房地产行业9月月报：低能级城市边际向下百强韧性犹在重视地产股四季度业绩和估值双升-20191015-天风证券-20页.pdf

行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产证券研究报告证券研究报告 2019 年年 10 月月 15 日日 投资投资评级评级 行业评级行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 上次评级 强于大市 作者作者 陈天诚陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业研究周报:地产股表现百强韧性十足，优质房企业绩有望超预期，风格切换及风险偏好上行带来板块估值提升空间 房 地 产 销 售 周 报1013 2019-10-13 2 房地产-行业研究周报:土地市场持续低温、溢价下行，继续推荐融资优势房企房地产土地周报 20191013 2019-10-13 3 房地产-行业研究周报:市场热度或不及预期，政策压力有望缓解，看好四季度地产股表现 房 地 产 销 售 周 报09029 2019-09-29 行业走势图行业走势图 9 月月报：低能级城市边际向下，百强韧性犹在，重视地产股四季度业绩和估值双升月月报：低能级城市边际向下，百强韧性犹在，重视地产股四季度业绩和估值双升 住房交易市场：9 月销售分化明显，一线城市边际转冷，低能级城市边际向下料仍将拖累全国。住房交易市场：9 月销售分化明显，一线城市边际转冷，低能级城市边际向下料仍将拖累全国。9月我们重点跟踪 35 所大中城市一手房合计成交 23.25 万套，环比上升 23.42%，同比上升 22.39%，累计同比上升 11.33%，比上月上升 11 个 PCT，其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别 12.63%、21.09%、4.88%、-3.5%，比上月分别变动-5.5、6.5、21.9、-11 个PCT。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。样本城市一手房成交面积达 2447.07 万方，环比上升 20.85%，同比上升 25.46%，累计同比上升13.96%，比上月上升 3.1 个 PCT，其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别14.86%、23.52%、6.92%、-1.01%，比上月分别变动-6、7、4.3、-10.4 个 PCT。二手房市场持续低温，一二三线交易量均为负增长二手房市场持续低温，一二三线交易量均为负增长，我们跟踪的 14 个城市二手房成交合 4.9 万套，环比下降5.63%，同比上升 9.02%，累计同比下降 4.93%，比上月提升 0.8 个 PCT，其中一线、二线、三线城市累计增速分别-8.45%、-1.35%、-22.55%，分别变动 1.1、0.7、1.6 个 PCT。土地交易市场：市场供需双方同比均出现下跌，溢价率继续下探。土地交易市场：市场供需双方同比均出现下跌，溢价率继续下探。9 月 100 城土地供应建筑面积合计 10057.56 万平方米，环比下降 29.25%，同比下降 32.93%，累计同比增速为-1.07%，比上月变动 0.18 个百分点。本月 100 城土地成交建筑面积合计 7747.28 万平方米，环比上升 0.12%，同比下降 28.03%，累计同比增速为-2.6%，比上月变动-2.23 个百分点。本月 100 城土地成交楼面均价 3571.8 元/平方米,溢价率为 6.6%、环比上月下降 2.05%，其中一线、二线、三线成交溢价率分别为 2.8%、6.5%、10.9%，环比上月变动分别为 2.1%、-0.1%、-2.7%。本月 100 城土地成交楼面均价 3571.8 元/平方米,溢价率为 6.6%、环比上月下降 2.05%，其中一线、二线、三线成交溢价率分别为 2.8%、6.5%、10.9%，环比上月变动分别为 2.1%、-0.1%、-2.7%。资金层面：个人住房贷款利率，苏州、天津等热点城市贷款利率有所下浮，部分原本利率较高的城市如武汉、南京、长沙等利率有所上调。针对公司方，9 月非银贷款大幅缩减，跌幅继续扩大，信用债、海外债单月大幅收缩。资金层面：个人住房贷款利率，苏州、天津等热点城市贷款利率有所下浮，部分原本利率较高的城市如武汉、南京、长沙等利率有所上调。针对公司方，9 月非银贷款大幅缩减，跌幅继续扩大，信用债、海外债单月大幅收缩。本月非因贷款（不含信托融资）473 亿元，同比增速为-50%，降幅比上月增速扩大 42 个 PCT，其中信用债、ABS（不含供应链）、海外债单月融资规模分别为 411.3亿、59.1 亿、3 亿，同比增速分别为-40.6%、-74%、-91%，比上个月分别变动-39、-5、-21 个 PCT。政策层面：政策层面：自 9 月 11 日银保监会领导讲话针对地产融资主要压降违规“输血”，而非此前的总量控制，融资政策底基本确认，融资环境边际回暖；10 月起开始执行 LPR 机制下房贷利率，短期房贷利率保持稳定，长期有望跟随 1 年期 LPR 持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致。10 月起开始执行 LPR 机制下房贷利率，短期房贷利率保持稳定，长期有望跟随 1 年期 LPR 持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致。投资建议：投资建议：九月抢跑情绪浓重下，我们重点关注的城市销量表现有所提升，但从能级来看，一线热度下降，二线、三线稳中有升，而四线城市处于同比负增的阶段，预计低能级城市对全国销量的拖累作用依然明显，全国销量“银十”或仍然以结构分化为主，但在三四线下行带动全行业基本面的总体走弱有助于缓解政策进一步打击压力，政策再度收紧的概率较小，但百强房企销售韧性超预期，高推盘叠加低基数，四季度销售韧性有望继续保持：在融资环境短期难以放松的情况下，一方面加速推盘去化仍为重点，另一方面去年 Q4 的低基数效仍然十分明显（18年 10-12 月单月销售额分别为 8213 亿元、8956 亿元、12819 亿元，今年 9 月单月销售额已经超过 1 万亿）。行业方面，地产政策难以再度收紧，宏观方面，11 日中美贸易磋商后，特朗普称美中两国已“非常接近”结束贸易战，或将全方位提升市场风险偏好。随行业竣工回升，我们预计房企下半年业绩有望再超预期，结合宏观流动性宽松、贸易摩擦阶缓解助力板块估值提升，持续推荐：随行业竣工回升，我们预计房企下半年业绩有望再超预期，结合宏观流动性宽松、贸易摩擦阶缓解助力板块估值提升，持续推荐：1）龙头：保利、万科、融创等；）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城、荣盛发展等；）优质成长：中南建设、阳光城、荣盛发展等；3）物业和商业：中航善达、大悦城（受益长期利率下行）、光大嘉宝等；）物业和商业：中航善达、大悦城（受益长期利率下行）、光大嘉宝等；4）持续关注旧改：城投控股等。）持续关注旧改：城投控股等。风险提示：风险提示：房屋价格大幅下滑，百强销售增速不及预期-5%3%11%19%27%35%43%51%2018-102019-022019-06房地产沪深300 行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录内容目录 1.公司基本面：公司基本面：9 月百强销售韧性强，预计月百强销售韧性强，预计 Q4 将持续高增长将持续高增长.4 2.产业政策跟踪：地产融资缓解从极紧到边际宽松产业政策跟踪：地产融资缓解从极紧到边际宽松.5 3.商品房销售市场：商品房销售市场：9 月市场分化，料低能级城市拖累仍然明显，一线热度明显下降月市场分化，料低能级城市拖累仍然明显，一线热度明显下降.8 3.1.百城住宅价格变动情况.8 3.2.重点关注城市新房交易情况：9 月样本城市销量回升，但一线降温明显，二线平稳，三四线边际向下.8 3.3.重点关注城市二手房交易情况：二手房市场持续低温，一二三线交易量均为负增长.11 3.4.重点城市库存去化情况：库存低位销售下行，去化周期略有上升.12 4.土地市场：土地市场：9 月土地市场供需两弱，溢价率明显下行月土地市场供需两弱，溢价率明显下行.13 5.9 月非银融资规模大幅缩减月非银融资规模大幅缩减.15 5.1.9 月主流城市银行贷款利率一览.15 5.2.1-8 月到位资金增速 7%，环比上月下滑 0.2 个 PCT.16 5.3.二季度商品房银行贷款情况.16 5.4.9 月非银融资情况：非银融资规模大减，信用快速收缩.17 6.投资建议投资建议.18 图表目录图表目录 图 1：9 月百城均价 15051 元/平方米，64 个城市环比上涨.8 图 2：9 月百城、一线、二线、三线均价同比分别上涨 3.56%、0.7%、4.88%、5.08%.8 图 3：9 月我们重点跟踪 35 所大中城市一手房合计成交 23.25 万套，环比上升 23.42%，同比上升 22.39%，累计同比上升 11.33%.8 图 4：9 月一线、二线、三线、四线城市一手房成交套数累计同比增速分别 12.63%、-14.25%、4.88%、-3.5%.8 图 5：9 月跟踪的 14 个城市二手房成交合 4.9 万套，环比下降 5.63%，同比上升 9.02%，累计同比下降 4.93%.11 图 6：9 月一线、二线、三线城市二手房成交套数累计同比增速分别-8.45%、-1.35%、-22.55%；.11 图 7：全国 13 城可售 55.2 万套，去化周期 7.7 周.12 图 8：一线、二线、三线套数去化周期分别为 8.2 周、7.3 周、8 周.12 图 9：9 月 100 城土地供应建面 10057.56 万方，环比-29.25%，同比-32.93%，累计同比-1.07%.14 图 10：前 9 月一、二、三线供应建面累计增速分别为 19.83%、2.88%、-13.7%.14 图 11：9 月 100 城土地成交建面 7747.28 万方，环比 0.12%，同比-28.03%，累计同比-2.6%.14 图 12：前 9 月一、二、三线成交建面累计增速分别为 38.3%、3.6%、-16.4%.14 图 13：9 月 100 城土地成交楼面均价 3571.8 元/平方米,溢价率为 6.6%、环比上月下降 2.05.14 图 14：9 月一线、二线、三线成交溢价率分别为 2.8%、6.5%、10.9%.14 图 15：1-8 月到位资金 113723.7 亿元，累计同比 6.6%.16 图 16：国内贷款、利用外资、其他-定金及预收款、其他-按揭贷款占比分别为 15.2%，0.1%、行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 33.7%、15.3%.16 图 17：2019 年 2 季度，商品房贷款余额达 41.9 亿元，同比增速 17.1%，其中开发贷、个贷余额增速分别为 14.6%、17.2%.16 图 18：2019 年 9 月房企非银融资情况.17 图 19：9 月信用债发行规模 411.3 亿元，同比减少 41%.17 图 20：9 月公司债发行规模 271.4 亿元，同比减少 14%.17 图 21：9 月地产中票发行量 63 亿元、同比-39%.18 图 22：9 月地产短融发行量 18 亿，同比-89%.18 图 23：9 月 ABS（不含供应链）发行规模为 59.1，同比-74%.18 图 24：9 月海外债发行规模 32 亿元，同比-4.2%.18 表表 1：重点房企：重点房企 9 月销售情况月销售情况.4 表 2：9 月全国及地方产业政策梳理.5 表表 3：30 大中城市新房交易情况大中城市新房交易情况.9 表表 4：14 大中城市二手房交易情况大中城市二手房交易情况.11 表表 5：13 大中城市库存及去化情况大中城市库存及去化情况.13 表表 6：主流城市：主流城市 8 月房贷利率情况月房贷利率情况.15 行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 1.公司基本面公司基本面：9 月百强销售月百强销售韧性强，预计韧性强，预计 Q4 将持续高增长将持续高增长 高推盘叠加低基数，四季度销售韧性有望继续保持。高推盘叠加低基数，四季度销售韧性有望继续保持。9 月百强房企销售增速韧性超出市场预期，我们认为主要原因有二：1）融资收紧后房企有较强的动力加快推盘去化回款，尤其布局三四线为主的房企；2）18 年 9 月百强房企销售基数较低（9 月单月销售额为 8767亿元），19 年 9 月销售额大幅提升至万亿以上，为 10646 亿元，同比增长 21.8%。我们认为 19Q4 百强销售增速韧性有望持续保持，在融资环境短期难以放松的情况下，加速推盘去化仍为重点，而去年 Q4 的低基数效仍然十分明显（18 年 10-12 月单月销售额分别为8213 亿元、8956 亿元、12819 亿元），看出去年 10-11 月销售额均不足 9000 亿，而今年9 月单月销售额已经超过 1 万亿。9 月 TOP10、TOP50、TOP100 房企分别实现销售额 4254 亿元、8871 亿元、10646 亿元，同比增速分别为 13%、21%、22%，环比 8 月分别变动 0.5、7.0、9.7 个 PCT；单月同比增速前三的房企分别为金辉集团、华夏幸福、荣盛发展，增速分别为 177%、128%、64%。单月销售增速来看，反弹主要出现在以三四线为主的房企，单月销售增速达 40%，远超过以一二线为主的重点房企的增速 21,%，也超过龙头房企的 22%。1-9 月 TOP10、TOP50、TOP100 房企分别实现销售额 32733 亿元、66730 亿元、80578亿元，同比增速分别为 10%、14%、15%，环比 1-8 月分别变动 0.6、1.2、1 个 PCT；累计同比增速前三的房企分别为华发股份、世茂房地产、金辉集团，累计增速分别为 63%、43%、40%。从城市能级来看，以一二线、三四线为主的房企累计增速分别环比提升 1.5、4.3 个PCT 至 11%、6%，低于龙头房企的 18%。表表 1：重点房企重点房企 9 月销售情况月销售情况 公司 9 月当月销售（亿元）1-9 月销售（亿元）全年销售（亿元）19 年 9 月 19 年 9 月 19 年 1-9 月 19 年 1-9月 19 年 19 年 19 年 1-9月 同比增速 同比增速 销售目标 销售目标对应增速 销售目标完成度 TOP10 4254 13%32733 10%TOP50 8871 21%66730 14%TOP100 10646 22%80578 15%重点布局三四线房企 2233 40%15032 6.0%重点房企 5310 21%38218 11%龙头房企 1341 22%11264 18%碧桂园 710 51%5805 5%万科 A 483 12%4756 10%6500 7%73%中国恒大 828 38%4531 2%6000 9%76%保利地产 375 3%3470 15%融创中国 640 21%3696 16%5500 20%67%中海地产 309 44%2560 31%2992 11%86%绿地集团 202 -63%2439 -11%新城控股 267 11%1984 23%2700 22%73%华润置地 225 18%1747 25%2420 15%72%龙湖集团 269 55%1745 17%2200 10%79%行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 招商蛇口 234 79%1620 40%2000 17%81%世茂房地产 321 53%1740 43%2100 19%83%阳光城 272 63%1502 38%1800 11%83%旭辉集团 200 27%1368 27%1900 17%72%金地集团 250 43%1418 33%2000 71%中南置地 190 58%1304 26%2000 32%65%中国金茂 156 35%1238 27%金科集团 197 54%1213 32%正荣集团 108 28%950 2%1500 15%63%中梁控股 136 2%1010 12%1300 1%78%富力地产 130 19%1001 5%1600 13%63%华夏幸福 173 128%1004 -9%1600 -5%63%融信集团 135 83%940 14%1400 28%67%远洋集团 135 3%889 27%1400 28%64%雅居乐 119 20%877 25%1130 10%78%中国奥园 106 35%786 29%2000 138%39%滨江集团 83 20%791 22%1141 36%69%祥生地产 103 56%764 23%蓝光发展 114 56%771 12%绿城中国 124 15%795 -22%1112 -29%71%荣盛发展 119 64%698 16%美的置业 101 42%708 18%泰禾集团 88 -3%619 -35%金辉集团 65 177%631 40%华发股份 66 62%611 63%1000 80%61%资料来源：克而瑞，亿翰智库，天风证券研究所 2.产业政策跟踪产业政策跟踪：地产融资：地产融资缓解缓解从极紧到边际宽松从极紧到边际宽松 8 月-9 月中旬流动性先紧后松，针对地产行业的融资持续严控，但宏观流动性宽松，优质地产公司有望受益。8 月对地产的监管持续高压，从月初银保监会对 32 个城市进行涉房业务检查，到月中部分银行收到“开发贷余额不超过 3 月底”，均令房企融资蒙上一层阴翳。但 9 月开始针对宏观流动性的宽松，以及银保监会负责人的再度发言压降违规“输血”，表明前期融资压力有所缓解。10 月起开始执行 LPR 机制下房贷利率，短期房贷利率保持稳定，长期有望跟随 1 年期 LPR持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致。表表 2：9 月月全国及地方产业政策梳理全国及地方产业政策梳理 区域区域 日期日期 事件事件 关键内容关键内容 全国全国 银保监会 2019 年 9 月 3 日 银保监会：对部分交叉金融产品流入房地产等领域采取监管措施 银保监会系统召开“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会。郭树清指出，银保监会党委积极回应群众和社会关切，对小微企业融资难融资贵，部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改。国务院 2019 年 9 月 4 日 国务院常务会议部署精准施策加大力度做好“六稳”工国务院常务会议要求，专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 作，确定加快地方政府专项债券发行使用的措施 央行 2019 年 9 月 6 日 央行公布降准 0.5%央行宣布于 9 月 16 日全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点。为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率 1 个百分点，于 10 月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位，每次下调 0.5 个百分点。此次降准释放长期资金约 9000亿元，其中全面降准释放资金约 8000 亿元，定向降准释放资金约 1000 亿元。银保监会 2019 年 9 月 11 日 银保监会主席郭树清：打击非法金融，遏制房地产泡沫倾向 银保监会主席郭树清日前表示，聚焦打好防范化解金融风险攻坚战，多措并举化解高风险金融机构的风险，持续整治网络借贷等互联网金融的风险。坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化、泡沫化的倾向，守住不发生系统性风险的底线。银保监会 2019 年 9 月 11 日 银保监会肖远企：监管部门未控制房企贷款增量，而是压降违规绕道“输血”房地产 肖远企认为，社会资金不可都进入房地产，房地产过度融资对整个金及均衡发展不利。银行应当按照银行经营的规则，该提资本提资本，授信集中度要遵循标准；同时，监管部门严惩房地产违规绕道“输血”行为。在银行方面，肖远企称，同业理财、影子银行是中小银行风险最突出的地方。压降高风险资产，或将其转到表内，管理将更规范，也有相应的资本和拨备覆盖，会降低风险。（只找到观点地产网的相关信息，未在银保监会官网找到这次吹风会相关信息）财政部 2019 年 9 月 17 日 财政部印发中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法的通知 近日，财政部下发中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法，专项资金支持包括公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展等方面。其中住房租赁市场发展。主要用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。办法明确，住房租赁市场发展资金，采取竞争性评审方式分配。示范期内，专项资金标准按城市规模分档确定。其中，直辖市每年10 亿元，省会城市和计划单列市每年 8 亿元，地级城市每年6 亿元，示范期 3 年。央行 2019 年 9 月 24 日 央行行长易纲：中国目前的经济还是运行在合理的区间，中国在宏观经济政策上应对下行压力的空间比较大，货币政策还是要保持稳健的取向。易纲在答记者“最近经济下行压力有所加大的情况下，央行会不会进一步考虑降息降准，或者允许汇率有一定的贬值来维持经济的稳定？政策空间是不是也会受到债务、房地产的风险或者通胀预期的制约？”这一问题时指出，目前全世界的经济确实有下行的压力，中国的经济数据也有一些下行。总体判断是中国目前的经济还是运行在合理的区间，这是第一个判断。第二个判断就是，目前中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的。我们并不急于像其他一些国家央行所做的那样，有一些比较大的降息和量化宽松的政策。我们的判断是，中国的货币政策还是要保持稳健的取向，要保持这个定力。同时，客观分析来看，我们不管是在货币政策工具上，在宏观审慎政策工具上，还是在其他的方面，我们的空间确实都是比较大。财政部 2019 年 9 月 26 日 为适应金融体制深化改革发展，防范和化解金融风险，资产运营方面，征求意见稿在强调金融企业加强资产运营管理制度建设的基础上，主要补充和完善了以下内容。例如，结合金融企业实际，进一步降低固定资产（含在建工程）占净 行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 加强金融企业财务管理，财政部发布金融企业财务规则（征求意见稿），向社会公开征求意见 资产比重限制，将银行和保险等非银行类金融机构的比例限制，分别由 40%和 50%统一为 40%，进一步提升金融企业资产变现能力，同时防止金融企业过度参与房地产等投资。地方地方 海南 2019 年 9 月 1 日 海南印发海南省产业准入禁止限制目录（2019 年版），明确建立产业准入负面清单制度，全面禁止高能耗、高污染、高排放产业和低端制造业发展。房地产业方面的禁止类管理措施包括：建设房地产开发经营中的产权式酒店；生态保护红线区内建设商品房；利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅；五指山、保亭、白沙、琼中 4 个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。上海 2019 年 9 月 2 日 上海银保监会：辖区信托公司报备新增房地产信托业务，适度严格开展房地产资产证券化业务 海银保监局 9 月 2 日向辖内各信托公司下发 关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知，要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展符合信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。厦门 2019 年 9 月 10 日 中国银保监会厦门监管局印发关于推动厦门银行业保险业支持实体经济发展的指导意见 文件第十六条指出：防控房地产领域风险。坚持“房住不炒”原则底线，从严把握首付比、首付资金来源、个人房贷收入比、开发项目资本金比例、预售资金监管等房地产信贷政策，防止信贷资源向房地产业进一步集中。投放资金集中度过高的银行业机构要调整资产结构，均衡行业配置，监测房地产企业债务集中到期情况，开展压力测试和早期预警。严管信贷资金使用，防止信贷资金违规进入房地产市场。浙江 2019 年 9 月 15 日 浙江省市场监管局：整治房地产“霸王条款”浙江省市场监管局日前发布了浙江省 2018 至 2019 年度房地产、汽车买卖、物业管理三大行业的 20 条典型不公平合同格式条款。针对合同中发现的问题，浙江市场监督部门对问题经营主体开展行政约谈、下达行政建议书、下达责令整改通知书，行政指导完善合同文本 1417 份，行政指导修改合同格式条款70543 条（次）；立案查处合同违法案件 83 件，收缴罚没款66 万元。浙江 2019 年 9 月 17 日 浙江银保监局日前下发关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，通知要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，确保用途与合同约定一致，严禁贷款资金违规流入股市、楼市以及其它投资性领域，主要重申了以下禁止性领域：一是严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金；二是严禁流入股市、债市、金市、期市等交易市场；三是严禁用于购买银行理财、信托计划以及其它各类资产管理产品；四是严禁用于民间借贷、P2P网络借贷以及其它禁止性领域等。各省市 2019 年 10 月 11 日 房贷利率“换锚”，多地明确房贷利率浮动下限 自 10 月 8 日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。截至目前，北京已经明确首套房利率在 LPR 的基础上上浮不低于 55 个基点，二套房不低于 105 个基点；上海地区初步明确为首套房利率不得低于 LPR 基础上减 20 个基点，二套房则 行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 不得低于 LPR 加 60 个基点。深圳、南京等其余省市也发部明确了房贷利率下限 资料来源：银保监会官网，中国政府网，中国人民银行官网，腾讯新闻，地方市监局，天风证券研究所 3.商品房销售市场商品房销售市场：9月市场月市场分化，料低能级城市拖累仍然明显，分化，料低能级城市拖累仍然明显，一一线热度明显下降线热度明显下降 3.1.百城住宅价格变动情况百城住宅价格变动情况 9 月百城中共 64 所城市价格环比上涨，比上月减少 5 所；百城房地产均价 15051 元/平方米，环比上升 0.31%，同比上升 3.56%，其中一线、二线、三线城市价格环比增速分别 0.13%、0.33%、0.5%；百城均价同比上升 3.56%，其中一线、二线、三线城市同比增速分别 0.7%、4.88%、5.08%。图图 1：9 月百城均价月百城均价 15051 元元/平方米，平方米，64 个城市环比上涨个城市环比上涨 图图 2：9 月月百城、一线、二线、三线均价同比分别上涨百城、一线、二线、三线均价同比分别上涨 3.56%、0.7%、4.88%、5.08%资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 3.2.重点关注城市新房交易情况重点关注城市新房交易情况：9 月月样本城市样本城市销量回升销量回升，但但一线降温明显，一线降温明显，二线平稳，三四线边际向下二线平稳，三四线边际向下 9 月我们重点跟踪 35 所大中城市一手房合计成交 23.25 万套，环比上升 23.42%，同比上升22.39%，累计同比上升 11.33%，比上月上升 11 个 PCT，其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别 12.63%、21.09%、4.88%、-3.5%，比上月分别变动-5.5、6.5、21.9、-11 个 PCT。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。样本城市一手房成交面积达 2447.07 万方，环比上升 20.85%，同比上升25.46%，累计同比上升 13.96%，比上月上升 3.1 个 PCT，其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别 14.86%、23.52%、6.92%、-1.01%，比上月分别变动-6、7、4.3、10.4 个 PCT。图图 3：9 月我们重点跟踪月我们重点跟踪 35 所大中城市一手房合计成交所大中城市一手房合计成交 23.25 万套，万套，环比上升环比上升 23.42%，同比上升，同比上升 22.39%，累计同比上升，累计同比上升 11.33%图图 4：9 月一线、二线、三线、四线城市一手房成交套数累计同比月一线、二线、三线、四线城市一手房成交套数累计同比增速分别增速分别 12.63%、-14.25%、4.88%、-3.5%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-07百城住宅价格指数:环比上涨城市数月百城住宅价格指数:环比持平城市数月百城住宅价格指数:环比下跌城市数月-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.002014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-07百城住宅价格指数:同比月百城住宅价格指数:一线城市:同比月百城住宅价格指数:二线城市:同比月 行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 表表 3：30 大中城市新房交易情况大中城市新房交易情况 2019/9/12019/9/1 20192019 年年 1 1 月月-9 9 月月 累计累计同比同比 单月单月环比环比 单月同单月同比比 合计 套数 232,488 1,706,688 11.3%23.4%22.4%面积 24,470,735 182,726,324 14.0%20.8%25.5%一线城市 套数 28389 256324 12.6%3.9%-17.9%面积 2936427 26324944 14.9%3.3%-17.9%二线城市 套数 102794 696463 21.1%29.4%40.5%面积 11851552 79824195 23.5%29.5%44.3%三线城市 套数 81336 615673 4.9%26.0%18.1%面积 7395478 60806335 6.9%15.5%18.3%四线城市 套数 19969 138228-3.5%17.2%49.2%面积 2287278 15770850-1.0%23.4%56.0%北京 套数 3,269 46,554 56.1%-29.2%-41.4%面积 431,431 5,217,898 65.3%-20.0%-26.4%上海 套数 11,542 102,836 7.0%0.8%-4.9%面积 1,187,700 10,452,583 8.5%0.3%-5.5%广州 套数 8,381 64,891-0.4%21.1%-36.3%面积 882,904 6,886,684-1.0%19.6%-35.6%深圳 套数 5,197 42,043 15.1%19.7%39.4%面积 434,393 3,767,780 19.0%14.5%20.1%成都 套数 13,331 123,396 9.3%-0.1%-12.4%面积 1,561,416 14,473,775 18.9%-2.0%-8.0%杭州 套数 7,267 48,432-17.6%50.3%-6.2%面积 874,309 5,800,095-17.1%48.3%-0.9%南京 套数 9,357 49,903 25.9%83.6%133.1%面积 1,087,105 5,851,051 22.6%86.5%121.0%福州 套数 3,150 20,131 84.1%34.1%77.7%面积 308,893 2,058,036 85.9%30.7%86.8%济南 套数 6,989 59,528 133.1%10.2%-5.6%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002014年1月2014年5月2014年9月2015年1月2015年5月2015年9月2016年1月2016年5月2016年9月2017年1月2017年5月2017年9月2018年1月2018年5月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月成交套数同比-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.22015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月累计同比:一线累计同比:二线累计同比:三线累计同比:四线 行业报告行业报告|行业投资策略行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 面积 874,646 7,514,587 141.4%9.9%-3.8%武汉 套数 18,078 146,355 29.6%-8.9%40.0%面积 2,048,438 16,338,061 34.2%-9.0%47.0%长春 套数 9,535 73,155-2.8%6.1%-15.9%面积 1,040,464 7,912,190 1.3%8.8%-15.7%南宁 套数 8,412 74,155 58.4%18.6%29.0%面积 931,811 8,203,412 62.8%19.6%32.3%宁波 套数 4,830 48,325 132.4%-23.9%135.0%面积 580,422 5,710,142 112.4%-18.7%127.2%厦门 套数 902 10,637 199.5%-30.9%218.7%面积 106,456 1,179,706 157.4%-33.9%176.1%青岛 套数 13,790 87,947-12.4%35.1%95.7%面积 1,546,032 10,371,894-10.1%26.7%90.1%苏州 套数 7,153 62,352 15.7%11.5%13.6%套数 891,559 7,635,975 15.3%14.5%12.4%无锡 套数 10,395 58,881 25.2%51.7%377.3%套数 1,201,000 6,644,300 31.4%53.2%376.4%佛山 套数 19,452 160,233 28.1%36.6%5.8%套数 1,436,049 13,034,948 22.9%13.5%2.9%东莞 套数 8,767 66,504 9.6%-1.2%10.4%套数 712,641 5,233,756 8.2%7.1%17.8%金华 套数 1,300 13,003-16.9%9.2%-16.3%套数 140,313 1,402,443-19.6%11.6%-8.7%温州 套数 9,066 67,507 12.8%29.5%