房地产行业11月房地产数据点评：各主要指标较上月均有不同程度回落-20191216-中金公司-10页.pdf

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2019 年 12 月 16 日 房地产房地产 11 月房地产数据点评：各主要指标较上月均有不同程度回落 热点速评 事件事件 国家统计局公布 1-11 月房地产销售与开发投资数字。评论评论 投资增速继续边际滑落投资增速继续边际滑落，新开工，新开工年内首次录得单月负增长年内首次录得单月负增长。11 月房地产开发投资额同比增长 8.4%，较 10 月单月（+8.8%）继续边际下行，1-11 月累计同比增长 10.2%（1-10 月+10.3%）。11 月房屋新开工面积录得 2.9%的同比下滑，为年内首次单月负增长，我们认为一方面受去年同期基数较高影响，另一方面也体现前期9-10月房企抢开工后的自然回落。1-11月新开工面积累计同比增速收窄至8.6%（1-10 月+10.0%）。11 月土地购置面积同比下滑 0.8%（10 月+12.8%）。往前看，我们判断 12 月投资和新开工大概率仍将延续边际下行趋势，但考虑到近期政策端已呈现边际正向调整（时点早于我们预期），基本面各项指标亦可能出现早于预期的触底回升。单月销售面积在低基数下同比小增，增幅持续收窄。单月销售面积在低基数下同比小增，增幅持续收窄。11 月单月全国商品房销售面积在较低基数下同比增长 1.1%（其中住宅同比+2.9%），已连续第三个月增速收窄，1-11 月累计同比微增 0.2%（1-10 月+0.1%）。分城市看，我们监测的样本一二线城市高频数据显示前 11 月新房销售面积累计同比增长 7%，隐含三四线城市同比下滑 4%。往前看，我们判断当前实体市场仍处于下行通道，12 月全国销售面积在房企推盘降速和去年较高基数下可能录得 5%左右同比下跌，在此情景下 2019 全年销售面积将录得 0.5%的同比跌幅。展望 2020 年，我们预计全年销售面积同比下跌 4%，但实际表现可能较我们预测存在一定上行空间。房企到位房企到位资金保持资金保持稳健。稳健。11 月房企到位资金同比增长 6.5%（10 月+6.0%），1-11月累计同比增长 7.0%，和 1-10 月（+7.0%）持平。分项来看，11 月定金及预收款同比增长 15.4%（10 月+12.9%），个人按揭贷款同比增长 12.2%（10 月+18.6%）。往前看我们认为资金面将继续保持整体稳健。建议投资者继续加配地产股。建议投资者继续加配地产股。当前地产股仓位和估值仍处低位（我们覆盖的 A/H地产股分别平均交易于 6.2 和 6.7 倍 2020 年市盈率），考虑到当前基本面温和下行、政策端调整空间加大且房企盈利切换（我们预计覆盖标的今、明两年盈利增速均超 20%），我们建议投资者积极加配地产股，本月首选高弹性龙头，A 股重点推荐阳光城，中南建设；阳光城，中南建设；H 股重点推荐融创、旭辉融创、旭辉。同时我们依然看好其他基本面优质的个股，A 股包括保利、金地、招商蛇口、万科保利、金地、招商蛇口、万科，H 股包括时代、金茂、时代、金茂、华润、龙湖、中海华润、龙湖、中海。风险风险 按揭投放规模大幅收缩；地产调控政策超预期收紧；宏观环境不确定性加大。张宇张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 王璞王璞 联系人 SAC 执证编号：S0080117100019 SFC CE Ref：BOL362 孙元祺孙元祺 联系人 SAC 执证编号：S0080118060056 SFC CE Ref：BOW951 目标 P/E(x)股票名称 评级 价格 2019E 2020E 阳光城-A 跑赢行业 9.62 7.8 5.0 中南建设-A 跑赢行业 11.24 8.6 5.0 保利地产-A 跑赢行业 18.77 7.9 6.7 金地集团-A 跑赢行业 16.17 6.0 5.1 招商蛇口-A 跑赢行业 24.82 9.4 7.9 万科-A 跑赢行业 34.62 7.9 6.6 融创中国-H 跑赢行业 57.00 6.4 5.1 旭辉控股集团-H 跑赢行业 7.62 6.7 5.2 时代中国控股-H 跑赢行业 19.20 5.1 4.1 中国金茂-H 跑赢行业 6.61 9.5 7.5 华润置地-H 跑赢行业 41.14 10.9 8.8 龙湖集团-H 跑赢行业 41.08 11.9 9.7 中国海外发展-H 跑赢行业 34.58 7.4 6.3 中金一级行业 房地产 相关研究报告相关研究报告 房地产|中金房地产周报#172：12 月首周销售持续下行，土地溢价率创新低(2019.12.10)房地产|中金房地产周报#171：11 月销售面积同比转负，推盘量延续跌势(2019.12.03)房地产|12 月基本面展望：销售、推盘加速下行(2019.12.02)房地产|中金房地产周报#170：销售、推盘持续下滑(2019.11.25)房地产|中金房地产周报#169:销售面积延续跌势，70城房价同比涨幅收窄(2019.11.18)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 12 月月 16 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 行业指标汇总 图表1:房地产行业指标汇总 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表2:分城市房地产行业指标 注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右.资料来源：中指数据库，中金公司研究部 2019年年10月单月月单月2019年年11月单月月单月2019年年10月月单月单月2019年年11月月单月单月同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长同比增长（%）（%）（%）（%）房地产开发投资（亿元）109,60310.3121,26510.211,59511,6628.88.4其中：住宅80,66614.689,23214.48,5208,56612.611.9房屋施工面积（万平方米）854,8829.0874,8148.720,68119,93220.2-2.6其中：住宅598,80210.4613,56610.115,11914,76425.0-0.4房屋新开工面积（万平方米）185,63410.0205,1948.619,92719,56023.2-2.9其中：住宅136,93710.5151,4479.314,62914,51027.6-1.0土地购置面积（万平方米）18,383-16.321,720-14.22,9293,33712.8-0.8房屋竣工面积（万平方米）54,211-5.563,846-4.57,4639,63519.21.8其中：住宅38,474-5.545,274-4.05,3906,80018.85.0商品房销售面积（万平方米）133,2510.1148,9050.214,07215,6541.91.1其中：住宅117,1331.5130,8051.612,48313,6724.42.9办公楼2,866-11.93,176-11.9242310-20.4-12.2商业营业用房7,777-14.08,694-14.1775917-16.5-15.1商品房销售额（亿元）124,4177.3139,0067.312,92614,5899.77.3其中：住宅108,94810.8121,70610.711,45112,75814.610.1办公楼4,107-11.54,556-11.3352449-15.0-9.8商业营业用房8,559-13.49,565-13.58341,006-16.6-15.0商品房平均售价（元/平方米）9,3377.29,3357.19,1869,3207.66.2其中：住宅9,3019.29,3048.99,1739,3319.76.9办公楼14,3300.514,3450.714,54514,4846.82.7商业营业用房11,0060.711,0020.610,76110,971-0.10.2房地产开发企业到位资金（亿元）145,1517.0160,5317.014,58015,3806.06.5其中：国内贷款21,2887.923,0135.51,5991,725-5.2-17.1利用外资13163.216157.52730n.a.n.a.自筹资金46,9963.352,5113.74,9725,5151.18.0其他资金76,7369.184,8469.47,9828,11012.212.1 其中：定金及预收款49,1639.454,48210.05,2865,31912.915.4 个人按揭贷款22,13714.124,39513.92,2372,25818.612.22019年年1-10月月绝对量绝对量绝对量绝对量指标指标2019年年1-11月月绝对量绝对量绝对量绝对量一线一线二线二线三四线三四线全国全国一线一线二线二线三四线三四线全国全国一线一线二线二线三四线三四线全国全国商品房新开工面积(万平方米)6,736 58,729 120,169 185,634 6,454 53,683 108,618 168,754 4.4%9.4%10.6%10.0%其中：住宅3,663 40,149 93,126 136,937 3,519 36,561 83,795 123,875 4.1%9.8%11.1%10.5%商品房竣工面积(万平方米)3,522 17,765 32,924 54,211 3,848 17,758 35,786 57,392 -8.5%0.0%-8.0%-5.5%其中：住宅1,862 11,906 24,706 38,474 2,118 11,692 26,892 40,702 -12.1%1.8%-8.1%-5.5%商品房销售面积(万平方米)3,760 42,336 87,155 133,251 3,487 43,423 86,207 133,117 7.8%-2.5%1.1%0.1%其中：住宅3,003 36,037 78,093 117,133 2,750 36,177 76,505 115,432 9.2%-0.4%2.1%1.5%房地产开发投资额(亿元)11,448 44,799 53,356 109,603 10,541 41,891 46,893 99,325 8.6%6.9%13.8%10.3%其中：住宅6,515 32,395 41,757 80,666 5,810 28,994 35,566 70,370 12.1%11.7%17.4%14.6%商品房销售额(亿元)12,697 50,705 61,016 124,417 10,314 48,716 56,884 115,914 23.1%4.1%7.3%7.3%其中：住宅10,735 43,896 54,317 108,948 8,548 40,402 49,405 98,355 25.6%8.6%9.9%10.8%商品房销售价格（元/平方米）33,770 11,977 7,001 9,337 29,581 11,219 6,599 8,708 14.2%6.8%6.1%7.2%其中：住宅35,752 12,181 6,955 9,301 31,087 11,168 6,458 8,521 15.0%9.1%7.7%9.2%指标名称 指标名称2019.1-102018.1-10同比增长同比增长中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 12 月月 16 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 销售、投资和新开工 图表3:1-11月商品房销售面积达14.9亿平米，销售均价9,335元/平米 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表4:1-11月商品房销售面积累计同比增长0.2%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表5:11月单月商品房销售面积同比增长1.1%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 8,500 9,000 9,500 10,00002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000(元/平方米)(百万平方米)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08图表标题商品房销售面积同比增长YTD商品房销售均价同比增长YTD.-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08图表标题商品房销售面积单月同比增长商品房销售均价单月同比增长.中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 12 月月 16 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图表6:1-11月房地产开发投资累计同比增长10.2%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表7:11月单月房地产开发投资同比增长8.4%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表8：2019年前三季度房地产开发投资占固定资产投资19%注：2018年起固定资产投资额采用中金宏观组调整后数字。资料来源：国家统计局，中金公司研究部 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08房地产开发投资同比增长YTD商品房新开工面积同比增长 YTD商品房施工面积同比增长 YTD-40%-20%0%20%40%60%80%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08房地产开发投资单月同比增长商品房新开工面积单月同比增长商品房施工面积单月同比增长-10%0%10%20%30%40%0%5%10%15%20%25%200420052006200720082009201020112012201320142015201620171Q181H183Q1820181Q191H193Q19房地产占固定资产投资比例（左轴）固定资产投资增幅（右轴）房地产开发投资增幅（右轴）中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 12 月月 16 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 土地购置与资金来源 图表9:11月单月房地产开发企业土地购置面积同比下滑0.8%资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表10:房地产开发企业到位资金来源分解 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2016/082016/122017/042017/082017/122018/042018/082018/122019/042019/08图表标题土地购置面积同比增长YTD土地购置面积单月同比增长.23.8%18.4%18.1%19.6%18.7%19.0%19.8%17.3%15.1%15.3%16.1%17.4%16.1%14.9%16.2%14.5%14.3%28.6%30.3%33.2%31.9%31.6%39.5%31.3%36.8%41.0%40.5%38.8%41.3%39.2%34.1%32.6%33.6%32.7%1.4%1.3%1.2%1.5%1.7%1.9%0.8%1.1%1.0%0.4%0.4%0.5%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%46.1%49.9%47.4%47.0%48.0%41.9%48.1%44.8%43.0%43.8%44.6%40.7%44.5%50.9%51.1%51.8%52.9%0%20%40%60%80%100%2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018 11M19国内贷款自筹资金外资其它资金中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 12 月月 16 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 房企销售数据及估值 图表11:重点房企月度销售数据 资料来源：公司公告，国家统计局，中金公司研究部 图表12:A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率 资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部 2019E销售面积销售面积(万平方米万平方米)销售金额销售金额(亿元亿元)销售单价销售单价(元元/平方米平方米)销售销售面积面积销售销售金额金额销售销售均价均价销售目标销售目标或或 中金估计销售额中金估计销售额(亿元亿元)A股股万科万科3,6975,73515,5113%5%3%2019.116,50088%金地集团金地集团8961,75119,54426%31%4%2019.112,00088%保利地产保利地产2,8194,19714,89014%14%0%2019.114,80087%荣盛发展荣盛发展87692810,5898%13%5%2019.111,12083%中南建设中南建设1,3411,70912,74339%36%-2%2019.111,80095%H股股中国海外（港元）中国海外（港元）1,6373,43220,96811%26%13%2019.113,76591%龙湖集团龙湖集团1,3152,22716,93416%22%5%2019.112,30797%华润置地华润置地1,0902,00518,40112%13%1%2019.102,42083%融创中国融创中国3,4315,00614,58826%20%-4%2019.115,50091%雅居乐雅居乐8221,09213,28919%23%3%2019.111,18192%远洋集团远洋集团5571,13320,30028%22%-5%2019.111,40081%碧桂园（权益口径）碧桂园（权益口径）6,0925,3988,86116%10%-5%2019.115,52198%中国金茂中国金茂6801,48221,79157%30%-17%2019.111,60093%世茂房地产世茂房地产1,2782,27717,82236%47%8%2019.112,60088%中国恒大中国恒大5,6335,80510,30611%8%-2%2019.116,00097%合景泰富合景泰富44776917,19529%29%0%2019.1185090%龙光地产龙光地产62285213,70463%31%-19%2019.1190095%禹洲地产禹洲地产44367215,18732%33%1%2019.11670100%旭辉集团旭辉集团1,0691,77816,62631%36%4%2019.111,90094%中海宏洋（港元）中海宏洋（港元）45256812,57317%17%0%2019.1160694%中国奥园中国奥园1,01337%2019.111,14089%美的置业美的置业90391010,07327%29%1%2019.111,00091%时代中国时代中国45967614,72840%26%-10%2019.1175090%房地产业房地产业148,905139,0069,3350%7%7%2019.1190%截至日期截至日期完成比例完成比例公司公司2019年初至今累计值年初至今累计值同比同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19A股地产NAV折让Avg:-23%+1 SD:-2%-1 SD:-44%4567891011121314Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19A股地产市盈率Avg:8.7x+1 SD:10.8x-1 SD:6.7xX X X中金公司研究部：中金公司研究部：2019 年年 12 月月 16 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 图表13:港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率 资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部 图表14:A股可比公司估值 注：股价和市值截至2019年12月16日。资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部 图表15:港股可比公司估值 注：股价和市值截至2019年12月16日。资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19港股地产NAV折让Avg:-41%+1 SD:-35%-1 SD:-48%4.04.55.05.56.06.57.07.58.08.59.0Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19港股地产远期市盈率Avg:6.5x+1 SD:7.3x-1 SD:5.7xX17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20EA股地产：侧重开发股地产：侧重开发(Rmb)(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)万科A000002跑赢行业29.4534.6217.5%330.02.482.993.744.4511.99.97.96.62.52.11.71.33.0%3.5%4.4%5.3%38.5-23%招商蛇口001979跑赢行业19.4024.8227.9%153.61.601.932.072.4712.110.19.47.92.22.01.81.53.2%4.0%4.3%5.1%34.5-44%华夏幸福600340跑赢行业27.6434.21 23.8%83.32.943.914.896.169.47.15.74.52.21.91.51.23.2%4.3%5.4%6.7%68.5-60%保利地产600048跑赢行业15.6918.77 19.6%187.21.311.581.982.3412.09.97.96.71.81.51.31.12.5%3.2%4.0%4.7%26.4-41%华侨城A000069跑赢行业7.368.38 13.9%60.41.051.291.521.727.05.74.84.31.21.00.90.84.1%4.1%4.8%5.4%9.7-24%金地集团600383跑赢行业12.9716.17 24.7%58.61.521.792.162.528.67.26.05.11.41.31.00.94.1%4.6%5.8%6.5%21.1-38%金融街000402跑赢行业7.879.44 20.0%23.51.011.091.181.277.87.26.76.20.80.70.60.63.8%3.8%4.1%4.4%12.6-38%荣盛发展002146跑赢行业9.2711.03 19.0%40.31.321.742.212.597.05.34.23.61.51.21.00.84.5%4.9%6.0%7.0%20.3-54%滨江集团002244跑赢行业4.614.48 -2.8%14.30.550.390.450.548.411.810.38.51.00.90.90.81.8%1.3%1.5%1.8%6.9-33%华发股份600325跑赢行业8.269.37 13.4%17.50.761.081.371.7010.97.76.04.91.41.21.10.93.6%1.8%2.3%2.9%14.0-41%中南建设000961跑赢行业9.3811.24 19.8%35.00.190.591.091.8750.615.98.65.02.22.01.71.30.2%1.3%2.4%4.1%15.3-39%阳光城000671跑赢行业7.829.62 23.0%31.70.510.751.001.5715.410.57.85.01.71.41.20.90.6%0.7%1.0%1.5%16.0-51%南京高科600064中性9.5010.07 6.0%11.70.770.781.291.2512.412.37.37.61.21.31.11.01.1%2.6%4.1%4.0%20.4-53%首开股份600376中性7.818.95 14.6%20.10.901.231.431.628.76.45.44.80.70.70.60.67.7%5.1%6.4%7.2%14.6-46%城建发展600266中性8.148.27 1.6%15.30.770.651.101.3010.512.47.46.30.80.70.60.62.9%2.9%4.8%5.7%19.6-58%世茂股份600823中性4.144.18 1.0%15.50.590.640.700.787.06.55.95.30.70.70.60.61.4%6.3%6.8%7.5%8.9-54%华远地产600743中性2.442.39 -2.2%5.70.350.320.340.387.07.67.26.50.80.70.70.64.1%4.9%4.9%5.4%4.5-45%中华企业600675中性4.515.20 15.2%27.50.160.430.470.5229.110.69.58.72.42.01.71.40.0%3.3%3.7%4.0%8.6-48%平均值平均值13.19.17.16.01.51.31.10.92.9%3.5%4.3%4.9%-44%中间值中间值10.08.87.35.81.41.21.10.93.1%3.7%4.4%5.2%-45%市值加权平均市值加权平均12.59.37.56.21.91.71.41.23.0%3.6%4.4%5.2%-38%A股地产：开发和持有股地产：开发和持有(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)中国国贸600007中性17.9019.6910.0%18.00.630.770.880.9828.423.320.318.22.82.62.42.21.8%1.8%2.1%2.3%20.3-12%陆家嘴600663中性13.3214.8811.7%46.20.780.830.880.9317.216.015.114.33.83.33.02.72.9%3.1%3.3%3.5%19.6-32%平均值平均值22.819.717.716.33.33.02.72.52.4%2.5%2.7%2.9%-22%中间值中间值22.819.717.716.33.33.02.72.52.4%2.5%2.7%2.9%-22%市值加权平均市值加权平均20.318.116.515.43.53.12.82.62.6%2.7%3.0%3.2%-26%溢溢/折价折价每股每股NAV市值市值股价股价目标价目标价上涨上涨/下跌空间下跌空间公司名称公司名称代码代码当前评级当前评级每股收益每股收益P/E(x)P/B(x)股息收益率股息收益率17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20E17A18A19E20EH股地产股地产(HK$)(HK$)(HK$bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)中国海外发展0688.HK跑赢行业29.1534.5819%3193.13.43.94.79.38.67.46.31.21.11.00.92.7%3.1%3.7%4.6%40.85-29%华润置地1109.HK跑赢行业38.1541.148%2722.83.43.54.313.411.110.98.81.81.51.51.32.6%3.2%3.2%4.0%46.59-18%中国金茂0817.HK跑赢行业5.796.6114%680.40.50.60.813.711.69.57.51.61.61.51.34.5%3.7%4.3%5.4%8.37-31%龙湖集团0960.HK跑赢行业34.3541.0820%2052.02.52.93.517.614.011.99.72.42.22.01.72.7%3.3%3.8%4.7%43.27-21%世茂房地产0813.HK跑赢行业29.4534.6318%972.52.93.64.612.010.18.16.51.41.51.31.13.4%4.1%4.9%6.2%38.69-24%远洋集团3377.HK中性3.042.66-13%230.60.40.50.64.87.76.45.20.40.40.40.410.6%7.0%7.0%8.6%7.51-60%合景泰富1813.HK跑赢行业10.5211.005%331.41.41.72.27.77.76.14.81.01.00.90.84.7%6.1%5.7%7.2%18.40-43%碧桂园2007.HK跑赢行业11.8813.8717%2601.41.72.02.28.56.85.85.32.21.91.61.34.0%4.7%5.3%5.9%20.84-43%雅居乐3383.HK中性11.2212.108%441.92.02.02.36.15.75.64.91.00.90.90.88.2%8.8%8.9%10.3%22.09-49%龙光地产3380.HK跑赢行业12.5014.8118%691.01.42.02.412.68.76.25.22.82.31.81.53.3%6.0%6.5%7.9%17.91-30%旭辉控股0884.HK跑赢行业6.477.6218%510.70.81.01.39.68.36.75.21.91.81.51.33.6%4.6%5.4%7.0%8.22-21%禹洲地产1628.HK跑赢行业4.004.3910%210.90.90.91.14.64.64.53.70.80.80.80.77.5%7.9%8.4%10.2%8.82-55%中海宏洋0081.HK跑赢行业4.945.7316%170.50.71.11.410.06.84.73.40.80.80.70.60.8%2.9%4.3%5.8%8.18-40%融创中国1918.HK跑赢行业44.3057.0029%1971.35.57.08.733.48.06.45.13.43.02.31.71.4%2.1%3.1%3.9%65.80-33%中国恒大3333.HK中性21.4015.12-29%2822.74.13.02.77.85.37.27.92.11.91.71.60.0%6.0%7.4%6.6%30.29-29%中国奥园3883.HK跑赢行业11.7613.6016%320.71.11.62.516.210.87.24.82.62.31.81.42.6%3.5%6.5%9.3%17.36-32%时代中国控股1233.HK跑赢行业15.4819.2024%301.72.63.03.89.35.95.14.11.51.51.31.03.2%5.1%5.9%7.4%31.81-51%平均值平均值11.28.06.75.71.71.51.31.13.9%5.2%6.1%6.9%-37%中间值中间值9.87.96.45.21.71.51.41.23.2%4.7%5.6%6.8%-33%市值加权平均市值加权平均13.08.77.96.72.01.81.51.32.7%4.2%4.9%5.6%-31%*如在平均市净率计算中剔除融创、碧桂园及恒大*如在平均市净率计算中剔除融创、碧桂园及恒大平均值平均值1.61.41.21.1中间值中间值1.51.51.31.0市值加权平均市值加权平均1.71.51.41.2H股地产：物业管理公司股地产：物业管理公司(HK$)(HK$)(HK$bn)碧桂园服务6098.HK跑赢行业26.3032.5024%71.300.190.420.610.80136.363.242.933.038.525.812.29.5n.a.0.4%0.6%0.7%39.9-34%雅生活服务3319.HK跑赢行业26.8536.5036%35.800.260.680.921.20102.939.329.322.320.35.85.34.61.1%1.4%1.4%1.8%44.9-40%绿城服务2869.HK中性8.049.5018%22.420.170.170.200.2548.448.440.932.29.78.47.86.71%0.9%0.9%1.1%10.7-25%中海物业2669.HK跑赢行业4.936.0022%16.200.090.120.150.1952.840.332.526.119.014.510.98.30.6%0.8%1.0%1.3%8.2-40%彩生活1778.HK中性4.204.8014%5.980.390.430.420.5010.99.710.18.41.01.51.61.43%4.2%4.0%4.7%n.a.n.a.永升生活服务1995.HK跑赢行业4.666.5039%7.160.060.090.150.2278.049.831.021.024.47.06.04.9n.a.0.5%1.0%1.5%9.2-49%平均值平均值71.541.831.123.818.810.57.35.91.5%1.4%1.5%1.9%n.a.-38%中间值中间值65.444.331.824.219.67.76.95.80.9%0.9%1.0%1.4%n.a.-40%市值加权平均市值加权平均100.550.836.728.326.315.99.27.40.5%0.9%1.0%1.3%n.a.-35%公司名称公司名称代码代码当前评级当前评级股价股价目标价目标价上涨上涨/下跌空间下跌空间股息收益率股息收益率每股收益每股收益P/E(x)P/B(x)市值市值溢溢/折价折价每股每股NAV中金公司研究部中金公司研究部 法律声明法律声明 一般声明一般声明 本报告由中国国际金融股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融股份有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，自主审慎做出决策并自行承担风险。投资者在依据本报告涉及的内容进行任何决策前，应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，相关证券或金融工具的价格、价值及收益亦可能会波动。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。本报告署名分析师可能会不时与中金公司的客户、销售交易人员、其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券或其他金融工具的市场价格产生短期影响的催化剂或事件进行交易策略的讨论。这种短期影响的分析可能与分析师已发布的关于相关证券或其他金融工具的目标价、评级、估值、预测等观点相反或不一致，相关的交易策略不同于且也不影响分析师关于