房地产服务行业物业管理：勇担社区防疫使命“最后一公里”价值彰显-20200214-华金证券-13页.pdf

http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020 年 02 月 14 日 行业研究证券研究报告 房地产服务房地产服务 行业动态分析行业动态分析 物业物业管理管理：勇担社区防疫使命，勇担社区防疫使命，“最后一公里”“最后一公里”价值彰显价值彰显 投资要点投资要点 此次防疫行动，为优质物业提供了一次展示的机会。此次防疫行动，为优质物业提供了一次展示的机会。新冠肺炎疫情冲击下，住宅、社区成为了重要的活动单元。社区居委会和物业在本次疫情防控中也被赋予重任，成为一道与小区外界隔绝的重要“屏障”，多个场景下扮演业主和社区外界的桥梁，协助物流等服务完成了居家隔离情况下的“最后一公里”配送。此次疫情的主要防疫手段为居家隔离，在一定程度上将居民限制在小区中，增加了物业公司与业主的互动，在某种程度上一些优质物业公司在此次防疫行动中获得了一个展示的机会。物管行业协会牵头，物管公司积极响应。物管行业协会牵头，物管公司积极响应。1 月 27 日国家卫健委召开以“社区防疫”为主题的新闻发布会，强调社区防疫的作用举足轻重。1 月 28 日以来，中国物业管理协会发布物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行），并针对写字楼、高校、产业园等非住宅物业出台专门的操作指南。疫情中优质物业积极响应号召，在抗击疫情中勇于承担责任，除了基础的物业服务，优质物业公司积极落实物业管理协会的号召，并根据自身情况为业主提供尽可能多的服务，如小区出入管理、重点区域消毒、生活物资保障、防疫物资保障等方面服务。物业行业短期影响相对有限，并且从长期来看对于优质物业公司影响积极。物业行业短期影响相对有限，并且从长期来看对于优质物业公司影响积极。（1）基础物业：物业费收入基本不受疫情影响，长期来看积极作为的物业公司后续物业费收缴率有望提高，部分政府出台相应的补贴政策，在一定程度上补贴了物业公司的收入，占比重较大的人力成本略有增长，防疫物料成本的增长可以忽略。（2）业主增值服务：与业主的粘性增强，信任度提高，线上引流效果明显有利于后期“宅”经济类业务嫁接，长期影响偏积极。（3）非业主增值服务：与开发商服务相关，影响相对偏负面，但如果疫情能在短时间内得到有效控制，影响相对较小。关注物业管理行业的投资机会。关注物业管理行业的投资机会。此次疫情对于物业管理行业短期内影响相对较小，对于优质物业公司长期影响相对积极。随着市场规模的逐步扩大，集中度的逐步提高，服务管理标准化度高、服务业态完整、在管面积有优势的优质物业公司的规模将有望进一步扩大。建议关注具备一定市场规模，在此次疫情中亦有一定表现得物业公司。A 股关注招商积余、新大正、南都物业等港股关注保利物业、雅生活服务、碧桂园服务、中海物业等；新三板关注开元物业、美的物业。风险提示：风险提示：疫情发展不确定性；人工成本上涨风险；增值服务拓展的不确定风险；规模扩张带来的服务品质控制风险；并购整合风险 投资评级 同步大市-B首次 一年一年行业行业表现表现 资料来源：贝格数据 升幅%1M 3M 12M 分析师 盖斌赫 SAC 执业证书编号：S091051680002 021-20377177 相关报告 -11%-6%-1%4%9%14%19%24%2019!-022019!-062019!-10房地产服务 沪深300 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录内容目录 一、物业管理：在社区防疫中发挥重要作用一、物业管理：在社区防疫中发挥重要作用.3 1、物管行业协会牵头，制定操作指引.3 2、物管公司积极响应协会号召，落实社区防疫工作.4 二、疫情对于物管业务的影响分析二、疫情对于物管业务的影响分析.6 1、基础物业服务：收入无太大影响，疫情相关投入成本略有增加.7 2、业主增值服务：与业主的粘性增强，信任度提高，影响偏积极.8 3、非业主增值服务：与开发商服务相关，影响相对偏负面.9 三、关注物业管理行业的投资机会三、关注物业管理行业的投资机会.9 四、风险提示四、风险提示.11 图表目录图表目录 图 1：招商积余参与防疫应急处置.6 图 2：物业公司参与火神山医院拓荒.6 图 3：物业服务.7 图 4：A 股物业公司人工成本占比.8 图 5：与疫情相关的内容阅读量相对较高（截至 2020 年 2 月 13 日）.9 图 6：A 股、港股、新三板物业公司基础物业管理业务占比.9 图 7：2013-2019 年中国物业管理行业管理面积（亿平方米）.10 图 8：A 股、港股、新三板物业公司基础物业管理业务占比.10 图 9：top100 物业管理公司市占率情况.10 表 1：物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）指引内容.3 表 2：疫情中的优秀物业公司 VS 传统老旧物业.4 表 3：主要物业公司的防疫行动.5 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 此次此次防防疫行动，为优质物业提供了一次展示的机会。疫行动，为优质物业提供了一次展示的机会。新冠肺炎疫情冲击下，住宅、社区成为了重要的活动单元。社区居委会和物业在本次疫情防控中也被赋予重任，成为一道与小区外界隔绝的重要“屏障”。此次疫情的主要防疫手段为居家隔离，在一定程度上将居民限制在小区中，增加了物业公司与业主的互动，在某种程度上一些优质物业公司在此次防疫行动中获得了一个展示的机会。我们认为我们认为虽然此次疫情对绝大部分消费虽然此次疫情对绝大部分消费、服务行业都受到了一定程度的影响服务行业都受到了一定程度的影响，但对物业行但对物业行业业短期短期影响相对有限影响相对有限，并且从长期来看对于优质物业公司影响积极并且从长期来看对于优质物业公司影响积极。短期内除了部分增值业务收入有所减少，防疫物料、人工成本略有增加之外，基础业务收入基本不受影响。而从长远来看，疫情期间优质物业公司为业主提供优质的服务，有利于加深业主和物业员工之间情感，业主对物业的服务的满意度也会显著提升，进而促进物业费的收缴率；同时借助防疫知识宣传、物料需求登记等线上服务，部分物业公司引流了较多的线上流量；同时这次疫情也加深了业主对于智慧社区的认知，同时也让生鲜、菜场等“宅”经济参与者认识到了物业在智慧社区中的重要位置，有利于后续相关增值业务的拓展。一、物业管理：在社区防疫中发挥重要作用 1、物管行业协会牵头，制定操作指引 1 月 27 日国家卫健委召开以“社区防疫”为主题的新闻发布会，强调社区防疫的作用举足轻重。1 月 28 日以来，中国物业管理协会先后发布关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的倡议书、物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）（下文简称操作指引（试行），并针对写字楼、高校、产业园等非住宅物业出台专门的操作指南，同时针对物管企业在疫情防控中的法律风险防范提供指引、对适用法律法规进行汇编。北上广深、成都、天津、武汉、重庆市等市物管协会积极响应，发布相关通知及文件，并积极展开疫情防治宣传工作。在操作指引（试行）中，对物业管理提出要求：“在新型冠状病毒肺炎疫情发生时，应在提供水电气供应、客服、保洁、秩序维护等服务和保障物业管理项目正常运行的基础上，加强安全生产。针对疫情，在物业管理经营的各层面、各环节，全面执行落实政府相关指令，对住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情进行最大程度的防控，最大限度地减少住宅物业管理区域的疫情事件和交叉感染人员数量。”同时操作指引（试行）针对基本保障、员工上岗、防控操作、沟通与配合四大方面的 21 个子类别提供了指引。表 1：物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）指引内容 指引大类指引大类 细分细分子类别子类别 基本保障指引基本保障指引 组织保障 物资保障 人员保障 沟通保障 经费保障 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 专业知识保障 员工上岗指引员工上岗指引 基本要求 员工防护 特殊岗位工作要求 防控操作指引防控操作指引 应急预案关键要素 客户服务管理 出入控制 区域封闭管理 通风管理 重点区域与部位清洁与消毒管理 垃圾管理 宣传管理 供方管理 沟通与配合指引沟通与配合指引 与政府及有关部门的沟通与配合指引 对居家隔离人员的配合管理指引 确诊病例离开住所后的处理措施 资料来源：物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行），华金证券研究所 2、物管公司积极响应协会号召，落实社区防疫工作 疫情中优质物业积极响应号召，在抗击疫情中勇于承担责任。从新闻及物业公司的官方微信公众号了解到，除了基础的物业服务，优质物业公司积极落实物业管理协会的号召，并根据自身情况为业主提供尽可能多的服务，如小区出入管理、重点区域消毒、生活物资保障、防疫物资保障等方面服务；相对而言，传统老旧物业由于缺乏人力物力，仅仅只能做简单的应对。表 2：疫情中的优秀物业公司 VS 传统老旧物业 优秀的物业公司优秀的物业公司 传统老旧物业传统老旧物业 小区出入管理 对小区进入人员测量体温并登记信息，积极组织疫情上报，部分物业管理公司利用 APP 收集业主行程 简单询问或拦截 重点区域消毒 每天对公共区域进行一定次数的消毒，对电梯按钮、门把手等重点部位进行重点消毒，并配在大堂、电梯口等位置配备免洗手液、纸巾，甚至在入口处设置专门消毒设备 无人力、物力实施相关举措 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 优秀的物业公司优秀的物业公司 传统老旧物业传统老旧物业 废旧口罩回收 设置了废弃口罩专用垃圾回收点，由专人进行回收处理 无专门回收点，与生活垃圾一同处理 生活物资保障 设置无接触快递、外卖接收点，并配送给业主，部分物业甚至为业主联系蔬菜等物资保障 门卫室代收外卖快递或自行到小区外取 防疫物资保障 为业主提供防疫知识，并协助登记采购口罩、消毒液等防疫物资 仅张贴相关社区宣传资料 资料来源：互联网资料整理，华金证券研究所 表 3：主要物业公司的防疫行动 物业公司物业公司 主要措施主要措施 万科物业万科物业 在门岗处设置体温测量；对小区公共区域进行烟雾消杀；对儿童游乐设施进行冲洗、杀菌处理；对小区内湖北籍及往返湖北等地车辆、人员，进行详细信息登记并上报；结合当地疫情的形势，侧重公共区域卫生消毒、出入口车辆和人员进出管理，减少不必要的入户服务，减少不必要的人员接触，包括调整一些服务流线、取消所有社区文化活动等举措 绿城物业绿城物业 全面消毒防御园区是每位业主家人小家庭之外的大家庭大堂前台、地下车库、室外绿化、娱乐设施、电梯轿厢、台面、把手绿城服务不放过任何一个死角、高频触点每天定时专项消毒 碧桂园物碧桂园物业业 启动应急预案，全国上千个社区开展社区防疫行动，开展的措施包括在当地卫生主管部门指引下，立即建立和完善疫情防控预案，落实“早发现、早报告、早隔离、早治疗”要求，同时在业主群、朋友圈、公告栏、宣传栏等发布防疫资讯，在门岗处、上门拜访提醒业主防疫常识，并且在小区内设置社区口罩便利购买点，物业服务前台配置口罩和常用药品、园区内派发口罩 保利物业保利物业 对楼道死角、单元大厅、地下车库等区域进行集中清扫，对园区娱乐设施、中心广场、楼栋电梯、地下室、垃圾桶等区域进行了高频次消杀 雅生活雅生活 加大新风的通风换气风量；采用全空气空调系统的空调区域；排查和完善污水排水系统、废水系统、建筑中水收集系统、空调凝结水收集系统等所有排水点与管道系统连接的水封装置；每天定时（至少 24 次/天）对卫生间及其卫生洁具的清洁情况进行检查，并及时处理；制定并执行污染物排放管理制度文件、垃圾管理制度、垃圾分类收集管理制度，并由专业人员管理。建立相应的日常管理与防控措施和机制，包括但不限于：对进入人员的管理和疫情严重地区的体温检测管理，相关的管理人员职责、运行管理记录、突发事件报告、应急处理流程等相关制度 金地物业金地物业 园区消毒消杀工作在全覆盖的基础上重点对垃圾桶、下水道、儿童游乐设施、园区健身设施等特殊地点加大消毒消杀频次。全体项目服务人员每日上岗前都会统一测试体温，全员佩戴口罩上岗，对每位员工及业主的健康负责。对出入人员百分百进行体温测量并做好相关登记。在主出入口，物业服务中心处设立防疫物资共享。设置了废弃口罩专用的垃圾桶，并统一销毁，杜绝二次污染。管家线上传播防范注意事项，倡导业主朋友们通过线上享家、400 服务热线、管家微信等方式进行线上咨询、报事。同时，各园区发动金地机器人在门禁、园区做好防疫宣传 龙湖智慧龙湖智慧使用医用酒精、84 消毒液等消毒剂对儿童设施、康体设施、大堂、电梯等公共区域进行定时、定点消毒。对地沟、地下室、行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 物业公司物业公司 主要措施主要措施 服务服务 垃圾中转站等卫生死角进行重点清洁和消杀。园区生活垃圾每日至少两次及时封闭清运，并对装卸设施做好消毒杀菌 金科物业金科物业 持续全面进行社区病毒消杀；严格对园区实施封闭式管理，仔细核实人员出行和车辆信息，并进行体温检测。对大厅、楼梯、电梯、地下车库、园区各公共设施等区域进行全面消毒。并粘贴温馨提示，设置废弃口罩回收点。在门岗处严格执行进出人员和车辆全面排查制度，并设立体温检测点，对体温异常人员严禁进出，同时做好登记。联动街道居委会一起进行上门排查，做好疫情防控的居家安全宣传。在四川、北京多个社区为业主买菜送上门。北京、重庆、江苏、湖南等多个社区陆续收到社区、业主、合作伙伴倾情捐助送来的防护口罩、一次性手套等物资，体现着大家众志成城防疫情的精神 彩生活彩生活 疫情防控的宣传，重点区域的消杀，到出入口的体温测量，生活物资保障，防疫物资保障 资料来源：物业公司公众号整理，华金证券研究所 疫情中物业公司积极配合政府防疫应急工作。疫情中物业公司积极配合政府防疫应急工作。1 月 26 日，招商积余参与“歌诗达赛琳娜号”邮轮在天津，以及“威尼斯号”在深圳的防疫应急处置工作，配合当地政府、卫健委、海关等部门对邮轮、母港进行全面消杀；2 月 2 日，火神山医院完工交付，而就在交付的前一天，中建三局、医管家、珠江、贵阁、惠之美、万科和金地等 7 家物业公司第一批 64 人的物业管理服务队伍率先上线，抵达火神山医院现场，并从到达现场的当天下午，对医院各区开始基础开荒保洁。图 1：招商积余参与防疫应急处置 图 2：物业公司参与火神山医院拓荒 资料来源：招商积余公众号，华金证券研究所 资料来源：互联网收集，华金证券研究所 二、疫情对于物管业务的影响分析 我们认为本次疫情短期对物管行业影响相对有限，主要影响体现在非业主的增值业务上。长期来看增加了物业公司与客户的粘性，进一步彰显物业公司“最后一公里”的服务价值，促成品牌物管公司的服务粘性和品牌价值的释放，并且为叠加更多增值服务创造可能。行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 3：物业服务 资料来源：公开资料整理，华金证券研究所 1、基础物业服务：收入无太大影响，疫情相关投入成本略有增加 住宅住宅项目项目物业费物业费收入收入基本不受疫情影响基本不受疫情影响，长期来看积极作为的物业，长期来看积极作为的物业公司公司后续物业费收缴后续物业费收缴率有望提高率有望提高。基础物业服务是由物管公司提供服务，收取物业管理费作为收入，物业费由单位面积的费用和管理面积来决定，所以只要业主与物业公司的服务合同继续存续，物业费就是非常刚性的收入，并不会受到疫情的影响；但因工地停工及售楼处关停，可能影响房地产开发进度，从而影响到短期内合约面积及在管面积的提升，不过短期内影响较小。长期来看，这次疫情中，由于实施严格的隔离政策，大部分业主的居家时间显著提升，在这期间够积极作为的物业公司，能够增加业主信任感和被服务感，从而有助于提高物业费收缴率；同时由于物业管理公司在疫情中的积极作为，有利于提高物业公司的社会形象，有利于物业公司获得更多的合作机会带来在管面积的提升，同时部分政府写作中敢于承担，也有利于获得部分城市基础服务等项目的回馈。商业物业管商业物业管理理略受影响，但整体略受影响，但整体影响影响相对较小。相对较小。在此次疫情中受影响较大的为商业物业，由于疫情减少了商业及公共物业的人流量，为了免除租户的部分压力，部分业主会也采取了一定的行动，由于租金相较于物业费规模较大，而且部分商业和公共物业仍在运营，所以手段主要为减免租金，也有小部分国有、公共物业公司选择减免物业费，但预计整体影响时间较短。同时部分物业选择关闭，运营成本会相对将低，虽然收入受到一定程度影响，但成本也能有效控制，对利润的影响不大。占比重较大的人力成本略有增长，防疫物料成本的增长可以忽略。占比重较大的人力成本略有增长，防疫物料成本的增长可以忽略。从目前 A 股上市的三家物业公司的情况来看，作为人力密集型行业人工成本占主营业务成本比较大，基本在 80%以上（招商积余由于有部分的公共物业，在卫生清理等方面实施外包，据了一定的比重，但人工程本物业服务 基础物业服务 非业主增值服务 业主增值服务 保安保安 保洁保洁 保修保修 保绿保绿 案场案场服务服务 咨询服务咨询服务 代理销售服务代理销售服务 工程服务工程服务 房屋检验房屋检验 智慧社区服务智慧社区服务 空间空间运营运营（广告、快（广告、快递柜、停车费等）递柜、停车费等）租赁租赁、二手房等业务二手房等业务 家政养老服务等家政养老服务等 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 仍在 50%）。由于此次疫情加大了在业主服务、信息统计、快递配送、消毒等方面的人员投入，但防疫小区多数仅开立 1-2 个出入口，以方便管理，而且由于疫情人员流动相对较少，如果能合理调配人员是能够应付新增的业主服务；而由于政府行政命令延长了假期，这期间会产生一定的额外补贴，导致人工成本略有提升。而防疫物资方面，由于疫情物业公司有一定的防疫物资投入，但规模较小，对成本的提升可作用以忽略。图 4：A 股物业公司人工成本占比 资料来源：南都物业、新正大、招商积余公告，华金证券研究所 部分政府出台相应的补贴政策部分政府出台相应的补贴政策，在一定程度上补贴了物业公司的收入在一定程度上补贴了物业公司的收入。2 月 8 日和 10 日，深圳市政府和杭州市政府分别发文加大对参与疫情防控工作的物业服务企业，按照在管面积短期补贴政策对冲近期物管公司成本上升。其中深圳市政府对物业管理企业按在管面积每平方米 0.5元的标准实施两个月财政补助；杭州市政府对部分住宅小区物管公司，按照在管面积每平方米0.5 元的标准给予两个月补助。基础物业服务作为物业公司最基本的业务，其业务能力是物业公司综合素质的有效体现。基础物业服务作为物业公司最基本的业务，其业务能力是物业公司综合素质的有效体现。但此次疫情的防控工作为物业公司提供了一次展现综合素质的机会，在防疫过程中优秀的物业企业所体现出的相应速度、资源调配能力、客户响应能力等均得到了很好的展示，也获得了业主的肯定，同时也使业主体会到了与一般物业的差距。2、业主增值服务：与业主的粘性增强，信任度提高，影响偏积极 业主增值服务的服务对象为业主，服务内容一般包括空间运营（广告、快递柜、停车费等）、智慧社区服务、租赁及二手房、家政养老服务等业务。空间空间运营业务影响疫情的负面影响较小运营业务影响疫情的负面影响较小。由于空间运营的费用如广告费、停车费等是按年支付，是相对刚性的，所以受疫情的负面影响较小；而且疫情将业主的活动限制在社区中，社区这一场景的重要性显著提升，有利于后续运营业务的落地。智慧社区服务影响相对积极智慧社区服务影响相对积极。由于居家隔离防疫手段的实施，将业主的居家时间增大幅提升，这在一定程度上会推动一批“宅经济”的崛起，同时多数物流公司采取无接触配送，物业公司提供货品代收代送，并且部分物业主动为业主联系生活物资和防疫物资的采购，在一定程度上彰显了物业公司“最后一公里”的服务价值。同时由于物业公司的防疫宣传、消息沟通、信息采集、居家维修，而且业主由于长时间居家对于社区的相关信息也是尤为关注，所以疫情期间的线上流 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 量也得到了显著提高，为后续的智慧社区的增值业务的开展提供了流量基础，增加了业主对于物业 APP 的粘性，有利于更多业主增值业务的嫁接；同时此次疫情也让部分企业重视线上线下互动的重要性，物业 APP 作为智慧社区重要接口的价值将进一步得到重视。图 5：与疫情相关的内容阅读量相对较高（截至 2020 年 2 月 13 日）资料来源：万科物业、绿城服务、雅生活集团公众号，华金证券研究所 注：黄色圆点为疫情相关文章，文字标注为阅读量最高的文章标题 租赁、二手房、养老家政等业务受影响同样积极。租赁、二手房、养老家政等业务受影响同样积极。疫情中物业积极作为（如消杀、物资发放等），有助于提升业主信任和粘性，而租赁、二手房、养老家政等作为服务业，均需要建立在与客户有较高信任度的基础之上。同时较好的物业形象有利于促进租赁和二手房交易等业务的落地。3、非业主增值服务：与开发商服务相关，影响相对偏负面 非业主增值服务的服务对象为开发商，服务内容一般包括案场服务、咨询服务、代理销售服务、工程服务、房屋检验、拓荒保洁等。地产销售受疫情影响，进而影响非业主增值服务业务收入。不过大部分物业公司相关增值业务占比较低，并且如果后期疫情问题影响时间不长，对于非业主增值服务影响不大。图 6：A 股、港股、新三板物业公司基础物业管理业务占比 资料来源：wind，华金证券研究所 三、关注物业管理行业的投资机会 99%94%93%91%85%82%81%77%75%74%73%64%62%62%58%56%48%46%42%40%50%60%70%80%90%100%行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 物业作为“以人为本”的服务行业，主要的壁垒在于对业主的需求的相应能力。此次防疫行动，为优质物业提供了一次展示的机会。新冠肺炎疫情冲击下，住宅、社区成为了重要的活动单元。社区居委会和物业在本次疫情防控中也被赋予重任，成为一道与小区外界隔绝的重要“屏障”。此次疫情的主要防疫手段为居家隔离，在一定程度上将居民限制在小区中，增加了物业公司与业主的互动，在某种程度上一些优质物业公司在此次防疫行动中获得了一个展示的机会。随着物业形象的提高，物业费缴费率、在管项目、业主增值服务等指标有望显著提高。目前我国的物业行业正处于扩张阶段，整体管理面积仍在不断增长，随着物业服务的改善部分物业费仍有提价空间；并且目前多数物业公司业务仍以基础物业服务为主，增值业务占比不高，存在较大的挖掘价值。物业行业的市场空间值得期待。图 7：2013-2019 年中国物业管理行业管理面积（亿平方米）图 8：A 股、港股、新三板物业公司基础物业管理业务占比 资料来源：中国产业信息网，华金证券研究所 资料来源：wind，华金证券研究所 目前我国物业管理行业虽然具备了一定的规模，但市场集中度仍相对较低，截至 2019 年 11月 top100 的市占率也不足 30%，存在较大的整合空间。图 9：top100 物业管理公司市占率情况 资料来源：中国产业信息网，华金证券研究所 此次疫情对于物业管理行业短期内影响相对较小，对于优质物业公司长期影响相对积极。随着市场规模的逐步扩大，集中度的逐步提高，服务管理标准化度高、服务业态完整、在管面积有124.5 135 145.5 156 166.5 50 54.2 58.4 62.6 66.8 05010015020025020152016201720182019住宅管理面积 非住宅管理面积 0%20%40%60%80%100%浦江中国 开元物业 中奥到家 新大正 彩生活 南都物业 中海物业 绿城服务 保利物业(2017)碧桂园服务 奥园健康 新城悦 滨江服务 永升生活服务 时代临里 招商积余 雅生活 美的物业 佳兆业美好 0%5%10%15%20%25%30%2013201420152016201720182019年11月 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 优势的优质物业公司的规模将有望进一步扩大。建议关注具备一定市场规模，在此次疫情中亦有一定表现得物业公司。A 股关注招商积余、新大正、南都物业等港股关注保利物业、雅生活服务、碧桂园服务、中海物业等；新三板关注开元物业、美的物业 四、风险提示 疫情发展不确定性；人工成本上涨风险；增值服务拓展的不确定风险；规模扩张带来的服务品质控制风险；并购整合风险 行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业评级体系行业评级体系 收益评级：领先大市未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 10%以上；同步大市未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-10%至 10%；落后大市未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 10%以上；风险评级：A 正常风险，未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动；B 较高风险，未来 6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动；分析师声明分析师声明 盖斌赫声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。行业动态分析 http:/ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 华金证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。免责声明：免责声明：本报告仅供华金证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发、篡改或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华金证券股份有限公司研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。华金证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。风险提示风险提示:报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。投资者对其投资行为负完全责任，我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。华金证券股份有限公司 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