HeaderTable_User847289893135327125021638692042170769305HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597深度报告HeaderTable_StatementCompany东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业·证券研究报告】Table_Summary核心观点回顾国际物管龙头数十年的发展历程，我们总结出三大规律。第一，物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。美国、欧洲、日本物业设施管理市场中，最大龙头的市占率分别为4.8%、5.8%、7.5%；第二，国际物管龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服务的特点。原因在于：1）住宅面积规模较小，住宅物业管理收入规模较小。2）国外居住形态以开放式街区为主，较少形成高密度集中式小区。第三，国际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，收并购在龙头崛起过程中有着举足轻重的作用。国际龙头通过横向多元化发展，形成了综合设施管理服务商，典型企业包括法国的索迪斯（Sodexo）和日本的永旺永乐（AEONDELIGHT）。物管企业横向多元化指面向各种业态的物业提供全环境、全设施、全生命周期的多元服务，为物业使用方带来更好的空间使用体验。综合设施管理服务商的形成，通常先建立单点优势业务，再通过并购拓展新业务板块并展开全球布局。索迪斯从法国的企业团餐业务起家，现已发展为高度多元化的全球综合设施管理服务商龙头。永旺永乐从商场保洁服务开始发展，现已形成涵盖操作领域与管理领域的经营模式，成为从日本走向国际的优秀综合设施管理服务商。国际龙头通过纵向一体化发展，形成不动产整体解决方案提供商，典型企业包括美国的世邦魏理仕和仲量联行。物管企业的纵向一体化指覆盖不动产交易、管理、咨询、投资全产业链。不动产整体解决方案提供商的形成，通常从不动产产业链的某一环节切入，发展成优势业务后，再通过并购延伸至产业链其他环节和进入国际市场。世邦魏理仕和仲量联行均是从交易环节切入，通过并...
