房地产行业：中西部表现依旧突出土地降温仍在持续-20190922-广发证券-19页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 中西部表现依旧突出，土地降温仍在持续中西部表现依旧突出，土地降温仍在持续 核心观点：核心观点：本周政策情况：本周政策情况：LPR 维持稳定，住建部整治住房租赁市场维持稳定，住建部整治住房租赁市场本周，中央层面，央行发布 9 月 20 日 LPR，5 年期 LPR 为 4.85%，前值为 4.85%，维持不变。财政部和住建部加强长效机制建设，将公租房筹集、老旧小区改造和住房租赁市场发展纳入中央财政城镇保障性安居工程专项资金支持范围，并允许省级财政分配资金时向任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。住建部还指出将集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。地方层面，各地继续因城施策，其中海南省出台房地产产业准入负面清单，除环保原因禁入外，海南省禁止建设产权式酒店。青海省、宁波市、漯河市均进一步放开落户限制，徐州市与宿州等 7个已签约的淮海经济区城市开办住房公积金贷款互认互贷。本周基本面情况：本周基本面情况：9 月前月前 19 天天 35 城新房成交同比上涨城新房成交同比上涨 4.7%19 年 9 月前 19 天，35 城新房成交同比上升 4.7%，二线、三四线分别上涨 15.3%、1.1%，而一线同比下滑 15.9%，13 重点城市当月批售比为1.10，较 8 月略有下降（8 月为 1.12），但仍维持在荣枯线之上，其中一线城市批售比较上月上升至荣枯线之上，而二三线城市批售比则有所下降。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续 14 周下滑至 12.0%，各线溢价率均继续下滑。中西部表现依旧突出，土地降温仍在持续中西部表现依旧突出，土地降温仍在持续9 月中上旬，35 个重点城市同比上涨 4.7%，增速较上周收窄 5.9 个百分点，新房成交表现较好的城市集中在中西部地区，供应量加快批售比下降。9 月百城土地成交面积同比下滑 38.4%，溢价率连续 14 周回落，降温仍在持续。投资方面，本周万科 A 股东大家人寿将持有的 1.96 亿股股份（占总股本的 1.73%）换购 ETF，或对板块造成一定压力，目前估值已经处于底部位置，下行空间有限，表外融资收紧行业供给端集中度加速提升，有利于龙头企业稳定规模，看好板块投资价值。一线 A 股龙头推荐：万科 A、招商蛇口、金地集团，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-09-22 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:销售增速再超预期，到位资金增速回落 2019-09-20 房地产行业:悲观预期缓解，看好板块投资价值 2019-09-15 房地产行业:成交与土地市场景气度均回落，降准或缓解资金压力 2019-09-11 联系人：邢莘 021-60750620 -16%-6%4%14%24%33%09/1811/1801/1903/1905/1907/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.80 2019/08/26 买入 39.60 3.56 4.07 7.70 6.74 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.90 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.70 7.75 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 27.80 2019/08/18 买入 36.99 4.93 6.03 5.64 4.61 8.21 7.76 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.12 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.34 5.00 5.77 5.46 15.0%13.8%金地集团 600383.SH 人民币 12.05 2019/09/03 买入 14.16 2.15 2.46 5.62 4.90-1.41-8.52 17.4%16.6%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.65 2019/08/17 买入 13.52 2.25 2.48 3.84 3.49 2.14 0.17 22.6%19.9%金科股份 000656.SZ 人民币 6.82 2019/08/16 买入 7.26 0.97 1.16 7.04 5.86 17.69 22.80 18.8%18.4%中南建设 000961.SZ 人民币 8.27 2019/08/28 买入 10.78 1.13 1.94 7.30 4.26 4.41 4.33 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 6.14 2019/08/04 买入 8.89 0.94 1.25 6.56 4.90 10.70 8.40 18.0%19.5%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.29 2019/09/02 买入 10.04 1.11 1.72 5.65 3.67 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.36 2019/09/09 买入 10.50 1.40 1.90 5.24 3.87 18.18 11.87 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.07 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.46 5.40 23.10 18.50 10.2%10.9%中国国贸 600007.SH 人民币 16.57 2019/09/02 买入 19.86 0.92 1.04 17.95 16.00 7.75 6.88 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.86 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.10 5.34 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 10.14 2019/09/18 买入 16.03 1.93 2.26 4.75 4.06 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 33.20 2019/09/06 买入 54.70 5.28 7.00 5.71 4.31 8.35 4.98 27.2%26.5%旭辉控股集团 00884.HK 港币 4.66 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 4.69 3.77 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 28.05 2019/08/26 买入 38.70 3.48 3.98 7.28 6.37 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.6 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.09.15-2019.09.20）.6 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.7 图图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.8 图图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.8 图图 5：35 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.8 图图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.8 图图 7：35 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：35 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.09.13-2019.09.19）.9 图图 10：12 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：12 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：12 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：12 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.11 图图 15：12 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.11 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.12 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.12 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.12 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市大中城市土地出让金分线城市年同比年同比.14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.16-2019.09.20）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.16-2019.09.20）.16 表表 1：35 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.09.13-2019.09.19）.7 表表 2：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.09.13-2019.09.19）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.09.13-2019.09.19）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.09.13-2019.09.19）.13 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.09.15-2019.09.20）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.09.15-2019.09.20）.16 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情地产行业政策及基本面跟踪情况况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，央行发布 9 月 20 日 LPR，1 年期 LPR 为 4.20%，前值为 4.25%，下降 5 个 bp；5 年期 LPR 为 4.85%，前值为 4.85%，维持不变。财政部和住建部加强长效机制建设，将公租房筹集、老旧小区改造和住房租赁市场发展纳入中央财政城镇保障性安居工程专项资金支持范围，并允许省级财政分配资金时向任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。住建部还指出将集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。地方层面，据传天津市放松限价，提出允许房企首次申报价格高于片区指导价 10 个百分点，产品不超过项目 1/3，此外，允许高价销售的产品打折力度不超过 5 个百分点，销售率大于 30%时，下次申报价格可在指导价上上浮 5 个百分点。柳州市出台相关文件加强预售资金监管，提出对预售项目建设工程造价由按工程造价 10%进行计提监管改为进行全额监管。海南近日出台产业准入负面清单，房地产业方面禁止：建设产权式酒店；生态保护红线区内建设商品房；利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅；五指山、保亭、白沙、琼中 4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。资金监管方面，浙江省银保监局重申严禁个人消费贷用于购房首付。人才政策方面，漯河市全面取消在城区、城镇落户的“稳定住所、稳定就业”基本迁入条件限制，青海省全面放开职校以上毕业生的落户限制。宁波市发布相关文件，提出在本市就业且缴纳社保和租住同一社区满 5 年的流动人口可落户，合法稳定就业及合法稳定居住落户社保年限由 5 年减至 3 年，中专以上（原大专以上）毕业 15 年以内可落户，大专办理人才落户社保时限由 1 年减至半年。杭州市余杭区政府提出，应届世界百强本硕博可申领 4 万、6 万、8 万元安家补贴，毕业 7 年内的本硕博可分别申领 1 万、3 万、5 万元生活补贴。公积金政策方面，徐州市与宿州等 7 个已签约的淮海经济区城市开办住房公积金贷款互认互贷，取消公积金贷款户籍限制。海南省现要求异地提取须提供夫妻一方在购房所在地的户籍证明及在购房所在地连续缴纳 6 个月的社保证明。济宁市发布相关文件，限制公积金共同申请人应为申请人配偶（原还包括同住的直系亲属），调整可贷额度取缴存余额与平均缴存基数两种计算方式的较低值，并要求二次贷款须首次贷款结清满 1 年。中山市公积金收紧，提出使用公积金购买钢筋混凝土结构的二手房，根据楼龄不同提高首付比，并下调最高贷款年限依次为 30 年。市场监管层面，近日芜湖市、大同市对住房租赁市场开展整治活动，浙江省整治房地产、物业管理、汽车买卖三行业的“霸王条款”。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.09.15-2019.09.20）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为9月19日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积504.26万方，环比下降7.3%，同比下降4.4%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积70.20万方，环比下降16.3%，同比下降45.5%，其中，北京推盘放量成交面积环比上升36.8%。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积266.22万方，环比下降9.6%，同比上升14.6%，其中，温州、济南推盘放量成交面积环比分别上涨28.8%、6.4%。三四线城市成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积167.84万方，环比上升1.3%，同比上升0.8%。月度来看，9月前19天35城新房成交环比上升15.5%，同比上升4.7%。分线来看，4大一线城市成交同比下降15.9%，11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别上升15.3%、1.1%。从全年累计情况来看，截至2019年9月19日，35城新房成交整体同比上涨4.1%，其中一线城市、二线城市累计成交同比分别上涨13.2%、6.9%，三四线城市则下降3.6%。央行央行：9月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.20%，前值为4.25%；5年 期 以上 品 种 报4.85%，前值为4.85%财政部和住建财政部和住建部：部：1.将公租房筹集、老旧小区改造和住房租赁市场发展纳入中央财政城镇保障性安居工程专项资金支持范围；2.省级财政分配资金时可向任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜徐州徐州市公积金管委会市公积金管委会:徐州市与宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的淮海经济区城市开办住房公积金贷款互认互贷，取消公积金贷款户籍限制中山市公积金中山市公积金中心：中心：使用公积金购买钢筋混凝土结构的二手房，1-5年、6-10年、11-15年、16-20年楼龄的首付比分别为30%（原20%）、40%（原20%）、50%（原20%）、60%（原30%），最高贷款年限依次为30年（不变）、25年（原30年）、20年（原25年）、15年（原20年）09/1509/1609/1609/1709/1809/19青海省青海省人社人社厅：厅：全面放开职校以上毕业生的落户限制天津市：天津市：据传，1.房企首次申报价格允许高于片区指导价10个百分点，产品不超过项目1/3；2.允许高价销售的产品打折力度不超过5个百分点，销售率大于30%时，下次申报价格允许在指导价上上浮5个百分点浙江省浙江省银保监局：银保监局：严禁个人消费贷用于购房首付09/20余杭区余杭区政府：政府：1.应届世界百强本硕博可申领4万、6万、8万元安家补贴；2.毕业7年内的本硕博可分别申领1万、3万、5万元生活补贴09/1509/20住建部住建部：集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：35 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.09.13-2019.09.19）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 16.41 12.00 36.8%-60.5%18.96 15.48 22.5%22.25 4.6%上海 27.81 39.44-29.5%-25.5%34.73 34.77-0.1%18.24 2.5%广州 17.48 19.95-12.4%-58.0%24.05 24.01 0.2%18.89 4.7%深圳 8.50 12.47-31.8%-3.3%9.74 8.76 11.2%12.41 4.5%一线合计一线合计 70.20 83.86-16.3%-45.5%87.48 83.01 5.4%-二线（11 个）杭州 21.89 30.66-28.6%-19.4%18.63 24.58-24.2%10.48 2.6%南京 21.76 21.81-0.2%140.5%16.18 15.79 2.5%22.25-0.4%武汉 51.05 59.59-14.3%47.8%46.97 41.66 12.7%-青岛 35.63 41.18-13.5%-7.1%30.81 35.50-13.2%-福州 8.43 8.02 5.1%43.6%7.09 6.36 11.5%26.48-1.9%厦门 6.17 6.66-7.3%93.7%5.12 4.56 12.4%-苏州 19.48 20.95-7.0%-10.6%23.25 20.70 12.3%12.12 3.0%长春 21.45 26.99-20.5%-43.5%23.52 24.98-5.9%-南宁 31.11 31.51-1.3%89.1%27.24 20.24 34.6%5.51-3.1%济南 24.58 23.10 6.4%-5.8%23.96 13.79 73.7%-温州 30.84 23.94 28.8%105.8%24.10 18.99 26.9%7.87-1.2%二线合计二线合计 266.22 294.41-9.6%14.6%246.87 238.53 3.5%-三四线（20 个）三四线合计三四线合计 167.84 165.66 1.3%0.8%165.88 172.98-4.1%-35 城合计城合计 504.26 543.93-7.3%-4.4%500.22 494.53 1.2%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 19至今周均成交（万方）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图3：35城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：35城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：35城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：35城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图7：35城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：35城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）、珠三角（7城）、中西部（3城）本周成交面积分别为78.51、136.55、84.68、87.24万平，环比上周分别下降3.5%、14.8%、6.1%、8.1%。其它区域方面，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积为53.86万方，环比上周上升13.7%。504.26-7.3%-10%-5%0%5%10%15%20%4604704804905005105205305405502017201819W1-3819-W35 19-W36 19-W37 19-W3835城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）-16.3%-9.6%1.3%-20%-10%0%10%20%30%19-W3319-W3419-W3519-W3619-W3719-W38一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）15.5%4.7%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.1935城新房成交环比35城新房成交同比-15.9%15.3%1.1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.19一线城市二线城市三四线城市4.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.09.1935城新房成交年同比13.2%6.9%-3.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.09.19一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.09.13-2019.09.19）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为96.02万方，环比下降23.6%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积35.24万方，环比下降20.2%，其中北京环比下降20.8%。10个二三线样本城市整体成交面积为60.78万方，环比下降25.4%，其中金华环比上升16.2%。月度情况来看，9月前19天12城市二手房成交环比下降10.8%，同比持平。分线来看，一线城市环比下降1.7%，二三线城市环比下降15.2%。全年累计情况来看，截至2019年9月19日，12城市整体成交同比上升1.3%，其中一线城市成交同比下降8.5%，二三线城市同比上涨6.8%。表表 2：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.09.13-2019.09.19）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 22.25 28.09-20.8%-62.7%26.63 28.22-5.6%深圳 12.99 16.08-19.2%32.6%12.18 11.67 4.4%一线合计一线合计 35.24 44.17-20.2%-49.3%38.81 39.89-2.7%1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他-4%-29%-18%-51%-15%-8%-19%8%-6%-22%-28%-7%-8%60%-30%9%14%62%-27%1%-9%-15%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二三线（10 个）青岛 10.03 11.30-11.2%70.3%9.53 9.55-0.2%厦门 5.23 7.13-26.6%1.1%9.20 4.96 85.6%无锡 10.37 14.51-28.5%82.0%11.56 10.63 8.7%岳阳 1.19 1.42-16.2%-45.4%1.50 1.97-23.9%扬州 2.87 4.14-30.7%-6.9%3.31 3.35-1.0%苏州 15.12 23.97-36.9%-34.1%23.53 18.60 26.5%南宁 4.98 7.43-33.0%44.0%5.82 4.57 27.4%金华 2.44 2.10 16.2%-4.4%2.78 3.53-21.3%江门 0.48 0.56-14.3%-82.1%2.02 2.69-25.0%杭州 8.07 8.96-9.9%6.3%11.25 11.92-5.6%二三线合计二三线合计 60.78 81.52-25.4%-0.8%80.50 71.76 12.2%12 城合计城合计 96.02 125.69-23.6%-26.5%119.32 111.65 6.9%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：12城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：12城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：12城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：12城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 96.02-23.6%-30%-20%-10%0%10%20%0204060801001201402017201819W1-3819-W35 19-W36 19-W37 19-W3812城二手房周均成交面积当周成交环比（右）-20.2%-25.4%-30%-20%-10%0%10%20%19-W3319-W3419-W3519-W3619-W3719-W38一线城市（2城）二三线城市（10城）-10.8%0.0%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.1912城二手房成交环比12城二手房成交同比-20.2%16.3%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.19一线城市（2城）二三线城市（10城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图14：12城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：12城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为9月19日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为302.91万方，环比上升52.0%，同比下降15.2%。月度数据来看，9月前19天13城商品房推盘697.58万方，环比上升27.2%，同比下降4.7%。全年累计来看，截至2019年9月19日，13城市商品房推盘面积同比上涨2.4%，涨幅较2018年全年收窄19.7%个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）稳定于1.03。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升0.5%，其中一线城市商品房库存环比上周上升0.5%，二线城市商品房库存环比上周上升0.6%，三四线城市商品房库存环比上周上升0.1%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至15.22个月，11个城市住宅去化周期上升至7.89个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 1.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.09.1912城二手房成交年同比-8.5%6.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.09.19一线城市（2城）二三线城市（10城）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05010015020025030035040019W26 19W28 19W30 19W32 19W34 19W36 19W38推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M9 18M11 19M119M319M519M719.09.01-19.09.19推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.09.13-2019.09.19）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1809 2.5%22.25 0.98 上海 2833 0.0%18.24 0.45 广州 1979 -0.8%18.89 0.85 深圳 519 1.9%12.41 0.54 南京 1940 2.8%22.25-0.08 2.4%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019.01.01-2019.09.19推盘面积年度同比0.500.700.901.101.301.501.7005001,0001,5002,00018M918M1219M319M619.09.01-19.09.19成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）05101520250500010000150002000014M615M716M817M918M10库存面积（万方）去化周期（月，右轴）05101520253014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期051015202530050010001500200025003000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）0510152025020040060080010