房地产行业双周报：7月商品房销售下滑明显土地市场持续降温下调行业评级至“中性”-20190730-国信证券（香港）-15页.pdf

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究行业研究 房地产行业双周报房地产行业双周报：7 7 月月商品房销售下滑明显商品房销售下滑明显，土地市场，土地市场持持续降温续降温，下调行业评级至“中性”，下调行业评级至“中性”行情回顾行情回顾 受近期地产相关的融资政策明显收紧的影响，本期(2019/07/15-2019/07/28）恒生地产分类指数下跌 2.9%，物业管理行业指数在上期大涨后出现回调，本期下跌 3.82%，而同期恒生指数较上期基本持平。恒生地产分类指数跑输恒生指数 2.9%，物业管理行业本期跑输恒生指数 3.82%。目前房地产板块 PE（TTM）为 7.2X，与上期小幅回落，板块估值位于近年估值中位数附近。物业管理行业 PE(TTM)由上期 32.59X 小幅回落至 31.6X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。7 7 月月商品房销售下滑明显商品房销售下滑明显 从月度数据来看，从月度数据来看，2 20 01 19 9 年年 2 2 月以来全国商品房销售面积（累计值）月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，增速转负，6 月同增比速为-1.76%，仍在负值区间运行，显示目前目前全全国商品房国商品房销售销售仍处于调整阶段。仍处于调整阶段。6 月百城住宅月平均价格为 14891 元/平方米，同比小幅上升 3.87%，上涨幅度较上月继续回落 0.11 个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。场量缩价稳。从周数据来看，从周数据来看，受去年同期高基数的拖累，受去年同期高基数的拖累，7 7 月月下下旬旬 3 30 0 城市城市商品房商品房成交成交面积同比、面积同比、环比环比均出现明显下滑均出现明显下滑。本期 30 大中城市第一周商品房成交面积为 343.45 万平米，环比下滑 11.92%，同比下滑 2.37%；第二周商品房成交面积为 313.03 万平方米，环比下滑 8.86%，同比下滑 21.8%。其中，一线城市环比增速分虽为-1.61%、14.61%，二线城市环比增速为-10.32%、-13.46%，三线城市环比增速为-19.17%、-14.62%。土地市场土地市场弱势运行，持续降温弱势运行，持续降温 7 7 月下旬月下旬土地供应土地供应面积大幅下滑面积大幅下滑，土地成交降温。，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为 736.68 万平方米、524.48 万平方米，同比增速分别为-53.73%、-64.16%，大幅下滑。其中，一线城市本期供应规 2019 年年 07 月月 30 日日 行业行业 房地产房地产 投资评级投资评级 中性中性 近一年股价近一年股价涨跌幅涨跌幅 资料来源:Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期近期相关报告：相关报告：房地产行业双周报：融资收紧，商品房销售回落，重点关注中报高增长的物业管理子行业 房地产行业双周报：6 月下旬商品房销售回暖，土地市场降温 房地产行业双周报：土地成交回落，商品房销售仍处于调整阶段 房地产行业双周报：商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强 房地产行业：2018 年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足 房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位 物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮 物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期 2019 年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时 碧桂园服务（06098.HK）：2018 年收入及净利润增长迅速，未来业绩高增长可持续性强 徐进徐进 SFC CE No.:BFC540+852 2899 8300 .hk 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 划建筑面积 63.68 万平方米、40.95 万平方米，同比增速分别为 19.26%、-22.25%大幅下降；二线城市本期供应规划建筑面积 292.01 万平方米、276.76 万平方米，同比增速分别为-50.08%、-60.03%；三线城市本期供应规划建筑面积为 380.99 万平方米、203.20 万平方米，同比增速为-60.06%、-71.71%。一、二、三线城市土地供应面积均明显下滑。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为 875.25、487.82 万平方米，土地成交面积环比增速分别为 2.26%、-44.27%，供销比分为 0.84、1.08，土地市场成交持续降温。投资建议投资建议 2019 年 2 月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负,全国商品房销售整体仍处于调整阶段。进入 7 月以来，商品房成交与土地成交同比、环比均出现明显下滑。政策面上，行业融资收紧，苏州、洛阳等城市调控政策升级，预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势。鉴于下半年行业不确定性增加，我们下调行业评级至“中性”。中报期临近，建议关注业绩增长确定、行业前景向好的的物业管理子行业。相关房地产公司估值表相关房地产公司估值表 代码代码 证券简称证券简称 总市值总市值(亿亿元元 RMB)RMB)市盈率市盈率 市净率市净率 E EV/EBITDAV/EBITDA TTMTTM 19E19E 20E20E 2202.HK 万科企业 3074.15 8.81 7.72 6.67 1.90 8.24 0688.HK 中国海外发展 2695.55 6.82 6.32 5.51 1.08 7.92 3333.HK 中国恒大 2467.18 6.57 4.66 3.72 1.85 6.85 2007.HK 碧桂园 2112.57 6.07 5.05 4.29 1.73 7.19 0960.HK 龙湖集团 1563.20 9.58 8.28 6.74 1.91 8.72 1918.HK 融创中国 1457.57 8.76 5.98 4.68 2.55 17.45 0017.HK 新世界发展 1051.24 5.11 12.89 11.69 0.54 20.52 3380.HK 龙光地产 590.65 7.24 5.74 4.62 2.01 9.32 0817.HK 中国金茂 531.38 10.15 7.69 5.88 1.48 13.05 0884.HK 旭辉控股集团 366.27 6.74 5.21 4.22 1.42 15.41 1030.HK 新城发展控股 364.00 5.36 4.60 3.41 1.89 8.15 3383.HK 雅居乐集团 355.83 4.97 4.59 4.07 0.86 6.16 3883.HK 中国奥园 247.71 10.24 5.80 4.12 2.08 12.75 1638.HK 佳兆业集团 176.10 6.37 5.28 4.48 0.81 16.39 3900.HK 绿城中国 111.41 28.31 4.17 3.84 0.40 12.44 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注 1:万科企业(2202.HK)，国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注 2：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升。相关物业管理公司估值表相关物业管理公司估值表 代码代码 证券简称证券简称 总市值总市值(亿亿元元 RMB)RMB)市盈率市盈率 市净率市净率 TTMTTM 19E19E 20E20E 6098.HK 碧桂园服务 443.05 47.77 36.24 27.09 19.51 3319.HK 雅生活服务 180.74 22.46 17.37 13.48 3.32 2869.HK 绿城服务 167.74 34.55 27.46 21.20 7.17 2669.HK 中海物业 120.07 33.93 26.38 21.03 12.18 1778.HK 彩生活 66.43 13.63 10.92 9.01 2.11 1995.HK 永升生活服务 56.40 55.85 28.39 18.08 6.24 1755.HK 新城悦服务 49.88 33.01 21.10 14.52 5.88 3662.HK 奥园健康 31.07 39.58 22.28 14.01 24.61 2168.HK 佳兆业美好 18.61 34.27 13.10 10.57 3.66 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分正文部分 市场表现市场表现 受近期地产相关的融资政策明显收紧的影响，本期(2019/07/15-2019/07/28）恒生地产分类指数下跌 2.9%；而物业管理行业指数也在上期大涨后出现回调，本期下跌 3.82%，同期恒生指数基本持平。恒生地产分类指数跑输恒生指数 2.9%，物业管理行业本期跑输恒生指数 3.82%。目前房地产板块 PE（TTM）为 7.2X，与上期小幅回落，板块估值位于近年估值中位数附近。物业管理行业 PE(TTM)由上期 32.59X 小幅回落至 31.6X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。图图 1 1 指数走势图指数走势图恒生地产分类指数和恒生恒生地产分类指数和恒生指数指数(2018/08/22(2018/08/22-2019/07/262019/07/26)图图 2 2 指数走势图指数走势图物业管理行业指数和恒生指数物业管理行业指数和恒生指数(2018/03/01(2018/03/01-2019/07/262019/07/26)资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 3 3 港股各行业最新港股各行业最新 P PE TTM(E TTM(截至截至 2 2019019/0 07/267/26)资料来源：wind，国信证券（香港）研究部-30%-30%-20%-20%-10%-10%0%0%10%10%20%20%2018-03-012018-05-012018-07-012018-09-012018-11-012019-01-012019-03-012019-05-012019-07-01恒生地产分类指数恒生地产分类指数恒生指数恒生指数-40%-40%-20%-20%0%0%20%20%40%40%60%60%20180301201803262018041820180511201806052018062820180723201808152018090720181002201810252018111920181212201901042019012920190221201903182019041020190503201905282019062020190715物业管理行业物业管理行业恒生指数恒生指数43.4 35.6 31.6 20.2 17.6 14.3 13.4 9.8 9.3 8.4 7.2 4.4 05101520253035404550 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 注 1:万科企业(2202.HK),国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。行业数据跟踪行业数据跟踪 商品房成交（商品房成交（2019/07/152019/07/15-2019/02019/07/287/28）从月度数据来看，从月度数据来看，1 19 9 年年 2 2 月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，6 月同增比速为-1.76%，仍在负值区间运行，显示目前目前全国商品房全国商品房销售销售仍处于调整阶段。仍处于调整阶段。6 月百城住宅月平均价格为 14891 元/平方米，同比小幅上升 3.87%，上涨幅度较上月继续回落0.11 个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示月度数据显示商品房销售市场量缩价商品房销售市场量缩价稳。稳。从周数据来看，从周数据来看，受去年同期高基数的拖累，受去年同期高基数的拖累，7 7 月月下下旬旬 3 30 0 城市城市商品房成交商品房成交面积面积同比、同比、环环比比均均出现明显出现明显下滑下滑。本期 30 大中城市第一周商品房成交面积为 343.45 万平米，环比下滑 11.92%，同比下滑 2.37%；第二周商品房成交面积为 313.03 万平方米，环比下滑8.86%，同比下滑21.8%。其中，一线城市环比增速分虽为-1.61%、14.61%，二线城市环比增速为-10.32%、-13.46%，三线城市环比增速为-19.17%、-14.62%。表表 3 3 房地产相关个股涨跌幅排名房地产相关个股涨跌幅排名 (2019/07/15(2019/07/152019/07/262019/07/26)个股涨跌幅前十名个股涨跌幅前十名 个股涨跌幅后个股涨跌幅后十名十名 排名排名 代码代码 证券简称证券简称 涨涨跌跌幅幅（%）排名排名 代码代码 证券简称证券简称 跌跌跌跌幅幅(%)(%)1 1238.HK 宝龙地产 9.54 1 1638.HK 佳兆业集团-11.80 2 1966.HK 中骏集团控股 8.96 2 0563.HK 上实城市开发-8.39 3 3301.HK 融信中国 7.68 3 1176.HK 珠光控股-8.04 4 0817.HK 中国金茂 7.20 4 0683.HK 嘉里建设-7.70 5 1113.HK 长实集团 3.72 5 2048.HK 易居企业控股-7.43 6 3990.HK 美的置业 3.61 6 0410.HK SOHO 中国-7.17 7 2202.HK 万科企业 3.56 7 3380.HK 龙光地产-6.42 8 0588.HK 北京北辰实业股份 2.43 8 0020.HK 会德丰-6.21 9 0035.HK 远东发展 2.37 9 1972.HK 太古地产-5.99 10 2768.HK 佳源国际控股 2.37 10 0017.HK 新世界发展-5.81 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表表 4 4 物业管理物业管理个股涨跌幅排名个股涨跌幅排名 (201(2019/07/159/07/152019/07/262019/07/26)个股涨跌幅前五个股涨跌幅前五名名 个股涨跌幅后个股涨跌幅后五五名名 排名排名 代码代码 证券简称证券简称 涨涨跌跌幅（幅（%）排名排名 代码代码 证券简称证券简称 涨涨跌幅跌幅(%)(%)1 1755.HK 新城悦服务 2.52 1 6093.HK 和泓服务-21.51 2 1778.HK 彩生活 0.89 2 3686.HK 祈福生活服务-17.11 3 2869.HK 绿城服务 0.88 3 1417.HK 浦江中国-10.83 4 6098.HK 碧桂园服务-0.74 4 2168.HK 佳兆业美好-5.03 5 3662.HK 奥园健康-1.02 5 3319.HK 雅生活服务-4.82 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 6 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 图图 4 4 全国商品房全国商品房销售销售面积面积仍处于调整阶段仍处于调整阶段 图图 5 5 全国商品房销售全国商品房销售额增速仍处于回落额增速仍处于回落阶段阶段 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 6 6 百城住宅月平均价格百城住宅月平均价格 图图 7 7 百城住宅月平均价格百城住宅月平均价格:一线城市一线城市 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 8 8 百城住宅月平均价格百城住宅月平均价格:二线城市二线城市 图图 9 9 百城住宅月平均价格百城住宅月平均价格:三三线城市线城市 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部-1.76-20-100102030402014/022014/072014/122015/052015/102016/032016/082017/012017/062017/112018/042018/092019/02%商品房销售面积:累计值:同比5.61-2002040602014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-092019-02%商品房销售额:累计值:同比012345613,90014,00014,10014,20014,30014,40014,50014,60014,70014,80014,90015,000%元/平方米样本住宅平均价格:百城平均百城住宅价格指数:同比0.000.100.200.300.400.500.600.7041,10041,15041,20041,25041,30041,35041,40041,45041,50041,550%元/平方米百城住宅平均价格:一线城市百城住宅价格指数:一线城市:同比0 01 12 23 34 45 56 67 78 812,60012,80013,00013,20013,40013,60013,80014,000%元/平方米百城住宅平均价格:二线城市百城住宅价格指数:二线城市:同比0246810128,3008,4008,5008,6008,7008,8008,9009,0009,1009,2009,3009,400%元/平方米百城住宅平均价格:三线城市百城住宅价格指数:三线城市:同比 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 7 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 图图 1010 3030 城市商品房城市商品房周周成交面积成交面积 图图 1111 3030 城市商品房周成交面积同比及环比增速城市商品房周成交面积同比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 1212 一线一线城市城市（4 4 城）城）商品房周成交面积商品房周成交面积 图图 1313 一线城一线城市市（4 4 城）城）商品房周商品房周成交面积成交面积同比及环比增速同比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 1414 二二线线城市城市（1 14 4 城城）商品房周成交面积商品房周成交面积 图图 1 15 5 二二线城线城市市（1 14 4 城城）商品房周商品房周成交面积成交面积同比及环比增速同比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 343.45313.03050100150200250300350400450500万平方米-60-40-200204060805/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%30大中城市:商品房成交面积:当周值:环比30大中城市:商品房成交面积:当周值:同比60.7169.580204060801001205/55/196/26/166/307/147/28万平方米-60-40-200204060805/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当周值:环比30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当周值:同比176.81153.010501001502002505/5 5/12 5/19 5/26 6/2 6/9 6/16 6/23 6/30 7/7 7/14 7/21 7/28万平方米-40-2002040605/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当周值:环比30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当周值:同比 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 8 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 土地市场土地市场（2019/02019/07/157/15-2019/07/282019/07/28）7 7 月下旬月下旬土地供应土地供应面积大幅面积大幅下滑下滑，土地成交降温。，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为 736.68 万平方米、524.48 万平方米，同比增速分别为-53.73%、-64.16%，大幅下滑。其中，一线城市本期供应规划建筑面积 63.68 万平方米、40.95 万平方米，同比增速分别为 19.26%、-22.25%大幅下降；二线城市本期供应规划建筑面积 292.01 万平方米、276.76 万平方米，同比增速分别为-50.08%、-60.03%；三线城市本期供应规划建筑面积为 380.99 万平方米、203.20 万平方米，同比增速为-60.06%、-71.71%。一、一、二、三线城市土地供应面积均明显下滑二、三线城市土地供应面积均明显下滑。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为875.25、487.82 万平方米，土地成交面积环比增速分别为 2.26%、-44.27%，供销比分为 0.84、1.08，土地市场成交持续土地市场成交持续降温降温。图图 1 16 6 三三线线城市（城市（1 12 2 城城）商品房周成交面积）商品房周成交面积 图图 1 17 7 三三线城线城市（市（1 12 2 城城）商品房周）商品房周成交面积成交面积同比及环比增速同比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 1 18 8 全国百全国百城城周周土地供应、成交土地供应、成交面积面积及供销及供销比比 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 105.9290.430204060801001201401605/55/196/26/166/307/147/28万平方米-40-200204060805/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当周值:环比30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当周值:同比0.00.51.01.52.02.502004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0005/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28100大中城市:供应土地占地面积:当周值100大中城市:成交土地占地面积:当周值100大中城市:供应土地占地面积:当周值:/100大中城市:成交土地占地面积:当周值 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 9 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 图图 1 19 9 百百城土地周供应面积城土地周供应面积 图图 2020 百百城土地周供应面积同比及环比增速城土地周供应面积同比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 2121 一线城市土地一线城市土地周周供应面积供应面积 图图 2222 一线城市一线城市土地土地周周供应面积供应面积同同比及环比增速比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 2323 二线城市土地周供应面积二线城市土地周供应面积 图图 2424 二线城市二线城市土地周供应面积同比及环比增速土地周供应面积同比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 736.68524.4802004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0005/55/196/26/166/307/147/28万平方米-100-500501001505/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%100大中城市:供应土地占地面积:当周值:环比100大中城市:供应土地占地面积:当周值:同比63.6840.950204060801001201405/55/196/26/166/307/147/28万平方米-50005001,0001,5002,0005/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%100大中城市:供应土地占地面积:一线城市:当周值:环比100大中城市:供应土地占地面积:一线城市:当周值:同比292.01276.7601002003004005006007008009001,0005/55/196/26/166/307/147/28万平方米-100-500501001505/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%100大中城市:供应土地占地面积:二线城市:当周值:环比100大中城市:供应土地占地面积:二线城市:当周值:同比 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 10 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 图图 2 25 5 三线城市土地三线城市土地周周供应面积供应面积 图图 2 26 6 三线城市三线城市土地土地周周供应面积供应面积同同比及环比增速比及环比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 2 27 7 百百城土地成交楼面均价城土地成交楼面均价/周周 图图 2 28 8 百百城土地成交楼面均价城土地成交楼面均价周周环比及环比及周周同比增速同比增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图图 2 29 9 全国百全国百城城成交成交土地溢价率当周值土地溢价率当周值 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 380.99203.2001002003004005006007008009001,0005/55/196/26/166/307/147/28万平方米-100-500501001504/214/285/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%100大中城市:供应土地占地面积:三线城市:当周值:环比100大中城市:供应土地占地面积:三线城市:当周值:同比3,345.004,671.0001,0002,0003,0004,0005,0006,0005/5 5/125/195/26 6/2 6/9 6/166/236/30 7/7 7/147/217/28元/平方米-500501001502002503005/55/125/195/266/26/96/166/236/307/77/147/217/28%100大中城市:成交土地楼面均价:当周值:环比100大中城市:成交土地楼面均价:当周值:同比051015202530%房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 11 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 上市公司公告上市公司公告 (2019/07/152019/07/15-2019/07/282019/07/28)表表 5 5 业绩及业绩及运营数据运营数据 代码代码 公司公司 公告内容公告内容 1918.HK 融创中国 预期中期股东应占溢利同比增长超 45%3883.HK 中国奥园 预期上半年核心净利同比增长逾 50%3662.HK 奥园健康 预期中期核心净利润同比增长逾 85%1109.HK 华润置地 6 月总合同销售额 284.8 亿元，同比增长 0.7%1668.HK 华南城 首季合约销售达 35.94 亿港元 同比上升 15.8%资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表表 6 6 融资融资 代码代码 公司公司 公告内容公告内容 1638.HK 佳兆业集团 佳兆业拟要约回购 3 亿美元 12%尚未到期优先票据 1813.HK 合景泰富集团 拟发行本金总额 3 亿美元的 7.40%优先票据 0884.HK 旭辉控股集团(有关 2022 年到期的人民币 16 亿元的 6.7%的优先票据，将于 2019 年 7月 24 日生效 0817.HK 中国金茂 附属方兴光耀拟发行 5 亿美元于 2029 年到期优先担保票据,票据利率将为每年 4.25%资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 表表 7 7 拿地拿地 代码代码 公司公司 公告内容公告内容 1109.HK 华润置地 2019 年 6 月，在赣州、长春、无锡、崇左、西安、青岛、香港、武汉、北京和温州收购了 10 幅地块，总楼面面积约 220.96 万平方米。就该土地收购应付的权益土地出让金约为人民币 156.24 亿元。资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 表表 8 8 其他动态其他动态 代码代码 公司公司 公告内容公告内容 0817.HK 中国金茂 拟开展股份配售及认购事项引入平安,筹资 8.15 亿港元,配售价为每股股份 4.8106 港元(较 7 月 25 日收市价 4.84 港元折让 0.61%)2048.HK 易居企业控股 7 月 24 日 114.5 万港元回购 11.97 万股 3883.HK 中国奥园 拟 32.62 亿元收购百年人寿 13.86%股份 2168.HK 佳兆业美好 授出 1145 万份购股权,所授购股权的行使价 15.7 港元 1778.HK 彩生活 向京东及 360 合共增发 9410.5 万股 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 12 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业动态行业动态 (2019/07/15(2019/07/15-2019/07/282019/07/28)洛阳要求在售新房价格不得超过洛阳要求在售新房价格不得超过 4 4 月份网签价月份网签价 洛阳市住房保障和房产管理局在 7 月 26 日表示，为稳控洛阳市房价，对 洛阳市市区所有在建房地产项目实行商品住房价格申报指导制度。要求各房 地产开发企业在申请商品住房预售许可时，应向洛阳市住房保障和房产管理 局申报预售价格并备案。并且各房企在售项目以 2019 年 4 月签约均价为基准 价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。（中国证券报）苏州楼市限购限售再升级苏州楼市限购限售再升级:市区范围内新房市区范围内新房 3 3 年二手房年二手房 5 5 年后方可转让年后方可转让 7 月 24 日晚间，苏州市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见，在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧楼市调控。特别是限售范围扩大为苏州市 6 区，统一新房限售 3 年，二手房限售 5 年。工作意见从 7 月 25 日正式实施。这也是苏州年内第四次加码调控。（新华网）银保监会部署房贷检查，或涉银保监会部署房贷检查，或涉 3030 城城 75 75 家机构家机构 银保监会部署房贷检查，或涉 30 城 75 家机构。严查违规向房企提供 表内外融资、违规“首付贷”等行为，要求做好压力测试。（财新网）投资建议投资建议 2019 年 2 月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负,全国商品房销售整体仍处于调整阶段。进入 7 月以来，商品房成交与土地成交同比、环比均出现明显下滑。政策面上，行业融资收紧，苏州、洛阳等城市调控政策升级，预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势。鉴于下半年行业不确定性增加，我们下调行业评级至“中性”。中报期临近，建议关注业绩增长确定、行业前景向好的的物业管理子行业。表表 9 9 相关房地产公司估值表相关房地产公司估值表 代码代码 证券简称证券简称 总市值总市值(亿亿元元 RMB)RMB)市盈率市盈率 市净率市净率 E EV/EBITDAV/EBITDA TTMTTM 19E19E 20E20E 2202.HK 万科企业 3074.15 8.81 7.72 6.67 1.90 8.24 0688.HK 中国海外发展 2695.55 6.82 6.32 5.51 1.08 7.92 3333.HK 中国恒大 2467.18 6.57 4.66 3.72 1.85 6.85 2007.HK 碧桂园 2112.57 6.07 5.05 4.29 1.73 7.19 0960.HK 龙湖集团 1563.20 9.58 8.28 6.74 1.91 8.72 1918.HK 融创中国 1457.57 8.76 5.98 4.68 2.55 17.45 0017.HK 新世界发展 1051.24 5.11 12.89 11.69 0.54 20.52 3380.HK 龙光地产 590.65 7.24 5.74 4.62 2.01 9.32 房地产行业双周报房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，.hk 13 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升。0817.HK 中国金茂 531.38 10.15 7.69 5.88 1.48 13.05 0884.HK 旭辉控股集团 366.27 6.74 5.21 4.22 1.42 15.41 1030.HK 新城发展控股 364.00 5.36 4.60 3.41 1.89 8.15 3383.HK 雅居乐集团 355.83 4.97 4.59 4.07 0.86 6.16 3883.HK 中国奥园 247.71 10.24 5.80 4.12 2.08 12.75 1638.HK 佳兆业集团 176.10 6.37 5.28 4.48