房地产行业：粤港澳区域势起深度解析广深区域发展趋势-20190220-长江证券-25页.pdf

请阅读最后评级说明和重要声明 1/25 研究报告 房地产行业 2019-2-20 长江地产长江地产|粤港澳粤港澳区域势起，区域势起，深度解析深度解析广深广深区域区域发展发展趋势趋势 行业研究深度报告评级 看好看好 维持维持 报告要点 粤港澳横空出世，大湾区区域风起粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布，其中以港、澳、广、深四大中心城市为发展核心引擎发展核心引擎。香港定位为巩固和提升其国际金融、航运、贸易中心和国国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位际航空枢纽地位；澳门定位为建设世界旅游休闲中心旅游休闲中心；要求广州充分发挥国家国家中心城市和综合性门户城市中心城市和综合性门户城市引领作用，着力建设国际大都市国际大都市；深圳为发挥全国全国性经济中心城市和国家创新型城市性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市现代化国际化城市。产业、政策等吸引人口流入，深圳与广州需求支撑因素充足广州与深圳截至 2017 年实际 GDP 三年复合增速分别为 7.9%和 8.9%，领先京沪与全国水平，优势产业契合制造业转型升级方向。相对北京和上海，深圳与广州落户门槛较低，居住环境相对舒适。产业发展、政策态度与居住感受上的优势也直接体现在人口流入上，深圳与广州截至 2017 年常住人口三年复合增速分别为 5.14%和 3.49%，户籍人口三年复合增速分别为 9.38%和 2.15%，较其他城市优势明显。另一方面，人口年轻化与低户籍人口比例（深圳 2017 年为34.7%，远低于其他主要城市）也将在未来支撑房地产市场需求释放。深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出至 2017 年末，深圳市国土开发强度接近 50%，已基本没有可供成片开发的土地；2017 年全年仅成交 2 幅宅地，总规划建面约 23.92 万平方米；若以每套90 平计，全年供地仅可提供 2658 套住房。2013 年住房调查显示，深圳 5.2 亿平存量住宅中原村民集体经济组织自建、合建房即超 2.6 亿平，而商品房不足1.2 亿平，供应结构矛盾突出。广州 2017-2021 年住房建设计划安排 75 万套，年均约 15 万套，假设每套住宅 3 人居住，则供应住宅用地年均可解决约 45 万人居住问题；2017 年广州常住人口新增 45.49 万人，供给仍不充裕。广深楼市迎发展良机，区域龙头有望持续受益招商蛇口招商蛇口禀赋优势明显，至 2017 年末，公司在深圳拥有约 368 万平土地储备，约占总土地储备的 11%；公司的园区土地储备丰富，其中约 531 万平位于深圳（截至 2017 年末），主要分布在前海蛇口自贸区范围内，其中最多为前海片区，重估价值较高；近期公司也签署了前海土地整备协议，潜在价值释放值得期待。合景泰富合景泰富集团集团广州、佛山土储占比分别达 22.0%和 9.5%，公司另在深圳坂田及香港鸭脷洲和启德拥有项目，2018 年中期按权益合并核心利润率为 19.3%，与去年同期比较上升 3.9 个百分点，激励变革背景下经营或持续提速。分析师分析师 申思聪申思聪（8621）61118713 执业证书编号：S0490518010003 分析师分析师 刘清海刘清海（8621）61118713 执业证书编号：S0490518040001 联系人联系人分析师分析师 行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 000002 万科 A 买入 000656 金科股份 买入 001979 招商蛇口 买入 600048 保利地产 买入 600340 华夏幸福 买入 601155 新城控股 买入 市场表现对比图（近 12 个月）市场表现对比图（近 12 个月）-42%-35%-28%-21%-14%-7%0%7%2018/22018/52018/82018/11房地产沪深300资料来源：Wind 相关研究 相关研究 长江地产丨如何看待通州区将与北三县协同发展规划？2019-2-17 龙头销售降速，城市结构如何分化？2019-2-3 销售增速整体走弱，中型房企表现较优2019 年 1 月房企销售点评2019-2-1 风险提示：1.区域规划推进或不及预期，影响地区发展进度；2.调控政策及流动性变动或对行业产生一定影响。74491 请阅读最后评级说明和重要声明 2/25 行业研究深度报告 目录 大湾区横空出世，粤港澳区域风起.4 城市定位：以港、澳、广、深为发展核心引擎.4 交通建设：大湾区核心交通圈呼之欲出.4 产业布局：发展先进制造产业集群.5 区域合作：建设宜居宜业宜游的优质生活圈.5 维度一：产业发展.6 经济整体发展水平：开放前沿，增速领先.6 产业结构与支柱产业：结构优良，高端引领.7 维度二：政策态度.9 产业政策：引资积极，鼓励创新.9 人才与落户政策：开放包容，深圳更为宽松.10 服务型政府：体系综合运行效率提升.10 维度三：居住感受.11 空气质量：沿海区域空气质量与气候条件优良.11 市政交通：地铁网络较为发达便利.11 医疗与教育：深圳存在短板，但逐步改善.12 维度四：人口情况.14 人口增速：落户门槛降低，人口流入加快.14 人口结构：人口年轻化，深圳户籍人口比例较低.15 人口吸引力：深圳、广州居全国最前列.16 维度五：市场供求.17 深圳市场：供给极度稀缺，长期供求矛盾难解.17 广州市场：人口吸引力强大，供需矛盾相对缓和.19 维度六：地形因素.20 投资建议：关注区域核心房企配置价值.22 招商蛇口：价值型龙头典范，前海土地整备提速.22 合景泰富集团：深耕粤港澳大湾区，经营提速增长可期.23 请阅读最后评级说明和重要声明 3/25 行业研究深度报告 图表目录 图 1：深圳、广州 GDP 增速显著高于其他一线城市与全国水平.6 图 2：深圳、广州人均 GDP 领先于其他重点城市.7 图 3：深圳、广州第二、第三产业占比较高.8 图 4：广州市“1+1+N”重点产业促进政策体系.9 图 5：深圳、广州每万人建成地铁里程数在重点城市中处较高水平.12 图 6：深圳、广州在建地铁里程较长，未来交通配套更趋完善.12 图 7：广州每千人医疗机构床位数居重点城市前列，深圳存在短板.13 图 8：全国百强医院集中于北京、上海、广州三大一线城市.13 图 9：高等教育方面，深圳目前存在一定短板.13 图 10：深圳常住人口增速快速提升后保持平稳.14 图 11：深圳户籍人口 2017 年出现两位数增长.14 图 12：广州常住人口增速快速提升后保持平稳.14 图 13：广州户籍人口增速近年来持续提升.14 图 14：深圳、广州 65 岁以上人口占比较低，人口结构呈明显年轻化.15 图 15：深圳、广州小学在校生人数快速上升.15 图 16：深圳户籍人口占比远低于其他重点城市，未来需求释放潜力较大.15 图 17：深圳、广州 2018 年人口吸引力指数居全国前二.16 图 18：百度大数据实时人口分布情况，深圳和广州人口明显聚集.16 图 19：深圳住宅用地供应极度稀缺，加大中长期供求矛盾.18 图 20：深圳住宅去化周期已降至近年来低位.18 图 21：深圳存量供应中质量与配套相对较好的住宅占比较低.18 图 22：广州住宅用地供应相对充足.19 图 23：广州住宅去化周期较为平稳，仍维持在较健康水平.19 图 24：深圳港、香港及广州港均为全球吞吐量前十港口.20 图 25：珠江口将成为粤港澳大湾区交通圈核心区域.20 图 26：深圳多山地丘陵，仅前海和宝安片区拥有大量平坦开阔土地，且开发强度相对较低，靠近珠江口出海口.21 图 27：广州南部片区地势平坦且开发强度较低，紧靠重要出海口珠江口.21 图 28：独特资源优势加持，招商蛇口维持了较高的利润率水平.22 图 29：成本控制严格，公司近年来维持了较高的毛利率水平.23 图 30：公司 ROE 水平维持稳健.23 表 1：深圳与广州优势产业以先进制造和现代服务业为主.8 表 2：深圳 2018 年空气质量位列全国重点城市前列.11 表 3：招商蛇口在深圳拥有较丰富的园区土地储备.22 表 4：合景泰富布局集中于核心城市，在广州与佛山拥有较多土地储备.24 请阅读最后评级说明和重要声明 4/25 行业研究深度报告 大湾区横空出世，粤港澳区域风起 粤港澳大湾区粤港澳大湾区规划纲要发布，区域规划纲要发布，区域发展发展迈入新阶段。迈入新阶段。2 月 18 日晚，粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布，纲要对大湾区发展目标、城市定位、交通建设、产业布局、区域合作等做了纲领性规定。区域发展提速将对域内城市楼市产生积极影响。本文将首先论述规划纲要重点内容，然后从产业、人口、交通等六个维度出发，详细分析粤港澳大湾区两大中心城市广州和深圳的楼市发展趋势。城市定位：以港、澳、广、深为发展核心引擎 规划纲要对于粤港澳大湾区规划纲要对于粤港澳大湾区“9 城城 2 区”均做出区”均做出了明确定位，其中以港、澳了明确定位，其中以港、澳、广、深四、广、深四大中心城市为发展核心引擎大中心城市为发展核心引擎；因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村。香港：香港：巩固和提升其国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能，推动金融、商贸、物流、专业服务等向高端高增值方向发展，大力发展创新及科技事业，培育新兴产业，建设亚太区国际法律及争议解决服务中心，打造更具竞争力的国际大都会。澳门：澳门：建设世界旅游休闲中心世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。广州广州：充分发挥国家中心城市和综合性门户城市国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市国际大都市。深圳：深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。对于大湾区内对于大湾区内其他城市，规划纲要定位是“其他城市，规划纲要定位是“建设重要节点城市建设重要节点城市”。纲要支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势，深化改革创新，增强城市综合实力，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市；增强发展的协调性，强化与中心城市的互动合作，带动周边特色城镇发展，共同提升城市群发展质量。交通建设：大湾区核心交通圈呼之欲出 港口航运方面，港口航运方面，纲要提出要提升珠三角港口群国际竞争力；巩固提升香港国际航运中心国际航运中心地位，支持香港发展船舶管理及租赁、船舶融资、海事保险、海事法律及争议解决等高端航运服务业，并为内地和澳门企业提供服务；增强广州、深圳国际航运综合服务功能，进一步提升港口、航道等基础设施服务能力，与香港形成优势互补、互惠共赢的港口、航运、物流和配套服务体系，增强港口群整体国际竞争力；以沿海主要港口为重点，完善内河航道与疏港铁路、公路等集疏运网络。航空运输方面，航空运输方面，纲要提出要建设世界级机场群；巩固提升香港国际航空枢纽国际航空枢纽地位，提升广州和深圳机场国际枢纽竞争力国际枢纽竞争力，增强澳门、珠海等机场功能，推进大湾区机场错位发展和良性互动；推进广州、深圳临空经济区发展；建设深圳、珠海通用航空产业综合示范区，推进广州、深圳临空经济区发展。请阅读最后评级说明和重要声明 5/25 行业研究深度报告 陆路交通方面，陆路交通方面，规划纲要提出要以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点；力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达小时通达。加快深中通道、虎门二桥深中通道、虎门二桥过江通道建设；推进赣州至深圳、广州至汕尾、深圳至茂名、岑溪至罗定等铁路项目建设，适时开展广州经茂名、广州经茂名、湛江至海安湛江至海安铁路和柳州至肇庆柳州至肇庆铁路等区域性通道项目前期工作，研究广州至清远广州至清远铁路进一步延伸的可行性；加快构建以广州、深圳为枢纽以广州、深圳为枢纽，高速公路、高速铁路和快速铁路等广东出省通道为骨干，连接泛珠三角区域和东盟国家的陆路国际大通道。产业布局：发展先进制造产业集群 制造业方面，制造业方面，规划纲要提出要以珠海、佛山珠海、佛山为龙头建设珠江西岸先进装备制造产业带先进装备制造产业带，以深圳、东莞深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群制造业产业集群。发挥香港、澳门、广州、深圳创新研发能力强、运营总部密集以及珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等地产业链齐全的优势，加强大湾区产业对接，提高协作发展水平。支持东莞等市推动传统产业转型升级，支持佛山深入开展制造业转型升级综合改革试点。支持香港在优势领域探索“再工业化”“再工业化”。金融服务金融服务业业方面，方面，纲要提出要发挥香港在金融领域的引领带动作用，巩固和提升香港国国际金融中心际金融中心地位；支持广州建设区域性私募股权交易市场，建设产权、大宗商品区域交易中心；支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场；支持澳门打造中国葡语国家金融服务平台，研究探索建设澳门珠海跨境金融合作示范区。区域合作：建设宜居宜业宜游的优质生活圈 合作区方面，合作区方面，纲要提出要适时修编前海深港现代服务业合作区总体发展规划，研究进一步扩展前海发展空间扩展前海发展空间，并在新增范围内实施前海有关支持政策，建设国际化城市新中心国际化城市新中心；打造广州南沙粤港澳全面合作示范区，建设金融服务重要平台；推进珠海横琴粤港澳深度合作示范，研究将外国人签证居留证件签发权限下放至横琴；支持珠三角九市发挥各自优势，与港澳共建各类合作园区，拓展经济合作空间。教育方面，教育方面，纲要提出要支持粤港澳高校合作办学支持粤港澳高校合作办学；进一步完善跨区域就业人员随迁子女就学政策；完善外籍高层次人才认定标准，畅通人才申请永久居留的市场化渠道畅通人才申请永久居留的市场化渠道；完善人才激励机制，健全人才双向流动机制，为人才跨地区、跨行业、跨体制流动提供便利条件。接下来接下来，我们将从我们将从产业、人口、交通等六个维度出发，详细分析粤港澳大湾区两大中心产业、人口、交通等六个维度出发，详细分析粤港澳大湾区两大中心城市城市广州和深圳的楼市发展趋势。广州和深圳的楼市发展趋势。请阅读最后评级说明和重要声明 6/25 行业研究深度报告 维度一：产业发展 经济整体发展水平：开放前沿，增速领先 城市的城市的产业产业经济发展决定了人口的聚集，是谈论城市房价的基础。经济发展决定了人口的聚集，是谈论城市房价的基础。房地产需求的根本来源为人口，而人口聚集又直接受产业发展和迁移的影响，即“人口决定房价，产业决定人口”。纵观世界各国的发展经验，人口的聚集是围绕着经济发达的地区发生的。城市唯有发达的产业作为支撑，才可以吸引企业和人口不断聚集，形成规模经济效应。广州与深圳是最早进行对外开放广州与深圳是最早进行对外开放的的区域之一，产业经济发达活跃。区域之一，产业经济发达活跃。广东一直以来均是改革开放的前沿，深圳更是作为早期特区之一率先向香港学习先进经验。独特的文化传统也为两座城市带来了开放与进取的城市气质。互联网、汽车制造、电子信息、生物医药等是深圳与广州的主要优势产业。经过了 40 年的改革发展，深圳和广州已经成为全国产业经济最为发达的区域之一。景气持续，经济增速领先京沪与全国水平。景气持续，经济增速领先京沪与全国水平。深圳与广州近年来 GDP 增速显著高于上海、北京，同时也高于全国水平。具体来看，深圳截至 2017 年实际 GDP 三年复合增速约为 8.9%，广州约为 7.9%，而上海、北京复合增速约为 6.9%和 6.8%，京沪增速与全国水平 6.8%接近。深圳与广州经济发展势头良好，近年来维持了高基数下的快速增长。良好的经济增长势头对楼市发展形成支撑。图 1：深圳、广州 GDP 增速显著高于其他一线城市与全国水平 资料来源：国家统计局，Wind，长江证券研究所 人均人均 GDP 领跑重点城市领跑重点城市，较高个人财富水平支撑楼市发展较高个人财富水平支撑楼市发展。尽管经济总量不及上海与北京，但深圳和广州人均 GDP 领跑全国重点城市。在我们选取的四大一线城市和苏州、杭州、武汉、南京等八个重点二线城市中，深圳 2017 年人均 GDP 排名第一，广州排名第三。人均 GDP 较高说明城市单位居民创造财富水平较高，一定程度上支撑区域房地产市场发展。请阅读最后评级说明和重要声明 7/25 行业研究深度报告 图 2：深圳、广州人均 GDP 领先于其他重点城市 资料来源：国家统计局，Wind，长江证券研究所 注：由于苏州 2017 年人均 GDP 未公布，此处使用 2017 年 GDP/年末常住人口计算 产业结构与支柱产业：结构优良，高端引领 产业结构和优势产业决定了区域潜产业结构和优势产业决定了区域潜在经济增长动能在经济增长动能，进而影响人口和房价进而影响人口和房价。从产业经济发展规律来看，人类社会主导的生产方式从农业到重工业、轻工业至如今的服务业不断变迁，是社会生产力从低生产效率的部门逐步流向高生产率部门的过程。生产率水平决定生活水平。区域城市优势产业所处地位和生产率越高，则区域城市经济活力越强，居民整体财富水平与生活水平也越高。城市产业结构越先进、生产效率越高，越能在经济中占主导地位，进而吸引更多的人口流入。产业结构优良，优势产业契合制造业转型升级方向。产业结构优良，优势产业契合制造业转型升级方向。随着经济发展水平不断提高，区域产业结构重心将由第一产业向第二产业和第三产业逐次转移。从产业结构上看，深圳和广州第二产业和第三产业占比较高，第一产业占比较低。横向对比来看，一线城市第二、第三产业占比相差不大，水平均显著高于全国水平。与深圳相比，广州的第三产业（服务业等）占比约为 70.9%，比例高于深圳。优势产业上，深圳以互联网、电子信息、新能源、高端制造、生物产业、金融、现代物流等产业为主，代表企业有腾讯、华为、比亚迪、大疆创新、大族激光、顺丰集团等。广州以汽车制造、生物医药、石化、轻工制造为优势产业，代表企业有广汽集团、广药集团、白云山、中石化、宝洁等。深圳与广州主导产业多为契合国家产业发展方向的先进制造业、互联网与现代服务业，城市经济活力充沛，未来发展潜力充足。请阅读最后评级说明和重要声明 8/25 行业研究深度报告 图 3：深圳、广州第二、第三产业占比较高 资料来源：国家统计局，Wind，长江证券研究所 表 1：深圳与广州优势产业以先进制造和现代服务业为主 深圳深圳 广州广州 优势产业 互联网、电子信息、新能源、高端制造、生物产业、金融、现代物流 汽车制造、电子信息、金融商务、石化、生物医药、港口航运、轻工制造 代表企业 腾讯、华为、华大基因、比亚迪、大疆创新、大族激光、欧菲光、顺丰、中国宝安 广汽集团、广药集团、白云山、通用电气、思科、富士康、中石化、宝洁 资料来源：长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 9/25 行业研究深度报告 维度二：政策态度 政策态度具体指产业政策导向政策态度具体指产业政策导向、人才政策导向与服务型政府建设人才政策导向与服务型政府建设，而这些直接影响引资而这些直接影响引资引智与政府运营效率引智与政府运营效率。产业经济发展潜力离不开良好的政策环境，恰当的人才政策又能很好的聚集优秀人才，而服务型政府建设能够极大提升行政体系运行效率，同时吸引资金和人才。因此政策态度是判断区域城市未来发展的重要维度之一。因此政策态度是判断区域城市未来发展的重要维度之一。产业政策：引资积极，鼓励创新 深圳成立专门小组深圳成立专门小组统筹未来产业发展统筹未来产业发展，加大财力支持技术创新加大财力支持技术创新。深圳市成立了深圳投资推广署，统筹协调、指导全市的招商引资工作，同时搜集整理及统计上报全市招商引资信息，为投资者提供咨询和指导服务。资金支持方面，深圳计划自 2014 年起至 2020年，连续 7 年每年安排 10 亿元，设立深圳市未来产业发展专项资金，用于支持产业核心技术攻关、创新能力提升、产业链关键环节培育和引进、重点企业发展、产业化项目建设等。深圳市还对不同层次的自主创新成果设置了较高水平的奖励。政策层面对于产业转型发展的支持力度较大。广州形成“广州形成“1+1+N”重点产业促进政策体”重点产业促进政策体系，便利企业查询和运用政策。系，便利企业查询和运用政策。该政策体系包括 1 个纲领性文件、1 个产业资金管理办法，以及总部经济、先进制造业、IAB 及新兴产业、商贸、现代物流业、金融、旅游、科技创新、招商引资、商事登记、知识产权、国土规划、城市更新等具体产业促进政策。通过该体系和相应政府网站，企业可以快速便捷了解广州市产业促进政策，获取相关政策权威解读信息。政府全力支持企业在广州投资和做大做强的友好态度可见一斑。图 4：广州市“1+1+N”重点产业促进政策体系 资料来源：广州市人民政府网站，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 10/25 行业研究深度报告 人才与落户政策：开放包容，深圳更为宽松 广州推动非户籍人口在城市落户，广州推动非户籍人口在城市落户，重点群体落户限制适当放宽放开重点群体落户限制适当放宽放开。2018 年 1 月，广州市政府正式发布 广州市人民政府办公厅关于印发广州市推动非户籍人口在城市落户实施方案的通知，进一步拓宽落户通道，适当放宽放开重点群体落户限制，同时提出完善配套政策。其中，广州提出建立城镇建设用地增加规模与吸纳非户籍人口落户数量挂钩机制，实行差别化进城落户人口城镇新增建设用地标准。广州市各辖区也制定了相应的人才落户奖励机制。落户门槛适当放开背景下，作为一线城市的广州对于人才的吸引力加大。深圳落户门槛一线最低深圳落户门槛一线最低，补贴政策加持下户籍人口料将快速增加补贴政策加持下户籍人口料将快速增加。与其他一线城市不同，深圳市落户条件较为宽松，2017 年起 35 岁以下的全日制大专人员、45 岁以下的全日制本科人员可直接作为人才引进，落户门槛继续降低。同时，深圳市对于新引进人才给予一定的生活补贴，本科生为 15000 元/人，硕士生为 25000 元/人，博士生为 30000元/人。各区也对新落户人才给予一定补贴。一直以来深圳市户籍人口占常住人口比例较低，2017 年户籍人口占常住人口比例仅约 34.70%。随着人才政策逐步发力，未来户籍人口或将快速增长。服务型政府：体系综合运行效率提升 服务型政府以服务为宗旨服务型政府以服务为宗旨，整体富有竞争力。，整体富有竞争力。服务型政府区别于政府大包大揽和以计划指令、行政管制为主要手段的管制型政府模式，以服务为宗旨，整体行政体系运行效率较高，对市场机制干扰较少，因而有利于产业经济的可持续发展。另一方面，服务型政府体系下居民、企业事项办理更为便利，获得感更强，城市的资源吸附力更强。建设服务型政府对于城市整体竞争力至关重要。作为改革开放的前沿阵地，深圳与广州服务型政府建设成效卓著。作为改革开放的前沿阵地，深圳与广州服务型政府建设成效卓著。广州于 2014 年设立12345 政府服务热线，该热线是广州市集“政务咨询、民生要求、政民互动、投诉举报、效能监察”为一体的政府公共服务平台。该热线整合优化政务资源，集中受理市民问题，服务精准，高效便民。热线也多次荣获素有中国呼叫中心行业“奥斯卡”之称的“金音奖”。深圳市政府于 2017 年开始运行“互联网政务服务”暨一门式一网式政府服务模式，实现服务内容集约化和服务模式多元化，提升政府整体运行效率。深圳市政府也多次取消、转移和下放行政服务事项，努力建设服务型政府。服务型政府建设直接提升了行政体系的整体运行效率。请阅读最后评级说明和重要声明 11/25 行业研究深度报告 维度三：居住感受 居住感受具体指空气质量居住感受具体指空气质量、市市政交通政交通、教育医疗等城市软实力因素教育医疗等城市软实力因素，这些因素对于人口这些因素对于人口流入也有一定影响流入也有一定影响。整体来看，深圳与广州空气质量排名全国靠前，市政设施完备；教育与医疗方面深圳存在短板，但近年来开始逐步改善。城市的整体居住感受也是房地产市场的一大支撑因素。空气质量：沿海区域空气质量与气候条件优良 空气质量近年来愈发被居民重视空气质量近年来愈发被居民重视，成为影响人口流动的重要因素之一成为影响人口流动的重要因素之一。随着收入水平的提高和健康意识的提高，居民对于生态环境的关注度与日俱增，空气质量也成为居民进行城市选择的重要维度之一。深圳与广州靠近我国南海，产业结构中高新技术等占比较高，因而在经济高度发达的同时空气质量仍排名全国前列。气候条件方面，深圳与广州地处华南沿海，温度适宜，气候条件宜人。良好的空气质量与适宜的气候条件增强了城市的人口吸引力。表 2：深圳 2018 年空气质量位列全国重点城市前列 2018年空气质量排名年空气质量排名 城市城市 2018年空气质量排名年空气质量排名 城市城市 1 海口 11 珠海 2 黄山 12 贵阳 3 舟山 13 中山 4 拉萨 14 雅安 5 丽水 15 大连 6 深圳深圳 16 昆明 7 厦门 17 温州 8 福州 18 衢州 9 惠州 19 咸宁 10 台州 20 南宁 资料来源：生态环境部，长江证券研究所；注：广州虽未进入前 20，但全年空气质量环比仍有改善 市政交通：地铁网络较为发达便利 市政交通对于提升居住品质和区域价值十分重要市政交通对于提升居住品质和区域价值十分重要。现代城市发展过程中，城区面积不断扩大，快速通勤的重要性与日俱增。快速便捷的市政交通能够减少通勤时间损耗，提高整体效率，对于区域房地产价值也大有提升。从每万人建成地铁里程数来看从每万人建成地铁里程数来看，深圳深圳、广州在全国重点城市中处较高水平广州在全国重点城市中处较高水平。截至 2018年 7 月，深圳已建成地铁线路 8 条，对应里程约 286 公里；广州已建成地铁线路 12 条，对应里程约 392 公里。在建方面，深圳目前在建线路（含延长线）14 条，总里程约 273公里；广州在建线路 19 条，总里程约 428 公里；两地在建里程较长。随着在建线路逐步建成并投入使用，未来深圳与广州市政交通体系将更加发达。请阅读最后评级说明和重要声明 12/25 行业研究深度报告 图 5：深圳、广州每万人建成地铁里程数在重点城市中处较高水平 资料来源：各地地铁公司官网，维基百科，Wind，长江证券研究所 注：数据截至 2018 年 7 月 图 6：深圳、广州在建地铁里程较长，未来交通配套更趋完善 资料来源：各地地铁公司官网，维基百科，Wind，长江证券研究所 注：数据截至 2018 年 7 月 医疗与教育：深圳存在短板，但逐步改善 医疗资源质量是影响居住感受的重要因素之一医疗资源质量是影响居住感受的重要因素之一，与其他重点城市相比深圳存在差距与其他重点城市相比深圳存在差距。我们通过每千人拥有的医疗机构床位数衡量城市的医疗资源丰富程度。广州医疗资源较为丰富，每千人拥有的医疗机构床位数居重点城市前列。但深圳一直以来医疗资源发展滞后于经济发展，每千人拥有的医疗机构床位数与其他重点城市存在差距。另据知名第三方医院评价机构艾力彼发布的2017 届中国医院竞争力顶级医院排行榜，全国百强医院主要集中于北京、上海、广州三大一线城市；深圳仅一家上榜，但目前已有北大深圳医院、港大深圳医院入驻，医疗资源短板料将逐步改善。请阅读最后评级说明和重要声明 13/25 行业研究深度报告 图 7：广州每千人医疗机构床位数居重点城市前列，深圳存在短板 图 8：全国百强医院集中于北京、上海、广州三大一线城市 资料来源：国家卫计委，Wind，长江证券研究所 资料来源：艾力彼医院管理研究中心,长江证券研究所；注：数据截至 2017 年 教育资源也是深圳目前短板之一教育资源也是深圳目前短板之一，但近年来已逐步改善，但近年来已逐步改善。高等教育方面，广东省内的四所“211”工程大学如中山大学、华南理工大学等均在广州市，而深圳市并无“211”工程大学。中学教育方面，根据 2017 年中国百强中学名单，广州拥有三所中国百强中学，数量上仅次于北京和上海，而深圳仅有一所入围。教育资源相对欠缺是深圳目前一大短板，但近年来已开始逐步改善。目前深圳地区已有北京大学汇丰商学院、清华大学深圳研究生院、香港中文大学（深圳）等知名院校入驻，未来也将会有更多高校在深圳开设校区，进一步丰富当地高等教育资源。图 9：高等教育方面，深圳目前存在一定短板 资料来源：中国教育在线，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 14/25 行业研究深度报告 维度四：人口情况 人口是房地产市场中长期需求的核心。人口是房地产市场中长期需求的核心。我国城市化已进入新阶段，人口成为城市发展的核心资源。前述的产业发展、政策态度与居住感受均是影响人口流入的重要因素。深圳与广州作为珠三角两大一线城市，人口长期保持净流入状态，且近年来落户门槛降低后户籍人口增速不断提高。人口结构对于房地产市场发展同样重要。一方面，大城市购房资格多与户籍挂钩，非户籍人口比例越高则未来潜在需求释放更强烈；深圳户籍人口比例显著低于其他重点城市。另一方面，年龄结构影响中长期市场需求。深圳 65 岁以上人口比重远低于其他重点城市，且近年来小学生人数快速上升，市场中长期需求将得到有力支撑。人口增速：落户门槛降低，人口流入加快 深圳深圳、广州近年来常住人口增速提升广州近年来常住人口增速提升，人口流入趋势明显人口流入趋势明显。深圳与广州常住人口增速在2011-2014 年处于低位，2015 年后增速快速上升，2017 年常住人口增速分别为 5.21%和 3.24%。常住人口快速增长的背后是落户条件相对宽松带来的户籍人口增速持续提升。如前所述，深圳与广州落户门槛较北京与上海两大一线城市更低。深圳 2017 年起更是大幅降低入户条件，35 岁以下的全日制大专人员、45 岁以下的全日制本科人员可直接作为人才引进，并对本科及以上学历人才落户给予不同程度的补贴。宽松友好的人才政策直接推动深圳 2017 年户籍人口录得两位数的快速增长。图 10：深圳常住人口增速快速提升后保持平稳 图 11：深圳户籍人口 2017 年出现两位数增长 资料来源：广东省统计局，Wind，长江证券研究所 资料来源：广东省统计局，Wind,长江证券研究所 图 12：广州常住人口增速快速提升后保持平稳 图 13：广州户籍人口增速近年来持续提升 资料来源：广东省统计局，Wind，长江证券研究所 资料来源：广东省统计局，Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 15/25 行业研究深度报告 人口结构：人口年轻化，深圳户籍人口比例较低 中青年人口是房地产市场主要需求群体中青年人口是房地产市场主要需求群体，广深人口年轻化特征明显广深人口年轻化特征明显。通常来说，20-35岁的青年人群为房地产市场刚需主力，35-50 岁的中年人群为改善型需求的主力。深圳与广州是传统的外来务工流入地，外地前来工作的年轻人口众多，人口结构呈现年轻化特征。与全国整体水平与其他重点城市水平相比，深圳与广州 65 岁以上人口比例较低。深圳该比例更是低至深圳该比例更是低至3.27%，且人口年龄中位数仅为31岁岁（2016年深圳市统计局数据）。深圳与广州小学生在校人数近年来也出现快速增长，其中深圳的增长势头更为强劲。在年轻人口的支撑下，深圳与广州两城市未来潜在需求仍然充足，且深圳市场的潜在需求尤为强劲。图 14：深圳、广州 65 岁以上人口占比较低，人口结构呈明显年轻化 图 15：深圳、广州小学在校生人数快速上升 资料来源：国家统计局，各地统计局，Wind，长江证券研究所 资料来源：深圳市统计局，广州市统计局，Wind，长江证券研究所 注：图 14 中重庆、上海、北京、广州为 2015 年数据；南京郑州为 2014 年数据；深圳与全国为 2016 年数据 购房资格多与户籍挂钩购房资格多与户籍挂钩，深圳户籍人口比例较低需求释放潜力较大深圳户籍人口比例较低需求释放潜力较大。目前，大中城市购房资格多与户籍挂钩，因此城市中非户籍人口比例越高则未来需求释放潜力越大。深圳、广州等一线城市户籍人口占比明显低于热点二线城市，而深圳 2017 年末户籍人口比例更是仅有 34.70%，显著低于其他重点城市。随着落户门槛的降低、户籍人口占比逐步增加，深圳市未来房地产市场需求释放潜力较大。图 16：深圳户籍人口占比远低于其他重点城市，未来需求释放潜力较大 资料来源：国家统计局，各地统计局，Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 16/25 行业研究深度报告 人口吸引力：深圳、广州居全国最前列 深圳深圳、广州人口吸引力广州人口吸引力居全国最前列居全国最前列，城市，城市整体活力整体活力充足。充足。近年来，众多二线城市集中发布人才与落户新政，“人才大战”有愈演愈烈之势。在此背景下，深圳与广州仍然保持着强大的城市竞争力和人才吸引力，人口仍处快速净流入状态。根据百度地图发布的大数据报告2018 第四季度&年度中国城市活力研究报告，深圳和广州分别位列中国主要城市人口吸引力排名的第一位和第二位，排名与上年持平，人口吸引力指数也超过了同为一线城市的北京和上海。人口对于地区经济和楼市发展的重要性不言而喻。人口对于地区经济和楼市发展的重要性不言而喻。尽管二线城市积极出台政策吸引人才，但深圳与广州人口吸引力仍然强大，城市整体活力充足，预计或对地区楼市形成一定支撑。图 17：深圳、广州 2018 年人口吸引力指数居全国前二 图 18：百度大数据实时人口分布情况，深圳和广州人口明显聚集 资料来源：百度地图，长江证券研究所 资料来源：百度地图，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 17/25 行业研究深度报告 维度五：市场供求 深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出。深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出。前述四个维度主要从需求角度论述深圳与广州房地产市场未来发展，本节引入供给因素探讨未来房价可能趋势。深圳三面环山环海，北部直接与东莞、惠州接壤，无外围区域可供扩张；市区内多山地和丘陵，国土开发强度接近 50%，已基本没有可供成片开发的土地。需求长期旺盛背景下，深圳市场供应较为稀缺，长期供需矛盾突出。广州市场供给相对充足，但在人口持续流入、城市建设用地存量逐步减少的背景下，中长期仍将面临供需矛盾。深圳市场：供给极度稀缺，长期供求矛盾难解 人口持续快速增加人口持续快速增加，中长期需求料将保持旺盛中长期需求料将保持旺盛。如前所述，深圳市作为珠三角重要一线城市，其领先的产业结构、开放包容的政策态度与适宜的居住环境不断吸引着人才流入。据央广网，深圳市相关部门通报截至 2015 年深圳实际管理人口已突破 2000 万，远超统计的常住人口规模。另一方面，由于深圳市落户条件为一线城市中最低（35 岁以下的全日制大专人员、45 岁以下的全日制本科人员可直接作为人才引进，并对本科及以上学历人才落户给予不同程度的补贴），在高新技术产业、现代服务业等优势产业高速发展的背景下，未来人才流入趋势将会持续。人口结构优势亦是市场中长期需求的重要支撑因素。人口结构优势亦是市场中长期需求的重要支撑因素。深圳市户籍人口比例远低于其他重点城市，而购房资格多与户籍挂钩，且城市人口年轻化特征明显，2016 年末 65 岁以上人口比重仅为 3.27%，人口年龄中位数仅为 31 岁。深圳市近年来小学在校生人数也出现了快速上升。通常来说，20-35 岁的青年人群为房地产市场刚需主力，35-50 岁的中年人群为改善型需求的主力。根据深圳市规土委数据，截至 2015 年末深圳市常住居民住房自有率仅 34%，住房自有率较低。户籍人口比例较低与年轻化的人口结构将在中长期支撑深圳市房地产市场需求释放。国土开发强度