房地产行业专题报告：降准利好地产关注销售和融资成本趋势-20190105-海通证券-14页.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2019 年 01 月 05 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo-41.22%-31.60%-21.99%-12.37%-2.76%6.86%2018/12018/42018/72018/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 如何理解中央经济工作会议地产表态2018.12.22 2019 年行业展望：延续下行趋势不失速2018.12.07 房地产行业 2018 年 1-8 月数据点评：行业资金面持续改善，等待旺季冲量情况2018.09.16 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email: 证书:S0850511010019 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email: 证书:S0850518120002 降准降准利好地产，利好地产，关注销售和融资成本趋势关注销售和融资成本趋势 Table_Summary 投资要点：投资要点：央行降准，保障央行降准，保障市场流动性市场流动性。人民银行的公告称，决定下调金融机构存款准备金率 1 个百分点，其中，2019 年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准及相关操作净释放约 8000 亿元长期增量资金。意义重大，有利对冲行业压力意义重大，有利对冲行业压力。我们认为 2019 年市场整体流动性环境较 2018年应该有所改善。1）提前防范销售下行失速提前防范销售下行失速。从销售端看，2018 年 4 季度开始房地产行业进入调整周期。考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入 2019 年后存在更大销售压力。本次降准，我们认为有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。2）稳定潜在资金需求。）稳定潜在资金需求。我们预计房企 2019 年债券到期偿还总量、回售行权总量分别是2861亿元和4227亿元。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还，预计 2019 年地产债年内预计到期需还款金额为约 4551 亿元。从到期和回售的季度分布看，2019 年 1Q 属于 2019 年潜在还款总量次高点。我们认为本次降准一定程度可以保持市场整体流动性，防止还本压力过大或者借新还旧过程中利息成本继续上行。降准后地产股表现回顾。降准后地产股表现回顾。过去累计发生 16 次降准行为中：1）股价表现：股价表现：降准后地产板块相对收益明显。但是，降准未来能否促使地产板块获得更大绝对收益取决于降准对行业销售的正向推动幅度而定。2）概率特征：概率特征：各降准时点发生后六个月左右，A 股地产指数 53%的概率取得绝对收益和 80%的概率取得相对收益。继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低。1）当期销售压力依旧存在。）当期销售压力依旧存在。19 年 1Q 销售压力依旧存在。考虑到 2018 年 1Q行业存在较强涨价预期，且 2018 年 4Q 属开发商的推盘高峰期，因此我们认为2019 年 1Q 房地产销售将受到价格预期下行、高基数和推盘量下行三重影响，从而承受较大压力。2）关注关注民企民企融资成本下行能力。融资成本下行能力。我们认为 2019 年年初降准有利改善整体流动性环境。民营房企边际改善空间较国有房企更大。各家企业 2019 年能否更大程度降低融资成本，是其对应获取超额收益高低的决定因素。风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。行业相关股票行业相关股票 Table_StockInfo 股票代码 股票名称 EPS（元）投资评级 2017 2018E 2019E 上期 本期 000002 万科 A 2.54 3.29 4.29 优于大市 优于大市 600048 保利地产 1.31 1.61 1.93 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1.央行降准，保障市场流动性.5 2.意义重大，有利对冲行业压力.5 2.1 提前防范销售下行失速.5 2.2 稳定潜在资金需求.5 3.降准周期中地产销售和地产股表现优异.7 3.1 基本面表现情况：首次降准 6 个月之内销售明显改善.7 3.2 股价表现：降准后第 1 个月、第 3 个月到 6 个月表现最佳.7 4.继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低.9 4.1 19 年 1Q 房地产销售价格仍承受较大的压力.9 4.2 关注民企融资成本下行能力.9 4.3 维持 2019 年行业此前判断.9 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录图目录 图 1 全国商品房销售面积累计情况.5 图 2 全国商品房销售额累计情况.5 图 3 全国房地产开发资金来源累计情况.6 图 4 全国房地产单月开发资金情况.6 图 5 房企 2019-2021 年债券到期偿还总量、回售行权总量（亿元）.6 图 6 房企 2019-2021 年潜在还款压力（亿元）.6 图 7 降准后商品房销售同向恢复.7 图 8 降准后 A 股地产指数都有良好表现.7 图 9 全国百城平均房价及其变动（%）.9 图 10 全国一二线城市商品房出清周期.9 图 11 民营房企债券发行成本明显高于国有房企.9 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录表目录 表 1 降准后 A 股地产指数具体收益情况.8 表 2 首次降准对于行业的基本面和二级市场面都有正面的意义.8 表 3 2019 年全国销售面积和金额预测.10 表 4 房地产开发投资预测 同比增速细项拆分预测.10 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 1.央行降准，保障市场流动性央行降准，保障市场流动性 人民银行的公告称，决定下调金融机构存款准备金率 1 个百分点，其中，2019 年 1月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。人民银行表示，此次降准及相关操作净释放约 8000 亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。臵换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约 200 亿元，通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。2.意义重大，有利对冲行业压力意义重大，有利对冲行业压力 央行在当前时点降准，有利保证市场整体流动性稳定。我们认为 2019 年市场整体流动性环境较 2018 年应该有所改善。2.1 提前防范销售下行失速提前防范销售下行失速 从销售端看，2018 年 4 季度开始房地产行业进入调整周期。2018 年 1-11 月商品房销售面积 14.86 亿平方米，同比增长 1.39%，增速比 1-10月份下降 0.81 个百分点。此前最高增速出现在 7 月，为 4.21%。住宅销售面积增长 2.1%，增速较 1-10 月下降 0.7 个百分点。2018 年 1-11 月商品房销售额 12.95 万亿元，同比增长 12.15%，增速比 1-10 月份下降 0.4 个百分点。其中，住宅销售额增长 14.8%，增速较 1-10 月下降 0.2 个百分点。商品房销售额年内最高增速出现在 8 月，为 14.47%。考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入 2019 年后存在更大销售压力。本次降准，我们认为有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。图图1 全国商品房销售面积累计情况全国商品房销售面积累计情况 资料来源：wind，海通证券研究所 图图2 全国商品房销售额累计情况全国商品房销售额累计情况 资料来源：wind，海通证券研究所 2.2 稳定潜在资金需求稳定潜在资金需求 2018 年 1-11 月全国房地产资金来源总量达到 15.01 万亿元，较去年同期增长7.59%，增速比 1-10 月份下降 0.11 个百分点。虽然行业全年资金来源保持正增长，但考虑 2019 年潜在购买力下行压力，我们认为当前环境并不能充分乐观。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 图图3 全国房地产开发资金来源累计情况全国房地产开发资金来源累计情况 资料来源：wind，海通证券研究所 图图4 全国房地产单月开发资金情况全国房地产单月开发资金情况 资料来源：wind，海通证券研究所 此外从债券角度看，房企 2019 年债券到期偿还总量、回售行权总量分别是 2861亿元和 4227 亿元。假设回售行权总量中的 40%需要在当期偿还，预计 2019 年地产债年内到期需还款金额约 4551 亿元（2861+4227*40%）。图图5 房企房企 2019-2021 年债券到期偿还总量、回售行权总量（亿元）年债券到期偿还总量、回售行权总量（亿元）资料来源：Wind，海通证券研究所 此外，从到期和回售的季度分布看，2019 年 1Q 属于 2019 年潜在还款总量次高点。我们认为本次降准一定程度可以保持市场整体流动性，防止还本压力过大或者借新还旧过程中利息成本继续上行。图图6 房企房企 2019-2021 年年潜在还款压力潜在还款压力（亿元）（亿元）资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 3.降准周期中地产销售和地产股表现优异降准周期中地产销售和地产股表现优异 3.1 基本面表现情况：首次降准基本面表现情况：首次降准 6 个月之内销售明显改善个月之内销售明显改善 从历史规律看，降准对于行业销售有直接刺激作用。通过比照 2008 年、2011 年和2015 年三次降准周期可以看到，三次降准之后行业销售均存在明显恢复，持续恢复时间在 1 年以上。而这一轮降准从而这一轮降准从 2018 年年 4 月的定向降准至此次降准已发生了四次，其中月的定向降准至此次降准已发生了四次，其中前三次为定向降准，地产行业前三次为定向降准，地产行业暂时暂时受益程度有限。受益程度有限。本次属于全面降准，我们判断对未来地产行业销售存在支撑。图图7 降准后降准后商品房销售商品房销售同向恢复同向恢复-30-20-10 0 10 20 30 40 50 60 10 12 14 16 18 20 22 24 Jun-07Sep-07Dec-07Mar-08Jun-08Sep-08Dec-08Mar-09Jun-09Sep-09Dec-09Mar-10Jun-10Sep-10Dec-10Mar-11Jun-11Sep-11Dec-11Mar-12Jun-12Sep-12Dec-12Mar-13Jun-13Sep-13Dec-13Mar-14Jun-14Sep-14Dec-14Mar-15Jun-15Sep-15Dec-15Mar-16Jun-16Sep-16Dec-16Mar-17Jun-17Sep-17Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18大型存款类金融机构人民币存款准备金率（%，左轴）商品房销售面积累计同比（%，右轴）资料来源：Wind，海通证券研究所 3.2 股价表现：降准后第股价表现：降准后第 1 个月、第个月、第 3 个月到个月到 6 个月表现最佳个月表现最佳 从历史规律看，A 股地产指数在降准之后表现相对较好。图图8 降准后降准后 A 股地产指股地产指数都有良好表现数都有良好表现-60-50-40-30-20-10 0 10 20 10 12 14 16 18 20 22 24 Jun-07Oct-07Feb-08Jun-08Oct-08Feb-09Jun-09Oct-09Feb-10Jun-10Oct-10Feb-11Jun-11Oct-11Feb-12Jun-12Oct-12Feb-13Jun-13Oct-13Feb-14Jun-14Oct-14Feb-15Jun-15Oct-15Feb-16Jun-16Oct-16Feb-17Jun-17Oct-17Feb-18Jun-18Oct-18大型存款类金融机构人民币存款准备金率（%，左轴）A股地产指数超额收益率（%，右轴）股地产指数超额收益率是指 WIND 地产指数（801180.SI）相对 A 股指数（881001.WI）的超额收益率。资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 具体来看，过去三次降准周期累计发生具体来看，过去三次降准周期累计发生 16 次降准行为。各降准时点发生后六个月次降准行为。各降准时点发生后六个月左右，左右，A 股地产指数股地产指数 53%的的概率取得绝对收益和概率取得绝对收益和 80%的的概率取得相对收益。概率取得相对收益。表表 1 降准后降准后 A 股地产指数具体收益情况股地产指数具体收益情况 降准时间点降准时间点 地地产产指数收益（指数收益（%）地产相对地产相对 A股的超额收益（百分点）股的超额收益（百分点）降准后降准后 第一个交易日第一个交易日 降准后降准后 1 个月个月 降准后降准后 3 个月个月 降准后降准后 6 个月个月 降准后第降准后第 一一?交易日交易日 降准后降准后 1 个月个月 降准后降准后 3 个月个月 降准后降准后 6 个月个月 2008-06-25 1.01 5.29 -30.33 -27.32 0.40 3.47 -5.17 7.18 2008-09-25 6.30 -3.46 4.32 53.46 5.66?5.84 16.80 37.83 2008-10-15-0.40 3.60 11.91 70.34 4.60 1.54 3.?9 19.53 2008-12-05 4.07 -10.97 19.28 70.49 0.00 -6.10 0.38 19.88 2008-12-25-1.64 9.77 47.10 106.38 -1.21 -0.63 15.00 37.81 2011-12-05 0.60 -10.61 12.87 17.06 0.79 -1.02 8.61 18.00 2012-02-24 0.01 -6.20 4.05 -11.16 -0.32 -2.86 7.45 0.97 2012-05-18 0.24 6.05 -8.82 -10.15 0.02 5.58 -1.08 2.61 2015-02-05-3.00 2.81 37.76 27.98 -1.08 -5.04 -9.01 -4.57 2015-04-20 2.43 11.78 -0.52 -9.44 -0.74 -5.07 -1.42 3.16 2015-09-06-1.34 -1.80 29.50 10.21 -0.20 -1.71 2.58 12.23 2015-10-24-0.31 7.82 -5.23 -4.70 -1.06 -3.07 7.41 5.54 2016-03-01 6.48 6.38 1.90 7.86 1.35 -7.15 -9.64 -12.28 2018-04-25-1.78 -3.75 -16.53 -26.92 0.08 -3.78 -8.56 -4.79 2018-07-05-0.11 -1.98 -0.06 -3.86 -0.67 -1.44 0.22 7.08 2018-10-15-2.56 15.12 9.38 -1.11 7.83 9.74 注：地产指数是指 WIND 地产指数（801180.SI），地产相对 A 股的超额收益是指 WIND 地产指数（801180.SI）相对 A 股指数（881001.WI）的超额收益率。资料来源：Wind，海通证券研究所 我们认为行业基本面改善预期将直接刺激二级市场地产指数。特别是全面降准无论对于地产行业实体面还是二级市场面均有较大的支撑意义。表表 2 首次降准对于行业的基本面和二级市场面都有正面的意义首次降准对于行业的基本面和二级市场面都有正面的意义 四四次降准周期次降准周期 每次降准周期启动后每次降准周期启动后首次降准对市场影响首次降准对市场影响 1 个月个月 3 个月个月 6 个月个月 12 个月个月 2008.6.252008.12.25 商品房销售面积累计同比增速变动 减少 3.60 个百分点 减少 7.70 个百分点 减少 12.50 个百分点 增加 38.90 个百分点 地产股对 A 股指数超额收益率 增加 3.47 个百分点 减少 5.17 个百分点 增加 7.18 个百分点 增加 39.58 个百分点 2011.12.52012.5.18 商品房销售面积累计同比增速变动 减少 9.45 个百分点 减少 18.50 个百分点 减少 14.90 个百分点 减少 3.10 个百分点 地产股对 A 股指数超额收益率 减少 1.02 个百分点 增加 8.61 个百分点 增加 18.00 个百分点 增加 18.81 个百分点 2015.2.52016.3.1 商品房销售面积累计同比增速变动 增加 7.10 个百分点 增加 16.10 个百分点 增加 23.50 个百分点 增加 44.50 个百分点 地产股对 A 股指数超额收益率 减少 5.04 个百分点 减少 9.01 个百分点 减少 4.57 个百分点 增加 10.81 个百分点 2018.4.25至今至今 商品房销售面积累计同比增速变动 增加 1.60 个百分点 增加 2.90 个百分点 增加 0.90 个百分点 地产股对 A 股指数超额收益率 减少 3.78 个百分点 减少 8.56 个百分点 减少 4.79 个百分点 注：本表主要是研究每次降准周期启动后的首次降准对市场的影响。地产相对 A 股指数超额收益率是指 WIND 地产指数（801180.SI）相对 A 股指数（881001.WI）的超额收益率。资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 4.继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低 4.1 19 年年 1Q 房地产销售价格房地产销售价格仍仍承受较大的压力承受较大的压力 回顾历史看，降准后地产板块相对收益明显。但是，降准未来能否促使地产板块获回顾历史看，降准后地产板块相对收益明显。但是，降准未来能否促使地产板块获得更大绝对收益取决于降准对行业销售的正向推动幅度而定。得更大绝对收益取决于降准对行业销售的正向推动幅度而定。考虑到 2018 年 1Q 行业存在较强涨价预期，且 2018 年 4Q 属开发商的推盘高峰期，因此我们认为 2019 年 1Q房地产销售将受到价格预期下行、高基数和推盘量下行三重影响，从而承受较大压力。图图9 全国百城平均房价及其变动全国百城平均房价及其变动（%）0 1 2 3 4 5 6 7 8 13600 13800 14000 14200 14400 14600 14800 百城样本住宅平均价格（元/平，左轴）百城住宅价格指数同比（%，右轴）资料来源：wind，海通证券研究所 图图10 全国一二线城市商品房出清周期全国一二线城市商品房出清周期 资料来源：wind，海通证券研究所 4.2 关注民企融资成本下行能力关注民企融资成本下行能力 我们统计了 2018 年代表性房企债券发行情况。下图中数字代表不同典型国有房企，字母代表不同民营房企。双方 2018 年融资成本差异在 1-5 个百分点不等。我们认为 2019年年初降准有利改善整体流动性环境。民营房企边际改善空间较国有房企更大。各家企业 2019 年能否更大程度降低融资成本，是其对应获取超额收益高低的决定因素。图图11 民营房企债券发行民营房企债券发行成本明显高于国有房企成本明显高于国有房企 注：1）数字和字母代表：1-保利地产；2-中粮地产；3-万科企业；4-招商蛇口；a-富力地产；b 融创中国；c-新城控股；d-阳光城 2）左轴为不同类型房企发行债券融资成本 资料来源：Wind，海通证券研究所 4.3 维持维持 2019 年行业此前判断年行业此前判断 我们在 2018 年 12 月行业报告2019 年行业展望：延续下行趋势不失速对 19 年房地产相关核心数据做出判断，目前继续维持：1）我们认为 2019 年行业基本面仍存在下行压力，销售面积和金额增速可能持续 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 回落但幅度可控。我们预测 2019 年一二线销量保持平稳，三线城市成交量因棚改力度减弱而下滑，全国销售面积同比增速中性情景下预测为-6%，波动范围为-8%至-4%，全国销售金额同比增速中性情景约为-7%，波动范围为-10%至-3%。表表 3 2019 年全国销售面积和金额预测年全国销售面积和金额预测 分线城市分线城市 销售面积销售面积 销售均价销售均价 销售金额销售金额 涨幅涨幅 分线城市占比分线城市占比 涨幅涨幅 涨幅涨幅 分线城市占比分线城市占比 乐观预测乐观预测 一线城市 0%2.5%0?%8.0%二线城市 0%17.5%0%0%27.0%三四线城市-5%80%0%-5%65.0%全国全国-4%0%-3%中性预测中性预测 一线城市 0%2.6%0%0%9.0%二线城市 0%18.0%0%0%28.0%三四线城市-8%79.4%-3%-11%63.0%全国全国-6%-1%-7%悲观预测悲观预测 一线城市 0%2.6%0%0%9.0%二线城市 0%18.3?0%0%28.7%三四线城市-10%79.1%-5%-15%62.3%全国全国-8%-2%-10%资料来源：Wind，海通证券研究所 2）投资方面，我们认为 2019 年土地购臵费增速将出现回落，带动房地产开发投资的其他费用同比增速收窄。我们预测 2019 年房地产开发投资同比增速在中性情境下约为 5.00%，波动范围在 3-7%之间。表表 4 房地产开发投资预测房地产开发投资预测 同比增速细项拆分预测同比增速细项拆分预测 土地购臵费土地购臵费 施工面积施工面积 新开工面积新开工面积 建筑工程建筑工程 安装工程安装工程 设备工具设备工具 其他费用其他费用 房地产开发投资房地产开发投资 2017 同比（%）23.40 3.00 7.00 3.14 1?88 6.10 19.56 7.04 2018 年 1-10 月（%）63.40 4.30 16.30-3.37-8.30-10.08 48.72 9.70 2018E（%）60.00 4.50 16.00-3.00-8.00-10.00 45.00 9.43 2019E（%）悲观 5.00 3.00 0.00 2.00 0.00 0.00 6.44 3.00%中性 8.00 5.0?.00 5.00 0.00 0.00 9.48 5.00%乐观 10.00 6.00 5.00 6.00 0.00 0.00 11.51 7.00%说明：假设 2019 年土地购臵费占其他费用 85%资料来源：海通证券研究所 风险提示：风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 信息披露信息披露 分析师声明分析师声明 涂力磊 房地产行业 谢盐 房地产行业 金晶 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。分析师负责的股票研究范围分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司：我爱我家,中国恒大,浦东金桥,新湖中宝,华侨城 A,中粮地产,中国国贸,光大嘉宝,世茂股份,国创高新,金科股份,合景泰富集团,光明地产,天健集团,中华企业,旭辉控股集团,中骏集团控股,蓝光发展,华发股份,招商蛇口,融创中国,彩生活,金融街,龙湖集团,金地集团,中国海外发展,外高桥,天保基建,北辰实业,融信中国 投资投资评级评级说明说明 1.投资评级的比较和评级标准：投资评级的比较和评级标准：以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅；2.市场基准指数的比较标准：市场基准指数的比较标准：A 股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准。类类 别别 评评 级级 说说 明明 股票投资评股票投资评级级 优于大市 预期个股相对基准指数涨幅在 10%以上；中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间；弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下；无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。行业投资评行业投资评级级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平 10%以上；中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与 10%之间；弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。法律声明法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 Table_PeopleInfo 海通证券股份有限公司研究所海通证券股份有限公司研究所 路 颖 所长(021)23219403 高道德 副所长(021)63411586 姜 超 副所长(021)23212042 邓 勇 副所长(021)23219404 荀玉根 副所长(021)23219658 涂力磊 所长助理(021)23219747 宏观经济研究团队 姜 超(021)23212042 于 博(021)23219820 李金柳(021)23219885 联系人 宋 潇(021)23154483 陈 兴(021)23154504 金融工程研究团队 高道德(021)63411586 冯佳睿(021)23219732 郑雅斌(021)23219395 罗 蕾(021)23219984 沈泽承(021)23212067 余浩淼(021)23219883 袁林青(021)23212230 姚 石(021)23219443 吕丽颖(021)23219745 周一洋(021)23219774 联系人 张振岗(021)23154386 颜 伟(021)23219914 梁 镇(021)23219449 金融产品研究团队 高道德(021)63411586 倪韵婷(021)23219419 陈 瑶(021)23219645 唐洋运(021)23219004 宋家骥(021)23212231 皮 灵(021)23154168 徐燕红(021)23219326 薛 涵(021)23154167 谈 鑫(021)23219686 王 毅(021)23219819 蔡思圆(021)23219433 联系人 庄梓恺(021)23219370 谭实宏(021)23219445 固定收益研究团队 姜 超(021)23212042 朱征星(021)23219981 周 霞(021)23219807 姜珮珊(021)23154121 杜 佳(021)23154149 联系人 李 波(021)23154484 策略研究团队 荀玉根(021)23219658 钟 青(010)56760096 高 上(021)23154132 李 影(021)23154117 姚 佩(021)23154184 周旭辉 联系人 唐一杰(021)23219406 郑子勋(021)23219733 王一潇(021)23219400 中小市值团队 张 宇(021)23219583 钮宇鸣(021)23219420 孔维娜(021)23219223 潘莹练(021)23154122 联系人 王鸣阳(021)23219356 程碧升(021)23154171 相 姜(021)23219945 政策研究团队 李明亮(021)23219434 陈久红(021)23219393 吴一萍(021)23219387 朱 蕾(021)23219946 周洪荣(021)23219953 王 旭(021)23219396 石油化工行业 邓 勇(021)23219404 朱军军(021)23154143 联系人 胡 歆(021)23154505 张 璇(021)23219411 医药行业 余文心(0755)82780398 郑 琴(021)23219808 孙 建(021)23154170 联系人 贺文斌(010)68067998 吴佳栓(010)56760092 范国钦 02123154384 梁广楷 010 56760096 汽车行业 王 猛(021)23154017 杜 威(0755)82900463 联系人 曹雅倩(021)23154145 公用事业 吴 杰(021)23154113 张 磊(021)23212001 戴元灿(021)23154146 联系人 傅逸帆(021)23154398 批发和零售贸易行业 汪立亭(021)23219399 李宏科(021)23154125 联系人 史 岳 高 瑜(021)23219415 谢茂萱 互联网及传媒 郝艳辉(010)58067906 孙小雯(021)23154120 刘 欣(010)58067933 强超廷(021)23154129 毛云聪(010)58067907 联系人 陈星光(021)23219104 有色金属行业 施 毅(021)23219480 联系人 李姝醒(021)23219401 陈晓航(021)23154392 甘嘉尧(021)23154394 房地产行业 涂力磊(021)23219747 谢 盐(021)23219436 杨 凡(021)23219812 金 晶(021)23154128 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 13 电子行业 陈 平(021)23219646 尹 苓(021)23154119 谢 磊(021)23212214 联系人 石 坚(010)58067942 煤炭行业 李 淼(010)58067998 戴元灿(021)23154146 吴 杰(021)23154113 联系人 王 涛(021)23219760 电力设备及新能源行业 张一弛(021)23219402 房 青(021)23219692 曾 彪(021)23154148 徐柏乔(021)23219171 张向伟(021)23154141 联系人 陈佳彬(021)23154513 基础化工行业 刘 威(0755)82764281 刘海荣(021)23154130 张翠翠(021)23214397 孙维容(021)23219431 联系人 李 智(021)23219392 计算机行业 郑宏达(021)23219392 杨 林(021)23154174 鲁 立(021)23154138 于成龙 黄竞晶(021)23154131 联系人 洪 琳(021)23154137 通信行业 朱劲松(010)50949926 余伟民(010)50949926 张 弋 01050949962 张峥青(021)23219383 非银行金融行业 孙 婷(010)50949926 何 婷(021)23219634 联系人 李芳洲(021)23154127 交通运输行业 虞 楠(021)23219382 罗月江（010）56760091 联系人 李 丹(021)23154401 党新龙(0755)82900489 纺织服装行业 梁 希(021)23219407 联系人 盛 开(021)23154510 刘 溢(021)23219748 建筑建材行业 冯晨阳(021)23212081 联系人 申 浩(021)23154114 机械行业 佘炜超(021)23219816 耿 耘(021)23219814 杨 震(021)23154124 沈伟杰(021)23219963 周 丹 钢铁行业 刘彦奇(021)23219391 刘 璇(0755)82900465 联系人 周慧琳(021)23154399 建筑工程行业 杜市伟(0755)82945368 张欣劼 李富华(021)23154134 农林牧渔行业 丁 频(021)23219405 陈雪丽(021)23219164 陈 阳(021)23212041 联系人 孟亚琦 食品饮料行业 闻宏伟(010)58067941 成 珊(021)23212207 唐 宇(021)23219389 军工行业 蒋 俊(021)23154170 刘 磊(010)50949922 张恒晅 联系人 张宇轩(021)23154172 银行行业 孙 婷(010)50949926 解巍巍 林加力(021)23214395 联系人 谭敏沂(0755)82900489 社会服务行业 汪立亭(021)23219399 陈扬扬(021)23219671 许樱之 家电行业 陈子仪(021)23219244 李 阳(021)23154382 联系人 朱默辰(021)23154383 刘 璐(021)23214390 造纸轻工行业 衣桢永(021)23212208 曾 知(021)23219810 赵 洋(021)23154126 研究所销售团队研究所销售团队 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 14 深广地区销售团队 蔡铁清(0755)82775962 伏财勇(0755)23607963 辜丽娟(0755)83253022 刘晶晶(0755)83255933 王雅清(0755)83254133 饶 伟(0755)82775282 欧阳梦楚(0755)23617160 宗 亮 巩柏含 上海地区销售团队 胡雪梅(021)23219385 朱 健(021)23219592 季唯佳(021)23219384 黄 毓(021)23219410 漆冠男(021)23219281 胡宇欣(021)23154192 黄 诚(021)23219397 毛文英(021)23219373 马晓男 杨祎昕(021)2