房地产行业“上海房地产市场”系列之二：临港自贸区深度解读-20190809-民生证券-16页.pdf

民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 研究报告研究报告/点评报告点评报告（推荐）（推荐）“上海房地产市场”系列之二“上海房地产市场”系列之二 临港自贸区深度解读临港自贸区深度解读 2019年8月9日 风险提示：房地产调控政策持续收紧 分 析 师：杨柳 执业证号：S0100517050002 研究助理：由子沛 执业证号：S0100118010012 研究助理：侯希得 执业证号：S0100118080033 联系方式：由子沛联系方式：由子沛18801768690，侯希得，侯希得13816905064 2 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 目录目录 一、临港自贸区新政解读一、临港自贸区新政解读（1）临港新片区方案出台，限购政策放松（2）明确特殊经济功能区目标（3）定位改革开放先行实验区（4）现代滨海及战略产业示范区（5）交通便利性提升，配套持续升级（6）临港限购放松综合点评 二、临港自贸区置业指南二、临港自贸区置业指南（1）临港新城土地市场情况（2）新盘区域标识（3）新盘数据汇总 3 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 一、临港自贸区新政解读一、临港自贸区新政解读 4 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 临港新片区方案出台，限购政策放松临港新片区方案出台，限购政策放松 1、总体方案出炉、总体方案出炉 人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。1 2 非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，为满足社保缴纳年限的未婚非本市户籍人才解除了购房限制。3 对于非本市户籍人才购房资格，购房需要缴纳个税/社保年限由5年缩短为3年。这是2016年上海非本市户籍家庭5年限购措施的首次松动。2019年8月6日，国务院印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案。下图标红标红区域为临港自贸新片区，共119.5平方公里。限购限购政策放松政策放松 5 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 发展目标：特殊经济功能区发展目标：特殊经济功能区 2、未来发展远景如何？未来发展远景如何？建立比较成熟的投资贸易自由化投资贸易自由化便利化制度体系便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济经济总量大幅跃升总量大幅跃升。建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区特殊经济功能区（定位参考定位参考深圳深圳），形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经深度融入经济全球化的重要载体济全球化的重要载体。支持新片区以投资自由投资自由，推进贸易自由化便利化贸易自由化便利化。以风险防控为底线，全面提升风险防范水平和安全监管水平。发挥开放型制度开放型制度体系优势，强化开放型经济集聚功能（改革力度升级改革力度升级）。6 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 区域定位：改革开放先行试验区区域定位：改革开放先行试验区 临港距市中心直线距离约56公里公里，作为上海上海2035规划中规划中为为5个重点发展的新城中心之个重点发展的新城中心之一一，发展力度及人口导入能力强，被定义为“我国新一轮改革开放的先行试验区改革开放的先行试验区”。作为上海建设具有全球影响力的科技创新的主要承载区，打造成世界级先进制造产业集群为支撑的“国际智慧城”、以及产业、生态、海洋深度融合的“滨海未来城”。3、临港区域如何、临港区域如何定位？定位？重要节点重要节点 直线距离直线距离（km）自驾时间（自驾时间（min）人民广场人民广场 56 70 陆家嘴陆家嘴 53 60 张江张江 40 45 龙阳路龙阳路 50 57 浦东国际机场浦东国际机场 27 33 虹桥机场虹桥机场 65 75 7 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 整体规划：现代滨海及战略产业示范区整体规划：现代滨海及战略产业示范区 临港新城明确了“产城融合、城以港兴”，内部产业功能分布清晰、世界级旅游项目落户、国内外知名院校云集、自然环境优美、交通路网便捷、依托“一城、一带、一中心”的发展轨迹，同时突出滨海、生态与创新特色。至2020年，初步建成国家型工业化示范产业基地、战略性新兴产业示范区和现代化滨海城市。4、临港整体如何规划、临港整体如何规划？2035年年 规划人口规划人口 2020年年 规划人口规划人口 80万万 50万万 当前人口当前人口 135万万 定位：独立辅城 人口规划：到2020年达80万，2035年达135万 发展战略：瞄准科技创新，成为上海科创的旗帜 双持政策：人才落户及公寓向“精准化”迈进 工作重点：“一城一带一中心”8 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 交通配套：便利性提升，配套持续升级交通配套：便利性提升，配套持续升级 5、交通及配套、交通及配套如何升级？如何升级？地铁16号线在临港新城设有3站，公路S2，G1501直达市中心及机场，公交线路链接学校和产业园区。S3高速公路正在建设。丰富的文旅资源：极地海洋公园，天文馆等。丰富的教育资源：8所高校建设分校区，4所中学，2所小学。全国首个无人系统综合示范区：特斯拉、梅赛德斯、上海汽车等国内外龙头高端装备企业落位临港，科创产业集聚。国家赋予临港新片区更大的自主发展，自主改革和自主创新管理权限，授权新片区管理机构自主开展贴近市场的创新业务。9 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 点评：临港限购放松，整体影响有限点评：临港限购放松，整体影响有限 限购放松实为人才新政限购放松实为人才新政，短期提高临港购房热度短期提高临港购房热度：临港限购放松，主要为进一步落实自贸区规划，吸引人才到临港片区工作，该政策仅限于自贸区临港新片区，并非全市放松；短期来看，有望提升临港当地的购房需求，加速该区域的去化程度。上海楼市调控基调未变上海楼市调控基调未变，改革升级意义更大改革升级意义更大：限购放松仅对自贸区受益较大，而自2016年930政策以来，上海房地产市场的调控政策一直严格落实中央的方针，并未有放松迹象，楼市调控的方向性未变。自贸区改革升级显示出政府推进改革和持续开放的坚定决心，有利于形成国际贸易的接轨。投资建议投资建议：临港新片区距上海市中心达75公里，过去多年发展速度低于预期。当前临港新片区的住房均价相对其他各郊区新城处于较低的位置，此次限购放松叠加改革政策的持续跟进，有望在一定程度上提振当地的房地产市场，但对整体上海楼市影响有限，不必过度解读。6、限购放松，影响几何？、限购放松，影响几何？10 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 二、临港自贸区置业指南二、临港自贸区置业指南 11 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 临港新临港新城土地和住宅市场城土地和住宅市场概况概况 数据来源：Wind，中原地产，民生证券研究院 20132013-20182018年临港宅地成交价格及溢价率年临港宅地成交价格及溢价率 20132013-20182018年临港宅地量价情况年临港宅地量价情况 20152015-20192019年临港新城一手房市场供求情况年临港新城一手房市场供求情况 土地市场土地市场：2013年以来，临港共成交30幅住宅用地，总面积209万方，成交面积136.7万方。新房市场新房市场：从供应面积及成交面积的角度来看，近2年临港市场总体供大于求。价格价格：宅地成交价格冲高回落，溢价率逐年下滑至0%。数据来源：中原地产 数据来源：中原地产 数据来源：Wind 12 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产 临港新盘汇总临港新盘汇总 中建锦绣中建锦绣 200-300万万 保利玲珑保利玲珑 200-300万万 临港首府（别墅）临港首府（别墅）470-900万万 宏兆锦庭宏兆锦庭 160-280万万 陆家嘴滴水陆家嘴滴水 230-380万万 绿城诚园绿城诚园 160-250万万 海上风华海上风华 260-460万万 万科金域（别墅）万科金域（别墅）待定待定 东宸源著东宸源著 260-380万万 瑞和上海瑞和上海 125-220万万 保利玲玥保利玲玥 150-250万万 凤凰城天悦凤凰城天悦 160-250万万 区域三区域三 注注：区域一优于区域二，区域二优于区域三 区域二区域二 区域一区域一 13 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 房地产房地产 楼盘名称楼盘名称 地段地段 总价（万）总价（万）均价（元均价（元/平米）平米）面积（平米）面积（平米）户型户型 开盘日期开盘日期 陆家嘴滴水涟岸陆家嘴滴水涟岸 区域一区域一 230-380 28500 88-127 2-3居 2018.12.1 宏兆锦庭宏兆锦庭 区域一区域一 160-280 33000 50-82 1-2居 2019.3.1 东宸源著东宸源著 区域一区域一 260-380 29800 77-120 2-4居 2019.3.8 海上风华（叠墅）海上风华（叠墅）区域一区域一 260-460 33000 90-120 3居 2019.3.14 临港首府（别墅）临港首府（别墅）区域一区域一 470-900 27500 193-311 3-5居 2019.4.23 万科金域澜湾鹭万科金域澜湾鹭语墅（复式洋房）语墅（复式洋房）区域一区域一 预计260-420 预计30000 90-135 3-4居 即将开盘 中建锦绣熙岸中建锦绣熙岸 区域二区域二 200-320 24500 85-120 3-4居 2019.3.8 保利玲珑公馆保利玲珑公馆 区域二区域二 200-290 25000 78-109 3-4居 2019.5.11 凤凰城天悦凤凰城天悦 区域三区域三 160-250 19000 85-115 3居 2019.5.7 瑞和上海印象瑞和上海印象 区域三区域三 125-220 18000 74-101 2-4居 2019.6.2 保利玲玥公馆保利玲玥公馆 区域三区域三 150-250 21000 78-109 3-4居 2019.6.4 绿地上海诚园绿地上海诚园 区域三区域三 160-250 19000 88-118 3居 2019.6.26 2019年新盘汇总及测评年新盘汇总及测评 注注：区域一优于区域二，区域二优于区域三 14 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 分析师与研究助理简介分析师与研究助理简介 杨柳，策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，四年宏观策略研究经验。专注于杨柳，策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，四年宏观策略研究经验。专注于A股投资策略、宏股投资策略、宏观经济政策、新兴产业发展方向的研究。观经济政策、新兴产业发展方向的研究。由子沛，房地产行业研究员，同济大学与美国西北大学联合培养土木工程博士，由子沛，房地产行业研究员，同济大学与美国西北大学联合培养土木工程博士，2017年加入民生证年加入民生证券。券。侯希得，房地产行业研究员，澳大利亚悉尼大学专业会计硕士，侯希得，房地产行业研究员，澳大利亚悉尼大学专业会计硕士，2018年加入民生证券。年加入民生证券。15 分析师承诺：分析师承诺：作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。民生证券研究院：民生证券研究院：北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层；100005 上海：上海市浦东新区世纪大道1239号世纪大都会1201A-C单元；200122 深圳：广东省深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6701-01单元；518001 评级说明：评级说明：民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 公司评级标准公司评级标准 投资评级投资评级 说明说明 以报告发布日后的以报告发布日后的1212个月内个月内公司股价的涨跌幅为基准。公司股价的涨跌幅为基准。推荐 分析师预测未来股价涨幅15%以上 谨慎推荐 分析师预测未来股价涨幅5%15%之间 中性 分析师预测未来股价涨幅-5%5%之间 回避 分析师预测未来股价跌幅5%以上 行业评级标准行业评级标准 以报告发布日后的以报告发布日后的1212个月内个月内行业指数的涨跌幅为基准。行业指数的涨跌幅为基准。推荐 分析师预测未来行业指数涨幅5%以上 中性 分析师预测未来行业指数涨幅-5%5%之间 回避 分析师预测未来行业指数跌幅5%以上 16 免责声明：免责声明：本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或/和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播本报告。本公司版权所有并保留一切权利。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。证券研究报告 民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料