房地产行业地产A+H样本库重点公司动态跟踪报告：地产板块持仓下降苏州再次调控升级-20190728-光大证券-17页.pdf

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2019 年 7 月 28 日 房地产 地产板块持仓下降，苏州再次调控升级 光大地产 A+H 样本库重点公司动态跟踪报告（07.13-07.26）行业动态 本期双周数据范围：本期双周数据范围：W28-W29，本期累计数据范围：W1-W29。市场行情：市场行情：A 股地产板块小幅跑赢大盘股地产板块小幅跑赢大盘 本期申万地产+0.99%，跑输沪深 300 指数 0.32pc，跑赢上证综指0.51pc，在申万一级行业中排名第 11/28；恒生中国内地地产-2.73%，跑输恒生指数 2.47pc，跑输恒生地产建筑 0.19pc，在恒生一级行业中排名第12/13。沪（深）股通持股比例提升前五(%)：光明(+0.74)、上实(+0.74)、新城(+0.65)、万科 A(+0.30)、金融街(+0.23)；港股通持股比例提升前五(%)：绿城(+0.70)、新城(+0.50)、金茂(+0.29)、时代(+0.23)、华润(+0.12)。楼市销售：楼市销售：一线成交环比一线成交环比-25.8%，三十城累计同比增速，三十城累计同比增速-0.2pc 至至 10.5%商品房：商品房：1）双周环比：30 城商品房双周成交面积环比-13.3%（一线-25.8%，二线-15.2%，三线-1.2%）；2）年初累计：30 城累计成交面积同比+10.5%（一线+29.0%，二线 0.3%，三线+17.9%）。二手房：二手房：1）双周环比：11 城二手房双周成交面积环比-3.6%（一线-6.2%，二线-2.7%）；2）年初累计：11 城累计成交面积同比+11.2%（一线-6.4%，二线+18.7%）。土地成交：土地成交：一线成交面积累计同比一线成交面积累计同比+7.29pc 至至 41.6%1）双周环比：100 城土地双周成交面积环比-36.4%（一线-9.8%，二线-45.5%，三四线-28.7%）；双周成交总价环比-47.2%（一线-47.7%，二线-58.5%，三四线-21.2%）；2）年初累计：100 城土地累计成交面积同比-6.0%（一线+41.6%；二线+4.2%，三四线-17.8%）；累计成交总价同比+15.2%（一线+34.5%；二线+21.5%，三四线-0.8%）。政策跟踪：政策跟踪：土地增值税法征求意见，苏州调控升级土地增值税法征求意见，苏州调控升级 中央层面，中央层面，韩正：放开放宽城镇落户条件，确保 1 亿非户籍人口城市落户；财政部就中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）向社会公开征求意见。地方层面，地方层面，苏州第四次加码楼市调控，扩大限售范围；长沙住房公积金最低缴存比例由 8%降低至 5%；开封取消限售令，时隔一天撤回取消限售文件；洛阳房产管理局表示，在售项目以 2019 年 4 月签约均价为基准价。2019Q2 基金持仓变化：仓位与超配率双降基金持仓变化：仓位与超配率双降 2019Q2 光大地产 A 股 30 家名义持仓环比变化-1.26pc，实际持仓环比变化-0.88pc。超配率为 0.97%，较 2019Q1 环比-1.03pc。迪马股份重仓增持 512 万股（+506%），中南建设、首开股份分别重仓增持 13590万股（+54%）、1417 万股（+86%）。投资建议投资建议：行业流动性管控趋严，关注融资优势标的：行业流动性管控趋严，关注融资优势标的 行业融资收紧下，预计企业信用分化将进一步扩大，建议关注财务稳健、融资优势明显，具备独特拿地渠道，可低成本获取资源的头部房企，如万科 A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。风险分析风险分析 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019 年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。增持（维持）分析师 何缅南(执业证书编号：S0930518060006)021-52523801 王梦恺(执业证书编号：S0930518110003)021-52523855 联系人 黄帅斌 021-52523828 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 行业流动性管控趋紧，山东全面放开城市落户光大地产 A+H 样本库重点公司动态跟踪报告（07.1-07.12）2019-07-14 一线土拍高增，累计面积同比+41%光大地产 A+H 样本库重点公司动态跟踪报告（06.15-06.30）2019-06-28-20%-5%10%25%40%07-1808-1810-1811-1801-1902-1904-1905-19房地产沪深3002019-07-28 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 目 录 目 录 1、光大地产 A+H 样本库重点房企基本情况.3 2、市场行情：A 股地产板块小幅跑赢大盘.4 2.1、A/H 地产板块表现.4 2.2、A/H 地产个股表现排行.5 2.3、沪（深）港股通持股变化.5 3、A+H 样本库 50 家公司重点公告梳理.7 4、楼市销售：一线成交环比-25.8%，三十城累计同比增速-0.2pc 至 10.5%.9 4.1、30 城商品房：2 周环比-13.3%，累计同比+10.5%.9 4.2、11 城二手房：2 周环比-3.6%，累计同比+11.2%.10 5、土地成交：一线成交面积累计同比+7.29pc 至 41.6%.10 6、政策跟踪：土地增值税法征求意见，苏州调控升级.12 6.1、宏观信息及中央政策.12 6.2、区域信息及地方政策.12 7、2019Q2 基金持仓变化：仓位与超配率双降.13 8、投资建议：行业流动性管控趋严，关注融资优势标的.14 9、风险提示.14 10、附录.15 10.1、申万房地产板块及典型公司 PE 估值走势.15 10.2、汇率及利率走势.16 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告 1、光大地产光大地产 A+H 样本库重点房企基本情况样本库重点房企基本情况 光大地产继续保持对 30 家 A 股重点房企及 20 家 H 股重点房企的动态跟踪，本期内样本库无调入/调出标的。图图 1：光大：光大 30 家家 A 股重点上市房企基本情况股重点上市房企基本情况 图图 2：光大：光大 20 家家 H 股重点上市房企基本情况股重点上市房企基本情况 资料来源：WIND，光大证券研究所整理，截止 2019.07.26 资料来源：WIND，光大证券研究所整理，截止 2019.07.26 注：中国海外发展的营业收入和归母净利润以港币计价 代码简称总市值（亿元）股价（元/股）PE(TTM)PB(LF)10日涨跌幅年初至今涨跌幅000002.SZ万科A3,34329.9610.02.11%26%001979.SZ招商蛇口1,66621.0513.82.60%26%600048.SH保利地产1,72314.487.61.57%28%600340.SH华夏幸福93131.007.52.22%27%600606.SH绿地控股8827.256.21.26%24%601155.SH新城控股61227.105.92.2-3%19%000069.SZ华侨城A6097.425.71.01%22%600383.SH金地集团56312.476.61.22%36%600663.SH陆家嘴53715.2317.33.75%45%002146.SZ荣盛发展3949.075.11.2-1%20%000656.SZ金科股份3456.478.71.60%11%600208.SH新湖中宝2552.9710.10.8-1%4%600895.SH张江高科28018.1061.43.1-4%21%600675.SH中华企业3135.148.12.23%14%000961.SZ中南建设3188.5713.81.8-1%55%000671.SZ阳光城2756.798.01.11%32%600848.SH上海临港66636.41155.13.017%77%000402.SZ金融街2327.777.00.7-1%26%600376.SH首开股份2007.766.30.7-9%13%000732.SZ泰禾集团1747.005.30.80%1%600466.SH蓝光发展1906.387.91.24%24%600325.SH华发股份1728.127.61.4-1%33%000537.SZ广宇发展1236.635.81.1-1%-10%600266.SH北京城建1548.206.70.6-2%27%600639.SH浦东金桥15115.1917.11.93%38%002244.SZ滨江集团1304.1710.30.8-1%6%600748.SH上实发展1679.0624.41.72%70%002285.SZ世联行884.2920.91.7-2%-15%600708.SH光明地产1255.619.81.111%67%600565.SH迪马股份963.939.21.20%62%平均16.31.61%28%代码简称总市值（亿港元）股价（港元/股）PE(TTM)PB(MRQ)10日涨跌幅年初至今涨跌幅3333.HK中国恒大2,80321.356.61.8-1%-9%0688.HK中国海外发展3,06227.956.81.1-3%6%2007.HK碧桂园2,40011.086.11.7-3%20%1109.HK华润置地2,38834.458.61.5-1%18%1918.HK融创中国1,65637.308.82.6-1%50%0960.HK龙湖集团1,77629.809.61.9-4%33%0813.HK世茂房地产73322.207.31.1-6%9%3380.HK龙光地产67112.247.22.0-5%30%2777.HK富力地产46514.444.90.6-1%30%0817.HK中国金茂6045.2110.21.56%51%0884.HK旭辉控股集团4165.286.71.4-6%34%1030.HK新城发展控股4147.015.41.9-8%36%3383.HK雅居乐集团40410.325.00.9-4%17%3377.HK远洋集团2453.226.00.4-4%-5%1813.HK合景泰富集团2407.565.20.7-6%14%6158.HK正荣地产1954.738.11.3-7%-5%1233.HK时代中国控股28214.505.61.5-2%78%1628.HK禹洲地产1803.744.60.8-2%22%3883.HK中国奥园28110.4610.22.1-6%121%3900.HK绿城中国1275.8328.30.4-6%4%平均8.11.4-3%28%2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告 2、市场行情：市场行情：A 股股地产板块地产板块小幅小幅跑跑赢赢大盘大盘 2.1、A/H 地产板块表现地产板块表现 7 月 13 日至 7 月 26 日，申万房地产指数上涨 0.99%，跑输沪深 300指数0.32pc，跑赢上证综指0.51pc，在28个申万一级行业指数中排名第11。7 月 13 日至 7 月 26 日，恒生中国内地地产指数下跌 2.73%，跑输恒生指数 2.47pc，跑输恒生地产建筑 0.19pc，在 13 个恒生一级行业指数中排名第 12。表表 1：市场指数表现（：市场指数表现（07.13-07.26）证券简称 收盘价 涨跌幅 PE（TTM）证券简称 收盘价 涨跌幅 PE（TTM）沪深 300 3,858.57 1.31%12.42 恒生指数 28,397.74-0.26%10.21 上证综指 2,944.54 0.48%13.18 恒生中国企业指数 10,853.17 0.60%8.86 中小板指 5,795.02 3.01%24.76 恒生港股通 3,531.48 0.09%9.87 创业板指 1,561.86 2.88%50.09 恒生地产建筑业 4,305.99-2.54%7.15 房地产(申万)4,180.01 0.99%10.33 恒生中国内地地产 6975.68-2.73%7.17 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 图图 3：沪深指数和申万行业涨跌幅：沪深指数和申万行业涨跌幅（07.13-07.26）图图 4：恒生指数和恒生行业涨跌幅：恒生指数和恒生行业涨跌幅（07.13-07.26）资料来源：WIND、光大证券研究所整理 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 -4%-2%0%2%4%6%8%电子 计算机 银行 机械设备 国防军工 电气设备 农林牧渔 交通运输 沪深300 非银金融 房地产 综合 汽车 通信 采掘 休闲服务 建筑装饰 传媒 商业贸易 建筑材料 公用事业 轻工制造 医药生物 化工 钢铁 有色金属 纺织服装 家用电器 食品饮料-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%恒生消费品制造业 恒生资讯科技业 恒生工业 恒生原材料业 恒生指数 恒生消费者服务业 恒生金融业 恒生综合业 恒生能源业 恒生公用事业 恒生地产建筑业 恒生中国内地地产 恒生电讯业 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告 2.2、A/H 地产个股表现排行地产个股表现排行 A 股 30 家涨跌幅前列为：上海临港（+16.70%）、光明地产（+10.65%）、保利地产（+6.86%）、绿地控股（+5.53%）、陆家嘴（+4.89%）；港股 20 家涨跌幅前列为：中国金茂（+6.33%）、华润置地（-0.72%）、中国恒大（-0.93%）、富力地产（-1.10%）、融创中国（-1.45%）。图图 5：A 股股 30 家涨跌幅表现家涨跌幅表现（07.13-07.26）图图 6：港股：港股 20 家涨跌幅表现家涨跌幅表现（07.13-07.26）资料来源：WIND、光大证券研究所整理 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 2.3、沪（深）港股通持股变化沪（深）港股通持股变化 A 股 30 家沪（深）股通持股比例提升幅度前五为：光明地产(+0.74%)、上实发展(+0.74%)、新城控股(+0.65%)、万科A(+0.30%)、金融街(+0.23%)。图图 7：A 股股 30 家家重点房企沪（深）股通持股变化重点房企沪（深）股通持股变化（07.13-07.26）资料来源：WIND、光大证券研究所整理 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%上海临港 光明地产 保利地产 绿地控股 陆家嘴 蓝光发展 浦东金桥 中华企业 金地集团 华夏幸福 上实发展 万科A 华侨城A 阳光城 迪马股份 招商蛇口 金科股份 泰禾集团 广宇发展 中南建设 荣盛发展 新湖中宝 华发股份 金融街 滨江集团 世联行 北京城建 新城控股 张江高科 首开股份-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%中国金茂 华润置地 中国恒大 富力地产 融创中国 禹洲地产 时代中国控股 中国海外发展 碧桂园 雅居乐集团 龙湖集团 远洋集团 龙光地产 合景泰富集团 世茂房地产 中国奥园 绿城中国 旭辉控股集团 正荣地产 新城发展控股-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.8光明地产 上实发展 新城控股 万科A 金融街 迪马股份 陆家嘴 中华企业 张江高科 阳光城 保利地产 绿地控股 浦东金桥 滨江集团 华夏幸福 上海临港 北京城建 广宇发展 新湖中宝 泰禾集团 金科股份 世联行 首开股份 招商蛇口 蓝光发展 中南建设 华侨城A 金地集团 荣盛发展 华发股份 0.00.51.01.52.02.53.03.54.0期末持股占比（%）区间持股比例变化（%）-右轴 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告 H 股 20 家港股通持股比例提升幅度前五为：绿城中国(+0.70%)、新城发展控股(+0.50%)、中国金茂(+0.29%)、时代中国控股(+0.23%)、华润置地(+0.12%)。图图 8：H 股股 20 家家重点内房港股通持股变化重点内房港股通持股变化（07.13-07.26）资料来源：WIND、光大证券研究所整理 -2.5-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.00510152025绿城中国 新城发展控股 中国金茂 时代中国控股 华润置地 龙湖集团 远洋集团 旭辉控股集团 雅居乐集团 正荣地产 世茂房地产 禹洲地产 碧桂园 龙光地产 中国海外发展 融创中国 中国恒大 合景泰富集团 中国奥园 富力地产 期末持股占比（%）区间持股比例变化（%）-右轴 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告 3、A+H 样本库样本库 50 家公司重点公告梳理家公司重点公告梳理 表表 2：A 股股 30 家公司重点公告梳理家公司重点公告梳理 公司 内容 招商蛇口 2019 年度第三期超短期融资券发行结果公告：发行总额为 10 亿元，发行利率为 3.14%，期限为 270 日；2019年公开发行公司债券(第二期)上市公告书：本期债券实际发行规模为 21 亿元，其中 5 年期品种的实际发行规模为 15 亿元，3 年期品种的实际发行规模为 6 亿元 保利地产（业绩预告）2019 年上半年，实现营业总收入 7,115,965.62 万元，同比+19.52%，利润总额 1,758,826.62 万元，同比+38.55%，归母净利润 1,035,279.70 万元，同比+59.14%。报告期内实现签约金额 2526.24 亿元，同比+17.33%陆家嘴（半年报）2019 年上半年实现营业收入 81.89 亿元，同比+23.86%，净利润 20.47 亿元，同比+11.34%，每股收益 0.51 元；（上半年销售情况）1-6 月，实现房地产租赁收入为 19.47 亿元，同比+10.6%，住宅物业销售签约面积 1.17 万平方米，合同金额 6.16 亿元，住宅销售现金流入 10.98 亿元，同比+123%；2019 年度第一期超短期融资券发行结果的公告：发行金额为人民币 10 亿元，期限为 270 天，发行价格为 100 元/百元面值，发行利率为 3.2%阳光城（业绩预告）2019 年上半年，营业总收入 225.92 亿元，同比+48.56%；实现利润总额 25.52 亿元，同比+46.86%；实现归母净利润 14.48 亿元，同比+40.38%。截至 2019 年 6 月末，资产负债率 83.54%，较去年末-0.88%，有息资产负债率 38.76%，较去年末-4%，净负债率 141.93%，较去年末-40.29%上海临港 重大资产重组发行股份购买资产发行结果暨股份变动公告：发行股票种类：人民币普通股（A 股），发行数量：783,373,055 股，发行价格：人民币 20.56 元/股。本次变更后公司注册资本为 1,903,292,332.00 元，股本为1,903,292,332.00 元。上海临港向漕总公司发行股份及支付现金购买其持有的合资公司 65%股权、高科技园公司 100%股权及科技绿洲公司 10%的股权；向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资发行股份购买其持有的南桥公司 45%股权、双创公司 15%股权及华万公司 55%股权 金融街（业绩预告）2019 年 1 月 1 日2019 年 6 月 30 日，归母净利润比上年同期上升：约 15%25%，盈利：约99,471.68 108,121.39 万元；基本每股收益盈利：约 0.330.36 元；关于获取苏州市苏地 2019-WG-14 号地块国有建设用地使用权的公告：公司全资子公司以总价 311,315 万元获得了苏州市苏地 2019-WG-14 号地块国有建设用地使用权，该地块位于苏州市吴中区太湖新城东太湖路南侧、龙翔路东侧，项目用地面积为 78,025.4平方米，总计容建筑面积为 171,655.88 平方米 蓝光发展 2019 年公司债券（第二期）发行结果公告：本期债券品种二全额回拨至品种一，品种一发行规模 11 亿元，票面利率为 7.50%广宇发展 申请发行商业地产抵押资产证券化(CMBS)产品的公告：专项计划设优先/次级分层，优先级占专项计划融资总规模的 95%，次级占 5%，次级资产支持证券由鲁能亘富持有，拟在深圳证券交易所申请发行，发行完成后在深圳证券交易所挂牌上市，在中国证券投资基金业协会备案。拟申请发行总额不超过人民币 40 亿元，具体发行规模以深圳证券交易所批复的金额为准。期限不超过 12 年（含 12 年，最终以批复的期限为准），采用 3+3+3+3 模式，每 3 年设一次开放期，附票面利率调整权、投资者回售权 滨江集团 关于联合竞得土地使用权的公告：全资子公司杭州滨捷企业管理有限公司（以下简称“滨捷公司”）与台州城投置业有限公司（以下简称“城投置业”）、台州东盛建设投资有限公司（以下简称“东盛建投”）以人民币 29,460万元竞得台土告字【2019】050 号地块，三方将按照滨捷公司 51%、城投置业 34%、东盛建投 15%的股权比例成立项目公司并进行合作开发，地块位于集聚区东部新区海城路以南、聚海大道以东，出让面积 81,661 平方米，建筑面积 179,654 平方米 迪马股份 拟设立商业资产支持专项计划的公告：发行规模不超过 11 亿元，具体规模最终以证券交易所关于对资产支持证券挂牌转让无异议的函为准，发行期限：预期拟不超过 18 年，且在专项计划约定的开放参与日可能因触发售回/购回而提前结束专项计划（具体期限可能因监管机构要求或市场需求进行调整），发行利率：发行的票面利率及支付方式由公司与相关中介机构根据发行情况最终确定 资料来源：WIND，公司公告，光大证券研究所整理，截至日期 2019.07.26 表表 3：H 股股 20 家公司重点公告梳理家公司重点公告梳理 公司 内容 碧桂园 2019 年 7 月 23 日，作为借款人与多家金融机构、中国银行（香港）有限公司签署融资协议，原贷款人已同意提供一项以港元及美元计值金额分别为 4,300 百万港元及 626 百万美元的双币可转让定期贷款融资，自融资协议日期起计为期 48 个月 华润置业（上半年销售情况）截至 2019 6 月 30 日止一个月，实现总合同销售金额约人民币 284.8 亿元，总合同销售建筑面积约 1,372,461 平方米，分別按年+0.7%及-24.5%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约人民币 187.0 亿元及 1072388 平方米；截至 2019 6 月 30 日止一個月土地收购更新：在赣州、长春等地收购了 10 幅地块，总楼面面积约 220,958,7 平方米，就该土地收购应付的权益土地出让金约为人民币 156.24 亿元 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告 融创中国（业绩预告）基于截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月未经审核管理账目的初步翻阅以及现实可得的资料，预期本期间拥有人应占溢利较去年同期增长超过 45%。剔除业务合并收益及其摊销、金融资产及投资物业公允价值变动损益、非核心业务的资产减值损失等事项影响后的拥有人应占溢利较去年同期可比金额增长超过 100%龙湖集团 发行 2019 年住房租赁专项公司债券（第一期）：间接附属公司于 2019 年 7 月 19 日完成向合资格投资者公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券（第一期），发行规模为人民币 20 亿元。其中五年期债券发行规模为人民币 5亿元，票面利率为 3.9%，附第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，以及七年期债券发行规模为人民币 15 亿元，票面利率为 4.67%，附第五年末发行人有权调整票面利率及投資者有权回售债券 中国金茂 中国证券监督管理委员会于 2019 年 7 月 11 日核准公司的全资附属公司向合资格投资者建议公开发行本金总额不超过人民币 2,000,000,000 元的境内公司债券的申请；发行于 2029 年到期的 500,000,000 美元年息 4.25%的担保优先票据：已向香港联合交易所有限公司申请批准以债务发行方式仅发行予专业投资者的票据上市及买卖，证券上市及买卖的批准预期将于 2019 年 7 月 24 日生效；根据一般授权配售现有股份及认购新股份：控股股东中化香港拟分别向平安人寿、新华人寿出让 17.87 亿股、0.16 亿股现有股份；同时公司向中化香港合计发行 1.69 亿股新股份。现有股份转让及新股发行价格均为 4.8106 港元/股，相当于最后交易日收盘价折让 0.61%。公司募资净额 8.15 亿港元，拟用于一般营运资金 旭辉控股集团 额外发行于 2024 年到期的 300,000,000 美元 6.55%优先票据：已向联交所提出申请，以批准额外票据按日期为2019 年 7 月 8 日的发售备忘录所述以仅向专业投资者发行债务证券的形式上市及买卖，批准额外票据的上市及买卖预期将于 2019 年 7 月 16 日生效；发行 2022 年到期为人民币 1,600,000,000 元 的 6.70%优先票据：已向联交所提出申请，以批准票据按日期为 2019 年 7 月 16 日的发售备忘录所述以仅向专业投资者发行债券的形式上市及买卖，批准票据的上市及买卖预期将于 2019 年 7 月 24 日生效 合景泰富集团 发行于 2024 年到期本金总额 300 百万美元之 7.40%优先票据：将发行本金总额 300 美元百万的票据，2024 年 3月 5 日到期，票据发售价将为票据本金额的 99.819%，利息按年利率 7.40%计算，自 2019 年 9 月 5 日开始在每半年期末于每年 3 月 5 日及 9 月 5 日支付 时代中国控股 于 2023 年到期的 400,000,000 美元 6.75%优先票据于香港联合交易所有限公司发行及上市的通告：已向联交所申请批准票据按照日期为 2019 年 7 月 9 日的发售备忘录所述透过仅向专业投资者发行债券的方式上市及买卖，预期票据的上市及买卖批准将于 2019 年 7 月 17 日生效 中国奥园（业绩预告）根据截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月之未经审核综合管理账目以及现时掌握的其他资料的初步审阅及分析，预期核心净利润（即扣除投资性物业公允值收益、汇兑损益等非经常性损益项目）与 2018 年同期相比将录得逾 50%之升幅，主因是由于 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日期间交付予买家的物业总建筑面积增加及平均售价提升所致 资料来源：WIND，公司公告，光大证券研究所整理，截至日期 2019.07.26 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告 4、楼市销售：楼市销售：一线成交环比一线成交环比-25.8%，三十城三十城累计累计同比增速同比增速-0.2pc 至至 10.5%4.1、30 城商品房：城商品房：2 周环比周环比-13.3%，累计同比，累计同比+10.5%表表 4：30 城商品房成交情况城商品房成交情况 30 大中城市合计 一线（4 城）二线（13 城）三线（13 城）本期成交面积（2019 年 W28-W29）733.36 122.42 373.98 236.97 上期成交面积（2019 年 W26-W27）846.10 164.95 441.24 239.91 2 周环比-13.3%-25.8%-15.2%-1.2%2019 年（W1-W29）累计成交面积 9538.22 1866.92 4546.46 3124.84 2018 年（W1-W29）累计成交面积 8632.00 1447.13 4534.34 2650.54 年初至今累计同比 10.5%29.0%0.3%17.9%资料来源：WIND，光大证券研究所整理 注：一线 4 城包括北京、上海、广州、深圳；二线 13 城包括天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三四线 13 城包括无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。图图 9：30 城商品房周度成交面积（万平方米）城商品房周度成交面积（万平方米）图图 10：30 城商品房成交面积累计同比增速（周）城商品房成交面积累计同比增速（周）资料来源：WIND、光大证券研究所整理 资料来源：WIND、光大证券研究所整理 01002003004005006007002018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W29一线单周 二线单周 三线单周-60%-40%-20%0%20%40%60%2018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W2930大中城市累计同比 一线累计同比 二线累计同比 三线累计同比 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告 4.2、11 城二手房：城二手房：2 周环比周环比-3.6%，累计同比，累计同比+11.2%表表 5：11 城二手房成交情况城二手房成交情况 合计 一线 2 城 二线 9 城 本期成交面积（2019 年 W28-W29)303.94 74.44 229.50 上期成交面积（2019 年 W26-W27)315.36 79.40 235.96 2 周环比-3.6%-6.2%-2.7%2019 年（W1-W29）累计成交面积 3964.17 995.30 2968.87 2018 年（W1-W29）累计成交面积 3564.27 1062.93 2501.35 年初至今累计同比 11.2%-6.4%18.7%资料来源：WIND，光大证券研究所整理；单位：万平米 注：一线 2 城包括北京、深圳；二线 9 包括杭州、南京、大连、成都、厦门、南宁、无锡、苏州、青岛 图图 11：11 城二手房周度面积（万平方米）城二手房周度面积（万平方米）图图 12：11 城二手房面积累计同比（周）城二手房面积累计同比（周）资料来源：WIND，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 5、土地成交：一线成交面积累计同比土地成交：一线成交面积累计同比+7.29pc 至至41.6%表表 6：百城土地成交建面和成交总价情况：百城土地成交建面和成交总价情况 土地成交建面（万平方米）土地成交总价（亿元）100 城 一线 二线 三四线 100 城 一线 二线 三四线 本期合计（2019 年 W28-W29）3361.85 312.31 1511.46 1528.31 1209.81 254.12 515.28 440.14 上期合计（2019 年 W26-W27）5285.07 346.17 2771.43 2142.34 2293.31 485.42 1241.00 558.31 2 周环比-36.4%-9.8%-45.5%-28.7%-47.2%-47.7%-58.5%-21.2%2019 年（W1-W29）累计成交 62130.52 4127.04 28632.62 29335.95 19993.72 2796.00 11057.02 6131.86 2018 年（W1-W29）累计成交 66106.67 2914.53 27487.45 35704.69 17360.53 2078.70 9098.82 6183.00 年初至今累计同比-6.0%41.6%4.2%-17.8%15.2%34.5%21.5%-0.8%资料来源：WIND，光大证券研究所整理 040801201602002402018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W29一线（2城）单周 二线（9城）单周-60%-40%-20%0%20%40%2018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W2911城累计同比 一线累计同比 二线累计同比 2019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告 图图 13：百城土地成交建面累计同比：百城土地成交建面累计同比 图图 14：百城土地成交总价累计同比：百城土地成交总价累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 图图 15：百城土地成交均价累计同比：百城土地成交均价累计同比 图图 16：百城土地成交累计均价（元：百城土地成交累计均价（元/平方米）平方米）资料来源：WIND，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 -100%0%100%2018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W29100城土地成交建面累计同比 一线 二线 三四线-100%0%100%2018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W29100城土地成交总价累计同比 一线 二线 三四线-100%0%100%2018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W172019W212019W252019W29100城土地成交均价累计同比 一线 二线 三四线 0200040006000800010000100城 一线 二线 三四线 2017W522018W522019W292019-07-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告 6、政策跟踪政策跟踪：土地增值税法征求意见：土地增值税法征求意见，苏州，苏州调控升级调控升级 6.1、宏观信息及中央政策宏观信息及中央政策 中央：中央：央行：发布二季度金融机构贷款投向统计报告：房地产贷款增速继续平稳回落。部委部委：财政部：就中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）向社会公开征求意见，征求意见稿将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定；税务总局：推出第一批 10 条便民办税缴费新举措，合并城镇土地使用税和房产税纳税申报表，各省税务机关统一城镇土地使用税和房产税纳税期限，减少申报次数；住建部：发布关于加快推进房屋建筑和市政基础设施工程实行工程担保制度的指导意见，要求分类实施工程担保制度，包括推行工程保函替代保金，大力推行投标担保，着力推行履约担保，强化工程质量保证银行保函应用，和推进农民工工资支付担保应用；公示