房地产行业2019年10月投资策略暨3季报业绩前瞻：9月策略预判兑现长期仍具配置价值-20191011-国信证券-12页.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告深度报告证券研究报告深度报告 房地产房地产 房地产房地产2019年年10月投资策略暨月投资策略暨3 季报业绩前瞻季报业绩前瞻 超配超配（维持评级）2019 年年 10 月月 11 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 300300 走势比较走势比较 行业投资策略行业投资策略 9 月策略预判兑现，长期仍具配置价值月策略预判兑现，长期仍具配置价值 往期投资组合回顾及往期投资组合回顾及 10 月组合推荐月组合推荐我们在 9 月策略短期或有反弹，长期具配置价值重点推荐的中南建设、金地集团、华侨城 A、荣盛发展涨幅分别为 11.6%、8.3%、1.7%、1.5%，分别跑赢沪深 300 达 14.2、10.9、4.2、4.1 个百分点，分别跑赢申万房地产指数 11.3、8.1、1.4、1.3 个百分点。10 月组合为保利地产（央企龙头）。行业动态跟踪行业动态跟踪八月以来楼市热度略有降温，根据中国指数研究院数据，2019 年 8 月，一线城市新房成交面积同比下降 12%，环比下降 9%；二手房成交面积同比上升 1%，环比下降 5%；部分二线热门城市新房成交环比亦出现不同程度回落，楼市热度略有降温。此外，百城土地市场略有降温，土地溢价率略有下滑。2019 年一季度宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆之后，4 月中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、重提“房住不炒”，5 月份之后，房企融资环境逐步收紧，至今，监管层对房企融资方面趋严明显，政策保持趋紧态势。公司动态跟踪公司动态跟踪9 月单月，优势房企销售表现优异，其中招商蛇口、中南建设、龙光地产、碧桂园、金地集团、中国恒大单月分别同比增长 82%、80%、58%、40%、39%、32%；中国恒大、金地集团、招商蛇口 9 月分别环比增长 74%、52%、30%。截至 10 月 10 日，根据已公布的 SW 房地产板块 14 只地产股的前三季预警，5只地产股净利润扭亏或预增，SW 房地产板块 131 只地产股中，45 只地产股 2019年上半年净利润大于 2018 年前三季度净利润，占 34%，预计这些公司前三季业绩将大概率增长。展望全年，2019 年营收及利润主要来自于 16 及 17 年销售，2016 年是全行业量价齐升的销售大年，2017 年是优势房企销售大年，因此 2019年优势地产股净利大概率显著增长，WIND 一致预期的数据亦反映出这一结果。板块表现及估值变化板块表现及估值变化自 9 月策略短期或有反弹，长期具配置价值发布至今，申万房地产指数涨幅0.3%，跑赢沪深 300 达 2.8 个百分点，在 28 个行业中排第 2 名，优势地产股涨幅更为显著。根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块 53 只地产股的 2019年 wind 一致预期，截至 10 月 10 日，板块动态 PE 为 7.3 倍，比 2018 年 10 月18 日的底部估值水平（6.9 倍动态 PE）高 6%，其中，金地集团、华侨城 A、保利地产、金科股份、华夏幸福、万科 A、蓝光发展的 2019 年动态 PE 比 2018 年10 月 18 日分别高 39.4%、21.4%、19.3%、17.4%、9.7%、8.5%、7.0%。投资建议及行业评级投资建议及行业评级如我们 9 月策略所判断，优势地产股短期出现了反弹行情。当前板块动态 PE 处在近几年的次低位，我们认为“低估值+双增长”的优势地产股长期仍具备配置价值。10 月组合如前述，其他品种见正文。风险风险市场的风险及研究框架的风险。重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 公司公司 公司公司 投资投资 昨收盘昨收盘 总市值总市值 EPS PE 代码代码 名称名称 评级评级（元）（元）（百万元）（百万元）2019E 2020E 2019E 2020E 600048 保利地产 买入 15.65 186,721 1.95 2.30 8.0 6.8 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告：相关研究报告：2019 年中国房地产观察：韧性十足，政策偏严 2019-09-26 房地产行业专题：2019 年中国房地产销售形势观察 2019-09-19 房地产 2019 年四季度投资策略：优势地产股或已具备长期配置价值 2019-09-19 房地产行业专题：2019 年中国房地产投资形势观察 2019-09-18 房地产 2019 年 9 月投资策略：短期或有反弹，长期具配置价值 2019-09-10 证券分析师：区瑞明证券分析师：区瑞明 电话：0755-82130678 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 独立性声明：独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.21.41.6O/18D/18F/19A/19J/19A/19房地产沪深3002 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 内容目录内容目录 往期投资组合回顾及往期投资组合回顾及 10 月组合推荐月组合推荐.3 行业动态跟踪行业动态跟踪.3 8 月一、二线楼市热度总体略有降温.3 8 月土地市场略有降温.4 政策预期偏紧，官方舆论偏严.5 公司动态跟踪公司动态跟踪.6 板块表现及估值变化板块表现及估值变化.7 投资建议及行业评级投资建议及行业评级.9 风险风险.9 国信证券投资评级国信证券投资评级.11 分析师承诺分析师承诺.11 风险提示风险提示.11 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明.11 图图表表目录目录 图图 1：8 月部分月部分一线城市新房销售增速一线城市新房销售增速.3 图图 2：8 月部分一线城市二手房销售增速月部分一线城市二手房销售增速.3 图图 3：8 月部分月部分二线城市新房销售增速二线城市新房销售增速.4 图图 4：百城土地成交情况：百城土地成交情况.4 图图 5：百城土地流拍情况：百城土地流拍情况.4 图图 6：百城土地溢价率情况：百城土地溢价率情况.4 图图 7：2019 年年 1-9 月头部房企销售增速变化情况月头部房企销售增速变化情况.6 图图 8：2019 年年 9 月月 10 日至日至 10 月月 10 日部分优势地产股涨幅日部分优势地产股涨幅.8 图图 9：2019 年年 9 月月 10 日至日至 10 月月 10 日各行业板块涨幅日各行业板块涨幅.8 图图 10：近几年地产股：近几年地产股 PE 变化变化.9 表表 1：2019 年年 5 月后房企融资环境逐步收紧月后房企融资环境逐步收紧.5 表表 2：部分城市调控持续加码：部分城市调控持续加码.5 表表 3：2019 年年 1-9 月销售月销售 TOP30 房企一览房企一览.6 表表 4：房地产板块股票前三季预警：房地产板块股票前三季预警.7 2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 往期往期投资组合回顾及投资组合回顾及 10 月月组合组合推荐推荐 我们在 9 月策略短期或有反弹，长期具配置价值重点推荐的中南建设、金地集团、华侨城 A、荣盛发展涨幅分别为 11.6%、8.3%、1.7%、1.5%，分别跑赢沪深 300 达 14.2、10.9、4.2、4.1 个百分点，分别跑赢申万房地产指数 11.3、8.1、1.4、1.3 个百分点（9 月 10 日至 10 月 10 日）。2019 年 10 月组合为保利地产（央企龙头）。行业动态跟踪行业动态跟踪 8 月月一、二线楼市热度一、二线楼市热度总体略有总体略有降温降温 根据中国指数研究院数据，2019 年 8 月，一线城市新房成交面积同比下降 12%，环比下降 9%；二手房成交面积同比上升 1%，环比下降 5%，热度总体略有回落。分城市看，北京新房成交面积环比下降 19%，同比基本持平；深圳新房成交面积环比下降 16%，同比下降 19%；上海新房成交面积环比上升 1%，同比下降 25%；广州新房成交面积环比下降 12%，同比上升 10%。二手房方面，北京二手房成交面积环比下降 6%，同比下降 19%；深圳二手房成交面积环比下降 6%，同比下降 4%；上海二手房成交面积环比下降 3%，同比上升 42%；广州二手房成交面积环比下降 5%，同比下降 15%。图图 1：8 月月部分部分一线城市一线城市新房新房销售增速销售增速 图图 2：8 月月部分部分一线城市一线城市二手房二手房销售增速销售增速 资料来源:中国指数研究院、国信证券经济研究所整理 资料来源:中国指数研究院、国信证券经济研究所整理 二线城市方面，根据中国指数研究院数据，部分热门城市新房成交环比、同比增速亦有回落。其中，重庆新房成交面积环比下降 23%，同比下降 45%；杭州新房成交面积环比下降 6%，同比下降 21%；南京新房成交面积环比下降 34%，同比上升 6%；武汉新房成交面积环比下降 12%，同比上升 18%；成都新房成交面积环比下降 14%，同比下降 24%；苏州新房成交面积环比下降 26%，同比下降 16%；西安新房成交面积环比下降 3%，同比上升 5%；无锡新房成交面积环比下降 9%，同比下降 58%。1%-16%-19%-12%-9%-25%-19%0%10%-12%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%上海深圳北京广州一线城市8月新房成交面积环比增速8月新房成交面积同比增速-6%-6%-3%-5%-5%-19%-4%42%-15%1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%北京深圳上海广州一线城市8月二手房成交面积环比增速8月二手房成交面积同比增速2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 4 图图 3：8 月部分月部分二二线城市线城市新房新房销售增速销售增速 资料来源:中国指数研究院、国信证券经济研究所整理 8 月月土地市场土地市场略有略有降温降温 根据中国指数研究院数据，2019 年 8 月百城共推出住宅规划建筑面积 6154 万平方米，环比下降 21%，同比下降 23%，百城土地流拍面积占推出面积之比为3.4%，较上月下降 0.4 个百分点；全国百城土地平均溢价率为 8.5%，较上月下降 1.8 个百分点。图图 4：百城土地成交情况百城土地成交情况 资料来源:中国指数研究院、国信证券经济研究所整理 图图 5：百城百城土地土地流拍情况流拍情况 图图 6：百城百城土地溢价率情况土地溢价率情况 资料来源:中国指数研究院、国信证券经济研究所整理 资料来源:中国指数研究院、国信证券经济研究所整理-23%-6%-45%-12%-14%-26%-3%-9%8%-18%-45%-21%6%18%-24%-16%5%-58%12%17%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%重庆杭州南京武汉成都苏州西安无锡长春温州8月新房成交面积环比增速8月新房成交面积同比增速300040005000600070008000900010000百城住宅用成交地规划建筑面积（万平方米）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/8百城住宅用地流拍面积占推出面积之比0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/8百城住宅用地溢价率2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 5 政策预期偏紧，官方舆论偏严政策预期偏紧，官方舆论偏严 2018 年 12 月的中央经济工作会议时隔四年再次提出经济面临“下行压力”，并明确“宏观政策要强化逆周期调节”，同时将“稳就业”置于六个“稳”字之首，并表示 2019 年“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制”，2019 年 1 季度，在政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行的背景下，房地产行业融资环境明显改善，但是，伴随着2019 年一季度以来宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆，2019 年 4 月中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、重提“房住不炒”，5月份之后，房企融资环境逐步收紧，6 月以来，监管层对房企融资方面趋严明显，政策保持趋紧态势。表表 1：2019 年年 5 月后房企融资环境逐步收紧月后房企融资环境逐步收紧 序号序号 日期日期 重点内容重点内容 1 5 月 18 日 银保监会发文，明确了整治违规向房企“输血”的乱象；2 6 月 14 日 据新浪财经报道，中国人民银行成都分行发出紧急通知，“要求各家银行一手房首套按揭利率不得低于上浮 15%，二套房不得低于上浮 20%”；3 6 月 15 日 银保监会主席郭树清表示“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为”；4 6 月 20 日 据华夏时报报道，中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率，从原本的基准利率上浮 5%增加到上浮 8%；5 6 月 20 日 据乐居买房报道，苏州多家银行住房按揭贷款停止放贷，放款时间延长；6 7 月 6 日 据观点地产网报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；7 7 月 12 日 国家发改委发布通知明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；8 7 月 29 日 人民银行在北京召开座谈会表示要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管；9 7 月 30 日 中央政治局会议提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段；10 7 月 31 日 人民银行在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上表示“房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强”；11 8 月 4 日 据浙江之声报道，杭州多家银行透露放贷额度、利率已双双收紧，首套普遍基准利率上浮 8%；12 8 月 7 日 据证券日报报道，银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知，要求按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检查，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。13 8 月 8 日 银保监会发布中国银保监会办公厅关于开展 2019 年银行机构房地产业务专项检查的通知，决定在 32 个城市展开银行房地产业务专项检查工作；14 8 月 23 日 据财联社报道，合肥地区 12 家银行停止二手房贷款，同时，南京、青岛、苏州、合肥、武汉、无锡普遍地区银行执行首套房利率上浮 20%，甚至 30%；15 8 月 29 日 据腾讯新闻报道，多家银行收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，规模或不得超过 3 月底额度。资料来源:新浪财经、华夏时报、观点地产网、证券日报、财联社、腾讯新闻、国信证券经济研究所整理 表表 2：部分城市调控持续加码部分城市调控持续加码 序号序号 日期日期 重点内容重点内容 1 4 月 10 日 合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知，打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为；2 4 月 18 日 长沙下发了关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知，自 2019 年 4 月 22 日起，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按 4%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房；3 4 月 19 日 据新华社消息，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对 2019 年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示；4 4 月 19 日 中共中央政治局召开会议，重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；5 4 月 27 日 辽宁丹东市政府办公室印发关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知，从 4 月 27 日起，对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范围内允许购买 1 套新建商品住房，对于本地和非本地户籍家庭，需在市区内购买住房，自网签购房合同备案满 5年，并取得不动产权证书后方可上市交易，市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价，对于在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过 0.6%；6 5 月 6 日 国家发展改革委召开专题新闻发布会，国家发改委规划司司长陈亚军在新闻发布会上指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控；7 5 月 16 日 苏州出台市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见，学区房调整为 9 年 1 学位；8 5 月 18 日 根据新华社报道，住建部于 4 月 19 日对 6 个城市进行预警提示的基础上，又对近 3 个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁 4 个城市进行了预警提示；9 5 月 22 日 根据海南省六部门发布新规，明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报，严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产；10 6 月 20 日 西安限购升级，非西安市户籍居民家庭在西安住房限购区域范围内无住房且能够提供 5 年以上（含 5 年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买 1 套商品住房或二手住房；11 7 月 18 日 大连发布限涨令：房价只准跌不准涨，但跌幅不能超 5%；12 7 月 24 日 苏州三个月来第三次出台加码政策，限售区域进一步扩大；13 7 月 26 日 洛阳发布限价令：单价超 4 余人签约价不得网签；资料来源:地方政府官网、新浪财经、国信证券经济研究所整理 2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 6 公司动态跟踪公司动态跟踪 根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2019 年 1-9 月，TOP3 房企销售金额达 15093 亿元，同比上升 5.4%；TOP5 房企销售金额达 22258 亿元，同比上升 8.3%；TOP10 房企销售金额达 32733 亿元，同比上升 9.8%；TOP20房企销售金额达 46369 亿元，同比上升 14.7%；TOP30 房企销售金额达 58116亿元，同比上升 14.7%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、招商蛇口、阳光城、金地集团、龙光地产 1-9 月分别取得 44%、39%、38%、34%、31%的增长。根据部分已披露销售公司的公告，9 月单月，优势房企销售表现优异，其中招商蛇口、中南建设、龙光地产、碧桂园、金地集团、中国恒大单月分别同比增长 82%、80%、58%、40%、39%、32%；中国恒大、金地集团、招商蛇口 9月分别环比增长 74%、52%、30%。图图 7：2019 年年 1-9 月月头部头部房企销售增速变化情况房企销售增速变化情况 资料来源:克而瑞研究中心、公司公告、国信证券经济研究所整理 表表 3：2019 年年 1-9 月销售月销售 TOP30 房企一览房企一览 房企房企 2019 年年 1-9 月销售额（亿元）月销售额（亿元）2019 年年 1-9 月同比增速月同比增速 2018 年同期同比增速年同期同比增速 增长变化（百分点）增长变化（百分点）1 碧桂园 5805 5.2%29.1%-24 2 中国恒大 4532 1.1%22.4%-21 3 万科地产 4756 10.2%8.9%1 4 融创中国 3695 15.8%56.0%-40 5 保利发展 3470 14.3%45.9%-32 6 中海地产 2612 28.2%23.3%5 7 绿地控股 2439-8.6%31.3%-40 8 新城控股 1984 24.3%113.0%-89 9 华润置地 1747 11.7%55.5%-44 10 龙湖集团 1745 17.1%16.3%1 11 世茂房地产 1740 44.0%76.2%-32 12 招商蛇口 1620 39.4%49.0%-10 13 阳光城 1502 37.8%82.6%-45 14 金地集团 1418 33.7%3.4%30 15 旭辉集团 1368 27.7%55.3%-28 16 中南置地 1300 26.6%63.8%-37 17 中国金茂 1238 26.5%158.9%-132 18 绿城中国 1232 21.5%9.0%12 19 金科集团 1213 31.9%109.5%-78 20 华夏幸福 1004-6.8%7.7%-14 21 富力地产 1001 4.9%47.3%-42 22 中梁地产 1005 11.4%76.0%-65 5.4%8.3%9.6%14.6%14.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%TOP3TOP5TOP10TOP20TOP302019年1-9月销售额同比增速2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 7 23 融信集团 940 14.3%172.9%-159 24 远洋集团 889 25.6%48.8%-23 25 雅居乐 876 24.9%22.9%2 26 滨江集团 791 21.6%97.8%-76 27 奥园集团 786 28.7%136.7%-108 28 蓝光发展 771 14.9%52.0%-37 29 祥生地产 764 23.2%83.8%-61 30 龙光集团 717 30.7%74.8%-44 资料来源:克而瑞研究中心、公司公告、国信证券经济研究所整理 截至 10 月 10 日，根据已公布的 SW 房地产板块 14 只地产股的前三季预警，5只地产股净利润扭亏或预增，其中，在我们重点跟踪的优势地产股中，中南建设 2019 年前三季度净利润预增 50%。表表 4：房地产板块股票前三季预警房地产板块股票前三季预警 序号序号 证券代码证券代码 名称名称 预警类型预警类型 预告净利润同比增长下预告净利润同比增长下限限(%)预告净利润同比增长上预告净利润同比增长上限限(%)1 000558.SZ 莱茵体育 首亏-456.21-405.32 2 000691.SZ 亚太实业 首亏-151.90-141.52 3 000909.SZ 数源科技 不确定-4 000961.SZ 中南建设 预增 50.00-5 000965.SZ 天保基建 首亏-115.81-107.91 6 000981.SZ ST 银亿 首亏-212.51-175.01 7 600240.SH*ST 华业 不确定-8 600266.SH 北京城建 略增-9 600604.SH 市北高新 预减-10 600647.SH 同达创业 扭亏-11 600665.SH 天地源 略减-12 600675.SH 中华企业 预增 50.00-13 600807.SH ST 天业 扭亏-14 600890.SH 中房股份 续亏-资料来源:公司公告、国信证券经济研究所整理 根据房地产板块 131 只地产股的数据，45 只地产股 2019 年上半年净利润大于2018 年前三季度净利润，占 34%，预计这些公司前三季业绩将大概率增长。展望全年，2019 年营收及利润主要来自于 2016 及 2017 年销售，2016 年是全行业量价齐升的销售大年，2017 年是优势房企销售大年，因此 2019 年优势地产股净利大概率显著增长，WIND 一致预期的数据亦反映出这一结果。板块表现及估值变化板块表现及估值变化 自 9 月策略短期或有反弹，长期具配置价值发布至今，申万房地产指数涨幅 0.3%，跑赢沪深 300 达 2.8 个百分点，在 28 个行业中排第 2 名，优势地产股涨幅更为明显。2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 8 图图 8：2019 年年 9 月月 10 日至日至 10 月月 10 日部分优势地产股涨幅日部分优势地产股涨幅 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 图图 9：2019 年年 9 月月 10 日至日至 10 月月 10 日日各行业板块涨幅各行业板块涨幅 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块 53 只地产股的 2019 年 wind 一致预期，截至 10 月 10 日，板块动态 PE 为 7.3 倍，比 2018 年 10 月 18 日的底部估值水平（6.9 倍动态 PE）高 6%，其中，金地集团、华侨城 A、保利地产、金科股份、华夏幸福、万科 A、蓝光发展的 2019 年动态 PE 比 2018 年 10月 18 日分别高 39.4%、21.4%、19.3%、17.4%、9.7%、8.5%、7.0%。11.6%11.2%10.2%8.3%7.1%6.6%4.8%1.7%1.5%0.3%-2.1%-2.3%-3%-1%1%3%5%7%9%11%2019年9月10日至10月10日部分优势地产股涨幅（%）1.7%0.3%0.2%-1.5%-1.6%-1.7%-1.8%-2.1%-2.1%-2.2%-2.6%-2.6%-2.7%-2.8%-3.1%-3.2%-3.6%-3.8%-4.6%-4.6%-4.6%-4.8%-5.1%-5.6%-6.5%-7.1%-9.2%-11.5%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%2019年9月10日至10月10日各行业板块涨幅（%）2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 9 图图 10：近几年地产股近几年地产股 PE 变化变化 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 注 1：每年股价最低时点按照当年申万房地产指数的最低时点；注 2：历史上每年最低点的 PE=每年股价最低点的总市值/当年归母净利润总和，2019 年预测 PE=当日收盘价板块的总市值/WIND 一致预期的归母净利润总和。投资建议及行业评级投资建议及行业评级 如我们 9 月策略所判断，优势地产股短期出现了反弹行情。当前板块动态 PE处在近几年的次低位，我们认为“低估值+双增长”的优势地产股长期仍具备配置价值。10 月组合推荐保利地产、金地集团，并看好中南建设、华侨城 A、荣盛发展、华润置地、金科股份、旭辉控股集团、龙湖集团、融创中国、华夏幸福、龙光地产、阳光城、融信中国、碧桂园、合景泰富集团、佳兆业集团、禹洲地产等品种。风险风险 一、市场的风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；二、研究框架的风险：上述策略建议所基于的研究框架为区瑞明地产 A 股小周期理论框架，其核心假设在于商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，导致相应地策略建议亦失效。7.6 8.4 12.4 11.0 6.9 7.3 6789101112132014A2015A2016A2017A2018A2019E房地产板块PE2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 10 附表附表 1：重点公司盈利预测及估值重点公司盈利预测及估值 公司公司 公司公司 投资投资 收盘价收盘价 EPS PE PB 代码代码 名称名称 评级评级 2019-10-10 2018 2019E 2020E 2018 2019E 2020E 2018 600048.SH 保利地产 买入 15.65 1.59 1.95 2.30 9.8 8.0 6.8 1.6 002146.SZ 荣盛发展 买入 8.73 1.74 2.20 2.70 5.0 4.0 3.2 1.2 000961.SZ 中南建设 买入 8.85 0.59 1.08 1.89 15.0 8.2 4.7 1.8 600340.SH 华夏幸福 买入 27.90 3.91 4.83 6.00 7.1 5.8 4.7 2.2 000671.SZ 阳光城 买入 6.46 0.75 0.98 1.28 8.6 6.6 5.0 1.4 000656.SZ 金科股份 买入 7.23 0.73 0.90 1.10 9.9 8.0 6.6 1.7 000069.SZ 华侨城 A 买入 7.27 1.29 1.49 1.72 5.6 4.9 4.2 1.0 2007.HK 碧桂园 买入 9.29 1.59 1.88 2.10 5.8 4.9 4.4 1.5 1109.HK 华润置地 买入 30.97 2.78 3.20 3.52 11.1 9.7 8.8 1.5 0960.HK 龙湖集团 买入 27.86 2.16 2.59 3.11 12.9 10.8 9.0 1.9 1918.HK 融创中国 买入 29.30 3.74 5.31 6.61 7.8 5.5 4.4 2.0 0884.HK 旭辉控股集团 买入 4.12 0.72 0.87 1.05 5.7 4.7 3.9 1.2 3380.HK 龙光地产 买入 9.94 1.28 1.81 2.18 7.8 5.5 4.6 1.7 1813.HK 合景泰富集团 买入 6.51 1.20 1.45 1.76 5.4 4.5 3.7 0.6 3301.HK 融信中国 买入 8.26 1.56 2.00 2.50 5.3 4.1 3.3 0.9 1638.HK 佳兆业集团 买入 3.24 0.45 0.55 0.66 7.2 5.9 4.9 0.8 1628.HK 禹洲地产 增持 2.81 0.79 0.83 0.96 3.6 3.4 2.9 0.7 资料来源:Wind、公司资料，国信证券经济研究所整理预测 注 1：表中金额均为人民币计价，阳光城 2018 年 EPS 均未扣除永续债利息；注 2：港股 EPS 均为核心 EPS（融创中国、佳兆业集团除外）2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 11 国信证券投资评级国信证券投资评级 类别类别 级别级别 定义定义 股票 投资评级 买入 预计 6 个月内，股价表现优于市场指数 20%以上 增持 预计 6 个月内，股价表现优于市场指数 10%-20%之间 中性 预计 6 个月内，股价表现介于市场指数 10%之间 卖出 预计 6 个月内，股价表现弱于市场指数 10%以上 行业 投资评级 超配 预计 6 个月内，行业指数表现优于市场指数 10%以上 中性 预计 6 个月内，行业指数表现介于市场指数 10%之间 低配 预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 10%以上 分析师承诺分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。风险提示风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有，仅供我公司客户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5请务必参阅正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 国信证券经济研究所国信证券经济研究所 深圳深圳 深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦 18 层 邮编：518001 总机：0755-82130833 上海上海 上海浦东民生路 1199 弄证大五道口广场 1 号楼 12 楼 邮编：200135 北京北京 北京西城区金融大街兴盛街 6 号国信证券 9 层 邮编：100032 2 2 7 9 0 3 6 0/4 3 3 4 8/2 0 1 9 1 0 1 1 1 6:3 5扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料