房地产行业：重点城市供给同比增长或推动成交同比率先企稳-20190310-广发证券-19页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳 核心观点：核心观点：本周政策情况：房地产税稳步推进，赣州赣县区停止销售特价房本周政策情况：房地产税稳步推进，赣州赣县区停止销售特价房本周，中央层面，政府工作报告提出要稳步推进房地产税立法，央行金融市场工作会议提出要加强房地产金融审慎管理。全国人大常委会委员长栗战书则表示 2019 年要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括制定房地产税法，确保如期完成。地方层面，赣州市赣县区住建局要求所有开发企业立即停止特价房销售，暂缓成交单价低于该项目 2 月同类型成交均价的商品房合同备案。本周基本面情况：本周基本面情况：40 城年内累计成交同比下滑城年内累计成交同比下滑 7.9%根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：1 月前24 天，我们监测的 40 个城市商品房成交面积同比下降 7.9%，其中 4 大一线城市成交同比上涨 14.1%，而 13 个二线城市、23 个三四线城市成交分别同比下降 12.1%、9.9%。重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳进入 3 月后的首周，我们跟踪的 40 城成交面积同比上涨 2.6%，但各线城市成交出现一定分化，其中重点城市在推盘同比大增的背景下，成交同比上涨 21.6%。我们认为重点城市成交企稳将是大概率事件，并且短期内将主要由供给推动，下半年则看需求的复苏节奏和力度。三四线城市方面，3 月首周 23 个三四线城市成交同比下滑 22.4%，降幅持续扩大，我们认为未来三四线城市或将继续寻底，棚改托底效应减弱以及需求透支是主要因素。板块投资方面，我们认为当前板块投资具备两个有利因素：第一，政策底部改善较为明确，实际上，信贷政策已率先边际调整，房企融资成本以及按揭贷利率呈现边际下行。此外，后续随着行业基本面（量价）进一步回落，地方“一城一策”也将有所调整。政策改善预期推动下，板块估值或提前见底。第二，18 年-20 年龙头房企结算业绩具备弹性且确定性较强，并且考虑业绩增长后，19 年动态 PE 处于底部区域，具备修复空间。综合来看，我们认为当前板块具备较高的配置价值，并且，从以往小周期经验看，在板块具备系统性投资机会时，销售增速居前的房企估值弹性更足。继续推荐低估值的一二线龙头。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-03-10 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 分析师：分析师：李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:风起于长江之末，利兴于一体之时 2019-03-07 房地产行业:信贷及产业政策环境转好，投资空间提升 2019-03-05 联系人：邢莘 021-60750620 -38%-30%-23%-15%-7%0%03/1805/1807/1809/1811/1801/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 评级评级 货币货币 股价股价 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(人民币人民币)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)2019/3/8 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 27.40-3.00 3.57 9.12 7.67 5.0 5.4 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 20.73-1.99 2.07 10.44 10.03 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 28.74-3.83 4.84 7.50 5.93 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 34.36-3.79 4.99 9.07 6.88 6.8 6.6 29.3 27.9 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.83-1.20 1.33 5.69 5.12-002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 9.94-1.78 2.24 5.58 4.43 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 7.90-0.76 1.28 10.46 6.19-000671.SZ 阳光城 买入 人民币 6.98-0.77 1.08 9.02 6.45 27.6 25.0 18.2 21.2 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 6.25-0.78 1.12 8.04 5.57 11.9 9.0 19.4 21.9 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.46-0.62 0.79 7.23 5.66 11.9 9.0 19.4 21.9 01918.HK 融创中国 买入 港币 31.90 40.9 3.46 4.91 7.91 5.58 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.00 6.16 0.82 0.99 5.19 4.32 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.5 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.03.04-2019.03.08）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.6 图图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：40 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：40 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：40 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：40 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.03.01-2019.03.07）.8 图图 10：13 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：13 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：13 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：13 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：13 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数.12 图图 21：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 22：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 23：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地出让金年趋势大中城市土地出让金年趋势.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年趋势大中城市土地出让金分线城市年趋势.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 30：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.03.04-2019.03.08）.16 图图 31：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.03.04-2019.03.08）.16 表表 1：40 城市商品房成交面积汇总（城市商品房成交面积汇总（2019.03.01-2019.03.07）.6 表表 2：13 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.03.01-2019.03.07）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.03.01-2019.03.07）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.03.01-2019.03.07）.13 表表 5：房企每周拿地汇总（房企每周拿地汇总（2019.03.03-2019.03.08）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.03.03-2019.03.08）.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 本周，第十三届全国人大第二次会议在京召开，李克强总理向大会报告政府工作，指出 19 年要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，同时健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。相比较而言，去年政府工作报告指出要稳妥推进房地产税立法。房地产税表述由“稳妥”变为“稳步”，可能意味着后续房地产税会逐步推进。而随后全国人大常委会委员长栗战书则表示 2019 年要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括制定房地产税法，确保如期完成。地方层面，山东表示以稳地价稳房价为目标，保持房地产市场平稳健康发展，落实房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。面对房企推出特价房，赣州市赣县区住建局要求所有开发企业立即停止特价房销售，暂缓成交单价低于该项目 2 月同类型成交均价的商品房合同备案。公积金方面，天津公积金政策迎来放松，针对异地缴存住房公积金的职工，在津工作超过一年且为购买首套房的，可申请公积金贷款，同时也要求了首付比例不低于 60%，规定贷款额度不高于账户余额 10 倍且最高限额 40 万元。而泰州市下调了双职工住房公积金贷款最高额度，同时暂停住房公积金异地个人住房贷款业务。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.03.04-2019.03.08）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为3月9日，下同）：03/0503/0503/0603/0703/0703/07天津天津：异地缴存住房公积金的职工，在津工作超过一年且为购买首套房的，可申请公积金贷款，首付比例不低于60%，贷款额度不高于账户余额10倍且最高限额40万元泰州：泰州：1.双职工住房公积金贷款最高额度由50万元下调为40万元，单职工由30万元下调为25万元；2.暂停住房公积金异地个人住房贷款业务山东山东：以稳地价稳房价为目标，保持房地产市场平稳健康发展，落实房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案上海市委书记李强上海市委书记李强：沪苏浙三省市交界区域建设长三角一体化发展示范区会是引领长三角更高质量一体化发展的新引擎全国人大常委会委员长栗战书全国人大常委会委员长栗战书：2019年要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括制定房地产税法，确保如期完成03/08汕头汕头：1.给予符合一定条件的非制造类企业引进人才补贴，硕士、博士分别1.2、2.4万元/年，共发两年；2.制造类企业引进人才，本科、硕士、博士分别给予1.2、2.4、4.8万元/年，共发两年03/04政府工作报告：政府工作报告：1.防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制；2.更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造；3.健全地方税体系，稳步推进房地产税立法03/08广元广元：1.预售实行许可制度，须一房一价；2.取得许可后10日内须推出全部预售房源；3.开发企业不得代收维修资金、契税赣州赣州市赣县区市赣县区:住建局要求所有开发企业立即停止特价房销售，暂缓成交单价低于该项目2月同类型成交均价的商品房合同备案 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 本周，我们监测的40个城市商品房成交面积453.56万方，环比下降10.1%，同比上涨2.6%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积77.70万方，环比下降12.0%。其中，深圳环比上涨20.9%，广州、北京、上海环比分别下降21.9%、17.5%、9.7%。本周，我们跟踪的13个二线样本城市成交面积228.03万方，环比下降4.4%，同比上升24.7%，其中，南京在低基数情况下成交环比上升84.5%，济南成交大幅上涨72.1%。三四线成交方面，我们跟踪的23个三四线样本城市成交面积147.83万方，环比下降16.7%，同比下降22.4%。月度来看，3月第1周，受2月同期春节假期数据缺失的影响，40城新房成交环比上涨298.4%，而同比则上涨2.6%。分线来看，4大一线城市、13个二线城市成交分别同比上涨13.1%、24.7%，而23个三四线城市成交则同比下降22.4%。从全年累计情况来看，截至2019年3月7日，40城新房成交整体同比下降3.8%，较2018年全年累计降幅扩大2.0个百分点，其中一线累计成交同比上涨17.5%、二线及三四线城市分别下降2.0%和13.8%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：40 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.03.01-2019.03.07）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 13.04 15.80-17.5%-20.0%10.88 15.48-29.7%22.91-7.7%上海 35.69 39.51-9.7%7.6%30.93 34.65-10.7%18.72 0.5%广州 19.91 25.49-21.9%78.8%21.20 24.01-11.7%17.70 8.8%深圳 9.06 7.49 20.9%429.8%6.70 8.76-23.5%19.30 8.3%一线合计一线合计 77.70 88.29-12.0%13.1%69.70 82.90-15.9%-二线（13 个）杭州 8.03 14.77-45.6%-49.1%13.82 24.58-43.8%9.98-1.6%南京 17.71 9.60 84.5%7.3%11.38 15.80-28.0%25.82-6.9%武汉 32.23 51.47-37.4%27.2%31.64 41.66-24.1%-青岛 26.85 28.33-5.2%2.9%20.86 35.50-41.2%-19至今周均成交（万方）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0510152025303540455055北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 大连 南昌 温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 福州 9.76 7.64 27.8%149.6%7.02 6.36 10.5%24.40-6.7%厦门 4.28 4.77-10.1%35.2%3.10 4.56-32.0%-苏州 20.07 17.95 11.8%37.3%16.59 20.70-19.9%15.84 7.6%长春 26.60 19.72 34.9%101.0%21.39 24.98-14.4%-南宁 20.99 26.62-21.2%115.5%30.63 20.24 51.3%5.04 15.6%济南 31.27 18.17 72.1%-16.94 13.78 22.9%-大连 4.97 5.10-2.5%-17.6%3.39 6.73-49.7%-南昌 14.54 12.66 14.8%-5.5%14.59 10.71 36.2%-温州 15.00 21.79-31.1%16.6%19.88 18.99 4.7%11.78 10.4%二线合计二线合计 228.03 238.60-4.4%24.7%211.22 256.65-17.7%-三四线（23 个）三四线合计三四线合计 147.83 177.56-16.7%-22.4%137.11 180.86-24.2%-40 城合计城合计 500.18 453.56 504.46-10.1%2.6%418.04 520.40-19.7%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：40城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：40城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：40城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：40城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：受2月同期春节假期数据缺失影响，3月第1周环比大幅增长，此处隐去。数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 453.56-10.1%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%01002003004005006002017201819W1-1019-W719-W819-W9 19-W1040城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）-12.0%-4.4%-16.7%-100%-50%0%50%100%150%19-W519-W619-W719-W819-W919-W10一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）2.6%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.0740城新房成交环比40城新房成交同比13.1%24.7%-22.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.07一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：40城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：40城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，三大重点区域出现了分化，环渤海（5城）成交面积78.91万方，环比上周上涨13.6%，而长三角（12城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为123.85、80.24万方，分别环比上周下降9.1%、10.8%。其他区域方面，海峡西岸城市群（6城）、中西部（5城）本周成交面积分别为36.94、75.62万方，分别环比上周下降24.0%、24.1%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.03.01-2019.03.07）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心-3.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.03.0740城新房成交年同比17.5%-2.0%-13.8%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.03.07一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）1234商品房周环比商品房周同比二手房周环比二手房周同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他14%8%13%-3%-9%-18%2%-23%-11%22%3%-3%-24%33%23%-16%-24%13%-1%486%-4%-6%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为109.50万方，环比上涨6.6%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积34.58万方，环比上升5.4%，其中北京环比上涨10.8%，深圳环比下降9.5%。二三线样本城市整体成交面积为74.92万方，环比上涨7.2%，其中岳阳、江门在低基数下环比分别上升158.7%、73.4%。月度情况来看，3月第1周，受2月同期春节假期数据缺失的影响，13城市二手房成交环比上涨560.9%，而同比则上涨0.5%。分线来看，一线、二三线城市同比分别上涨6.8%、下降2.1%。全年累计情况来看，截至2019年3月7日，13城市整体成交同比下滑11.6%，降幅较2018年扩大1.1个百分点，其中一线城市同比下滑16.0%，二三线城市同比下降9.5%。表表 2：13 城二手房城二手房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.03.01-2019.03.07）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 26.82 24.21 10.8%17.7%18.73 28.22-33.6%深圳 7.76 8.58-9.5%928.8%8.32 11.67-28.7%一线合计一线合计 34.58 32.79 5.4%6.8%27.05 39.89-32.2%二三线（11 个）青岛 7.71 6.78 13.8%-32.2%5.52 9.55-42.2%厦门 8.18 8.26-0.9%485.8%7.18 4.96 44.9%无锡 8.70 6.39 36.1%32.1%5.79 10.63-45.5%岳阳 1.48 0.57 158.7%30.8%1.00 1.97-49.2%扬州 2.81 2.59 8.5%-24.6%2.09 3.35-37.6%苏州 21.76 24.07-9.6%-10.5%17.71 18.60-4.8%南宁 3.04 3.11-2.3%-28.6%4.29 4.57-6.1%金华 2.01 2.17-7.1%-32.0%1.12 3.53-68.2%江门 2.40 1.38 73.4%-32.0%1.63 2.69-39.3%杭州 10.38 9.18 13.0%11.0%7.90 11.92-33.7%大连 6.43 5.38 19.5%-18.8%4.21 6.82-38.3%二三线合计二三线合计 74.92 69.89 7.2%-2.1%58.45 78.58-25.6%13 城合计城合计 109.50 102.68 6.6%0.5%85.51 118.47-27.8%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图10：13城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：13城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：13城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：13城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：受2月同期春节假期数据缺失影响，3月第1周环比大幅增长，此处隐去。数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：13城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：13城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 109.506.6%0%20%40%60%80%100%120%140%160%0204060801001201402017201819W1-1019-W719-W819-W919-W1013城二手房周均成交面积当周成交环比（右）5.4%7.2%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%19-W519-W619-W719-W819-W919-W10一线城市（2城）二三线城市（11城）0.5%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.0713城二手房成交环比13城二手房成交同比6.8%-2.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.07一线城市（2城）二三线城市（11城）-11.6%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.03.0713城二手房成交年同比-16.0%-9.5%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.03.07一线城市（2城）二三线城市（11城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为3月9日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为143.39万方，环比上周上涨24.0%，同比上升35.9%。月度数据来看，3月第1周13城商品房推盘165.43万方，环比下降1.2%，同比上涨175.5%。全年累计来看，截至2019年3月7日，13城市商品房推盘面积同比上涨15.7%，涨幅较2018年全年下降6.3个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）继续上行至0.97。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周小幅下降0.5%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.6%、1.1%、0.8%。去化周期方面，13城市商品房去化周期放缓至16.36个月，11个城市住宅去化周期放缓至9.92个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%250%010020030040050060018W5018W5219W219W419W619W819W10推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M218M418M618M818M1018M1219M2推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）15.7%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019.01.01-2019.03.07推盘面积年度同比0.00.20.40.60.81.01.21.405001,0001,5002,00018M218M418M618M818M1018M1219M2成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图20：13城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图21：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图22：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.03.01-2019.03.07）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1744.23-3.1%24.42-0.40 上海 2766.35 0.6%18.96 0.33 广州 2101.70-0.8%16.46 0.19 深圳 725.07 1.9%18.36 0.53 南京 1764.59-0.6%31.58 3.83 杭州 881.98 0.4%10.87 0.72 福州 846.99-0.7%25.78-0.37 苏州 1331.82-0.7%15.75 1.03 温州 949.86-0.8%10.61-0.06 南宁 615.38 0.1%4.45 0.09 泉州 648.42-1.4%20.93 0.30 莆田 462.20 0.1%25.00 0.05 江阴 450.21-0.7%24.71 0.15 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 809010011012013014015016017018014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数05101520253035050010001500200025003000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）01020304002004006008001000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.03.01-2019.03.07）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 901.05-3.3%18.35-0.75 上海 733.79 1.6%7.46-0.12 广州 842.91-1.2%10.08 0.23 深圳 336.92 6.0%13.94 1.00 福州 314.22-1.8%13.03-0.07 杭州 256.77 2.0%4.09 0.40 南京 357.23-1.9%7.60 0.81 宁波 314.73-0.3%8.83 0.34 苏州 615.15-1.3%8.60 0.60 厦门 217.93-1.8%26.70 2.51 莆田 252.35 0.7%18.27 0.35 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 全国土地市场供给成交情况全国土地市场供给成交情况 由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为3月9日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第9周，供给方面，土地供应总建筑面积为2059.1万方，环比前周上涨13.7%，同比下降12.5%。从全年累计来看，截至2019年第9周供应面积同比下降20.7%。成交方面，2019年第9周全类型土地成交2066.5万方，环比上涨31.5%，同比下降12.4%。全年累计来看，截至2019年第9周土地成交面积同比下降14.1%。出让金方面，2019年第9周土地成交出让金540.3亿元，环比上涨34.6%，同比下降4.7%。分线城市来看，一线城市成交量大幅上升带动出让金环比大幅上涨，二线城市量价齐跌出让金环比下滑26.7%，三线城市成交量上升带动出让金环比上涨40.1%。累计来看，2019年前9周土地出让金同比下降22.8%，较2018年全年降幅扩大17.1个百分点。