房地产行业月度报告（2019年4月）：地产再现“小阳春”房贷利率或难跌破基准线-20190422-招商银行-20页.pdf

Table_Yemei0行业研究月度报告 2019 年 04 月 22 日 房地产行业月度报告（2019 年 4 月）地产再现三月“小阳春”，房贷利率或难跌破基准线 一季度房地产销售、投资、新开工数据超预期，二手房价格二线城市环比增速大幅反弹一季度房地产销售、投资、新开工数据超预期，二手房价格二线城市环比增速大幅反弹。受益于信贷政策的宽松以及地方调控政策边际放松，2019 年一季度商品房销售面积同比下降 0.9%，降幅较前两个月收窄 2.7 个百分点。在施工端的支撑下，一季度房地产投资增速达到 11.8%，较前两个月提升了 0.2个百分点。销售端回暖超开发商预期使得一季度房地产新开工面积增速较前两个月增加 5.9 个百分点至 11.9%。销售回暖是否可持续还有待观察，未来房价上涨过快的地区调控政策或将收紧会对销售造成一定冲击；土地购置以及土地成交价款的下滑后续或将拖累新开工面积，建安设备支出对于投资端的持续性支撑未来可能难以填补土地购置大幅下滑带来的缺口，房地产投资后续仍有下滑压力。2019 年 3 月一二三线城市二手房销售价格环比增速均出现了不同程度地回升，其中二线城市环比增速大幅反弹。一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为 0.3%、1.4%和 0.3%，其中二线城市二手房价格环比增速由负转正增幅较大。房贷利率下调利好刚需群体，未来或将延续下行趋势但难以跌破基准利率房贷利率下调利好刚需群体，未来或将延续下行趋势但难以跌破基准利率。3 月全国首套房平均贷款利率为 5.56%，连续 4 个月回调。全国尤其是一线城市房贷利率下调显著，2019 年 3 月北上广深首套房平均贷款利率分别为5.43%、5.06%、5.42%和 5.25%，环比增速分别为 0、0、-1.81%和-3.85%。房贷利率的变动和商品房销售面积及百城住宅价格指数变动负相关明显。货币政策宽松叠加银行对于房贷这块优质资产的竞争加剧导致房贷利率逐步下行，房贷利率下调利好刚需购房群体，未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势。同时考虑到中央“房住不炒”和“三稳”的定位，年内房贷利率大概率维持在基准利率之上，从而保持销售面积以及房价增速处于一个合理的区间，不同区域房贷利率走势可能会出现分化。房企销售金额以及新增土地货值 TOP100 榜单显示房企 3 月销售回暖显著、拿地力度有所减弱房企销售金额以及新增土地货值 TOP100 榜单显示房企 3 月销售回暖显著、拿地力度有所减弱。2019 年 1-3 月 TOP10、TOP30、TOP100 房企 1-3 月份累计销售金额较去年同期分别上升 1.3%、3.8%和 8.2%，销售情况较前两个月回暖显著。TOP10、TOP30 和 TOP100 的新增货值分别同比下降 49.9%、40.4%和35.4%，总体拿地力度较去年同期有所减弱。Table_Author杨荣成杨荣成 行业研究员行业研究员：0755-82901273：相关研究报告相关研究报告 房地产行业月度报告（2019 年3 月）房地产税出台提上日程，因城施策强化地方主体责任 行业研究月度报告 敬请参阅尾页之免责声明 1/2 目录 1.房地产行业数据跟踪.1 1.1 销售：销售面积增速下滑收窄，库销比略微下降.1 1.2 房价：二线城市二手房价格环比增速大幅反弹.3 1.3 投资：施工端对投资增速支撑作用显著.5 1.4 资金：国内贷款和自筹资金同比增速由负转正.8 2.房贷利率年内大概率维持在基准利率之上.9 2.1 房贷利率连续四个月回调，一线城市下调最为显著.10 2.2 房贷利率和销售面积、房价变动负相关.11 2.3 房贷利率下调利好刚需群体，未来下行难以跌破基准利率.12 3.房地产行业重要事件评析.14 行业研究月度报告 敬请参阅尾页之免责声明 2/2 图目录 图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况.1 图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况.2 图 3：商品房待售面积及增速情况.2 图 4：商品房库销比.3 图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）.3 图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）.4 图 7：70 个大中城市二手住宅销售价格变动情况（%）.4 图 8：一二三线城市二手住宅销售价格环比变动情况（%）.5 图 9：房地产单月投资额以及当月、累计同比增速情况.5 图 10：分投资开支地产投资累计占比（%）.6 图 11：分投资开支地产投资累计同比（%）.6 图 12：房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况.6 图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况.7 图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况.7 图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况.8 图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况.8 图 17：房企开发资金来源占比情况（%）.9 图 18：全国房贷平均利率环比变动情况（%）.10 图 19：全国 533 家银行房贷利率调整占比（%）.10 图 20：近 1 年来一线城市首套房贷利率情况.11 图 21：房贷利率与商品房销售面积增速以及百城住宅价格环比负相关（%）.12 图 22：货币政策宽松对于首套平均房贷利率的影响.13 图 23：住房按揭贷款不良率在个贷中最低.13 图 24：国有行个人住房按揭贷款占比均超三成.13 图 25：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-3 月累计销售金额同比情况（亿元）.14 图 26：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-3 月新增土地货值变动情况（亿元）.15 图 27：2019 年以来全国主要城市人才落户新政策情况.16 敬请参阅尾页之免责声明 1/16 行业研究月度报告 1.房地产行业数据跟踪 我们根据 wind 房地产行业数据，从房地产销售、房价、投资、房企资金来源四个维度跟踪房地产行业基本面变化情况。1.1 销售：销售面积增速下滑收窄，库销比略微下降 商品房销售面积累计同比增速下滑收窄，销售金额累计同比略微回升。商品房销售面积累计同比增速下滑收窄，销售金额累计同比略微回升。2019 年 1-3 月商品房销售面积 1.57 亿平方米，累计同比增速为-0.9%，下滑幅度较前两个月收窄了 2.7 个百分点；商品房销售额 1.42 万亿元，累计同比增长 5.6%，增速较前两个月略微回升 2.8 个百分点。销售面积较前两月有所改善的主要原因有：（1）2019 年以来信贷政策的宽松导致全国首套房贷款利率自年初以来不断下调，尤其是一线城市下调明显，这在一定程度上释放了前期被压抑的刚需购房需求；（2）因城施策下部分地方城市房地产调控政策的边际放松对 3 月份的楼市“小阳春”起到了一定的催化作用；（3）春节期间市场清淡，3 月份承接部分需求会有季节性走高规律。3 月楼市的“小阳春”是否具有可持续性还有待继续观察，未来房价上涨过快的地区调控政策或将收紧会对销售面积造成一定冲击。图图 1：商品房销售面积当月值、商品房销售面积当月值、当月及累计当月及累计同比情况同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售面积:当月值（万平方米）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 2/16 行业研究月度报告 图图 2：商品房销售额当月值、商品房销售额当月值、当月及累计当月及累计同比情况同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 库销比略微下降。库销比略微下降。截至 2019 年 3 月底，全国商品房待售面积为 5.16 亿平方米，累计同比增速为-9.9%；库销比（商品房待售面积/单位时间商品房销售面积）由 2019 年 1-2 月的 3.7 略微下降至 3.3，库存去化情况稍有好转。图图 3：商品房待售面积及增速情况商品房待售面积及增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 0%5%10%15%20%25%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）-18%-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%48,00050,00052,00054,00056,00058,00060,000商品房待售面积:累计值（万平方米）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 3/16 行业研究月度报告 图图 4：商品房库销比商品房库销比 资料来源：Wind，招商银行研究院 1.2 房价：二线城市二手房价格环比增速大幅反弹 一二线城市新建商品住宅价格环比涨幅略微收窄，三线城市环比涨幅较大。一二线城市新建商品住宅价格环比涨幅略微收窄，三线城市环比涨幅较大。2019 年 3 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比增长 0.6%，较 2019年 2 月环比涨幅 0.5%微升 0.1 个百分点。其中一线城市新建商品房住宅销售价格环比增长 0.2%，环比涨幅下降了 0.1 个百分点；二线城市（31 个）环比增长 0.6%，环比涨幅也下降了 0.1 个百分点；三线城市（35 个）环比涨幅为0.7%，较上个月上涨了 0.3 个百分点。图图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 01234562017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03库销比0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%0%2%4%6%8%10%12%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-0370个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（左轴）70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（右轴）敬请参阅尾页之免责声明 4/16 行业研究月度报告 图图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 一二三线城市二手房销售价格环比增速均出现了不同程度地回升，其中二一二三线城市二手房销售价格环比增速均出现了不同程度地回升，其中二线城市环比增速大幅反弹。线城市环比增速大幅反弹。2019 年 3 月 70 个大中城市二手房销售价格环比增速为 0.5%，二手房销售价格环比增速回升明显。其中一线城市二手房销售价格环比增速为 0.3%，环比增速较 2 月份上涨 0.2 个百分点；二线城市二手房销售价格环比增速为 1.2%，环比增速在此前连续 2 个月负增长后出现触底反弹，大幅上涨 1.4 个百分点；三线城市二手房销售价格环比增速为 0.5%，环比增速较 2 月上涨 0.3 个百分点。图图 7：70 个大中城市二手个大中城市二手住宅住宅销售价格变动情况（销售价格变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 -1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-03一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-0370个大中城市二手住宅价格指数:当月同比（左轴）70个大中城市二手住宅价格指数:环比（右轴）敬请参阅尾页之免责声明 5/16 行业研究月度报告 图图 8：一二三线城市二手一二三线城市二手住宅住宅销售价格环比变动情况（销售价格环比变动情况（%）资料来源：国家统计局，招商银行研究院 1.3 投资：施工端对投资增速支撑作用显著 西部地区投资高增长拉动行业投资增速继续上行。西部地区投资高增长拉动行业投资增速继续上行。2019 年 1-3 月全国房地产开发投资完成 2.38 万亿，同比增长 11.8%，增幅较前两个月上涨了 0.2 个百分点。分区域来看，东部、中部、西部区域房地产开发投资增速分别为10.3%、8.4%、18.9%，东部和中部地区投资增速略微放缓，西部地区投资增速继续上行。图图 9：房地产房地产单月投资额以及单月投资额以及当月、当月、累计同比增速情况累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-03一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比0%2%4%6%8%10%12%14%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000房地产开发投资完成额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 6/16 行业研究月度报告 建安设备费有望接替土地购置费成为支撑投资的持续性力量。建安设备费有望接替土地购置费成为支撑投资的持续性力量。2019 年 1-3月分投资开支地产投资累计占比中建筑工程投资占比最高（58.5%），土地购置费次之（29.1%）。从各项投资开支的累计增速情况来看，建筑工程投资累计同比增速为 8.5%，较前两个月下滑了 0.9 个百分点；土地购置费累计同比增速为 32.6%，较前两个月下滑了 1.9 个百分点；安装工程投资和设备工器具购置投资累计增速分别为-22.9%和 19.5%。资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 销售好于开发商预期带动新开工面积增速大幅上升，施工对投资支撑作用销售好于开发商预期带动新开工面积增速大幅上升，施工对投资支撑作用显著显著。2019 年 1-3 月房屋新开工面积 3.87 亿平方米，累计同比增长 11.9%，增速较前两个月增加了 5.9 个百分点。房屋施工面积达 69.94 亿平方米，累计同比增长 8.2%，增速较前两个月增加了 1.4 个百分点。图图 12：房屋房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 0%5%10%15%20%0204060801002017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03房屋新开工面积:累计值（亿平米）房屋施工面积:累计值（亿平米）房屋新开工面积:累计同比（%）房屋施工面积:累计同比（%）图图 10：分投资开支分投资开支地产投资累计占比（地产投资累计占比（%）图图 11：分分投资开支地产投资累计同比（投资开支地产投资累计同比（%）建筑工程,58.5%土地购置费,29.1%安装工程,5.7%土地购置费以外的其他费用,5.2%设备工器具购置,1.5%敬请参阅尾页之免责声明 7/16 行业研究月度报告 土地购置面积下滑增速略微收窄，土地成交价款下滑增速扩大明显。土地购置面积下滑增速略微收窄，土地成交价款下滑增速扩大明显。2019年 1-3 月房地产开发企业土地购置面积 2543 万平方米，累计同比下降 33.1%，增速较前两个月的-34.1%略微收窄了 1 个百分点；土地成交价款 1194 亿，累计同比增速为-27.0%，下滑幅度较前两个月扩大了 13.9 个百分点。2019 年1-3 月土地市场整体表现较去年冷清不少，除了热点二线城市土地成交火热之外，大多三四线城市拿地情况偏弱。土地购置以及土地成交价款的下滑后续或将拖累新开工面积，建安设备支出对于投资端的持续性支撑未来可能难以填补土地购置大幅下滑带来的缺口，房地产投资后续仍有下滑压力。图图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500本年购置土地面积:当月值（万平米）当月同比（%）累计同比（%）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05001,0001,5002,0002,500本年土地成交价款:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）敬请参阅尾页之免责声明 8/16 行业研究月度报告 1.4 资金：国内贷款和自筹资金同比增速由负转正 受益于受益于 3 月销售的好转，房企资金压力也得到边际上的缓解。月销售的好转，房企资金压力也得到边际上的缓解。2019 年 1-3月房地产开发企业到位资金 3.89 万亿元，同比增长 5.9%，增速较前两个月上升了 3.8 个百分点。其中，国内贷款累计 7134 亿元，同比增长 2.5%；利用外资累计 33 亿元，同比增长 108.3%；自筹资金累计 11795 亿元，同比增长3%；其他资金累计 19986 亿元，同比增长 8.93%。国内贷款和自筹资金累计同比增速由负转正，其他资金在定金及预收账款增速向上的带动下也呈现出增速向上的趋势，利用外资同比增速则出现大幅回落。图图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 图图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况房地产开发资金分结构累计同比增速情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 -10%-5%0%5%10%15%20%05,00010,00015,00020,00025,00030,000房地产开发资金来源:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）-200%-100%0%100%200%300%400%-20%-10%0%10%20%30%2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-03国内贷款:累计同比(%)自筹资金:累计同比(%)其他资金:累计同比(%)利用外资:累计同比(%,右轴)敬请参阅尾页之免责声明 9/16 行业研究月度报告 从房地产开发资金来源占比情况来看，2019 年 1-3 月其他资金（定金、预收账款以及个人按揭贷款）占比最高，达到 51.3%，其占比较前两个月提升了1.5 个百分点，主要受三月房地产销售回暖房企定金及预收款增长所致；自筹资金占比 30.3%（较前两个月提升了 0.6 个百分点）；国内贷款占比 18.3%，相较前两个月下降了 2 个百分点；利用外资的占比回到 0.1%的水平。图图 17：房房企开发资金来源占比情况（企开发资金来源占比情况（%）资料来源：Wind，招商银行研究院 2.房贷利率年内大概率维持在基准利率之上 年初多地传来“房贷利率松动”的消息，尤其以一线城市表现最为突出。先是网传深圳部分商业银行下调房贷利率，首套房贷利率已经从上浮 10%调整到上浮 5%；后有上海地区首套最低可执行 95 折优惠，成为一线城市中房贷利率最为宽松的城市；广州部分银行将首套房贷利率从上浮 10%下调到 8%，最低的仅上浮 5%；北京地区部分银行也从年初开始下调房贷利率。从某种程度上讲一线城市房贷利率下调对于其它城市具有一定的示范效应，同时也预示着房贷市场未来的走向。为了方便起见，我们报告中的“房贷利率”特指首套房平均贷款利率，不包含二套房贷利率。一线城市纷纷下调房贷利率引起了我们的关注，本期月报主要聚焦房贷利率相关的三个问题，一是目前的全国房贷利率以及分结构来看一线城市的房贷利率变化情况如何？二是房贷利率和商品房销售面积、房价变动之间的关系如何？三是房贷利率下调对房地产市场的影响以及房贷利率未来的走势如何？20.8%18.9%17.9%16.5%15.5%15.1%14.8%14.8%14.5%14.5%14.5%20.3%18.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国内贷款利用外资自筹资金其他资金 敬请参阅尾页之免责声明 10/16 行业研究月度报告 2.1 房贷利率连续四个月回调，一线城市下调最为显著 首套房平均贷款利率已经连续首套房平均贷款利率已经连续 4 个月回调，但距近个月回调，但距近 5 年的最低点仍有差距。年的最低点仍有差距。本轮房贷利率的下行始于 2018 年 12 月，根据融 360 数据，2018 年 11 月房贷利率达到了 5.71%的高点，此后便开始缓慢下行。2019 年 3 月房贷利率为5.56%，相当于基准利率的 1.13 倍，较上个月下降 0.07 个百分点，已经连续4 个月出现回调。房贷利率环比涨幅收窄迹象自房贷利率环比涨幅收窄迹象自 2017 年年 6 月开始出现，同时全国月开始出现，同时全国 533 家银家银行房贷利率下降家数的占比上涨明显。行房贷利率下降家数的占比上涨明显。全国平均房贷利率环比增速在 2017 年5 月达到了 4.64%的高位后涨幅开始持续收窄，2019 年 3 月全国平均房贷利率环比增速为-1.24%，环比降幅较上个月扩大了 0.71%。同时从全国 533 家银行房贷利率调整方向占比情况来看，同样自 2017 年 6 月以来上调房贷利率的银行数占比逐步减少。2019 年 3 月全国 533 家银行有 25.89%下降房贷利率，占比较 2 月份增加了 3 倍多。资料来源：Wind，融 360，招商银行研究院 资料来源：Wind，融 360，招商银行研究院 融 360 大数据研究中心公布的全国首套平均房贷利率是利用银行披露的最低房贷利率为该银行网点的执行利率并且采用简单算术平均得来的。客观来讲应该按照银行房贷规模作为权重进行加权平均利率，这样的数据更能准确体现市场上房贷利率的真实水平。因此我们需要从结构的角度分城市去看房贷利率情况。从一线城市的情况来看，2019 年 3 月北京的首套房贷平均利率最高，达到5.43%，环比保持不变，相较去年同比上涨 1.69%；广州首套房贷平均利率次图图 18：全国房贷平均利率环比变动情况（全国房贷平均利率环比变动情况（%）图图 19：全国全国 533 家银行房贷利率调整占比（家银行房贷利率调整占比（%）-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-01全国首套房贷平均利率:环比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016-012016-032016-062016-082016-102016-122017-032017-052017-072017-092017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02上涨下降持平其他 敬请参阅尾页之免责声明 11/16 行业研究月度报告 之为 5.42%，环比下降了 1.81%，同比下降了 0.55%；深圳首套房贷平均利率 5.43%，环比下降 3.85%为一线城市中环比降幅最大，同比下降 3.67%；上海的首套房贷平均利率最低，仅为 5.06%，环比持平，同比下降了 0.98%。图图 20：近近 1 年来一线城市首套房贷利率情况年来一线城市首套房贷利率情况 资料来源：Wind，招商银行研究院 2.2 房贷利率和销售面积、房价变动负相关 房贷利率与商品房销售面积累计同比增速以及百城住宅价格指数环比变动房贷利率与商品房销售面积累计同比增速以及百城住宅价格指数环比变动负相关。负相关。我们通过比较近 5 年（2014 年 1 月-2019 年 3 月）以来房贷利率、基准利率以及商品房销售累计同比、百城住宅价格指数环比变动百分比四个指标，发现：当房贷利率下行穿过基准利率并在基准利率后，商品房销售面积累计同比增速以及房价环比上涨趋势明显；反之当房贷利率上行穿过基准利率后，商品房销售面积累计同比增速和房价环比回落趋势显著。从近 5 年的历史数据来看，2015 年 10 月房贷利率从上个月的 4.90%下降到 4.89%，房贷利率处于下行通道并且击穿基准利率，商品房销售面积增速和百城住宅价格指数开启了一轮上涨态势，商品房销售面积累计增速在 2016 年 4 月达到了 36.5%的高点，百城住宅价格指数环比涨幅在 2016 年 9 月达到了 2.83%的高点。随着房贷利率逐步回升，2017 年 7 月房贷利率从基准利率线之下回升到 4.99%，商品房销售面积累计增速和百城住宅价格指数环比变动趋于平缓，并且有下降趋势。5.34%5.11%5.45%5.45%5.43%5.06%5.42%5.25%北京首套利率上海首套利率广州首套利率深圳首套利率2018年3月2019年3月同比环比 敬请参阅尾页之免责声明 12/16 行业研究月度报告 图图 21：房贷利率与商品房销售面积增速以及百城住宅价格环比负相关（房贷利率与商品房销售面积增速以及百城住宅价格环比负相关（%）资料来源：Wind，融 360，招商银行研究院 2.3 房贷利率下调利好刚需群体，未来下行难以跌破基准利率 无论是整体的房贷利率数据还是分城市的数据都表明 2019 年以来全国主要城市房贷利率水平确实存在下调的情况。为了分析房贷利率下调对于房地产市场的影响以及未来房贷利率走势，我们需要先找到本轮房贷利率下调背后的原因是什么。货币政策宽松叠加银行对于优质资产的竞争助推房贷利率下行货币政策宽松叠加银行对于优质资产的竞争助推房贷利率下行。2019 年 1月以来央行通过降准、定向降准以及 TMLF 和 PSL 等方式继续向市场补充中长期流动性，市场流动性总体充裕。货币政策宽松导致银行在资金的充裕程度以及流动性上得以放松，同时在过去房贷政策严格收紧的时期内，部分城市累积了不少自住和改善型住房需求，但这些城市（以一线城市为主）往往银行数目众多，各大银行通过降低房贷利率以提高自身的在个人住房按揭贷款业务上的竞争力，从而扩大市场占有份额。个人住房按揭贷款在国有大行的贷款总额中占比能达到将近三分之一，同时不良率又是零售业务中最低的，银行之间对于这块优质资产的竞争对于房贷利率下调起到了一定的推动作用。-20%-10%0%10%20%30%40%-2%0%2%4%6%8%2014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-02首套平均房贷利率百城住宅价格指数环比基准利率商品房销售面积累计同比(右轴）敬请参阅尾页之免责声明 13/16 行业研究月度报告 图图 2222：货币政策宽松对于首套平均房贷利率的影响货币政策宽松对于首套平均房贷利率的影响 资料来源：Wind，中信建投研究发展部，招商银行研究院 资料来源：Wind，招商银行研究院 资料来源：招商银行研究院 房贷利率近期的回调最直接的影响就是降低购房者的成本，一定程度上会提升刚需群体的购房意愿，从而对稳住房地产市场形成有利支撑。按照目前的下调幅度来看，短期内跌破基准利率可能性不大，其对于未来商品房销售面积和房价的影响不宜被放大。未来房贷利率下行趋势或将延续未来房贷利率下行趋势或将延续但但难以跌破基准线难以跌破基准线，不同区域房贷利率走，不同区域房贷利率走势或出现明显分化。势或出现明显分化。2019 年两会提出稳健的货币政策要“松紧适度”，未来央行可能还会有 1-2 次的降准，今年货币政策大概率会维持宽松格局；同时在 图图 23：住房按揭贷款不良率在个贷中最低住房按揭贷款不良率在个贷中最低 图图 24：国有行个人住房按揭贷款占比均超三成国有行个人住房按揭贷款占比均超三成 0%2%4%6%8%10%12%信用卡汽车住房按揭贷款其他28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%中国农业银行 中国工商银行中国银行中国建设银行 敬请参阅尾页之免责声明 14/16 行业研究月度报告 房地产调控上，今年“因城施策，一城一策”成为主基调，政策导向大概率会支持刚需并给予刚需购房者一定优惠。未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势。同时考虑到中央“房住不炒”以及“三稳”的定位，年内房贷利率大概率维持在基准利率之上，从而保持销售面积以及房价增速处于一个合理的区间。因城施策下不同区域房贷利率走势或呈现分化局势。当热点一二线城市房贷需求增长较快而银行贷款额度相对有限时，银行可能会有上调房贷利率的动力，三四线城市房贷利率可能会保持平稳。3.房地产行业重要事件评析 事件：事件：2019 年年 1-3 月中国房地产企业销售月中国房地产企业销售 TOP100排行榜发布排行榜发布 点评：点评：从百强房企销售额（全口径）的排行榜单来看，2019 年 1-3 月份碧桂园以 1704.6 亿元（同比下降 9.25%）的金额继续占据榜首，万科（1493.0亿元，同比下降 1.76%）、恒大（1194.0 亿元，同比下降 26.21%）分列二三位。保利地产前三个月销售金额 1071 亿元（同比增长 21.98%）首度在前三个月销售突破千亿元大关。TOP10、TOP30、TOP100 房企 1-3 月份累计销售金额较去年同期分别上升 1.3%、3.8%和 8.2%，销售情况较前两个月回暖显著。图图 25：TOP100 各梯队房企各梯队房企 2019 年年 1-3 月累计销售金额同比情况（亿元）月累计销售金额同比情况（亿元）资料来源：克而瑞，招商银行研究院 9055.3 12376.5 14718.5 17695.2 21107.9 1.3%2.9%3.8%6.5%8.2%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%0500010000150002000025000TOP10TOP20TOP30TOP50TOP1002018年1-3月2019年1-3月同比变动(%,右轴）敬请参阅尾页之免责声明 15/16 行业研究月度报告 事件：事件：2019 年年 1-3 月中国房地产企业新增土地货值月中国房地产企业新增土地货值 TOP100排行榜发排行榜发布布 点评：点评：2019 年 1-3 月中国房地产企业新增土地货值百强门槛达到了 35.4亿元，与去年同期 1-3 月份的百强门槛值 54.8 亿元相比下降了 19.4 亿元。新增土地货值超过百亿的房企共有 46 家，去年同期共有 50 家，房企拿地热度较去年有所减弱。百强榜单中融创中国 1-3 月新增土地货值 1428.9 亿元继续位列第一，绿地控股（1106.6 亿元）、万科（748.3 亿元）分列二三位。从各梯队的新增土地货值累计同比情况来看，2019 年 1-3 月 TOP10、TOP30 和TOP100 的新增货值分别同比下降 49.9%、40.4%和 35.4%。龙头房企由于资金端的绝对优势，1-3 月百强新增土地货值将近一半被销售金额 TOP10 房企拿走，在销售金额 TOP11-TOP20 房企中阳光城、旭辉等企业新增土地货值排名相比销售排名更靠前，在拿地上表现积极。图图 26：TOP100 各梯队房企各梯队房企 2019 年年 1-3 月新增土地货值变动情况（亿元）月新增土地货值变动情况（亿元）资料来源：克而瑞，招商银行研究院 事件：石家庄“零门槛落户”在全国大城市打响第一枪事件：石家庄“零门槛落户”在全国大城市打响第一枪 3 月 18 日，石家庄出台落户政策：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户，仅凭居民身份证、户口簿就可落户。点评：点评：石家庄“零门槛落户”政策出台标志着全国各大城市的抢人大战进入白热化阶段。今年 2 月下旬国家发改委发布培育发展现代化都市圈的指导意见，该意见中明确指出“放宽除个别超大城市外的城市落户限制”，可见石家庄的“零门槛落户”并非空穴来风。那么为什么是石家庄率先打响全国第一枪呢？户籍门槛的毫无限制，从另一个侧面表明城市对于人才的吸引力可能不足。在华北地区，虽然石家庄作为河北省的省会，但是同省内的唐山、保定7137.7 10390.5 12583.0 15062.8 17722.2-49.9%-44.6%-40.4%-36.1%-35.4%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%050001000015000200002500030000TOP10TOP20TOP30TOP50TOP1002018年1-3月2019年1-3月同比变动(%,右轴）敬请参阅尾页之免责声明 16/16 行业研究月度报告 等城市相比竞争优势并不明显；同时石家庄的教育资源“存在感不高”，交通 便利程度不够，众多因素使得石家庄的省会地位显得尴尬。因此“零门槛落户”政策对于户籍制度而言是具有突破性的进步，短期来看相当于变相降低了限购门槛，对房地产市场会产生一定利好；长期来看零门槛落户政策的核心目的还是在于吸引更多的人才为城市的发展增添活力，调整优化产业结构。但是人才吸引来了如何留住他们、如何解决城镇化进程后期城市养老负担加重是横亘在地方政府面前的两大难题。图图 27：2019 年以来全国主要城市人才落户新政策情况年以来全国主要城市人才落户新政策情况 资料来源：招商银行研究院 事件：海南省重启房贷“商转公”事件：海南省重启房贷“商转公”3 月 17 日，海南省住房公积金管理局发布通知，明确将重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务