房地产行业跟踪分析：信贷监管从严头部优势扩大-20190811-广发证券-19页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 信贷监管从严，头部优势扩大信贷监管从严，头部优势扩大 核心观点：核心观点：本周政策情况：本周政策情况：银保监会严控银保监会严控地产融资，上海自贸区新片区地产融资，上海自贸区新片区放松放松限购限购 本周，中央层面，银保监会将对 32 个城市开展银行房地产业务检查，并将坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长。地方层面，上海自贸试验区新片区人才“居转户”由 7 年改为 5 年，核心人才缩短到 3 年，同时非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限由 5 年缩短至 3 年。本周基本面情况：本周基本面情况：8 月前月前 8 天天 35 城新房成交同比上涨城新房成交同比上涨 1.2%8 月前 8 天，我们跟踪的 35 个重点城市成交面积同比上涨 1.2%，增幅较 7 月收窄 2.7 个百分点，其中 4 大一线城市同比下降 4.0%，11 个二线城市同比上涨 7.2%，20 个三四线城市同比下降 5.4%。8 月前 8 天重点13 城 3 月移动批售比上行至 1.02，其中当月批售比上行至 1.72，景气度有所回落，主要是二三线城市推盘放量带动所致，8 月前 8 天一线城市当月批售比 0.83，维持一定的景气度，二三线推盘放量同比增长 78%，批售比大幅上行至 2.20。土地市场方面，上周 100 个大中城市土地供需量均小幅下滑，而移动 3 月供销比（供给/成交）下行至 1.08，维持热度，但溢价率连续 8 周下滑至 16.2%，其中一线溢价率为 12.5%，上升 0.2 个百分点，二线、三线溢价率分别为 16.1%、17.9%，分别下降 0.6、1.4 个百分点。信贷监管从严，头部优势扩大信贷监管从严，头部优势扩大 经济工作会议之后各部门持续发声，本周银保监会的政策方向主要是规范渠道，对于地产行业融资环境整体影响有限。从数据来看，7 月房地产信托发行规模环比下降 3 成，但上市房企信托规模环比大幅上升。土地市场 7 月 300 城土地市场降温，溢价率回落，中小房企竞争的退出有助于龙头房企利润率的稳定，龙头房企在拿地以及融资方面的优势进一步凸显。我们认为，目前整体宽松和地产行业投放收紧的这种态势很难持续，对于头部房企能得到更多金融资源的倾斜，从而加大竞争优势。推荐标的方面，一线A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-08-11 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:基本面景气度回落，继续建议加大板块配置 2019-08-04 房地产行业:政策继续一城一策，土地市场热度回落 2019-07-28 房地产行业:销售规模历史新高 融资收紧投资意愿下降 2019-07-25 联系人：邢莘 021-60750620 -16%-6%4%14%24%34%08/1810/1812/1802/1904/1906/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票股票代码代码 股票股票简称简称 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 27.29 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.84 6.89 6.59 7.49 19.9%18.5%001979.SZ 招商蛇口 人民币 19.33 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.45 7.53 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 26.44 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 5.36 4.38 8.91 8.33 29.0%26.2%000069.SZ 华侨城 A 人民币 6.59 2018/11/01 买入-1.33 1.42 4.94 4.63 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 8.27 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 3.67 3.08 2.63 0.58 22.6%21.2%000961.SZ 中南建设 人民币 7.30 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 6.78 3.87 4.59 4.78 19.6%25.5%000671.SZ 阳光城 人民币 6.13 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.55 4.89 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发展 人民币 5.70 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.12 3.32 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 2.91 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.12 5.12 23.10 18.50 10.2%10.9%600007.SH 中国国贸 人民币 16.33 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 17.69 15.77 7.75 6.88 11.8%11.7%02007.HK 碧桂园 港币 9.69 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.42 3.84 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 31.90 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 5.43 4.10 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 4.40 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 4.39 3.52 3.90 3.00 21.6%21.2%02202.HK 万科企业 港币 27.30 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.02 6.17 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.6 重点城市推盘及库存跟踪.10 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.14 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.08.04-2019.08.09）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.6 图图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：35 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：35 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：35 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.02-2019.08.08）.8 图图 10：12 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.9 图图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.9 图图 12：12 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：12 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：12 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：12 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.11 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.11 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.13 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.14 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.08.05-2019.08.09）.15 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.08.05-2019.08.09）.15 表表 1：35 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.08.02-2019.08.08）.6 表表 2：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.08.02-2019.08.08）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.08.02-2019.08.08）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.08.02-2019.08.08）.12 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.08.03-2019.08.09）.15 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.08.03-2019.08.09）.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，据证券时报和中证网报道，各银行下半年将严格审慎管理房地产领域贷款，控制开发贷和按揭贷，并且银保监会将对 32 个城市开展银行房地产业务检查，重点检查房地产业务授信、开发贷和土储贷管理、个人住房贷款管理、住房租赁贷款四个方面，同时表示将坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长。中组部等多部委发文表示，将支持海南在人才培养、引进、使用上大胆创新，并要求有关部委要在体制机制创新、人才项目安排等方面给予海南倾斜支持。地方层面，上海市常务副市长陈寅在介绍上海自贸试验区新片区总体方案发布会上表示，在新片区人才“居转户”由 7 年改为 5 年，核心人才缩短到 3 年，同时非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限由 5 年缩短至3 年。昆山市住建局加强限购管理，要求非本地户籍家庭在昆山购房须连续缴纳 2年以上社保或个税，且“补交”、“断交”均不符合要求（原无此规定）。濮阳市规自局近日规定，土地出让竞买保证金缴纳比例由 60%-70%上升至 100%，强化土地出让金收缴管理。按揭贷方面，据传，杭州与济南均有部分银行上调首套房贷利率，同时杭州市多家银行放开“二抵贷”业务，可将未还清按揭贷款的房屋抵押以获得贷款。人才与落户政策方面，晋城市发改委近日发布通知，表示非户籍居民均可在晋城市行政区落户，同时专科、本科、硕士、博士落户并签订 3 年以上劳动合同者 5年内首次购房给予 1-30 万购房补贴。杭州市人保局近日亦表示，应届本科、硕士、博士可分别享受 1 万元（原无补贴）、3 万元（原 2 万元）、5 万元（原 3 万元）的生活补贴。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.08.04-2019.08.09）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 08/0508/0508/0608/0608/0708/08南宁市住建局：南宁市住建局：1.监管资金额度按预售资金总额的15%（原为35%）确定；2.监管项目取得预售许可、结构封顶、竣工验收后可申请额度分别不超过监管资金总额的50%、80%、95%（原为30%、70%、90%）昆山市住建局：昆山市住建局：据传，非本地户籍家庭在昆山购房须连续缴纳2年以上社保或个税，且“补交”、“断交”均不符合要求（原无此规定）中组委等多部委：中组委等多部委：支持海南在人才培养、引进、使用上大胆创新，有关部委要在体制机制创新、人才项目安排等方面给予海南倾斜支持上海市常务副市长陈寅：上海市常务副市长陈寅：上海自贸试验区：1.人才“居转户”改为5年（原7年），核心人才缩短到3年；2.非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限缩短至3年（原5年）银保监会：银保监会：据中证网报道，银保监会将对32个城市开展银行房地产业务检查，重点检查房地产业务授信、开发贷和土储贷管理、个人住房贷款管理、住房租赁贷款四个方面08/09银保监会：银保监会：据证券时报报道，监管部门将坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长08/04濮阳市规自局：濮阳市规自局：抬高竞买门槛，土地出让竞买保证金缴纳比例由60%-70%上升至100%08/09晋城市发改委：晋城市发改委：1.非户籍居民均可在晋城市行政区落户；2.专科、本科、硕士、博士落户并签订3年以上劳动合同者5年内首次购房给予1-30万购房补贴杭州市人社局杭州市人社局:应届本科、硕士、博士可分别享受1万元（原无补贴）、3万元（原2万元）、5万元（原3万元）的生活补贴 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为8月10日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积480.1万方，环比下降13%，同比上升0.9%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积73.22万方，环比下降26%，同比下降0.8%。其中，深圳成交面积环比上升6.2%，。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积258.13万方，环比下降1.5%，同比上升7.5%，其中，苏州推盘放量成交面积环比上涨50.8%，厦门成交面积环比上涨64.6%。三四线成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积148.75万方，环比下降22.1%，同比下降8.1%。月度来看，8月35城新房成交环比下降16.9%，同比上涨1.2%。分线来看，11个二线城市成交同比上涨7.2%，4大一线城市、20个三四线城市成交同比分别下降4%、5.4%。从全年累计情况来看，截至2019年8月8日，35城新房成交整体同比上涨5.3%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨20.7%、6.9%，三四线城市则下降3.4%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：35 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.08.02-2019.08.08）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 16.15 22.84-29.3%35.2%19.23 15.48 24.3%19.23 1.3%上海 28.11 35.41-20.6%-25.1%34.59 34.77-0.5%17.66 0.1%广州 18.48 30.89-40.2%31.8%24.65 24.01 2.7%17.50-0.8%深圳 10.48 9.87 6.2%-8.7%9.91 8.76 13.1%10.24-1.5%一线合计一线合计 73.22 99.01-26.0%-0.8%88.39 83.01 6.5%-19至今周均成交（万方）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0510152025303540455055北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二线（11 个）杭州 18.35 18.71-1.9%-8.0%18.50 24.58-24.8%9.07-1.5%南京 15.40 14.55 5.8%46.4%15.75 15.79-0.3%25.57 12.5%武汉 66.40 63.29 4.9%27.0%45.80 41.66 9.9%-青岛 26.71 33.46-20.2%-17.8%30.01 35.50-15.5%-福州 7.22 7.73-6.6%36.3%6.93 6.36 9.0%28.15-0.6%厦门 10.00 6.08 64.6%72.7%5.30 4.56 16.3%-苏州 25.44 16.87 50.8%-12.0%23.64 20.70 14.2%10.26 0.5%长春 23.44 24.49-4.3%-9.1%22.98 24.98-8.0%-南宁 29.41 21.06 39.7%12.7%27.44 20.24 35.6%5.13 0.1%济南 21.96 24.85-11.6%3.8%24.02 13.79 74.1%-温州 23.79 27.08-12.1%35.5%24.11 18.99 27.0%7.69 0.1%二线合计二线合计 258.13 262.09-1.5%7.5%244.47 238.53 2.5%-三四线（20 个）三四线合计三四线合计 148.75 190.94-22.1%-8.1%166.51 172.98-3.7%-35 城合计城合计 480.10 552.04-13.0%0.9%499.36 494.53 1.0%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：35城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：35城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：35城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：35城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 480.10-13.0%-20%-10%0%10%4004505005506002017201819W1-3219-W2919-W3019-W3119-W3235城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）-26.0%-1.5%-22.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%19-W2719-W2819-W2919-W3019-W3119-W32一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）-16.9%1.2%-40%-20%0%20%40%60%80%100%19.0319.0419.0519.0619.0719.0835城新房成交环比35城新房成交同比-4.0%7.2%-5.4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0319.0419.0519.0619.0719.08一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：35城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：35城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为67.75、129.07、83.66万方，分别环比上周下降21.2%、11%、27.9%。其他区域方面，中西部（3城）本周成交面积为98.94万平，环比上周上涨11.8%，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积为41.44万方，环比上周下降28.0%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.02-2019.08.08）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 5.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.08.0835城新房成交年同比20.7%6.9%-3.4%-60%-40%-20%0%20%40%2014201520162017201819.01.01-19.08.08一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他-21%-4%6%15%-11%-12%-2%-6%-28%9%7%14%12%20%-23%45%-28%22%-23%22%0%-10%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为136.56万方，环比上升0.9%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积46.06万方，环比上升5.4%，其中北京环比上升9.6%。10个二三线样本城市整体成交面积为90.50万方，环比下降1.3%，其中苏州、江门环比分别上涨43.9%、6.1%。月度情况来看，8月12城市二手房成交环比下降1.4%，同比上升13.7%。分线来看，一线城市环比上升15.7%，二三线城市环比下降8.2%。全年累计情况来看，截至2019年8月8日，12城市整体成交同比上升1.5%，其中一线城市成交同比下降6.7%，二三线城市同比上涨5.9%。表表 2：12 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2019.08.02-2019.08.08）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 32.96 30.09 9.6%7.6%26.72 28.22-5.3%深圳 13.10 13.60-3.7%-11.3%11.86 11.67 1.7%一线合计一线合计 46.06 43.69 5.4%1.4%38.58 39.89-3.3%二三线（10 个）青岛 9.68 10.22-5.3%51.9%9.37 9.55-1.9%厦门 7.01 9.10-23.0%22.4%9.61 4.96 93.9%无锡 13.13 15.53-15.5%3.5%11.21 10.63 5.4%岳阳 1.74 1.93-9.9%-9.0%1.48 1.97-24.7%扬州 3.13 3.77-17.0%-10.5%3.05 3.35-8.7%苏州 30.39 21.12 43.9%37.3%24.10 18.60 29.6%南宁 7.95 10.67-25.5%67.0%5.45 4.57 19.2%金华 2.31 2.98-22.2%-26.6%2.76 3.53-21.7%江门 3.05 2.87 6.1%24.7%2.17 2.69-19.2%杭州 12.12 13.50-10.2%-1.0%11.65 11.92-2.2%大连 0.00 0.00 0.00-100.0%5.59 6.82-18.1%二三线合计二三线合计 90.50 91.69-1.3%20.8%80.86 71.76 12.7%12 城合计城合计 136.56 135.38 0.9%13.5%119.44 111.65 7.0%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：12城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：12城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 136.560.9%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%050100150201719W1-3219-W3019-W3212城二手房周均成交面积当周成交环比（右）5.4%-1.3%-10%-5%0%5%10%15%19-W2719-W2819-W2919-W3019-W3119-W32一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图12：12城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：12城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：12城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：12城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为8月10日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为376.77万方，环比上升85.7%，同比上升41.9%。月度数据来看，8月13城商品房推盘409.1万方，环比上升101.6%，同比上升18.1%。全年累计来看，截至2019年8月8日，13城市商品房推盘面积同比上涨6%，涨幅较2018年全年收窄16个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）上升至1.04。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升1.1%，其中二线城市商品房库存环比上升3.1%，一线、三四线城市商品房库存环比分别下降0.4%、0.2%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至14.35个月，11个城市住宅去化周期上升至7.23个月。-1.4%13.7%-10%10%30%50%70%90%110%19.0319.0419.0519.0619.0719.0812城二手房成交环比12城二手房成交同比-1.7%23.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%19.0319.0419.0519.0619.0719.08一线城市（2城）二三线城市（10城）1.5%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.08.0812城二手房成交年同比-6.7%5.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.08.08一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市商品房城市商品房库存与去化周期库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房城市及分线城市商品房去化周期（月）去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05010015020025030035040019W20 19W22 19W24 19W26 19W28 19W30 19W32推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00018M8 18M10 18M12 19M219M419M619.08.01-19.08.08推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）6.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%20142015201620172018 2019.01.01-2019.08.08推盘面积年度同比0.501.001.502.0001,0002,00018M818M1119M219M519.08.01-19.08.08成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）14.3505101520250500010000150002000016W1 16W28 17W3 17W30 18W5 18W32 19W7库存面积（万方）去化周期（月，右轴）010203014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.08.02-2019.08.08）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1780 1.0%19.23 0.25 上海 2822-0.4%17.66 0.02 广州 1991-0.9%17.50-0.15 深圳 503-3.1%10.24-0.15 南京 2066 13.0%25.57 2.84 杭州 836-1.2%9.07-0.14 福州 893-0.3%28.15-0.17 苏州 1151-0.1%10.26 0.05 温州 898-2.1%7.69 0.01 南宁 603-1.8%5.13 0.01 泉州 655 0.5%20.63-0.31 莆田 575-0.3%21.86 0.62 江阴 398-1.0%12.24 0.16 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.08.02-2019.08.08）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 893 0.3%13.18-0.02 上海 764-1.4%6.30-0.05 广州 777-1.1%9.02-0.20 深圳 230-5.0%6.36-0.12 福州 348-0.6%15.10-0.17 杭州 223-1.3%3.03-0.07 南京 470 27.0%6.77 1.41 宁波 264-1.9%3.22-0.18 苏州 485 0.2%5.10 0.08 厦门 298 0.3%17.79 0.06 02040020004000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）0102002004006008001000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 莆田 269-0.4%11.49 0.36 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 全国土地市场供给成交情况全国土地市场供给成交情况 由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为8月1