房地产行业2019年4月月报：景气度回升开发投资增速继续-20190419-东莞证券-11页.pdf

本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。请务必阅读末页声明。房地产房地产行业行业 推荐（维持）房地产行业房地产行业 2019 年年 4 月月报月月报 风险评级：中风险 行业景气度回升，开发投资增速继续超预期 2019 年 4 月 19 日 分析师：何敏仪 SAC 执业证书编号：S0340513040001 电话：0769-23320072 邮箱： 行业指数走势行业指数走势 资料来源：东莞证券研究所，Wind 相关报告相关报告 投资要点：投资要点：3月份销售较前两月回升明显。3月份销售较前两月回升明显。2019年13月全国商品房销售面积合计2.98亿平方米，同比下降0.9%。全国商品房销售额合计2.7万亿，同比上升5.6%，销售涨幅也跌至近三年半的低位，但相对2月末涨幅明显回升。我们预计稳经济背景下，楼市政策因城施策延续，19年全年楼市销售将保持相对平稳，销售绝对值仍将维持在历史高水平。房价3月涨幅回升。房价3月涨幅回升。70大中城市新建商品住宅价格指数观测，3月份新建商品住宅价格指数同比上升11.3%，涨幅较2月末上升0.2个百分点；涨幅延续上升态势。环比方面，3月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.6%，环比涨幅较2月末上升0.1个百分，但涨幅维持在近一年低位。整体看，在流动性充裕及地方政策微调持续背景下，当前楼价相对涨幅平稳，3月涨幅相对2月有所提升，楼市回暖得以体现。开发投资增速维持高位。开发投资增速维持高位。2019年前 3月，全国房地产开发投资完成额累计达2.38万亿元，累计同比增速为11.8%，开发投资增速较2018年年末上升2.3个百分点，也较2月末进一步上升0.2个百分点，达到近4年来增速最高水平。经历过去几年房地产销售大年，行业库存去化理想可售下降明显，开发商提升开发进度补充可售资源得以体现。另一方面，行业资金流动性持续改善，资金到位带来工程进度加快，投资增速上升。行业研判与投资建议。行业研判与投资建议。中央高层对于房地产行业的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”；稳经济背景下，预计后续将更多地方政府因城施策，出台楼市微调政策。近期为行业2018年年报及2019年一季报公布期，行业整体结算业绩理想，符合预期。同时留存可结算量充裕，2019年业绩确定性及保障度高。另一方面，龙头房企，近年分红率均保持平稳理想水平，积极回报投资者，对于股价有一定支撑作用。行业2019年以来跟随大盘累计一定涨幅，4月份板块高位小幅回调后，加上2019年相对确定理想的业绩预判，对应当前估值水平仍极具吸引力，将有力支撑估值的进一步向上修复。建议投资者关注基本面靓丽，估值便宜及业绩理想的一二线龙头个股。包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、金融街等。风险提示:风险提示:楼市政策收紧;楼市出现超预期调整。行业月报行业月报行业研究行业研究证券研究报告证券研究报告重点公司盈利预测及投资评级（2019/4/18）股票名称股票名称 股价股价（元）（元）EPS（元）（元）PE 评级评级 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 万科 A 30.7 3.06 3.68 4.35 10.03 8.34 7.06 推荐 保利地产 14 1.59 1.98 2.45 8.81 7.07 5.71 推荐 招商蛇口 22.75 1.89 2.38 2.89 12.04 9.56 7.87 推荐 华发股份 9.06 1.08 1.28 1.51 8.39 7.08 6.00 推荐 荣盛发展 11.24 1.74 2.25 2.7 6.46 5.00 4.16 推荐 资料来源：东莞证券研究所、Wind 房地产行业 4 月月报 2 请务必阅读末页声明。目 录 1.3 月份销售较前两月回升明显.3 2.房价 3 月涨幅回升.3 3.开发投资增速维持高位.4 4.流动性改善 开发资金来源增速上升.5 5.土地成交总量回落 继续向一二线集中.6 6.板块行情.7 7.行业研判及投资建议.9 8.风险提示.9 插图目录 图 1：全国商品房累计销售面积.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 2：全国商品房累计销售额.3 图 3：百城住宅价格同环比变化.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 4：百城房价环比上涨城市个数变化.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 5：70 大中城市房价同环比变化.4 图 6：一二三线城市房价同环比变化.4 图 7：房地产开发投资累计完成额.5 图 8：房屋累计施工面积同比变化.错误错误!未定义书签。未定义书签。图 9：房屋累计新开工面积同比变化.5 图 10：房屋累计竣工面积同比变化.5 图 11：房地产开发资金来源合计.6 图 12：房地产开发资金来源变化.6 图 13：全国土地累计购置面积.7 图 14：全国土地累计成交价款.7 图 15：100 大中城市单月土地成交建面.7 图 16：100 大中城市单月土地成交总价.7 图 17：100 大中城市土地成交楼面均价.7 图 18：100 大中城市土地成交溢价率.7 表格目录 表 1：行业板块累计涨跌幅统计.8 表 2：重点公司盈利预测及投资评级（2019/4/18）.10 房地产行业 4 月月报 3 请务必阅读末页声明。1.3 月份销售较前两月回升明显 2019 年 13 月全国商品房销售面积合计 2.98 亿平方米，其中住宅销售面积 2.59 亿平方米，同比分别下降 0.9%和下降 0.6%。2019 年以来商品房销售面积同比增速持续负增长，为近三年半最差水平，但 3 月末销售面积降幅较 2 月末明显收窄。13 月全国商品房销售额合计 2.7 万亿，商品住宅销售额合计 2.3 万亿，同比则分别上升 5.6%和上升7.5%，销售涨幅也跌至近三年半的低位，但相对 2 月末涨幅明显回升。整体看，19 年年初楼市销售延续 18 年下半年增幅回落态势，其中销售面积增幅出现负增长，销售额增幅也大幅回落；但 3 月份销售有探底回升迹象，销售数据增幅较 2 月末明显改善。我们预计稳经济背景下，楼市政策因城施策延续，19 年全年楼市销售将保持相对平稳，销售绝对值仍将维持在历史高水平。图图1：全国商品房累计销售面积全国商品房累计销售面积 图图2：全国商品房累计销售额全国商品房累计销售额 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 2.房价 3 月涨幅回升 房价走势方面，根据百城住宅价格指数观察，3 月百城住宅价格环比上升 0.24%，同比上升 4.43%，涨幅较 2 月末分别上升 0.14 个百分点和下降 0.19 个百分点，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅也维持低水平。其中 3 月房价环比上升城市 62 个，较 2 月末增加 6 个；2 个城市房价持平；36 个城市房价出现环比下降，较 2 月末减少 3 个。70大中城市新建商品住宅价格指数观测，3月份新建商品住宅价格指数同比上升11.3%，涨幅较 2 月末上升 0.2 个百分点；涨幅延续上升态势。环比方面，3 月 70 大中城市新建商品住宅价格指数环比上升 0.6%，环比涨幅较 2 月末上升 0.1 个百分，但涨幅维持在近一年低位。整体看，3 月份房价同环比涨幅均较 2 月上升，同比涨幅更达到近两年高位。细分看，3 月份一二三线城市新建商品住宅价格同比涨幅也均较前几个月进一步扩大，其中二三线城市房价涨幅继续高于一线城市涨幅。一线城市新建商品住宅价格 3 月末同比上升 4.2%，涨幅较 2 月末扩大 0.1 个百分点；二线城市整体涨幅为 12.2%，涨幅高于房地产行业 4 月月报 4 请务必阅读末页声明。三线城市，较 2 月末涨幅上升 0.2 个百分点；三线城市涨幅为 11.4%，高于 2 月末 0.3个百分点。环比方面，3 月份一线城市房价环比上升 0.2%，房价涨幅较 2 月末回落 0.1个百分点；二线城市房价环比上升 0.6%，涨幅也较 2 月末回落 0.1 个百分点；三线城市环比上涨 0.7%，较 2 月末扩大 0.3 个百分点。整体看，在流动性充裕及地方政策微调持续背景下，当前楼价相对涨幅平稳，3 月涨幅相对 2 月有所提升，楼市回暖得以体现。图图3：百城住宅价格同环比百城住宅价格同环比变化变化 图图4：百城百城房价环比房价环比上涨城市个数变化上涨城市个数变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图图5：70大中城市房价大中城市房价同环比变化同环比变化 图图6：一二三线城市房价同环比变化一二三线城市房价同环比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 3.开发投资增速维持高位 2019年前3月，全国房地产开发投资完成额累计达2.38万亿元，累计同比增速为11.8%，开发投资增速较 2018 年年末上升 2.3 个百分点，也较 2 月末进一步上升 0.2 个百分点，达到近 4 年来增速最高水平。全国住宅开发投资完成额则为 1.72 万亿元，累计同比增幅为 17.3%，增幅也较上年年末大幅上升 3.9 个百分点，增幅为 2014 年初以来最高水平。2019 年一季度开发投资增速大幅回升，超出预期，特别是在年初销售回落背景下。经历房地产行业 4 月月报 5 请务必阅读末页声明。过去几年房地产销售大年，行业库存去化理想可售下降明显，开发商提升开发进度补充可售资源得以体现。另一方面，行业资金流动性持续改善，资金到位带来工程进度加快，投资增速上升。今年前3 个月全国房屋施工面积累计69.9亿平米，其中住宅施工面积累计48.4亿平米，累计同比分别上升 8.2%和上升 9.7%，累计施工面积同比增幅延续上升趋势。而前 3 月房屋累计新开工面积 3.87 亿平方米，其中住宅累计新开工面积为 2.8 亿平方米，较去年同期则分别上升 11.9%和上升 11.5%，新开工量同比涨幅在年初下降后，3 月份出现明显回升，涨幅回升到较高位置。竣工方面，截止 3 月末全国房屋竣工面积为 1.84 亿平方米，其中住宅竣工面积 1.3 亿平方米，同比分别下降 10.8%和下降 8.1%，降幅相对明显。图图7：房地产开发投资累计完成额：房地产开发投资累计完成额 图图8：房屋累计施工面积同比变化：房屋累计施工面积同比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图图9：房屋累计新开工面积同比变化：房屋累计新开工面积同比变化 图图10：房屋累计竣工面积同比变化：房屋累计竣工面积同比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 4.流动性改善 开发资金来源增速上升 19 年截止 3 月末，全国房地产开发资金来源合计 3.89 万亿，同比上升 5.9%，增幅较上年末下降 0.5 个百分点，但较年初提升达 3.8 个百分点，显示开发资金来源有所好转。其中今年前 3 个月，国内贷款、利用外资和自筹资金累计分别为 7134 亿、33 亿和 1.17房地产行业 4 月月报 6 请务必阅读末页声明。万亿，同比则分别上升 2.5%，上升 108.3%和同比上升 3%；其他资金来源为 1.99 万亿，同比增长 8.93%。其中利用外资增幅大幅提升；国内贷款、其他资金增长提升明显；而自筹资金来源同比也转跌为升。相信二季度社会整体流动性保持充裕，社融继续改善背景下，开发资金来源增速将继续回升。图图11：房地产开发资金来源合计：房地产开发资金来源合计 图图12：房地产开发资金来源变化：房地产开发资金来源变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 5.土地成交总量回落 继续向一二线集中 2019 年前 3 月，全国土地购置面积累计为 2543 万平方米，同比下降 33.1%；而 18 年整体土地购置面积同比上升 14.2%；一季度土地成交大幅回落。前 3 月全国土地成交价款累计为 1194 亿，与去年同期相比成交价款下降 27%，降幅相比 2 月末扩大 14 个百分点。从 100 个大中城市土地成交情况观察，3 月份单月成交的土地规划建筑面积为 6006 万平米，同比下降 39.47%，3 月成交土地规划建面大幅下降近四成，相比 2 月末降幅扩大 16个百分点，绝对量为近年来单月最低值。3 月成交土地总价为 1934 亿，同比下降 10.36%，降幅较前两个月收窄，绝对值也为近 3 年最低水平。而土地成交楼面均价为 3221 元/平米，同比涨幅达 48.1%，涨幅大幅上升。3 月末成交土地溢价率则为 19.93%，溢价率也较上两个月明显上升。整体看，3 月份 100 大中城市成交土地规划建面、成交土地总价同比均出现大幅下降，绝对值也为近年低位；但成交楼面均价及溢价率上升明显。楼市销售及楼市政策均出现城市间分化加大现象，一二线及部分热点城市销售相对理想，但部分三四五线城市楼市销售回落明显，因此开发商拿地补充库存上集中偏向楼市基本面较好的一二线及热点城市，同时这一现象也将持续。图图13：全国土地累计购置面积：全国土地累计购置面积 图图14：全国土地累计成交价款：全国土地累计成交价款 房地产行业 4 月月报 7 请务必阅读末页声明。数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图图15：100大中城市单月土地成交建面大中城市单月土地成交建面 图图16：100大中城市单月土地成交大中城市单月土地成交总总价价 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图图17：100大中城市土地成交楼面均价大中城市土地成交楼面均价 图图18：100大中城市土地成交溢价率大中城市土地成交溢价率 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 6.板块行情 近一个月（3 月 18 日至 4 月 18 日），房地产板块整体涨幅为 2.66%，在 28 个申万一级房地产行业 4 月月报 8 请务必阅读末页声明。行业板块中排名倒数第 5 位。近一个月涨幅排名居前的行业板块则分别为汽车、家用电器、采掘、化工、通信及建筑材料，期间累计涨幅分别为 12.9%，11.7%，10.3%，8.2%，7.3%和 6.8%。而同期上证综指及沪深 300 涨幅则均为 5.1%。19 年以来，大盘走势上出现探底回升行情。年初至今上证综指累计涨幅为 30.33%，沪深 300 累计涨幅为 35.26%。行业板块中，农林牧渔、食品饮料、家用电器、计算机、非银金融、国防军工及电子等板块涨幅领先。房地产板块年初以来累计涨幅为 35.64%，在申万 28 个一级板块中排名 15 位，分别跑赢沪深 300 及上证综指 0.38 个百分点和 5.31个百分点。表 1：行业板块累计涨跌幅统计 行业板块行业板块 19 年以来年以来板块累计涨跌板块累计涨跌幅幅(%)4 月份月份以来板块累计涨以来板块累计涨跌幅（跌幅（%）农林牧渔农林牧渔(申万申万)57.44 6.07 食品饮料食品饮料(申万申万)51.39 5.44 家用电器家用电器(申万申万)50.15 11.71 计算机计算机(申万申万)50.12 1.12 非银金融非银金融(申万申万)48.70 4.23 国防军工国防军工(申万申万)47.06 6.48 电子电子(申万申万)44.49 2.43 建筑材料建筑材料(申万申万)43.60 6.86 通信通信(申万申万)43.03 7.33 化工化工(申万申万)40.45 8.20 电气设备电气设备(申万申万)38.33 5.43 综合综合(申万申万)37.90 2.80 机械设备机械设备(申万申万)37.56 4.75 轻工制造轻工制造(申万申万)36.72 2.90 房地产房地产(申万申万)35.64 2.67 沪深沪深 300 35.26 5.16 汽车汽车(申万申万)34.97 12.90 采掘采掘(申万申万)34.27 10.31 医药生物医药生物(申万申万)34.15 2.04 商业贸易商业贸易(申万申万)32.91 4.10 交通运输交通运输(申万申万)32.68 5.74 传媒传媒(申万申万)31.10 2.42 有色金属有色金属(申万申万)30.50 5.41 上证综指上证综指 30.33 5.16 休闲服务休闲服务(申万申万)29.05 4.55 纺织服装纺织服装(申万申万)29.04 2.69 钢铁钢铁(申万申万)25.23 3.53 银行银行(申万申万)24.17 6.27 建筑装饰建筑装饰(申万申万)24.00 4.84 公用事业公用事业(申万申万)22.62 4.09 资料来源：Wind 资讯，东莞证券证券研究所 房地产行业 4 月月报 9 请务必阅读末页声明。7.行业研判及投资建议 19 年前两个月全国商品房整体销售面积出现同比下降，销售金额涨幅也大幅回落，但 3月份销售表现理想，销售降幅收窄明显，显示楼市景气度回升。同时销售更多集中于一二线城市，大部分三四线城市销售相对落后。而房价同比涨幅也持续回升。另一方面，一季度房地产开发投资增速大幅上升，达到近 4 年高位，新开工、施工提升；一方面显示开发商补库存相对积极，同时资金流动性得到配合，开发进度跟上。两会过后，中央高层对于房地产行业的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”；稳经济背景下，预计后续将更多地方政府因城施策，出台楼市微调政策。而房产税也会延续立法先行、充分授权、分布实施的原则，短期出台可能性不高，无需过度悲观。我们对全年房地产销售及竣工量保持乐观，行业平稳增长预期较高。近期为行业 2018 年年报及 2019 年一季报公布期，行业整体结算业绩理想，符合预期。同时由于销售增幅普遍高于结算进度，留存可结算量充裕，2019 年业绩确定性及保障度高，基本面理想。另一方面，运营情况良好，基本面靓丽的龙头房企，近年分红率均保持平稳理想水平，积极回报投资者，对于股价有一定支撑作用。行业 2019 年以来跟随大盘累计一定涨幅，4月份板块高位小幅回调后，加上2019年相对确定理想的业绩预判，对应当前估值水平仍极具吸引力，将有力支撑估值的进一步向上修复。建议投资者关注基本面靓丽，估值便宜及业绩理想的一二线龙头个股。包括招商蛇口（001979）、保利地产（600048）、万科A（000002）、华夏幸福（600340）、金地集团（600383）、荣盛发展（002146）、华发股份（600325）、金融街（000402）等。8.风险提示 楼市政策收紧 楼市出现超预期调整 房地产行业 4 月月报 10 请务必阅读末页声明。表 1：重点公司盈利预测及投资评级（2019/4/18）股票代码股票代码 股票名称股票名称 股价股价(元元)EPS（元）（元）PE 评级评级 评级变动评级变动 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000002 万科 A 30.7 3.06 3.68 4.35 10.03 8.34 7.06 推荐 维持 600048 保利地产 14 1.59 1.98 2.45 8.81 7.07 5.71 推荐 维持 001979 招商蛇口 22.75 1.89 2.38 2.89 12.04 9.56 7.87 推荐 维持 600340 华夏幸福 32.34 3.94（E）5.13 6.95 8.21 6.30 4.65 推荐 维持 600383 金地集团 13 1.82（E）2.1 2.47 7.14 6.19 5.26 推荐 维持 600325 华发股份 9.06 1.08 1.28 1.51 8.39 7.08 6.00 推荐 维持 002146 荣盛发展 11.24 1.74 2.25 2.7 6.46 5.00 4.16 推荐 维持 资料来源：东莞证券研究所，Wind 房地产行业 4 月月报 11 请务必阅读末页声明。东莞证券东莞证券研究报告研究报告评级体系：评级体系：公司投资评级公司投资评级 推荐 预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 15%以上 谨慎推荐 预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 5%-15%之间 中性 预计未来 6 个月内，股价表现介于市场指数5%之间 回避 预计未来 6 个月内，股价表现弱于市场指数 5%以上 行业投资评级行业投资评级 推荐 预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 10%以上 谨慎推荐 预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 5%-10%之间 中性 预计未来 6 个月内，行业指数表现介于市场指数5%之间 回避 预计未来 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 5%以上 风险风险等级等级评级评级 低风险 宏观经济及政策、财经资讯、国债等方面的研究报告 中低风险 债券、货币市场基金、债券基金等方面的研究报告 中风险 可转债、股票、股票型基金等方面的研究报告 中高风险 新三板股票、权证、退市整理期股票、港股通股票等方面的研究报告 高风险 期货、期权等衍生品方面的研究报告 本评级体系“市场指数”参照标的为沪深 300 指数。分析师承诺：分析师承诺：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地在所知情的范围内出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点，不受本公司相关业务部门、证券发行人、上市公司、基金管理公司、资产管理公司等利益相关者的干涉和影响。本人保证与本报告所指的证券或投资标的无任何利害关系，没有利用发布本报告为自身及其利益相关者谋取不当利益，或者在发布证券研究报告前泄露证券研究报告的内容和观点。声明：声明：东莞证券为全国性综合类证券公司，具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供东莞证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料及观点均为合规合法来源且被本公司认为可靠，但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可随时更改。本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可跌可升。本公司可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与本公司其他业务部门或单位所给出的意见不同或者相反。在任何情况下，本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并不构成对任何人的投资建议。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，据此报告做出的任何投资决策与本公司和作者无关。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司及其所属关联机构在法律许可的情况下可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、经纪、资产管理等服务。本报告版权归东莞证券股份有限公司及相关内容提供方所有，未经本公司事先书面许可，任何人不得以任何形式翻版、复制、刊登。如引用、刊发，需注明本报告的机构来源、作者和发布日期，并提示使用本报告的风险，不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本证券研究报告的，应当承担相应的法律责任。东莞证券研究所东莞证券研究所 广东省东莞市可园南路 1 号金源中心 24 楼 邮政编码：523000 电话：（0769）22119430 传真:（0769）22119430 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