2022年西安商业地产市场研判：封城后市-第一太平戴维斯.pdf

封城后市2022年西安商业地产市场研判立新致胜INNOVATIVE SOLUTIONS TO ENSURE YOUR SUCCESS01对宏观经济的影响2020年2月5日2020年3月30日3背景数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉西安是疫情发生以来除武汉以外封城的唯一一个国家中心城市，封城对两个城市及所在区域宏观经济造成的影响具有一定可比性，但两个城市在封城所处疫情阶段、封城时长等方面差异明显，因而封城产生的具体影响也会有所不同。是华中区域的核心城市、中部地区唯一的副省级城市，也是中部地区两座国家中心城市之一，GDP领先其他中部城市。疫情爆发初期，全国社会经济活动均受到较大影响。武汉正式封城确诊病例破万首批购物中心开始营业新增确诊/疑似病例首次出现“双零”武汉市解除离汉离鄂通道管控措施2020年1月23日76天2020年3月18日2020年4月8日2022年1月20日2022年1月10日4背景数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部西安是西北地区的政治、经济、文化中心，是西北地区唯一的副省级城市和国家中心城市，也是西北地区GDP唯一破万亿的城市。后疫情时期，全国社会经济活动未受到大范围影响。西安正式封城西安社会层面病例清零未央区、经开区、浐灞生态区恢复正常生产生活秩序；首批购物中心开始营业（龙首印象城、大融城、汉神广场等)曲江新区率先恢复正常生产生活秩序全市恢复正常出行有序复工复产2021年12月23日33天2022年1月19日2022年1月25日7.4%-4.7%12.2%-10%0%10%20%-1012201920202021GDP增速5万亿元武汉市地区生产总值及增速（2019-2021）经济增长放缓，封城影响预计可控，未来有望逐渐恢复2021年西安全市生产总值增速下降，经济增长较为乏力；年末封城影响预计主要体现在2022年第一季度，解封后城市经济运行有望逐步恢复。NO.8NO.9NO.9西安地区生产总值及增速（2019-2021）千亿元7.0%5.2%4.1%6.0%2.3%8.1%0%5%10%0612201920202021GDP西安GDP同比增速全国GDP同比增速NO.24NO.22NO.24全国排名全国排名数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉GDP同比增速武汉2021年武汉经济全面恢复，呈现强势反弹，GDP增速超出全国平均水平4.1个百分点。西安生产总值突破万亿，但经济增长呈乏力之势；2021年增速在全国GDP排名前30的城市中垫底，且低于全国和陕西省平均水平。封城带来的影响预计主要体现在2022年一季度。尽管遭受封城冲击，但是西安长期积累的区位交通、科教人才、产业发展等优势较为稳固，未来城市经济有望逐步恢复。6武汉随着政府多举措鼓励扩大消费，在线上建设云超市、云娱乐、云教育等新业态，促进消费回暖，2021年武汉社会零售总额实现增长，消费市场复苏。西安本次封城预计对西安市社会消费品零售总额造成明显冲击，恢复正常生产生活后，虽然部分被压抑的消费需求会超常态释放，但是预计未来消费市场仍存在一定的下行压力。随着疫情逐渐得到控制，西安可参考武汉积极探索如何更好满足市民消费需求、促进消费潜力释放。消费市场下行压力增大封城时间紧临春节，对商品零售和餐饮业不可避免产生较大负面影响；加上近年来西安社会消费品零售总额同比增速持续放缓，预计未来城市消费市场存在一定下行压力。数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部-24%-18%-12%-6%0%6%12%-16,000-12,000-8,000-4,00004,0008,000201920202021武汉市社会消费品零售总额及增速（2019-2021）亿元西安市社会消费品零售总额及增速（2019-2021）亿元-5%0%5%10%-3,00003,0006,000201920202021社会消费品零售总额限额以上单位商品零售总额社会消费品零售总额增长率限额以上单位商品零售总额增长率7固定资产投资短期受影响较明显，积极复工有望促进投资较快恢复封城导致项目建设停工，2022年第一季度全市固定资产投资可能受影响比较明显，但西安市政府通过积极推进重点项目复工，或释放有效投资，全市投资有望逐步恢复。-100%0%100%200%300%400%1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月201920202021数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部2019-2021年武汉市固定资产投资总额同比增速2016-2021年全国及西安市固定资产投资总额同比增速疫情前疫情后2.0%12.9%8.4%1.1%12.8%-11.6%7.9%7.0%5.9%5.4%2.9%4.9%-15%0%15%201620172018201920202021西安市全国平均水平武汉市政府大力推进重点项目建设，解封后城市固定资产投资回升有力。西安封城导致项目建设停工，2022年第一季度固定资产投资或会受到影响。随着疫情得到有效控制，全市投资将逐步回归常态，西安市政府表示将超前启动重大投资项目的前期工作，积极推进基础设施和民生保障项目建设，全市投资有望恢复向好。8外贸增势良好，封城对进出口影响有限数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉市和西安市外贸进出口总值及增速（2019-2021）受疫情影响，企业停工、交通运输受限、检验检疫更加严格等因素将在短期内增加出口企业的成本和生产时间，但凭借西安进出口贸易的韧性和持续向好的基本面，预计本次封城影响有限，未来进出口贸易仍将保持活跃。-5%0%5%10%15%20%25%-1,00001,0002,0003,0004,0005,000201920202021武汉市 进出口总值西安市 进出口总值武汉市 进出口总值增速西安市 进出口总值增速亿元武汉西安2020年疫情中后期武汉防疫物资出口扩大，欧美市场回暖，新型贸易业态加快发展，带动进出口增速强势反弹，全年进出口总额同比增长10.8%。近年来，西安进出口值增速上升迅猛；面对疫情冲击，西安外贸展现出强劲韧性。本次封城导致交通受限、生产工人无法到岗、上游企业未复工影响原材料供应等问题，对进出口带来严峻挑战；但基于西安独特的区位优势和持续向好的外贸基本面，预计本次封城对进出口值影响有限。9旅游热度短期受挫，但旅游资源仍具长期吸引力数据来源：武汉统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部虽然西安已于春节前解封，但是国内疫情的多点散发仍旧影响了人们的出游意愿；长期来看西安丰富的文化旅游资源吸引力不减，随着疫情逐渐得到控制，旅游市场有望逐渐回暖。武汉五一旅游市场20192020932.8万人66.3万人旅游人次国庆旅游市场201920202262万人1882.5万人旅游收入五一旅游市场2019202036.16亿元1,689.8万元国庆旅游市场20192020125.99亿元92.2亿元西安随着全市有序恢复正常生产生活秩序，西安城墙、曲江池遗址公园等多家景区于1月25日重新对外开放。虽然已于春节前解封，但是由于国内疫情多点散发，国家提倡尽量减少外出旅游，一定程度上影响了人们的出游意愿，西安在春节期间的旅游热度下降。长期来看西安的旅游资源仍有较大吸引力，随着疫情逐渐得到控制，旅游业有望明显回暖。五一假期是武汉全面复工复产后的首个小长假，武汉旅游人次与旅游收入大幅下滑。随后的首个十一假期，武汉旅游强势复苏。疫情后武汉市旅游市场恢复情况10由于有武汉等城市封城经验，再加之疫苗的广泛普及、公众恐慌心理的减轻，西安封城持续时间大大缩短，封城对西安的影响与武汉也存在一定差异。总体看，疫情封城对西安社会经济发展不可避免带来了一定冲击，但是这种冲击将是短期的，并没有改变整个城市的宏观经济格局和走势，对西安市中长期经济发展目标不会产生实质性的影响。此次疫情预计对西安进出口贸易影响有限；对地区生产总值、固定资产投资和旅游市场的短期影响将主要体现在2022年第一季度；但是社会消费品零售总额未来存在一定下行压力。对宏观经济的影响Impacts对零售物业市场的影响02601,000 264,000 -200,000 400,000 600,000 800,000疫情前预测实际2020年武汉市购物中心新增供应量12新增供应部分延期入市，封城加大新项目调整和创新的迫切性数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部预计疫情对2022年西安市购物中心新增供应量不会产生明显影响，但是部分商业项目可能推迟开业时间；封城导致短期内西安零售市场活跃度偏低，新项目不得不思考如何调整和创新招商运营模式。平方米 受疫情影响，2020年武汉市部分商业项目停工并将延迟交付，新增供应均于第四季度入市。2020年武汉市零售物业市场仅有两个项目入市，与疫情前预测相比，新增供应下降近6成。2022年西安零售物业新增供应预测450,000 平方米预计2022年新增供应量不会受到太大影响，但是部分项目会延期入市，例如：原计划2021年12月24日开业的静安生活荟奥莱，因疫情无法正常开业，延期至2022年。一方面消费市场活跃度降低，另一方面新增供应持续入市加剧竞争，因此零售项目的运营方应该思考在品牌招商、经营模式方面如何创新升级。4.2%8.9%7.5%0%4%8%12%2019202020212022H12022H213市场空置率短期或出现小幅波动数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部6.5%8.3%7.6%0%4%8%12%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201920202021疫情导致西安购物中心暂停经营，预计2022上半年市场活跃度有所下降，空置率小幅上涨；若政府即时出台促进消费扩大需求的相关措施有望加速市场回暖，空置率或于下半年逐渐回落。预计2022上半年市场空置率小幅上升0.3-0.5个百分点。预计2022下半年市场逐渐回暖，有望带动空置率回落至封城前水平。西安市购物中心空置率预计在2022年上半年小幅上涨。但伴随居民生活恢复常态，如果政府即时出台促消费政策，有望加速市场回暖，空置率或在下半年停止上涨，逐渐回落。疫情影响商业项目客流及销售额，引发品牌退租潮，空置面积难以在短时间被填补，武汉市购物中心空置率在封城后持续攀升。2021年第三季度起，武汉市存量项目积极调整，市场空置率开始下降。武汉市购物中心空置率变化（2019-2021）西安市购物中心空置率变化及预测（2019-2022F）14受益型增长业态受冲击型业态线上消费：零售、外卖、文娱生活用品药品、保健品餐饮娱乐业态：电影院、KTV、剧本杀、健身房疫情管控下政府对餐饮和休闲娱乐等线下体验型店铺的运营有诸多限制，因此这类业态受到的冲击最为明显；但同时也将提升品牌意识、建立行业标准、系统化管理、现代化运营等变革需求摆在了企业面前。55.2%32.4%12.4%54.8%31.5%13.7%商品零售餐饮服务2021年年2019年年 服务类业态在西安市购物中心新增租赁需求中的占比逐年提升，尤其是室内游乐类、运动健身类、密室剧本杀类品牌2021年加速布局西安零售市场。但在封城及疫情管控下，此类租户易受冲击，短期来看西安市场的租赁活跃度或受到较大影响。餐饮及休闲娱乐类业态受困，行业需走向标准化和现代化的深层变革数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部疫情常态化的趋势让餐饮、电影院等线下体验型业态不得不在困局中寻求改变，未来行业或将加速走向系统化、标准化、现代化的深层变革之路。2019年与2021年西安购物中心新增租赁需求分析(按店铺数量划分)西安零售物业市场需求预判15市场租金下行压力增大202020212019租金(元每平方米每月）323.9320.3328.1-0.3%0.4%2020年，受疫情影响，市场租金全年处于下行通道，但跌幅逐渐收窄。2021年，市场租金持续小幅回升，但仍未超过疫情前水平。武汉疫情造成部分租户经营压力增大，品牌拓展趋于谨慎，再加之电商冲击等影响，预计租金优惠将有所增加，未来西安购物中心租金下行压力增大。2022F-0.1%313.9-315.5-（0.2%0.3%）部分购物中心宣布减免租金，减轻商户经营压力MOMO PARK：免除2021年12月16日-2022年1月15日各商户租金及物业费。中大国际高新店、南大街店：免除2021年12月23日至商场恢复营业期间租金及管理费。租金(元每平方米每月）租金指数(同比变化）2020287.5-15.6%2019331.10.6%租金指数(同比变化）2021315.43%西 安数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部对甲级写字楼市场的影响0383 57 -30 60 90疫情前预测实际2020年武汉市甲级和乙级写字楼新增供应17部分项目延迟交付，疫情或为西安写字楼品质提升提供契机数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部疫情过后，企业将会对办公楼宇提出更高的要求，业主方应该思考如何将市场需求考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中，从而推动办公物业的综合品质的进一步提升。封城会造成西安写字楼市场部分楼宇推迟交付，但也为业主方提供了提升楼宇品质的契机。其中甲级写字楼新增供应31万平方米万平方米2022年西安市甲级写字楼新增供应预测27万平方米新风系统公共区域消毒智能化设备物业服务硬件+软件预计2022年的新增供应都将于下半年入市33.5%30.4%28.7%0%10%20%30%40%2019202020212022F18市场竞争加剧或将带动空置率上涨数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部33.7%39.6%35.5%-10%0%10%20%30%40%50%-20246810Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201920202021净吸纳量空置率 2020年前三季度武汉写字楼市场租赁需求由冰点至低位徘徊，第四季度回升明显。2021年，随着疫情进入常态化阶段，退租浪潮趋于平稳，武汉市写字楼市场租赁需求逐步回暖，全年净吸纳量增长一倍。此次疫情引发的封城导致租户暂缓租赁计划，预计上半年新增租赁需求有限；下半年市场需求有望回暖，然而新项目的入市将加剧市场竞争，未来整体空置率或有所上升。封城导致看房、装修等受到限制，部分春节前的租赁意向也会在短期内被搁置，预计上半年写字楼市场新增租赁需求有限。疫情防控常态化阶段，企业复工复产速度加快，对于西安写字楼市场的影响是暂时的；下半年市场需求有望回暖，但新增供应或加剧市场竞争。万平方米24个百分点个百分点武汉甲级写字楼市场净吸纳量和空置率（2019-2021）西安甲级写字楼市场空置率及预测（2019-2022）19本地企业有望主导新增租赁需求来源5.0%40.0%55.0%2.0%48.0%50.0%外资本地内资2019年年2021年年9.0%34.0%57.0%8.8%43.4%47.8%外资本地内资2019年和2021年甲级写字楼市场新增需求资本来源变化（按面积）疫情将导致部分外资企业和内资企业暂缓租赁计划，预计本地企业的租赁需求持续释放，或将成为2022年西安甲级写字楼新增租赁需求的主要来源。疫情暴发后，武汉和西安的甲级写字楼市场中本地企业新增租赁面积的占比上涨明显，内资企业和外资企业的占比都出现不同幅度的下降。部分外资企业和内资企业有可能进一步暂缓在西安的租赁计划，而部分本地企业凭借优先复苏的市场先机，率先获得相对优惠的租赁条件，进一步释放租赁需求。”数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉西 安1001101201301%-1.5%20短期内租金下行压力加大数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部西安甲级写字楼市场租金已于2016进入下行区间；预计疫情的反复会使得2022上半年租金加速下滑，下半年随着需求逐渐回暖，有望带动租金降幅收窄。租金(元每平方米每月）租金指数(同比变化）2020103.5-10.2%2019114.7-2.7%2021103.7-2.9%2022F租金：101.5-102.5（元每平方米每月）近几年，武汉全市写字楼租金呈现下跌状态。疫情后，写字楼租金加速下滑，2020年部分入市的新项目为寻求去化，成交价格接近腰斩，市场租金迎来史上最大降幅；2021年租金降幅逐渐收窄。受封城影响，预计2022年西安写字楼市场新增租赁需求有限，业主方或将采取较灵活的租赁政策以提升楼宇出租率，租户的议价空间会有所提升，2022年市场租金下行压力仍较大；若需求即时在下半年回暖，或带动租金降幅收窄。武汉西 安2010-2022年西安甲级写字楼市场租金指数57%21%12%3%2%2%3%200021疫情对中小企业冲击较大，相关扶持政策有利于维护需求稳定数据来源：西安市人民政府；第一太平戴维斯华西区市场研究部中小企业一直是西安写字楼市场需求的主力，预计疫情的反复会使得抗风险能力较差的中小企业受到较大冲击，政府对中小企业的扶持政策对于稳定西安写字楼市场的租赁需求或将起到重要作用。2021年西安甲级写字楼市场新增租赁成交分析(按成交面积划分)2021年西安：500平方米以下的租赁成交占比达78%。2019年武汉：500平方米以下的租赁成交占比达68%。2022年1月14日，陕西省人民政府网站发布陕西省人民政府办公厅关于印发进一步加大对中小企业纾困帮扶力度若干措施的通知，出台24条相关政策措施，进一步加大助企纾困力度，减轻中小企业负担，帮助渡过难关。对受疫情影响较大的中小微企业减免房租 中小微企业缓缴2021年第四季度部分税费 缓解中小微企业融资问题，加大信用贷款投放 保障产业链关键环节中小企业用电需求 保障中小企业款项支付，惩戒恶意拖欠中小企业账款行为 着力扩大市场需求，开展中小企业跨境撮合服务”重 点 举 措疫情后西安政府对中小企业的政策扶持单位：平方米未来机遇04绿色建筑发展有望提速近年来，西安政府持续鼓励发展绿色建筑，疫情以来绿色建筑的评选标准也积极将疫情应对能力纳入重要考量范围；这次封城或将为绿色建筑在西安的发展带来更多机遇。2020年6月开始，美国绿色建筑委员会陆续推出九个全新的 LEED 试行得分点，提升建筑物面对疫情或其他突发事件时的应对能力。其中包括：数据来源：西安市人民政府；第一太平戴维斯华西区市场研究部西安政府积极鼓励发展绿色建筑 2020年9月，陕西省住建厅印发陕西省绿色建筑创建行动实施方案鼓励推广绿色建筑技术，分步推动城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，2022年城镇绿色建筑占新建建筑的比例达到60%。2021年3月，西安市住建局发布关于西安市绿色建筑创建行动工作方案的通知提升新建建筑中绿色建筑面积占比，加快绿色建筑由单体向区域化、规模化发展，开创建筑节能、绿色建筑与装配式建筑发展工作新局面。清洁和消毒空间得分点 流行病防疫规划得分点 室内空气质量和感染控制得分点 在疫情期间的室内空气质量管理得分点 COVID-19期间暖通空调系统的维护得分点绿色建筑提升疫情应对能力23推进智能化、科技化建设24物业管理价值凸显封城加深了业主和租户对楼宇物业管理重要性的认识，物业管理服务水平的高低逐渐成为租户入驻的重要考量因素，未来高质量物业管理的价值将不断凸显。疫情之下，物业管理方应对突发公共事件的能力、智能化、专业化水平将逐渐成为衡量楼宇品质的重要因素。楼宇开发及管理的过程中，物业管理的完善与提升为项目带来的附加值越来越被市场所关注和认可。楼宇智能设施卫生服务标准应急机制物业团队素质拓展增值服务的边界提升物业品牌影响力对于租户而言，未来办公空间的多样需求场景，将会带来大量的增值服务和创新机会，物业管理方针对不同商务场景拓展服务范围。智能安防系统：智能门禁、智慧停车、监控、巡更 设备运维系统：能源管理、应急管理、智能电梯、消防在租户更加关注办公体验的背景下，具备良好口碑及优质服务的品牌物业，将更受客户的青睐，赢得更大的市场份额。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部疫情期间，物业服务人员24小时值岗，定期进行设施设备检查。中晶科技广场封城期间，配合业主的个性化需求，提供浇花、喂鱼等服务。经开万科中心迈科中心复工之后，物业工作人员每两小时对公共区域进行消毒。疫情常态化背景下，企业选址更加重视楼宇的物业管理质量未来物业管理中新的增长点零售与物流加快融合发展，数字化助力零售业突围数据来源：西安市人民政府；第一太平戴维斯华西区市场研究部25长期来看，疫情推动下消费加速向线上转移，零售市场电商占比或不断提升，物流作为重要环节，未来两者融合或将获得更大的发展空间；数字化管理在封城期间确保了零售业的高效运转，技术的加持将为零售业的发展带来全新契机。零售生鲜与即时配送末端配送到家能力 疫情期间入户配送难度增大，虽然不少小区临时设置自提点,但将商品放置在开放空间仍存在安全隐患，“错拿、漏拿”等现象时有发生。未来无接触健康配送、暂存设备，例如：生鲜智能快递柜、无人机配送等将获得可预见的市场增长机会。从零售的细分赛道来看，生鲜食品领域迎来巨大发展机遇。面对激增的订单，部分生鲜电商配送能力有限。基于此，能提供商品即时配送服务迎来更大发展机遇。现代物流作为西安市政府鼓励发展的重点行业之一，在电商、新零售等数字经济创新业态的推动下，未来有较大的增长空间。2021年11月，西安市“十四五”综合交通运输发展规划发布，将加快建设国家商贸物流中心、门户型综合交通枢纽，大力发展国际运输服务。2021年12月，西安市建设“中国快递示范城市”实施方案印发，完善城市物流网络建设，吸引快递物流相关企业落户，构建服务全球的物流通道体系。政策支持发展机遇社区公共健康配套亟待完善社区公共卫生服务在疫情防控过程中扮演着重要的角色，此次西安封城暴露出社区公共卫生服务供给不足、缺乏应急能力等问题，未来可以从城市规划、社区配套层面考虑如何完善社区健康公共服务。社区医疗资源有限，出现就医难现象患者就医需要经过社区协调，流程复杂，特别是老年患者可能由于行动不便或子女不在身边不方便就医，受到较大影响。社区公共卫生服务人手不足此次疫情爆发初期，面对突然增多的检测对象，检测人员面临人手不足的问题。场地限制小区内没有专门用于核酸采集的场地，期间可能会造成群众拥堵、混乱，增加感染风险。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部医疗配套：建设覆盖全社区的医疗配套，为居民提供健康管理服务的同时，又可以合理发挥社区空间，形成线下的医疗运营管理体系。医护人员：保证充足的医护人员是保障社区医疗服务的关键和基础，在紧急情况出现时也可以抽调社区的医务人员进行协助。公共空间：社区内设置专门的区域，日常可作为住户的活动场所，在面对突发公共事件时，更可以作为临时户外避难场所和防疫防灾设备的集散存放区域。完善社区内部的医疗配套以及公共空间规划基于疫情防控与养老的需要，探索医养结合的模式人口老龄化加剧，养老问题日益受到关注。老年人需要经常往返于医院、家庭之间，造成不便。目前我国鼓励发展社区养老、居家养老，未来在提升社区综合医疗服务水平同时，促进医疗服务融入养老服务，方便老人就近就医、养老。发展方向26ThanksThanks详细情况请联系：详细情况请联系：史恩畅高级研究员-华西区电话:+8629 8187 2288邮箱:潘玲红高级经理-华西区电话:+8628 6737 3686邮箱:罗元均总经理-西安电话:+8629 8187 2288邮箱:中央管理中央管理部部市场研究市场研究部部