房地产行业深度报告：对外开放再谱新篇上海迈向全球型城市-20191117-东方证券-19页.pdf

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。深度报告 【行业证券研究报告】房地产行业 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 核心观点核心观点 以开放促改革，以改革谋发展，上海改革开放成就辉煌。以开放促改革，以改革谋发展，上海改革开放成就辉煌。上海的发展分为 3 个阶段：19781989 年，扮演了改革开放的“后卫”角色，开放力度不够大，改革步子比较缓。19902002 年，以浦东开发开放为标志，从改革开放的“后卫”转成“前锋”，承担起改革开放排头兵的责任。20022018 年，以加入世贸组织为标志，进入建设具有全球影响力的世界级城市阶段。在不同的阶段，发展情况各有不同，但一个明确的趋势就是，开放的力度不断加大，而不断的开放则促进改革不断推进，两者形成上海发展的的合力。2018 年上海的GDP3.3 万亿元，人均 GDP13.5 万元，首次突破 2 万美元，达到发达经济体的标准。经济结构也持续优化，当前上海 GDP 中第三产业占比为 69.9%，已经形成了服务型经济的特点。改革开放 40 年来，上海能够屡创辉煌的根本经验就在于坚持了改革开放，贯彻以开放促改革，以改革谋发展。新时代上海将成为对外开放新高地，全国全面深化改革排头兵，城市发展将迎新时代上海将成为对外开放新高地，全国全面深化改革排头兵，城市发展将迎来历史性机遇，城市价值将再迎飞跃。来历史性机遇，城市价值将再迎飞跃。2018 年 11 月进博会以后，上海承担起长三角一体化、增设自由贸易区和设立科创板并试点注册制三项任务，标志着上海将谱写新时代改革开放的新篇章。长三角一体化战略在上升为国家战略之后，正从共识走向现实，长三角作为全国经济领先区域，其一体化发展将提升区域内要素流动效率和产业有序分布。上海发挥龙头作用，引领整个一体化战略，为全国其他区域战略提供可借鉴可复制的经验。增设自由贸易区则意味着要将上海建设成新时代对外开放的新高地，而不仅仅是地理面积的扩大。它体现了中国新时代对外开放的新特征，出口与进口并重，营商制度环境改革与吸引外资并重。2018 年中国 FDI 金额为 1390 亿美元，同比增长 3.7%，而同期全球 FDI 下降 13.3%，全球营商环境排名也提升到 31 位，较 2017 年上升 15位。充分反映了国际社会对于中国持续改革开放的认可。投资建议与投资标的投资建议与投资标的 上海作为社会主义新时代的开放新高地，开放的广度与深度不断提升，在开放驱动之下，改革也持续推进，上海的本地企业也将受益于此。具体可以关注以下两条主线：1）区域内提供各类园区服务的企业，受益于开放程度的扩大和科创板设立，科创企业数量增多和经营更活跃后将产生更多的经营场所和支持服务的需求；2）上海市内拥有较多土地储备的企业，受益于相关片区价值的提高。建议关注：上海临港(600848，未评级)、张江高科(600895，未评级)、市北高新(600604，未评级)风险提示风险提示 宏观经济下行压力超预期。宏观经济下行压力超预期。国际经贸国际经贸摩擦超预期。摩擦超预期。政策落地执行低于预期。政策落地执行低于预期。行业评级 看好看好 中性 看淡(维持)国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2019 年 11 月 17 日 行业表现行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 执业证书编号：S0860514060003 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 执业证书编号：S0860518070003 联系人 马晓东 2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 2 目 录 1 光荣与梦想：上海四十年改革开放历程.4 1.1 辉煌成就，上海已达到发达经济体水平.4 1.2 以开放促改革，以改革谋发展.6 2 新时代谱写新篇章，成为全国开放新高地.10 2.1 长三角一体化，促进区域要素流动.10 2.2 增设自贸新片区，塑造开放新格局.11 3 投资建议：关注上海本地园区服务企业.13 3.1 上海临港：受益于自贸区科创板，着力打造园区品牌价值.13 3.2 张江高科：产业集群效应突显，投行定位发挥优势.15 3.3 市北高新：地产+投资综合运营，打造大数据产业新高地.16 风险提示.17 2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 3 图表目录 图 1：上海 1980 年以来 GDP 增长变化 单位：亿元.4 图 2：上海人均 GDP 已经达到发达经济体水平.4 图 3：上海城镇和农村军民人均可支配收入变化.4 图 4：上海经济结构持续不断升级优化.5 图 5：上海关区进出口贸易总额突破 8000 亿美元.6 图 6：上海全社会研发投入持续上升.6 图 7：上海市城镇人均住房建筑面积.6 图 8：上海轨道交通运营里程数持续增长.6 图 9：上海改革开放 40 年的发展阶段.7 图 10：80 年代上海工业增加值占全国比重.7 图 11：中央正式宣布浦东开发开放.8 图 12：浦东新区开发办公室正式成立.8 图 13：上海实际使用外资在浦东开放后迅速提升.9 图 14：上海的非公有制经济占比明显提升.9 图 15：浦东新区 GDP 快速增长，成为上海经济的组成部分.9 图 16：自贸区工业产值持续增加.10 图 17：负面清单项目数持续下降.10 图 18：长三角一体化主要协同区域.11 图 19：淀山湖战略协同区示.11 图 20：上海自由贸易区产业分布.12 图 21：中国营商环境排名持续提升.12 图 22：全球 FDI 变化和中国占比变化.13 图 23：上海临港营业收入.14 图 24：上海临港归母净利润.14 图 25：张江高科营业收入.15 图 26：张江高科归母净利润.15 图 27：张江高科投资收益.16 图 28：张江高科融资成本.16 图 29：市北高新营业收入变化.17 图 30：市北高新归母净利润.17 表 1：长三角一体化部分已出台文件.11 表 2：上海临港旗下主要园区.14 2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 4 1 光荣与梦想：上海四十年改革开放历程光荣与梦想：上海四十年改革开放历程 1.1 辉煌成就，上海已达到发达经济体水平 改革开放以来，上海发展日新月异，目前已经成为了一流的超大型城市。19801989 年，上海 GDP从 312 亿增长至 697 亿，以不变价计算，年均复合增速为 7.8%。这一增长水平已经非常出色，1990 年浦东开发开放以后，增长速度进一步提升。19902018 年，GDP 从 782 亿跃升至 3.3 万亿，以不变价计算，年均复合增速为 10.6%。图 1：上海 1980 年以来 GDP 增长变化 单位：亿元 数据来源：Wind、东方证券研究所 改革开放以来，上海不仅实现了经济总量的跨越式发展，人均 GDP 也有了质的飞跃。1980 年上海市人均 GDP 为 2725 元/人，到 2018 年人均 GDP 已经增至 13.5 万元/人，首次达到 2 万美元的发达经济体标准。上海的居民收入水平也显著提高，2018 年上海城镇和农村居民人均可支配收入为 68034 元和 30375 元，分别是 1978 年的 168 倍和 105 倍，年均增长 13.7%和 12.3%。图 2：上海人均 GDP 已经达到发达经济体水平 图 3：上海城镇和农村居民人均可支配收入变化 数据来源：Wind、东方证券研究所 数据来源：上海统计年鉴、东方证券研究所 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000GDP:现价GDP增速：不变价05,00010,00015,00020,00025,00019801990200020102018上海人均GDP（美元）010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00019781990200020102018城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均可支配收入（元）2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 5 上海的发展不仅有总量和人均 GDP 的提升，结构上也保持着持续的优化与改进。按照第一、二、三产业来进行划分，2018 年上海生产总值当中，一、二、三产的占比分别为为 0.3%、29.8%、69.9%。改革开放之初（1978），一产占比为 4.0%、二产占比为 77.4%、三产占比为 18.6%。四十年最大的变化就是第三产业占比的显著提升，反映出上海已经形成了以服务业为主的产业结构。图 4：上海经济结构持续不断升级优化 数据来源：Wind、东方证券研究所 上海经济高速和高质量的发展，带来的城市软硬实力的飞跃。四十年春华秋实，现在的上海已经成为全国最大的经济中心城市，以不到全国千分之一的土地面积，贡献了 1.4 万亿税收收入，占全国税收总收入的近 1/10。经济结构也不断优化，现代服务业为主体、战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑的现代产业体系初步形成。经济跃迁的同时，城市功能也实现全面提升，加速向金融中心、贸易中心、科创中心进军。经济跃迁的同时，城市功能也实现全面提升，加速向金融中心、贸易中心、科创中心进军。在 2018年 GFCI 全球金融中心指数排名中，上海稳居第五名，金融市场交易额达到 1646 亿元，同比增长15.2%。口岸货物进出口贸易总额雄踞全球城市第一，2018 年达到 8.5 万亿元，占全国的 27.9%、全球的 3.4%。集装箱吞吐量 4201 万国际标准箱，连续九年位居全球第一，货邮和航空旅客吞吐量则分别位居世界第三、第四。2018 年，全社会研发经费支出为 1308 亿，占 GDP 的比重为 4%，每万人口发明专利拥有量达到 47.5 件，技术合同成交额超过 1300 亿元。科技创新投入力度和活跃度持续提升，向着具有全球影响力的科创中心大踏步前进。0%20%40%60%80%100%19781990200020102018第一产业第二产业第三产业2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 6 图 5：上海关区进出口贸易总额突破 8000 亿美元 图 6：上海全社会研发投入持续上升 数据来源：上海统计公报、东方证券研究所 数据来源：2018 上海科技创新中心指数报告、东方证券研究所 上海在民生建设成就令人瞩目，在政府的大力发展下，轨道交通的运营里程数已经达到 704.9 公里，在全球各大城市中位列第一，20002018 年间，轨道交通的运营里程年均复合增速为 14.4%。人均期望寿命从 73.35 岁提高到 83.63 岁，已经达到世界先进水平。人民居住环境大幅改善，人均居住面积从 7.4 平方米提升至 36.7 平方米。图 7：上海市城镇人均住房建筑面积 图 8：上海轨道交通运营里程数持续增长 数据来源：上海历年统计公报、东方证券研究所 数据来源：Wind、东方证券研究所 1.2 以开放促改革，以改革谋发展 上海辉煌成就取得的最主要经验就是始终不渝的坚持改革开放，以开放促改革，以改革谋发展。上海辉煌成就取得的最主要经验就是始终不渝的坚持改革开放，以开放促改革，以改革谋发展。上海自改革开放以后，一直是“吃改革饭、走开放路、打创新牌”,改革开放已经成为上海最鲜明的特质。上海发展能取得辉煌成就，主要就是发挥开放优势，释放改革动力。回顾改革开放以来 40 年的发展之路，我们大致可以将上海的发展分为 3 个阶段：19781989 年，扮演了改革开放的“后卫”角色，开放力度不够大，改革步子比较缓。19902002 年，以浦东开发开放为标志，从改革开放的“后卫”转成“前锋”，承担起改革开放排头兵的责任。20022018 年，以加入世贸组织为标志，进入建设具有全球影响力的世界级城市阶段。在不同的阶段，发展情况各有不同，但一个明确7,4007,6007,8008,0008,2008,4008,6008,8009,0002011201220132014201520162017上海关区进出口贸易总额（亿美元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%02004006008001,0001,2001,4002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海全社会研发投入(亿元）yoy33.433.934.435.135.536.136.7313233343536372011201220132014201520162017城镇人均住房建筑面积（）01002003004005006007008002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018轨道交通运营路线里程数（公里）2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 7 的趋势就是，开放的力度不断加大，而不断的开放则促进改革不断推进，两者形成上海发展的的合力。图 9：上海改革开放 40 年的发展阶段 数据来源：Wind、互联网、东方证券研究所 上海在 80 年代成为改革开放“后卫”是由其当时特殊的经济地位所导致。70 年代末，我国提出的改革开放战略在是一场伟大的社会实验，在当时仍然存在一定的不确定性。上海当时作为全国主要的工业生产品基地，又是中央财政收入的重要来源地，在深圳、珠海、厦门、汕头进行改革开放试验的情况下，上海要发挥压舱石的作用，为刚拉开帷幕的改革开放伟大试验保驾护航。其次，上海国有企业较多，计划经济思维影响较为深远，直接在上海成立经济特区所面临的阻力相对会大于深圳等地。第三，1985 年以后由于工业效益和财政收入下滑，城市建设投入相对滞后，上海进入发展的相对困难期。图 10：80 年代上海工业增加值占全国比重 单位：亿元 数据来源：Wind、东方证券研究所 如果说 20 世纪 80 年代，中国改革开放的主角是深圳，上海相比之下有所失色。那么 90 年代上海则成为了无可争议的主角之一。1990 年，第三次在上海过春节的总设计师说“浦东开发晚了，但0%2%4%6%8%10%12%14%050100150200250300350400450500197819791980198119821983198419851986198719881989上海:GDP:第二产业:工业占全国比重2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 8 还来得及”，由此开启了上海命运的转折。1990 年 4 月 18 日，党中央、国务院正式宣布浦东开发开放。同年 5 月 3 日，上海市人民政府浦东开发办公室成立。图 11：中央正式宣布浦东开发开放 图 12：浦东新区开发办公室正式成立 数据来源：互联网、东方证券研究所 数据来源：互联网、东方证券研究所 浦东的开发开放在邓小平南巡讲话之后，进入大踏步前进阶段。邓小平明确了上海全国改革开放和经济发展中心的地位，并且为上海发展指明了具体做法：1、“抓紧浦东开发，不要动摇，一直到建成”；2、“金融很重要，是现代经济的核心。金融搞好了，一着棋活，全盘皆活。上海过去是金融中心，是货币自由兑换的地方，今后也要这样搞”；3、“只要守信用，按照国际惯例办事，人家首先会把资金投到上海，竞争就要靠这个竞争。”1992 年 10 月，中共十四大明确提出“以上海浦东开发开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃。”即“一个龙头，三个中心”的发展战略。90 年代，围绕中央对上海的定位与总体战略，上海对于自身经济与城市定位的研究比较有代表性的报告为蔡来兴主持完成的 迈向现代化的的抉择就是年代上海经济发展大思路 和徐匡迪主持完成的迈向 21 世纪的上海：19962010 年上海经济社会发展战略。前者提出了上海发展的三大战略思路：贸易兴市、调整中心城区功能、以东带西。后者则提出到 2010 年基本建成国际经济、金融、贸易中心之一，浦东基本建成具有世界一流水平的外向型、多功能、现代化新区，上海崛起成为又一国际经济中心城市。1994 年 12 月，中共上海市委六届三次会议报告中正式写入国际经济中心的战略目标。在中央和上海市政府的正确规划下，以浦东开发开放为抓手，整个上海的开放程度不断提高，上海的发展也日新月异，可以说是一年一个样，三年大变样。在浦东开发开放的引领下，上海引进外资达到了一个高峰。从实际使用外资金额来看，19791992年上海实际使用外资金额为28.2亿美元，而 19932002 年实际使用外资金额达到 376 亿美元。截至 2002 年底，落户上海的外资企业达到了 675 家，其中的汽车、家电、电梯、通讯设备后来都成为上海的支柱性产业，出现了上汽集团、上海三菱等龙头合资企业。这些优秀的企业拥有先进的技术，带动了上海经济结构的调整和发展，推动了上海产业的技术进步。开放力度的加大，推动着改革的前进，上海进行了多种所有制经济的有益探索，非公有制经济在上海经济中所占的比重持续提高。2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 9 图 13：上海实际使用外资在浦东开放后迅速提升 图 14：上海的非公有制经济占比明显提升 数据来源：Wind、东方证券研究所 数据来源：Wind、东方证券研究所 在上海成为改革开放先锋的阶段，浦东振兴上海，服务全国的效应日渐显现。19902002 年，浦东新区的 GDP 从 60.2 亿元增长至 1244.0 亿元，年均复合增速 28.7%。浦东新区的 GDP 占全市的比重也由 7.7%提升至 21.7%。陆家嘴地区、金桥加工区、外高桥保税区、张江高科技园区等热点小区创造出发展新优势。陆家嘴金融中心区初具雏形，集聚了大批外资银行和金融机构。金桥加工区则吸引了日本索尼公司、新加坡立时集团等一批跨国公司。外高桥保税区内的保税商品市场日渐壮大，形成了铁路器材、机械产品、纺织配件、邮电通讯等 9 个保税交易市场。张江科技园引进的罗氏制药、美敦力等世界著名制药公司相继投产。图 15：浦东新区 GDP 快速增长，成为上海经济的组成部分 数据来源：Wind、东方证券研究所 中国加入 WTO 之后，上海以浦东综合配套改革为契机，进一步扩大对外开放的广度和深度，积极推动自身向全球型城市发展。20032018 年，上海的增长速度或有放缓，但发展质量持续提高，也进一步的发挥了改革开放排头兵的作用。2013 年 8 月，国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，标志着上海的开放进入新阶段，也是以上海开放带动全国开放的的一着先手棋。自贸区设立以来发展迅。2018 年，上海自贸区实现规模以上工业总产值 4965 亿元，占全市 14.3%。实现外贸进出口额 1.46 万亿元，占全市 42.8%。全年新设外资企业近 1300 家，在自贸试验区新010203040506019811983198519871989199119931995199719992001上海实际实用外资金额（亿美元）0%20%40%60%80%100%上海:GDP构成:非公有制经济上海:GDP构成:公有制经济0%5%10%15%20%25%02004006008001,0001,2001,4001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002GDP:浦东新区(亿元）占上海比重2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 10 设企业数的占比由试验区成立前的 5.2%上升至目前的 18.2%。2018 年，自贸试验区实到外资额67.7 亿美元，占全市 39.1%。自贸区同时加大制度层面创新，在浦东诞生了中国有史以来首份投资管理负面清单，并且这份负面清单逐年缩短，反映出开放对改革的促进。自贸区为我国经济体制改革的核心问题政府与市场的关系界定，提供了有效的借鉴经验。图 16：自贸区工业产值持续增加 图 17：负面清单项目数持续下降 数据来源：上海统计公报、东方证券研究所 注:2017 和 2018 为规上工业产值 数据来源：上海政府官网、东方证券研究所 2 新时代谱写新篇章，成为全国开放新高地新时代谱写新篇章，成为全国开放新高地 2018 年 11 月的上海进博会，总书记宣布三件大事：长三角一体化上升为国家战略、增设上海自由贸易试验区新片区、设立科创板并试点注册制，掀开了社会主义新时代改革开放的新篇章。这三件重要的任务都将由上海来承担，这也意味着上海成为了全国开放的新高地，为上海在社会主义新时代带来了更多的发展机遇。长三角一体化促进了区域要素流动，自贸区的扩容则进一步加大了上海的开放程度，科创板的设立和注册制的试点则有机会为上海吸引更多的科创企业，提高上海的整体创新能力。2.1 长三角一体化，促进区域要素流动 长三角区域是全国经济最发达的区域，土地面积占全国面积的 1/26，产生了近 1/4 的国内生产总值、近 1/3 的税收收入。在总书记的布局和推动下，长三角一体化发展逐步从共识变成现实。区域一体化的核心要促进要素自由、有效率的流动，提高区域整体发展质量。目前，以上海为核心的“上海大都市圈”已经进入初步规划阶段，上海周边的城市已经开始与上海进行对接，积极推动融合发展。根据“上海大都市圈”规划显示，将覆盖上海、苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等 8 个市，陆地面积达到 4.9 万平方公里，常住人口约 6500 万人。长三角区域一体化战略的实施有利于发挥上海龙头带动作用，扬苏浙皖三省之所长，实现区域内产业的合理转移和分布，推动有序和高质量发展。同时，长三角一体化如果能取得成功，将为国内其他的区域协同发展战略提供可复制、可推广的经验和做法，在新一轮的改革开放中扮演标兵的角色。01,0002,0003,0004,0005,0006,00020142015201620172018上海自贸区工业产值（亿元）05010015020020132014201520172018负面清单项目数2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 11 图 18：长三角一体化主要协同区域 图 19：淀山湖战略协同区示 数据来源：上海城市总体规划（2017-2035）、东方证券研究所 数据来源：上海城市总体规划（2017-2035）、东方证券研究所 在 2018 年 11 月，习近平总书记宣布将长三角一体化上升为国家战略后，中央与地方各部委积极协调推进落地。2019 年 7 月 2 日，上海市长应勇宣布，由国家发改委牵头，会同国家有关部委和上海市、江苏省、浙江省、安徽省拟定的长江三角洲区域一体化发展规划纲要已正式审议通过并印发。纲要明确了长三角“一极三区一高地”的战略定位，通过区域一体化发展，使长三角成为全国经济的强劲增长极。在实际落地层面，长三角一体化目前先围绕以下四个战略协同区推进，目前环淀山湖战略协同区推进力度相对更大。现阶段融合力度较大的包括：青浦区的朱家角、练塘、金泽；嘉善县的姚庄镇；吴江区的同里镇；昆山市的花桥镇、淀山湖镇、千灯镇等地区。表 1：长三角一体化部分已出台文件 政策文件政策文件 政策内容政策内容 地方政府地方政府 长三角湖区旅游联盟合作备忘录 联动推进环淀山湖地区古镇和环太湖古镇群开发，共同打造世界级水乡古镇文化休闲区和生态旅游度假区 青浦区、昆山市、吴江区、嘉善县 青昆吴善水域保洁一体化协作框架协议 共同做好水葫芦等季节性水生植物污染治理 青浦区、昆山市、吴江区、嘉善县 青昆吴善环淀山湖气象部门战略协同发展框架协议 共同建立气象监测、预报、预警信息互通机制，加强灾害性天气预防联防 青浦区、昆山市、吴江区、嘉善县 青浦区快递物流集群发展趋势及产业提升对策研究 联合打响会展、物流、文旅健康、智慧服务等上海服务品牌；高端信息技术、高端智能制造等上海制造品牌；时尚购物等上海购物品牌；江南文化等上海文化品牌 青浦区、昆山市、吴江区、嘉善县 产业协同发展战略合作框架协议 聚焦产业规划衔接、产业平台合作、产业链分工协同、重点产业领域合作等多个领域 青浦区、嘉兴市 环淀山湖岸线贯通实施方案 共同推动淀山湖岸线利用管理规划编制 青浦区、昆山市 数据来源：政府官网、东方证券研究所 2.2 增设自贸新片区，塑造开放新格局 2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 12 自贸区从 2013 年 9 月 29 日上海自贸试验区正式成立之初的 28.8 平方公里，后续又增加至 5 个片区，面积扩张至 120.7 平方公里，再到现在增设新片区。自贸区并非是简单的物理面积扩张，更重要的是功能拓展和制度创新，塑造开放新格局，使上海成为新时代开放新高地。上海市委书记李强对于自贸区曾表示，“充分认识增设上海自贸试验区新片区是开放的深化、功能的强化、布局的优化、动力的转化，是全方位、深层次、根本性的制度创新变革。要坚持对标国际一流，加强研究、拓宽视野、打开思路，持续深化自贸试验区改革创新，在推进投资和贸易自由化、便利化方面大胆创新探索，为推动新一轮高水平对外开放作出新的贡献。”在上海市政府 2019 年的工作报告中，针对对外开放，提出了更为具体的工作认为，要求对外资进一步放宽市场准入，缩减负面清单。2019 年自贸区外资准入负面清单条目减至 37 项，较 2018 年压减 17.8%。根据 2019 年版负面清单，交通运输、增值电信、基础设施等领域，以及制造业、采矿业、农业领域均推出了新的开放措施，在更多领域允许外资控股或独资经营。根据世界银行发布的2020 年营商环境报告，中国营商环境排名已经上升至 31 名，充分体现了国际社会对于中国制度改革和开放创新的认可。图 20：上海自由贸易区产业分布 图 21：中国营商环境排名持续提升 数据来源：上海自由贸易区官网、东方证券研究所 数据来源：世界银行、东方证券研究所 在全球经济格局变化，逆全球化趋势抬头，自贸区的建设成为中国进一步扩大开放，深化改革的风向标，有力带动了全球资本向中国的流入。根据联合国世界投资报告，全球 FDI 金额为 12972亿美元，同比下降 13.4%，但中国却实现了逆势增长，吸引外资总量达到 1390 亿美元，同比增长3.7%，占全球比重达到 10.7%，较 2017 年提高 1.7 个百分点。2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 13 图 22：全球 FDI 变化和中国占比变化 数据来源：世界投资报告 2019、东方证券研究所 在上海成为开放新高地之际，越来越多的高质量创新型企业进入上海，科创板的推出让资本市场更好的服务于实体经济。当前正处于新一轮结构转型和科技创新的机遇期，上海通过设立科创板这一资本市场的创新，进一步提高资源配置效率，发挥要素市场集聚辐射功能。由于科创板的设立，更多具备核心竞争力的科创企业将落户上海，它们所具备的先进技术和持续的投融资需求，将有力带动整个城市的发展。2019 年 11 月召开的第二届进博会，再次将中国的开放推向新高度。习近平总书记在开幕式上发表主旨演讲，并提出 3 点倡议：1、共建开放合作的世界经济；2、共建开放创新的世界经济；3、共建开放共享的世界经济。中国的对外开放将推进至更高水平，外商投资法将于明年 1 月 1 日起实行。3 投资建议投资建议：关注上海本地园区服务企业：关注上海本地园区服务企业 上海作为社会主义新时代的开放新高地，开放的广度与深度不断提升，在开放驱动之下，改革也持续推进，上海的本地企业也将受益于此。具体可以关注以下两条主线：1）区域内提供各类园区服务的企业，受益于开放程度的扩大和科创板设立，科创企业数量增多和经营更活跃后将产生更多的经营场所和支持服务的需求；2）上海市内拥有较多土地储备的企业，受益于相关片区价值的提高。3.1 上海临港：受益于自贸区科创板，着力打造园区品牌价值 旗下各园区蓬勃发展，深耕产业塑造品牌效应。公司依托“漕河泾”及“临港”等成熟的园区开发品牌，深耕产业园区开发业务，在科技创新、金融服务、知识产权、人才发展、产业推进等方面持续完善园区服务体系，搭建多样化创新服务平台，着力打造一流的园区开发品牌。公司近年来在浦东、松江、奉贤以及上海自贸区洋山片区合作开发的产业园区齐头并进，形成了相当规模的高端产业集聚，助力城市产业升级，取得了良好的经济效益及社会口碑，使得供公司品牌影响力进一步加强。公司 2018 年实现营业收入 19.29 亿元，同比下降 6.9%，归母净利润 4.35 亿元，同比增长6.2%，毛利率 56.6%，净利率 22.2%。2015-2018 年营业收入、归母净利润年复合增速分别为 6.3%和 9.0%。0%2%4%6%8%10%12%05,00010,00015,00020,00025,00020142015201620172018全球FDI（亿美元）中国FDI占全球比重2 3 3 6 1 3 7 1/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 1 1 8 1 6:4 5 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市 14 图 23：上海临港营业收入 图 24：上海临港归母净利润 数据来源：Wind、东方证券研究所 数据来源：Wind、东方证券研究所 紧跟国家发展战略，积极紧跟国家发展战略，积极参与参与自贸区改革及自贸区改革及为科创企业提供支持服务为科创企业提供支持服务。公司多个园区是国家重点战略的重要承载区，在“一带一路”、具有全球影响力的科创中心建设、自由贸易试验区建设、长江经济带和长三角一体化战略、G60 科创走廊建设等诸多重点战略中发挥了积极作用。其中自贸区（洋山）陆域部分持续推进全球供应链亚洲枢纽建设，推动上海自贸区深化改革，依托洋山保税港区货物状态分类监管、内外贸易一体化等政策优势，自贸区（洋山）陆域部分已成为长三角及中国区域的进口商品集散地，并向着全球跨境分拨中心、全球供应链亚洲枢纽建设迈进。其他园区则积极丰富科创内涵，通过搭建“基金”+“基地”的联动发展平台，在人工智能、医药研发、智能制造、新材料、时尚消费等新兴领域布局产业投资。以漕河泾园区为例，园区通过服务探索孵化服务新模式，强化知识产权保护等方式，推动区域创新创业快速发展，开创了独具特色的“漕河泾科创模式“，截至 2019 年上半年，园区内国家级高新技术企业已达 423 家，建成和引进国家级孵化器6 家，市级孵化器 6 家，孵化培育企业 917 家，园区入驻企业澜起科技已在科创板上市。表 2：上海临港旗下主要园区 园区园区 园区产业特色园区产业特色 松江园区 G60 科创走廊桥头堡，全国首个国家级工业互联网创新示范基地，聚焦工业互联网、人工智能、时尚消费、新能源、生物医药等主导产业、优势产业 浦江园区 2018 年新增科创转化平台 2 个、科创转化项目 20 余个、自主拥有知识产权数 900 多个、高新企业 30 余家、上市公司 3 家，同时新引进了一批涵盖人工智能、检验检测、健康管理、医药研发、时尚消费品等细分领域的优质企业 康桥园区 围绕“新材料、人工智能”两大产业板块，相继引入多家龙头企业，并着力打通上下游产业链，形成相关产业高