房地产行业龙头房企月报（12月）：销售增速继续回落土地投资略有改善-20200113-国泰君安-13页.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020.01.13 销售销售增速增速继续回落，土地投资略有改善继续回落，土地投资略有改善 龙头房企月报（龙头房企月报（12 月）月）谢皓宇谢皓宇(分析师分析师)单戈单戈(研究助理研究助理)白淑媛白淑媛(分析师分析师)010-83939826 010-83939827 021-38675923 证书编号 S0880518010002 S0880119110057 S0880518010004 本报告导读：本报告导读：龙头房企龙头房企 12 月销售增速继续回落，但销售均价改善，土地投资略有好转；地价、房月销售增速继续回落，但销售均价改善，土地投资略有好转；地价、房价非对称上涨未来将给房企带来利润率压力。价非对称上涨未来将给房企带来利润率压力。摘要：摘要：龙头房企销售龙头房企销售增速增速继续回落，继续回落，T TOP5OP5 增速较低。增速较低。1）龙头房企单月销售面积同比增长 11.4%，较上月回落 17.8 个百分点，全年同比增速15.6%；单月销售额增速回落至 15.4%,较上月回落 9.3 个百分点,全年同比增速 16.5%。单月销售增速持续回落。2）本月 TOP5、TOP6-10(除绿地)、TOP11-15 房企销售额增速 9.0%、14.9%、9.1%，全年销售额增速分别为 10.9%、26.6%、27.9%。3）单房企看，世茂、绿地、绿城 12 月销售增速居前，而全年看，世茂、中南、绿城增速领先。世茂、阳光城大幅超额完成年初目标。绿地是唯一一家销售下滑房企。销售均价环比改善，销售均价环比改善，20192019 年下半年年下半年降价走量效应显著降价走量效应显著。龙头房企本月销售均价 14111 元/平，环比上涨 9%。从量价对比看，下半年销售面积增速和销售价格同比增速负相关，价格下跌推动销售放量。本月价格同比上涨但销售面积增速显著回落。从单个房企看，本月万科、华润销售均价和销售面积同时下滑，世茂、绿地、金地价增量涨。全年看，富力销售均价降幅最大。本月本月土地投资略有好转，保利年底补货土地投资略有好转，保利年底补货。龙头房企12月拿地金额1543亿，相较于 2018 年同期下滑 4.6%，单月土地投资强度（拿地金额/销售金额）回升至 27%。保利单月拿地 408 亿，年末补货。2019 年全年，龙头房企拿地平均楼面价 4746 元/平，比 2018 年同比增长 14%，楼面均价/销售均价达到 35%，比 2018 年上升 4.1 个百分点，土地价格上涨明显，房价和地价不对称上涨，未来给房企带来利润率压力。单房企看，2019 年全年华润、招商蛇口、龙湖土地投资强度较大。信用利差信用利差走阔走阔，公开市场融资，公开市场融资收缩收缩。本月房地产行业信用利差上升23bp 至 109bp，其中，AAA 房企信用利差上升 16bp 至 83bp，AA+房企信用利差上升 55bp 至 327bp，AA 房企信用利差上升 16bp 至 295bp。总体看，受宽松货币环境影响，行业信用利差被动走阔，但行业内信用分化持续加剧，AA+级信用利差大幅上升，市场关注尾部房企风险。本月 3 家房企通过境内信用债融资 92.3 亿，仍远低于 2018 年同期。行业行业处于处于供给侧改革阶段。供给侧改革阶段。我们推荐第一类企业包括：万科 A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国，受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等，第二类企业我们推荐保利地产、金地集团，受益中国海外发展等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。风险提示风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。评级：评级：增持增持 上次评级：增持 细分行业评级 房地产开发 增持 房地产经营 增持 相关报告 房地产二手的先行 2020.01.05 房地产降准背景下的资产荒 2020.01.01 房地产居民端放松大周期 2019.12.29 房地产需求侧放松的大周期 2019.12.25 房地产迎接即将来临的跳点 2019.12.16 行行业业月月报报 股股票票研研究究 证证券券研研究究报报告告 房地产房地产 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 13 目目 录录 1.销售：龙头企业销售继续回落，销售均价回升.3 1.1.龙头房企销售增速延续回落趋势，头部房企增速较低.3 1.2.本月销售均价环比改善，下半年降价走量效应显著.5 2.拿地：龙头房企土地投资略有改善，国企优势明显.7 3.融资：信用利差走阔，龙头房企融资规模收缩.9 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 13 1.销售：龙头企业销售继续回落，销售均价回升销售：龙头企业销售继续回落，销售均价回升 1.1.龙头房企销售增速延续回落趋势，头部房企增速较低龙头房企销售增速延续回落趋势，头部房企增速较低 本月本月龙头龙头房企单月销售增速大幅回落，全年销售面积增速房企单月销售增速大幅回落，全年销售面积增速 15.6%，销售，销售额增速额增速 16.5%。12 月监测的 18 家房企销售面积 4064 万平，同比增长11.4%，增速较上月回落 17.8 个百分点；销售额 5734 亿元，同比增长15.4%，较上月回落 9.3 个百分点。2019 年全年，18 家房企累计销售面积4.33亿平，同比增长15.6%；累计销售金额5.88万亿，同比增长16.5%。图图 1 1：龙头企业单月销售面积同比增速回落至龙头企业单月销售面积同比增速回落至 11.4%11.4%图图 2 2：全年龙头企业销售面积同比增长全年龙头企业销售面积同比增长 15.6%15.6%数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 图图 3 3：龙头企业单月销售额同比增速回落至龙头企业单月销售额同比增速回落至 15.4%15.4%图图 4 4：全年龙头企业销售额同比增长全年龙头企业销售额同比增长 16.5%16.5%数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 全年看，全年看，TOP11-15 销售增速高于销售增速高于 TOP6-10 高于高于 TOP5，下半年各梯队，下半年各梯队房企单月增速差距缩小房企单月增速差距缩小。监测的龙头房企中，仅绿地销售增速下滑（全年销售面积同比增速为-9.1%，销售额累计增速为-3.3%），其余房企均实现正增长。TOP5、TOP6-10(剔除绿地)、TOP11-15 房企销售面积全年增速为 13.0%、23.7%、27.6%，销售额全年增速 10.9%、26.6%、27.9%。边际看，本月 TOP5、TOP6-10(剔除绿地)、TOP11-15 房企销售面积增速为 8.6%、15.5%、5.3%，销售额增速 9.0%、14.9%、9.1%，TOP11-15 房企增速下滑幅度最大。-20%-10%0%10%20%30%40%0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2018年（万平）2019年（万平）销售面积单月同比（右轴）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2019-012019-032019-052019-072019-092019-11销售面积累计同比-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2018年（亿元）2019年（亿元）销售金额单月同比（右轴）-10%-5%0%5%10%15%20%2019-012019-032019-052019-072019-092019-11销售金额累计同比 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 13 图图 5 5：T TOP11OP11-1515 房企单月增速下滑至房企单月增速下滑至 5%5%，下降，下降 3232 个百分点个百分点 图图 6 6：T TOPOP5 5 房企销售面积增速显著低于其余房企房企销售面积增速显著低于其余房企 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 图图 7 7：T TOP11OP11-1515 房企单月增速下滑至房企单月增速下滑至 9%9%，下降，下降 2222 个百分点个百分点 图图 8 8：T TOPOP5 5 房企销售额增速显著低于其余房企房企销售额增速显著低于其余房企 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 从单月看，本月销售面积增速排名前从单月看，本月销售面积增速排名前 3 的房企为绿城、世的房企为绿城、世茂、恒大；销茂、恒大；销售额增速排名前售额增速排名前 3 的房企为世茂、绿地、绿城。的房企为世茂、绿地、绿城。世茂、绿地、绿城年末维持高销售，恒大虽然增速较高，但主要受低基数影响，销售量不高。华润、万科、阳光城本月销售面积、销售额均同比下滑，华润下滑幅度超过 20%。碧桂园年末降低推盘量，阳光城上月提前放量销售，本月销售面积均同比转负。图图 9 9：绿城、世茂、恒大绿城、世茂、恒大 1212 月单月销售面积增速居前月单月销售面积增速居前 图图 1010：世茂、绿地、绿城世茂、绿地、绿城 1212 月单月销售额增速居前月单月销售额增速居前 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2019-012019-032019-052019-072019-092019-11TOP5单月销售面积增速TOP6-10（除绿地）单月销售面积增速TOP10-15单月销售面积增速-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2019-012019-032019-052019-072019-092019-11TOP5累计销售面积增速TOP6-10（除绿地）累计销售面积增速TOP10-15累计销售面积增速-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2019-012019-032019-052019-072019-092019-11TOP5单月销售额增速TOP6-10（除绿地）单月销售额增速TOP10-15单月销售额增速-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2019-012019-032019-052019-072019-092019-11TOP5累计销售额增速TOP6-10（除绿地）累计销售额增速TOP10-15累计销售额增速碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0100200300400500600700800销售面积单月同比单月销售面积（万平）碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0100200300400500600700800900销售额单月同比单月销售额（亿元）行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 13 全年看，招商蛇口、世全年看，招商蛇口、世茂、阳光城销售面积增速排名前三，世茂、中南、茂、阳光城销售面积增速排名前三，世茂、中南、绿城销售额增速排名前三。绿城销售额增速排名前三。3000 亿规模以上房企销售额增速相对较低，中海、融创分别为 25.2%、20.7%表现较好，万科全年增速仅 3.9%，绿地则出现负增长。2000-3000 亿规模房企中，世茂销售额增速达到 47.6%，遥遥领先。中南、旭辉、金地、阳光城、招商蛇口增速在 30%水平，新城、龙湖在20%水平，华润增速仅15.3%。绿城表现较好，增速达到33.8%，富力增速仅 5.4%。图图 1111：招商蛇口、世茂、阳光城招商蛇口、世茂、阳光城全年销售面积增速居前全年销售面积增速居前 图图 1212：世茂、中南、绿城世茂、中南、绿城全年全年销售额增速居前销售额增速居前 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 世茂大幅超额完成年度目标，富力、绿地、新城未完成目标世茂大幅超额完成年度目标，富力、绿地、新城未完成目标。多数房企销售略超年度目标，世茂、阳光城分别超过目标销售额 24%、17%。富力年初目标 1600 亿，仅完成目标的 86%，保利、绿地完成年初销售目标的 92%。图图 13 世茂大幅超额完成年度目标，富力、绿地、新城未完成目标世茂大幅超额完成年度目标，富力、绿地、新城未完成目标 数据来源：公司年报、国泰君安证券研究 1.2.本月销售均价环比改善，下半年降价走量效应显著本月销售均价环比改善，下半年降价走量效应显著 龙头房企龙头房企 12 月销售均价环比月销售均价环比大幅大幅上涨，同比上涨，同比转正转正。监测的 18 家龙头房企 12 月销售均价 14111 元/平，环比上涨 9%，同比上涨 3.6%。下半年新房销售价格压力较大，8 月和 10 月销售价格显著回落。本月碧桂园、碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城-20%-10%0%10%20%30%40%50%01000200030004000500060007000销售面积全年同比全年销售面积（万平）碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城-10%0%10%20%30%40%50%01000200030004000500060007000销售金额全年同比全年销售金额（亿元）0%20%40%60%80%100%120%140%恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地富力目标完成率 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 13 恒大等销售均价较低房企销售量下滑，结构性因素推高均价。剔除结构性因素，多数房企销售均价企稳回升。图图 1414：龙头企业龙头企业 1212 月销售均价环比上涨月销售均价环比上涨 9%9%图图 1515：龙头企业龙头企业 1212 月销售均价同比上涨月销售均价同比上涨 3.6%3.6%数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 2019 年年下半年下半年以来，房企销售量和价背离，以来，房企销售量和价背离，降价走量降价走量效应明显效应明显。从销售面积同比增速和销售价格同比增速对比看，2019 年下半年两者呈现显著负相关。年中销售增速显著下滑以后，下半年销售均价同比转负，支撑销量回升。在 9 月份价格回升时，销量明显回调。本月价格同比转正，但销量面积同比大幅回落。图图 16 下半年龙头房企销售面积增速与销售价格增速背离下半年龙头房企销售面积增速与销售价格增速背离 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 本月多数房企销售均价环比本月多数房企销售均价环比转正转正，全年全年 18 家房企销售均价涨跌各半。家房企销售均价涨跌各半。本月 7 家房企销售均价环比下跌，其中，招商蛇口下跌 21.2%、万科下跌 7.7%、新城下跌 6.2%，跌幅居前。富力、绿地销售均价大幅增长 24.1%、23.6%。从全年销售均价看，8 家房企下跌，富力、新城、招商蛇口跌幅分别为 14.5%、8.7%、8.6%。碧桂园、恒大、融创销售均价均小幅下跌，万科、保利小幅增长。中海、世茂销售均价增幅较大，分别为 11.2%、7.7%。-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%11500120001250013000135001400014500150002018-012018-052018-092019-012019-052019-09单月销售均价（元/平）销售均价环比（右轴）-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%11500120001250013000135001400014500150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2018年销售均价（元/平）2019年销售均价（元/平）销售均价同比-20%-10%0%10%20%30%40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售面积同比销售价格同比 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 13 图图 1717：多数房企售价环比止跌，招商蛇口销售均价大幅下跌多数房企售价环比止跌，招商蛇口销售均价大幅下跌 图图 1818：1818 家房企全年销售均价涨跌各半家房企全年销售均价涨跌各半 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 从单月从单月量价关系量价关系看，看，世茂、绿地世茂、绿地价量齐升，价量齐升，万科、华润万科、华润价跌量缩。价跌量缩。本月多数房企位于价格同比下跌、销售面积同比上涨区间，其中绿城销售价格同比下跌 9%，销售面积同比增长 46%。世茂、绿地价增量涨，万科、华润是价跌量缩。全年看，富力、新城、招商蛇口降价走量明显，中海、世茂、旭辉、金地均价和销售面积增速均较高，仅绿地价增量缩。图图 1919：世茂、绿地价量齐升，万科、华润价跌量缩世茂、绿地价量齐升，万科、华润价跌量缩 图图 2020：富力、新城、招商蛇口降价走量明显富力、新城、招商蛇口降价走量明显 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 2.拿地：龙头房企土地投资略有改善，国企优势明显拿地：龙头房企土地投资略有改善，国企优势明显 龙头龙头房企房企本月本月土地投资金额土地投资金额略低于略低于 2018 年同期年同期，土地投资强度，土地投资强度较上月较上月回升回升。18 家监测的龙头房企 12 月拿地金额 1543 亿，同比下滑 4.6%。较上月增速提升1.1个百分点；全年拿地金额1.64万亿，同比增长1.3%。12 月单月土地投资强度（拿地金额/销售金额）提升至 27%，较上月上升9 个百分点，仍低于 2018 年同期。2019 年全年土地投资强度为 28%，较 2018 年下降 4 个百分点。-30%-20%-10%0%10%20%30%碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城销售均价环比增速-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城全年销售均价同比增速碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%-30%-20%-10%0%10%20%30%单月销售均价同比单月销售面积同比碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城-20%-10%0%10%20%30%40%50%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%全年销售面积同比全年销售均价同比 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 13 图图 2121：本月拿地金额本月拿地金额 15431543 亿，同比下滑亿，同比下滑 4.6%4.6%图图 2222：土地投资强度回升，土地投资强度回升，20192019 年全年略低于年全年略低于 20182018 年年 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 本月本月房企房企拿地楼面价拿地楼面价继续上涨继续上涨，2019 年年全年全年拿地拿地楼面价较楼面价较 2018 年上升年上升14%。本月 18 家龙头房企公开市场拿地平均楼面价达到 5280 元/平，较上月大幅提升 10.3%，当月楼面价/销售均价达到 37.4%，与上月基本持平。2019 年全年拿地平均楼面价为 4746 元/平，较 2018 年增长 14%，楼面均价/销售均价达到 35%，比 2018 年提高 4.1 个百分点。地价上涨高于房价上涨，房企成本端压力增加。图图 2323：1212 月拿地楼面价继续上涨至月拿地楼面价继续上涨至 52805280 元元/平平 图图 2424：20192019 年拿地楼面价和楼面价年拿地楼面价和楼面价/销售均价明显提升销售均价明显提升 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 本月本月保利、融创、万科拿地金额排名前三，全年保利、融创、万科拿地金额排名前三，全年华润、招商蛇口、龙湖华润、招商蛇口、龙湖拿地强度较高拿地强度较高。本月土地投资规模排名前三的为保利、融创、万科，拿地金额分别为 408 亿、192 亿、142 亿，保利年底加大了补货力度。全年看，2019 年拿地强度较高的房企为华润、招商蛇口、龙湖、绿城，除龙湖外均为国企，2019 年融资收紧受，国企拿地优势较为明显。-40%-20%0%20%40%60%80%050010001500200025001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2018年单月拿地金额（亿）2019年单月拿地金额（亿）单月同比增速（右轴）累计同比增速（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年单月土地投资强度2019年单月土地投资强度0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010002000300040005000600070002018-012018-052018-092019-012019-052019-09拿地楼面价（元/平）楼面价/销售均价（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%40%01000200030004000500060002018-012018-052018-092019-012019-052019-09累计楼面均价（元/平）累计楼面均价/累计销售均价（右轴）行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 13 图图 2525：本月保利拿地规模大幅增加，达到本月保利拿地规模大幅增加，达到 408408 亿亿 图图 2626：华润、招商蛇口、龙湖全年土地投资强度超过华润、招商蛇口、龙湖全年土地投资强度超过 40%40%数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 绿城、招商蛇口、万科绿城、招商蛇口、万科本月拿地价格较高。本月拿地价格较高。从单月拿地价格看，绿城、招商蛇口、万科分别达到 12211 元/平、11102 元/平、8667 元/平，分别为当月销售均价的 74%、46%、63%，保利拿地成本也较高。全年看，中海、绿城拿地成本远高于其他房企，分别达到 12727 元/平、10064 元/平。从相对成本看，中海、龙湖、保利土地成本占销售均价比例最高，分别为 61%、44%、42%。图图 2727：绿城、招商蛇口、万科本月拿地价格较高绿城、招商蛇口、万科本月拿地价格较高 图图 2828：全年全年中海、龙湖、保利中海、龙湖、保利楼面价楼面价/销售均价较高销售均价较高 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、中国指数研究院、国泰君安证券研究 3.融资：信用利差走阔，龙头房企融资规模收缩融资：信用利差走阔，龙头房企融资规模收缩 本月房企信用利差明显走阔，本月房企信用利差明显走阔，AA+级房企信用利差上升最快级房企信用利差上升最快。本月房地产行业信用利差上升 23bp 至 109bp，其中，AAA 房企信用利差上升16bp 至 83bp，AA+房企信用利差上升 55bp 至 327bp，AA 房企信用利差上升 16bp 至 295bp。总体看，受宽松货币环境影响，行业信用利差被动走阔，但行业内信用分化持续加剧，AA+级信用利差大幅上升，市场关注尾部房企风险。0%20%40%60%80%100%120%050100150200250300350400450碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城当月土地投资金额（亿元）当月土地投资强度（右轴）0%10%20%30%40%50%05001000150020002500碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城2019年土地投资金额（亿元）2019年土地投资强度（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%80%02000400060008000100001200014000碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城当月拿地楼面价（元/平）当月拿地楼面价/销售均价（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%02000400060008000100001200014000碧桂园恒大万科融创保利中海绿地新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城全年拿地楼面价（元/平）全年拿地楼面价/销售均价（右轴）行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 13 图图 29 本月行业信用利差走阔，本月行业信用利差走阔，AA+级企业利差上升明显级企业利差上升明显 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 本月本月 18 家家龙头房企信用债发行量龙头房企信用债发行量较上月下滑较上月下滑，同比仍较低。，同比仍较低。本月龙头房企信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券）发行量共 73.3 亿，比上月减少 19 亿，相比于 2018 年同期仍下降62.3%。2019 年 5 月份后，龙头房企信用债发行量显著下滑。2019 年全年龙头房企信用债发行量比 2018 年同期降低 37.1%。图图 30 本月信用债发行量下滑本月信用债发行量下滑 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 2019 年年信用债融资量碧桂园、恒大增幅明显。信用债融资量碧桂园、恒大增幅明显。2019 全年，恒大和碧桂园信用债融资额达到 200 亿和 155 亿，居于前两名，较 2018 年大幅增长。世茂信用债融资 84 亿，也较 2018 年大幅增加。2019 年融资量明显萎缩的房企主要有万科、金地、富力。0501001502002503003504002017-01-032017-05-032017-09-032018-01-032018-05-032018-09-032019-01-032019-05-032019-09-03Wind 信用利差(中位数):产业债:房地产AAA 日Wind 信用利差(中位数):产业债:房地产AA+日Wind 信用利差(中位数):产业债:房地产AA 日Wind 信用利差(中位数):产业债:房地产 日-150%-100%-50%0%50%100%150%200%0501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2018年信用债融资（亿元）2019年信用债融资（亿元）同比增速（右轴）行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 13 图图 3131：恒大、碧桂园、招商蛇口恒大、碧桂园、招商蛇口 20192019 年信用债融资规模居前年信用债融资规模居前 图图 3232：万科、金地、富力信用债融资明显萎缩万科、金地、富力信用债融资明显萎缩 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 12 月境内发债龙头房企月境内发债龙头房企 3 家，家，以以 ABS 为主，为主，融资规模融资规模 73.3 亿亿。本月万科、碧桂园通过 ABS 分别融资 35.95 亿、32.33 亿。万科 1 年期 ABS 融资利率在 3.69%-3.96%，碧桂园 1 年起 ABS 融资利率在 5.50%-5.90%。绿城通过公司债融资 5 亿元，期限 2 年，利率为 3.61%。表表 1：12 月境内发债主体主要有万科、碧桂园、绿城月境内发债主体主要有万科、碧桂园、绿城 发债主体发债主体 债券简称债券简称 融资类型融资类型 发行规模发行规模（亿（亿元）元）发行年限发行年限（年）（年）票面利率票面利率(%)万科 万国 12C ABS 0.60 1 万科 万国 12A ABS 10.90 1 3.69 万科 科信 11C ABS 0.68 1 万科 科信 11A ABS 12.60 1 3.96 万科 万科 10A ABS 10.60 1 3.69 万科 万科 10 次 ABS 0.57 1 碧桂园 碧强 02 优 ABS 9.33 1 5.50 碧桂园 碧强 02 次 ABS 0.50 1 碧桂园 19 瑞碧优 ABS 8.20 1 5.90 碧桂园 19 瑞碧次 ABS 1.80 1 碧桂园 碧桂 A1 ABS 6.50 1 5.90 碧桂园 碧桂次 ABS 1.00 2 碧桂园 碧桂 A2 ABS 5.00 2 6.10 绿城 19 绿城 04 公司债 5.00 2 3.61 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 总体看，龙头房企总体看，龙头房企 12 月销售增速继续回落，但销售均价改善，土地投资月销售增速继续回落，但销售均价改善，土地投资略有好转，行业处于供给侧改革阶段。略有好转，行业处于供给侧改革阶段。我们推荐第一类企业包括：万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国，受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等，第二类企业我们推荐保利地产、金地集团，受益中国海外发展等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。050100150200250300350碧桂园恒大万科融创保利中海新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城2018年债券发行金额（亿元）2019年债券发行金额（亿元）-250-200-150-100-50050100150200碧桂园恒大万科融创保利中海新城世茂华润龙湖招商蛇口阳光城旭辉金地中南富力绿城2019年-2018年 行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 13 表表 2:重点公司盈利预测重点公司盈利预测 证券简称证券简称 01.13 股股价价（元）（元）18 EPS（元（元/每股）每股）19E EPS（元（元/每股）每股）18 PE 19E PE 总市值总市值（亿元）（亿元）总股本总股本（亿股）（亿股）年初年初涨幅涨幅 投资投资评级评级 000002.SZ 万科 A 31.46 3.06 3.91 10.3 8.0 3,517 113-2%增持 600048.SH 保利地产 16.02 1.59 1.90 10.1 8.4 1,912 119-1%增持 001979.SZ 招商蛇口 19.63 1.89 2.25 10.4 8.7 1,554 79-1%增持 002146.SZ 荣盛发展 9.59 1.74 2.30 5.5 4.2 417 43-2%增持 600340.SH 华夏幸福 27.63 3.79 5.51 7.3 5.0 833 30-4%增持 600466.SH 蓝光发展 7.62 0.62 1.10 12.3 6.9 230 30 3%增持 000961.SZ 中南建设 10.04 0.59 1.13 17.0 8.9 374 37-5%增持 000031.SZ 大悦城 7.03 0.77 0.86 9.1 8.2 301 43-2%增持 600383.SH 金地集团 14.26 1.79 2.14 8.0 6.7 644 45-2%增持 0960.HK 龙湖集团 36.95 2.71 3.18 13.6 11.6 2,211 60 1%增持 0817.HK 中国金茂 6.09 0.44 0.56 13.8 10.9 717 118 0%增持 1918.HK 融创中国 44.60 3.72 5.39 12.0 8.3 1,986 45-4%增持 3380.HK 龙光地产 12.68 1.48 1.83 8.6 6.9 698 55-3%增持 2048.HK 易居企业控股 7.08 0.68 0.91 10.4 7.8 98 14-8%增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究。行业月报行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 13 本公司具有中国证监会核准本公司具有中国证监会核准的证券投资的证券投资咨询咨询业务资格业务资格 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。评级说明评级说明 评级评级 说明说明 1.1.投资建议的比较标准投资建议的比较标准 投资评级分为