房地产行业土地市场月报：2月一二线土地成交上行而三四线继续负增长反映需求差异三四线绝对库存上行明显-20200325-招商证券-59页.pdf

12 2月一二线土地成交上行而三四线继续负增长月一二线土地成交上行而三四线继续负增长反映需求差异，三四线绝对库存上行明显反映需求差异，三四线绝对库存上行明显赵可赵可 博士博士S1090513110001李洋李洋S1090519030002路畅路畅 研究助理研究助理招商证券招商证券|行业追踪报告行业追踪报告总量研究总量研究|房地产房地产报告日期：2020年3月25日土地市场月报土地市场月报2核心要点核心要点1.1.土地供应土地供应/成交：成交：l土地供应土地供应2 2月月287287城土地推出建面同比有所降低，结构上一二线土地推出建面同比上升，三四线同比下降。城土地推出建面同比有所降低，结构上一二线土地推出建面同比上升，三四线同比下降。287城供应土地规划建面12489万方，同比-12.9%；其中住宅用地规划建面同比-4.3%，商服用地规划建面同比-8.5%，工业用地规划建面同比-20.6%。结构上一二线重点40城/三四线247城供应土地规划建面同比增速分别+12.3%/-23.3%，即2月不同城级城市的土地供应出现分化，一二线供给出现回暖。l土地成交土地成交2 2月月287287城土地成交建面同比有所上升，结构上一二线土地成交建面同比上升幅度较大，而三四线同比增速继续维持负城土地成交建面同比有所上升，结构上一二线土地成交建面同比上升幅度较大，而三四线同比增速继续维持负增长，反映一二线土地更受青睐。增长，反映一二线土地更受青睐。287城成交土地规划建面同比+0.7%；其中住宅用地规划建面同比-13.9%，商服用地规划建面同比-23.6%，工业用地规划建面同比+17.2%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面同比分别+1.7%/-0.2%，一二线回升、三四线继续回落明显反应了需求差异。l供需关系：供需关系：287287个重点城市土地供大于需，个重点城市土地供大于需，供销比降至1.21。l库存库存：全国整体库存量趋势上行，其中三四城市线库存上行明显，一线城市有所上行，二线城市库存相对稳定：全国整体库存量趋势上行，其中三四城市线库存上行明显，一线城市有所上行，二线城市库存相对稳定2.2.土地楼面均价：土地楼面均价：l供应楼面均价供应楼面均价2月全国月全国287座样本城市供应土地楼面均价座样本城市供应土地楼面均价2186元，较上期有所下降，结构上元，较上期有所下降，结构上一二线供应楼面均价下降幅度更大。一二线供应楼面均价下降幅度更大。一二线重点40城/三四线247城分别为3781元/1231元；住宅用地楼面均价4400元，较上期有所上升。l成交楼面均价成交楼面均价2月全国月全国287座样本城市成交土地楼面均价座样本城市成交土地楼面均价2344元，较上期有所下降，结构上元，较上期有所下降，结构上三四线成交楼面均价下降幅度更大三四线成交楼面均价下降幅度更大。一二线重点40城/三四线247城分别为4459元/1280元；住宅用地楼面均价5784元，较上期有所上升。3.3.土地溢价率：土地溢价率：2月全国月全国287城土地成交溢价率城土地成交溢价率9.12%，较上期，较上期-3.58%，其中住宅用地溢价率降幅小于整体涨幅。结构上一，其中住宅用地溢价率降幅小于整体涨幅。结构上一二线溢价率二线溢价率9.61%，三四线，三四线8.88%，一二线较上期有所上升，三四线较上期有所下降。，一二线较上期有所上升，三四线较上期有所下降。4.4.土地出让金：土地出让金：2 2月全国月全国287287城各城级城市土地出让金同比均有所上升。城各城级城市土地出让金同比均有所上升。287城土地出让金2432亿元，同比+15.4%。结构上看，一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为1550亿元/881亿元，同比分别+14.2%/+17.5%。风险提示：短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期，疫情防控效果不及预期，政策因城施策边际风险提示：短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期，疫情防控效果不及预期，政策因城施策边际改善不及预期改善不及预期3资料来源：中指数据库，招商证券重点城市速览重点城市速览2 2月重点城市土地市场量价情况速览月重点城市土地市场量价情况速览4q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金51616年至今土地推出年至今土地推出/成交数据复盘，今年成交数据复盘，今年2 2月土地推出同比降幅收月土地推出同比降幅收窄，成交同比转正或因去年基数较窄，成交同比转正或因去年基数较低，随着疫情影响逐渐消失，预计土拍或将迎来小高峰。低，随着疫情影响逐渐消失，预计土拍或将迎来小高峰。1616年至今土地推出年至今土地推出 成交数据复盘成交数据复盘资料来源：中指数据库、招商证券6截至截至1919年底拿地未售、开工未售、推盘未售口径库存均较上期增加，去化周期除开工未售外均增加年底拿地未售、开工未售、推盘未售口径库存均较上期增加，去化周期除开工未售外均增加库存情况速览库存情况速览拿地未售面积拿地未售面积较上期变化较上期变化开工未售面积开工未售面积较上期变化较上期变化推盘未售面积推盘未售面积较上期变化较上期变化65105万方247058万方46405万方拿地未售去化周期较上期变化开工未售去化周期较上期变化推盘未售去化周期较上期变化43.4月22.35月9.6月数据来源：拿地未售数据来自房管局（30城,更新至19M12）；开工未售数据来自统计局（全国，更新至20M2）；推盘未售数据来自CRIC（80城，更新至20M1）051015202530352009/022010/022011/022012/022013/022014/022015/022016/022017/022018/022019/022020/02去化周期:开工未售(月)全国去化周期公式=库存/近12个月平均销量*12推盘未售面积：住宅(亿平)80城71919年底一线年底一线/二线二线/三四线开工未售去化周期均有下降三四线开工未售去化周期均有下降数据来源：开工未售分城级数据更新至19M12开工未售开工未售-分城级分城级开工未售口径库存来看，一线、三四线库存最近上行明显，二线库存相对稳定开工未售：住宅(亿平)一线开工未售：住宅(亿平)二线开工未售：住宅(亿平)三四线(全国)82020年初一线年初一线/二线推盘未售去化周期有所上升，三四线略有下降二线推盘未售去化周期有所上升，三四线略有下降数据来源：推盘未售分城级数据更新至20M1推盘未售推盘未售-分城级分城级推盘未售口径库存来看，20年初一线库存上行明显，二线、三四线库存略有下降推盘未售面积：住宅(亿平)一线推盘未售面积：住宅(亿平)二线推盘未售面积：住宅(亿平)三四线9q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金102 2月全国月全国287287座样本城市土地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至座样本城市土地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至1.211.21资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)全国287城-12.93%+0.70%1.21(-0.21)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积：全国成交建筑面积：全国287287城城112 2月一二线月一二线4040城土地推出及成交面积同比均有所增加，供销比升至城土地推出及成交面积同比均有所增加，供销比升至1.351.35资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)一二线重点40城+12.29%+1.72%1.35(+0.11)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出推出 成交建筑面积：一二线重点成交建筑面积：一二线重点4040城城122 2月三四线月三四线247247城土地推出及成交面积同比均有所减少，供销比降至城土地推出及成交面积同比均有所减少，供销比降至1.141.14，对比一二线成，对比一二线成交建面同比增加，反映了一二线与三四线土地需求差异进一步分化交建面同比增加，反映了一二线与三四线土地需求差异进一步分化资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)三四线247城-23.26%-0.20%1.14(-0.38)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积：三四线成交建筑面积：三四线247247城城13q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金142 2月全国月全国287287座城市住宅用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比较上月基本持平座城市住宅用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比较上月基本持平资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)全国287城-4.29%-13.90%1.44(0)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交成交建筑面积建筑面积-住宅用住宅用地：全国地：全国287287城城152 2月一二线重点月一二线重点4040城住宅用地推出面积同比增加，成交面积同比减少，供销比升至城住宅用地推出面积同比增加，成交面积同比减少，供销比升至1.611.61资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)一二线重点40城+21.09%-21.94%1.61(+0.54)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出推出 成交成交建筑面积建筑面积-住宅用住宅用地：一二线重点地：一二线重点4040城城162 2月三四线月三四线247247城住宅用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比降至城住宅用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比降至1.351.35资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)三四线247城-16.27%-8.49%1.35(-0.32)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交成交建筑面积建筑面积-住宅用住宅用地：三四线地：三四线247247城城17q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金182 2月全国月全国287287座城市商业用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比升至座城市商业用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比升至1.561.56资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)全国287城-8.54%-23.64%1.56(+0.05)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积成交建筑面积-商业用地：全国商业用地：全国287287城城192 2月一二线重点月一二线重点4040城商业用地推出及成交面积同比均有所增加，供销比升至城商业用地推出及成交面积同比均有所增加，供销比升至1.961.96资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)一二线重点40城+96.35%+5.86%1.96(+0.2)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差扩大推出推出 成交建筑面积成交建筑面积-商业用地：一二线重点商业用地：一二线重点4040城城202 2月三四线月三四线247247城商业用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比降至城商业用地推出及成交面积同比均有所减少，供销比降至1.261.26资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)三四线247城-42.95%-36.49%1.26(-0.12)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积成交建筑面积-商业用地：三四线商业用地：三四线247247城城21q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金222 2月全国月全国287287座城市商业用地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至座城市商业用地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至1.021.02资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)全国287城-20.58%+17.18%1.02(-0.35)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积成交建筑面积-工业用地：全国工业用地：全国287287城城232 2月一二线重点月一二线重点4040城工业用地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至城工业用地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至1.081.08资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)一二线重点40城-8.51%+26.07%1.08(-0.31)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积成交建筑面积-工业用地：一二线重点工业用地：一二线重点4040城城242 2月三四线月三四线247247城工业用地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至城工业用地推出面积同比减少，成交面积同比增加，供销比降至1.001.00资料来源：中指数据库、招商证券样本样本土地推出同比土地推出同比土地成交同比土地成交同比供销比供销比(较上期变化较上期变化)三四线247城-25.30%+13.62%1.00(-0.37)本期供需关系本期供需关系上期供需关系上期供需关系较上期变化较上期变化供大于需供大于需供需差收窄推出推出 成交建筑面积成交建筑面积-工业用地：三四线工业用地：三四线247247城城25q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金262 2月全国月全国287287座样本城市推出及成交楼面均价环比均有所下降座样本城市推出及成交楼面均价环比均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出楼面均价推出楼面均价（元（元/平米）平米）成交楼面均价成交楼面均价（元（元/平米）平米）全国287城2186.372343.89推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-0.66%-18.17%楼面均价：全国楼面均价：全国287287城城272 2月一二线重点月一二线重点4040城推出及成交楼面均价环比均有所下降城推出及成交楼面均价环比均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出楼面均价推出楼面均价（元（元/平米）平米）成交楼面均价成交楼面均价（元（元/平米）平米）一二线重点40城3780.784459.33推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-17.36%-13.77%楼面均价：一二线重点楼面均价：一二线重点4040城城282 2月三四线月三四线247247城推出及成交楼面均价环比均有所下降城推出及成交楼面均价环比均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出楼面均价推出楼面均价（元（元/平米）平米）成交楼面均价成交楼面均价（元（元/平米）平米）三四线247城1230.591279.66推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-1.61%-26.49%楼面均价：三四线楼面均价：三四线247247城城292 2月一二线土地溢价率有所上升，三四线土地溢价率有所下降月一二线土地溢价率有所上升，三四线土地溢价率有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市土地溢价率土地溢价率较上期变化较上期变化全国287城9.12%-3.58pct一二线重点40城9.61%+0.07pct三四线247城8.88%-5.36pct土地溢价率土地溢价率-所有地块所有地块302 2月全国月全国287287城土地面积供销比及溢价率均有所下降。或是由于土地成交总量虽有增城土地面积供销比及溢价率均有所下降。或是由于土地成交总量虽有增加，但仅有少部分地块受到青睐加，但仅有少部分地块受到青睐资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及土地面积供销比土地溢价率及土地面积供销比-所有地块所有地块样本样本土地溢价率土地溢价率较上期变化较上期变化全国287城9.12%-3.58pct土地面积供销比土地面积供销比较上期变化较上期变化1.21-0.21312 2月全国月全国287287城成交楼面均价及溢价率较上期均有所下降，反映城成交楼面均价及溢价率较上期均有所下降，反映2 2月土拍市场有所降温月土拍市场有所降温资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及成交楼面均价土地溢价率及成交楼面均价-所有地块所有地块样本样本土地溢价率土地溢价率较上期变化较上期变化全国287城9.12%-3.58pct成交楼面均价成交楼面均价较上期变化较上期变化2343.89-18.17%32q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金332 2月全国月全国287287座样本城市推出及成交的住宅用地楼面均价环比均有所上升座样本城市推出及成交的住宅用地楼面均价环比均有所上升资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出住宅用推出住宅用地楼面均价地楼面均价（元（元/平米）平米）成交住宅用成交住宅用地楼面均价地楼面均价（元（元/平米）平米）全国287城4399.645784.34推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比+17.85%+13.09%楼面楼面均价均价-住宅用住宅用地：全国地：全国287287城城342 2月一二线重点月一二线重点4040城推出住宅用地楼面均价环比下降，成交住宅用地楼面均价环比上升城推出住宅用地楼面均价环比下降，成交住宅用地楼面均价环比上升资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出住宅用推出住宅用地楼面均价地楼面均价（元（元/平米）平米）成交住宅用成交住宅用地楼面均价地楼面均价（元（元/平米）平米）一二线重点40城7618.6710640.32推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-7.01%+25.39%楼面楼面均价均价-住宅用住宅用地：一二线重点地：一二线重点4040城城352 2月三四线月三四线247247城推出住宅用地楼面均价环比有所上升，成交楼面均价环比有所下降城推出住宅用地楼面均价环比有所上升，成交楼面均价环比有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出住宅用推出住宅用地楼面均价地楼面均价（元（元/平米）平米）成交住宅用成交住宅用地楼面均价地楼面均价（元（元/平米）平米）三四线247城2203.192996.55推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比+9.43%-2.64%楼面楼面均价均价-住宅用住宅用地：三四线地：三四线247247城城362 2月一二线、三四线住宅用地溢价率均有所下降月一二线、三四线住宅用地溢价率均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市住宅用住宅用地溢价率地溢价率较上期变化较上期变化全国287城10.16%-0.63pct一二线重点40城7.75%-1.62pct三四线247城11.54%-0.10pct土地溢价土地溢价率率-住宅用住宅用地地372 2月全国月全国287287城住宅土地面积供销比基本持平，住宅用地溢价率略有下降城住宅土地面积供销比基本持平，住宅用地溢价率略有下降资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及土地面积供销土地溢价率及土地面积供销比比-住宅用住宅用地地样本样本住宅用地溢价率住宅用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城10.16%-0.63pct住宅用地面积供销比住宅用地面积供销比较上期变化较上期变化1.440.00382 2月全国月全国287287城住宅用地成交楼面均价较上期有增加，溢价率有所下降，主因热点城市城住宅用地成交楼面均价较上期有增加，溢价率有所下降，主因热点城市住宅用地更受青睐，而热点城市住宅用地地价相对较高住宅用地更受青睐，而热点城市住宅用地地价相对较高资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及成交楼面土地溢价率及成交楼面均价均价-住宅用住宅用地地样本样本住宅用地溢价率住宅用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城10.16%-0.63pct成交楼面均价成交楼面均价较上期变化较上期变化5784.34+13.09%39q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金402 2月全国月全国287287座样本城市推出及成交的商业用地楼面均价环比均有所下降座样本城市推出及成交的商业用地楼面均价环比均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出商业用地楼面均价推出商业用地楼面均价（元（元/平米）平米）成交商业用地楼面均价成交商业用地楼面均价（元（元/平米）平米）全国287城1820.312638.57推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-24.17%-9.99%楼面均价楼面均价-商业用地：全国商业用地：全国287287城城412 2月一二线重点月一二线重点4040城推出及成交的商业用地楼面均价环比均有所下降城推出及成交的商业用地楼面均价环比均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出商业用地楼面均价推出商业用地楼面均价（元（元/平米）平米）成交商业用地楼面均价成交商业用地楼面均价（元（元/平米）平米）一二线重点40城2364.423610.71推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-35.33%-16.26%楼面均价楼面均价-商业用地：一二线重点商业用地：一二线重点4040城城422 2月三四线月三四线247247城推出及成交的商业用地楼面均价环比均有所下降城推出及成交的商业用地楼面均价环比均有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出商业用地楼面均价推出商业用地楼面均价（元（元/平米）平米）成交商业用地楼面均价成交商业用地楼面均价（元（元/平米）平米）三四线247城1205.911932.54推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-25.50%-14.34%楼面均价楼面均价-商业用地：三四线商业用地：三四线247247城城432 2月一二线、三四线商业用地溢价率均有所下降，且回落至较低水平月一二线、三四线商业用地溢价率均有所下降，且回落至较低水平资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市商业用地溢价率商业用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城3.37%-19.94pct一二线重点40城1.08%-2.17pct三四线247城4.52%-28.27pct土地溢价率土地溢价率-商业用地商业用地442 2月全国月全国287287城商业土地面积供销比上升，溢价率有所下降城商业土地面积供销比上升，溢价率有所下降资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及土地面积供销比土地溢价率及土地面积供销比-商业用地商业用地样本样本商业用地溢价率商业用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城3.37%-19.94pct商业用地面积供销比商业用地面积供销比较上期变化较上期变化1.56+0.05452 2月全国月全国287287城商业用地成交楼面均价及溢价率较上期均有所减少，商业用地热度有所降温城商业用地成交楼面均价及溢价率较上期均有所减少，商业用地热度有所降温资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及成交楼面均价土地溢价率及成交楼面均价-商业用地商业用地样本样本商业用地溢价率商业用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城3.37%-19.94pct成交楼面均价成交楼面均价较上期变化较上期变化2638.57-9.99%46q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金472 2月全国月全国287287座样本城市推出工业用地楼面均价环比上升，成交工业用地楼面均价环比下降座样本城市推出工业用地楼面均价环比上升，成交工业用地楼面均价环比下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出工业用地楼面均价推出工业用地楼面均价（元（元/平米）平米）成交工业用地楼面均价成交工业用地楼面均价（元（元/平米）平米）全国287城393.27262.16推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比+52.94%-0.46%楼面均价楼面均价-工业用地：全国工业用地：全国287287城城482 2月一二线重点月一二线重点4040城推出工业用地楼面均价环比下降，成交楼面均价有所上升城推出工业用地楼面均价环比下降，成交楼面均价有所上升注：土地数据更新频率为半月资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出工业用地楼面均价推出工业用地楼面均价（元（元/平米）平米）成交工业用地楼面均价成交工业用地楼面均价（元（元/平米）平米）一二线重点40城216.58299.74推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比-32.97%+16.00%楼面均价楼面均价-工业用地：一二线重点工业用地：一二线重点4040城城492 2月三四线月三四线247247城推出工业用地楼面均价环比有所上升，成交楼面均价有所下降城推出工业用地楼面均价环比有所上升，成交楼面均价有所下降资料来源：中指数据库、招商证券样本样本推出工业用地楼面均价推出工业用地楼面均价（元（元/平米）平米）成交工业用地楼面均价成交工业用地楼面均价（元（元/平米）平米）三四线247城477.89245.45推出均价环比推出均价环比成交均价环比成交均价环比+104.88%-7.42%楼面均价楼面均价-工业用地：三四线工业用地：三四线247247城城502 2月一二线、三四线工业用地土地溢价率较上期均有所上升月一二线、三四线工业用地土地溢价率较上期均有所上升资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市工业用地溢价率工业用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城2.78%+1.06pct一二线重点40城0.58%+0.45pct三四线247城3.75%+1.47pct土地溢价率土地溢价率-工业用地工业用地512 2月全国月全国287287城工业土地面积供销比下降，溢价率有所上升城工业土地面积供销比下降，溢价率有所上升资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及土地面积供销比土地溢价率及土地面积供销比-工业用地工业用地样本样本工业用地溢价率工业用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城2.78%+1.06pct工业用地面积供销比工业用地面积供销比较上期变化较上期变化1.02-0.35522 2月全国月全国287287城工业用地成交楼面均价有所下降，溢价率有所上升，主因三四线城市工城工业用地成交楼面均价有所下降，溢价率有所上升，主因三四线城市工业用地热度较高，但其地价相对较低业用地热度较高，但其地价相对较低资料来源：中指数据库、招商证券土地溢价率及成交楼面均价土地溢价率及成交楼面均价-工业用地工业用地样本样本工业用地溢价率工业用地溢价率较上期变化较上期变化全国287城2.78%+1.06pct成交楼面均价成交楼面均价较上期变化较上期变化262.16-0.46%53q土地供需关系土地供需关系 历史历史供需关系及供需关系及库存回顾库存回顾 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地楼面均价土地楼面均价&溢价率溢价率 全部土地全部土地 住宅用地住宅用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地q土地出让金土地出让金542 2月全国月全国287287城土地出让金较上期有所减少，同比城土地出让金较上期有所减少，同比+15.37%+15.37%；从结构上看，三四线升幅相对较大；从结构上看，三四线升幅相对较大资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市当期土地出让金（亿元）当期土地出让金（亿元）（20M2）上期土地出让金（亿元）上期土地出让金（亿元）（20M1）同比同比全国287城2431.642690.65+15.37%土地出让金土地出让金552 2月一二线重点月一二线重点4040城土地出让金较上期有所减少，同比城土地出让金较上期有所减少，同比+14.18%+14.18%资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市当期土地出让金（亿元）当期土地出让金（亿元）（20M2）上期土地出让金（亿元）上期土地出让金（亿元）（20M1）同比同比一二线重点40城1550.491588.55+14.18%土地出让金土地出让金562 2月三四线月三四线247247城土地出让金较上期有所减少，同比城土地出让金较上期有所减少，同比+17.53%+17.53%资料来源：中指数据库、招商证券样本城市样本城市当期土地出让金（亿元）当期土地出让金（亿元）（20M2）上期土地出让金（亿元）上期土地出让金（亿元）（20M1）同比同比三四线247城881.151102.10+17.53%土地出让金土地出让金57负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。赵可赵可：现任招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事，主要从事房地产行业研究，宏观策略研究，此前所在招商证券宏观研究团队为13、14年新财富第六、第七。招商证券与清华大学联合培养应用经济学博士后，中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士，中南大学计算机科学学士，深圳市高层次人才，高级经济师。李洋：李洋：2017年加入招商证券，3年房地产行业研究经验，中南大学工学学士及管理学硕士。路畅：路畅：2018年加入招商证券，山东大学物理学学士，曼彻斯特大学物理学硕士。团队荣誉：团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖；2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名；2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名；2018年上半年金融界“慧眼”最佳分析师房地产行业第一名；2018年Wind金牌分析师房地产行业第四名；2018年金牛奖最具价值分析师；2018年度“天眼”明星分析师团队成员分获第一、四名；2019年新财富房地产行业入围奖；2019年新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第四名。分析师承诺分析师承诺58公司短期评级公司短期评级以报告日起6个月内，公司股价相对同期市场基准（沪深300指数）的表现为标准：强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于5%之间回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上公司长期评级公司长期评级A：公司长期竞争力高于行业平均水平B：公司长期竞争力与行业平均水平一致C：公司长期竞争力低于行业平均水平行业投资评级行业投资评级以报告日起6个月内，行业指数相对于同期市场基准（沪深300指数）的表现为标准：推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数投资评级定义投资评级定义59本报告由招商证券股份有限公司（以下简称“本公司”）编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外，本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。本报告版权归本公司所有。本公司保留所有权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人均不得以任何形式翻版、复制、引用或转载，否则，本公司将保留随时追究其法律责任的权利。重要声明重要声明