与分化并存 为了从政府部门成交备案的口径了解新房销售变化情况，我们跟踪了 43 个重点城市如下表所示。综合考虑城市能级及城市相对位置关系影响，我们将 43 个样本城市分成四大类。表表 3：43 样本城市样本城市按能级按能级/相对位置相对位置划分划分 个数个数 城市城市类型类型 具体城市具体城市名单名单 4 一线城市 北京 上海 广州 深圳 12 中心城市 武汉 成都 重庆 杭州 南京 合肥 福州 厦门 济南 青岛 南昌 南宁 14 辐射城市 苏州 无锡 常州 扬州 江阴 宁波 金华 绍兴 佛山 东莞 惠州 珠海 泰安 泉州 13 其他城市 吉林 长春 大连 淮安 连云港 温州 台州 韶关 汕头 襄阳 岳阳 赣州 安庆 数据来源：西南证券整理（这里面有20个城市是商品住宅统计口径，另23个城市是商品房统计口径）2019 年 12 月，43 样本城市新房销量均值为 8245 套，环比增长 16%、同比增长了 18%。2019 年 43 样本城市新房销量整体同比增长 21%，按城市能级拆分如左下图所示。图图 7：43 样本城市样本城市 2019 年年 12 月及月及 2019 年销售年销售增速表现增速表现 图图 8：43 样本城市新房月度销量均值样本城市新房月度销量均值（套）（套）数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 500070009000110001300015000170001900021000201420152016201720182019万科万科龙湖龙湖华润华润金地金地恒大恒大50001000015000200002500030000201420152016201720182019美的置业美的置业首开股份首开股份新力地产新力地产宝龙地产宝龙地产花样年花样年17%14%27%-2%16%-10%11%17%36%18%11%34%13%1%21%一线城市一线城市中心城市中心城市辐射城市辐射城市其他城市其他城市总体均值总体均值月度环比月度环比月度同比月度同比累计同比累计同比01000200030004000500060007000800090002012年1月2012年4月2012年7月2012年10月2013年1月2013年4月2013年7月2013年10月2014年1月2014年4月2014年7月2014年10月2015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 5 从绝对值水平来看，2019年 12月的销量达到了历史第二高位，仅低于 2016年 3月 8442套。从月度销量变化来看，2019 年 8 月是个年中转折点。中心城市的销量表现最强，受辐射的三四线城市表现次优，一线表现较为平稳（低基数原因全年累计实现了低双位数增长），其他三四线城市下半年表现平稳，全年表现持平。从 2019 年月均成交水平来看，我们对比了各类城市 2011 年至 2019 年的数据。不难发现，两类三四线城市在 2019 年的新房销量创出历史新高，均高于 2016 年的水平。一线城市从2015年的高位回落后销量在缓步回升，2019年月均销量相比2015年依然下滑31.6%。中心城市销量从 2017 年触底后持续回升，2019 年回升幅度变大，但相比 2016 年峰值依然下滑 14.2%。图图 9：2019 年分月度来看各类城市新房销年分月度来看各类城市新房销量量变化变化 图图 10：过去九年各类城市新房销售月均套数过去九年各类城市新房销售月均套数变化变化 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 综合比较 2019 年月度销售及过去九年各类城市销售表现，2019 年有“协同或共生”关系的中心城市及其周边辐射城市整体走势会更强些，表现出较为明显的“位置属性”。与此相对，一些城市受供给限制，销量依然在相对低位。其他三四线城市整体在高位横盘，各自按自身的周期轮番演绎，表现出较明显的分化特征。从 2019 年新房销量月均套数绝对值来看，上海、广州的交易量高于北京和深圳，其他样本城市中，销量超过上海的有重庆、武汉、佛山、南宁和成都，青岛销量较接近上海。通过住宅成交的结构性变化，我们不难发现大户型销售占比明显提升，一定程度上佐证了改善型住房需求在明显超过首次刚性住房需求成为销售的主力。我们以重庆为例（一个中心和周边区县组成的特大城市），2019 年中高面积段的商品住宅成交占比 71.2%，相比 2018 年提升了 8.9 个百分点（五个细分户型占比均有上升），中低面积段的商品住宅成交占比 16%，相比 2018 年下降了 7.7 个百分点（特别是 80-90 平米这个户型）。0200040006000800010000120001400016000一线城市（套）中心城市（套）辐射城市（套）其他城市（套）6769 9891 10267 11963 5000 4790 3709 3656 201920182017201620152014201320122011一线城市（套）中心城市（套）辐射城市（套）其他城市（套）新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 6 图图 11：重庆重庆主城区住宅成交面积结构主城区住宅成交面积结构（2019VS.2018）图图 12：2019 年年武汉大面积户型销售占比明显提升武汉大面积户型销售占比明显提升 数据来源：CREIS中指数据，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 我们再看武汉的情况，从过去五年的情况来看，90 平米以下商品住房销售占比最高的是2015 年的 38.66%，2018 年和 2019 年这一比值分别为 11.94%和 11.69%，下降十分明显。与此对应的是，120-140 平米商品住宅销售占比从 2015 年的 11.99%逐步提升，2018 年和2019 年分别达到 21.92%和 30.51%，在 2019 年提升的尤为明显，首次超过 30%。上海的情况也比较类似，2019 年以前，70-90 平米的商品住宅是占比最高的，2019 年首次下降至30%以下（29.22%），而 90-120 平米商品住宅销售占比首次提升至 30%以上（31.33%）、120-140 平米商品住宅销售占比首次提升至 15%以上（15.37%）。图图 13：武汉武汉 120-140 平米商品住宅销售占比持续提升平米商品住宅销售占比持续提升 图图 14：上海上海 70-90 平米商品住宅销售占比持续下降平米商品住宅销售占比持续下降 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 疫情对销售冲击：武汉及周边疫情对销售冲击：武汉及周边、返乡置业返乡置业及新推货值及新推货值 我们在前一篇新冠病毒疫情系列专题报告中提到，根据修正 SEIR 模型按中性假设疫情基本在 4 月下旬能控制到武汉封城时的水平。考虑到国内疫情防控取得阶段性成效，我们预计在 3 月中旬至 3 月下旬返工返岗将迎来高峰，4 月底新冠病毒疫情基本宣告结束，工地也基本恢复施工。按照这样的假设，疫情对施工的影响在 3 个月左右。考虑到疫情结束后购房需求的恢复也需要一定时间，我们预计此次疫情对于销售的影响时间在 3-4 个月。具体来看，其一是分区域分等级疫情防控下，武汉及周边区域的复工或解封进程预计明显低于其他城市，05000010000015000020000025000030000035000020152016201720182019武汉近5年商品住宅销售结构90平米以下平米以下90-120平米平米120-140平米平米140平米以上平米以上0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20152016201720182019武汉商品住宅主流户型成交占比90平米以下占比90-120平米占比120-140平米占比0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%20152016201720182019上海商品住宅主流户型成交占比70平米以下占比70-90平米占比90-120平米占比120-140平米占比 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 7 销售被延后的时间或更长，这部分被延后的需求因为供货的原因不一定能在 2020 年补回来；其二是依赖返乡置业的独立三四线城市（有别于中心城市周边的三四线城市），错过了 2020年春节的销售窗口期，受到的影响也较大；其三是其他区域在一季度新供货形成的可售货值受到明显影响，在年内存在不能转为可售货值；其四是商办物业因疫情冲击租金下行，在商品房销售额占比中可能进一步下降。我们的思路是根据这三部分边际变化并考虑信贷宽松政策的积极影响，来定量分析 2020 年的住宅销售变化，再进一步预测商品房销售的变化。首先，我们回顾下 2005-2019 年住宅销售的总体情况（按最小销售单元套数来分析），2019 年全国商品住宅销售金额 139,440 亿元，套均价格达到 105.9 万元，套均面积为 114.04平方米。表表 4：2005-2019 年全国商品住宅销售金额及套数情况年全国商品住宅销售金额及套数情况 年份年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 销售金额/亿元 14,564 17,288 25,566 21,196 38,433 44,121 48,198 53,467 67,695 62,411 72,770 99,064 110,240 126,393 139,440 销售套数/万套 423.5 504.9 625.1 556.6 804.0 881.8 914.0 944.6 1,104.6 1,010.4 1,057.9 1,282.3 1,336.1 1,329.8 1,316.5 套均价格/万元 34.39 34.24 40.90 38.08 47.80 50.04 52.74 56.60 61.28 61.77 68.79 77.26 82.51 95.04 105.91 套均面积/平米 117.08 109.77 112.19 106.51 107.19 105.90 105.61 104.24 104.76 104.10 106.26 107.26 108.36 111.24 114.04 数据来源：Wind、国家统计局、西南证券整理（2019年住宅销售套数为估算）其次，我们将全国住宅销售套数进行分解，重点考察两个维度，其一是省/市占比的相对大小，其二是按城市的能级来分解。2019 年全国商品住宅销售面积 150,144.32 万方（现房18215.21 万方），其按省份/直辖市的销售占比如下所示。图图 15：2019 年各省市商品住宅销售年各省市商品住宅销售面积占比面积占比 数据来源：Wind、国家统计局、西南证券整理（2018年为套数口径、2019年为面积口径）我们参考中指数据和地方政府披露的数据，选择 160 个城市（足以涵盖一二线和强三线城市）进行分析。2019 年商品住宅销售合计 6,027,661 套，占全国之比为 45.78%。这些城市按能级划分（综合考虑地理位置、交易规模、经济发展、收入水平等因素）如下所示。1316.5436 13.944 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%河南江苏广东山东四川安徽湖南湖北浙江广西江西重庆福建河北贵州云南陕西辽宁山西吉林内蒙古甘肃新疆黑龙江天津上海宁夏北京海南青海西藏按住宅销售套数（面积）衡量的全国销售占比2018年占比年占比2019年占比年占比 新冠肺炎疫情系列新冠肺炎疫情系列 请务必阅读正文后的重要声明部分 8 表表 5：2019 年不同能级城市划分及商品住宅销售年不同能级城市划分及商品住宅销售占比（万套、占比（万套、万万亿）亿）能级能级 能级细分能级细分 城市城市名称名称 销售套数销售套数 全国占比全国占比 销售金额销售金额 全国占比全国占比 一线 上海、广州、北京、深圳 33.00 2.51%1.25 8.96%二线 二线强 武汉 重庆 沈阳 宁波 成都 青岛 天津 西安 杭州 南京 大连（11 个）142.48 10.82%2.38 17.07%二线中 长沙 佛山 郑州 南宁 长春 苏州 昆明 哈尔滨 无锡 合肥 福州 厦门（12个）92.15 6.99%1.40 10.04%二线弱 温州 中山 太原 济南 兰州 南昌 东莞 贵阳 珠海 烟台 石家庄 呼和浩特 西宁 乌鲁木齐 海口 泉州 汕头 三亚（18 个）74.84 5.68%1.12 8.03%三线 三线强 常州 徐州 唐山 潍坊 台州 淄博 洛阳 包头 南通 柳州 吉林 绍兴 驻马店 茂名 常熟 宜兴 韶关 廊坊 肇庆 镇江 江门 连云港 湖州 淮安 临沂 济宁 昆山 沧州 湛江 惠州 阜阳 盐城 江阴 襄阳 张家港 张家口 莆田 金华 丽水 泰安 嘉兴 银川