房地产行业2020年报前瞻暨3月投资策略：精选品种择优布局-20210224-国信证券-15页.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究证券研究报告报告行业策略行业策略 房地产房地产 房地产房地产行业行业2020年年报报前瞻暨前瞻暨3月投资策月投资策略略 超配超配（维持评级）2021 年年 02 月月 24 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 300300 走势比较走势比较 行业投资策略行业投资策略 精选精选品种，品种，择优布局择优布局 2020 年业绩预览及年业绩预览及 2021 年业绩前瞻年业绩前瞻 截至 2 月 24 日，在房地产板块已发布 2020 年业绩预告、快报的 65 家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为 20 家，占已发布业绩预告、快报公司约 31%。按 2020 年三季度末预收款/2019 年营业收入观察，房地产板块 2020 年三季度末的预收款总额是 2019 年结算收入的 1.4 倍，仍处于历史较高水平。房企业绩锁定性佳，源于销售持续增长，根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020 全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20 房企累计销售额分别同比上升 9.1%、7.4%、8.4%、10.4%。展望 2021 年，即使按最极端情景假设，2020 年 4 季度无销售回款入账，2020 年 3 季度末的预收款在覆盖 2020 年营业收入增长之后，剩余部分仍能锁定 2021 年预期营业收入的 63%。事实上对于主流地产而言，2020年四季度销售速度并没有停滞，龙头房企业绩仍有较强确定性，我们重点关注的优势房企 2020、2021 年净利将大概率实现稳定增长。行业：淡季销售不冷，土地溢价保持高位行业：淡季销售不冷，土地溢价保持高位，融资表现平稳融资表现平稳 2021 年 1 月，30 大中城市销售同比增长 68%，其中一、二、三线城市商品房成交面积分别同比增长 134%、46%、58%；百城住宅类土地成交溢价率保持阶段性高位，100 大中城市成交土地溢价率为 18.4%，较前一个月上升 6.5 个百分点；其中一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为 7.7%、14.8%、31.5%，较前一个月分别上升 2.2、5.3、13.9 个百分点；房企融资端整体表现平稳，房企内债发行总规模 759 亿元，同比增长 108%，环比增长 54%；房企外债发行总规模 121 亿元，同比下降 32%，环比增长 348%。板块：估值仍处历史最低水平板块：估值仍处历史最低水平 自上期策略（2021 年 1 月 29 日）发布至今，房地产板块涨 3.5%，跑赢沪深 300 达 0.4 个百分点，在 28 个行业中排第 13 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块动态 PE 为 5.1 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.2 倍动态 PE）低 17.9%，仍处历史最低水平。投资建议：精选品种，择优布局投资建议：精选品种，择优布局 目前行业短周期景气度仍处高位，同时地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显。我们建议投资者精选品种、择优布局，优选极具配置价值的低估值 A 股龙头及与行业景气度的相关性更强、确定性和弹性更佳的优质内房股。3 月组合推荐保利地产保利地产（央企龙头，估值较低）、阳光城阳光城（杠杆驱动走向效率驱动）、龙湖集团龙湖集团（销售、业绩稳增，财务状况优）、佳佳兆业集团兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）、碧桂园服务碧桂园服务（物管龙头，业绩确定性高）。风险提示风险提示 基本面下行超出市场预期，政策基调再现收紧。重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 公司公司 公司公司 投资投资 昨收盘昨收盘 总市值总市值 EPS PE 代码代码 名称名称 评级评级（元）（元）（百万元）（百万元）2020E 2021E 2020E 2021E 06098 碧桂园服务 无评级 67.00 164,173 0.85 1.19 27.8 19.9 600048 保利地产 买入 14.65 175,951 2.42 3.06 6.6 4.8 000671 阳光城 买入 6.29 26,431 1.22 1.60 5.1 3.9 01638 佳兆业集团 买入 3.20 19,262 0.86 1.10 3.8 3.0 00960 龙湖集团 买入 35.95 213,735 3.48 4.14 9.4 7.9 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告：相关研究报告：房地产 2021 年 2 月投资策略：春耕播种正当时 2021-01-29 地产融资专题报告：当我们谈论融资时，我们在谈论什么 2021-01-27 商业地产行业专题报告（二）：商业地产三大模 式：求 快，求 优 还 是 求 精？2021-01-25 上海关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见快评：热点城市调控如期升级，短周期景气度仍处高位 2021-01-23 数字化浪潮系列之房地产数字化：地产下半场，科技赋能助力新成长 2021-01-22 证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤 电话：010-88005315 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷 电话：0755-81981019 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静联系人：王静 电话：021-60893314 E-MAIL： 独立性声明：独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.61.11.6F/20A/20J/20A/20O/20D/20房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 内容目录内容目录 2020 年业绩预览及年业绩预览及 2021 年业绩前瞻年业绩前瞻.4 2020 年业绩预览：约 31%地产股净利预增.4 业绩锁定性佳，源于销售持续增长.5 2021 年业绩前瞻：业绩锁定性佳，龙头房企业绩仍有较强确定性.7 行业：淡季销售不冷，土地溢价保持高位，融资表现平稳行业：淡季销售不冷，土地溢价保持高位，融资表现平稳.8 1 月淡季不冷，同比增长明显.9 土地溢价率保持高位.9 融资表现平稳.11 板块：估值仍处历史最低水平板块：估值仍处历史最低水平.12 投资建议：精选品种，择优布局投资建议：精选品种，择优布局.13 风险提示风险提示.13 国信证券投资评级国信证券投资评级.14 分析师承诺分析师承诺.14 风险提示风险提示.14 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明.14 nQrNtRuMzRaQaO9PmOqQtRqRlOoOpNjMmOnRbRmNrPNZrNtRMYqNnR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 图图表表目录目录 图图 1：2020 全年全年 TOP20 房企销售增速变化情况房企销售增速变化情况.6 图图 2：房地产板块业绩锁定性处历史较高水平：房地产板块业绩锁定性处历史较高水平.7 图图 3：1 月单月商品房成交面积同比增速月单月商品房成交面积同比增速.9 图图 4：不同能级城市成交面积单月同比：不同能级城市成交面积单月同比.9 图图 5：一线城市土地成交情况：一线城市土地成交情况.9 图图 6：二线城市土地成交情况：二线城市土地成交情况.10 图图 7：三线城市土地成交情况：三线城市土地成交情况.10 图图 8：100 大中城市土地供应及成交情况大中城市土地供应及成交情况.10 图图 9：百城土地成交面积占供应面积之比：百城土地成交面积占供应面积之比.10 图图 10：百城土地溢价率情况：百城土地溢价率情况.10 图图 11：不同能级城市土地溢价率情况：不同能级城市土地溢价率情况.11 图图 12：房企内债发行规模：房企内债发行规模.11 图图 13：房企外债发行规模：房企外债发行规模.11 图图 14：房企内债到期规模：房企内债到期规模.11 图图 15：房企外债到期规模：房企外债到期规模.11 图图 16：房地产信托发行平均年限及平均收益率：房地产信托发行平均年限及平均收益率.12 图图 17：房地产信托发行金额及同比增速：房地产信托发行金额及同比增速.12 图图 18：上期策略发布至今主流地产股涨幅：上期策略发布至今主流地产股涨幅.12 图图 19：上期策略发布至今各板块涨幅：上期策略发布至今各板块涨幅.13 图图 20：地产股：地产股 PE 仍处历史低位仍处历史低位.13 表表 1：2020 年净利预增、略增或续盈一览（截至年净利预增、略增或续盈一览（截至 2 月月 24 日）日）.4 表表 2：2020 年净利预减、略减或亏损一览（截至年净利预减、略减或亏损一览（截至 2 月月 24 日）日）.4 表表 3：2020 年部分房地产上市公司业绩快报（截至年部分房地产上市公司业绩快报（截至 2 月月 24 日）日）.5 表表 4：2020 全年全年 TOP20 房企销售一览房企销售一览.6 表表 5：主流地产股业绩锁定性汇总：主流地产股业绩锁定性汇总.7 表表 6：我们重点关注公司：我们重点关注公司 2020、2021 年业绩预测一览年业绩预测一览.8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 4 2020 年业绩预览年业绩预览及及 2021 年业绩前瞻年业绩前瞻 2020 年业绩预览：年业绩预览：约约 31%地产股净利预增地产股净利预增 截至 2 月 24 日，在房地产板块已发布业绩预告、快报的 65 家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为 20 家，占已发布业绩预告、快报公司约 31%。表表 1：2020 年年净利净利预增、略增或续盈一览（截至预增、略增或续盈一览（截至 2 月月 24 日）日）序号序号 名称名称 类型类型 净利增幅净利增幅 净利增长原因净利增长原因 1 张江高科 预增 188%219%本年度公司投资收益和公允价值变动收益的增长，使得公司归属于上市公司股东的净利润有大幅增长 2 海泰发展 预增 120%187%非经营性损益的影响 3 滨江集团 预增 40.00%60.00%公司的营业利润主要来自于房地产项目的交付 4 南山控股 预增 172.63%259.38%公司实现相应投资收益，公司房地产业务结转面积较上年度增加，归母净利润相应增加 5 鲁商发展 预增 60%90%健康地产项目集中交付，结算收入相比同期有所增加，影响归属于上市公司股东的净利润同期相比增加 50%以上 6 中南建设 预增 44.12%92.17%房地产业务结算规模增加 7 京投发展 预增 551%左右 公司今年北京市场销售较好，销售结转面积较上年同期大幅增长 8 美好置业 预增 34.55%71.92%公司部分项目于四季度达到了竣工交付节点，完成了交付并确认营业收入 9 亚通股份 预增 70%90%营业务影响本期崇明城桥镇 2 号地块商品房项目销售取得大量现金收入 10 招商积余 预增 46.74%57.22%招商局物业管理有限公司自 2019 年 12 月起纳入公司合并报表范围，招商局物业管理有限公司和中航物业管理有限公司业务稳步发展 11 海航投资 预增 733.04%1149.56%报告期内将出售给百年人寿的房地产项目确认收入，公司对海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业并购后,在 2020 年第四季度进行了报表合并 12 雅戈尔 预增 80%左右 非经常性损益的影响；主营业务稳健发展 13*ST 经开 续盈-14 特发服务 略增 30.11%37.76%15 世联行 略增 20%-50%本期交易业务收入保持稳定并同比增长；非经常性损益对净利润的影响主要系处置部分股权投资取得收益及政府补助 资料来源:Wind、公司公告、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示、不做推荐）表表 2：2020 年年净利净利预减、略减或亏损一览（截至预减、略减或亏损一览（截至 2 月月 24 日）日）序号序号 名称名称 类型类型 净利增幅净利增幅 净利下降或亏损原因净利下降或亏损原因 1 顺发恒业 预减 65.48%68.77%销售量和投资收益等同比下降明显 2 沙河股份 预减-85.77%-81.97%3 中洲控股 预减 61.72%74.48%上年完成中洲置业有限公司股权交割形成投资收益,本期无相关事项 4 渝开发 预减 45.76%58.27%本期房地产项目结转收入同比下降 5 天保基建 预减 57.84%47.30%公司房地产项目本年结转收入减少 6 我爱我家 预减 51.66%62.54%公司整体业务在一季度基本停滞 7 北辰实业 预减 8 光明地产 预减 75.98%83.35%2020 年度公司受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，2020 年度经营利润同比下降 9 万通发展 预减 4000 万元6000 万元 公司对传统主营业务进行了有步骤的战略性收缩；上年同期公司通过出售股权及处置资产产生的投资收益基数较大，导致本期业绩变化幅度相对偏大 10 中润资源 续亏-50000 万元-44000 万元 公司对期末账面价值 35,757.20 万元全额计提坏账准备，有息负债及汇兑损失形成财务费用较大 11 铁岭新城 续亏 26.07%30.76%营业务土地出让较少,致 2020 年度业绩亏损 12*ST 新光 续亏 39.03%42.97%报告期内违规担保事项收到法院判决新增预计负债及根据前期判决本期增加的应计利息担保损失所致 13*ST 银亿 续亏 91.64%94.42%上年同期公司计提大额商誉减值准备及其他资产减值 14 绿景控股 续亏 72%155%本报告期营业收入较少,期间费用增加 15*ST 基础 续亏 284.69%421.62%房地产业务因疫情影响部分项目工期延后，导致房地产业务结转收入较上年下降 16*ST 松江 续亏-419000 万元-282000 万元 2020 年除广西项目外没有其他新竣工项目且在售房源中包括存量较大的商业项目，受所处区域商业地产持续低迷的影响，去库存化周期较长、去库存化率低；公司存量融资规模较大，房地产企业融资成本居高不下，且部分贷款发生逾期导致公司财务费用负担较重 17 云南城投 续亏-275000 万元-230000 万元 受疫情影响，公司房地产收入及租金收入减少；非经常性损益的影响 18 莱茵体育 首亏 368.93%445.76%公司持续转型体育产业，公司控股三级公司洛克能源被申请破产 19 京能置业 首亏-7700 万元-6300 万元 本年度无新增竣工项目，可结转商品房大幅减少；预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准 20 荣丰控股 首亏 146.40%165.50%本报告期业绩降幅较大主要系长春国际金融中心项目销售收入下降所致 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 5 21 新华联 首亏-130000 万元-110000 万元 公司房地产销售、景区、酒店、商场等收入均出现较大幅度下降 22 中房股份 首亏-5100 万元 出售新疆兵团大厦部分投资性房地产，面积为 950 平米，实现营业收入1,057 万元，较上年度大幅减少，发生的重大资产重组相关中介费用较上年度大幅增加 23 泰禾集团 首亏-552000 万元-417391 万元 公司房地产开发项目结算排期的影响,无集中交付的地产项目,仅有零星项目交付结转收入,造成收入较上年同期大幅下降，公司对部分出现减值迹象的房地产项目适当的计提了存货减值准备 24 嘉凯城 首亏-125000 万元 公司房地产业务持续收缩,院线业务受新冠肺炎疫情影响较大,导致公司利润同比下降 25 皇庭国际 首亏-30000 万元-20000 万元 公司部分商业项目实施减免租金等措施,疫情导致租金相关收入减少 26 大悦城 首亏-45000 万元-35000 万元 包括大悦城及祥云小镇在内的购物中心客流量和销售额下降,租金收入减少；本年结算项目中低毛利项目占比提高；公司部分在建在售项目销售价格未达预期,个别项目因疫情工期延误,成本增加 27 奥园美谷 首亏-13700 万元-9600 万元 房地产板块交楼可结转收入较去年下降 28 中迪投资 首亏-42000 万元-22000 万元 各房地产开发项目进展不及预期且均发生了不同程度的亏损,部分项目的存货等资产发生减值并计提了较大额资产减值准备 29 粤宏远 A 首亏-14000 万元-9500 万元 主要受主营业务房地产收入和投资收益影响 30 粤泰股份 首亏-82359.30 万元-68632.75 万元 主营业务收入影响因新冠疫情影响及部分项目尚处于开发阶段,公司房地产销售收入比上年同期预计下降 31 珠江实业 首亏 32 济南高新 首亏 33 国创高新 首亏-335000 万元-285000 万元 受新冠肺炎疫情及房地产调控政策因素影响,公司房地产中介服务业务收入下降 34 天房发展 首亏-246900 万元-196900 万元 受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发项目销售、工程进度均被迫放缓，部分项目较正常周期延缓 3 至 5 个月，导致报告期内项目结算收入和利润出现下滑 35 深深房 A 略减 40.42%48.36%本期公司房地产项目销售结转同比减少 36 数源科技 略减 7.72%28.91%公司部分业务一季度期间停工停产，以及减免房租等政策，导致上市公司经营业绩有所下滑 37 空港股份 扭亏 146.03%162.77%公司转让亿兆地产 80%股权产生的非经常性损益 38 阳光股份 扭亏 5000 万元7500 万元 销售北京地区房地产住宅尾盘,销售利润大幅增加 39 南国置业 扭亏 105.64%108.46%投资收益较 2019 年同期大幅增加，转让了全资子公司湖北森南房地产有限公司 100%股权,预计本次交易将产生投资收益约 3.2 亿元,属于非经常性损益，40*ST 中珠 扭亏 113.53%120.30%本期营业收入产生的毛利润较上年同期增长较多 41*ST 友谊 扭亏 2000 万元2950 万元 有息债务规模与财务费用大幅减少，营业外收入增加 42 亚太实业 扭亏 1700 万元2200 万元 通过重大资产购买与重大资产出售,公司置出了亏损的房地产业务,置入了盈利能力较好的精细化工业务 43 新黄浦 扭亏 27477 万元 营业总收入同比稳中有升，同时严控各项费用开支，公司期间费用同比有较大幅度下降 资料来源:Wind、公司公告、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示、不做推荐）表表 3：2020 年部分房地产上市公司业绩快报（截至年部分房地产上市公司业绩快报（截至 2 月月 24 日）日）序号序号 名称名称 净利增幅净利增幅 业绩快报详情业绩快报详情 1 深振业 A 7.83%营业总收入 29.35 亿元，同比去年-21.34%，净利润为 8.64 亿元，同比去年 7.83%，基本 EPS 为 0.64 元，加权平均 ROE 为 12.25%2 阳光城 31.42%营业总收入 827.28 亿元，同比去年 35.51%，净利润为 52.83 亿元，同比去年 31.42%，基本 EPS 为 1.22 元，加权平均 ROE 为 20.33%3 保利地产 3.39%营业总收入 2452.62 亿元，同比去年 3.93%，净利润为 289.08 亿元，同比去年 3.39%，基本 EPS 为 2.42 元，加权平均 ROE 为 17.08%4 绿地控股-6.93%营业总收入 4812.96 亿元，同比去年 12.43%，净利润为 137.21 亿元，同比去年-6.93%，基本 EPS 为 1.13 元，加权平均 ROE 为 17.27%5 金科股份 23.69%营业总收入 878.07 亿元，同比去年 29.56%，净利润为 70.2 亿元，同比去年 23.69%，基本 EPS 为 1.3 元，加权平均 ROE 为 23.31%6 蓝光发展 1.46%营业总收入 455.91 亿元，同比去年 16.32%，净利润为 35.09 亿元，同比去年 1.46%，基本 EPS 为 1.06 元，加权平均 ROE 为 21.6%7 招商蛇口-23.58%营业总收入 1296.21 亿元，同比去年 32.71%，净利润为 122.53 亿元，同比去年-23.58%，基本 EPS 为 1.46 元，加权平均 ROE 为 14.4%资料来源:Wind、公司公告、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示、不做推荐）业绩锁定性业绩锁定性佳佳，源于销售持续增长，源于销售持续增长 根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020 全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、房企累计销售额分别为 21934 亿元、32712 亿元、48547亿元、71229 亿元，分别同比上升 9.1%、7.4%、8.4%、10.4%；在 TOP20 的优势房企中，绿城中国、中国金茂、招商蛇口、金科股份分别取得 59%、39%、26%、24%的正增长，头部房企销售增速保持稳定。请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 6 图图 1：2020 全年全年 TOP20 房企销售增速变化情况房企销售增速变化情况 资料来源:克而瑞研究中心、公司公告、国信证券经济研究所整理 表表 4：2020 全年全年 TOP20 房企销售一览房企销售一览 序号序号 房企房企 2020年年1-11月销售额（亿元）月销售额（亿元）累计同比累计同比 1 碧桂园 7888.0 2.2%2 中国恒大 7035.0 15.7%3 万科地产 7011.2 11.1%4 融创中国 5750.0 3.5%5 保利发展 5028.0 6.9%6 中海地产 3634.4 10.1%7 绿地控股 3567.0-8.1%8 世茂集团 3003.1 15.2%9 华润置地 2850.3 17.3%10 招商蛇口 2780.1 26.1%11 龙湖集团 2706.0 11.6%12 新城控股 2521.6-8.2%13 金地集团 2426.0 15.2%14 旭辉集团 2310.0 10.5%15 中国金茂 2237.0 39.1%16 金科集团 2234.9 23.9%17 中南置地 2232.1 12.7%18 阳光城 2180.1 3.3%19 绿城中国 2146.0 58.5%20 中梁控股 1688.2 10.6%资料来源:克而瑞研究中心、公司公告、国信证券经济研究所整理 按按 2020 年年三三季度末预收款季度末预收款/2019 年营业收入观察：年营业收入观察：2020 年三季度季度末房地产板块预收款总额达 35629 亿元，较 2019 年同期提升 9%，房地产板块 2020年三季度末的预收款总额是 2019 年结算收入的 1.4 倍，仍处于历史较高水平。9.1%7.7%8.4%10.4%0%2%4%6%8%10%12%TOP3TOP5TOP10TOP202020全年销售额累计同比 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 7 图图 2：房地产板块业绩锁定性房地产板块业绩锁定性处历史较高水平处历史较高水平 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 2021 年业绩前瞻：业绩锁定性佳，龙头房企业绩仍有较强确定性年业绩前瞻：业绩锁定性佳，龙头房企业绩仍有较强确定性 对对 2020、2021 年业绩预测的锁定：年业绩预测的锁定：根据已披露的主流卖方研究机构对 52 只主流地产股业绩预测，即使按最极端情景假设，2020 年 4 季度无销售回款入账，2020 年 3 季度末的预收款仍能锁定 Wind 一致预期 2020 年营业收入的 267%（2020 年业绩锁定性=2020 年 3 季度末预收账款/2020 年 Wind 一致预期营收与已披露的 2020 年前 3 季营收的差值）；在满足覆盖 2020 年营业收入增长之后（暨冲抵 2020 年收入预测值与前 3 季收入之间的缺口），剩余部分仍能锁定Wind 一致预期 2021 年营业收入的 63%，其中荣安地产、滨江集团、鲁商发展、新城控股、金科股份 2021 年业绩锁定性分别为 170%、150%、113%、110%、107%。事实上对于主流地产而言，2020 年四季度销售速度并没有停滞，因此主流地产股实际业绩锁定性将比下表中更高。表表 5：主流地产股业绩锁定性汇总主流地产股业绩锁定性汇总 序号序号 证券代码证券代码 证券简称证券简称 2020Q3 预收款（亿预收款（亿元）元）2020Q3 总营总营收（亿元）收（亿元）2020 年一致年一致预期或快报预期或快报营收（亿元）营收（亿元）2021 年一致年一致预期营收（亿预期营收（亿元）元）2020 年业绩年业绩所定性所定性 2021 年业绩年业绩所定性所定性 1 000517.SZ 荣安地产 263 41 100 120 443%170%2 002244.SZ 滨江集团 819 129 336 408 396%150%3 600223.SH 鲁商发展 199 70 114 137 454%113%4 601155.SH 新城控股 2381 701 1286 1631 407%110%5 000656.SZ 金科股份 1539 477 878 1068 384%107%6 600064.SH 南京高科 65 24 40 52 406%95%7 600466.SH 蓝光发展 738 314 456 632 519%94%8 000002.SZ 万科 A 6415 2415 4363 5085 329%88%9 600376.SH 首开股份 774 244 508 583 294%88%10 600743.SH 华远地产 158 28 91 110 248%86%11 600048.SH 保利地产 3801 1175 2453 3251 297%78%12 000863.SZ 三湘印象 33 34 35 42 3281%76%13 600383.SH 金地集团 1070 404 770 933 293%75%14 600325.SH 华发股份 556 288 437 540 372%75%15 600639.SH 浦东金桥 57 24 42 53 315%74%16 600208.SH 新湖中宝 209 80 152 204 291%67%17 001979.SZ 招商蛇口 1536 501 1212 1459 216%57%18 000069.SZ 华侨城 A 920 334 787 951 203%49%19 600340.SH 华夏幸福 1202 567 1123 1322 216%49%20 000671.SZ 阳光城 910 381 827 984 204%47%21 000961.SZ 中南建设 1267 459 1076 1384 205%47%22 000031.SZ 大悦城 409 178 380 453 202%46%23 600606.SH 绿地控股 4127 3211 4813 5861 258%43%24 000736.SZ 中交地产 186 80 172 231 202%41%100%110%120%130%140%150%160%170%05000100001500020000250003000035000400002011201220132014201520162017201820192020三季度末预收款（亿元）当年营业收入（亿元）三季度末预收款/上年营业收入 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 8 25 600266.SH 城建发展 210 58 187 223 163%36%26 002146.SZ 荣盛发展 799 437 867 1026 186%36%27 600675.SH 中华企业 91 60 110 140 182%29%28 600748.SH 上实发展 83 53 102 115 169%29%29 002314.SZ 南山控股 80 36 87 107 158%27%30 600185.SH 格力地产 26 43 53 65 246%24%31 600622.SH 光大嘉宝 32 30 50 54 163%23%32 600658.SH 电子城 3 24 23 27 -627%12%33 000718.SZ 苏宁环球 21 25 41 44 128%11%34 000615.SZ 奥园美谷 7 15 21 27 115%4%35 600246.SH 万通发展 3 10 14 16 105%1%36 000402.SZ 金融街 156 105 280 342 89%-5%37 600663.SH 陆家嘴 50 87 153 168 76%-9%38 601512.SH 中新集团 10 25 40 46 69%-10%39 600648.SH 外高桥 20 62 95 110 62%-11%40 603506.SH 南都物业 2 10 15 17 53%-12%41 000090.SZ 天健集团 58 100 196 259 60%-15%42 600649.SH 城投控股 43 2 61 97 72%-17%43 300917.SZ 特发服务 0 8 10 12 4%-18%44 000560.SZ 我爱我家 7 68 97 117 24%-19%45 600641.SH 万业企业 4 6 13 15 51%-22%46 600823.SH 世茂股份 38 120 222 285 37%-23%47 600515.SH*ST 基础 30 37 93 113 54%-23%48 002968.SZ 新大正 0 9 13 17 4%-24%49 600007.SH 中国国贸 1 22 33 37 12%-25%50 002285.SZ 世联行 1 45 65 68 5%-28%51 001914.SZ 招商积余 5 60 104 132 11%-30%52 600895.SH 张江高科 1 6 13 13 12%-49%资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示、不做推荐）预计我们重点关注的 A 股和港股房企 2020、2021 年净利均能保持稳定增长，其中融创中国、中南建设、保利地产、宝龙地产、阳光城、佳兆业集团、新城控股、龙光集团、金科股份等重点房企 2021 年净利润一致预期同比增速均超过 20%。表表 6：我们重点关注公司我们重点关注公司 2020、2021 年年业绩预测一览业绩预测一览 证券代码证券代码 证券简称证券简称 2019 年净年净利润（亿元）利润（亿元）2020E 净利净利润（亿元）润（亿元）2021E 净利净利润（亿元）润（亿元）2020E 净利净利润同比增速润同比增速 2021E 净利净利润同比增速润同比增速 1918.HK 融创中国 260 338 433 30%28%000961.SZ 中南建设 42 71 91 70%28%600048.SH 保利地产 280 289 366 3%27%1238.HK 宝龙地产 27 35 44 30%25%000671.SZ 阳光城 40 53 66 31%25%1638.HK 佳兆业集团 46 60 75 31%24%601155.SH 新城控股 127 155 190 23%22%3380.HK 龙光集团 100 122 149 22%22%000656.SZ 金科股份 57 70 86 24%22%0884.HK 旭辉控股集团 69 82 98 19%19%0960.HK 龙湖集团 156 188 222 21%18%600340.SH 华夏幸福 146 157 185 7%18%600383.SH 金地集团 101 112 131 12%17%002146.SZ 荣盛发展 91 106 121 16%15%000002.SZ 万科 A 389 439 498 13%13%1628.HK 禹洲集团 41 46 52 13%13%2007.HK 碧桂园 401 461 521 15%13%1109.HK 华润置地 217 238 267 10%12%资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 行业：行业：淡季销售不冷，土地溢价保持高位淡季销售不冷，土地溢价保持高位，融资表现，融资表现 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 9 平稳平稳 1 月淡季不冷，同比增长明显月淡季不冷，同比增长明显 2021 年 1 月，30 大中城市商品房成交面积 1734 万平方米，同比增长 68%，环比下降 15%；其中一线城市商品房成交面积 470 万平方米，同比增长 134%，环比下降 9%；二线城市商品房成交面积 712 万平方米，同比增长 46%，环比下降 24%；三线城市商品房成交面积 551 万平方米，同比增长 58%，环比下降7。图图 3：1 月单月商品房成交面积同比增速月单月商品房成交面积同比增速 图图 4：不同能级不同能级城市成交面积单月同比城市成交面积单月同比 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 土地溢价率土地溢价率保持高位保持高位 2021 年 1 月，百城共推出住宅类土地规划建筑面积 2407 万平方米，同比下降39%，环比下降 56%；住宅类土地成交规划面积 2791 万平方米，同比下降 23%，环比下降 72%；成交面积/供应面积为 116%，较 2020 年 12 月下滑 70 个百分点。土地溢价率保持阶段性高位，100 大中城市成交土地溢价率为 18.4%，较前一个月上升 6.5 个百分点；其中一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为 7.7%、14.8%、31.5%，较前一个月分别上升 2.2、5.3、13.9 个百分点。图图 5：一线城市土地成交情况一线城市土地成交情况 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 -20%-13%-19%-23%68%134%46%58%-25%15%55%95%135%30大中城市一线城市二线城市三线城市2020M12021M1-100%-50%0%50%100%150%30大中城市一线城市二线城市三线城市0100200300400500600700800900100005000100001500020000250003000035000400002016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/1一线城市住宅类土地成交总价（亿元）一线城市住宅类土地成交均价（元/平方米）请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 10 图图 6：二线城市土地成交情况二线城市土地成交情况 图图 7：三线城市土地成交情况三线城市土地成交情况 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 图图 8：100 大中城市土地供应及成交情况大中城市土地供应及成交情况 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 图图 9：百城土地成交面积占供应面积之比百城土地成交面积占供应面积之比 图图 10：百城土地溢价率情况百城土地溢价率情况 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 05001000150020002500300001000200