2019下半年房地产行业投资策略：深耕细作比拼内功-20190710-申万宏源-31页.pdf

深耕细作，比拼内功2019下半年房地产行业投资策略证券分析师：王胜 A0230511060001研究支持：龚正欢 A0230117070004曹一凡 A2投资摘要投资摘要2019年5-6月各地调控政策收紧，调控目标1：控房价，月度监控，季度警示，主要参考70城住宅价格指数。2019年4月为当月同比最高点11.4%，5月略有回调至11.3%，2019年5月为年内环比最高点0.7%，预计6月将有所回落。调控目标2：控地价。3月起，土拍市场快速升温，Q2 300城土地出让金增速高达47%，6月300城土地出让金增速回落至33%，预计Q3持续回落。2019年1-6月一线城市土地出让金增速36%，二线城市26%，三四线城市-3%。调控手段：行政+融资约束。Q3行业基本面下行压力较大。5月商品房销售面积增速转负，预计7月下行幅度加大，预计2019Q3增速大幅下行至-4.0%，Q4较为平缓，全年增速-4.3%。5月投资增速大幅回落，6月承压，开发投资额增速预计2019Q3、Q4逐级下行，全年为6.5%。6月土地出让金增速收窄，预计Q3、Q4持续下行；5月新开工增速大幅回落，预计单季增速Q3转负。“限价”“限融资”常态化后：限融资致使集中度继续提升，利好具有融资优势的房企，Q3信托收紧，在货币环境中性的前提下，依然以融资优势房企为主要投资标的。限价指的是限售价、限地价，行业毛利率已呈下行趋势。开发商需要修炼内功，提高自身ROE。如万科有优质物管背书，二手房保值能力强，具有产品溢价力；华夏幸福通过输出产业园区建设发展服务，获取高毛利率；保利地产、招商蛇口有资源获取能力与较低的融资成本。投资建议：看好Q3房地产板块，深耕细作、内功深厚，具有中长期投资价值的房企：保利地产，华夏幸福，万科A，招商蛇口，金地集团。静候时机，蓄力待发，在流动性宽松预期下高弹性标的：阳光城、金科股份、荣盛发展。REITs推进利好标的：世茂股份。主要内容主要内容1.复盘2019年上半年房地产行业政策2.房地产基本面Q2较热，Q3下行压力大，Q3将迎板块博弈机会，Q4基本面企稳3.优选具有护城河与长期竞争优势的房企41.1 20191.1 2019年年5 5-6 6月各地调控政策收紧月各地调控政策收紧时间政策主体主要措施影响2019年6月杭州出让地块首次设置“限房价、限精装价格”条件海南出台人才购房新政，未落户急需人才可购1套房西安购房新政从严：外迁入户家庭在限购区域购买住房应落户满1年或连续缴纳12个月的社保杭州中行上调首套房贷利率，基准利率从上浮5%增值8%苏州、厦门多家银行住房按揭贷款停止放贷，放贷时间延长天津首套房贷利率最低上浮5%苏州招拍挂降低一次性报价最高限价合肥限制关公司竞买同一宗地块河南汝州棚改项目复工恩施房地产协会发文禁止房价猛降南京高淳区放松限购东莞土地竞拍限最高价2019年5月银保监会23号文：巩固治乱象成果，严查明股实债、土地融资住建部对佛山、苏州、大连、南宁住宅价格指数涨幅较大的城市进行预警提示湖南宁远、包头、兰州打击房企违法违规行为苏州调整土拍报价方式，重点区域限售三年，二手房限售五年北京、成都查处房地产经纪机构贵阳、洛阳、郑州提高住房公积金贷款最高额度兰州、山西降低落户门槛南京、广州、厦门等地给与人才住房补贴重庆实施人才落户“宽门槛”政策2019年4月东莞上调住宅价格标准深圳、哈尔滨、合肥整治楼市乱象辽宁丹东进一步实施限购、限售、限价遵义提高二套房住房公积金贷款利率日照、佛山、成都、宿迁、大连、青岛等放宽公积金提取限制2019年3月各地下调按揭利率资料来源:creis，申万宏源研究51.2 1.2 调控目标调控目标1 1：控房价：控房价 月度监控，季度警示，主要参考70城住宅价格指数 2019年4月为当月同比最高点11.4%，5月略有回调至11.3%2019年5月为年内环比最高点0.7%，预计6月将有所回落70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比资料来源:wind，申万宏源研究-50510152025302017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-0570城当月同比（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）-1.0-0.50.00.51.01.52.02.52017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-0570城当月环比（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）61.2 1.2 调控目标调控目标1 1：控房价：控房价 当月同比涨幅超过20%的有：西安、大理、呼和浩特、贵阳、秦皇岛 当月环比涨幅超过1%的有：西安、大理、徐州、石家庄、武汉、海口、洛阳、重庆、大连资料来源:wind，申万宏源研究2019年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数00.511.522.5051015202530西安大理呼和浩特贵阳秦皇岛济南徐州石家庄昆明襄阳西宁吉林武汉海口济宁洛阳哈尔滨牡丹唐山锦州成都北海重庆扬州青岛烟台丹东大连福州遵义宜昌常德广州南充当月同比（%）当月环比（%，右轴）71.2 1.2 调控目标调控目标2 2：控地价：控地价 3月起，土拍市场快速升温，二季度300城土地出让金增速高达47%6月300城土地出让金增速回落至33%2019年1-6月全国300个城市土地市场2019年6月全国300个城市土地市场资料来源:creis，申万宏源研究时间指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率上半年绝对量561814708322490256518%同比-2%-4%16%17%下降2个百分点一季度绝对量25454216478441212813%同比-6%-10%-14%-5%下降6个百分点二季度绝对量307272543614049292822%同比2%3%47%36%上涨1个百分点指标推出面积(万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率绝对量1044476914816327720%环比-1%-20%-4%15%下降0.1个百分点同比-5%-8%33%38%上涨4个百分点81.2 1.2 调控目标调控目标2 2：控地价：控地价 一、二线城市土拍热度与三线城市形成鲜明反差 2019年1-6月一线城市土地出让金增速36%，二线城市增速为26%，三四线城市增速为-3%；二线城市楼面价增速达18%2019年1-6月不同城市土地市场情况2019年6月不同城市土地市场情况资料来源:creis，申万宏源研究城市类别 指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率一线城市绝对量160214902496734212%同比31%23%36%4%上涨1个百分点二线城市绝对量217341858312561344219%同比7%5%26%18%上涨2个百分点三线城市绝对量32845270117433155520%同比-8%-10%-3%6%下降7个百分点城市类别 指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率一线城市绝对量2842457471328424%环比31%4%123%138%上升17个百分点同比13%15%129%95%上升13个百分点二线城市绝对量426532422659394318%环比11%-4%5%-0.30%下降2个百分点同比9%8%43%22%上升7个百分点三线城市绝对量589542041409190022%环比-9%-29%-35%-6%下降0.2个百分点同比-13%-18%-3%19%下降4个百分点91.3 1.3 调控手段：行政调控手段：行政+融资约束融资约束 行政手段详见1.1 融资约束：上调按揭贷款利率，银行开发贷额度降低2018年11月起，按揭贷款利率开启下行通道；2019年5月收窄环比降幅国内贷款增速自2018年7月起逐步回升资料来源:wind，申万宏源研究-50510152025-4-2024682017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05全国首套平均房贷利率(%)环比（%）同比(%，右轴)-20-10010203040502017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比(%)银行贷款（%）非银行金融机构贷款（%）101.3 1.3 调控手段：行政调控手段：行政+融资约束融资约束 行政手段详见1.1 融资约束：国内公开市场融资（公司债、中票、ABS等），海外美元债“地王”房企公开市场融资受到约束2019年4月房地产行业信用债净融资440亿，6月净融资-128亿内房企美元债发行规模最高点在2019年4月为109亿美元，6月降至33.6亿美元020040060080010002018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06总发行量(亿元)总偿还量(亿元)0204060801001201401602019年6月2019年4月2019年2月2018年12月2018年10月2018年8月2018年6月2018年4月2018年2月2017年12月2017年10月2017年8月2017年6月2017年4月2017年2月美元债发行规模(亿美元)资料来源:wind，申万宏源研究主要内容主要内容1.复盘2019年上半年房地产行业政策2.房地产基本面Q2较热，Q3下行压力大，Q3将迎板块博弈机会，Q4基本面企稳3.优选具有护城河与长期竞争优势的房企122.1 52.1 5月销售面积增速转负，预计月销售面积增速转负，预计7 7月下行幅度加大月下行幅度加大 2019年5月销售面积累计增速-1.6%，回落1.3个百分点；单月增速-5.5%，回落6.8个百分点 2019年5月销售金额累计增速6.1%，回落2个百分点；单月增速0.6%，回落13.3个百分点 销售面积增速与销售金额增速不断收窄2019年5月商品房销售面积累计增速-1.6%，单月增速-5.5%2019年5月商品房销售金额累计增速6.1%，单月增速0.6%资料来源:wind，申万宏源研究-10%0%10%20%30%40%50%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05商品房销售面积累计增速商品房销售面积单月增速-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05商品房销售金额累计增速商品房销售金额单月增速132.1 2.1 一线城市销售显著回升，三四线城市销售好于预期一线城市销售显著回升，三四线城市销售好于预期2019年5月一线城市商品房销售面积累计增速回升至14%，二线城市-3%，其他城市-1%2019年5月一线城市商品房销售额累计增速回升至34%，二线城市2%，其他城市5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019-052019-032018-122018-102018-082018-062018-042018-022017-112017-092017-072017-052017-032016-122016-102016-082016-062016-04全国一线(4城)二线(36城)三四线-40%-20%0%20%40%60%80%100%2019-052019-032018-122018-102018-082018-062018-042018-022017-112017-092017-072017-052017-032016-122016-102016-082016-062016-04全国一线(4城)二线(36城)三四线3%33%65%一线(4城)二线(36城)三四线2019年5月一线城市商品房销售面积占比3%，二线城市33%，其他城市65%10%41%48%一线(4城)二线(36城)三四线2019年5月一线城市商品房销售额占比10%，二线城市41%，其他城市48%资料来源:wind，creis，申万宏源研究142.2 62.2 6月土地出让金增速收窄，预计月土地出让金增速收窄，预计Q3Q3、Q4Q4持续下行持续下行 2019年6月300城土地成交金额4816亿，同比增速33%，回落23个百分点2019年6月300城土地成交金额4816亿，同比增速33%资料来源:creis，申万宏源研究-50%0%50%100%150%200%010002000300040005000600070002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05300城土地成交金额（亿元）同比增速（右轴）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05商品房新开工面积累计增速商品房新开工面积单月增速-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05东部中部西部东北部152.3 52.3 5月新开工增速大幅回落，预计月新开工增速大幅回落，预计单季增速单季增速Q3Q3转负转负 新开工面积增速三四线城市全国一线城市二线城市 2019年5月新开工面积单月同比增速为4.0%，较前值下降11.5个pct资料来源:wind，creis，申万宏源研究-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2019-052019-032018-122018-102018-082018-062018-042018-022017-112017-092017-072017-052017-032016-122016-102016-082016-062016-042016-02全国一线(4城)二线(36城)三四线2019年5月一线城市新开工面积增速回落至10%，二线城市5%，其他城市13%2019年5月商品房新开工面积同比增速大幅下降西部新开工面积累计增速最高，东部最低162.4 52.4 5月到位资金增速大幅回落，月到位资金增速大幅回落，6 6月承压月承压 2019年5月到位资金累计增速8%，回落1个百分点；单月增速3%，回落15个百分点 2019年5月到位资金中定金及预收款占比35%，按揭贷款占比16%，自筹资金占比32%，国内贷款17%2019年5月到位资金单月增速大幅回落资料来源:wind，申万宏源研究2019年5月到位资金中51%来自于销售回款（定金及预收款、按揭贷款）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-04到位资金累计增速到位资金单月增速16.89%16.09%35.15%0.05%31.82%国内贷款按揭贷款定金及预收款海外自筹资金172.5 52.5 5月竣工增速低于预期，预计下半年收窄降幅月竣工增速低于预期，预计下半年收窄降幅 2019年5月竣工面积累计增速-12%，回落2个百分点；单月增速-22%，回落14个百分点分区域看，竣工面积累计增速东部-18%，中部-7%，西部-6%，东北部-11%；东部回落3个百分点，中部回落2个百分点，西部上升2个百分点，东北部回落16个百分点竣工面积累计增速自2017年11月由正转负资料来源:wind，申万宏源研究2019年5月东北部竣工面积累计增速降幅较大，西部累计增速2019呈上升趋势-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05竣工面积累计增速竣工面积单月增速-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05东部中部西部东北部182.6 52.6 5月投资增速大幅回落，月投资增速大幅回落，6 6月承压月承压 2019年5月投资开发额累计增速11%，回落1个百分点；单月增速9.5%，回落2.5个百分点 2019年5月东北部投资开发额累计增速7%，回落4个百分点；西部投资开发额累计增速2019年大幅上行2019年5月投资开发额增速收窄资料来源:wind，申万宏源研究2019年3月起东北部投资开发额累计增速收窄，其他地区增速较为平稳0%2%4%6%8%10%12%14%16%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05投资开发额累计增速投资开发额单月增速-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05东部中部西部东北部192.7 20192.7 2019行业基本面预测行业基本面预测 商品房销售面积预计2019Q3增速大幅下行至-4.0%，Q4较为平缓，全年增速-4.3%开发投资额增速预计2019Q3、Q4逐级下行，全年为6.5%竣工面积增速与新开工面积增速剪刀差持续收窄销售同比(T2开工-T1销售)短期库存同比新开工同比竣工面积同比施工面积同比土地成交价款同比土地购置费同比到位资金同比开发投资额同比2019年2月-3.6%22.8%6.0%-11.9%6.8%-34.1%34.5%2.1%11.6%2019年3月-0.9%22.9%11.9%-10.8%8.2%-33.1%32.6%5.9%11.8%2019年4月-0.3%23.3%13.1%-10.3%8.8%-33.8%29.7%8.9%11.9%2019年5月-1.6%23.6%10.5%-12.4%8.8%-33.2%27.2%7.6%11.2%2019年6月-2.0%24.2%9.5%-11.6%7.8%-32.9%14.7%6.6%10.5%2019年7月-3.5%24.2%7.7%-11.0%7.6%-32.7%9.5%5.6%9.7%2019年8月-3.7%25.3%5.8%-9.5%7.7%-32.5%5.7%4.7%8.8%2019年9月-4.0%24.3%4.6%-8.4%8.1%-32.4%2.9%4.1%8.3%2019年10月-3.9%23.4%3.1%-7.4%8.3%-32.2%-4.2%3.7%8.1%2019年11月-4.0%22.7%2.3%-6.7%7.8%-32.0%-6.3%3.2%7.2%2019年12月-4.3%20.2%1.1%-6.0%7.3%-31.7%-7.0%2.8%6.5%资料来源：wind，申万宏源研究主要内容主要内容1.复盘2019年上半年房地产行业政策2.房地产基本面Q2较热，Q3下行压力大，Q3将迎板块博弈机会，Q4基本面企稳3.优选具有护城河与长期竞争优势的房企213.1 3.1“限价”“限融资”常态化后竞争格局怎么变？“限价”“限融资”常态化后竞争格局怎么变？限融资集中度提升，利好具有融资优势的房企规模房企，央企国企Q3信托收紧，在货币环境中性的前提下，依然以融资优势房企为主要投资标的 货币环境边际改善集中度提升速度放缓，利好高杠杆房企融资成本高、有息负债占比高的房企，以民企为主后续存在流动性宽松的可能性，利好高杠杆房企资料来源：公司公告，wind，申万宏源研究0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%碧桂园万科A中国恒大融创中国保利地产中海地产龙湖集团华夏幸福华润置地绿城中国金地集团招商蛇口旭辉集团世茂房地产阳光城富力地产荣盛发展远洋集团中国金茂金科股份表内有息负债/总资产平均融资成本(右轴)223.2 3.2“限价”“限融资”常态化后竞争格局怎么变？“限价”“限融资”常态化后竞争格局怎么变？限价指的是限售价、限地价，利好具有特殊盈利模式的房企盈利模式转向成本加成法，毛利率降低拿地时点的风险降低、利润率确定性提高 模式一：具有产品溢价，通过高售价提高自身利润率优质物业背书，二手房保值能力强：万科A产品设计优于同类，但建安成本管控得当 模式二：融资成本极低，通过降低财务成本提高利润率央企、国企，或具有丰富金融机构资源的民企 模式三：拿地成本低于同行，需要特殊的商业模式产业园区，通过输出服务提高毛利率：华夏幸福特殊的资源获取能力：保利地产，招商蛇口旧改项目，收并购项目233.3 3.3 万科万科A A：多元化经营探索者，综合实力较强：多元化经营探索者，综合实力较强 产品具有一定的溢价能力：万科物业保障二手房市价，2018年销售均价1.5万元/平米，销售金额6069亿元，市占率4%，预计2019年销售金额增速10%15%融资成本低：综合融资成本约为5.4%，有息负债率仅16%拿地成本：目前以招拍挂拿地为主，未来存在股东助力粤港澳资源的可能性 可持续发展能力较强：主动控制住宅开发业务风险，多元化发展寻找新的增长点，如商业地产、物流地产等 盈利预测：预计公司2019-2021年归母净利润为408.6/481.2/561.9亿元，同比增速为21.0%/17.8%/16.8%资料来源：公司公告，申万宏源研究201720182019E2020E2021E营业收入（百万元）242,897297,679376,670463,034515,276同比增长率（%）1.0122.5526.522.911.3净利润（百万元）28,05233,77340,85848,11856,191同比增长率（%）33.4420.392117.816.8每股收益（元/股）2.543.063.74.365.09毛利率（%）34.137.537.837.138.2ROE（%）21.121.722.12221.8市盈率243.4 3.4 华夏幸福：布局宏大，城市圈三四线城市的投资者华夏幸福：布局宏大，城市圈三四线城市的投资者 产品溢价能力较弱：孔雀城系列以刚需、刚改为主 融资成本较高，改善中：2018年融资加权平均成本为6.42%，其中银行贷款的平均利息成本6.15%，债券平均成本为6.22%，信托、资管等其他融资成本为7.41%华夏控股拟向公司提供18亿永续债权资金，无固定期限，第1-3年利率为6%/年；成立新一期PPP资产证券化，发行规模总计21亿，期限1-6年，预期年收益率为6%-7.3%拿地成本较低：通过为政府提供招商引资、园区规划与建设的服务，收取产业发展服务收入，前期主要以获取土地-销售商品房的方式回笼现金、获取利润 可持续发展能力较强，护城河深：本质是服务行业，与中国城市圈三四线城市的经济发展同呼吸、共成长 盈利预测：预计2019-21年公司实现归母净利润156/205/272亿元，同比增速32.5%/31.6%/32.8%资料来源：公司公告，申万宏源研究201720182019E2020E2021E营业收入（百万元）59,63583,799109,845145,003191,795同比增长率（%）10.840.5231.13232.3净利润（百万元）8,78111,74615,56720,47927,189同比增长率（%）35.333.7732.531.632.8每股收益（元/股）2.973.915.186.829.05毛利率（%）47.941.641.941.841.8ROE（%）23.726.827.928.629.4市盈率253.5 3.5 保利地产：进击的央企，资源整合优势丰富保利地产：进击的央企，资源整合优势丰富 融资成本较低：2018年综合融资成本为5.0%，有息负债率31%销售、拿地增速较高，成长性强：公司全口径拿地金额/销售金额2017-18年该比值分比为89%、48%；2018年实现销售金额4048亿（+31%），销售面积2766万方（+23%），销售均价1.46万元/平米，预计公司2019年将实现销售金额5000亿以上，对应增速超过24%国企整合资源丰富：收购中航地产资产包、保利集团参与云南省的城投集团混改 一体两翼战略，金融、商业、物管与经纪业务齐头并进 盈利预测：预计公司2019-21年归母净利润为231.5/274.5/331.8亿元，对应同比增速22.2%/18.6%/20.9%资料来源：公司公告，申万宏源研究20182019Q12019E2020E2021E营业收入（百万元）194,51422,578249,883314,517405,492同比增长率（%）32.912.228.425.928.9净利润（百万元）18,9042,32023,15427,45333,178同比增长率（%）2122.322.218.620.9每股收益（元/股）1.590.21.952.312.79毛利率（%）32.539.830.529.529ROE（%）15.51.917.51818.7市盈率263.6 3.6 招商蛇口：城市运营商，跨越十年的发展招商蛇口：城市运营商，跨越十年的发展 融资成本较低：2018年综合融资成本为4.9%，有息负债率27%销售、拿地增速较高，市场化项目周转率逐步提高：公司2018年实现销售额1706亿元（51%），2019年前5月销售金额729亿（+40%），预计全年突破2000亿，增速在20%25%；2018年拿地总金额约919亿，占销售金额比重54%土地资源丰富：公司2018年末土地储备5300万方，长三角占比29%，粤港澳大湾区28%，深圳区域土储主要分布于前海、太子湾、大空港产城联动拿地（常熟金融小镇），邮轮母港（湛江），国企资源整合（昆钢、武钢）招商物业与中航善达整合中 盈利预测：预计公司2019-21年归母净利润分别为 188/225/260亿元，同比增速分别为24%/20%/15%资料来源：公司公告，申万宏源研究201720182019E2020E2021E营业收入（百万元）75,45588,278131,022162,612196,349同比增长率（%）18.6916.9948.424.120.7净利润（百万元）12,22015,24018,80322,52825,989同比增长率（%）27.5424.7124.219.815.4每股收益（元/股）1.551.932.382.853.29毛利率（%）37.739.5393837ROE（%）17.920.122.923.122.7市盈率273.7 3.7 世茂股份：安全边际极高，商业地产焕发新春世茂股份：安全边际极高，商业地产焕发新春 融资成本较低：2018年综合融资成本为5.79%，有息负债率23%土地资源丰富、区域布局优越：公司2017-18年销售额复合增速35%，在手土储1300万方，货值近1500亿，静态测算可供销售5年以上。货值一线27%、二线63%，长三角珠三角合计占比82%，有望受益于2019年一二线城市市场回暖 盈利能力强，ROE重新步入上行通道：公司净利率（22.9%）远超行业，是近几年来少有的未被高地价困扰的房企，剔除投资性房地产的资产周转率远高于行业。公司近两年拿地意愿明显提升，17-18年拿地金额/投资金额为68%，随着杠杆率的上行预计ROE重新步入上升通道 盈利预测：预计公司2019-21年归母净利润分别为 27.9/33.5/40.0亿元，同比增速分别为15.8%/20.1%/19.6%资料来源：公司公告，申万宏源研究201720182019E2020E2021E营业收入（百万元）18,66720,67423,58129,89841,709同比增长率（%）36.1710.7514.126.839.5净利润（百万元）2,2252,4042,7863,3454,001同比增长率（%）5.028.0215.820.119.6每股收益（元/股）0.590.640.740.891.07毛利率（%）44.944.646.646.542.6ROE（%）10.210.210.912.113.2市盈率8.2 7.5 6.5 5.4 4.5 283.7 3.7 投资建议：看好投资建议：看好Q3Q3房地产板块行情房地产板块行情 深耕细作、内功深厚，具有中长期投资价值的房企：保利地产，华夏幸福，万科A，招商蛇口，金地集团 静候时机，蓄力待发，在流动性宽松预期下高弹性标的：阳光城、金科股份、荣盛发展 REITs推进利好标的：世茂股份资料来源：wind，申万宏源研究公司代码公司简称收盘价EPS市盈率PE归母净利润（百万）归母净利润增速7月4日2018A2019E2020E2018A2019E2020E2018A2019E2020E2018A2019E2020E001979.SZ 招商蛇口22.051.892.382.85 11.679.287.75 15,240 18,803 22,528 20%23%20%600048.SH 保利地产13.641.591.952.318.587.015.91 18,904 23,154 27,453 21%22%19%000002.SZ 万科A29.553.063.624.269.668.106.88 33,773 40,858 48,118 20%21%18%600383.SH 金地集团12.821.792.362.747.165.444.688,098 10,637 12,374 18%31%16%600823.SH 世茂股份4.810.640.740.897.526.485.392,404 2,786 3,345 8%16%20%000656.SZ 金科股份6.430.721.051.388.936.124.663,886 5,606 7,368 94%44%31%600340.SH 华夏幸福33.393.795.186.828.816.444.90 11,746 15,567 20,479 33%33%32%000671.SZ 阳光城7.270.661.081.44 11.026.715.073,018 4,388 5,812 46%45%32%002146.SZ 荣盛发展10.061.742.393.105.784.203.247,565 10,407 13,495 31%38%30%002244.SZ 滨江集团4.40.390.490.6 11.2897.361,2171,5221,859-29%25%22%29信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,并对本报告的内容和观点负责。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司。本公司经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的，还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。客户可通过索取有关披露资料或登录信息披露栏目查询从业人员资质情况、静默期安排及其他有关的信息披露。投资评级说明证券的投资评级：以报告日后的6个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：买入（Buy）：相对强于市场表现20以上；增持（outperform）：相对强于市场表现520；中性(Neutral)：相对市场表现在55之间波动；减持(underperform)：相对弱于市场表现5以下。行业的投资评级：以报告日后的6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：看好（overweight）：行业超越整体市场表现；中性(Neutral)：行业与整体市场表现基本持平；看淡(underweight)：行业弱于整体市场表现。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的行业分类体系，如果您对我们的行业分类有兴趣，可以向我们的销售员索取。本报告采用的基准指数：沪深300指数机构销售团队联系人华东陈陶021-华南赵馨睿0755-2833282313530336936 华北李丹010-海外胡馨文021-30法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司http:/网站刊载的完整报告为准，本公司并接受客户的后续问询。本报告首页列示的联系人，除非另有说明，仅作为本公司就本报告与客户的联络人，承担联络工作，不从事任何证券投资咨询服务业务。本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本公司特别提示,本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。