房地产行业专题报告：REITs下一个行业发展新方向-20190415-海通证券-13页.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo行业研究/房地产 证券研究报告行业专题报告行业专题报告 2019 年 04 月 15 日 Table_InvestInfo投资评级 优于大市优于大市 维持维持市场表现市场表现 Table_QuoteInfo-32.41%-24.20%-15.99%-7.78%0.44%8.65%2018/42018/72018/102019/1房地产海通综指资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 新房与二手房成交量保持同比正增长，涨幅出现收窄2019.04.13 因地制宜推进城镇化，开放、合作、共赢2019.04.09 二手房成交量保持回暖趋势2019.04.07 Table_AuthorInfo分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email: 证书:S0850511010019 REITs，下一个行业发展新方向，下一个行业发展新方向 Table_Summary投资要点：投资要点：REITs 是一种优势明显的房产信托型基金。是一种优势明显的房产信托型基金。房地产投资信托基金（Real EstateInvestment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。一般而言，REITs 本身具有如下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于发放分红；三是 REITs 长期回报率较高。近年来我国近年来我国 REITs 相关政策不断推出，加快了相关政策不断推出，加快了 REITs 的进程。的进程。2018 年 4 月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知。该文件明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。REITs 可增强和优化房地产资金来源。可增强和优化房地产资金来源。近年来，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速逐步下行。2018 年，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速下滑至 7.13%，2019 年 1-2 月房地产开发资金来源（包含各项应付款）累计为 3.83 万亿元，增速下滑至 7.01%。从 2019 年 1-2 月房地产资金来源（包含各项应付款）构成看，房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达 51.94。而 REITs 可为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道。REITs 可促使房企由重资产向轻资产模式转变。可促使房企由重资产向轻资产模式转变。我们认为，REITs 将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立 REITs 在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。REITs 将促进出租公寓规模化发展。将促进出租公寓规模化发展。目前，中国租赁市场处于快速发展期。我们认为，长租公寓的运营模式主要分为两种：轻资产和重资产。公寓的地理位臵空间分布又可以分为集中式和分散式。总体上，我们认为，目前我国长租公寓主要以轻资产为主，重资产模式还未开启序幕。投资建议：受益于投资建议：受益于 REITs 推出的行业和公司。推出的行业和公司。中国经典长租公寓型 REITs 案例包括：中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券。我们认为，A 股商业地产公司中的陆家嘴、金融街、中国国贸、北辰实业。其次，工业地产中的张江高科、外高桥、浦东金桥。第三，涉足长租公寓的万科 A、龙湖集团。第四，涉足资产管理的我爱我家和光大嘉宝。第五，中介行中的世联行。风险提示风险提示：房地产行业的调控政策风险，以及需求萎缩和房价波动风险。2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1.REITS 基本概念和主要特点.5 2.近年来我国 REITs 发展的政策背景.5 3.REITs 将推动我国房地产行业发展.6 3.1 增强和优化房地产资金来源.6 3.2 促使房企由重资产向轻资产模式转变.6 4.REITs 将促进出租公寓规模化发展.7 4.1 我国租赁市场政策推进情况.7 4.2 我国长租公寓主要运营模式.8 4.3 我国地产企业发展长租公寓案例介绍.8 4.4 我国长租公寓型 REITs 案例分析.9 5.投资建议.9 6.风险提示.10 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录图目录 图 1 REITs 的类型、特点和主要作用.5 图 2 全国房地产开发资金来源增速下滑明显.6 图 3 2019 年 1-2 月全国房地产开发资金累计构成情况.6 图 4 REITs 促使房企由重资产向轻资产模式转变.7 图 5 长租公寓运营模式的两维度和四象限.8 图 6 中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划运作模式.9 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录表目录 表 1 我国 REITs 相关文件内容.6 表 2 2016 年至今租赁市场重大政策汇总.7 表 3 冠寓已开业项目租金收入及出租率.9 表 4 中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划主要内容.9 表 5 我国受益于 REITS 的地产类上市公司（截至 2019.4.12）.10 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 1.REITS 基本概念和主要特点基本概念和主要特点 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募信托不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通。按照投资形式的不同，REITs 又可分为权益型（投资于房地产并拥有所有权，提供租赁和客户服务等赚取租金等利润）、抵押型（投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，收益来源于房地产贷款利息）和混合型（介于权益型与抵押型之间，自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务）三种。图图1 REITs 的类型、特点和主要作用的类型、特点和主要作用 资料来源：百度百科、海通证券研究所 一般而言，REITs 本身具有如下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于发放分红；三是 REITs 长期回报率较高。我们认为，REITs 对政府、开发商和投资者具有不同的功用。首先，对政府而言，REITs有利于盘活房产存量而扩大税基，同时政府庞大的自持物业可以通过REITs转化为租赁物业，从而降低物业的运营成本；其次，对开发商而言，REITs 可避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；抵押型 REITs 可替代银行贷款融资渠道；最后，对投资者而言，REITs 可使房地产投资化整为零，可优化投资组合。2.近年来我国近年来我国 REITs 发展的政策背景发展的政策背景 近年来，我国围绕 REITs 相关的政策不断推出，客观上加快了 REITs 的进程。2013 年 7 月，国务院办公厅下发关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见。该文件提出，逐步推进信贷资产证券化常规化发展，盘活资金支持小微企业发展和经济结构调整。2014 年 9 月，中国人民银行发布中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知。该文件指出，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2014 年 11 月，中国证券监督管理委员会发布证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定。该文件指出，基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。抵押抵押型型 混合混合型型 权益权益型型 REITs 类型类型 收益主要来源于租金收益主要来源于租金收收入入和房和房地产地产升值升值 收益收益的的大部分大部分将将用于发用于发放分红放分红 REITs 长期回报率长期回报率较高较高 盘活房产存量而盘活房产存量而扩大税基扩大税基，同时同时政府庞大政府庞大的的自持物业自持物业可以通过可以通过REITs转化为租赁物业转化为租赁物业，从而，从而降降低物业的运营成本低物业的运营成本 特点特点 可避免开发商自持物业的双重可避免开发商自持物业的双重征税征税(免除企业所得税免除企业所得税)，从而提，从而提高物业的回报率；高物业的回报率；抵押型抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道可替代银行贷款融资渠道 REITs可使房地产投资化整为可使房地产投资化整为零，可优化投资组合零，可优化投资组合 对政府对政府 对开发商对开发商 对投资者对投资者 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 2018 年 4 月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知。该文件明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。表表 1 我国我国 REITs 相关文件内容相关文件内容 时间时间 文件文件 主要内容主要内容 2013.7.1 关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见 逐步推进信贷资产证券化常规化发展，盘活资金支持小微企业发展和经济结构调整。2014.9.29 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2014.11.19 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定 基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。2018.4.24 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。资料来源：中华人民共和国中央人民政府、中国人民银行、中国证券监督管理委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部、海通证券研究所整理 3.REITs 将将推动我国房地产行业发展推动我国房地产行业发展 3.1 增强和优化房地产资金来源增强和优化房地产资金来源 近年来，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速逐步下行。如图 2 所示，2010 年之前我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速大多为 20%以上，此后逐步震荡下行。2018 年，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速下滑至7.13%，2019 年 1-2 月房地产开发资金来源（包含各项应付款）累计为 3.83 万亿元，增速下滑至 7.01%。从 2019年 1-2月房地产资金来源（包含各项应付款）构成看，自筹资金占 18.98%，其他资金占 31.79%（其中定金及预收款占 19.21%），各项应付款占 36.11%（其中应付工程款占 19.75%），国内贷款占 12.98%，利用外资占 0.14%。由此可见，房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达 51.94。这说明我国房地产开发资金有约 52%来源于银行信贷。这既加大了银行金融风险，也不利于房企长期稳定发展。而REITs可为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道。图图2 全国房地产开发资金来源增速下滑明显全国房地产开发资金来源增速下滑明显 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 50000 100000 150000 200000 250000 199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019-02包含各项应付款的房地产开发资金来源(亿，左轴)包含各项应付款的房地产开发资金来源同比(%，右轴)注：此处全国房地产开发资金来源包含各项应付款 资料来源：Wind 资讯、海通证券研究所 图图3 2019 年年 1-2 月全国房地产开发资金累计构成情况月全国房地产开发资金累计构成情况 国内贷款12.98%利用外资0.14%自筹资金18.98%其他资金31.79%各项应付款36.11%注：此处全国房地产开发资金来源包含各项应付款 资料来源：Wind 资讯、海通证券研究所 3.2 促使房企由重资产向轻资产模式转变促使房企由重资产向轻资产模式转变 我们认为，传统的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售（或运营）模式。该模式使得开发企业资金来源主要是银行贷款、开发过程中对承包商的工程款占用、客户的预收款（销售）或长期租金回收。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大，开发商是典型的重资产运营模式。2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 图图4 REITs 促使房企由重资产向轻资产模式转变促使房企由重资产向轻资产模式转变 资料来源：海通证券研究所 我们认为，REITs 将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益。这将促使房企向轻资产进行转型。4.REITs 将促进出租公寓规模化发展将促进出租公寓规模化发展 4.1 我国我国租赁市场政策推进租赁市场政策推进情况情况 我们认为，在近年来房价上涨和首次臵业门槛提高的背景下，主动或被动选择租房的年轻人越来越多。表表 2 2016 年至今租赁市场重大政策汇总年至今租赁市场重大政策汇总 时间时间 文件文件 主要内容主要内容 2016/2/2 国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 完善城镇住房制度。（1）建立购租并举的城镇住房制度。（2）完善城镇住房保障体系。住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。（3）加快发展专业化住房租赁市场。（4）健全房地产市场调控机制。2016/3/17 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。研究完善公务人员住房政策。2016/6/3 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 意见从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施：1.培育市场供应主体；2.鼓励住房租赁消费；3.完善公共租赁住房；4.支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房和允许改建房屋用于租赁；5.加大政策支持力度；6.加强住房租赁监管。2017/7/18 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。2017/8/21 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018/4/24 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲臵的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。2019/3/31 2019 年新型城镇化建设重点任务 支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。筛选具备投资回报预期的优质项目并建立吸引民间投资项目库，集中向民间资本推介。资料来源：中华人民共和国中央人民政府，中国人民共和国住房和城乡建设部，中华人民共和国国家发展和改革委员会，海通证券研究所 与此同时，国家利好长租公寓的政策接连不断的提出，为长租公寓的长期发展正在开发商开发商 重资产模式重资产模式 应付工程款 拿地拿地 分解打分解打包成包成REITs 商业、商业、住宅、住宅、工业等工业等 贷款 投资 销售销售/运营运营 开发开发 预收款和长期租金回收 银银 行行 权益持权益持有人有人 资产管资产管理人理人 资产托资产托管人管人 托管 管理 出售 快速变现资金快速变现资金回收出售回收出售 轻轻资产模式资产模式 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 逐步搭建政策基础。中国租赁市场处于快速发展期。4.2 我国长租公寓我国长租公寓主要运营主要运营模式模式 我们认为，长租公寓的运营模式主要分为两种：轻资产和重资产。公寓的地理位臵空间分布又可以分为集中式和分散式。总体上，我们认为，目前我国长租公寓主要以轻资产为主，重资产模式还未开启序幕。重资产模式的主要难点在于收购资产需要大量资金支持，同时购买资产和改造过程存在的风险也高于轻资产模式。图图5 长租公寓运营模式长租公寓运营模式的的两维度两维度和和四象限四象限 资料来源：海通证券研究所 4.3 我国地产企业我国地产企业发展长租公寓案例介绍发展长租公寓案例介绍（一）（一）万科万科 万科集团2018年年报披露，集团长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6 万间，开业 6个月以上项目的平均出租率约 92%。截至 2019 年 3 月 26 日，集团共完成 55 亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。集团长租公寓项目“泊寓-布吉店”出租率96%，出租业务年营业收入9294万元，为万科集团出租业务营业收入的前三项目。（二）龙湖（二）龙湖 龙湖集团长租公寓“冠寓”依托龙湖集团综合实力，截至2018年06月底，布局全国 30 余个一、二线城市。以核桃、松果、豆豆三大系列产品线切入各细分市场，面向广袤的万亿级租赁市场，在发展规模、资产运营及增值服务全产业链布局。龙湖集团 2018 年年报披露，冠寓聚焦在高能级城市孜孜拓展，从年轻人群品质、便捷服务需求出发，截至 2018年 12月底已累积开业5万多间，成为长租公寓领域影响力 TOP3 的品牌，也是践行租购并举、丰富住房供应结构的排头兵。冠寓已开业 5.3 万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为 70.2%，开业超过六个月的项目出租率为 87.4%。并且冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。轻资产轻资产分散式分散式 重资产重资产分散式分散式 重 资 产重 资 产集中式集中式 轻 资 产轻 资 产集中式集中式 资本运作模式 资产空间分布 很少有此模式形成规模经营。因为前期重投入，建好后出租销量低，因此通常单个资产的租金很高 高端别墅位于风景区或有此类资产 主要获长期资产升值收益 收购和/或建造整栋公寓楼房，集中装修和出租 获得租金收益和资产升值收益 重资本运作，需要借助融资工具 常见于地产中介旗下公寓业务，得益于中介二手房 ToC 端渠道优势，可以快速签约房源，扩展规模 获得租金收益 二手房租期短、管理成本高或欠缺管理 和机构签约获得整栋房屋的租赁权，统一装修后集中出租 资金占用量小于重资产，扩展规模速度较快 获得租金收益 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 表表 3 冠寓已开业项目冠寓已开业项目租金收入及出租率租金收入及出租率 2018 2017 租金收入增长率租金收入增长率（%）租金收入租金收入（千千元）元）出租率出租率（%）租金收入（租金收入（千千元元）出租率出租率（%）426559 50.1 40188 46.0 961.4 资料来源：龙湖集团 2018 年年报 4.4 我国长租公寓型我国长租公寓型 REITs 案例分析案例分析 保利地产 2018 年 3 月 14 日公告披露，2017 年第 8 次临时董事会审议通过关于设立租赁住房资产证券化（REITs）产品的议案。2017 年 10 月 23 日，上海证券交易所出具关于对中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券挂牌转让无异议的函。2018 年 3 月 12 日中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划实际收到认购资金 17.17 亿元，达到约定资金规模。2018 年 3 月 13 日，认购资金已全部划入专项计划托管专户。专项计划于 2018年 3月 13日正式设立。专项计划具体情况如下：表表 4 中联前海开源中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划主保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划主要要内容内容 产品名称产品名称 产品规模产品规模（万元）（万元）预期收预期收益率益率 信用评级信用评级 期限期限 面值面值（元）（元）还本付息方式还本付息方式 优先级资产支持证券 154530 5.50%AAA 最长为专项计划设立后届满 19 年之日，每三年末可开放退出行权 100 按年付息，到期 一次性还本 次级资产支持证券 17170 不适用 不适用 最长为专项计划设立后届满 19 年之日 100 按年支付剩余收益，到期获得剩余资金及资产 资料来源：保利地产 2018 年 3 月 14 日公告关于“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”设立的公告 根据上海证券交易所公司债券项目信息平台显示，中国保利集团公司控股公司保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施的保利租赁住房 REITs 已通过审批。我们认为，本单产品的成功落地，实现了以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环的可行性，是租赁住房资产证券化的成功案例。此外，本单产品具有很好的市场示范效应。对于房地产企业来说，本单产品有助于其解决租赁住房投资回收期过长的问题，为轻资产运营模式提供了现实样本；对于住房租赁市场来说，本单产品有助于租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。图图6 中联前海开源中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划运作模式保利地产租赁住房一号资产支持专项计划运作模式 资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁 REITs 计划说明书、海通证券研究所 5.投资建议投资建议 中联前海开源中联前海开源-保利地保利地产租赁住房一号资产支产租赁住房一号资产支持专项计划持专项计划 监管协议，授权与承诺 管理人（前海开源）管理人（前海开源）基础资产现金流（如有不足，由原始权益人补足）担保合同 基础资产买卖协议 法律关系 受益凭证本金和收益 收 益 凭证 本 金及收益 原始权益人（保利地产）原始权益人（保利地产）托管人（招商银行）、监管托管人（招商银行）、监管银行（招商银行）银行（招商银行）中证登公司上海分公司中证登公司上海分公司 资产支持证券持有人资产支持证券持有人 担保人担保人 交易所交易所 现金流 设立并管理 上市协议 认购协议 证券登记服务协议 认购资金 托管协议 专项计划募集资金 2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 我们认为，A 股上市地产公司中，分五类公司将受益于 REITs 的推出。首先，商业地产公司中的陆家嘴、金融街、中国国贸、北辰实业。其次，工业地产中的张江高科、外高桥、浦东金桥。第三，涉足长租公寓的万科 A、龙湖集团。第四，涉足资产管理的我爱我家和光大嘉宝。第五，中介行中的世联行。表表 5 我国受益于我国受益于 REITS 的的地产类地产类上市公司（截至上市公司（截至 2019.4.12）证券代码证券代码 证券简称证券简称 总总市值市值 市净率市净率（倍）（倍）EPS（元元/股股）PE（倍）（倍）评级评级 亿元亿元 2018 2019E 2020E 2018 2019E 2020E 商业地产商业地产 600663.SH 陆家嘴 564.57 4.03 1.00 1.18 1.35 18.98 16.08 14.06 优于大市 000402.SZ 金融街 277.07 0.87 1.09 1.24 1.38 8.34 7.33 6.59 优于大市 600007.SH 中国国贸 155.22 2.24 0.77 0.81 0.91 19.56 18.59 16.55 优于大市 601588.SH 北辰实业 119.47 0.95 0.35 0.44 0.54 10.43 8.30 6.76 优于大市 工业地产工业地产 600895.SH 张江高科 345.82 3.95 0.41 0.48 0.56 53.66 45.83 39.29 优于大市 600648.SH 外高桥 247.63 2.71 0.68 0.78 0.94 35.28 30.76 25.52 优于大市 600639.SH 浦东金桥 164.05 2.11 0.73 0.88 1.03 22.55 18.70 15.98 优于大市 涉足涉足长租公寓长租公寓的公司的公司 000002.SZ 万科 A 3653.38 2.28 3.06 3.69 4.45 10.16 8.43 6.99 优于大市 00960.HK 龙湖集团 1487.60 1.86 2.73 3.37 4.23 10.68 8.65 6.89 优于大市 涉足涉足资产管理资产管理的公司的公司 000560.SZ 我爱我家 179.02 1.90 0.27 0.3 0.31 25.85 23.27 22.52 优于大市 600622.SH 光大嘉宝 108.32 1.78 0.76 0.72 0.94 12.01 12.68 9.71 优于大市 中介行中介行 002285.SZ 世联行 128.91 2.43 0.20 0.55 0.62 30.80 11.20 9.94 优于大市 注：各上市公司 EPS 预测来自海通预测。资料来源：各上市公司 2018 年年报、海通证券研究所 6.风险提示风险提示 房地产行业的调控政策风险，以及需求萎缩和房价波动风险。2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 信息披露信息披露 分析师声明分析师声明 涂力磊 房地产行业 谢盐 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。分析师负责的股票研究范围分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司：我爱我家,中国恒大,浦东金桥,新湖中宝,华侨城 A,中国国贸,光大嘉宝,世茂股份,国创高新,金科股份,合景泰富集团,光明地产,大悦城,绿城服务,天健集团,中华企业,旭辉控股集团,中骏集团控股,华发股份,中国海外发展,招商蛇口,金融街,蓝光发展,龙湖集团,融创中国,金地集团,外高桥,天保基建,融信中国,北辰实业 投资投资评级评级说明说明 1.投资评级的比较和评级标准：投资评级的比较和评级标准：以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅；2.市场基准指数的比较标准：市场基准指数的比较标准：A 股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准。类类 别别 评评 级级 说说 明明 股票投资评股票投资评级级 优于大市 预期个股相对基准指数涨幅在 10%以上；中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间；弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下；无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。行业投资评行业投资评级级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平 10%以上；中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与 10%之间；弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。法律声明法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。2 0 3 4 7 6 7 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 5 1 5:5 4 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 Table_PeopleInfo 海通证券股份有限公司研究所海通证券股份有限公司研究所 路 颖 所长(021)23219403 高道德 副所长(021)63411586 姜 超 副所长(021)23212042 邓 勇 副所长(021)23219404 荀玉根 副所长(021)23219658 涂力磊 所长助理(021)23219747 宏观经济研究团队 姜 超(021)23212042 于 博(021)23219820 李金柳(021)23219885 联系人 宋 潇(021)23154483 陈 兴(021)23154504 金融工程研究团队 高道德(021)63411586 冯佳睿(021)23219732 郑雅斌(021)23219395 罗 蕾(021)23219984 沈泽承(021)23212067 余浩淼(021)23219883 袁林青(021)23212230 姚 石(021)23219443 吕丽颖(021)23219745 周一洋(021)23219774 联系人 张振岗(021)23154386 颜 伟(021)23219914 梁 镇(021)23219449 金融产品研究团队 高道德(021)63411586 倪韵婷(021)23219419 陈 瑶(021)23219645 唐洋运(021)23219004 宋家骥(021)23212231 皮 灵(021)23154168 徐燕红(021)23219326 谈 鑫(021)23219686 王 毅(021)23219819 蔡思圆(021)23219433 联系人 谭实宏(021)23219445 庄梓恺(021)23219370 吴其右 固定收益研究团队 姜 超(021)23212042 朱征星(021)23219981 周 霞(021)23219807 姜珮珊(021)23154121 杜 佳(021)23154149 联系人 李 波(021)23154484 策略研究团队 荀玉根(021)23219658 钟 青(010)56760096 高 上(021)23154132 李 影(021)23154117 姚 佩(021)23154184 周旭辉 张向伟(021)23154141 联系人 唐一杰(021)23219406 郑子勋(021)23219733 王一潇(021)23219400 李姝醒(021)23219401 中小市值团队 张 宇(021)23219583 钮宇鸣(021)23219420 孔维娜(021)23219223 潘莹练(021)23154122 联系人 程碧升(021)23154171 相 姜(021)23219945 政策研究团队 李明亮(021)23219434 陈久红(021)23219393 吴一萍(021)23219387 朱 蕾(021)23219946 周洪荣(021)23219953 王 旭(021)23219396 石油化工行业 邓 勇(021)23219404 朱军军(021)23154143 联系人 胡 歆(021)23154505 张 璇(021)23219411 医药行业 余文心(0755)82780398 郑 琴(021)23219808 贺文斌(010)68067998 联系人 范国钦 02123154384 梁广楷(010)56760096 吴佳栓(010)56760092 汽车行业 王 猛(021)23154017 杜 威(0755)82900463 联系人 曹雅倩(021)23154145 公用事业 吴 杰(021)23154113 张 磊(021)23212001 戴元灿(021)23154146 联系人 傅逸帆(021)23154398 批发和零售贸易行业 汪立亭(021)23219399 李宏科(021)23154125 联系人 史 岳 高 瑜(021)23219415 谢茂萱 互联网及传媒 郝艳辉(010)