CBRE-京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展-2019.6-25页.pdf

建设中的北京新 机 场京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|32|世邦魏理仕研究部第一部分京津冀基础设施项目第二部分京津冀基础设施利好第三部分基础设施建设对物业市场的影响061418京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|54|世邦魏理仕研究部京津冀城市群涉及北京、天津两个直辖市，河北省石家庄、保定等11个地级市及新设立的雄安新区，以全国2%的土地面积和6.5%的人口，贡献了全国9%的GDP。作为中国五大城市群中唯一的北方城市群，京津冀城市群在全国的经济版图中占有重要的地位。但是，我们也同时看到，京津冀一体化优势仍未充分体现。尽管以北京这一中国首都和超级城市为龙头，又拥有北方最大的港口城市天津和石家庄、唐山两个GDP全国排名前30的城市，但京津冀城市群的经济总体量、发展协同性和活力均落后于长三角和珠三角。尽管区域协同发展早在2004年就形成共识，但直到2015年开始才取得实质性进展。其中，京津冀协同发展规划纲要的通过具有里程碑的意义。与此同时，随着近来一系列条件的日趋成熟，京津冀城市群协同发展有望突破此前所遇到的挑战和障碍，在未来几年将进入加速阶段。其中，基础设施在未来几年的集中交付，是区域协同发展的关键驱动因素。引 言数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀协同发展战略阶段及大事件数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀基础设施规模 当前VS未来京津冀三地发改部门多次联合召开战略研讨会、座谈会，达成“京津冀都市圈”合作框架的共识。以有序疏解北京非首都功能为主2004-2009萌芽期2011年，国家“十二五”规划纲要提出“首都经济圈”，京津冀协同发展上升为国家区域发展战略。2014年，北京、天津与河北三地签署多份合作框架协议，涉及中关村科技园、曹妃甸、新机场、交通一体化等方面。2010-2014探索期2015年4月，中共中央政治局通过京津冀协同发展规划纲要。2015年6月，三地政府、中国铁路总公司成立京津冀城际铁路投资有限公司，负责京津冀城际铁路项目的土地整理、投资、建设、开发、管理等。2016年2月，印发“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划，京津冀三地统一制定发展规划。2016年6月，京津冀产业转移指南发布。2017年9月，国务院批复北京城市总体规划(2016年-2035年)。2018年2月，河北省政府出台河北省关于贯彻落实京津冀协同发展科技创新专项规划的实施意见。2018年4月，国务院批复河北雄安新区规划纲要。2015 至今推进期近期目标区域基本形成一体化交通网络，产业联动发展，缩小区域内部发展差距中期目标（到2020年）成为具有较强国际竞争力和影响力的重要区域，在全国经济社会发展中发挥更大作用远期目标（到2030年）城市发展高度不均衡传统上区域城市间经济梯度落差过大，行政资源分配不均衡，腹地城市实力弱，制约整体竞争力。2015年印发的京津冀协同发展规划纲要将京津冀一体化发展提高到国家战略层面，由中央政府主导统筹规划和推进实施，也为三地建立协调机制提供了政策保障；基础设施是区域协同发展走出的第一步，而随着政府引导高校、医院向京外转移或开设分支机构，以及京津冀交通一卡通、电子收费系统联网、医疗信息共享等为开端的数据共享化推进，区域内人才、信息等资源流动的壁垒将逐步降低。城市间联动性不足由于缺乏其他两大城市群具备的河流运输网络，历史上区域城市间贸易和市场联系有限，此外城市间行政壁垒长期存在，缺乏产业分工和生态链，产业发展重复和无序竞争较严重。2015年印发的京津冀协同发展产业转移对接企业税收收入分享办法规定符合条件的企业在迁出后三年内缴纳的增值税、企业所得税、营业税，由迁入地区和迁出地区按50:50比例分享，为区内的共赢发展提供政策鼓励；2017年12月，京津冀协同发布了关于加强京津冀产业转移承接重点平台建设的意见，首次联合制定引导地区间产业有序转移与精准承接的措施；由中央政府顶层设计，京津冀各地政府配合实施，各城市将把资源集中到自身有比较优势的产业上；基础设施网络的铺垫在产业发展上将有效扩大各城市的辐射范围和加强城市间联动性，这对人流和物流要求较高的批发贸易、旅游休闲等产业一体化的促进尤其明显。环境改善是核心课题核心城市功能和人口过度密集，加上历史上区域以重工业为产业发展重点，生态环境质量和宜居品质不佳，对腹地城市吸引第三产业发展所需人才影响尤其明显。京津冀协同发展规划纲要把生态环保一体化作为三个率先突破的领域之一。在升级原来以高污染、高能耗工业为基础的产业结构，改善京津冀核心城市生态环境和宜居度，并加强其人才和高端服务业竞争力的迫切需求下，天津、河北的第三产业和现代制造业将面临巨大的发展机遇：政府加大对区域环保、医疗、信息化、新能源、新材料等领域的投入将为相关产业发展创造大量需求；基础设施尤其是高铁网络的完善也为以人才流动为驱动力的第三产业发展夯实基础。挑战机遇数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀城市群发展的挑战和机遇*该指标统计北京、天津、石家庄三市高铁/城际通车里程(公里)高速公路通车里程(公里)机场旅客吞吐量(万人)城市轨道通车里程*（公里）201720222017202220172022201720221,6983,7008,84211,8929351,47011,37019,350北京南站建设中的北京新机场往呼和浩特往 西安、成都往 太原往郑州、武汉、长沙、广州往商丘、合肥往济南、南京、上海往沈阳、长春、哈尔滨唐廊高速廊涿城际石衡沧港城际京滨城际津雄城际石雄城际首都地区环线高速世邦魏理仕研究部|本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。图例：已开通高铁/城际在建及重点待建高铁/城际在建高速公路已开通部分在建及重点待建高速公路已启用机场 在建机场 太行山高速 京唐城际 天津至新机场联络线京港台高铁京昆高铁首都机场至北京新机场城际铁路联络线崇礼铁路延崇高速北京新机场京雄城际京秦高速迁曹高速京雄高速京张高铁二秦高速张家口段新机场北线高速京沈高铁曲港高速津石高速石衡高速京德高速雄安新区客运枢纽荣乌高速新线冬奥会客运枢纽20182021201920202022北京天津雄安石家庄张家口唐山廊坊保定京津冀基础设施建设未来主要城际基础设施项目Bcd213ng69a8e5kfmhbjl104141312117iACab56789101112131434fnghiklmj12cdeABC主 要 在 建、待 建 及 规 划 的 基 础 设 施 项 目 预计开通时间2019年 预计开通时间2019年 预计沈阳至承德段2018年开通，北京至承德段2020年开通 预计北京段2019年9月开通，新机场至雄安新区段2020年底开通 预计开通时间2021年 预计开通时间2021年 预计开通时间2022年 预计2020年开通 预计2019年开通 预计开通时间2019年 预计全线开通时间2020年京张高铁 北京北站-张家口南站，预计时长40-60分钟崇礼铁路 京张高铁下花园北站-崇礼区太子城站，预计时长50分钟京沈高铁 从新建的北京星火站始发，河北段经承德南站时长50分钟，预计北京到沈阳时长将缩短至两个多小时京雄城际 从北京黄村站始发，经廊坊的固安、霸州至雄安，预计总时长30分钟廊涿城际 固安南站-涞水西站，预计廊坊固安到保定涿州25分钟京唐城际京滨城际 从新北京东站到天津滨海站，预计北京副中心到天津滨海新区时长60分钟石衡沧港城际 石家庄到衡水段与已通车的石济客专共线，衡水至黄骅段待开工，预计开通时间2022年 预计沧州到衡水时长30分钟，到石家庄75分钟 从位于北京副中心的新北京东站始发，途经燕郊等地，终点唐山站，预计总时长30分钟津雄高铁 2019年开工，预计完工时间2022年 天津-雄安，预计天津到雄安时长30分钟天津至新机场联络线 2019年开工，预计完工时间2022年 预计天津到北京新机场时长20分钟首都机场至北京新机场城际铁路联络线 首都机场-北京新机场，一期新机场至廊坊东站40公里，已开工，预计2022年开通，其余工程将从廊坊东站经北京副中心至首都机场，未动工 预计新机场到首都机场50分钟，新机场到廊坊15分钟京港台高铁 雄安至商丘段计划2018年开工，预计2022年开通；北京至雄安段2020年开工 整体工程从北京通往台北，河北段连通雄安、沧州、衡水、邢台、邯郸等城市石雄城际 2019年开工，预计开通时间2022年 雄安-石家庄，途经保定东，预计总时长45分钟京昆高铁 规划中，预计忻雄段2020年开工，开通时间2022年以后 连接保定-雄安城际站-雄安高铁站，预计时长15分钟唐廊高速 天津段一期和唐山段于2018年10月开通，天津段二期、廊坊段未动工 连接唐山-天津北部-廊坊京秦高速 北京东六环-唐山遵化段已开通，遵化至秦皇岛段建设中，预计2020年全线通车 缩短廊坊、天津北部、唐山、秦皇岛地区与北京的直接联系 连接天津-廊坊-沧州-保定-定州-石家庄，通车后天津与石家庄车程2小时津石高速太行山高速 部分通车+部分建设中，预计2018年全线通车 连通太行山区的北京-张家口-保定-石家庄-邢台-邯郸等地二秦高速 整体工程从河北秦皇岛通往内蒙古二连浩特，部分路段已开通 在建的张家口通往内蒙古部分预计2019年开通延崇高速 连接北京延庆-张家口崇礼新机场北线高速 全长25公里，连通涿州-北京新机场-廊坊，串联京港澳、京雄、京开、新机场高速、京台等高速曲港高速 一期曲阳至肃宁段建设中，预计2018年开通，二期肃宁至黄骅港段预计2020年开工 保定曲阳-沧州黄骅港，实现京昆、京港澳、大广三条高速的互联荣乌高速新线 连接保定-雄安-廊坊的京台高速-京港澳高速段2018年准备开工，预计2020年开通 为雄安新区北部联系开拓更大空间京德高速 北段新机场高速2019年开通，新机场至津石高速段2018年开工，预计2020年开通 2019年6月投入使用 航站楼面积70万平方米、跑道4条、停机位268个北京新机场 含张家口南、崇礼、张家口下花园三个综合客运枢纽，预计完工时间2020年冬奥会交通基础设施 位于雄县城区东北部，2020年完工，建成后将成为亚洲最大火车站雄安新区客运枢纽 迁安至曹妃甸，一期通车，二期京哈高速至沿海高速段在建迁曹高速京雄高速 2018年准备开工，预计2020年开通 北京与雄安新区的直接高速通道，车程50-60分钟石衡高速 2018年准备开工，预计2020年开通 开通后石家庄-衡水仅需20分钟 大部分已通车，张涿北延2018年准备开工，三河段、平谷段、承德-平谷段待开工 串联北京和周边的廊坊、承德、张家口、保定等市i56123947108aghbcdeflmABC11121314kjn首都地区环线高速(G95)数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|98|世邦魏理仕研究部北京新国际机场北京首都国际机场数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度北京未来主要城市轨道项目新北京东站北京北站往 张家口北京西站往 保定、石家庄、邢台、邯郸丰台站往 雄安、沧州、衡水、邢台、邯郸北京站星火站往 承德新北京东站往 天津（滨海新区）、唐山、秦皇岛北京南站往 廊坊、天津、沧州S1YFS5XJ北京北站北京西站丰台站北京南站北京站星火站3CBD12AE614FS16278722BT1917T2市 郊 铁 路 怀 柔-密 云 线(S5线)S1线 磁 浮 列 车燕 房 线/燕 房 线 支 线有 轨 电 车 西 郊 线机 场 线 西 延8号 线（三 期 四 期）6号 线（西 延）顺 义 T 2线新 机 场 线 一 期19号 线（一 期）7号 线（东 延）房 山 线 北 延八 通 线 南 延14号 线(西 局 站 至 右 安 门 外 站 段)16号 线 西苑至宛平城段12号 线27号 线（昌 平 线 南 延 一 期）C B D 线(28号 线)3号 线（一 期）17号 线平 谷 线 一 期（22号 线）2017年 12月2018年 1月燕 房 线 2018年 1月，燕 房 支 线 待 定2018年 1月2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2020年2020年2021年2021年2021年2021年S5S1YF86T21914161227CBD317227FSBTNAEAE线路开通时间XJNAE已建成轨道交通线路2022年底前开通过去一年内开通在建轨道交通线路机场火车站京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|1110|世邦魏理仕研究部天津西站往 北京，沧州，秦皇岛，唐山，石家庄天津南站往 北京，沧州，廊坊滨海站往 北京，石家庄，保定，唐山，秦皇岛，沧州天津站往 北京，石家庄，保定，唐山，秦皇岛,沧州 天津北站于家堡站往 北京，天津数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度天津未来主要城市轨道项目6号 线5号 线4号 线（一 期）B 1线Z4线Z2线7号 线（一 期）8号 线（一 期）10号 线（一 期）11号 线（一 期）一 期 2018年 5月，二 期 2 0 2 0 年2018年2019年2020年2020年2021年2023年2022年2020年2022年54B1Z481011Z27线路开通时间天津滨海国际机场天津南站天津西站天津北站天津站滨海站于家堡站4578Z21110B1Z466已建成轨道交通线路2022年底前开通过去一年内开通在建轨道交通线路机场火车站京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|1312|世邦魏理仕研究部北京新国际机场数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度雄安新区及与周边联系的铁路津 保 铁 路京 雄 城 际京 港 台 高 铁（雄 商 段+京 雄 段）津 雄 高 铁石 雄 高 铁2015年 12月2019年2022年2022年2022年JXJGTTXSX线路开通时间雄安高铁站白沟站白洋淀站雄安城际站SXJGTTXJXJBJB雄安高铁站往 北京，天津，保定，廊坊，沧州，衡水，邢台雄安城际站往 保定，石家庄白沟站往 保定，天津，廊坊白洋淀站往 保定，天津，廊坊已建成轨道交通线路2022年底前开通过去一年内开通在建轨道交通线路机场火车站京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|1514|世邦魏理仕研究部城际通勤效率提升，为商业地产市场发展引入外来需求京津冀区域内每一城市和其他城市连接性的提升，将在产业发展上有效扩大各城市的辐射范围和加强城市间分工、协作，为商业地产需求创造新的来源。随着未来五年基础设施的交付和城市间通勤效率的提升，一部分位于北京1小时交通圈内的城市，将在承载来自北京的功能和产业需求辐射和外溢上更有利；另一部分到达区域内其他城市的平均通达时间较短的城市，则更容易凭借其联络和覆盖区域的交通网络优势，获取发展的动力；而其他城市则主要依靠自身内部经济增长获得商业地产市场需求的发展。从当前和未来城际通勤时间可以判断，雄安、张家口、承德、唐山将新纳入北京1小时交通圈；而石家庄、雄安、保定则将成为仅次于北京、天津、廊坊的区域交通枢纽。京 津 冀基础设施利好数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀各城市间主要交通枢纽通勤时间（2017 VS 2022）：区域内城市间平均通勤时间将节省三分之一14050125115130130130701607595601204040401708532016020014022019590301101101351256565105903030185135280185290170170135210145130130140140808012010040402001503002053101902352103030202040409030707065301705015040110705050303018186050603090753030210105200907070202040406050603090753030210105905030153535100902301352201001401309570202017189050653517080606022595200801008535359030653530151504510570290130260110140105125125707017080353515045140115260165250130190140130756530606010090105701401151301302501403535805517050225952301352901302601651301302501151501502301252009070702020150402008022010026011025013025014025012529018523011011070100851401301401051901403535150150290185110110505035359570125125130758055230130230110310140110110707014880139111707015158080151515312413070110110130130905714050125115130130916395606565808099711607513512514014010969120401059012010012871404017085303040401238018513528018520015011987320160300205310190234135310140290170247124153125200140220195235210903017013521014580801218420172022 北京北京天津天津廊坊廊坊保定保定石家庄石家庄唐山唐山承德承德张家口张家口秦皇岛秦皇岛沧州沧州衡水衡水邢台邢台邯郸邯郸平均雄安新区雄安新区36%31%37%28%44%35%27%43%50%18%31%46%20%19%节省幅度张家口承德秦皇岛唐山北京天津廊坊雄安保定石家庄衡水沧州邢台邯郸2022年到区域内其他城市的平均通勤时间-区域覆盖能力北京1小时交通圈-受北京辐射能力2017已纳入2022新纳入100分钟以上80-100分钟60-70分钟60分钟以下70-80分钟商业地产潜力市场及其发展机会天津雄安石家庄廊坊保定沧州张家口承德唐山秦皇岛邢台邯郸衡水商业地产发展机会北京辐射区域覆盖内部增长短期中长期京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|1716|世邦魏理仕研究部 主城区已开通运营22条城市轨道，到2022年底还将有17条城市轨道或支线将投入使用，其中有9条还将起到连接主城区和外围区域的作用；位于主城区的北京北站和星火站将在2019年底前完成改造，并分别承担往西北和东北方向高铁起点站的功能；其中，重点成熟区域商务中心区（CBD）目前已连接地铁1号、6号、10号和14号线，未来还将开通17号线和用于区域内部连通的CBD线，此外随着6号和14号线的扩展也将连通更多区域；重点新兴区域丽泽金融商务区2021年底前将连通地铁14号、16号、房山、新机场线，将直达商务中心区、望京、中关村、新机场等区域。主城区已开通5条城市轨道，其中包括连通滨海新区的9号线。在建线路中包括4号、5号、6号线二期及10号线。到2022年，天津轨道交通将形成14条运营线路；主城区目前已实现传统商圈之间地铁互连，新建铁路的主要作用为促进天津外围区域与主城区之间的串联作用，以及提升主城区内传统商圈以外位置（如红桥、南开区等）的可达性，发展为以地铁交通枢纽为基础的商务、商业节点。核心城市重点区域之间通勤效率提升，促进北京主城区非首都功能疏解北京主城区 已开通地铁6号线和八通线（连接1号线）；2021年底前将连通地铁7号、17号、平谷线，八通线也将向南延伸，加强和昌平、大兴、亦庄、石景山、平谷和河北三河等区域的连接性；2019年底前新北京东站将落成，将连通京唐、京滨、首都机场至北京新机场等城际铁路，加强和唐山、廊坊、天津滨海新区的连接性。北京副中心天津主城区 目前已开通的9号线连接主城区和滨海新区内的泰达区域，而主城区和滨海新区内的于家堡则主要靠津滨高铁连接；2020年，在建的B1，Z4线计划将开通，两线的主要作用在于加强滨海新区内各位置间的连接性，其中Z4连接泰达和于家堡两大主要商务区。而规划中的Z2线向西可达主城区北部。天津滨海新区 位于京津冀的地理中心，距离北京、天津均为105公里，距离石家庄155公里，但目前尚未有高铁通达，主要靠高速公路连接区内其他城市，未来将是京津冀区域基础设施规划和投资重点；京雄高铁已开工建设，2020年开通后雄安将纳入北京半小时交通圈；津雄、京港台、石雄、京昆等规划高铁线路将连接雄安，开通后天津、廊坊、保定、石家庄、衡水到雄安的通勤时间都将在45分钟以内；区内交通规划提到将科学规划路网密度，起步区路网密度达到1015公里/平方公里；构建“公交自行车步行”的出行模式，起步区绿色交通出行比例达到90%，公共交通占机动化出行比例达到80%。雄安雄安（在建）北京副中心运河核心区(规划)北京中央商务区天津海河沿线京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|1918|世邦魏理仕研究部写字楼市场随着北京主城区的写字楼供应量受到限制，部分商务功能和需求将外溢，而从政策、基础设施导向等各种要素综合考虑，环首都经济圈的四大区域北京副中心、雄安、天津主城区和天津滨海新区是未来资源最集中的写字楼区域，被寄予承接首都功能疏解和辐射京津冀区域的期望。基 础 设 施 建 设对物业市场的影响2015年发布的京津冀协同发展规划纲要确定了京津冀“功能互补、区域联动、轴向集聚、节点支撑”的布局思路，明确了以“一核（北京）、双城（北京、天津）、三轴（京津、京保石、京唐秦）、四区（中部核心功能区、东部滨海发展区、南部功能拓展区和西北部生态涵养区）、多节点（河北城市）”为骨架。结合此后中央补充的“北京新两翼（北京城市副中心和雄安新区）”及“河北新两翼（雄安新区和张北冬奥区）”等区域发展战略重心，以及京津冀各城市制定或明确的城市功能定位，世邦魏理仕整理各城市未来产业和功能发展方向定位如下：数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀空间格局规划及产业/功能定位 首都经济圈多中心布局将形成；北京主城区将向块状/点状分布结合的区位布局模式发展，CBD和丽泽最有活力；未来首都经济圈中心的区位优势将利好北京副中心中长期发展；新兴的地铁上盖区位将承接传统商务区，为天津主城区带来又一轮密集供应；和主城区的连接性提升，将成为天津滨海新区中长期发展的突破口；雄安短期定位央企自用需求，绿色/智能交通将为市场中长期发展提供动力；首都经济圈外，石家庄基本面夯实，唐山、保定、廊坊、秦皇岛具潜力。张家口承德北京秦皇岛唐山天津廊坊雄安保定石家庄沧州衡水邢台邯郸政治/监管北京金融/商务天津、雄安、石家庄科技/创新北京、天津、雄安、廊坊、秦皇岛会议/展览北京文化/旅游北京、张家口、秦皇岛、承德物流/运输天津、石家庄、唐山、廊坊、邯郸、秦皇岛、沧州、邢台、衡水先进制造天津、石家庄、唐山、保定、张家口、邯郸、沧州北京高铁半小时交通圈（2020年）主城区主城区滨海新区雄安副中心北京天津京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|2120|世邦魏理仕研究部北京政府对整体主城区商务办公用地的严格限制，使成熟商务区中的商务中心区（CBD）和新兴商务区中的丽泽金融商务区成为主城区中仅有的具有大体量未来供应的集中式商务区。在此情况下，基础设施对主城区写字楼市场的影响有：对于CBD和丽泽，未来供应入市后，新导入的办公人口将给道路交通和地铁带来更大的压力，尤其是拥挤状况已非常严重的CBD，此时同步开通的地铁线路以及地铁站出入口、换乘通道、大厅等设施的改造都将缓解区域的部分交通压力；新开通的地铁线路将进一步提升各大成熟和新兴商务区的可达性，这对当前轨道交通尚不完善的丽泽尤其重要；多条新开通地铁连接机场、高铁站等城际交通枢纽，如新机场线、机场线西延、16号线（丰台站）、3号线（星火站），进一步缩短北京主城区和京津冀乃至全国其他城市的时间距离，扩大北京主城区的辐射范围和影响力；仅凭CBD和丽泽的未来供应难以满足写字楼租户对主城区的入驻需求，但主城区地铁日趋网络密集化，会让更多集中式商务区以外的区位享受到和集中式商务区差别不大的便利性，并具备开发优质写字楼的交通条件。主城区写字楼市场将由传统的块状分布向块状、点状分布结合的区位布局模式发展，这将弥补集中式商务区的供应缺口。北京主城区尽管目前通州尚未有高品质、单一业权的写字楼在用，但过去两年华夏保险、建设银行、北京银行等金融机构在运河核心商务区整购写字楼，并将于未来入驻使用，加上北京市政府将于近期入驻副中心，环球影城及其商业配套设施将于2020年投入使用，都将对推动通州尤其是其重点规划的运河核心商务区商务氛围的成熟和金融、文化传媒等产业的集聚起到重要作用。尽管因为偏于北京的东南角，运河核心商务区在交通条件以及和对北京全市的覆盖能力上无法和主城区的商务区媲美，但未来地铁线的落成将加强通州和北京南部、北部和西部地区的连通性。更重要的是，通州位于北京、天津和雄安组成的未来首都经济圈的地理中心位置，区内高铁站新北京东站可与唐山、廊坊、天津滨海新区等地直通，因此京津冀协同发展战略的实施将对副中心的写字楼需求有巨大的带动作用。北京副中心天津主城区经历了连续四年的供应高峰，短期内新增供应入市将逐渐放缓，尤其是南京路、友谊路、小白楼和海河沿线等传统商务区的开发已接近尾声。在庞大的人口基数下，天津民间财富、资产管理规模有巨大的提升空间，将支持各类传统和新兴金融企业的扩张，有助于传统商务区优质写字楼的存量面积消化。另一方面，在主城区地铁网络的逐步完善下，主城区传统商务区以外的地铁上盖位置也将涌现大量优质写字楼，这些项目区位上和传统商务区差距并不明显，但租金更有优势，因而更容易借助天津人才资源丰富、人力成本较低的城市优势，吸引租金较敏感、需求面积较大的TMT类租户入驻，从而分流一部分传统商务区的租户群体，并使主城区的写字楼租赁成本保持在低位。整体看，未来多条高铁线路的落成将使天津主城区往北京及河北各城市的通达更为便利，作为京津冀城市群内商务设施和氛围仅次于北京的写字楼市场，将以高性价比和多元化的产品选择，吸引京津冀区域内的写字楼用户选址布局。天津主城区滨海新区内写字楼主要集中于泰达MSD,于家堡及响螺湾。尽管目前该地区需求不旺盛，大量已建成或在建的优质写字楼被搁置，但近两年区域开发已步入正轨。首先，2018年泰达MSD、于家堡和响螺湾三区的合并，短期内有助于整体统筹规划，促进各区位写字楼在产业定位和产品设计上形成差异化。其中，泰达MSD以电子信息、制造业及医药健康等第二产业为主力租户群体；于家堡金融区主要以金融与创新为定位，以外资融租赁企业为特色；响螺湾商务区定位于央企办事机构、集团总部及研发中心的承载区。其次，基础设施则有望显著提升滨海新区的吸引力。已开通的津滨高铁开始为于家堡从北京和天津导入人口和产业发挥作用，而未来落成的城市轨道的主要作用在于提升滨海新区内部各区位之间的连接性。加上近期发布的人才引流和落户政策，以及天津自贸试验区政策的逐步落地，都将在中长期为滨海新区写字楼市场注入新的需求。天津滨海新区雄安的发展被定位为中国的“千年大计”，得到中央政府的直接规划以及政策和资源的支持，因而被寄予极高的期待。传统上，雄安的前身雄县、容城、安新三县产业以有色金属和汽车灯具、服装、食品等加工业为主，第三产业比重较小；但未来产业发展目标将落位金融（尤其是银行、保险、证券等金融机构的金融创新业务）、高端服务业（尤其是软件和信息服务、设计、创意、咨询、现代物流、电子商务）和高技术产业（尤其是新一代信息技术、生物医药和生命健康、节能环保、高端新材料），基本上涵盖所有写字楼用户行业。短期内在基础设施未发展完善，又没有租赁型写字楼供应的规划下，雄安对北京、天津等周边写字楼租赁市场没有直接影响；潜在间接影响决定于央企在中央政府引导下迁址雄安后，其位于北京主城区的原有自用写字楼是否会转化为对租赁市场的供应，但短期内中央政府批准央企将自用楼宇用于商业用途的可能性很小。长期看，除了已开工建设的连接北京、天津、石家庄等京津冀主要城市的城际轨道，区内规划的“公交自行车步行”绿色出行模式和智能交通体系也将保证雄安“宜居宜业”的现代化城市规划目标的实现，成为未来吸引人才和产业导入的重要竞争优势。雄安天津滨海新区（规划）北京丽泽金融商务区（规划）世邦魏理仕研究部|2322|世邦魏理仕研究部京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展北京主城区东城/西城/朝阳海淀/丰台/石景山北京副中心通州天津主城区和平/河东/河西南开/河北/虹桥天津滨海新区雄安全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心；重点成熟商务区-商务中心区：国际金融功能和现代服务业集聚地；重点新兴商务区-丽泽金融商务区：新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。和谐宜居之都示范区；新型城镇化示范区；京津冀区域协同发展示范区；以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能。国际化的商贸服务中心；文化旅游中心；科教创新中心。国家先进制造研发基地；北方对外开放门户；国际航运核心区和金融创新运营示范区；环渤海地区升级发展引擎。绿色生态宜居新城区；创新驱动发展引领区；协调发展示范区；开放发展先行区。规划定位规划建筑用地规模（平方公里）规划人口1,209万1,085万1,085万当前当前未来未来未来未来2020年2035年151万170万200万当前2020年2035年404万620万当前2030年128万320万当前2030年105万200-250万当前2020年当前（2018年第二季度）VS 2022年优质写字楼市场存量（平方米）01,220万 26万CBD和丽泽分别占未来供应总量的39%和24%运河核心区预计同期完工170万平方米，但大部分已经或即将被出售自用991万 当前当前区内已交付项目以散售型为主00雄安为从零建设的新城八大里，南开区等新兴区域合占未来供应总量约60%于家堡占未来供应总量约三分之一短期以政府或央企自用型写字楼为主，不会有投放到租赁市场的优质写字楼供应2022年底当前当前2022年底224万303万当前2022年底53万160万当前2022年底2022年底河北城市的机遇其他京津冀城市大都位于商业地产市场的起步期，但也有部分城市已开始向市场成长期过渡。世邦魏理仕认为*，人均第三产业产值是衡量整体商业地产市场发展程度的重要标准，而3000美元（约2万元人民币）被普遍认可为市场发展起步期和成长期的分界线，从这一指标看，石家庄、唐山、沧州、廊坊、秦皇岛等城市已具备商业地产市场成长的需求基础。具体到写字楼市场，金融、IT和专业服务业是驱动写字楼需求的三驾马车。从现有从业人员规模来看，石家庄已成为京津以外的区域“第三极”。三大行业的发展离不开高学历、高技术人才资源的支持，石家庄、保定、廊坊、秦皇岛等城市在此方面的优势最为明显，将吸引企业在此设立办公室。受益于民间财富聚集程度较高的优势，保险、基金、信托和各种财富、资产管理等金融机构将成为石家庄、唐山等写字楼市场的需求引擎。*来源：迈向2020-后千亿时代投资战略，世邦魏理仕研究部，2017年第二季度40,00020,00000005,00010,00015,00015304551015人均第三产业产值（元）高校在校人数（万人）金融/IT/专业服务业从业人数（万人）存款余额（亿元）9101,450818数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度河北城市写字楼需求宏观指标（2017年）邯 郸邢 台石 家 庄衡 水沧 州廊 坊保 定唐 山张 家 口承 德秦 皇 岛155未来当前1,65546753028,18411.344.215.421.615.611,7038,7486.930,69525,24530,20021,241数据来源：国家统计局和城市规划，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展世邦魏理仕研究部|2524|世邦魏理仕研究部本土全国外资北国邯郸阳光百货保百集团唐山百货万达银座红星爱琴海茂业华润永旺梦乐城百盛零售物业市场产品发展方向京津冀尤其是北京、天津的城市功能转型，以及消费模式转型和升级的行业大趋势，这两大因素的合力影响下，未来零售物业的定位和格局也将随之演变。传统主城区内次级商圈或者主要定位于居民生活配套的小体量百货、购物中心和底商面临缩减和转型。然而，整体市场对零售物业需求的增长并不会停滞；相反，体验消费快速提升，消费需求个性化，以及商业零售空间的用途多元河北城市的机遇京津冀城市群发展带动下，石家庄等城市就业人口的导入和各城市居住人口的导入都将推动核心商圈综合性零售物业和紧靠大型居住社区的区域型购物中心的发展。开发商和投资者在具体城市决定项目定位或者挖掘优质项目时，可通过消费性指标了解市场优势。石家庄和唐山无论从市场容量（社会零售总额）、消费能力（人均年收入）还是消费时尚度（高校在读人数、主要快时尚/咖啡品牌）看都足以支撑大型零售物业的发展。廊坊、秦皇岛等城市人均收入偏高，具有一定高端、体验消费人群基础，而保定则在消费时尚度上更占优势，这些城市都适合引入设计、服务、业态、品牌都更时尚和前卫的规划理念。从供给侧的市场格局看，河北各城市零售物业市场当前仍以本土运营商主导，其中石家庄北国、邯郸阳光、保百集团、唐山百货更是在当地具有绝对领先地位。随着越来越多全国性和国际性运营商的进入，以及本土运营商自身运营模式的迭代升级，各地市场将更趋活跃和多元化。化，都需要更多大体量、高品质的单体零售物业承载；与此同时，零售物业日益需要和所在区位的其他物业形态结合，以服务于当地的核心功能场景，并更强调精准定位和差异化经营。商务、居住和旅游是未来京津冀尤其是核心城市上升空间最大的三个功能场景，因此依托于这三种场景的零售物业更具发展优势，将成为新开发或存量物业升级改造的方向。但各类项目的业态定位和产品设计有明显的区别。大体量、高品质的单体零售物业需求持续看涨，将更需精准定位和服务于所在区位的功能场景；京津以外，石家庄、唐山消费体量最具规模，廊坊、秦皇岛、保定在高端/时尚定位的潜力待挖掘。类型代表区域业态定位产品设计依托于商务功能区域的零售物业依托于居住功能区域的区域型零售物业依托于旅游功能区域的零售物业综合性零售物业北京商务中心区、金融街、燕莎、中关村、望京、奥林匹克中心区等天津南京路、友谊路、小白楼、海河沿线等未来北京通州运河核心区、天津滨海新区、雄安新区强调商业功能与区域商务功能的配适性；零售占比比其他类别高，但体验类业态占比逐渐提升；高端定位项目比例大，以高消费商务人群为目标；对商务餐饮、健身、联合办公、汽车/科技产品展厅尤其有吸引力。以大型集中式商业、写字楼裙