房地产行业：融资收紧龙头优势凸显继续建议加大板块配置-20190714-广发证券-21页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2121 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置 核心观点：核心观点：本周政策情况：本周政策情况：发改委限制房企外债，武汉放宽落户门槛发改委限制房企外债，武汉放宽落户门槛 本周，中央层面，融资政策有所收紧，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。据中证网报道，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。地方继续因城施策，其中天津对返津居住生活的户口迁出人员允许再落户，武汉放开 45 岁以下专科（及以上）和所有硕博的落户要求。本周本周基本面情况：基本面情况：7 月前月前 11 天天 38 城新房成交同比城新房成交同比上涨上涨 15.8%7 月前 11 天，我们跟踪的 38 个重点城市成交面积同比上涨 15.8%，增幅较 6 月扩大 11.9 个百分点，其中 4 大一线城市同比上涨 26.5%，12 个二线城市同比上涨 18.8%，22 个三四线城市同比上涨 7.2%。7 月前 11 天重点 13 城批售比上升至 1.1。土地市场方面，上周 100 个大中城市土地供需量均小幅下滑，而供销比（供给/成交）仍维持 0.87 的低位，溢价率为19.4%，其中一线、二线、三线分别为 14.5%、18.3%、22.7%，土地市场热度仍在延续。融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置 资金层面，监管对部分银行和信托进行的窗口指导可以认为是 5 月 17日银保监会“23 号文”的具体落实，发改委对房企外债的限制保证外债规模不增加，可以看作是资金面监管的进一步补充。我们认为，在“稳房价、稳地价”的目标下，政府对于去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热加紧资金面调控，其负面影响在于债务到期压力以及成本上升对于利润率的摊薄。但从目前来看，这一冲击也较为有限，目前主流房企融资成本稳定，融资政策的收紧会使得资源向头部企业集中，一方面，融资收紧使得龙头房企多元化融资优势进一步凸显，另一方面，高周转效率的房企有能力通过销售回款补充运营资金。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注经营能力突出的房企，通过自身经营效率获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-14 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 房地产行业:二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃 2019-06-30 房地产行业:几多风雨千山路，好事多磨终有期 2019-06-23 联系人：邢莘 021-60750620 -17%-7%3%13%23%33%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票股票代码代码 股票股票简称简称 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 29.65 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.52 7.49 6.59 7.49 19.9%18.5%001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.00 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.18 8.18 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 30.40 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.16 5.04 8.91 8.33 29.0%26.2%601155.SH 新城控股 人民币 27.84 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.30 3.72 8.90 10.91 33.1%27.6%000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.35 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.51 5.17 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.16 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.07 3.42 2.63 0.58 22.6%21.2%000961.SZ 中南建设 人民币 8.65 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.03 4.59 4.59 4.78 19.6%25.5%000671.SZ 阳光城 人民币 6.73 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.20 5.37 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发展 人民币 6.13 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.50 3.57 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 3.00 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.31 5.28 23.10 18.50 10.2%10.9%600007.SH 中国国贸 人民币 16.98 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 18.39 16.40 7.75 6.88 11.8%11.7%02007.HK 碧桂园 港币 11.42 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.11 4.44 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 37.85 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.32 4.77 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.62 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 5.50 4.41 3.90 3.00 21.6%21.2%02202.HK 万科企业 港币 31.15 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.86 6.91 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.5 重点城市推盘及库存跟踪.10 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.07.07-2019.07.12）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.6 图图 3：38 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：38 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：38 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：38 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：38 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：38 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.07.05-2019.07.11）.8 图图 10：13 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：13 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：13 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：13 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：13 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.12 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.07.08-2019.07.12）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.07.08-2019.07.12）.16 表表 1：38 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.07.05-2019.07.11）.6 表表 2：13 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.07.05-2019.07.11）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.07.05-2019.07.11）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.07.05-2019.07.11）.13 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.07.05-2019.07.11）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.07.05-2019.07.11）.19 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，融资政策有所收紧。发改委发文表示，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。据中证网报道，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。而根据 21 世纪经济报道，各信托机构需按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。地方层面，天津、武汉放宽落户限制。天津市公安局表示，若天津迁出户口人员在津具有合法稳定住所，并已返津居住生活的，可以申请回津落户，同时 18 岁以下子女可以随迁。武汉市政府近日发布相关文件，表示 45 岁以下专科（及以上）可落户，硕博不受年龄限制；另外武汉市政府表示年内将筹集 5 万套专业人才公寓，同时对留汉大学生租住提供补贴 公积金政策方面，东莞市公积金中心近日将最长贷款年限统一为 30 年（原只有 90 平米以下一手房可申请 30 年）。而连云港市公积金中心在公积金贷款首套房认定标准“认房又认贷”的基础上，新增须无商业贷款记录（原只规定无公积金贷款记录）。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.07.07-2019.07.12）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为7月13日，下同）：本周，我们监测的38个城市商品房成交面积598.83万方，环比下降11.1%，同07/0807/0907/1007/1007/1107/12天津市公安局：天津市公安局：天津迁出户口人员，凡在津具有合法稳定住所并已返津居住生活的，可以申请回津落户，18岁以下子女可以随迁银银保监会：保监会：据21世纪经济报道，各信托机构需按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作东莞东莞市公积金中心：市公积金中心：最长贷款年限统一为30年（原只有90平米以下一手房可申请30年）天津天津：据传，天津首套房贷利率由基准利率上调至基准上浮5%武汉市：武汉市：1.45岁以下专科可落户，硕博不受年龄限制；2.年内筹集5万套专业人才公寓，对留汉大学生租住提供补贴07/12发改委：发改委：房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务07/07北京市：北京市：恢禁止违法群租，不得改变房屋内部结构分割出租，出租房屋人均居住面积不得低于5平米，每个房间居住的人数不得超过2人07/12连云港市公积金中心：连云港市公积金中心：公积金贷款首套房认定标准“认房又认贷”新增须无商业贷款记录（原只规定无公积金贷款记录）银保监会银保监会:据中证网报道，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 比上涨17.2%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积85.26万方，环比下降28.9%。其中，北京推盘放量成交环比上涨5.1%。本周，我们跟踪的12个二线样本城市成交面积330.38万方，环比下降1.2%，同比上涨24.4%，其中，武汉、南宁推盘放量成交环比分别上涨103.6%、83.1%。三四线成交方面，我们跟踪的22个三四线样本城市成交面积183.19万方，环比下降16.4%，同比上涨8.3%。月度来看，7月38城新房成交环比上涨26.2%，同比上涨15.8%。分线来看，4大一线城市、12个二线城市、22个三四线城市成交同比分别上涨26.5%、18.8%、7.2%。从全年累计情况来看，截至2019年7月11日，38城新房成交整体同比上涨5.5%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨25.4%、6.6%，三四线城市则下降3.9%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：38 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.07.05-2019.07.11）分线分线 城市城市 本周成交本周成交 （万方）（万方）上周成交上周成交 （万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均 （万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 23.06 21.95 5.1%67.7%19.47 15.48 25.8%17.47 0.4%上海 33.36 46.28-27.9%-6.0%35.14 34.77 1.1%17.17-0.7%广州 18.92 40.97-53.8%11.0%24.86 24.01 3.5%17.29-0.6%深圳 9.91 10.77-8.0%2.9%9.86 8.76 12.6%10.76-4.8%一线合计一线合计 85.26 119.97-28.9%12.1%89.33 83.01 7.6%-二线（12 个）杭州 29.35 22.89 28.2%21.5%18.76 24.58-23.7%8.55-6.0%南京 36.19 17.78 103.6%57.3%15.28 15.79-3.2%23.69-8.5%武汉 67.41 105.71-36.2%60.2%43.47 41.66 4.3%-青岛 34.78 31.64 9.9%-2.3%29.69 35.50-16.4%-福州 6.67 10.25-34.9%63.6%6.92 6.36 8.8%29.29-2.4%厦门 6.28 8.31-24.5%-55.6%5.49 4.56 20.4%-苏州 34.59 18.89 83.1%30.2%23.89 20.70 15.4%9.08-5.4%长春 29.95 26.93 11.2%44.6%22.98 24.98-8.0%-19至今周均成交（万方）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南大连温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 南宁 32.70 23.53 39.0%43.3%27.57 20.24 36.2%5.34-1.0%济南 25.43 27.48-7.5%-23.73 13.79 72.1%-温州 27.03 36.76-26.5%33.5%23.77 18.99 25.2%7.81-3.6%三四线 三四线合计三四线合计 215.96 215.55 0.2%-0.6%168.49 178.98-5.9%-38 城合计城合计 598.83 673.57-11.1%17.2%504.53 507.25-0.5%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：38城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：38城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：38城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：38城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 598.83-11.1%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%01002003004005006007008002017201819W1-2819-W25 19-W26 19-W27 19-W2838城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）-28.9%-1.2%-16.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%19-W2319-W2419-W2519-W2619-W2719-W28一线城市（4城）二线城市（12城）三四线城市（22城）26.2%15.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.1138城新房成交环比38城新房成交同比26.5%18.8%7.2%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.11一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：38城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：38城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（5城）、长三角（12城）本周成交面积分别为86.19、189.77万方，分别环比上周上涨3.7%、11%，珠三角成交面积为99.48万方，环比上周下降23.2%。其他区域方面，中西部（4城）、海峡西岸城市群（5城）本周成交面积分别为106.30、55.09万方，分别环比上周下降20.9%、36.6%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.07.05-2019.07.11）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 5.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.07.1138城新房成交年同比25.4%6.6%-3.9%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.07.11一线城市（4城）二线城市（12城）三四线城市（22城）1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他4%5%-9%-24%11%9%16%-5%-23%41%9%8%-21%40%-1%79%-37%17%-7%64%-10%2%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为142.26万方，环比上涨2.4%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积40.33万方，环比下降7.8%，其中北京环比下降17.3%，深圳环比上升12.8%。二三线样本城市整体成交面积为101.93万方，环比上涨7.0%，其中金华、江门环比分别上涨18.1%、60.5%。月度情况来看，7月13城市二手房成交环比上升37.4%，同比上升6.4%。分线来看，一线城市环比下降15.2%，二三线城市同比上涨18.6%。全年累计情况来看，截至2019年7月11日，13城市整体成交同比下降0.1%，其中一线城市成交同比下降6.1%，二三线城市同比上涨2.9%。表表 2：13 城二手房城二手房成交成交面积汇总面积汇总（2019.07.05-2019.07.11）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 24.73 29.89-17.3%-31.5%26.25 28.22-7.0%深圳 15.60 13.83 12.8%1.8%11.72 11.67 0.4%一线合计一线合计 40.33 43.72-7.8%-21.6%37.96 39.89-4.8%二三线（11 个）青岛 11.33 9.62 17.8%39.0%9.20 9.55-3.6%厦门 8.08 8.66-6.7%63.6%9.76 4.96 97.0%无锡 14.96 14.30 4.6%28.9%10.70 10.63 0.6%岳阳 1.96 1.74 12.3%-11.8%1.44 1.97-26.9%扬州 3.51 3.50 0.2%-1.7%2.97 3.35-11.3%苏州 30.87 26.52 16.4%24.4%23.89 18.60 28.5%南宁 13.74 14.13-2.7%110.2%4.81 4.57 5.2%金华 3.82 3.23 18.1%3.3%2.73 3.53-22.6%江门 1.38 0.86 60.5%-47.7%1.85 2.69-31.5%杭州 12.29 12.72-3.4%-27.9%11.53 11.92-3.3%二三线合计二三线合计 101.93 95.28 7.0%14.9%85.26 78.58 8.5%13 城合计城合计 142.26 138.99 2.4%1.5%123.23 118.47 4.0%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图10：13城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：13城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：13城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：13城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：13城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：13城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为7月13日，下同）：142.262.4%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%0204060801001201401602017201819W1-2819-W25 19-W26 19-W27 19-W2813城二手房周均成交面积当周成交环比（右）-7.8%7.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19-W2319-W2419-W2519-W2619-W2719-W28一线城市（2城）二三线城市（11城）37.4%6.4%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.1113城二手房成交环比13城二手房成交同比-15.2%18.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%19.0219.0319.0419.0519.0619.07.01-19.07.11一线城市（2城）二三线城市（11城）-0.1%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.07.1113城二手房成交年同比-6.1%2.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.07.11一线城市（2城）二三线城市（11城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为273.21万方，环比下降11.5%，同比下降25.7%。月度数据来看，7月13城商品房推盘302.33万方，环比上涨27.8%，同比下降13.2%。全年累计来看，截至2019年7月11日，13城市商品房推盘面积同比上涨10.3%，涨幅较2018年全年收窄11.8个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至1.00。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周下降0.6%，其中一线、二线城市商品房库存环比分别下降0.4%、0.9%，三四线城市商品房库存环比上涨0.2%。去化周期方面，13城市商品房去化周期下降至13.87个月，11个城市住宅去化周期下降至6.85个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -50%0%50%100%150%200%250%05010015020025030035040019W1619W1819W2019W2219W2419W2619W28推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M718M918M1119M119M319M519.07.01-19.07.11推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）10.3%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019.01.01-2019.07.11推盘面积年度同比0.000.200.400.600.801.001.201.401.6005001,0001,5002,00018M718M1019M119M419.07.01-19.07.11成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图20：13城市商品房城市商品房库存与去化周期库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房城市及分线城市商品房去化周期（月）去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.07.05-2019.07.11）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1740.05 0.3%17.47 0.07 上海 2839.25 0.1%17.17-0.14 广州 1995.26-0.5%17.29-0.10 深圳 540.72-4.4%10.76-0.49 南京 1818.48-0.1%23.69-2.22 杭州 852.07-1.6%8.55-0.56 福州 883.85-0.6%29.29-0.70 苏州 1160.57-2.9%9.08-0.49 温州 908.92-1.9%7.81-0.32 南宁 633.02 2.7%5.34-0.09 泉州 676.94 0.5%24.49-0.37 莆田 587.55-0.6%23.06-1.75 江阴 416.47-0.8%13.00-0.44 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 13.8705101520250200040006000800010000120001400016000180002000016W1 16W24 16W47 17W18 17W41 18W12 18W35 19W6库存面积（万方）去化周期（月，右轴）05101520253014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期0102030400100020003000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）051015202502004006008001000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.07.05-2019.07.11）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 904.82 0.0%12.56-0.33 上海 775.51-0.6%6.06-0.08 广州 782.56-0.8%8.99-0.08 深圳 250.68-8.0%6.91-0.92 福州 336.46-1.4%15.69-0.37 杭州 229.76-5.3%2.88-0.36 南京 362.53 0.7%5.46-0.41 宁波 271.34-3.7%3.24-0.07 苏州 487.88-5.7%4.49-0.37 厦门 272.19-0.7%15.61-0.07 莆田 281.42-1.3%12.47-1.21 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 全国土地市场供给成交情况全国土地市场供给成交情况 由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为7月13日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第27周，供给方面，土地供应总建筑面积为1715.8万方，环比前周下降20.0%，同比下降16.3%。从全年累计来看，截至2019年第27周供应面积同比下降4.9%。成交方面，2019年第27周全类型土地成交1970.0万方，环比下降25.6%，同比下降36.2%。全年累计来看，截至2019年第26周土地成交面积同比下降7.7%。出让金方面，2019年第27周土地成交出让金829.6亿元，环比下降37.7%，同比下降29.5%。分线城市来看，一线、二线和三线城市量跌