房地产行业：资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值-20200301-广发证券-22页.pdf

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2222 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值 核心观点：核心观点：本周政策情况：本周政策情况：“稳增长”压力日益增大，房企支持政策向需求端扩散“稳增长”压力日益增大，房企支持政策向需求端扩散。随疫情逐步控制，习近平总书记强调，要加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出合理区间。银保监会首席风险官肖远企表示，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况安排房地产金融政策。地方层面，对房企进行定向支持的省市数量明显增加，值得注意的是，除了常规的供给端政策支持以外，不少地方还出台了需求端的支持政策，其中厦门放松了人才限购政策。本周基本面情况：本周基本面情况：2 月成交继续承压，土地市场维持韧性。月成交继续承压，土地市场维持韧性。20 年 2 月，45 城新房成交同比下滑 69.8%，单月成交规模与同比均创 14 年以来历史新低，二手房单月成交规模也创 14 年以来新低。价格方面，2 月百城房价下跌城市数量增加至 72 个，创 15 年来最多，但 11 城住宅库存仍维持较低水平。土地市场方面，2 月 300 城全类型用地出让金同比增长 13%，土地市场仍然有一定韧性，房企拿地积极性较高。重点公司跟踪：重点公司跟踪：本周融资规模仍旧处于较高水平本周融资规模仍旧处于较高水平。信用债及海外债发行总规模 150.9 亿元，此外，本周万科、中南及首创置业公告信用债发行计划，规模合计 190 亿元。除富力地产外，其余债券较同公司可比债券发行成本有所下行。根据克而瑞数据，20 年 2 月全国百强房企销售规模为历史新低，债权融资作为房企除销售回款外主要的资金来源之一，自 20 年 1 月整体房地产行业融资规模提升明显。资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值。本周，地产支持政策从供给端向需求端扩散，但政策表态仍然比较谨慎，并未形成明确的政策方向预期。3 月开始会陆续公布 20 年前两个月的各项经济数据，疫情造成的影响也可以得到初步的判断，地产政策后续的走势与整体经济压力息息相关。目前地产行业数据，虽然销售压力较大，但土地成交情况要好于预期，短期政策弹性仍需观察。板块投资方面，低估值、高分红，地产板块价值投资逻辑依然顺畅，资产荒与逆周期政策将推升板块配置价值。个股方面，头部企业具备安全边际且管理红利将进一步释放，集中度提升持续性强于以往，推荐周转回款内生增长强的公司：一线 A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。风险提示风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-03-01 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业 1 月公司月报:房企融资规模升成本降，板块估值仍处历史底部 2020-02-27 房地产行业:多地推动复工及售楼，企业融资渠道顺畅 2020-02-23 房地产行业:信贷及地方支持政策落地，缓解企业现金流压力 2020-02-16 联系人：邢莘 021-60750620 -12%-5%1%7%14%20%02/1904/1906/1908/1910/1912/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 29.59 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.26 7.17 6.59 7.49 19.9%18.5%保利地产 600048.SH 人民币 16.19 2020/02/19 买入 20.90 2.23 2.61 7.27 6.20 7.60 7.80 17.5%17.1%招商蛇口 001979.SZ 人民币 17.34 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 7.58 6.75 8.98 8.33 21.0%19.1%新城控股 601155.SH 人民币 32.10 2020/02/12 买入 47.87 5.13 6.87 6.25 4.67 10.20 11.60 28.1%27.4%华夏幸福 600340.SH 人民币 23.59 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 4.80 3.92 8.46 7.97 29.0%26.2%金地集团 600383.SH 人民币 14.30 2020/02/16 买入 14.16 2.22 2.59 6.44 5.52 3.97 3.75 17.9%17.3%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.56 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 3.80 3.47 2.74 1.52 22.5%19.8%金科股份 000656.SZ 人民币 7.53 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.56 6.27 13.11 11.87 19.3%18.8%中南建设 000961.SZ 人民币 8.30 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 7.37 4.30 4.41 4.16 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 8.01 2019/10/28 买入 8.89 0.99 1.29 8.13 6.19 9.93 4.98 18.0%20.1%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.49 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 5.75 3.82 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 6.72 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 4.78 3.54 18.23 11.91 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.15 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45 8.64 6.93 33.13 32.67 8.4%9.5%中国国贸 600007.SH 人民币 14.16 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 15.34 13.68 8.69 7.74 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 6.94 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 5.39 4.71 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 10.32 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 4.85 4.15 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 42.50 2019/12/06 买入 55.30 5.35 6.65 7.14 5.74 8.35 4.98 27.2%26.5%中国海外发展 00688.HK 港币 26.15 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 5.71 5.07 4.76 4.31 15.0%14.4%旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.95 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 5.98 4.79 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 30.00 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 7.52 6.53 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。qRpMoQxOrQrRtMoNsNrNmN9P8QaQnPqQsQoOeRqQtQjMqQpN6MsQnOwMsRrONZmOnQ 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、地产行业政策及基本面跟踪情况.6（一）主要政策回顾.6（二）重点城市成交情况.10（三）重点城市推盘及库存跟踪.14（四）全国土地市场供给成交情况.16 二、重点公司跟踪情.18 三、地产板块投资观点 .20 四、风险提示 .20 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2020.02.23-2020.02.28）.9 图图 2：45 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.11 图图 3：45 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.11 图图 4：45 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.11 图图 5：45 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.11 图图 6：45 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.11 图图 7：45 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.11 图图 8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.02.23-2020.02.29）.12 图图 9：14 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.13 图图 10：14 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.13 图图 11：14 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.13 图图 12：14 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.13 图图 13：14 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.14 图图 14：14 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.14 图图 15：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.14 图图 16：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.14 图图 17：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.15 图图 18：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.15 图图 19：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.15 图图 20：13 城市及分线城市商品房去化周期（周）城市及分线城市商品房去化周期（周）.15 图图 21：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.15 图图 22：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.15 图图 23：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.17 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.17 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.17 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.17 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.17 图图 28：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.18 图图 29：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.18 图图 30：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2020.02.24-2020.02.28）.20 图图 31：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2020.02.24-2020.02.28）.20 表表 1：疫情下的地产放松政策（疫情下的地产放松政策（2020.02.23-2020.02.28）.6 表表 2：疫情下的地产需求端放松政策（疫情下的地产需求端放松政策（2020.02.23-2020.02.28）.9 表表 3：45 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2020.02.23-2020.02.29）.10 表表 4：14 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.02.23-2020.02.29）.12 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.02.21-2020.02.27）.15 表表 6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.02.21-2020.02.27）.16 表表 7：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2020.02.22-2020.022.29）.18 表表 8：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.02.22-2020.022.29）.18 表 9：房企本周重点公司公告（2020.02.22-2020.02.29）.19 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、地产行业政策及基本面跟踪情况一、地产行业政策及基本面跟踪情况 （一）（一）主要政策回顾主要政策回顾 2 月 29 日，湖北省新增确诊病例 423 例，大陆其他 30 省市自治区合计新增 4例，疫情的发展已经呈现了较为明显的湖北省与全国其他地区的分化。在这种情况下，“稳增长”的压力日益增大，政府开工复工的意愿和支持力度均有所加强。习近平总书记表示，要加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出合理区间。住建部表示，低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要分阶段、错时开复工，对近期拟开复工项目要加大支持力度。央行副行长刘国强表示中国政府拥有充足的政策空间稳定经济增长，未来将继续推进 LPR 改革，引导市场整体利率和贷款利率下行。银保监会首席风险官肖远企强调，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况安排房地产金融政策。地方层面，对房企进行定向支持的省市数量明显增加，值得注意的是，除了常规的供给端政策支持以外，不少地方还出台了需求端的支持政策。厦门放松了人才限购政策，在厦门就业满 1 年、在厦门无房的本科以上人才，签订 3 年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳 3 年个税或社保），限购 2 年（与原政策相同）；南宁市重启二套房公积金贷款；驻马店下调首套房公积金首付比至 20%（原 30%）；此外，还有不少提取提供一部分的购房补贴或契税补贴，提高公积金贷款额度，加大人才支持力度等，疫情影响下的地方政策呈现了持续改善的趋势。表表 1：疫情下的地产放松政策疫情下的地产放松政策（2020.02.23-2020.02.28）省市省市 政策类型政策类型 内容内容 2020/2/24 习近平 加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出合理区间。2020/2/24 财政部部长助理欧文汉 要扩大地方政府专项债券发行规模，尽快形成有效的投资。2020/2/24 浙商银行 据 21 世纪经济报道，浙商银行各分支机构可根据当地监管情况，将非限购城市的首付比例从 30%下调至 20%。2020/2/25 银保监会首席风险官肖远企 房地产金融政策目前未调整，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况做安排。2020/2/25 发改委社会司司长欧晓理 湖北省、北京市以外区域，以县为单位，低风险地区全面恢复生产生活秩序。2020/2/26 住建部（a）低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要分阶段、错时开复工；（b）对近期拟开复工项目，鼓励实行告知承诺制，允许疫情解除后再补办有关手续；（c）推行工程担保，减少企业资金占用。2020/2/26 镇江市市长张叶飞（a）全力支持房地产企业加快复工复产，帮助企业把失去的时间补回来，把失去的效益抢回来；（b）加快研究出台信贷展期续贷、延期缴纳费用、优化土地交易手续等政策措施缓。2020/2/23 驻马店（a）降低预售门槛，放松预售资金监管；（b）宅地竞买保证金减至 40%（原 50%）；（c）增量信贷资金对房企适当倾斜；（d）首套房公积金贷款首付比下调至 20%（原 30%），贷款额度提高至 50 万元（原 45 万）；（e）中专以上购房补贴 150 元/平，农民工 100 元/平；（f）支持拆迁和棚改项目加快推进。2020/2/23 南宁（a）家庭首套房面积 120 平以下，二套房 144 平米以下可申请公积金贷款（原禁止二套房贷款）；（b）二套房或二次公积金贷款首付比例 40%，利率上浮 10%，最高贷款额度为 50 万元。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 2020/2/23 马鞍山 首套房补贴延长 1 年（从 2011 年 8 月开始实施），90 平米以下首套房（含二手房）补贴房价 1%，本科以上购买90-144 平米的家庭唯一住房补贴 1.5%。2020/2/23 三明（a）商品房项目投资 25%以上且地上形象进度 15%可申请预售；（b）有序放开线下销售；（c）允许延期缴纳土地出让金；（d）引导金融机构保持房地产领域信贷合理适度增长，到期还款困难的房企可申请延期。2020/2/23 青岛（a）到期还款困难的企业可续贷或展期；（b）投资额达到 25%可申请预售（原按形象进度要求）；（c）提前 1 个节点发放预售重点监管资金；（d）房地产用地按 50%确定竞买保证金，按成交价的 20%缴纳定金，余款可分期缴付。2020/2/23 黄山（a）放宽预售申请形象进度要求；（b）预售资金可提前拨付至合同用款单位，额度不高于已完成投资额。2020/2/23 山东（a）允许延期或分期缴纳土地款；（b）允许延期开竣工。2020/2/23 开封 允许延期动竣工。2020/2/23 洛阳 2 月 23 日后所有房企（含售楼处）可有序复工。2020/2/24 宣城（a）降低预售形象进度要求；（b）可跨一个节点申请重点监管资金提前拨付；（c）保持房企信贷合理增长，对困难企业展期续贷，优先支持首套房按揭贷发放；（d）允许延期开竣工；（e）允许延期 3 个月缴纳税款。2020/2/24 黑龙江（a）支持房企开发项目复工、售楼处复业；（b）降低 19 年取得土地开发权的楼盘预售标准；（b）监管资金返还额度提高 10%-20%；（c）加快网签备案，鼓励线上售房。2020/2/24 江西 低疫情风险地区，在 2 月底前实现房企开发项目、售楼部和中介门店全面复工。2020/2/24 衡阳（a）对资质二级以上，信用 AAA（且有三个或以上项目）、AAA、AA、A 级的企业已开工项目，预售资金监管比例分别下降为 25%、30%、35%、50%；（b）设立 4 个预售资金拨付节点；（c）金融机构保函可冲抵预售监管资金。2020/2/24 石家庄 由住建局验收合格后，允许售楼部和中介门店对外营业。2020/2/24 平凉 积极推动房地产开发项目安全有序复工。2020/2/25 九江（a）房企开发项目应复尽复，有序开放售楼现场和门店；（b）降低商品房预售资金监管比例；（c）适当放松限价，引导房企采用促销手段促进商品房销售；（d）允许延期竣工；（e）降低竞买保证金比例，允许延期或分期缴纳出让金；（f）税款可延期 3 个月缴纳，可申请房产税、城镇土地使用税减免；（g）保持房企信贷合理增长，对困难企业展期，有序发放个人住房贷款。2020/2/25 海门（a）保持房企信贷合理增长，保障个人商贷有序发放；（b）投资额达到 25%可申请预售（原按形象进度要求）；（c）购买装修成品房按 2000 元/平米的装修标准计算的契税额度给予奖励；（d）可延期 3 个月缴纳税款，困难企业可申请房产税、城镇土地使用税减免；（e）允许延期开竣工；（f）允许延期缴纳土地出让金；（g）大力引导线上售房，帮助房企促成交易。2020/2/25 三门峡（a）支持房企开发项目和售楼部全面复工；（b）可延期 3 月缴纳税款，困难企业可申请减免房产税、城镇土地使用税，；（c）竞买保证金减至 20%，余款可分期缴纳；（d）容缺办理建设许可；（e）还款困难的房企可适当展期，个人公积金贷款应贷尽贷；（f）允许延期开竣工、交房。2020/2/25 广西（a）有序推动住建行业复工复产；（b）加快商品房预售审批和网签备案，有序开放线下销售，鼓励线上销售。2020/2/25 郑州 有序恢复售楼部开放。2020/2/25 杭州（a）开发企业和经纪机构经申报备案可自行复工；（b）积极推进商品房全流程网上销售。2020/2/25 东莞（a）申请人和共同申请人公积金贷款额度可累加；（b）装配式住宅、特色人才、连续 5 年未提取公积金，贷款额度提高 20%；（c）贷款期限延长至 30 年（原仅限 90 平米以下一手房）；（d）允许商转公。2020/2/25 杭州（a）在本硕博分别给予 1 万、3 万、5 万补贴的基础上，给予最多 6 年 1 万元/年的租房补贴；（b）2021 年底之前新建 5 万套人才专项租赁住房。2020/2/25 绍兴（a）高校毕业生可先落户后就业；（b）本科、双一流本科、硕士、博士分别给予 3 万、10 万、15 万、35 万元房票补贴；（c）专科高职、本科、硕士和双一流本科、博士 3 年内分别给予 0.6 万/年、1 万/年、2 万/年、3 万/年安家补贴。2020/2/26 钦州（a）3、4、5 月购买新房，分别补贴契税的 100%、80%、50%，7-12 月购买首套新房，补贴 50%；（b）适当放宽新房售价备案范围；（c）预售资金监管额度下调至原标准 10%；（d）投资额达 25%可申请预售（原按形象进度）；识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 （e）土地竞买保证金按 20%，余款可分期缴纳；（f）允许延期开竣工；（g）允许延期纳税，困难企业可申请房产税和城镇土地使用税减免；（h）加大房企信贷支持，对贷款合理延期、减费降息；（i）容缺办理建设许可。2020/2/26 山西（a）低风险地区要全面复工复产；（b）投资额达 25%可申请预售；（c）可申请跨节点拨付预售监管资金；（d）允许延期开竣工和交付。2020/2/26 平阳（a）允许延期 3 个月缴纳税款，困难企业可申请房产税、城镇土地使用税困难减免；（b）保持房企信贷合理增长，对困难企业展期续贷；（c）提高预售监管资金申用比例；（d）放宽预售和竣工标准；（e）允许延期缴纳土地出让金，允许延期开竣工和交付；（f）有序放开线下“一对一”售房。2020/2/26 德州 房企开发项目、售楼处、房企中介经报备可复工复产。2020/2/26 眉山 房企开发项目、售楼处经报备可复工复产。2020/2/27 抚州（a）20 年 3-6 月购买新建普通商品住宅补贴 150 元/平，购买商业用房全额补贴契税；（b）20 年 3-6 月公积金贷款额度提高至 60 万元（原 50 万）；（c）房企开发项目应复尽复；（d）土地竞买保证金按 40%，余款可延期缴纳；（e）容缺办理建设许可；（f）放宽预售资金监管；（g）放宽预售标准；（h）允许延期竣工和交付；（i）增加开发项目的信贷额度，加大放款力度，还款困难房企可适当延期。2020/2/27 陕西（a）中、低风险地区开发项目全面复工；（b）支持房企和中介有序恢复商品房正常销售；（c）降低预售标准；（d）放宽预售资金监管；（d）适当调整信贷政策，增加信贷渠道和额度，困难企业可展期续贷；（e）协助企业解决缴纳土地出让金的困难；（f）可延迟开竣工。2020/2/27 南通（a）放宽预售资金监管；（b）放宽预售许可；（c）允许延期缴纳出让金，允许延期开竣工；（c）允许困难房企延期3 个月缴税、申请减免房产税和城镇土地使用税；（d）加大公积金贷款发放规模，缩短放贷周期。2020/2/27 聊城（a）提前 1 个节点发放预售监管资金；（b）有序开放现实“一对一”售房，鼓励线上售房；（c）允许延期开竣工。2020/2/27 鹤壁（a）疫情轻微区域房企项目和售楼处尽快复工复产，较重区域有序复工复产；（b）放宽预售标准；（c）提前 1 个节点发放预售监管资金；（d）允许延期开竣工和交房；（e）保持房企信贷合理增长，鼓励下调房企利率，增加中长期贷款和信用贷款，到期还款困难可展期或续贷；（f）允许困难房企延期 3 个月缴税、申请减免房产税、城镇土地使用税和增值税；（g）土地竞买保证金按 20%，余款可分期缴纳。2020/2/27 安阳（a）支持房企开发项目、售楼处、中介复工复产；（b）允许困难房企延期 3 个月缴税、申请减免房产税、城镇土地使用税和增值税；（c）土地竞买保证金按 20%，余款可分期缴纳；（d）放宽预售形象进度要求；（e）放宽预售资金监管；（f）允许延期开竣工和交房。2020/2/27 聊城（a）房企开发项目、售楼处、中介可有序复工；（b）防控期间禁止群体性活动。2020/2/27 北海 有序有力推进房企开发项目复工复产，争取 2 月全面复工。2020/2/28 厦门 在厦门就业满 1 年、在厦门无房的本科以上人才，签订 3 年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳 3 年个税或社保），限购 2 年（与原政策相同）。2020/2/28 石家庄（a）推进房企开发项目尽快复工，售楼处、中介有序开放“一对一”售房；（b）投资额达 25%可申请预售（原按形象进度要求）；（c）预售重点资金监管比例由 40%下调至 30%，可申请跨一个节点申请提前拨付；（e）合理顺延工期和交房期限。2020/2/28 西宁（a）投资额达到 25%可申请预售；（b）可申请提前拨付预售监管资金；（c）允许预办理或分宗办理不动产登记手续；（d）允许延期缴纳土地出让金；（e）容缺办理建设许可；（f）允许延期开竣工和交付。2020/2/28 池州（a）允许延期缴纳土地出让金：（b）容缺办理建设许可。2020/2/28 大同 疫情期间，提前一个节点拨付预售监管资金。2020/2/28 桂林 房地产开发企业和售楼部于 2 月 29 日前全面复工。2020/2/28 黑龙江 房企售楼处和中介有序复业，不能搞一刀切、一停了之。2020/2/28 衡水 积极帮扶房企售楼处恢复销售。数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 2：疫情下疫情下的的地产地产需求端需求端放松政策放松政策（2020.02.23-2020.02.28）省市省市 政策类型政策类型 内容内容 2020/2/23 驻马店（a）首套房公积金贷款首付比下调至 20%（原 30%），贷款额度提高至 50 万元（原 45 万）；（b）中专以上购房补贴 150 元/平，农民工 100 元/平。2020/2/23 南宁（a）家庭首套房面积 120 平以下，二套房 144 平米以下可申请公积金贷款（原禁止二套房贷款）；（b）二套房或二次公积金贷款首付比例 40%，利率上浮 10%，最高贷款额度为 50 万元。2020/2/23 马鞍山 首套房补贴延长 1 年（从 2011 年 8 月开始实施），90 平米以下首套房（含二手房）补贴房价 1%，本科以上购买 90-144 平米的家庭唯一住房补贴 1.5%。2020/2/24 浙商银行 据 21 世纪经济报道，浙商银行各分支机构可根据当地监管情况，将非限购城市的首付比例从 30%下调至20%。2020/2/25 海门 购买装修成品房按 2000 元/平米的装修标准计算的契税额度给予奖励。2020/2/25 东莞（a）申请人和共同申请人公积金贷款额度可累加；（b）装配式住宅、特色人才、连续 5 年未提取公积金，贷款额度提高 20%；（c）二手房贷款期限延长至 30 年（原 20 年）；（d）允许商转公。2020/2/25 杭州（a）在本硕博分别给予 1 万、3 万、5 万补贴的基础上，给予最多 6 年 1 万元/年的租房补贴；（b）2021 年底之前新建 5 万套人才专项租赁住房。2020/2/25 绍兴（a）高校毕业生可先落户后就业；（b）本科、双一流本科、硕士、博士分别给予 3 万、10 万、15 万、35 万元房票补贴；（c）专科高职、本科、硕士和双一流本科、博士 3 年内分别给予 0.6 万/年、1 万/年、2 万/年、3 万/年安家补贴。2020/2/26 钦州 3、4、5 月购买新房，分别补贴契税的 100%、80%、50%，7-12 月购买首套新房，补贴 50%。2020/2/27 抚州（a）20 年 3-6 月购买新建普通商品住宅补贴 150 元/平，购买商业用房全额补贴契税；（b）20 年 3-6 月公积金贷款额度提高至 60 万元（原 50 万）。2020/2/28 厦门 在厦门就业满 1 年、在厦门无房的本科以上人才，签订 3 年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳 3 年个税或社保），限购 2 年（与原政策相同）。数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 图图1：本周主要政策一览本周主要政策一览（2020.02.23-2020.02.28）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 央行副行长刘国强央行副行长刘国强：中国政府拥有充足政策空间稳定经济增长，未来将继续推进LPR改革，引导市场整体利率和贷款利率下行银保监会首席风险官肖远企银保监会首席风险官肖远企：房地产金融政策目前未调整，地方可以在“房住不炒”大方向下，遵循“一城一策”的原则，根据城市具体情况做安排浙商银行浙商银行:据21世纪经济报道，浙商银行各分支机构可根据当地监管情况，将非限购城市的首付比例从30%下调至20%中国财政预算绩效专委会副主任委员中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群张依群：地方债3月或迎来一波发行高峰，预计全年发行高峰将在上半年，2020年地方债发行规模可能在3万亿元上下02/2302/2402/2402/2502/2502/26央行副行长刘国强央行副行长刘国强：1.中国政府拥有充足的政策空间稳定经济增长；2.房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向02/2802/2302/28厦门市厦门市：在厦门就业满1年、在厦门无房的本科以上人才，签订3年劳务合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区购买一套住房（原需连续缴纳3年个税或社保），限购2年（与原政策相同）习近平习近平：加大宏观政策调节力度，防止经济运行滑出合理区间工行绍兴工行绍兴分行分行：据传，工行绍兴分行首套房最低 首付比 下调至 20%（原30%），二套房首付比为30%住建部住建部：1.低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要分阶段、错时开复工；2.对近期拟开复工项目，鼓励实行告知承诺制，允许疫情解除后再补办有关手续；3.推行工程担保，减少企业资金占用 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 （二）（二）重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为2020年2月29日，下同）：本周，我们监测的45个城市商品房成交面积226.38万方，环比上升75.2%，同比下降58.8%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积46.73万方，环比上升26.2%，同比下降47.1%，其中，北京和上海成交面积环比分别上升120.0%和22.6%。本周，我们跟踪的13个二线样本城市成交面积94.23万方，环比上升47.0%，同比下降61.0%，其中，杭州和福州成交面积环比分别上升191.8%和221.1%。三四线城市成交方面，我们跟踪的28个三四线样本城市成交面积85.42万方，环比上升204.0%，同比下降61.2%。月度来看，2020年2月45城新房成交环比下降76.2%，同比下降69.8%。分线来看，4大一线城市成交同比下降44.3%，13个二线城市、28个三四线城市成交同比分别下降70.9%、77.2%。全年累计情况来看，2020年全年，45城市整体成交同比下降38.9%，其中一线城市成交同比下降25.2%，二线城市同比下降43.0%，三四线城市同比下降38.9%。表表 3：45 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2020.02.23-2020.02.29）分线分线 城市城市 本周成交本周成交 （万方）（万方）上周成交上周成交 （万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 20 周均周均 （万方）（万方）19 周均周均 （万方）（万方）周均同比周均同比 一线（4 个）北京 22.52 10.24 120.0%42.5%29.4%14.16 19.45-27.2%上海 9.16 7.47 22.6%-76.8%-73.4%18.19 34.53-47.3%广州 9.64 9.36 3.0%-62.2%-59.7%11.23 24.96-55.0%深圳 5.40 9.95-45.7%-27.9%16.1%7.51 10.25-26.8%一线合计一线合计 46.73 37.01 26.2%-47.1%-44.3%51.09 89.19-42.7%二线（13 个）杭州 8.80 3.02 191.8%-40.4%-67.2%12.65 20.46-38.2%南京 9.67 18.17-46.8%0.8%31.4%12.69 18.32-30.7%苏州 16.05 10.10 58.9%-10.6%-32.5%13.63 23.68-42.4%厦门 5.31 3.03 75.2%11.5%-6.7%4.62 5.08-9.0%宁波 2.17 0.11-78.6%-88.8%7.40 14.84-50.1%福州 9.14 2.85 221.1%19.7%-31.2%4.62 6.79-32.0%青岛 12.97 9.45 37.3%-54.2%-56.6%15.41 33.31-53.7%长春 5.52 3.64 51.8%-72.0%-80.4%8.73 23.52-62.9%南宁 9.35 0.06-64.9%-89.2%17.35 30.10-42.4%温州 6.53 0.60-70.1%-