房地产行业月度报告：重申房住不炒首提去工具化-20190830-招商银行-21页.pdf

Table_Yemei0 行业研究月度报告 2019 年 08 月 30 日 房地产行业月度报告（2019 年 8 月）重申房住不炒，首提去工具化 销售销售面积增面积增速速七月单月同比由负转正七月单月同比由负转正；房企房企资金来源资金来源增速增速面临面临较大较大下行压下行压力力。2019 年 1-7 月商品房销售面积累计同比下降 1.3%，降幅较前六个月收窄了 0.5 个百分点。7 月单月商品房销售面积同比增速由 6 月单月的-2.3%转正为 1.2%，略好于我们的预期，核心的原因在于房企在监管趋严资金来源吃紧的情况下，更加强调促降价销售抓回款，房企的推盘热情有所上涨，从而带来商品房成交情况的边际好转。整体来看市场仍处于降温阶段，维持销售面积增速下行但不失速的判断。2019 年 1-7 月房地产开发企业到位资金同比增长 7.0%，增速较前六个月回落了 0.2 个百分点。随着银保监会在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查工作，料银行贷款增速后续或将放缓，叠加非标融资的持续收紧，未来房企到位资金增速下行压力较大。“房住不炒”高于经济维稳“房住不炒”高于经济维稳，调控政策转向区间管理调控政策转向区间管理。我们从货币财政政策、房地产调控政策两个方面对今年以来房地产政策进行盘点回顾。通过回顾不难发现当前“房住不炒”目标定位不会偏移，同时中央首次提出“去工具化”，即避免把房地产工具化，不把它当作短期刺激经济的一个手段，去工具化这个政策要求不能违背。前瞻性地来看，目前房地产调控趋严的态势基本不会发生改变，未来政策可能松动的指标有两点，一是三四线城市商品房销量大幅下滑，造成房地产市场整体大幅下行；二是一二线城市房价环比出现了大幅度（5%以上）的下跌。当前房地产政策旨在在稳房价、稳地价、稳预期，而非打压市场，房地产市场过热和过冷都不是监管层希望看到的。央行发布央行发布基于基于 L LPRPR 定价加点的房贷利率新政，短期来看影响中性定价加点的房贷利率新政，短期来看影响中性，未来不同未来不同区域分化显著区域分化显著。综合来看，在新政策下房贷利率下限与融 360 大数据研究院提供的各城市现有的最低房贷利率基本一致，同时考虑到二套房购买中含有部分投机成分，未来二套房贷利率或难以下行，首套房贷利率主要考虑到对于刚需的支持，或将以稳为主，旨在稳预期。短期来看政策对房地产市场影响偏中性，长期来看我们认为未来房贷利率中枢还是处于缓慢下行阶段，但首套和二套有分化、不同区域之间有分化。Table_Author 杨荣成杨荣成 行业研究员行业研究员：0755-82901273： 相关研究报告相关研究报告 房地产行业月度报告（2019 年7 月）土地市场或将延续结构性分化 房地产行业月度报告（2019 年6 月）投资如期回落，房企融资端阶段性收紧 房地产行业月度报告（2019 年5 月）投资见顶在即，房企19年营收增速或有小幅增长 行业研究月度报告 敬请参阅尾页之免责声明 1/2 目录 1.房地产行业数据跟踪.1 1.1 销售：销售面积增速七月单月同比由负转正.1 1.2 房价：整体涨幅趋稳.3 1.3 投资：施工上行，投资、新开工继续回落.5 1.4 资金：资金来源增速面临下行压力.8 2.房地产政策盘点：“房住不炒”高于经济维稳，调控政策转向区间管理.9 2.1 稳健的货币政策松紧适度，房地产税立法工作稳步推进.10 2.2 调控从中央到地方、从金融监管到土地拍卖保持收紧.11 2.3 总结：未来房地产量和价或是政策松动的观测指标.15 3.房地产行业重要事件评析.16 行业研究月度报告 敬请参阅尾页之免责声明 2/2 图目录 图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况.1 图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况.2 图 3：商品房待售面积及增速情况.2 图 4：商品房库销比.3 图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）.3 图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）.4 图 7：70 个大中城市二手住宅销售价格变动情况（%）.4 图 8：一二三线城市二手住宅销售价格环比变动情况（%）.5 图 9：房地产单月投资额以及当月、累计同比增速情况.5 图 10：分投资开支地产投资累计占比（%）.6 图 11：分投资开支地产投资累计同比（%）.6 图 12：房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况.6 图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况.7 图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况.7 图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况.8 图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况.8 图 17：房企开发资金来源占比情况（%）.9 图 18：房贷利率走势情况（%）.10 图 19：房企对于房地产税制改革可能采取的相关应对策略分析.11 图 20：2019 年 1-8 月份中央关于房地产调控的表态.12 图 21：2016-2019 年 6 月 地方出台调控政策数量分布（收紧）.12 图 22：2019 年以来国家对于房地产金融风险高度关注.13 图 23：房地产信托累计发行规模及增速.14 图 24：2019 年房地产信托单月发行规模及增速.14 图 25：房企海外债发行、偿还及净融资情况.14 图 26：房企海外债到期金额分布情况.14 图 27：7 月份一二三线城市住宅类土地成交溢价率回落明显（%）.15 图 28：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-7 月累计销售金额同比情况（亿元）.17 图 29：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-7 月新增土地货值变动情况（亿元）.17 敬请参阅尾页之免责声明 1/17 行业研究月度报告 1.房地产行业数据跟踪 我们根据 wind 房地产行业数据，从房地产销售、房价、投资、房企资金来源四个维度跟踪房地产行业基本面变化情况。1.1 销售：销售面积增速七月单月同比由负转正 商品房销售商品房销售面积面积七月单月同比由负转正七月单月同比由负转正。2019 年 1-7 月商品房销售面积为8.88 亿平方米，累计同比增速为-1.3%，下滑幅度较前六个月收窄了 0.5 个百分点；1-7 月商品房销售额 8.32 万亿元，累计同比增长 6.2%，增速较前六个月回升了 0.6 个百分点。前 7 个月销售面积累计增速略好于预期，尤其是 7 月单月商品房销售面积同比增速由 6 月单月的-2.3%转正为 1.2%。市场上对于销售面积好转的原因看法不一，有的认为是 7 月份传统销售淡季低基数的影响，有的认为是部分城市“小阳春”的签约数据滞后反映到 7 月份的销售数据里面了。我们认为最核心的原因在于房企在监管趋严资金来源吃紧的情况下，更加强调促降价销售抓回款，房企的推盘热情有所上涨，从而带来商品房成交情况的边际好转。整体来看市场仍处于降温阶段，维持销售面积增速下行但不失速的判断。图图 1：商品房销售面积当月值、商品房销售面积当月值、当月及累计当月及累计同比情况同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售面积:当月值（万平方米）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 2/17 行业研究月度报告 图图 2：商品房销售额当月值、商品房销售额当月值、当月及累计当月及累计同比情况同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 库库存去化速度有所加快存去化速度有所加快。截至 2019 年 7 月底，全国商品房待售面积为4.99 亿平方米，累计同比增速为-8.4%；库销比（商品房待售面积/单位时间商品房销售面积）由 2019 年 1-6 月的 2.5 回升至 3.8，7 月份库存去化速度加快。图图 3：商品房待售面积及增速情况商品房待售面积及增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 0%5%10%15%20%25%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）-18%-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%44,00046,00048,00050,00052,00054,00056,00058,00060,000商品房待售面积:累计值（万平方米）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 3/17 行业研究月度报告 图图 4：商品房库销比商品房库销比 资料来源：Wind，招商银行研究院 1.2 房价：整体涨幅趋稳 一一线线城市新建商品住宅价格环比城市新建商品住宅价格环比涨幅略微涨幅略微扩大扩大，二二线城市环比线城市环比涨幅收窄，涨幅收窄，三线城市维持稳定三线城市维持稳定。2019 年 7 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比增长 0.6%，较 2019 年 6 月环比涨幅收窄了 0.1 个百分点。其中一线城市新建商品房住宅销售价格环比增长 0.3%，环比涨幅扩大了 0.1 个百分点；二线城市（31 个）环比增长 0.7%，环比涨幅收窄了 0.1 个百分点；三线城市（35 个）环比涨幅为 0.7%，与 6 月份持平。图图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 0123456库销比0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0%2%4%6%8%10%12%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-0770个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（左轴）70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（右轴）敬请参阅尾页之免责声明 4/17 行业研究月度报告 图图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 一一、二、二线城市二手房销售价格环比增速线城市二手房销售价格环比增速略有扩大略有扩大，三三线线城市环比涨幅城市环比涨幅收窄收窄。2019 年 7 月 70 个大中城市二手房销售价格环比增速为 0.4%，二手房销售价格环比增速较 6 月份扩大了 0.1 个百分点。其中一线城市二手房销售价格环比增速为 0.3%，环比增速扩大了 0.2 个百分点；二线城市二手房销售价格环比增速为 0.4%，环比增速扩大了 0.1 个百分点；三线城市二手房销售价格环比增速为 0.4%，环比增速大幅收窄了 0.3 个百分点。图图 7：70 个大中城市二手个大中城市二手住宅住宅销售价格变动情况（销售价格变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 -1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-07一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-0770个大中城市二手住宅价格指数:当月同比（左轴）70个大中城市二手住宅价格指数:环比（右轴）敬请参阅尾页之免责声明 5/17 行业研究月度报告 图图 8：一二三线城市二手一二三线城市二手住宅住宅销售价格环比变动情况（销售价格环比变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 1.3 投资：施工上行，投资、新开工继续回落 房地产投资房地产投资继续走弱继续走弱。2019 年 1-7 月全国房地产开发投资完成 7.28 万亿，同比增长 10.6%，增幅较前六个月继续回落了 0.3 个百分点。分区域来看，东部、中部、西部区域房地产开发投资增速分别为 9.2%、9.5%、15.1%，除中部区域房地产开发累计同比增速增长较大外，东部和西部区域增速有所回调。图图 9：房地产房地产单月投资额以及单月投资额以及当月、当月、累计同比增速情况累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-07一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比0%2%4%6%8%10%12%14%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000房地产开发投资完成额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 6/17 行业研究月度报告 建筑工程投资增速向上趋势明确，房地产竣工面积持续边际改善建筑工程投资增速向上趋势明确，房地产竣工面积持续边际改善。2019年 1-7 月房地产竣工面积增速为-11.3%，下滑幅度较前六个月收窄了 1.4 个百分点。从各项投资开支的累计增速情况来看，1-7 月建筑工程投资累计同比增速为 9.7%，较前六个月回升了 0.3 个百分点；土地购置费累计同比增速为22.0%，较前六个月下滑了 2.2 个百分点，增速保持下滑趋势；安装工程投资和设备工器具购置投资累计同比增速分别为-24.3%和 22.8%。资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 新开工面积累计同比增速新开工面积累计同比增速继续继续下行下行，施工面积增速开始上行施工面积增速开始上行。2019 年 1-7月房屋新开工面积 12.57 亿平方米，累计同比增长 9.5%，增速较前六个月下降了 0.6 个百分点。房屋施工面积达 79.42 亿平方米，累计同比增速为 9.0%，增速再次步入上行通道。图图 12：房屋房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%01020304050607080902017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-07房屋新开工面积:累计值（亿平米）房屋施工面积:累计值（亿平米）房屋新开工面积:累计同比（%）房屋施工面积:累计同比（%）图图 10：分投资开支分投资开支地产投资累计占比（地产投资累计占比（%）图图 11：分分投资开支地产投资累计同比（投资开支地产投资累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 7/17 行业研究月度报告 土地购置面积土地购置面积累计同比跌幅累计同比跌幅继续扩大，土地成交价款继续扩大，土地成交价款累计同比跌幅累计同比跌幅持平持平。2019 年 1-7 月房地产开发企业土地购置面积 9761 万平方米，累计同比下降29.4%，较前六个月的-27.5%扩大了 1.9 个百分点；1-7 月土地成交价款 4795亿元，累计同比增速为-27.6%，下跌幅度与前六个月持平。房企融资环境的收紧对土地市场的影响开始逐步显现，但我们从国有土地使用权出让收入数据来看，1-7 月国有土地使用权出让收入累计同比增长 3.1%，增速由前六个月的-0.8%转正，考虑到该数据具有一定的领先性，8 月份土地市场数据或有边际好转。图图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500本年购置土地面积:当月值（万平米）当月同比（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%05001,0001,5002,0002,500本年土地成交价款:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 8/17 行业研究月度报告 1.4 资金：资金来源增速面临下行压力 房地产开发资金来源增速继续回落房地产开发资金来源增速继续回落，后续或将继续面临下行压力，后续或将继续面临下行压力。2019年 1-7 月房地产开发企业到位资金 9.98 万亿元，同比增长 7.0%，增速较前六个月回落了 0.2 个百分点。其中，国内贷款累计 15377 亿元，同比增长 9.5%；利用外资累计 61.33 亿元，同比增长 83.6%；自筹资金累计 31032 亿元，同比增长 2.8%；其他资金累计 53330 亿元，同比增长 8.74%。目前国内贷款和利用外资增速仍向上，随着银保监会在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查工作，料银行贷款增速后续或将放缓，叠加非标融资的持续收紧，未来房企到位资金增速下行压力较大。图图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况房地产开发资金分结构累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院-10%-5%0%5%10%15%20%05,00010,00015,00020,00025,00030,000房地产开发资金来源:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）-200%-100%0%100%200%300%400%-20%-10%0%10%20%30%2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-07国内贷款:累计同比(%)自筹资金:累计同比(%)其他资金:累计同比(%)利用外资:累计同比(%,右轴)敬请参阅尾页之免责声明 9/17 行业研究月度报告 从房地产开发资金来源占比情况来看，2019 年 1-7 月其他资金（定金、预收账款以及个人按揭贷款）占比最高，达到 53.4%，其占比较前六个月回升了0.6 个百分点；自筹资金占比 31.1%（较前六个月下降了 0.4 个百分点）；国内贷款占比 15.4%，相较前六个月下降了 0.3 个百分点；利用外资的占比略微回升至 0.061%的水平。图图 17：房房企开发资金来源占比情况（企开发资金来源占比情况（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 2.房地产政策盘点：“房住不炒”高于经济维稳，调控政策转向区间管理 本期月报主要结合 2019 年 1-8 月份房地产行业相关政策特点以及影响房地产市场发展的政策要素，主要从货币财政政策、房地产调控政策两个方面对今年以来房地产政策进行盘点回顾。通过政策回顾不难发现当前“房住不炒”目标定位不能偏移，同时首次提出“去工具化”，即避免把房地产工具化，不把它当作短期刺激经济的一个手段，去工具化这个政策要求不能违背，“房住不炒”高于经济维稳。同时调控政策转向区间管理，对于地价、房价上涨过快的地区予以打压。前瞻性地来看，目前房地产调控趋严的态势基本不会发生改变，未来政策可能松动的指标可能有两点，一是三四线城市商品房销量大幅下滑，造成房地产市场整体大幅下行；二是一二线城市房价环比出现了大幅度（5%以上）的下跌。当前房地产政策旨在在稳房价、稳地价、稳预期，房地产市场过热和过冷都不是监管层希望看到的。20.8%18.9%17.9%16.5%15.5%15.1%14.8%14.8%14.5%14.5%14.5%20.3%18.3%17.1%16.1%15.7%15.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国内贷款利用外资自筹资金其他资金 敬请参阅尾页之免责声明 10/17 行业研究月度报告 2.1 稳健的货币政策松紧适度，房地产税立法工作稳步推进 稳健的货币政策稳健的货币政策重回宽松之际需堵住通往房地产市场的闸门重回宽松之际需堵住通往房地产市场的闸门。今年 1 月 9日国常会继续强调实施稳健的货币政策，坚持不搞“大水漫灌”。3 月 5 日两会政府工作报告指出积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度，要把好货币供给的总闸门，两会之后基本奠定了整个上半年的货币政策基调。6 月 25 日央行货币政策委员会召开的二季度例会中指出要适时实施逆周期调节，加强宏观政策协同，这意味着下半年可能会在适当时机出台“降准或降息”政策。7 月 30 日中央政治局会议再次强调“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，首次提出了“不降房地产作为短期刺激经济的手段”，这为后续货币政策重回宽松、防范房地产金融重大风险等做好了铺垫准备。在 7 月社融、信贷、M2 等数据全面回落的背景下，8 月 17 日央行推出LPR 形成机制改革，其本质上是一次非对称式降息，但 LPR 更多是为了完善MLF、LPR、贷款利率间的传导路径。央行表态，新 LPR 形成机制并不会使房贷利率下降，8 月 25 日央行对个人住房贷款定价调整为遵循 LPR 定价规则，要求首套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点，各个城市根据当地实际房贷情况对 LPR 进行加点。因此在房地产严格调控的大政策背景下，LPR 定价以及调整个人住房贷款定价机制调整短期对房地产市场来说影响极为有限。图图 18：房贷利率走势情况房贷利率走势情况（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 房地产税立法工作稳步推进房地产税立法工作稳步推进。2019 政府工作报告中提出了要健全地方税体4%5%5%6%6%7%7%8%8%2014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-05首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率 敬请参阅尾页之免责声明 11/17 行业研究月度报告 系，稳步推进房地产税立法。同时全国人大常委会委员长栗战书强调要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。我们认为房地产税涉及到的税种众多，立法过程复杂又长，短期内出台的可能性不大。根据官方表述，房地产税的立法将在十三届人大常委会的任期（2018-2023 年）内进行。银行需关注房地产税后续推出对整个行业的影响。图图 19：房企对于房地产税制改革可能采取的相关应对策略分析房企对于房地产税制改革可能采取的相关应对策略分析 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 2.2 调控从中央到地方、从金融监管到土地拍卖保持收紧 房地产政策调控由年初预期的边际放松到年中逐步收紧房地产政策调控由年初预期的边际放松到年中逐步收紧。3 月 5 日 2019年政府工作报告中提出要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，当时两会报告中并未提及“房住不炒”，市场上普遍预期未来房地产调控政策会边际宽松，尤其是在经济下行压力较大的情况下，动用房地产这一工具来为经济托底，同时“一城一策”也被误读为地方政府变相放松楼市的政策工具。4 月份，住建部对 2019 年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。紧接着5 月份又对新建商品住宅、二手住宅指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁 4 个城市进行了预警提示。楼市在经历了短暂的四月份的“小阳春”后，住建部对于地方的预警提示使得房价、地价涨幅较大的地区开始出台一系列微调政策。7 月 30 日中央政治局会议再次强调坚持房住不炒，首提房地产“去工具化”，坚决不依赖房地产实现经济增长，这预示着未来房地产市场调控不会放松。敬请参阅尾页之免责声明 12/17 行业研究月度报告 图图 20：2019 年年 1-8 月份中央关于房地产调控的表态月份中央关于房地产调控的表态 资料来源：招商银行研究院 地方政府房地产调控政策收紧紧随中央表态，呈现数量前低后高、程度前地方政府房地产调控政策收紧紧随中央表态，呈现数量前低后高、程度前稳后严的特点。稳后严的特点。2019 年一季度我们观察到部分城市房贷利率开始有所下降、调整限价、放宽落户政策引进人才购房需求等，当时市场整体对政策的乐观预期不断强化，并且一城一策在实施过程中政策边际放宽的城市数量更多。地方调控政策从 4 月份之后开始明显收紧，地方出台的持续性微调政策数量增多、收紧程度也逐步加深，特别是市场热度较高的西安、苏州、大连等地升级了限购、限售政策。6 月份全国部分地区房贷利率开始出现了止跌回升，公积金政策也开始新一轮的收紧，同时安徽、成都、长沙、福建、河南、武汉、浙江等省市开始提出稳妥实施“一城一策”方案，切实稳房价、稳地价、稳预期。图图 21：2016-2019 年年 6 月月 地方出台调控政策数量分布（收紧）地方出台调控政策数量分布（收紧）资料来源：中指研究院 敬请参阅尾页之免责声明 13/17 行业研究月度报告 房地产金融监管房地产金融监管保持收紧保持收紧，银保监会、国家发改委、央行分别从信托领域、，银保监会、国家发改委、央行分别从信托领域、企业发行海外债、信贷投向三方面共同防范房地产市场金融风险。企业发行海外债、信贷投向三方面共同防范房地产市场金融风险。其中银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，并要求这些信托公司控制业务增速、提高风险管控水平。国家发改委印发通知对房地产企业发行海外债申请备案登记提出四点要求，其中一点就明确指出房地房地产企业发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务产企业发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，以此防控房企发行海外债的风险。央行对银行信贷结构调整优化提出了多点要求，主要强调保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。图图 22：2019 年年以来国家对于房地产金融以来国家对于房地产金融风险高度关注风险高度关注 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 监管持续发力，房地产信托发行市场“骤冷”。监管持续发力，房地产信托发行市场“骤冷”。根据用益信托网统计数据显示，7 月单月房地产类信托募集规模为 794.31 亿元，环比减少 26.46%；同时 2019 年 1-7 月房地产信托累计发行规模达到 5999.89 亿元，同比增长15.92%，较 2018 年全年增速有所下滑。2019 年以来，除 2 月份受春节长假影响外，上半年其他各月份房地产信托募集规模均超过 800 亿元，7 月的下挫或可被认为是今年房地产信托规模收缩的起点。敬请参阅尾页之免责声明 14/17 行业研究月度报告 资料来源：用益信托网，招商银行研究院 资料来源：用益信托网，招商银行研究院 监管逐步规范房企海外发债，内房企发行海外债创新高之际，偿债规模也监管逐步规范房企海外发债，内房企发行海外债创新高之际，偿债规模也在逐年走高。在逐年走高。2019 年上半年，房企海外债发行总量达到 3138.9 亿元，同比增长 30%；净融资规模 1783.2 亿元，同比增长 20.4%。如果按照当前节奏持续下去，房企海外发债规模有望再创历史记录。2019 年房企海外债到期金额达2130 亿人民币，到期规模同比 2018 年增加 24%。此外，2020 年、2021 年，房企海外债到期规模将分别达 2753.1 亿元、3097.3 亿元，内房企发行外债创新高之际，偿债规模也在逐年走高。资料来源：天风证券研究所，招商银行研究院 资料来源：天风证券研究所，招商银行研究院 图图 23：房地产信托累计发行规模及增速房地产信托累计发行规模及增速 图图 24：2019 年房地产信托单月发行规模及增速年房地产信托单月发行规模及增速 图图 25：房企海外债发行房企海外债发行、偿还及净融资情况、偿还及净融资情况 图图 26：房企海外债到期房企海外债到期金额分布情况金额分布情况 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000房地产信托发行规模（亿元）信托增速（%）-6.51%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%02004006008001,0001,2001月2月3月4月5月6月7月房地产信托单月发行规模（亿元）信托同比增速（%）1690.5935.3999.73781.34105.62416.43138.9225.4616.0669.1952.01719.2935.91355.7050010001500200025003000350040004500201420152016201720182018H1 2019H1发行额(亿人民币)到期额(亿人民币)净融资额(亿人民币)225.4616.0669.1952.01719.22130.02753.13097.32280.40500100015002000250030003500201420152016201720182019202020212022已发行债券到期金额(亿人民币)敬请参阅尾页之免责声明 15/17 行业研究月度报告 多地调整土地拍卖规则，多地调整土地拍卖规则，住宅类住宅类土地土地成交溢价率回落成交溢价率回落明显明显。2019 年上半年土地市场整体处于弱复苏状态，热点城市、热点区域土地市场回暖显著。地方政府在坚持房住不炒，以“三稳”为调控目标的前提下，积极落实城市主体责任，引导房企谨慎拿地。4 月份，杭州主城区涉宅用地封顶溢价率上限由 50%调整为 30%，首次设置“限房价”。5 月份，苏州将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，同月合肥进一步明确了竞买资格审查时需提交关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。6 月份，东莞制定新的土地报价规则，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人。图图 27：7 月份月份一二三线城市一二三线城市住宅类土地成交溢价率回落明显住宅类土地成交溢价率回落明显（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 2.3 总结：未来房地产量和价或是政策松动的观测指标 坚持房住不炒，加快落实房地产长效管理机制，未来房地产量和价表现或坚持房住不炒，加快落实房地产长效管理机制，未来房地产量和价表现或将是政策松动的观测指标将是政策松动的观测指标。从 730 中央政治局会议对于房地产的定调来看，未来一段时间各地的房地产调控很难有所放松，一方面调控会继续围绕价格波动幅度过大进行政策跟进，另一方面会更加审慎调整现有的政策，注重保持政策的连续性和稳定性。同时国家围绕住房、金融、土地、财税等方面的长效管理机制也有望加速落地实施。未来政策可能松动的情况有两点，一是三四线城市商品房销量大幅下滑，造成房地产市场整体大幅下行；二是一二线城市房价环比出现了大幅度（5%以上）的下跌。当前房地产政策旨在在稳房价、稳地价、稳预期，而非打压市场，房地产市场过热和过冷都不是监管层希望看到的。0%20%40%60%80%100%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-07100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:一线城市:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:二线城市:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:三线城市:当月值 敬请参阅尾页之免责声明 16/17 行业研究月度报告 3.房地产行业重要事件评析 事件：事件：8 月月 25 日，央行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整日，央行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告的公告 点评：点评：央行在 8 月 17 日宣布改革 LPR 机制后，于 8 月 25 日再发公告对住房贷款利率如何适应 LPR 机制进行了更详细的说明。我们主要梳理该公告的几大要点以及分析调整个人住房贷款利率对于房地产市场的影响。从公告的内容上看：（1）新的个人住房贷款利率新的个人住房贷款利率政策政策自自 2019 年年 10 月月 8 日起日起开始实施开始实施，这意味着之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整；（2）定价方法是定价方法是以最近一个月相应期限的贷款市场报价（以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成）利率为定价基准加点形成，即新发放的个人住房贷款利率与 LPR 挂钩；（3）明确重定价周期最短为明确重定价周期最短为 1 年年，这意味着一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改，但贷款客户可以和银行约定如何重定 LPR 的利率，最短可“一年一调整”；（4）首套首套和和二套房二套房贷款贷款利率上实行差异化的信贷政策，确定了不同的房贷利率底线利率上实行差异化的信贷政策，确定了不同的房贷利率底线。新政明确：定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR+60 个基点。照此计算，按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 4.85%，即首套房利率不得低于 4.85%；二套房贷利率不低于 5.45%，