房地产行业12月报：建安带动投资稳增政策风险逐步释放-20190121-中银国际-16页.pdf

地产地产|证券研究报告证券研究报告 行业月报行业月报 2019 年年 1 月月 21 日日 强于大市强于大市 中银国际证券重点关注股票池中银国际证券重点关注股票池 公司名称公司名称 代码代码 评级评级 收盘价收盘价(人民币)万科 A 000002.SZ 买入 25.65 保利地产 600048.SH 买入 12.04 绿地控股 600606.SH 买入 6.32 华夏幸福 600340.SH 买入 25.70 招商蛇口 001979.SZ 买入 18.38 新城控股 601155.SH 买入 25.96 世茂股份 600823.SH 买入 3.88 荣盛发展 002146.SZ 买入 8.35 华侨城 A 000069.SZ 买入 6.16 金融街 000402.SZ 未有评级 6.84 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 5.97 华发股份 600325.SH 未有评级 6.45 中南建设 000961.SZ 未有评级 5.84 金科股份 000656.SZ 未有评级 5.90 以2019年1月21日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告相关研究报告 房地产周刊房地产周刊2019.1.21 房地产周刊房地产周刊2018.12.24 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 地产地产 晋蔚晋蔚(8610)66229394 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 房地产房地产 12 月报月报 建安带动投资稳增，政策风险逐步释放 2018 年年 1-12 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 17.2%和和9.5%，销售面积和金额同比分别，销售面积和金额同比分别下降下降 1.3%和和 12.2%。12 月单月投资月单月投资及新开及新开工面积工面积增速增速分别为分别为 8.2%和和 20.5%，分别较上月，分别较上月高位高位回落回落 1.1 及及 1.2 个百分个百分点点。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。12月单月销售增速月单月销售增速 0.9%，较上月上涨较上月上涨 6个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。1-12月，月，房地产开发企业合计资金来源为房地产开发企业合计资金来源为 16.6 万万亿元，同比上升亿元，同比上升 6.4%，较较 1-11 月回月回落落 1.2个百分点。个百分点。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市强于大市的评级，推的评级，推荐组合：荐组合：1）龙头房企：万科）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股；、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。支撑评级的要点支撑评级的要点 1-12 月，全国房地产开发投资额同比增长 9.5%，较 1-11 月回落 0.1 个百分点；商品房新开工面积同比上升 17.2%，较 1-11月扩大 0.3个百分点；施工面积同比上升 5.2%，增速较 1-11月扩大 0.5个百分点；土地购臵面积同比上升 14.2%。12 月单月投资及新开工面积增速分别为 8.2%和20.5%，分别较上月高位回落 1.1 及 1.2 个百分点；施工面积增速走强至近年新高 33.5%，竣工面积增速 5.8%，结束连续 14个月的负增长。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。1-12月的商品房销售面积为 171654万平方米，同比上升 1.3%；销售额为149973亿元，同比上升 12.2%；较上月扩大 0个百分点；销售均价为 8737元/平米，同比上升 10.7%，较上月扩大 0.1 个百分点。12 月单月销售增速 0.9%，较上月上涨 6个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。我们预计 19 年一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售或将大幅下行。开年以来，成交及去化下行趋势显著，我们预计在 H2将逐步改善。1-12月，房地产开发企业合计资金来源为 165963亿元，同比上升 6.4%，较 1-11 月回落 1.2 个百分点。从各资金来源同比来看，1-12 月累计数据中，国内贷款同比下降 4.9%，较 1-11月扩大 1.2个百分点；利用外资同比下降 35.7%，较 1-11 月扩大 5.1 个百分点；自筹资金同比上升 9.7%，较 1-11月回落 0.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 7.8%，较 1-11月回落 1.9个百分点，其中，1-12月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 13.8%和下降 0.8%。评级面临的主要风险评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑，三四线景气度下滑超预期。2019年 1月 21日 房地产 12月报 2 目录 目录 房地产开发数据分析：投资高位回落，销售微幅下行房地产开发数据分析：投资高位回落，销售微幅下行.4投资高位回落，施工走强，竣工回正.4 国房景气指数环比下降.5 单月销售增速回正，库存持续下降.5 房企到位资金小幅回落.6 土地成交数据分析：成交区域性分化土地成交数据分析：成交区域性分化.740 城前 12 月土地供应同比升 11.4%，土地成交同比升 5.2%.7 40 城前 12 月土地成交额同比降 6.4%，土地价格同比降 11.1%.8 房地产政策分析：长效机制继续落地房地产政策分析：长效机制继续落地.10风险提示风险提示.14 2019年 1月 21日 房地产 12月报 3 图表图表目录目录 图表图表 1.商品房地产开发投资额及增速商品房地产开发投资额及增速.4 图表图表 2.商品房新开工和施工面积及增速商品房新开工和施工面积及增速.4 图表图表 3.国房景气指数国房景气指数.5 图表图表 4.商品房竣工面积及销售面积商品房竣工面积及销售面积.5 图表图表 5.商品房销售额和均价走势商品房销售额和均价走势.5 图表图表 6.商品房待售面积及同比增速商品房待售面积及同比增速.6 图表图表 7.房地产企业资金来源构成房地产企业资金来源构成.6 图表图表 8.各资金来源同比增长率各资金来源同比增长率.6 图表图表 9.40个城市单月土地供应面积个城市单月土地供应面积.7 图表图表 10.40个城市累计土地供应面积个城市累计土地供应面积.7 图表图表 11.40个城市单月土地成交面积个城市单月土地成交面积.7 图表图表 12.40个城市累计土地成交面积个城市累计土地成交面积.7 图表图表 13.40个城市单月土地成交总价个城市单月土地成交总价.8 图图表表 14.40个城市累计土地成交总价个城市累计土地成交总价.8 图表图表 15.40个城市单月土地成交均价个城市单月土地成交均价.8 图表图表 16.40个城市累计土地成交均价个城市累计土地成交均价.8 图表图表 17.40个城市土地溢价率个城市土地溢价率.9 图表图表 18.40个城市分区域累计土地成交面积同比变化个城市分区域累计土地成交面积同比变化.9 图表图表 19.40个城市分区域累计土地成交金额同比变化个城市分区域累计土地成交金额同比变化.9 附录图表附录图表 20.报告中提及上市公司估值表报告中提及上市公司估值表.13 2019年 1月 21日 房地产 12月报 4 房地产开发数据分析：房地产开发数据分析：投资投资高位回落高位回落，销售，销售微幅下行微幅下行 投资高位回落，施工走强，投资高位回落，施工走强，竣工回正竣工回正 2018年 1-12月，全国完成房地产开发投资 120264亿元，同比增长 9.5%，较 1-11月回落 0.1个百分点。其中，住宅投资 85192亿元，同比增长 13.4%，较 1-11月回落 0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为 70.8%。12月单月全国房地产开发投资额同比上升 8.2%。从供应先行指标来看，1-12 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 17.2%和上升 19.7%，分别较 1-11月扩大 0.3个百分点和扩大 0.4个百分点。其中，12月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 20.5%和上升 23.4%。1-12月的商品房和住宅的施工面积分别同比上升 5.2%和上升 6.3%，分别较 1-11月扩大 0.5个百分点和扩大 0.5个百分点。其中，12月单月商品房和住宅的施工面积分别同比上升 33.5%和上升 36%。1-12 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 7.8%和下降 8.1%，分别较1-11月收窄 4.5个百分点和收窄 4.7个百分点。其中，12月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比上升 5.8%和上升 6.1%。从土地市场指标来看，1-12月的土地购臵面积为 29142万平方米，同比上升 14.2%，较 1-11月回落 0.1个百分点，其中，12月单月土地购臵面积同比上升 13.9%。1-12月的土地成交款为 16102亿元，同比上升 18%；1-12月的土地成交楼面均价为 5525元/平米，同比上升 3.3%，较 1-11月回落 1.9个百分点。图表图表 1.商品房地产开发投资额及增速商品房地产开发投资额及增速 图表图表 2.商品房新开工和施工面商品房新开工和施工面积及增速积及增速 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 06/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/08（%）（亿元）房地产投资额（左轴）房地产投资额增速（右轴）x !(40.00!)!(20.00!)0.00 20.00 40.00 60.00 80.00-100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 06/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/08（%）（万平方米）施工面积（左轴）新开工面积（左轴）施工面积同比（左轴）新开工面积同比（右轴）资料来源：国家统计局，中银国际证券 资料来源：国家统计局，中银国际证券 2019年 1月 21日 房地产 12月报 5 国房景气指数环比国房景气指数环比下降下降 12月份全国房地产开发景气指数为 101.85，比上月下降 0.07。图表图表 3.国房景气指数国房景气指数 85 90 95 100 105 110 06/0806/1107/0207/0507/0807/1108/0208/0508/0808/1109/0309/0609/0909/1210/0410/0710/1011/0211/0511/0811/1112/0312/0612/0912/1213/0413/0713/1014/0214/0514/0814/1115/0315/0615/0915/1216/0416/0716/1017/0217/0517/0817/1118/0318/0618/0918/12房地产开发景气指数 资料来源：国家统计局，中银国际证券 单月销售增速回正单月销售增速回正，库存持续下降，库存持续下降 从销售指标来看，1-12 月的商品房销售面积为 171654 万平方米，同比上升 1.3%，较 1-11 月回落 0.1个百分点，其中，12月单月销售面积同比上升 0.9%。1-12月的商品房销售额为 149973亿元，同比上升 12.2%；较 1-11月扩大 0个百分点。其中，12月单月销售额同比上升 12.3%。从价格指标来看，1-12月的商品房销售均价为 8737元/平米，同比上升 10.7%，较 1-11月扩大 0.1个百分点。其中，12 月单月销售均价环比上升 1.1%。从库存指标来看，12 月末商品房待售面积为 52414万平方米，同比下降 11%，较 11月末减少 213万平方米，其中，住宅待售面积减少 25484万平方米。图表图表 4.商品房竣工面积及销售面积商品房竣工面积及销售面积 图表图表 5.商品房销售额和均价走势商品房销售额和均价走势(40.00)(20.00)0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 200,000 06/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/08（%）（万平方米）销售面积（左轴）竣工面积（左轴）销售面积同比（右轴）竣工面积同比（右轴）3,000.00 4,000.00 5,000.00 6,000.00 7,000.00 8,000.00 9,000.00 10,000.00-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 06/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/08（元/平米）（亿元）销售额（左轴）销售均价（右轴）资料来源：国家统计局，中银国际证券 资料来源：国家统计局，中银国际证券 2019年 1月 21日 房地产 12月报 6 图表图表 6.商品房待售面积及同比增速商品房待售面积及同比增速(30.00)(20.00)(10.00)0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 06/0206/0506/0806/1107/0207/0507/0807/1108/0208/0508/0808/1109/0209/0509/0809/1110/0210/0510/0810/1111/0211/0511/0811/1112/0212/0512/0812/1113/0213/0513/0813/1114/0214/0514/0814/1115/0215/0515/0815/1116/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/11（%）（万平方米）待售面积（左轴）待售面积同比增长（右轴）资料来源：国家统计局，中银国际证券 房企房企到位资金小幅回落到位资金小幅回落 1-12月，房地产开发企业合计资金来源为 165963亿元，同比上升 6.4%，较 1-11月回落 1.2个百分点。从各资金来源同比来看，1-12月累计数据中，国内贷款同比下降 4.9%，较 1-11月扩大 1.2个百分点；利用外资同比下降 35.7%，较 1-11月扩大 5.1个百分点；自筹资金同比上升 9.7%，较 1-11月回落 0.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 7.8%，较 1-11 月回落 1.9 个百分点，其中，1-12月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 13.8%和下降 0.8%。图表图表 7.房地产企业资金来源构成房地产企业资金来源构成 图表图表 8.各资金来源同比增长率各资金来源同比增长率 23%22%23%24%18%18%20%19%19%20%17%15%15%16%15%17%16%15%16%15%3%2%2%1%1%1%1%2%2%1%1%1%0%0%0%1%0%0%0%0%28%28%29%29%30%33%32%32%39%31%37%41%40%39%40%41%39%34%33%32%46%48%47%46%50%47%47%48%40%48%45%43%44%45%44%41%44%51%51%53%0%20%40%60%80%100%19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018YTD国内贷款外资自筹资金按揭贷款及其它 (60.00)(30.00)0.00 30.00 60.00 90.00 120.00 150.00 2008/1/302008/5/302008/9/302009/1/302009/5/302009/9/302010/1/302010/5/302010/9/302011/1/302011/5/302011/9/302012/1/302012/5/302012/9/302013/1/302013/5/302013/9/302014/1/302014/5/12014/9/12015/2/12015/6/12015/10/12016/3/12016/7/12016/11/22017/4/32017/8/62017/12/122018/5/82018/9/13国内贷款利用外资自筹资金其他（定金、预收款、按揭贷款及其他）资金来源总计(年初至今同比增速%)资料来源：国家统计局，中银国际证券 资料来源：国家统计局，中银国际证券 2019年 1月 21日 房地产 12月报 7 土地成交数据分析：土地成交数据分析：成交区域性分化成交区域性分化 40 城前城前 12 月土地供应同比升月土地供应同比升 11.4%，土地成交同比升，土地成交同比升 5.2%土地供应量方面，12月份 40个城市单月推地量环比下降 43.1%，同比下降 24.4%，1-12月累计同比上升 11.4%，较上月回落 4.8个百分点。其中，一线城市单月同比上升 22.7%，累计同比下降 7.8%，二、三线城市单月同比下降 29.7%，累计同比上升 13.6%。图表图表 9.40 个城市单月土地供应面积个城市单月土地供应面积 图表图表 10.40 个城市累计土地供应面积个城市累计土地供应面积-80%-40%0%40%80%120%160%0.00 2,000.00 4,000.00 6,000.00 8,000.00 10,000.00 12,000.00 14,000.00 16,000.00 18,000.00 20,000.00 01/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/18（万平米）40个城市单月土地供应面积(左轴)单月环比(右轴)-50%0%50%100%150%200%0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 01/0907/0901/1007/1001/1107/1101/1207/1201/1307/1301/1407/1401/1507/1501/1607/1601/1707/1701/1807/18（万平米）40个城市累计土地供应面积(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 土地成交量方面，12月份 40个城市土地单月成交量环比上升 53.5%，同比下降 27.5%，1-12月累计同比上升 5.2%，较上月回落 6.1个百分点。其中，一线城市单月成交量环比上升 67.4%，同比上升 43.3%，累计同比下降 5%；较上月收窄 7.5 个百分点。二、三线城市单月成交量环比上升 50.9%，同比下降34.3%，累计同比上升 6.4%，较上月回落 7.7个百分点。图表图表 11.40 个城市单月土地成交面积个城市单月土地成交面积 图表图表 12.40 个城市累计土地成交面积个城市累计土地成交面积-60%-20%20%60%100%140%180%0.00 2,000.00 4,000.00 6,000.00 8,000.00 10,000.00 12,000.00 14,000.00 16,000.00 01/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/18（万平米）40个城市单月土地成交面积(左轴)单月环比(右轴)-60%-20%20%60%100%140%180%0.00 10,000.00 20,000.00 30,000.00 40,000.00 50,000.00 60,000.00 70,000.00 80,000.00 90,000.00 100,000.00 01/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/18（万平米）40个城市累计土地成交面积(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 2019年 1月 21日 房地产 12月报 8 40 城前城前 12 月土地成交额同比降月土地成交额同比降 6.4%，土地价格同比降，土地价格同比降 11.1%土地成交金额方面，12 月份 40 个城市土地成交金额环比上升 39.3%，1-12 月累计同比下降 6.4%，较上月扩大 4.5 个百分点。其中，一线城市单月成交额环比上升 3.4%，累计同比下降 13.7%；二、三线城市单月成交额环比上升 69%，累计同比下降 4.2%。图表图表 13.40 个城市单月土地成交总价个城市单月土地成交总价 图表图表 14.40 个城市累计土地成交总价个城市累计土地成交总价-100%-50%0%50%100%150%200%250%0.00 5,000,000.00 10,000,000.00 15,000,000.00 20,000,000.00 25,000,000.00 30,000,000.00 01/0907/0901/1007/1001/1107/1101/1207/1201/1307/1301/1407/1401/1507/1501/1607/1601/1707/1701/1807/18（万元）40个城市单月土地成交总价(左轴)单月环比(右轴)-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%0 20,000,000 40,000,000 60,000,000 80,000,000 100,000,000 120,000,000 140,000,000 160,000,000 01/0907/0901/1007/1001/1107/1101/1207/1201/1307/1301/1407/1401/1507/1501/1607/1601/1707/1701/1807/18（万元）40个城市累计土地成交面积(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 土地成交价格方面，12月份 40个城市土地出让楼面均价为 3552.25元/平方米，环比下降 9.3%，1-12月累计成交均价为 3362.48 元/平方米，同比下降 11.1%，较上月收窄 0.9 个百分点。其中，一线城市单月成交均价环比下降 38.2%，同比下降 27.5%，累计同比下降 9.1%，较上月扩大 4.4个百分点；二、三线城市单月成交均价环比上升 12%，同比下降 9.9%，累计同比下降 9.9%，较上月收窄 0.1个百分点。图表图表 15.40 个城市单月土地成交均价个城市单月土地成交均价 图表图表 16.40 个城市累计土地成交均价个城市累计土地成交均价-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00 500.00 1,000.00 1,500.00 2,000.00 2,500.00 3,000.00 3,500.00 4,000.00 4,500.00 5,000.00 5,500.00 01/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/18（元/平米）40个城市单月土地成交均价(左轴)单月环比(右轴)-100%-50%0%50%100%150%200%0.00 500.00 1,000.00 1,500.00 2,000.00 2,500.00 3,000.00 3,500.00 4,000.00 01/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/18（元/平米）40个城市累计土地成交均价(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 土地溢价率方面，12月份 40个城市土地溢价率为 6.94%，较上月下降 0.63个百分点，较去年同期下降 9.62 个百分点。其中，一线城市土地溢价率为 2.27%，环比下降 5.15 个百分点，较去年同期下降3.66 个百分点；二、三线城市土地溢价率为 9.47%，环比上升 1.78 个百分点，较去年同期下降 10.56个百分点。2019年 1月 21日 房地产 12月报 9 图表图表 17.40 个城市土地溢价率个城市土地溢价率 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 01/0905/0909/0901/1005/1009/1001/1105/1109/1101/1205/1209/1201/1305/1309/1301/1405/1409/1401/1505/1509/1501/1605/1609/1601/1705/1709/1701/1805/1809/18（%）40个城市土地溢价率一线城市土地溢价率二三线城市土地溢价率 资料来源：万得，中银国际证券 图表图表 18.40 个城市分区域累计土地成交面积同比变化个城市分区域累计土地成交面积同比变化-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01/1104/1107/1110/1101/1204/1207/1210/1201/1304/1307/1310/1301/1404/1407/1410/1401/1504/1507/1510/1501/1604/1607/1610/1601/1704/1707/1710/1701/1804/1807/1810/1840个城市累计土地成交面积同比变化一线城市累计土地成交面积同比变化二三线城市累计土地成交面积同比变化 资料来源：万得，中银国际证券 图表图表 19.40 个城市分区域累计土地成交金额同比变化个城市分区域累计土地成交金额同比变化-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%01/1104/1107/1110/1101/1204/1207/1210/1201/1304/1307/1310/1301/1404/1407/1410/1401/1504/1507/1510/1501/1604/1607/1610/1601/1704/1707/1710/1701/1804/1807/1810/1840个城市累计土地成交总价同比变化一线城市累计土地成交总价同比变化二三线城市累计土地成交总价同比变化 资料来源：万得，中银国际证券 2019年 1月 21日 房地产 12月报 10 房地产政策分析：房地产政策分析：长效机制继续落地长效机制继续落地 统计局：统计局：12月一线城市环比涨幅扩大月一线城市环比涨幅扩大 厦门跌幅最大厦门跌幅最大 1月 16日，国家统计局发布 2018年 12月份 70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨 1.3%，涨幅比上月扩大 1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨 1.0%、0.6%、3.0%和 0.4%。二手住宅销售价格下降 0.3%。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降 0.2%、0.3%、0.4%和 0.3%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 0.7%和 0.1%，涨幅比上月分别回落 0.3 和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 0.7%和 0.3%，涨幅比上月分别回落 0.2和 0.1个百分点。一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比累计平均涨幅比上年同期均回落，三线城市新建商品住宅价格同比累计平均涨幅与上年同期相同，二手住宅有所扩大 12 月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 2.8%，涨幅比上年同月扩大 2.2 个百分点；1-12月平均，同比上涨 0.5%，涨幅比上年同期回落 9.6 个百分点。12 月份，二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上年同月回落 1.9个百分点；1-12月平均，同比上涨 0.7%，涨幅比上年同期回落 11.3个百分点。12月份，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨 11.3%和 10.8%，涨幅比上年同月分别扩大 6.2和 3.9个百分点。1-12月平均，同比分别上涨 7.6%和 7.8%，其中二线城市涨幅比上年同期回落 1.5个百分点，三线城市涨幅与上年同期相同。12月份，二三线城市二手住宅销售价格分别上涨 7.9%和 8.2%，涨幅比上年同月均扩大 2.9个百分点；1-12月平均，同比分别上涨 5.8%和 5.9%，其中二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点，三线城市涨幅比上年同期扩大 0.5个百分点。12月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有 3个，与上月相同，最大降幅为 0.4%（厦门）；上涨的有 12个，增加 1个，最高涨幅为 3.0%。同比下降的城市有 1个，比上月减少 1个，最大降幅为 0.4%；上涨的有 14个，增加 1个，最高涨幅为 15.9%。12 月，全国 70 个大中城市中，59 个城市环比上涨，8 个城市环比下跌，3 个城市持平。从同比看，仅有一个城市同比下跌，余下 69个城市同比上涨。（消息来源：统计局）北京：北京：2019年住宅供地年住宅供地 1200公顷公顷 建设租赁房建设租赁房 5万套万套 1月 14日上午，北京市第十五届人民代表大会第二次会议发布北京 2019年政府工作报告。其中提到，在 2019年，北京要完成 1200公顷住宅供地，并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。北京 2019年要建设筹集租赁住房 5万套（间）、政策性产权住房 6万套，完成棚户区改造 1.15万户。报告显示，北京 2018 年城乡建设用地减量 34 平方公里，新开工保障房 5.45 万套，完成棚户区改造3.43万户。今年里，北京城乡建设用地要减量 30平方公里以上，并推出一批城市更新试点区域和试点项目。北京今年要按照“场清地净”标准拆违腾退土地 4000公顷。深入推进街巷治理，完成中心城区和通州区 739 条背街小巷环境整治提升任务。同时，新建一批城市休闲公园、口袋公园、小微绿地，拆后还绿 1600公顷。报告指出，北京今年要启动行政办公区二期工程，开工建设副中心站综合交通枢纽。开通 7 号线东延、八通线南延、新机场线一期 3 条轨道新线，并完成 850 公里自行车道治理。推进环球主题公园建设，抓好北京学校、安贞医院通州院区、综合体育场馆等一批公共服务项目建设。2019年 1月 21日 房地产 12月报 11 报告还提到，要深入对接支持雄安新区，开工建设 4 所“交钥匙”学校医院，实现京雄城际北京段开通使用，切实做到雄安新区需要什么就主动支持什么。确保北京大兴国际机场如期建成通航。加快建设京沈客专、京唐城际等一批重大工程。另外，报告表示，北京 2019年要不断壮大高精尖产业。推动 10个高精尖产业发展政策落地，全面推行产业用地全生命周期管理，实施好差别化产业用地供地政策，积极盘活闲臵低效用地和楼宇。（消息来源：北京市人大）武汉：新增武汉：新增 6个城市副中心个城市副中心 建设东湖城市生态和地铁新规划建设东湖城市生态和地铁新规划 1 月 18 日，武汉市国土规划局披露了 2018 年武汉城乡与规划图集，而图集中的武汉城市总规（2017-2035）显示，武汉总规划中包括了新增 6 个城市副中心、建设东湖城市生态和地铁新规划等内容。根据武汉市规划，将共分为中央活动区、城市副中心、新城中心、组团/市镇中心四部分。其中，中央活动区规划范围为武汉市三环线内。其中，城市副中心规划有江汉湾、四新、南湖、鲁巷、杨春湖、宋家岗、武湖、谌家矶、沌口、豹澥等地区，比武汉市早期规划的 4 个城市副中心又多出了 6个。交通方面，9 号线将沿民族大道沿着庙山直达五里界。根据规划，地铁 13 号线从孝感临空区至武汉未来科技城区域，地铁 29号线、地铁 24号也经过光谷区域。城建方面，大光谷片区包括关山大道改造，民族大道改造，高新二路改造以及珞喻路-珞瑜东路改造(隧道)、光谷六路-牛山湖，水蓝路从保利心语通往光谷大道，以及从沌口横穿长江、青菱、庙山到高新四路的通道。另外，长江主轴规划范围为西至沿江大道-晴川桥-滨江大道、东抵临江大道、南达白沙洲、北至天兴洲，总面积 73.68平方公里，长江江段长约 25.3公里。其中，陆域面积约为 28.23平方公里，水域面积约为 45.45平方公里。在此基础上，规划划定核心段范围为长江大桥至长江二桥之间，重点段范围南北拓展至鹦鹉洲长江大桥和天兴洲长江大桥。（消息来源：武汉规土委）杭州、宁波杭州、宁波 2019年将研究制订“一城一策”方案年将研究制订“一城一策”方案 1月 18日，浙江省召开住房城乡建设工作会议，提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案。会议提出，2018年全年，浙江省房地产市场总体保持平稳，浙江全省共销售新建商品房 9755万平方米，开发投资 9945亿元，连续