房地产行业：周期窄幅波动关注房企的alpha机会-20190421-广发证券-19页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 周期窄幅波动，关注房企的周期窄幅波动，关注房企的 alpha 机会机会 核心观点：核心观点：本周政策情况：中央重申“房住不炒”，保定市清苑区放松人才限购本周政策情况：中央重申“房住不炒”，保定市清苑区放松人才限购本周，习近平总书记在中共中央政治局会议中再次强调“房住不炒”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。地方层面，各地继续因城施策。保定清苑区放开人才限购政策，大专以上可在本区购买一套房（原非本区户籍需缴 3 年社保），各类人才及子女、双方父母购房限售时间由 10 年减至 3 年。本周基本面情况：本周基本面情况：40 城城 4 月前月前 18 天成交同比上升天成交同比上升 16.3%根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：4 月前18 天，我们监测的 40 个城市商品房成交面积同比上升 16.3%，其中 4 大一线、13 个二线城市成交同比分别上涨 53.0%、19.3%，23 个三四线城市成交同比下降 0.3%。全年累计来看，截至 4 月 18 日 40 城同比上升 3.8%。周期窄幅波动，关注房企的周期窄幅波动，关注房企的 alpha 机会机会本周，统计局公布 19 年 3 月行业运营数据，3 月全国总量销售增速有所抬升，单月同比上涨 1.8%，并且主要以重点城市复苏为主，珠三角一二线及强三线、长三角及海西的一二线表现尤为显著，并且目前这些城市景气度抬升主要以销量回升为主，价格短期系统性大幅上涨压力较低。其他区域销售表现整体较弱，大部分三四线城市同比依旧下滑，但在“一城一策”以及宽信用等支撑下，成交量价大幅下探的系统性风险较低。另外，值得注意的是，周五中央政治局会议再次提出坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策，而住建部也对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，政策定调基本符合预期，未来在以地方为主体的精准施政下，行业成交量价将总体平稳，周期波动将逐步弱化，这种背景下，我们认为更应该关注企业的alpha 机会，经营能力变现成为关键，通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长，实现规模、利润和杠杆之间的均衡。另外，从短期结算业绩角度看，19 年-20 年结算业绩高增长的龙头具备低估值优势，估值具备修复空间。综合短期结算业绩及中期规模的成长性，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-04-21 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 分析师：分析师：李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:新开工增幅扩大，施工支撑投资增速高增长 2019-04-18 房地产行业:发改委放宽落户政策，土地端呈现回暖态势 2019-04-16 房地产行业:信贷利于行业复苏，继续推荐业绩高增长的低估值龙头 2019-04-14 联系人：邢莘 021-60750620 -32%-24%-15%-7%1%10%04/1806/1808/1810/1812/1802/19房地产沪深3002 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票股票代码代码 股票股票简称简称 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 31.48 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 9.05 7.95 6.59 7.49 19.9%18.5%001979.SZ 招商蛇口 人民币 22.75 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.93 8.85 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 33.69 2018/09/06 买入-4.84 6.02 6.96 5.60 6.20 6.70 26.9%25.0%601155.SH 新城控股 人民币 41.57 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 6.42 5.56 8.90 10.91 33.1%27.6%000069.SZ 华侨城 A 人民币 8.46 2018/11/01 买入-1.33 1.42 6.34 5.95 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 11.33 2018/10/29 买入-2.24 2.83 5.05 4.00 5.09 4.76 21.7%21.5%000961.SZ 中南建设 人民币 8.80 2018/08/16 买入-1.28 1.90 6.89 4.63 12.50 12.60 22.0%24.7%000671.SZ 阳光城 人民币 7.53 2019/04/03 买入 9.59 0.94 1.25 8.05 6.00 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发展 人民币 7.37 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 6.61 4.30 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 3.88 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 8.16 6.83 23.10 18.50 10.2%10.9%02007.HK 碧桂园 港币 12.94 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.64 4.90 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 41.75 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.78 5.12 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.62 2019/02/02 买入 6.16 0.99 1.13 4.86 4.27 3.66 3.17 17.6%15.8%02202.HK 万科企业 港币 32.30 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.93 6.97 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）万科 A、招商蛇口、华夏幸福新城控股、华侨城 A、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业已披露 2018 年年报；（3）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（4）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。（5）表中估值指标按照最新收盘价计算 2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.5 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.04.08-2019.04.12）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.6 图图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：40 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：40 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：40 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：40 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国全国分区域商品房、二手房单周成交同环比分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.04.12-2019.04.18）.8 图图 10：13 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：13 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：13 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：13 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：13 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.12 图图 21：13 城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数.12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年趋势大中城市土地出让金年趋势.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年趋势大中城市土地出让金分线城市年趋势.14 2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.04.15-2019.04.19）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.04.15-2019.04.19）.16 表表 1：40 城市商品房成交面积汇总（城市商品房成交面积汇总（2019.04.12-2019.04.18）.6 表表 2：13 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.04.12-2019.04.18）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.04.12-2019.04.18）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.04.12-2019.04.18）.13 表表 5：房企每周拿地汇总（房企每周拿地汇总（2019.04.14-2019.04.20）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.04.14-2019.04.20）.16 2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，4 月 19 日习近平总书记在中共中央政治局会议中再次强调“房住不炒”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。中央政治局会议还强调积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度，4月 17 日国常会李克强总理也强调实施稳健的货币政策。4 月 17 日自然资源部发布制定实施 2019 年住宅用地“五类”调控目标的通知，要求住宅用地消化周期在 36个月以上的城市，应停止供地；3618 个月的，要适当减少供地；1812 个月的，维持供地持平水平；126 个月的，要增加供地；6 个月以下的，要显著增加并加快供地。值得注意的是，2017 年 4 月 1 日住建部和国土资源部发布了关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，同样提及了住宅用地供应“五类”调控目标管理，本次表述与 2017 年 4 月的表述基本一致。地方层面，各地继续因城施策。保定清苑区放开人才限购政策，大专以上可在本区购买一套房（原非本区户籍需缴 3 年社保），博士子女、双方父母均可在本区购买一套房（原非本区户籍家庭限购 1 套），且博士本人购房给予 10 万元购房补贴，另外，各类人才及子女、双方父母购房限售时间由 10 年减至 3 年。公积金方面，孝感职工第二次申请贷款购买自住住房，首付比例由 60%调整为 40%，可贷额度由 40%调整为 60%。合肥支持职工在缴存地或户籍地购买首、二套房提取公积金（原户籍、购买地都须为合肥）。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.04.08-2019.04.12）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 04/1604/1604/1704/1704/1804/18中共中央办公厅：中共中央办公厅：落实承包土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，开展经营权入股、抵押。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”保定清苑区：保定清苑区：1.大专以上可在我区购买一套房；2.博士子女、双方父母均可在我区购买一套房，且博士本人购房给予10万元购房补贴；3.各类人才及子女、双方父母购房限售3年统计局统计局：1.19年3月70大中城市住宅新房价格环比+0.6%，其中一二三线分别环比+0.2%、+0.6%、+0.7%；2.70大中城市二手房价格环比+0.5%，其中一二三线分别环比+0.3%、+1.2%、+0.5%国务院总理李克强：国务院总理李克强：坚持不搞“大水漫灌”，实施好稳健的货币政策，灵活运用货币政策工具，抓紧建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，确保今年民营企业发债融资规模超过2018年水平国家主席习近平：国家主席习近平：1.要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；2.积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度04/19北京市住建委：北京市住建委：本市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件04/14孝感孝感：1.职工购买期房，提取和贷款额度之和由“不超过首付之后的购房金额”调整为“不超过所购房屋总价款”；2.第二次申请贷款购买自住住房，首付比例由60%调整为40%，可贷额度由40%调整为60%04/19合肥合肥：支持职工在缴存地或户籍地购买首、二套房提取公积金（原户籍、购买地都须为合肥）自然资源部自然资源部:2019年住宅用地消化周期在36个月以上的，应停止供地；3618个月的，要适当减少供地；1812个月的，维持供地持平水平；126个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地 2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为4月20日，下同）：本周，我们监测的40个城市商品房成交面积567.42万方，环比上涨21.8%，同比上涨18.4%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积94.37万方，环比上涨17.0%。其中，广州、上海推盘放量成交环比分别上涨32.7%、17.2%。本周，我们跟踪的13个二线样本城市成交面积291.33万方，环比上涨21.3%，同比上涨22.2%，其中，南宁、大连推盘放量成交环比分别上涨54.9%、44.2%。三四线成交方面，我们跟踪的23个三四线样本城市成交面积181.72万方，环比上涨25.2%，同比上涨0.4%。月度来看，4月前18天，40城新房成交环比上涨12.2%，同比上涨16.3%。分线来看，4大一线城市、13个二线城市成交同比分别上涨53.0%、19.3%，23个三四线城市成交同比下降0.3%。从全年累计情况来看，截至2019年4月18日，40城新房成交整体同比上涨3.8%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨33.6%、5.8%，三四线城市则下降9.4%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：40 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.04.12-2019.04.18）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 24.94 23.26 7.2%198.1%17.01 15.48 9.9%22.68-2.8%上海 33.70 28.76 17.2%10.0%32.69 34.65-5.7%20.53 0.1%广州 24.67 18.59 32.7%66.2%23.47 24.01-2.2%22.34-2.3%深圳 11.07 10.01 10.6%4.3%8.56 8.76-2.3%19.64-2.1%一线合计一线合计 94.37 80.63 17.0%57.3%81.72 82.90-1.4%-二线（13 个）杭州 22.74 15.79 44.1%-21.3%15.62 24.58-36.4%13.72-2.7%南京 18.67 16.81 11.1%42.2%13.48 15.80-14.7%29.40-4.4%19至今周均成交（万方）-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春 南宁济南大连南昌温州本周成交（万方）本周成交环比（%）2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 武汉 45.46 32.89 38.2%29.8%34.80 41.66-16.5%-青岛 37.13 29.97 23.9%-17.7%24.99 35.50-29.6%-福州 5.06 5.08-0.3%33.4%6.78 6.36 6.6%31.39 3.1%厦门 7.57 6.22 21.8%13.2%3.67 4.56-19.5%-苏州 35.13 25.76 36.4%70.0%20.09 20.70-3.0%14.54-6.0%长春 27.47 21.35 28.7%28.6%22.65 24.98-9.3%-南宁 27.64 17.85 54.9%96.4%27.82 20.24 37.4%5.61 4.0%济南 32.73 30.00 9.1%-21.38 13.78 55.2%-大连 6.93 4.81 44.2%-4.46 6.73-33.7%-南昌 12.99 14.01-7.3%-3.0%14.25 10.71 33.0%-温州 19.35 19.60-1.2%47.8%21.04 18.99 10.8%10.73 4.2%二线合计二线合计 291.33 240.13 21.3%22.2%231.03 256.65-10.0%-三四线（23 个）三四线合计三四线合计 181.72 145.18 25.2%0.4%152.62 180.86-15.6%-40 城合计城合计 567.42 465.94 21.8%18.4%465.38 520.40-10.6%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：40城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：40城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：40城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：40城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 567.4221.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%01002003004005006007002017201819W1-1619-W13 19-W14 19-W15 19-W1640城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）17.0%21.3%25.2%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19-W1119-W1219-W1319-W1419-W1519-W16一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）12.2%16.3%-40%-20%0%20%40%60%80%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.1840城新房成交环比40城新房成交同比53.0%19.3%-0.3%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.18一线城市二线城市三四线城市2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：40城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：40城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，三大重点区域成交均上升，环渤海（5城）、长三角（12城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为104.83、177.55、100.37万方，环比上周分别上涨15.0%、38.6%、22.1%。其他区域方面，中西部（5城）本周成交面积为94.81万方，环比上周上涨23.9%，海峡西岸城市群（6城）本周成交面积为34.26万方，环比上周下降14.0%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.04.12-2019.04.18）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 3.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.04.1840城新房成交年同比33.6%5.8%-9.4%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.04.18一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他15%24%35%30%39%17%43%1%22%32%37%0%24%32%52%-10%-14%8%27%165%16%-12%2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为161.37万方，环比上涨36.4%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积49.32万方，环比上涨33.9%，其中深圳、北京环比分别上涨49.6%、27.9%。二三线样本城市整体成交面积为112.05万方，环比上涨37.6%，其中无锡、南宁环比分别上涨66.9%、60.2%。月度情况来看，4月前18天，13城市二手房成交环比上涨28.7%，同比上涨24.7%。分线来看，一线、二三线城市同比分别上涨17.7%、27.9%。全年累计情况来看，截至2019年4月18日，13城市整体成交与2018年同期持平，较2018年全年上升10.5个百分点，其中一线城市同比上涨0.1%，二三线城市与2018年同期持平。表表 2：13 城二手房城二手房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.04.12-2019.04.18）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 34.14 26.68 27.9%25.0%24.40 28.22-13.6%深圳 15.18 10.15 49.6%7.3%9.47 11.67-18.8%一线合计一线合计 49.32 36.83 33.9%19.3%33.87 39.89-15.1%二三线（11 个）青岛 12.85 9.12 40.9%-22.2%7.51 9.55-21.3%厦门 14.18 11.21 26.6%164.7%9.28 4.96 87.2%无锡 15.52 9.30 66.9%13.9%7.71 10.63-27.5%岳阳 1.80 1.36 33.1%-15.2%1.22 1.97-37.8%扬州 3.82 2.70 41.5%-9.5%2.52 3.35-24.6%苏州 28.53 20.28 40.7%39.1%19.58 18.60 5.3%南宁 4.79 2.99 60.2%-7.1%4.39 4.57-3.9%金华 3.56 5.68-37.4%-51.3%2.12 3.53-40.0%江门 2.18 2.03 7.5%-31.7%1.86 2.69-30.9%杭州 14.83 10.32 43.7%-28.5%9.86 11.92-17.3%大连 9.98 6.47 54.2%-6.05 6.82-11.4%二三线合计二三线合计 112.05 81.45 37.6%13.5%72.10 78.58-8.3%13 城合计城合计 161.37 118.28 36.4%15.2%105.97 118.47-10.6%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图10：13城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：13城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：13城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：13城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：13城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：13城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 161.3736.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0204060801001201401601802017201819W1-1619-W13 19-W14 19-W15 19-W1613城二手房周均成交面积当周成交环比（右）33.9%37.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19-W1119-W1219-W1319-W1419-W1519-W16一线城市（2城）二三线城市（11城）28.7%24.7%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.1813城二手房成交环比13城二手房成交同比17.7%27.9%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.18一线城市（2城）二三线城市（11城）0.0%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.04.1813城二手房成交年同比0.1%0.0%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.04.18一线城市（2城）二三线城市（11城）2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为4月20日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为269.17万方，环比上涨188.9%，同比上涨53.1%。月度数据来看，4月前18天，13城商品房推盘593.01万方，环比上涨62.5%，同比上涨20.4%。全年累计来看，截至2019年4月18日，13城市商品房推盘面积同比上涨24.5%，涨幅较2018年全年上升2.5个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下行至1.05。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周上涨0.2%，其中一线、二线城市环比分别上涨0.3%、0.2%，而三四线城市环比下降0.1%。去化周期方面，13城市商品房去化周期降至18.25个月，11个城市住宅去化周期降至10.08个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%250%05010015020025030035019W419W619W819W1019W1219W1419W16推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M418M618M818M1018M1219M2 19.04.01-19.04.18推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）24.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%201420152016201720182019.01.01-2019.04.18推盘面积年度同比0.00.51.01.505001,0001,5002,00018M418M618M818M1018M1219M219.04.01-19.04.18成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）2 0 4 5 6 7 6 2/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 6:1 2 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图20：13城市商品房城市商品房库存与去化周期库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.04.12-2019.04.18）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1844.98 1.6%22.68-0.66 上海 2800.42 0.6%20.53 0.02 广州 2066.33-0.7%22.34-0.52 深圳 696.53-1.4%19.64-0.42 南京 1714.73 0.1%29.40-1.35 杭州 869.40 1.0%13.72-0.38 福州 849.60 0.3%31.39 0.96 苏州 1266.94-0.5%14.54-0.93 温州 946.34 0.4%10.73 0.43 南宁 585.78 0.5%5.61 0.22 泉州 645.05-0.1%21.04 0.64 莆田 552.50 0.9%35.78 2.90 江阴 441.54-1.1%25.82-0.67 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 18.280