房地产行业资策略报告：一二线城市二手房市场5月房价租金报告-20190603-兴业证券-16页.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业行业 研研 究究 行业投资策略报告行业投资策略报告 证券研究报告证券研究报告 industryId房地产房地产推荐推荐(维持维持）重点公司重点公司 重点公司 18A 19E 评级 我爱我家 0.28 0.32 审慎增持 国创高新 0.33 0.47 审慎增持 新城控股 4.69 6.19 买入 万科A 3.06 3.52 买入 保利地产 1.58 1.90 买入 relatedReport相关报告相关报告 核心城市二手房市场周报:第五期(4.14-4.20)2019-04-21 核心城市二手房市场周报:第四期(4.07-4.13)2019-04-15 房地产行业周报（4.6-4.12）：一二线城市房地产基本面将趋势性上行2019-04-14 emailAuthor分析师：阎常铭 S0190514110001 郭毅 S0190518010003 assAuthor研究助理：徐鸥鹭 靳璐瑜 投资要点投资要点 summary 五月一线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长 18%，5 月当月同比增长 4%环比下降 9%，增速有所放缓。典型二线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长 21%，5 月同比增长 18%环比下降 5%。一线城市近期数据北京回暖趋缓，上海延续强势，深圳触底回暖。五月二手房成交套数，北京同比-24%环比 0%；上海同比+30%环比-15%；深圳同比+17%环比-3%。二线城市厦门热度延续，苏州限售调控，数据有待进一步观察，成都热度略有减弱，南京无锡佛山回暖加速，杭州青岛相对较弱。一线城市一线城市二手房二手房成交成交套数套数今年以来累计今年以来累计同比同比增长增长 18%，5 月月当月当月同比增长同比增长4%，环比环比下降下降 9%。1）北京北京：二手房成交套数二手房成交套数，年初至今累计同比下降 3%，5 月同比下降24%，环比 0%持平。成交价格，成交价格，年初至今上涨 4%，环比上涨 2%。价价格调涨占比，格调涨占比，本月为 14%，较年初下降 4 个百分点。新增客源量新增客源量，年初至今累计同比-5%，当月同比-14%，环比-3%。2）上海：二手房成交套数上海：二手房成交套数，年初至今累计同比增长 50%，5 月同比增长30%，环比下降 15%。成交价格，成交价格，年初至今上涨 7%，环比持平。价格价格调涨占比，调涨占比，本月为 24%，较年初提升 6 个百分点。新增客源量新增客源量，年初至今累计同比+52%，当月同比+69%，环比-5%。3）深圳：二手房成交套数深圳：二手房成交套数，年初至今累计同比下降 7%，5 月同比增长17%，环比下降 3%。成交价格成交价格，年初至今累计下跌 1%，环比上涨 1%。价格调涨占比，价格调涨占比，本月为 31%，较年初提升 3 个百分点。新增客源量新增客源量，年初至今累计同比+55%，当月同比+52%，环比-12%。二线城市二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山佛山）二手房二手房成交成交套数套数今年以来今年以来累计同比增长累计同比增长 21%，5 月月当月当月同比增长同比增长 18%，环比，环比下下降降 5%。二手房成交套数当月同比，厦门增长 197%，苏州增长 58%，成都下降 7%，南京增长 19%，无锡增长 5%，杭州下降 24%（年初至今累计下降 17%），青岛增长 9%（年初至今累计下降 34%）。从价格调涨占比来看，苏州、厦门市场保持强势。廊坊热度相对年初回落。各城市租金各城市租金分化分化。从租金涨幅与 7 日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长 10%七日出租率与年初持平)、深圳北京较弱（租金平稳七日出租率较年初下降）。二线城市租金普遍下降 3%左右，七日出租率小幅下降。投资建议：投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：我 爱我家、国创高新、万科 a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、阳 光城，受益标的还有华夏幸福。风险提示风险提示：货币政策大幅收紧货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期，核心城市调控超预期。title一二线城市二手房市场一二线城市二手房市场 5 月房价租金报告月房价租金报告 createTime12019 年年 06 月月 03 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-行业投资策略报告行业投资策略报告 报告正文报告正文 1、一一二线二线城市城市逐步逐步回暖回暖 五月一线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长 18%，5 月当月同比增长 4%环比下降 9%，增速有所放缓。典型二线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长 21%，5 月同比增长 18%环比下降 5%。一线城市近期数据北京回暖趋缓，上海延续强势，深圳触底回暖。五月二手房成交套数，北京同比-24%环比 0%；上海同比+30%环比-15%；深圳同比+17%环比-3%。二线城市厦门热度延续，苏州限售调控，数据有待进一步观察，成都热度略有减弱，南京无锡佛山回暖加速，杭州青岛相对较弱 图表图表 1、一一二二线城市线城市二手房二手房价格价格趋势趋势 本轮成交价本轮成交价 最高点时间最高点时间 最高价最高价 万万/平米平米 2019.05 万万/平米平米 自最高自最高点回撤点回撤 成交价（万元）成交价（万元）成交价成交价环比环比 挂牌价（万元）挂牌价（万元）挂牌价挂牌价 环比环比 2019.04 2019.05 2019.04 2019.05 北京北京 2017 年 3 月 6.69 6.26-6%6.15 6.26 2%6.29 6.29 0%上海上海 2017 年 4 月 5.73 4.95-14%4.95 4.95 0%5.20 5.16-1%深圳深圳 2018 年 6 月 5.89 5.79-2%5.76 5.79 1%6.42 6.39-1%天津天津 2017 年 3 月 2.92 2.52-14%2.59 2.52-3%2.33 2.24-4%石家庄石家庄 2017 年 9 月 1.78 1.53-14%1.51 1.53 1%1.67 1.66-1%廊坊廊坊 2017 年 3 月 3.17 1.83-42%1.95 1.83-6%2.02 1.90-6%济南济南 2018 年 5 月 1.97 1.82-7%1.83 1.82 0%1.96 1.97 0%青岛青岛 2018 年 5 月 2.53 2.20-13%2.33 2.20-5%2.29 2.30 0%烟台烟台 2018 年 10 月 1.29 1.21-6%1.21 1.21 0%1.29 1.28 0%郑州郑州 2017 年 11 月 1.77 1.53-14%1.56 1.53-2%1.56 1.55-1%沈阳沈阳 2019 年 4 月 1.20 1.15-4%1.20 1.15-4%1.15 1.13-1%大连大连 2019 年 4 月 1.41 1.40 0%1.41 1.40 0%1.51 1.52 1%南京南京 2019 年 4 月 3.22 3.19-1%3.22 3.19-1%3.03 2.97-2%无锡无锡 2017 年 10 月 1.74 1.60-8%1.61 1.60-1%1.57 1.58 1%苏州苏州 2019 年 4 月 2.83 2.60-8%2.83 2.60-8%2.58 2.61 1%杭州杭州 2018 年 8 月 3.33 3.15-5%3.11 3.15 2%3.37 3.31-2%合肥合肥 2018 年 6 月 1.68 1.61-4%1.68 1.61-4%1.63 1.62-1%惠州惠州 2017 年 10 月 1.19 1.04-13%1.05 1.04-1%1.21 1.23 1%东莞东莞 2018 年 11 月 1.97 1.81-8%1.88 1.81-4%2.00 1.95-2%厦门厦门 2017 年 6 月 4.66 3.87-17%3.97 3.87-2%4.27 4.26 0%武汉武汉 2017 年 8 月 2.14 1.86-13%1.96 1.86-5%1.95 1.83-6%长沙长沙 2018 年 6 月 1.19 1.06-11%1.04 1.06 2%1.20 1.21 0%重庆重庆 2018 年 6 月 1.41 1.34-5%1.33 1.34 0%1.34 1.36 1%成都成都 2018 年 5 月 1.73 1.53-12%1.54 1.53 0%1.56 1.58 1%西安西安 2018 年 6 月 1.67 1.42-15%1.43 1.42 0%1.60 1.62 1%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -3-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 2、一二线一二线城市城市二手房二手房成交量成交量趋势趋势 类型类型 累计累计 同比同比 5 月月 同比同比 5 月月 环比环比 2019.05（千套）（千套）2019.05 所处分位数所处分位数 2015-2019 区间（千套）区间（千套）月均成交（千套）月均成交（千套）2015 2016 2017 2018 2019 北京北京 新房 105%1%-36%5(1/4，1/2)1，14 9 7 4 4 5 二手房-3%-24%0%14(1/4，1/2)6，32 16 22 11 13 12 合计 16%-19%-12%18(1/4，1/2)9，38 25 29 15 17 17 上海上海 新房 23%10%-1%12(1/4，1/2)4，24 17 17 11 10 11 二手房 50%30%-15%20(1/2，3/4)7，55 30 31 13 13 19 合计 38%22%-10%33(1/2，3/4)11，79 47 48 24 24 30 深圳深圳 新房 43%92%70%5(3/4，1)1，8 6 3 2 2 3 二手房-7%17%-3%7(1/2，3/4)2，18 10 8 5 5 4 合计 6%38%16%12(3/4，1)3，22 16 11 7 8 8 青岛青岛 新房-31%-13%8%11(1/4，1/2)4，21 11 16 13 11 8 二手房-34%9%-6%5(1/2，3/4)1，11 3 6 5 4 4 合计-32%-7%3%16(1/4，1/2)5，29 14 22 18 15 12 大连大连 新房-32%-30%24%2(1/4，1/2)0，4 2 2 3 2 1 二手房 8%-12%-2%5(3/4，1)1，6 2 3 4 4 4 合计-6%-18%4%7(3/4，1)1，9 4 5 7 6 5 南京南京 新房 14%57%-23%5(1/4，1/2)2，16 9 11 6 5 4 二手房 20%19%-17%8(1/2，3/4)3，18 8 13 7 5 6 合计 17%31%-19%12(1/4，1/2)5，33 17 24 13 10 10 无锡无锡 新房 20%-1%-3%4(1/2，3/4)1，15 4 6 3 4 4 二手房 4%5%14%7(3/4，1)1，9 3 5 6 4 4 合计 11%3%7%11(3/4，1)3，20 7 11 9 8 8 苏州苏州 新房 31%70%-12%9(3/4，1)3，14 8 6 6 6 7 二手房 47%58%2%12(3/4，1)2，16 6 7 4 7 8 合计 39%63%-5%21(3/4，1)4，25 14 14 10 13 15 杭州杭州 新房-20%52%-9%6(0，1/4)2，21 9 12 8 7 5 二手房-17%-24%-1%6(1/2，3/4)2，11 5 8 7 4 4 合计-18%1%-5%11(1/4，1/2)4，30 14 20 15 11 9 厦门厦门 新房 158%246%6%2(1/2，3/4)0，5 3 2 1 0 1 二手房 280%197%-20%4(3/4，1)1，8 3 4 2 1 4 合计 244%209%-14%6(3/4，1)1，13 6 6 3 2 5 成都成都 新房 214%-16%-12%12(3/4，1)0，23 8 7 4 10 13 二手房 44%-7%-6%12(3/4，1)0，13 6 9 6 7 9 合计 108%-12%-9%25(3/4，1)0，31 14 16 10 18 23 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -4-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 3、一二线一二线城市城市二手房二手房指标指标 业主业主成交周期（天）成交周期（天）议价空间（议价空间（%）价格调涨占比（价格调涨占比（%）新增新增客源客源/新增房源新增房源 2019.04 2019.05 2019.04 2019.05 2019.04 2019.05 2019.04 2019.05 北京北京 94 91 -4%-4%18%14%5.6 5.5 上海上海 129 115 -3%-3%29%24%4.5 4.3 深圳深圳 131 126 -3%-4%32%31%3.4 2.7 天津天津 117 101 -3%-3%18%15%2.0 1.8 石家庄石家庄 97 65 -4%-5%27%24%1.1 1.1 廊坊廊坊 60 52 -4%-4%31%22%0.7 0.4 济南济南 101 93 -2%-3%19%15%2.0 1.6 青岛青岛 116 92 -4%-4%17%15%2.2 1.8 烟台烟台 99 102 -4%-4%18%17%2.3 2.2 郑州郑州 128 100 -3%-3%23%21%4.6 5.1 沈阳沈阳 86 82 -3%-3%39%41%2.5 2.1 大连大连 103 103 -4%-4%31%30%6.1 5.6 南京南京 105 92 -2%-2%24%23%1.6 1.6 无锡无锡 88 63 -2%-2%35%38%0.9 0.7 苏州苏州 101 78 -2%-2%68%65%2.1 1.4 杭州杭州 121 110 -7%-6%31%28%1.6 1.4 合肥合肥 106 88 -3%-3%32%30%1.7 1.3 惠州惠州 137 126 -4%-4%30%30%1.2 0.9 东莞东莞 112 94 -4%-4%41%37%1.4 1.1 厦门厦门 135 98 -4%-4%49%37%1.4 1.2 武汉武汉 112 94 -4%-4%20%22%1.4 0.9 长沙长沙 111 85 -4%-4%25%28%1.4 0.5 重庆重庆 85 84 -4%-3%24%24%2.8 2.8 成都成都 103 98 -2%-2%28%24%7.0 10.1 西安西安 81 68 -3%-3%27%27%2.3 2.1 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -5-行业投资策略报告行业投资策略报告 1.1、北京二手房市场北京二手房市场回暖回暖 （1）二手房成交套数 1-5 月累计同比下降 3%，5 月当月同比下降 24%，环比持平。（2）成交价格，年初至今累计上涨 4%，5 月环比上涨 2%，同比持平，自高点回撤-6%。（3）价格调涨占比，本月为 14%，较年初下降 4 个百分点。图表图表 4、北京北京 5 月月主要指标主要指标 2018.06 2018.12 2019.04 2019.05 4 月月 5 月月 挂牌价格调涨占比挂牌价格调涨占比 27%12%18%14%挂牌价格整体调价幅度挂牌价格整体调价幅度-2%-3%-2%-2%议价空间议价空间-3%-5%-4%-4%注：2015-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 32%/59%/26%/18%环比环比 环比环比 成交均价（万元）成交均价（万元）6.25 5.86 6.15 6.26 0%2%挂牌价（万元）挂牌价（万元）6.46 6.23 6.25 6.29 0%1%累计同比累计同比 累计同比累计同比 新房成交量（万套）新房成交量（万套）0.29 0.55 0.73 0.47 162%105%二手房成交量（万套）二手房成交量（万套）1.58 1.15 1.38 1.38 6%-3%合计成交量（万套）合计成交量（万套）1.87 1.70 2.11 1.85 31%16%注：2015-2018 年月均成交均价分别为 3.61/4.73/6.23/6.07 万元，挂牌价为 3.83/5.33/6.84/6.41 万元，新房成交量为 0.91/0.68/0.39/0.38 万套，二手房成交量为 1.63/2.24/1.11/1.27 万套，合计成交量为2.54/2.92/1.50/1.65 万套 成交均价最高点日期成交均价最高点日期 2017 年年 3 月月 成交均价自高点回撤成交均价自高点回撤-6%-12%-8%-6%挂牌价最高点日期挂牌价最高点日期 2017 年年 4 月月 挂牌价自高点回撤挂牌价自高点回撤-12%-15%-14%-14%业主成交周期（天）业主成交周期（天）68 87 94 91 购房者成交周期（天）购房者成交周期（天）72 84 77 81 新增客源量新增客源量/挂牌房源量挂牌房源量 5.3 7.0 5.6 5.5 新增客源量（万人）新增客源量（万人）11.9 11.1 12.6 12.3 新增挂牌房源量（万套）新增挂牌房源量（万套）2.2 1.6 2.2 2.2 注：2015-2018 年月均业主成交周期分别为 80/49/49/71 天，购房者成交周期为 38/36/58/76 天，客房比为 4.7/5.0/4.4/5.2 同比同比 同比同比 整租租金均值（元整租租金均值（元/平米平米月）月）88.1 83.6 85.5 86.3 1%1%租金回报率租金回报率 1.7%1.7%1.7%1.7%注：2016-2018 年月均租金分别为 69.4/75.8/85.0 元，租金回报率为 1.8%/1.5%/1.7%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -6-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 5、北京二手房价、北京二手房价企稳企稳回升回升 图表图表 6、北京北京整体整体成交量成交量累计累计同比同比+16%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 7、北京、北京新房成交同比新房成交同比+105%，二手房同比，二手房同比-3%图表图表 8、北京北京涨价小区占比涨价小区占比近期近期回调回调 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 9、北京、北京整体调价幅度整体调价幅度近期近期回调回调 图表图表 10、北京议价空间回升、北京议价空间回升 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价 3.03.54.04.55.05.56.06.57.07.52014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)0500010000150002000025000300003500040000450002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-03北京新房成交量（套）北京二手房成交量（套）合计成交量（套）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-03新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比0%20%40%60%80%100%2014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05涨价小区数量/小区总数(%)降价小区数量/小区总数(%)-4%-3%-2%-1%0%-6%-4%-2%0%2%4%6%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-05涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-05汇议价空间（%）请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -7-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 11、北京、北京批准上市楼盘批准上市楼盘近年近年增多增多 图表图表 12、北京、北京销售销售/批准入市比值处于历史低位批准入市比值处于历史低位 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 13、北京北京新增新增客源量回升客源量回升 图表图表 14、北京北京租金租金同比同比+1%，回报率约回报率约 1.7%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 -100%-50%0%50%100%150%200%2007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-03北京批准上市套数当年累计同比北京销售套数当年累计同比0%50%100%150%200%250%2006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-03北京销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升024680510152025302014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）-0.0500.050.10.150.250607080902016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05整租-每平米租金均值（元）YoY(%)请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -8-行业投资策略报告行业投资策略报告 1.2、上海二手房市场上海二手房市场回暖回暖 （1）二手房成交套数，1-5 月累计同比增长 50%，5 月当月同比增长 30%，环比下降 15%。（2）成交价格，年初至今累计上涨 7%，5 月环比持平，同比下跌 5%，自高点回撤-14%。（3）价格调涨占比，本月为 24%，较年初提升 6 个百分点。图表图表 15、上海、上海 5 月月主要指标主要指标 2018.06 2018.12 2019.04 2019.05 4 月月 5 月月 挂牌价格调涨占比挂牌价格调涨占比 14%14%29%24%挂牌价格整体调价幅度挂牌价格整体调价幅度-2%-2%-1%-1%议价空间议价空间-4%-5%-3%-3%环比环比 环比环比 成交均价（万元）成交均价（万元）5.16 4.58 4.95 4.95 3%0%挂牌价（万元）挂牌价（万元）5.33 5.08 5.17 5.16 1%0%累计同比累计同比 累计同比累计同比 新房成交量（万套）新房成交量（万套）0.97 1.07 1.24 1.23 27%23%二手房成交量（万套）二手房成交量（万套）1.50 1.54 2.40 2.03 56%50%合计成交量（万套）合计成交量（万套）2.47 2.61 3.64 3.26 44%38%注：2015-2018 年月均成交均价分别为 4.05/4.59/5.44/5.01 万元，挂牌价为 3.62/4.93/5.48/5.30 万元,新房成交量为 1.74/1.69/1.13/1.05 万套 成交均价最高点日期成交均价最高点日期 2017 年年 4 月月 成交均价自高点回撤成交均价自高点回撤-10%-20%-14%-14%挂牌价最高点日期挂牌价最高点日期 2017 年年 4 月月 挂牌价自高点回撤挂牌价自高点回撤-6%-10%-9%-9%业主成交周期（天）业主成交周期（天）107 127 129 115 购房者成交周期（天）购房者成交周期（天）43 52 42 37 新增客源量新增客源量/挂牌房源量挂牌房源量 2.7 4.2 4.5 4.3 新增客源量（万人）新增客源量（万人）7.0 7.7 12.6 12.0 新增挂牌房源量（万套）新增挂牌房源量（万套）2.6 1.8 2.8 2.8 注：2015-2018 年月均购房者成交周期分别为 36/25/41/45 天，客房比为 5.2/3.8/3.6/3.0 同比同比 同比同比 整租租金均值（元整租租金均值（元/平米平米月）月）73.0 71.3 74.8 75.5 5%6%租金回报率租金回报率 1.7%1.9%1.8%1.8%注：2015-2018 年月均租金分别为 76.7/69.0/68.5/66.7 元，租金回报率为 2.3%/1.8%/1.5%/1.6%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势，上行还是下行；调价占比、客房比反映楼市边际变化，反转还是延续 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -9-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 16、上海二手房成交价、上海二手房成交价止跌回升止跌回升 图表图表 17、上海、上海整体整体成交成交量量累计累计同比同比+38%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 18、上海新房成交同比上海新房成交同比+23%，二手房同比，二手房同比+50%图表图表 19、上海、上海涨价小区占比涨价小区占比较去年较去年回升回升 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 20、上海、上海整体调价幅度整体调价幅度上升上升 图表图表 21、上海议价空间低位回升、上海议价空间低位回升 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 注：议价空间=（成交价-最后一次挂牌价）/最后一次挂牌价 3.03.54.04.55.05.56.02014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)010000200003000040000500006000070000800002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-03上海新房成交量（套）上海二手房成交量（套）合计成交量（套）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-05新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比70%75%80%85%90%95%5%10%15%20%25%30%涨价小区数量/小区总数(%)降价小区数量/小区总数(%，右轴)-3%-2%-1%0%-6%-4%-2%0%2%4%6%涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%2017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-05汇议价空间（%）请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -10-行业投资策略报告行业投资策略报告 图表图表 22、上海批准上市楼盘增多、上海批准上市楼盘增多 图表图表 23、上海销售、上海销售/批准入市比值批准入市比值降至低位降至低位 资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 24、上海、上海新增客源量回升新增客源量回升 图表图表 25、上海租金、上海租金同比同比+6%，回报率约回报率约 1.8%资料来源：贝 Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 -100%-50%0%50%100%150%200%2010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-12上海批准上市套数当年累计同比上海销售套数当年累计同比0%50%100%150%200%250%2009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-03上海销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升012345670510152016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03新增客源量（万人）新增挂牌房源量（万套）新增客源量/新增挂牌房源量（右轴）-0.35-0.3-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.1550607080902014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05整租-每平米租金均值（元）YoY(%)请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -11-行业投资策略报告行业投资策略报告 1.3、深圳二手房市场深圳二手房市场回暖回暖 （1）二手房成交套数，1-5 月累计同比下降 7%，5 月当月同比增长 17%，环比下降 3%。（2）成交价格，年初至今累计下跌 1%，5 月环比上涨 1%，同比上涨 1%，自高点回撤-2%。（3）价格调涨占比，本月为 31%，较年初提升 3 个百分点。图表图表 26、深、深圳圳 5 月月主要指标主要指标 2018.06 2018.12 2019.04 2019.05 4 月月 5 月月 挂牌价格调涨占比挂牌价格调涨占比 39%19%32%31%挂牌价格整体调价幅度挂牌价格整体调价幅度 0%-2%-1%-1%议价空间议价空间-3%-5%-3%-4%注：2016-2018 年月均挂牌价格调涨占比分别为 40%/33%/32%环比环比 环比环比 成交均价（万元）成交均价（万元）5.89 5.55 5.74 5.79 0%1%挂牌价（万元）挂牌价（万元）6.39 6.55 6.41 6.39 0%0%累计同比累计同比 累计同比累计同比 新房成交量（万套）新房成交量（万套）0.27 0.34 0.27 0.46 27%43%二手房成交量（万套）二手房成交量（万套）0.61 0.38 0.76 0.74-14%-7%合计成交量（万套）合计成交量（万套）0.88 0.72 1.03 1.20-3%6%注：2016-2018 年月均成交均价分别为 5.11/5.45/5.62 万元，挂牌价为 5.85/5.92/6.35 万元，新房成交量为 0.33/0.21/0.24 万套，二手房成交量为 0.78/0.52/0.53 万套，合计成交量为 1.11/0.74/0.78 万套 成交均价最高点日期成交均价最高点日期 2018 年年 6 月月 成交均价自高点回撤成交均价自高点回撤-6%-3%-2%挂牌价最高点日期挂牌价最高点日期 2018 年年 12 月月 挂牌价自高点回撤挂牌价自高点回撤-2%-2%业主成交周期（天）业主成交周期（天）93 116 131 126 购房者成交周期（天）购房者成交周期（天）32 43