房地产行业投资策略月报：中央重申“房住不炒”融资环境趋紧-20190816-广发证券-30页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/3030 Table_Page 投资策略月报|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 中央重申“房住不炒”中央重申“房住不炒”，融资环境趋紧融资环境趋紧 核心观点核心观点：政策环境综述：政策环境综述：中央重申“房住不炒”，中央重申“房住不炒”，热点城市调控升级热点城市调控升级 中央层面，政治局会议强调要坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。回顾 19 年来中央对房地产行业的表态，中央一贯坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，下半年房地产行业仍将以“稳”为主，在周期范围内窄幅波动。地方层面，热点城市调控升级，开封决定取消限售后又撤回，苏州、洛阳、大连均升级了调控政策。成交市场综述：成交市场综述：重点城市重点城市成交小幅上涨成交小幅上涨 根据房管局数据，7 月 35 城成交面积同比上涨 3.3%，较 6 月缩小 3.9个百分点，其中一线同比上涨 3.8%，涨幅较 6 月缩小 9.5 个百分点，二线同比增长 6.7%，涨幅扩大 1.3 个百分点，三四线则由正转负同比下降 1.8%。去年 7 月是 18 年的相对高点，在高基数压力下各线成交增速有所走弱，其中一线和三四线的基数相对更高，走弱较为明显，而二线则表现较好。随着进入 8 月高基数压力逐步减弱，成交表现或将趋稳。土地市场综述：土地市场综述：高基数下土地供需均有所走弱高基数下土地供需均有所走弱 根据中指院数据，在去年高基数下，19 年 7 月 300 城宅地供需均有所走弱，其中供给同比增长 2%，增速较 6 月下滑 10 个百分点，而成交同比由正转负下滑 2%。另一方面，单月供销比有所下滑，市场仍有热度，而一二线城市在去年同期供给收紧的情况下，19 年 7 月供给放量带动成交大幅增长，其中二线城市单月供销比由 1.34 下降至 1.04，景气度较高，是带动7 月整体供销比下滑的拉动因素，同期一线和三四线供销比有所上升。资金环境综述：资金环境综述：房贷利率继续上涨，房贷利率继续上涨，融资环境融资环境边际收紧边际收紧 按揭贷方面，融 360 数据显示，7 月 35 重点城市首套房按揭贷利率环比上涨 2bp，二套房上涨 1bp。银保监会表态坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头，并将在 32 城开展银行房地产业务检查，严格审慎管理房地产领域贷款，控制开发贷和按揭贷，融资环境有所收紧。但从目前来看，这一冲击对主流房企影响有限，融资政策的收紧会使得资源向头部企业集中，使得龙头房企多元化融资优势进一步凸显，从而加大竞争优势。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。风险提示风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-08-16 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:中西部销售略超预期，自筹资金同比转负 2019-08-15 房地产行业:信贷监管从严，头部优势扩大 2019-08-11 房地产行业:基本面景气度回落，继续建议加大板块配置 2019-08-04 联系人：邢莘 021-60750620 -14%-4%7%17%27%37%08/1810/1812/1802/1904/1906/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.34 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.57 6.65 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.54 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.54 7.61 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 26.22 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 5.32 4.34 8.91 8.33 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 6.71 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.03 4.72 5.77 5.46 15.0%13.8%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.37 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 3.72 3.12 2.63 0.58 22.6%21.2%中南建设 000961.SZ 人民币 7.70 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 7.15 4.08 4.59 4.78 19.6%25.5%阳光城 000671.SZ 人民币 6.29 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.73 5.01 10.70 8.40 18.0%19.5%蓝光发展 600466.SH 人民币 5.69 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.11 3.32 11.00 11.78 22.6%25.8%新湖中宝 600208.SH 人民币 2.89 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.08 5.09 23.10 18.50 10.2%10.9%中国国贸 600007.SH 人民币 16.75 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 18.14 16.18 7.75 6.88 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.67 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 5.95 5.21 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 9.42 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.31 3.74 3.30 3.15 23.4%18.8%融创中国 01918.HK 港币 32.75 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 5.59 4.22 8.35 4.98 27.2%26.5%旭辉控股集团 00884.HK 港币 4.62 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 4.62 3.71 3.90 3.00 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 27.40 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.06 6.21 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 目录索引目录索引 政策环境综述：中央重申“房住不炒”.5 成交市场综述：重点城市成交小幅上涨.10 总体成交市场分述：高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑.10 各线城市成交分述：一线和三四线有所走弱，二线表现较好.15 土地市场综述：高基数下土地供需均有所走弱.18 土地市场分述：单月供需同比转负，溢价率有所下滑.18 7 月宅地市场分述：成交整体小幅下滑，一二线供给放量带动成交增长.20 资金环境：房贷利率继续上涨，按揭贷环境边际收紧.25 图表索引图表索引 图图 1：18 年底以来中央对房地产行业的政策表态年底以来中央对房地产行业的政策表态.5 图图 2：近期地方市场监管一览近期地方市场监管一览.7 图图 3：2019 年年 7 月重要中央政策一览月重要中央政策一览.8 图图 4：2019 年年 7 月重要地方政策一览月重要地方政策一览.9 图图 5：全国重点：全国重点 35 城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数.10 图图 6：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数.10 图图 7：重点：重点 35 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.10 图图 8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速.11 图图 9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.11 图图 10：全国：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期.11 图图 11：全国：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期.11 图图 12：中指院重点城市新房开盘去化率：中指院重点城市新房开盘去化率.12 图图 13：26 城商品房批售比城商品房批售比.13 图图 14：30 城商品住宅批售比城商品住宅批售比.13 图图 15：百城价格指数变化及环比：百城价格指数变化及环比.14 图图 16：13 个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比.14 图图 17：中原二手房指数中原二手房指数.15 图图 18：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方）.15 图图 19：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方）.15 图图 20：30 城商品住宅历史同期可售面积（万方）城商品住宅历史同期可售面积（万方）.16 图图 21：30 城市当前商品住宅库存城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存年以来最低库存.16 图图 22：各线城市成交面积指数：各线城市成交面积指数.16 图图 23：各线城市成交面积同比情况：各线城市成交面积同比情况.16 图图 24：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 25：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 26：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期.17 图图 27：各线城市房价环比情况：各线城市房价环比情况.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图 28：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.18 图图 29：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.18 图图 30：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.18 图图 31：300 城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况.19 图图 32：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况.19 图图 33：二线城市土地整体供给情况二线城市土地整体供给情况.19 图图 34：三四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况.19 图图 35：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况.19 图图 36：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况.19 图图 37：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况.20 图图 38：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况.20 图图 39：300 城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况.20 图图 40：一线城市住宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况.20 图图 41：二线城市住宅用地供给情况：二线城市住宅用地供给情况.21 图图 42：三四线城市住宅用地供给情况：三四线城市住宅用地供给情况.21 图图 43：300 城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况.21 图图 44：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况.21 图图 45：二线城市住宅用地成交情况：二线城市住宅用地成交情况.21 图图 46：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况.21 图图 47：300 城市住宅用地城市住宅用地供需规划建面（万方）供需规划建面（万方）.23 图图 48：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率.23 图图 49：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比.23 图图 50：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比.23 图图 51：300 城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率.23 图图 52：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣.25 图图 53：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度.25 图图 54：6、7 月一线城市首套房利率情况月一线城市首套房利率情况.26 图图 55：6、7 月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况.26 图图 56：重点城市：重点城市 7 月份首套房贷利率月份首套房贷利率.26 图图 57：35 重点城市二套房贷款平均利率走势重点城市二套房贷款平均利率走势.27 表表 1：近期融资新闻一览：近期融资新闻一览.6 表表 2：近期地方按揭贷变动一览：近期地方按揭贷变动一览.6 表表 3：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表.12 表表 4：2019 年年 07 月月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城及各线城市住宅用地供需主要指标概览.22 表表 5：全国土地出让金全国土地出让金 TOP20（2019 年年 07 月）月）.24 表表 6：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2019 年年 07 月）月）.24 表表 7：7 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最低城市最低城市.26 表表 8：7 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最高城市最高城市.27 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 政策环境综述：政策环境综述：中央重申“房住不炒”中央重申“房住不炒”中央层面，中共中央政治局会议于7月30日召开，会议强调要坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，同时特别指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。回顾19年以来中央对房地产行业的表态，中央一贯坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，下半年房地产行业仍将以“稳”为主，在周期范围内窄幅波动。图图1：18年底以来中央对房地产行业的政策表态年底以来中央对房地产行业的政策表态 数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心 融资方面，7月以来，银保监会、央行等中央多部委纷纷加强了对房地产融资方面的监管。首先，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，要求控制业务增量和增速，并收紧相应房地产信托标准，其还表示将按月监测房地产信托业务变化情况，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。其次，部分房地产贷款较多、增长较快的银行也受到了相应的“窗口指导”，被要求控制房地产贷款额度，银保监会表示将在32城开展银行房地产业务检查，严格审慎管理房地产领域贷款，控制开发贷和按揭贷，而央行直接表态“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。另外，发改委发文规定，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，预计房企下半年的融资环境将有所收紧。坚持坚持“房住不炒房住不炒”定位定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任中央经济工作会议中央经济工作会议18.12.2119.04.1919.03.1219.05.0618.12.2419.03.1819.05.1019.08.0219.07.31保持政策连续性和保持政策连续性和稳定性稳定性，防止大起大落住建部部长王蒙徽住建部部长王蒙徽19.03.24房地产调控不动摇，保持政策连续性住建部副部长倪红住建部副部长倪红19.07.30继续坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短不将房地产作为短期刺激经济的手段期刺激经济的手段中央政治局会议中央政治局会议放宽落户不等于放松对房地产的调控发改委陈亚军发改委陈亚军持续加强房地产持续加强房地产市场资金管控市场资金管控央行央行以稳地价稳房价稳以稳地价稳房价稳预期为目标预期为目标，坚持因城因地施策，切实抓好房地产市场分类调控住建部住建部19.01.22稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案习近平习近平要坚持“房住不炒”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制中央政治局会议中央政治局会议加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率央行副行长潘功胜央行副行长潘功胜落实城市主体责任，稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展住建部调研座谈会住建部调研座谈会坚持房地产金融政策的连续性、稳定性央行邹澜央行邹澜19.01.02实施“中央定方向、城市负总责”的工作机制，实现“市场稳定、住有所居”的发展目标住建部秦虹住建部秦虹 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 表表1：近期融资新闻近期融资新闻一览一览 时间时间 部门部门 相关内容相关内容 7/6 银保监会 近日银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，要求控制业务增速，将房地产信托将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平业务增量和增速控制在合理水平 7/10 银保监会 部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同 7/11 银保监会 各信托机构需按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作 7/12 发改委 房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 7/21 银保监会 收紧房地产信托标准，项目公司或项目公司或其其直接股东（持股比例不低于直接股东（持股比例不低于 50%）须具有不低于房地产二级开发资质）须具有不低于房地产二级开发资质 7/31 央行 1.要坚持“房住不炒”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产金融政策连续性稳定性；2.保持个人住保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理 8/2 央行 持续加强房地产市场资金管控 8/6 银保监会 银行下半年将严格审慎管理房地产领域贷款，控制开发贷和按揭贷严格审慎管理房地产领域贷款，控制开发贷和按揭贷 8/7 银保监会 1.加强房地产信托合规管理和风险控制，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，控制业务发展增速控制业务发展增速；2.按月监测房按月监测房地产信托业务变化情况地产信托业务变化情况，及时采取监管约谈、现场检查，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头产信托过快增长、风险过度积累的势头 8/9 银保监会 将对 32 城开展银行房地产业务检查，重点检查房地产业务授信、开发贷和土储贷管理、个人住房贷款管理、住房租赁贷款城开展银行房地产业务检查，重点检查房地产业务授信、开发贷和土储贷管理、个人住房贷款管理、住房租赁贷款 数据来源：央行、银保监会、发改委等政府网站，广发证券研究中心 地方按揭贷方面也体现了融资环境的收紧，7月以来共有20城对按揭贷利率进行调整，其中仅2个城市下调了首套房贷利率，其余18城均调高了首套或二套房贷利率。表表2：近期地方按揭贷变动近期地方按揭贷变动一览一览 杭州杭州 济南济南 宜宾宜宾 南宁南宁 无锡无锡 原 首：8%首：5%二：10%首：15%-20%首：15%-20%二：25%首：18%二：25%现现 首：10%首：10%-15%二：15%-20%首：20%首：20%25%二：35%首：25%二：30%重庆重庆 宁波宁波 南京南京 大连大连 苏州苏州 原 首：10%二：15%首：10%首：15%二：20%首：5%二：5%-10%首：18%-20%现现 首：15%二：20%首：15%首：20%二：25%首：10%二：15%首：25%广州广州 绍兴绍兴 盐城盐城 扬州扬州 蚌埠蚌埠 原 首：4%首：5%首：5%-8%首：5%首：25%现现 首：12%首：8%首：15%首：8%首：20%福州福州 成都成都 天津天津 哈尔滨哈尔滨 台州台州 原 首：5%二：10%首：10%首：基准利率 首：15%首：5%二：10%现现 首：10%二：15%首：15%首：5%首：基准利率 首：10%二：15%数据来源：财新网、杭州网等网站，广发证券发展研究中心；注：上述数字均为在基准利率上浮，如10%即基准利率上浮10%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 地方调控层面，各省市继续因城施策，开封19日宣布取消新购商品住房交易时限以及撤销备案限制，但21日撤销该“取消限售”决定，从侧面体现了部分弱三线城市的边际放松预期。另一方面，部分热点城市持续加强调控，苏州提高了非本市户籍购房纳税或社保年限的门槛要求，并扩大限售范围，同时将宅地出让保证金比例区间化，并鼓励“限房价、限地价”出让方式；洛阳与大连相继调高房企在售房源价格和申报价限价；上海自贸试验区新片区将人才“居转户”由7年改为5年，非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，且社保或纳税年限由5年缩短至3年。表表3：近期地方重要调控近期地方重要调控一览一览 时间时间 城市城市 政策政策内容内容 7/19 开封 19 日宣布取消新购商品住房交易时限以及撤销备案限制；取消新购商品住房交易时限以及撤销备案限制；但 21 日撤销该取消限售决定撤销该取消限售决定 7/25 苏州 1.非本市户籍非本市户籍在苏州市区、昆山、太仓申购首套房需在前首套房需在前 3 年内连续缴纳年内连续缴纳 2 年个税或社保年个税或社保（原为前 2 年连续缴纳 1 年）；2.新房限售范围新房限售范围由工业园区及部分高新区扩至苏州市区扩至苏州市区，二手房二手房由工业园扩至苏州市区苏州市区；3.住宅用住宅用地地出让保证金保证金调整为 30%-50%（原为（原为 30%以上），鼓励以上），鼓励“限房价、限地价限房价、限地价”出让方式出让方式 7/26 洛阳 为做好洛阳房价稳控工作，各房企目前在售项目以以 2019 年年 4 月签约均价为基准价月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价（原为 2017 年 5 月 9 日之前签约均价为基准价）7/30 大连 据传，1.中山区、西岗区等 8 个区房地产网签备案须备案须“一房一价一房一价”申报预售价格申报预售价格，申报价不高于申报价不高于 19 年年 5-6 月份月份及之前成交最低价格及之前成交最低价格；2.房价申报后房价申报后 6 个月内不得调整个月内不得调整，6 个月后可申请下调，下浮比例不超过 5%8/6 上海自贸试验区新片区 1.人才人才“居转户居转户”改为改为 5 年年（原 7 年），核心人才缩短到 3 年；2.非本市户籍非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人个人，社保或纳税年限缩短至社保或纳税年限缩短至 3 年年（原 5 年）数据来源：各地政府网站，广发证券研究中心 市场监管方面，7月以来，共有19个省市加强了住房销售的监管，7个省市加强了住房租赁的监管，其中北京、银川、合肥、郑州对两个市场均有多次监管活动。图图2：近期地方市场监管一览近期地方市场监管一览 数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心 珠海南通三亚银川杭州郑州深圳市光明区无锡洛阳荆门宁波湖州市安吉县赣州北京呼和浩特合肥漳州大连陕西省郑州北京银川江西省合肥南京石家庄住房销售住房租赁 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图3：2019年年7月重要中央政策一览月重要中央政策一览 数据来源：央行、银保监会、住建部等政府网站，广发证券发展研究中心 中央中央政策政策【租赁住房】住建部住建部2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示1.16座城市进入住房租赁市场发展试点范围，新增北京、上海、重庆、长春、长沙、济南、福州，原沈阳、佛山、肇庆退出；2.直辖市每年可获10亿元补贴，省会及计划单列市可获8亿元补贴2019.07.18【政策表态】央行行长易纲央行行长易纲据财新报道，央行行长易纲表示存款基准利率仍将继续保留，贷款利率定价机制将逐步由市场化报价利率取代，同时参考中期借贷便利(MLF)等一系列市场化利率2019.07.232019.08.05【政策表态】中组部等多部委中组部等多部委关于支持海南开展人才发展体制机制创新的实施方案关于支持海南开展人才发展体制机制创新的实施方案支持海南在人才培养、引进、使用上大胆创新，有关部委要在体制机制创新、人才项目安排等方面给予海南倾斜支持【人才落户】人保委等多部委人保委等多部委关于做好当前形势下高校毕业生就业创业工作的通知关于做好当前形势下高校毕业生就业创业工作的通知省会及以下城市全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制2019.07.14【土增税】财政部财政部关于关于中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）1.将集体用地纳入土增税纳税范围，同时取消针对集体用地入市征收的土地增值收益调节金（按增值收益的20%-50%征收），保持集体房地产入市的负担总体稳定；2.取消无条件减免建造增值率低于20%的普通住宅的土增税的规定，由地方政府决定是否减征或免征2019.07.16【政策表态】央行货币政策司司长孙国峰央行货币政策司司长孙国峰央行将实施稳健的货币政策，密切监测国内外经济金融形势，及时进行预调微调，保持市场流动性合理充裕，保持利率水平合理稳定2019.08.02 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图4：2019年年7月重要地方政策一览月重要地方政策一览 数据来源：各地方政府官网、住建部、公积金中心，广发证券研究中心 【落户放宽】武汉武汉武汉市引才育才年度重点任务及资金安排武汉市引才育才年度重点任务及资金安排1.45岁以下专科可落户，硕博不受年龄限制；2.年内筹集5万套专业人才公寓，对留汉大学生租住提供补贴2019.07.11【人才政策】珠海珠海珠海市企业新引进中高级专业技术人才、高技能人才、青年人才珠海市企业新引进中高级专业技术人才、高技能人才、青年人才住房（租房和生活）补贴实施办法住房（租房和生活）补贴实施办法30岁以下本科、35岁以下硕士取得本市户籍且签订2年劳动合同，在缴纳6个月社保后，可分别申请2.5万、3.6万元租房和生活补贴2019.07.02【租赁住房】深圳深圳关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）1.到2022年将新增住房60万套，租赁住房不少于30万套；2.新增商品房中自持租赁住房比例不低于30%；3.在政府租赁交易平台上签约且租金不高于指导价的，住房租赁企业适当降低增值税率，个人在2023年前实行0%综合征税率2019.07.042019.07.16【落户放宽】宁波宁波宁波市人民政府办公厅关于进一步放宽我市户口准入条件的通知宁波市人民政府办公厅关于进一步放宽我市户口准入条件的通知1.稳定就业且本人或配偶有稳定住所的，落户缴纳社保年限从5年降至3年；2.中专以上毕业15年以内的，可将户口迁至本人（含配偶、父母）稳定住处；专科以上申请人才落户所需社保年限从1年降至6个月；无稳定住所的硕士，社保缴纳年限由3年调整为1年2019.07.25【公积金放松】株洲株洲株洲市个人住房公积金组合贷款实施细则株洲市个人住房公积金组合贷款实施细则1.首次公积金贷款购房的首付比例下调至20%；2.借款人及共同借款人均可申请提取公积金偿还购房贷款（原仅限缴存人）；3.符合条件的可将同套住房“商转公”;4.在市区内购买普通商品住房时，若可贷金额不能满足其购房资金需求，则可同时为同套住房申请商业贷款地方地方政策政策2019.08.02【落户放宽】北京北京北京住房和城乡建设发展白皮书（北京住房和城乡建设发展白皮书（2019）1.坚持“房住不炒”，增加住房供应，满足刚需，完善租购并举住房制度，坚决抑制投机投资性需求；2.19年将竣工各类政策性住房7万套 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 成交市场综述：重点城市成交市场综述：重点城市成交小幅上涨成交小幅上涨 总体成交市场分述：总体成交市场分述：高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑 2019年7月，根据Wind及克尔瑞数据，全国35城市商品房成交面积2439万方（指数为465），环比下降5.5%，同比上升3.3%，单月同比增幅缩小3.9个百分点。累计来看，2019年1-7月累计成交同比上升5.3%，累计同比增速较前6个月缩小0.4个百分点。而从住宅成交来看，32城市住宅成交面积1687万方（指数为429），环比下降4.6%，同比上升5.8%，单月同比增速缩小7.7个百分点。累计来看，住宅2019年1-7月累计同比上升9.5%，累计同比增速较前6个月缩小0.8个百分点。从限购及非限购城市来看，7月我们监控的19个限购城市商品房成交面积环比下降5.4%，同比上升4.5%，累计来看，2019年1-7月累计同比上升7.8%，累计同比增速较前6个月收窄0.7个百分点。而16个非限购城市7月环比下降5.6%，同比持平，2019年1-7月累计同比下降1.4%，累计同比降幅较前6个月收窄0.3个百分点。图图5：全国重点：全国重点35城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数 图图6：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图7：重点：重点35城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 210 431 416 214 541 209 610 268 635 621 576 324 507 221 529 220 465 010020030040050060070013/0114/0115/0116/0117/0118/0119/0135城市商品房成交面积指数0100200300400500600700800900100013/01 13/09 14/05 15/01 15/09 16/05 17/01 17/09 18/05 19/0119限购城市商品房成交指数16非限购商品房成交指数-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%14/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0435城市商品房成交指数同比19限购商品房成交指数同比16非限购商品房成交指数同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 推盘方面，根据中指院数据，7月我们监测的26城市商品房推盘面积1946万方，环比下降10.6%，同比下降13.1%，2019年1-7月累计推盘12585万平，同比上升5.2%，累计同比增速较前6个月缩小4.2个百分点。而住宅方面，7月30城市商品住宅推盘环比下降24.2%，同比下降15.9%，2019年1-7月累计推盘10881万平，同比上升4.9%，较前6个月累计同比缩小5.0个百分点。库存方面，7月26城市商品房库存环比6月下降0.4%，去化周期（6月移动平均）下行至17.7个月。而住宅方面，7月30城市住宅库存环比下降1.3%，去化周期（6月移动平均）下行至9.9个月。房价方面，2019年7月中指院发布的百城房价平均数为14948元/平，环比上升0.38%，增速较6月扩大0.01个百分点，其中限购、非限购城市分别环比上涨0.27%、0.46%。图图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 图图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图10：全国：全国26城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期 图图11：全国：全国30城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0526城商品房推盘面积（万方）同比（%，右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0530城商品住宅推盘面积（万方）同比（%，右）17.7 0510152025300100002000030000400005000012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/0526城市商品房库存面积（万方）去化周期（右，月）9.9 051015202505000100001500020000250003000012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/0530城市住宅库存面积（万方）去化周期（右，月）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/3030 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图12：中指院重点城市新房开盘去化率中指院重点城市新房开盘去化率 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 批售比方面，根据房管局数据，样本城市商品房批售比数据（批准上市规模/销售规模）自2016年3月以来呈现上行态势，2016年下半年逐步下滑后，2017年3月后又逐步上行，2018年11月至2019年3月开始回落，2019年4月至2019年6月