证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告房地产行业2019年三季报综述推荐（维持）业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增事件：3Q2019房地产板块主营业务收入同比+20.7%，较2018年+1.0pct，较2019H1-0.3pct；归母净利润同比+10.1%，较2018年+7.7pct，较2019H1-1.9pct。点评：3Q19板块营收快增，业绩持续分化，一二线持续高增，业绩正当释放期16-18年销售高增速及房价大涨决定了18-20年结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动3Q19营收同比+20.7%（较18年+1.0pct），结算略有加快，从房企结构来看：二线+32%>一线+22%>三线+9%；同期净利润同比+10.1%（较18年+7.7pct），业绩释放加速，但结构分化，从房企结构来看：二线+46%>一线+15%（剔招蛇后为26%）>三线-28%，其中一二线房企持续远好于三线。考虑到主流房企预收款持续高增、毛利率年内保持稳定、费用率改善预期，综合将保障19年业绩稳增。3Q19毛利率高位持平、净利率略升，费用率提升、少数股东权益下降18-19年行业主要结算16-17年的涨价项目，推动3Q19毛利率继续处于34.7%高位，和18年持平，从房企结构来看：一线39%>二线32%和三线32%；虽然三项费用率由18年的10.2%提升至3Q19的11.7%，但同期少数股东权益占比由18年的23.0%下降至3Q19的21.0%，三费率提升和少数股东权益下行的对冲推动3Q19净利率提升至9.9%、较18年+0.3pct，从房企结构来看：一线12%>二线11%>三线7%。值得注意的是，16H2-17H1地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头18年大量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。3Q19净负债率略增，一三线加杠杆、二线降杠杆，现金短债比高位略降19Q3末，板块资产负债率为80.0%、较18年末+0.6pct；但19Q3末预收账款占比总资产为27.3%，较18年末+3.0pct，剔预收款后负债率为52.7%，并较18年末-2.4pct，显示预收款增长仍是负债率上升主因；19Q3净负债率96.3%、较18年末+5.9pct，主要由补库存推动,但其中一三线加杠杆、二线降杠杆；从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求，但融资持续较紧也将迫使拿地趋弱、利于降杠杆；19Q3现金短债比为1.19倍，较18年略降0.09倍，但仍远好于11年和14年的0.9倍；其中一线房企现金短债比1.55倍，仍远好于二三线房企的1.01、1.04倍。展望全...
