2019中国代表城市房地产市场预测-合富研究院-2019.5-178页.pdf

2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20192019 中国代表城市房地产市场预测编委会扶伟聪李丹杨 徐景宏 郑松杰 张健如谢宇晗 宋卫东 郑文伟 李举明 邓祥和李 慰 蓝功敏 宋晶晶 欧阳达辉 岑小春 窦自罗广滨 王 倩 张伟昭刘 涟 康 伟 李 鲲 楼浈针钱 辉 庄云娟 高荣华 乔 晶 吴 蟒李 玮 戴 璐 梁家祥 戴晓峰赵 丽 刘 爽 文 灵 邓玮凌谢宇晗袁 尚 冯佩云吴智杰 张昊韦常春 梁风喜广州/吴智杰 深圳/李举明 东莞/李兴旺 佛山/曹绍林 珠海/梁文灿中山/谢仲娟 惠州/李富松 北京/宋 宁 天津/任 炯 山东/徐丽丽大连/郭蓉琪 石家庄/毛筱娜 上海/王岩岩 合肥/王秋燕 南京/汪 静杭州/周志华 武汉/谢晶晶郑州/王艳茹 太原/张 渊 长沙/周 明南昌/张欣欣 成都/陈清华重庆/王 欢 西安/姚夏敏 贵阳/鲁贝侠南宁/顾祥玉 沈阳/杨 楠长春/李鑫龙 福州/赖 涛 厦门/王元凯地址：广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼邮编：510627电话：02083161188传真：02083161185 网址：专业机构：合富研究院保利投顾研究院合作媒体：观点地产机构主编：副 主 编：助理主编：责任编辑：编 辑：总 顾 问：编委：0032019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019006019089058108134157168008020026031037043048052090095101104059065069079084109114119124129135139144149153158162169173前言慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域东北平原海峡西岸2018 年全国房地产市场发展回顾与展望广州深圳东莞佛山珠海中山惠州上海合肥南京杭州北京天津山东大连石家庄武汉郑州太原长沙南昌成都重庆西安贵阳南宁沈阳长春福州厦门0042019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20190052019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019合富辉煌（中国）以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域，深刻融入中国城市化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。让更多人分享城市的价值营销代理marketing agent大宗交易block transaction运营招商operation&investment资产运营asset operation存量房租售stock rental and sale0062019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019慢周期调节市场预期2 0 1 8 年国内房地产周转继续放慢。全国商品房销售面积同比增长 1.3%，竣工面积同比负增 7.8%，增速均较 2 0 1 7 年进一步下降；房地产开发投资增速连续 4 年维持“个位数”状态；全国土地供给虽然有所加大，但随着重点城市土地资源稀缺，2 0 1 8 年房地产业 2.9 万亿土地购置面积亦仅相当于 2 0 1 0 年 4.1万亿水平的 7 0%。无疑，从土地供给到开发（两者均于2 0 1 4 年后显性减速），再到房产销售（2 0 1 8年显性减速），房地产周转全面减速。参照其它发达国家、国际城市的土地供给与房地产市场发展进程，未来 1 0 年国内住房开发将大机率呈现规模高位的“窄幅箱体运行”状态，市场难以回到高速增长的年代，将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。受土地供给、产业升级转型、国家调控等因素影响，传统房地产开发对经济的提振作用逐年下降。房地产业对 G D P 贡献率由 2 0 0 8 年时期的 7%，下跌至 2 0 1 6年时期的 3.5%，再下跌至 2 0 1 8 年的约 2%。而从价格上看，伴随流动性释放及重点城市土地资源局限，2 0 1 5-2 0 1 7 年“去库存政策”驱动一、二级市场价格大幅提升。因而，国家实施的市场调控既有资源增效的目的，亦有风险管控的要求，通过“分类调控”、“房地产供给侧改革”、“长效机制”推动房地产实现短、中、长期的健康、稳定发展。面对 2 0 1 8 下半年经济下行压力加大，国家调控基调并未改变，全年继续加快“长效机制”构建，只是在“分类调控”基础上给予各城市更多灵活调节空间，对房地产继续实施“抑周转”、“提效益”的战略部署。无疑，在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者，慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态【前言】EDITORIAL从土地供给到房产开发，再到房产销售，房地产周转正全面减速。在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期，由“短期回现”向“获取长期收益”转变。地方经济发展始终基于房地产“承载能力”，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。尤其是对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续，“地产增效”问题、“商业去库存”问题以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势”将更加明确。当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。0072019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019均需转变获利预期，由“短期回现”向“获取长期收益”转变。再平衡重建地产生态当前国内不同区域彼此间在“发展与资源”上的差距仍然巨大：“发达地区”具备发展动能，但土地资源储备捉襟见肘。“后进地区”土地具备释放空间，但发展能力尚不充分；而，不同物业市场彼此间在“库存与价值”上的落差仍然明显：住宅市场整体“去库存”基本结束，重点城市相继进入“补库存”阶段，政府对住宅市场持续实施“预期管理”以稳固市场价值、防范价格大起大落。反观全国一二三四线城市普遍面临商业“高库存”问题，国家政策红利重点指向商业运营、及商业价值的进一步释放。诚然，地方经济发展始终建基于房地产“承载能力”之上，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续，“地产增效”问题、“商业去库存”问题，以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势”将更加明确；对“后进地区”而言，住宅物业的市场价值更关乎后续区域经济发展动能与发展后劲，同样需要在房地产“承载能力”上再有提高。因而，随着地区经济发展对房地产的要求上升，在房地产周转放慢的同时，地产生态将加速分化，对于房地产业而言，“业态多元”将是长期趋势。战略与运营建议：强化风险管控，积蓄发展能力经过 2 0 1 8 年的市场环境转变，从国内经济发展要求、国外住房开发经验判断，我国房地产开发已告别以往那个“一往无前”的发展阶段。随着政策面在供（“供给侧改革”）、需（“长期调控”）两端持续发力，随着三四线城市成交释放进入尾声，全国规模房企资金周转压力明显上升。当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。相较而言，一二线城市（尤其核心区域）由于具备资源吸纳优势，在地方政策灵活“维稳”的情况下，其市场景气变化对政策调整的敏感度更高；三四线城市后续供给仍呈增长趋势，但在经济及政策（包括棚改政策调整等）转向下，本轮成交增长逐渐走向尾声，不同城市间的成交差异更趋明显，规模企业更需关注不同城市周转效率的变化。通过比对国外市场物业构成及国际房企业务结构，目前我国物业形态、物业发展模式仍有待进一步丰富，国家政策给予的红利倾斜（包括 R E I T S 配套政策等）正陆续加大。由现状展望未来，房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等），将是未来发展之“始”，无论自愿或被迫，行业均将往“更高效”、“更多元”、“更开阔”的方向发展。对于企业而言，必须做好相关能力的积蓄与准备，做到进而知变、知而能变，从而在行业发展中保持竞争优势与持续活力。0082019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019全国房地产市场发展回顾与展望20182018 年宏观经济承压对房地产市场预期的影响不容忽视，虽然四季度后“经济维稳”及“分城施政”灵活性加大，但市场下行态势不改。在市场环境转变下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市市场由高位下行的趋势更加明显。2019 年国内经济下行压力加大，房地产政策环境将较 2018 年乐观。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，但“房住不炒”仍将长期坚持。【回顾】【展望】China Real Estate Market Forecast 20190092019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019宏观经济与政策环境分析当前宏观经济面临三大难题，三大难题均是“系统性问题”，难以通过短期措施快速解决。2 0 1 8 年国家选用的“政策组合”多属于“长期药方”，对“短期药方”的使用较谨慎。1、2018 年宏观经济面临三大难题难题 1：经济下滑与动力缺失2 0 1 8 年国内经济运行情况并不理想，下行压力加大。回顾近十年国内经济发展趋势，可以认为“L 型经济”并未成立。传统房地产开发对于经济的提振作用下降，2 0 1 8 年房地产业对 G D P 贡献率相较 2 0 1 7 年上半年下降约4 0%。难题 2：“风险管控”难度加大 近两年各种风险事件此起彼伏，管理层实施风险管控的难度不断加大。“经济维稳”与“风险管控”的矛盾点在于：没有足量货币释放就难以提振经济（整体下滑风险）；但货币效率及高杠杆又制约政府实施货币释放的决心（容易产生局部过热风险）。这产生两个结果：（1）维稳只能适度；（2）政策周期相较以往更短。房地产市场历来是“经济维稳”的重要抓手，然而过往三年各城一二级市场价格普遍大幅提升（风险因素明显增加）；而随库存消化，全国二级市场增长趋势已近尾声（“房产消费”对“提振经济”的效果趋于弱化）。因而，从政策上【大幅驱动地产增长以“维稳经济”】的合理性降低。难题 3：区域的经济发展失衡与土地供给失衡目前国内不同区域的经济发展差距仍然明显，传统发达地区对资金、人员的吸纳程度维持高位；而从土地供给趋势看，发达地区土地资源稀缺日益突出，土地供给只能集中在后进地区。由于经济发展以及土地供给差异，不同类型城市房地产市场呈现截然不同的发展趋势：（1）一线城市土地资源稀缺使城市价值提升但成交动能逐步走低；（2）二线城市具备配套与产业基础，土地供给稳健，发展兼备价值与规模；（3）三四线城市土地供给具备空间，市场价值提高更视乎区域经济发展动能差异。5 0%4 0%3 0%2 0%1 0%0%-1 0%-2 0%全国商品房销售面积增速走势2 0 1 7年2月2 0 1 5年2月2 0 1 8年2月2 0 1 6年2月2 0 1 7年6月2 0 1 5年6月2 0 1 8年6月2 0 1 6年6月2 0 1 7年1 0月2 0 1 5年1 0月2 0 1 8年1 0月2 0 1 6年1 0月2 0 1 7年4月2 0 1 5年4月2 0 1 8年4月2 0 1 6年4月2 0 1 7年8月2 0 1 5年8月2 0 1 8年8月2 0 1 6年8月2 0 1 7年1 2月2 0 1 5年1 2月2 0 1 8年1 2月2 0 1 6年1 2月当月同比累计同比0102019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20192、政府实施宏观调控的灵活性增加，但更偏向使用“长期药方”2018 年中央调控侧重因应宏观经济环境变化而有所改变：上半年宏观调控“以管为主”，重点措施包括：出台资管新规大幅加强资金监管，对各地楼市调控保持高压状态，国家规划导向重点支持后进区域发展等。全国各线城市土地供给趋势（万 m2）3 0 0 0 0 02 5 0 0 0 02 0 0 0 0 01 5 0 0 0 01 0 0 0 0 05 0 0 0 00一线城市二线城市三四线城市2 0 1 4 年2 0 1 6 年2 0 1 5 年2 0 1 7 年2 0 1 8 年2018 年各城楼市政策发展趋势加强调控上海、深圳下半年继续加强调控除上海外的三个城市均对限签/限价实施更灵活调整上半年多个城市加码调控下半年政策趋向稳定全年政策加码在各类城市中最为明显下半年政策转向在各类型城市中最为明显，多数城市全部出台列灵活的价格管控措施。珠海、合肥限购措施因应人才吸纳需要而有所调整放松调控一线城市强二线城市其它城市二线及强三线城市2018 年上半年2018 年下半年0112019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019下半年针对经济下行压力加大，中央政府措施更加“倾向维稳”，然而选用的政策组合多属“长期药方”，重点措施包括：大幅增加对企业及个人减税力度，扶持民营经济，调整完善棚改货币化安置政策等。对“短期药方”的使用仍然谨慎（如，每次降准均有定向要求）。在房地产市场调控方面，2018 年国家政策呈现四大特点：（1）以加快推进构建长效机制为主线，持续推动不动产登记数据整合。1 0 月关于巡视整改进展情况的通报要求各地规范和加强网签备案制度，确保网签数据真实可靠。（2）强调分城施策，落实地方问责。3 月关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知要求各地要结合自身经济、供需、人口等情况编制住房发展规划；在全年多个重要会议及文件中，多次提及“落实地方调控主体责任”、“坚决问责”。（3）实施预期管理，稳定市场预期。7 1 2 月国家部委连续组织地方开展多次市场巡查、整治市场秩序。在四季度市场环境逐步转冷的情况下，1 0 月、1 2 月 2 次政治局会议则更强调稳定经济，给予市场信心。（4）政策更加注重松紧程度。前三季度地方政策持续加码，据不完全统计，3 6 月约 4 3 个城市/地区加码限购限售政策，6 9 月约 1 8 个城市/地区加码限购限售政策。“政策顶”出现在 8 9 月；四季度后随全国楼市降温，国家给予地方灵活施政的空间有所增加，多个城市出台更灵活措施对原政策进行修正，稳定市场预期（主要集中在对预售及网签的限制放松）。由此可见，应对经济下行压力加大，国家宏观调控仍需要在“维稳”与“管控”之间采取适度平衡，并未实施、亦难再实施“大水漫灌”；对房地产进行“分类调控”及“预期管理”的政策基调始终未变，只是给予“地方灵活施政”更大空间。各城居住及商住用地流拍宗数6 05 04 03 02 01 002 0 1 6 年类一线城市I I 类强二线城市类二线及强三线城市类其它发展空间仍大重点城市2 0 1 7 年2 0 1 8 年在宏观经济与地方调控“双压”（下半年宏观经济承压，前三季度地方调控加压）影响下，2 0 1 8 年全国各地一级、二级市场全面转冷。一级市场流拍率上升，“地价/房价”比值下降按不同分类代表城市划分，2 0 1 8 年全国各地一级市场土地流拍宗数普遍增加。相较而言，I 类（一线）全国房地产市场发展情况分析肇庆惠州中山石家庄沈阳太原乌鲁木齐贵阳南宁南昌珠海东莞佛山大连西安福州合肥济南郑州长沙青岛成都武汉南京杭州重庆天津深圳广州上海北京0122019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019从土地成交价格看，各城土地市场价格趋于持续下降。按“地价/房价”比值衡量，I 类城市（一线）2 0 1 8 年整体下行至4 0%6 0%；I I 类（强二线）I I I 类（二线及强三线）城市土地成交热度相较2 0 1 7 年明显降温；I V 类（三四线）城市由于价格仍在相对洼地，大部分城市“地价/房价”比值未出现显著变化，土地降温更多地表现为流拍率显著上升。二级市场全年表现前高后低，四季度市场经营压力突显全国各类代表城市商品住宅市场全年表现前高后低，受宏观经济及市场预期影响，四季度市场对比三季I I 类（强二线）城市土地市场表现相对稳健，流拍率显著上升出现在个别城市。I I I 类（二线及强三线）I V 类（三四线）城市普遍土地流拍率明显增加。不同时期地价/房价比值变化使用不同时期，剔除配建面积的成交楼面地价与当时周过在售高层洋房售价进行对比，得出每个阶段的地价与房价比值。类 一线城市I I 类 强二线城市类 二线及强三线城市类 其它发展空间仍大重点城市中心近郊远郊中心近郊远郊中心近郊中心近郊远郊中心近郊远郊中心近郊远郊中心近郊中心近郊中心近郊远郊中心近郊远郊近郊远郊中心近郊远郊中心近郊远郊中心近郊中心近郊远郊中心区：8 0%1 0 0%6 0%8 0%4 0%6 0%2 0%4 0%2 0%以下1 0 0%以上北京上海广州深圳杭州南京成都珠海石家庄沈阳南宁南昌佛山福州济南0132019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019类 一线城市指标说明：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。景气值区间：0.9 至 1.1为正常平稳状态，1.1-1.3 为偏热，0.7-0.9 为偏冷，1.3 以上为市场预期显性扩张，0.7 以下为出击市场显性收缩。计算权重说明：新货去化表现权重为 4 0%，新货价格表现权重为 6 0%。度继续明显降温，各地楼盘销售普遍实施“降价促量”，虽然各城已陆续出台维稳措施，但成交仍“难见起色”，房地产市场经营压力更突出。按不同分类代表城市划分，I 类（一线）城市二级市场全年网签成交“维持低位”；I I 类（强二线）城市“持续下滑”；I I I 类（二线及强三线）及I V 类（三四线）城市涨跌幅度表现分化，但成交趋涨的城市增幅已然收窄，部分城市成交下滑明显。各城商品住宅成交面积走势新货市场楼市景气指数3 5 0 03 0 0 02 5 0 02 0 0 01 5 0 01 0 0 05 0 002 0 1 6 年城区类一线城市I I 类强二线城市类二线及强三线城市类发展空间仍大重点城市2 0 1 7 年近郊2 0 1 8 年远郊沈阳南宁中山太原南昌乌鲁木齐石家庄西安佛山济南郑州合肥东莞大连珠海福州成都武汉青岛天津重庆杭州长沙南京深圳广州上海北京从新房景气指数看，I I I 类（二线及强三线）及 I V 类（三四线）城市市场景气下降最明显，已有部分区域市场下滑至“冷区”，外市购买力收缩使受影响区域的楼盘走货备受压力；I I 类（强二线）城市由于普遍实施严格“限价”，新货市场价格仍具吸引力、价格维稳，但开盘成交率趋于下降，楼市景气略有回调（由“偏热”回落至“正常”或“偏冷”）；I 类（一线）城市市场回落幅度界于I I 类与I I I/I V 类城市之间，城市核心区域（主要为中心城区及近郊）表现稳健，但外围区域亦受到较大影响。1.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.42 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 8上2 0 1 8上北京上海2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 8下2 0 1 8下0142019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20191.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.42 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上广州成都佛山长沙合肥深圳武汉东莞南京济南2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下II 类 强二线城市类 二线及强三线城市0152019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20191.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.41.81.61.41.21.00.80.60.42 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 6上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 7上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上2 0 1 8上南昌中山贵阳惠州2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 6下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 7下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下2 0 1 8下II 类 强二线城市类 其它发展空间仍大重点城市从各城促销区域市场情况看，四季度 I I I 类（二线及强三线）城市成为房企“促销走货”的主要战场，部分城市部分区域降价楼盘数量超过 5 0%、降价幅度达到 1 0%或以上；I V 类（三四线）城市于四季度后有多个区域加入促销行列，但促销对成交的促进作用一般；I 类（一线）及 I I 类（强二线）城市市场价格具备支撑（尤其是核心区域），一定程度让利促销对成交的促进作用相对明显。2018 年 4 季度各城促销区域分析类 一线城市4 季度价格变动楼盘价格变化幅度降价措施有效程度降 5%至 1 0%降 1 0%以上部分降 5%以内部分降 5%至 1 0%部分降 1 0%以内部分降 1 0%以上降 5%以内效果显著部分没有效果部分效果显著部分略有效果部分效果显著略有效果没有效果30%50%10%顺义，房山指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比城区近郊远郊措施有效程度东城，西城，朝阳，海淀，丰台，石景山北京通州大兴，昌平，门头沟平谷,怀柔，密云，延庆30%50%10%松江，青浦，闵行，嘉定，宝山指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比城区近郊远郊措施有效程度静安,杨浦,徐汇,普陀,卢湾,浦东,静安,黄浦,虹口原南汇，金山，奉贤，崇明上海城区近郊远郊30%50%10%天河荔湾番禺黄埔南沙增城花都城区近郊远郊南山宝安龙华龙岗坪山指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度广州深圳成华高新双流温江龙泉驿郫都新都金堂崇州城区近郊远郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度成都城区近郊远郊30%50%10%江岸东湖风景区东湖高新区黄陂新洲汉南指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度武汉雨花台浦口江宁六合城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度南京雨花岳麓望城城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度长沙0162019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019住宅去库存结束，进入“补库存”阶段2 0 1 8 年全国主要城市库存趋于回升，其中 I 类（一线）城市“补库存”趋势更加明显。综上所述，宏观经济承压对市场预期的影响不容忽视。在市场环境转变的情况下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市（以 I V 类，三四线城市为主）市场在 2 0 1 8 年出现快速转向，市场由高位快速下行的趋势更加明显，需注意防范风险。类 二线及强三线城市类 其它发展空间仍大重点城市各城商品住宅库存面积走势3 0 0 02 5 0 02 0 0 01 5 0 01 0 0 05 0 00类一线城市I I 类强二线城市类二线及强三线城市类发展空间仍大重点城市2 0 1 6 年 1月2 0 1 7 年 1月2 0 1 8 年 1月2 0 1 8 年 1 2 月惠州中山南宁贵阳南昌福州大连珠海东莞佛山西安合肥济南郑州长沙青岛成都武汉南京杭州天津深圳广州上海北京城区近郊远郊禅城顺德中部三水中部南海东部南海中部三水镇街30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度城区近郊远郊主城区滨海松湖东北临深莞北30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度佛山东莞城区近郊远郊30%50%10%蜀山庐阳高新新站滨湖北部组团西南枂团指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度历城市中长青章丘城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度合肥济南30%50%10%红谷滩区经开新建南昌县指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比城区近郊远郊措施有效程度南昌城区近郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度贵阳主城区泛城区南部北部西北城区近郊远郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度惠城仲恺惠阳大亚湾惠东博罗城区临深远郊30%50%10%指向：区域所有房企价格变动楼盘在区域中占比措施有效程度中山惠州0172019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019未来市场展望未来房地产难以回到高速增长的年代，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展，“业态多元”是长期趋势。2 0 1 9 年政策环境相较 2 0 1 8 年乐观，但全面宽松的政策信号仍难看到，市场机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。1.住房高速开发时期将逐渐过去近年国内住房新开工面积呈规模高位的窄幅箱体运行。参考其它发达国家的发展进程，国内未来 1 0 年住房开发量大机率仍将“窄幅波动”，但 1 0 年后或会出现快速走低，无论对于政府或房企，均需要考虑房地产转型。2.市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展宏观经济“三大问题”将贯穿未来 1 0 年。在短期及中期内，“风险管控”仍是政府关注点，既防过热也防过冷，大水漫灌不会出现。但 2 0 1 9 年流动性有望在 2 0 1 8 年基础上“适度宽松”，刚需购房者获得的信贷倾斜有望提高。然而房企资金压力仍大，债务到期将推动房企积极走货。市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期，由“短期回现”转向“长期收益”，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。既要防过热也要防过冷3 大难题经济下滑与动力缺失兼顾风险管控与经济维稳适应低增长经济动能切换短期（13 年）中期（35 年）长期（510 年）防过热防过冷均衡区域发展均衡产业发展解决方式发达国家住宅开工量走势（万套）以日本为例中国住房新工面积（万 m2）3 0 02 5 02 0 01 5 01 0 05 001 9 4 81 9 8 01 9 6 41 9 9 61 9 5 61 9 8 81 9 7 22 0 0 41 9 5 21 9 8 41 9 6 82 0 0 01 9 6 01 9 9 21 9 7 62 0 0 8阶段一：缓慢增长年开工量增速 1.7%阶段二：快速增长开工量年均增速 1 1.1%阶段三：平稳或停滞年开工量增速-0.6%阶段四：下降年开工量增速大幅下滑1 6 0 0 0 01 4 0 0 0 01 2 0 0 0 01 0 0 0 0 08 0 0 0 06 0 0 0 04 0 0 0 02 0 0 0 002 0 0 0年2 0 0 8年2 0 0 4年2 0 1 2年2 0 0 2年2 0 1 0年2 0 0 6年2 0 1 4年2 0 1 6年0182019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20193.房地产增效问题仍然待解，“业态多元”是长期趋势在“住房去库存”结束后，商业的库存问题仍然待解。随着国内重点城市土地资源愈加稀缺，“房地产增效”成为政府关注重点，“业态多元”是长期趋势。4.2019 年不同类型城市新增供应分化发展受库存消化、土地供给、土地价格等因素影响，预计 2 0 1 9 年国内 I 类（一线）城市商品住宅新增供应将较 2 0 1 8 年减缩；I I 类（强二线）及 I V（三四线）城市各城新增供应分化发展；I I I 类（二线及强三线）城市新增供应会有所增加。5.2019 年“稳”字先行，市场机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”2 0 1 9 年国内经济下行压力增加（全国多个区域已下调经济增长目标），中央基调“稳”字先行，房地产政策环境将较 2 0 1 8 年乐观。在政策（趋向维稳）、流动性（适度宽松）、房企（积极推货）、城市资源价值（城市资源吸聚及土地/住房供应趋势）共同作用下，优势城市（以 I 类、I I 类城市为代表）景气有望企稳/回升。但政府“风险管控”要求长期存在，对房地产仍将坚持实施“预期管理”，2 0 1 9 年全面宽松的政策信号难以看到。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，对合理购房的支持度亦会有所提高，但“房住不炒”仍将长期坚持。城市2019 年GDP 目标2018 年GDP 目标城市2019 年GDP 目标2018 年GDP 目标西藏10%左右10%左右重庆6%8.5 左右四川7.5%左右7.5%左右贵州9%左右10%左右河北6.5%左右6.5%左右云南 8.5%左右8.5%天津4.5%左右5%陕西 7.5%8%8%左右北京6%6.5%6.5%左右甘肃6%左右6%左右安徽7.5%8%8%以上青海 6.5%7%7%左右江苏6.5%以上7%以上宁夏 6.5%7%7.5%左右福建8%8.5%8.5%左右广东 6%6.5%7%左右湖北7.5%8%7.5%江西 8%8.5%8.5 左右新疆5.5%左右7%左右浙江6.5%左右7%左右河南7%7.5%7.5%左右上海 6%6.5%6.5%左右黑龙江5%以上6%以上吉林 5%6%6%左右辽宁 与全国保持同步 6.5%左右 内蒙古6%左右6.5%左右湖南7.5%8%8%左右山西6.3%左右6.5%广西7%左右7%7.5%山东6.5%左右7%以上海南7%7.5%7%类一线城市I I 类强二线类二线+强三线类其它城市北京上海广州深圳重庆天津成都武汉杭州南京青岛长沙佛山郑州东莞西安大连合肥济南福州珠海石家庄沈阳南昌南宁惠州贵阳中山太原肇庆 6 4 28 3 03 7 71 0 9 72 7 4 21 6 0 62 7 1 32 5 8 81 1 8 97 8 51 5 8 71 0 0 51 1 5 71 1 1 65 0 51 4 3 05 3 69 4 54 4 93 1 42 7 52 0 21 4 1 45 5 51 0 0 91 9 3 06 2 37 1 07 0 55 6 9明显增加 略有增加基本持平 略有减少明显减少城市2018 年新增供应（万 m2）2019 年新增供应预计较 2018 年变化0192019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019粤港澳大湾区China Real Estate Market Forecast 20190202019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20192018 年度房价走势2018 年度销量走势（截至 2018 年 12 月数据）2018.092018.122018.012018.022018 年广州政策持续严厉，住宅市场总体偏冷，成交动能下降，供大于求凸显；阶段看，前高后低，四季度“三限”放开，但对楼市的提振效果不大；各区供应不均衡的现象突出，区域市场明显分化。受大市影响，房企拿地理性，地市降温，地价房价比持续下降。预计 2019 年将价稳量缩。基于管理层维稳楼市、政府价格管控及土地成本难降的因素，预计出现大量项目大幅下调价格的可能性不高，今年广州商品住宅价格将保持平稳。预计全市成交量将有所缩减，约 800 万 m2左右，2018 年主力成交区域增城和黄埔今年的成交量将减少，中心区天河和海珠缺货将加剧；南沙除受市场环境影响外，也受粤港澳大湾区政策落实的影响。广州GuangZhou局势：政策高压，成交缩量 供应失衡，市场分化【回顾】【展望】China Real Estate Market Forecast 20190212019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20192018 年广州各区域商品住宅市场供求价新增供应网签面积新增供应网签面积2018 年同比2018 年同比2018 年同比2018 年同比荔湾区112366%71158%南沙区16430%130-13%白云区49218%2998%黄埔区134-15%138-16%天河区35-35%72122%番禺区9956%85-11%海珠区29167%27112%花都区8633%66-50%越秀区0.993%2-19%从化区580%53-27%增城区33228%216-18%（注：网签面积及网签均价均剔除非市场交易，包括保障房、安置房、回迁房等）2018 年商品住宅及土地市场主要数据一览2018 年广州市场回顾2018 年四季度广州集中供地，四季度土地成交占全年 60%。2 0 1 8 年广州市供地节奏持续加快，2 0 1 8 年 9 月广州市大量推地，1 0 月起土地成交量持续攀升；1 2 月达到全年峰值，土地成交 4 8 2 万，其中居住用地 3 7 4 万。2018 年广州商品住宅及土地市场主要数据分类供求价2018 年同比变化分类供求价2018 年同比变化商品住宅新增供应（万 m2）109931%商住用地成交建筑面积（万 m2）99236%成交面积（万 m2）890-8%成交金额(亿元)114825%网签均价（万 m2）2222335%成交楼面地价（万 m2）11572-8%库存面积（万 m2）