房地产行业：政策继续一城一策土地市场热度回落-20190728-广发证券-18页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1818 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 政策继续一城一策，土地市场热度回落政策继续一城一策，土地市场热度回落 核心观点：核心观点：本周政策情况：苏州四限升级，政策继续一城一策本周政策情况：苏州四限升级，政策继续一城一策7 月 25 日，苏州政府出台行政调控新政，非本市户籍限购条件升级，同时扩大限售范围。同时，住宅用地出让竞买保证金由此前规定的 30%或以上调整为 30%-50%区间，鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，调控政策在供需两端同步收紧。此外，本周洛阳再次强调限价，株洲公积金政策边际改善，地方政府继续施行一城一策。本周基本面情况：土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现本周基本面情况：土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现7 月前 25 天，我们跟踪的 35 个重点城市成交面积同比上涨 7.1%，增速较上周小幅回落，较 6 月基本持平，其中 15 个一二线同比上涨 10.7%，20 个三四线同比上涨 0.3%。推盘方面，7 月前 25 天 13 城商品房推盘 719.80 万方，环比下降22.0%，同比下降 23.7%，13 城商品房去化周期上升至 14.07 个月，批售比维持在枯荣线附近。土地市场方面，100 城土地市场成交面积连续 3 周同比下滑，7 月以来累计成交建面同比下降 13.8%，价格方面，单周楼面价环比回落，溢价率连续 6 周环比下降，土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现。本周周观点：政策继续一城一策，土地市场热度回落本周周观点：政策继续一城一策，土地市场热度回落当前政策面依旧以“稳地价、稳房价”为主，100 城土地成交面积连续3 周同比下滑，溢价率持续下降，土地市场热度回落，供给端收紧政策效果逐步体现。政策面来看，苏州四限政策升级，在供需两端同步收紧。我们认为，未来行业将在因城施策的背景下继续窄幅波动，更多的应该关注企业的阿尔法，在未来房价稳定、融资渠道收窄的基础上，头部企业在土地、融资、管理、品牌溢价各方面将全面胜出。特别是高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面，一线A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-28 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:销售规模历史新高 融资收紧投资意愿下降 2019-07-25 房地产行业:业绩普超预期，头部优势显现 2019-07-21 房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 联系人：邢莘 021-60750620 -19%-9%0%10%19%29%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票股票代码代码 股票股票简称简称 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 29.96 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.61 7.57 6.59 7.49 19.9%18.5%001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.05 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.20 8.20 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 31.00 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.29 5.14 8.91 8.33 29.0%26.2%601155.SH 新城控股 人民币 27.10 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.19 3.62 8.90 10.91 33.1%27.6%000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.42 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.56 5.22 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.07 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.03 3.38 2.63 0.58 22.6%21.2%000961.SZ 中南建设 人民币 8.57 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 7.95 4.54 4.59 4.78 19.6%25.5%000671.SZ 阳光城 人民币 6.79 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.26 5.41 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发展 人民币 6.38 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.73 3.72 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 2.97 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.25 5.23 23.10 18.50 10.2%10.9%600007.SH 中国国贸 人民币 16.35 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 17.71 15.79 7.75 6.88 11.8%11.7%02007.HK 碧桂园 港币 11.08 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.97 4.32 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 37.30 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.25 4.71 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.28 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 5.18 4.16 3.90 3.00 21.6%21.2%02202.HK 万科企业 港币 30.90 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.82 6.87 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.6 重点城市推盘及库存跟踪.10 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.07.22-2019.07.26）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.6 图图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：35 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：35 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：35 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.07.19-2019.07.25）.8 图图 10：12 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.9 图图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.9 图图 12：12 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：12 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：12 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：12 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.11 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.11 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.13 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.14 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.14 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.07.22-2019.07.26）.15 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.07.22-2019.07.26）.15 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 1：苏州市调控新政及原政策对比：苏州市调控新政及原政策对比.5 表表 2：35 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.07.19-2019.07.25）.6 表表 3：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.07.19-2019.07.25）.9 表表 4：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.07.19-2019.07.25）.12 表表 5：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.07.19-2019.07.25）.12 表表 6：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.07.20-2019.07.26）.15 表表 7：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.07.20-2019.07.26）.16 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 7 月 25 日，苏州市政府发布进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见，行政调控政策升级。首先在限购方面，非本市户籍在苏州市区、昆山、太仓首套房需 3 年内连续缴纳 2 年个税或社保（原为 2 年内连续缴纳 1 年）。同时将新房限售范围由工业园区及部分高新区扩至苏州市区，二手房由工业园扩至苏州市区。土地市场方面，住宅用地出让竞买保证金由此前规定的 30%或以上调整为30%50%区间，同时鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，苏州调控政策在供需两端同步收紧。表表 1：苏州市调控新政及原政策对比苏州市调控新政及原政策对比 新政内容新政内容 原政策内容原政策内容 限购限购 1.非本市户籍在苏州市区、昆山、太仓苏州市区、昆山、太仓申购首套房首套房需在前前 3 年内连续缴纳年内连续缴纳 2年个税或社保年个税或社保 非本市户籍申购首套房、二套房首套房、二套房时，需自购房之日起前前 2年内年内在苏州市区累计缴纳累计缴纳 1 年年及以上个税或社保；限售限售 新房限售新房限售范围由工业园区及部分高新区扩至苏州市区扩至苏州市区，二手房二手房由工业园扩至苏州市区苏州市区，限售年限不变 苏州工业园区全域工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售高新区部分重点区域新房限售 3年年，苏州工业园区全域二手房限售工业园区全域二手房限售 5 年年 土地出让土地出让 严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度，住宅用地出让竞买保证金调整为 30%50%区间设置；鼓励实行“限房价、限地价”出让方式 住宅用地出让竞买保证金由 20%提高到 30%或以上 数据来源：苏州市住建局，广发证券发展研究中心 此外，根据洛阳市房管局网站，要求各房企目前在售项目以 2019 年 4 月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价（原为 2017 年 5 月 9 日之前签约均价为基准价）。而公积金政策方面，株洲市近日将首次公积金贷款购房的首付比例下调至 20%（原为 30%），同时规定借款人及共同借款人均可申请提取公积金偿还购房贷款（原仅限缴存人），地方层面继续执行一城一策。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.07.22-2019.07.26）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 07/2107/2207/2207/2307/2407/25银保监会：银保监会：据证券时报报道，监管部门将收紧房地产信托标准，项目公司或项目公司直接股东（持股比例不低于50%）须具有不低于房地产二级开发资质惠州市公积金中心：惠州市公积金中心：1.入选市级以上人才计划者公积金申贷不受缴存时间限制，单人首套房最高贷款额度为100万元，夫妻最高为150万元；2.硕士、副高职称以上个人购买首套房、二套房的贷款额度提高至50、40万元，夫妻贷款额度提高至80、70万元财财政部：政部：1.中心城区公租房补贴条件由人均年收入4.5万元放宽至4.9万元；2.三类保障家庭的补贴条件从2.4万元提高到2.7万元，四类租赁补贴标准从每月7.8元/平方米提高到8.8元/平方米宁波宁波市住建局：市住建局：1.未取得预售证项目不得收取认筹金等任何费用；2.取得预售证后收取的预订款不得超过首付额度，且需在银行冻结资金株洲市公积金中心：株洲市公积金中心：1.首次公积金贷款购房的首付比例下调至20%（原为30%）；2.借款人及共同借款人均可申请提取公积金偿还购房贷款（原仅限缴存人）；3.符合条件的缴存职工可将同套住房的商业银行贷款转为公积金贷款07/25苏州市：苏州市：1.非本市户籍在苏州市区、昆山、太仓申购首套房需在前3年内连续缴纳2年个税或社保；2.新房限售范围扩至苏州市区，二手房由工业园扩至苏州市区；3.住宅用地出让保证金调整为30%-50%07/21泰安市：泰安市：据传：1.毕业后2年内在市内首次就业的本科生3年内可享受补贴400元/月/人；2.首次在市内就业的40岁以下博士、35以下硕士生，首次购房可分别享受15、10万元的购房补贴07/26洛阳市房管局：洛阳市房管局：为做好洛阳房价稳控工作，各房企目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价银保监会银保监会:据财新报道，下半年银保监会将对30城75家机构展开专项检查，强化地产开发贷和个贷合规要求，整治违规向房企提供表内外融资、违规“首付贷”等行为 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为7月25日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积502.54万方，环比下降0.1%，同比下降4.2%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积80.03万方，环比上升7.1%。其中，上海、广州和深圳推盘放量成交环比分别上涨9.4%、13.8%和10.3%，北京环比下降7.3%。11个二线样本城市成交面积253.41万方，环比下降7.9%，同比下降4.8%。三四线成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积169.11万方，环比上升10.3%，同比下降1.3%。月度来看，7月前25天35城新房成交同比上涨7.1%，增速与6月基本持平。分线来看，4大一线城市、11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别上涨5.9%、12.2%、0.3%。从全年累计情况来看，截至2019年7月25日，35城新房成交整体同比上涨6.6%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨22.7%、7.6%，三四线城市则同比下降1.7%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 2：35 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.07.19-2019.07.25）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 15.07 16.26-7.3%14.2%19.22 15.48 24.1%19.30 7.8%上海 31.12 28.45 9.4%-37.9%34.78 34.77 0.0%17.60 1.5%广州 23.07 20.27 13.8%55.5%24.65 24.01 2.7%17.90 1.4%深圳 10.76 9.75 10.3%-20.1%9.89 8.76 12.9%10.60-1.4%一线合计一线合计 80.03 74.73 7.1%-8.1%88.54 83.01 6.7%-二线（11 个）杭州 14.15 15.34-7.8%-37.1%18.49 24.58-24.8%9.10 3.0%南京 14.23 31.92-55.4%-47.8%15.80 15.79 0.0%22.50 0.7%武汉 62.91 55.80 12.7%79.4%44.52 41.66 6.9%-19至今周均成交（万方）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 青岛 36.30 32.47 11.8%-11.6%30.00 35.50-15.5%-福州 7.10 5.93 19.8%-20.5%6.89 6.36 8.4%29.20 1.3%厦门 6.08 6.28-3.2%49.8%5.32 4.56 16.8%-苏州 13.46 31.77-57.6%-9.8%23.80 20.70 15.0%9.60 4.3%长春 22.08 22.03 0.2%-45.1%22.92 24.98-8.3%-南宁 18.73 37.09-49.5%-23.4%27.59 20.24 36.3%5.20 1.2%济南 24.13 21.90 10.2%36.1%24.06 13.79 74.4%-温州 34.24 20.86 64.2%101.0%24.02 18.99 26.5%7.70-6.1%二线合计二线合计 253.41 275.09-7.9%-4.8%243.42 238.53 2.1%-三四线（20 个）三四线合计三四线合计 169.11 153.37 10.3%-1.3%163.44 169.15-3.4%-35 城合计城合计 502.54 503.19-0.1%-4.2%495.40 490.69 1.0%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线环比涨幅前两大的城市 图图3：35城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：35城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：35城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：35城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 -0.1%-20%-15%-10%-5%0%5%10%01002003004005006007008002017201819W1-3019-W27 19-W28 19-W29 19-W3035城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）7.1%-7.9%10.3%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%19-W2519-W2619-W2719-W2819-W2919-W30一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）0.4%7.1%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.2535城新房成交环比35城新房成交同比5.9%12.2%0.3%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.25一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：35城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：35城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，长三角（11城）、珠三角（7城）以及中西部（3城）样本城市本周成交分别为132.83万方、91.05万方、85.4万方，环比分别下滑7.1%、5.5%、11.4%，而环渤海（4城）、海西（5城）样本城市本周本周成交75.5万方、62.06万方，环比分别上涨2.4%、51%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.07.19-2019.07.25）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 6.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.07.2535城新房成交年同比22.7%7.6%-1.7%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.07.25一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他2%-12%6%5%-7%-25%3%-11%-5%17%-10%0%-11%37%-8%58%51%51%-8%68%6%-32%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为133.24万方，环比下降4%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积42.93万方，环比上升3.4%，其中北京环比上升6.3%，深圳环比下降2.5%。10个二三线样本城市整体成交面积为90.31万方，环比下降7.1%，仅青岛、江门本周二手房成交面积环比上涨。月度情况来看，7月12城市二手房成交环比上升13.9%，同比上升8.8%。分线来看，一线城市同比下滑13.2%，二三线城市同比上涨22.1%。年初以来累计情况来看，截至7月25日，12城市整体成交同比上升0.8%，其中一线城市成交同比下降6.5%，二三线城市同比上涨4.8%。表表 3：12 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2019.07.19-2019.07.25）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 29.41 27.67 6.3%-7.7%26.40 28.22-6.5%深圳 13.52 13.87-2.5%-7.4%11.85 11.67 1.6%一线合计一线合计 42.93 41.53 3.4%-7.6%38.25 39.89-4.1%二三线（10 个）青岛 11.38 10.82 5.2%59.1%9.33 9.55-2.3%厦门 8.66 9.36-7.6%68.4%9.71 4.96 96.0%无锡 14.84 15.55-4.5%33.0%11.00 10.63 3.4%岳阳 1.57 1.91-17.5%-24.7%1.46 1.97-25.8%扬州 3.61 4.07-11.3%-44.4%3.03 3.35-9.5%苏州 22.85 27.92-18.2%9.3%23.99 18.60 29.0%南宁 10.16 10.81-6.1%89.9%5.19 4.57 13.5%金华 3.26 3.27-0.4%-4.4%2.77 3.53-21.6%江门 1.87 1.05 78.4%-30.6%1.82 2.69-32.4%杭州 12.11 12.47-2.9%-17.6%11.58 11.92-2.9%二三线合计二三线合计 90.31 97.22-7.1%14.2%79.87 71.76 11.3%12 城合计城合计 133.24 138.76-4.0%6.1%118.12 111.65 5.8%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：12城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：12城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 133.24-4.0%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%0204060801001201401602017201819W1-3019-W27 19-W28 19-W29 19-W3012城二手房周均成交面积当周成交环比（右）3.4%-7.1%-20%-10%0%10%20%30%40%19-W2519-W2619-W2719-W2819-W2919-W30一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图12：12城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：12城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：12城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：12城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为7月25日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为201.41万方，环比下降9%，同比下降44.3%。月度数据来看，7月前25天，13城商品房推盘719.80万方，环比下降22.0%，同比下降23.7%。全年累计来看，截至2019年7月25日，13城市商品房推盘面积同比上涨5.9%，增速较18年收窄16.2个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）为1.02。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量与上周基本持平，其中一线城市商品房库存环比上升0.4%，二线、三四线城市商品房库存环比分别下降0.2%、0.9%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至14.07个月，11个城市住宅去化周期上升至7.08个月。13.9%8.8%-50%0%50%100%150%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.2512城二手房成交环比12城二手房成交同比-13.2%22.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.25一线城市（2城）二三线城市（10城）0.8%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%2014201520162017201819.01.01-19.07.2512城二手房成交年同比-6.5%4.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.07.25一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市商品房城市商品房库存与去化周期库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房城市及分线城市商品房去化周期（月）去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -60%-40%-20%0%20%40%60%05010015020025030035040019W1819W2019W2219W2419W2619W2819W30推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00018M718M918M1119M119M319M519.07.01-19.07.25推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）5.9%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019.01.01-2019.07.25推盘面积年度同比0.500.700.901.101.301.501.7005010015020025030035040019W1819W2119W2419W2719W30成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均三个月，右）批售比（当周，右）14.1 05101520250200040006000800010000120001400016000180002000016W1 16W25 16W49 17W21 17W45 18W17 18W41 19W13库存面积（万方）去化周期（月，右轴）05101520253014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1818 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 4：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.07.19-2019.07.25）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1755.17 1.6%19.26 1.40 上海 2823.78-0.3%17.58 0.26 广州 2019.52 0.3%17.92 0.25 深圳 535.58 0.3%10.57-0.15 南京 1828.05 0.8%22.49 0.16 杭州 853.01-0.8%9.12 0.27 福州 890.26 1.4%29.19 0.38 苏州 1135.41-0.4%9.57 0.39 温州 934.25-2.1%7.66-0.50 南宁 616.17-1.8%5.22 0.06 泉州 662.58-0.6%21.73-1.04 莆田 580.65-0.6%21.84-0.64 江阴 405.27-1.9%12.39-0.29 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 5：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.07.19-2019.07.25）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 896.86 1.9%13.57 1.22 上海 765.16-0.7%6.22 0.09 广州 796.97 0.2%9.43 0.14 深圳 247.18 3.1%6.57 0.06 福州 341.84 3.0%15.37 0.02 杭州 229.46-2.0%3.08 0.06 南京 372.00 3.0%5.31 0.22 宁波 268.81-1.0%3.36 0.01 苏州 466.81-0.7%4.60 0.17 051015