2019年12月房地产行业数据点评及10年回顾：2019年平稳收官竣工终回正增长-20200120-华泰证券-21页.pdf

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/专题研究 2020年01月20日 房地产 增持（维持）陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 021-28972087 联系人 1中南中南建设建设(000961 SZ,买入买入):业绩如期释业绩如期释放，尽显高增长成色放，尽显高增长成色2020.01 2房地产房地产:防范金融化获成效，首提授信集防范金融化获成效，首提授信集中度中度2020.01 3房地产房地产:行业周报（第二周）行业周报（第二周）2020.01 资料来源：Wind 2019 年平稳收官，竣工终回正增长年平稳收官，竣工终回正增长 2019 年 12 月房地产行业数据点评及 10 年回顾 核心核心观点观点 2019 全年销售保持韧性，但边际向下趋势愈发明显，12 月房企集中补库存，拿地有所回升，但展望 2020 年，我们预计新开工、拿地、投资增速都有将平稳回落。未来在“稳”预期下需要关注逆周期调节空间，我们预计 2020年“因城施策”及流动性边际改善对冲增多。此外，竣工面积自 2017 年以来终于回归正增长，我们预计 2020 年正增长趋势将延续，也将带来后周期产业链相关机遇。开发投资超预期收官，开发投资超预期收官，增速升至近增速升至近 5 年新高年新高 2019 年房地产开发投资超预期收官，同比增速相比 2018 年提升 0.39 个百分点，过去 10 年复合增速达 13.7%。2019 年同比增速回升至近 5 年新高，符合我们年初前高后低的趋势判断，我们认为整体增速超预期的核心因素依然在于土地购置费韧性和施工投资反弹对开发投资的支撑维持较强的持续性。但 2019 年 12 月开发投资同比增速调整有所加快，或源于土地购置费滞后确认效应的弱化。我们认为 2019 全年土地成交价款的负增长强化2020 年土地购置费的调整压力，同时拿地基数预计制约 2020 年施工投资的反弹空间。我们维持 2020 年开发投资同比增速回落至 5.9%的判断。销售金额再创历史新高，逆周期调节仍可期待销售金额再创历史新高，逆周期调节仍可期待 2019 年全国商品房销售依然超出市场预期，成交金额接近 16 万亿，再创历史新高。2019 年 12 月当月同比增速边际向下趋势愈发明显，一方面源于市场景气度回落，另一方面不排除头部房企在完成全年目标的情况下基于 2020 年销售预期的不确定性提前储备销售存余。2019 年四季度以来因城施策全面扩散，12 月全国首套房、二套房平均贷款利率近半年来首次下调，同时居民中长期贷款年末放量（12 月同比增长 57%），2020 年流动性和调控边际宽松对需求的呵护依然值得期待。到位资金增速修复，销售回款到位资金增速修复，销售回款对冲融资收紧对冲融资收紧 2019 年末房地产开发到位资金加速修复，全年销售回款占开发到位资金的比重创有数据统计以来新高，有效对冲融资收紧。过去 5 年到位资金同比增速波动收窄，调控精确度逐年提升。我们认为地产领域的融资调控将慢慢由短期窗口指导和行政干预向“宏观审慎”以及“长效机制”过渡，其中“宏观审慎”追求动态平稳，在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善；“长效机制”可能包括：数据监测系统、精细化管理、落实责任、部分短期政策的逐步退出等。我们认为 2019 年以来部分地产融资层面过严的政策有望在 2020 年逐步退出，融资环境趋于平稳。继续看好继续看好 2020 年地产板块配置机遇年地产板块配置机遇 展望未来，我们认为流动性仍将持续改善，因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行，融资端政策有望触底，房地产板块低估值修复空间依然较大，优质房企业绩增长稳定性以及高股息率将共同孕育 2020 年的投资机会。我们继续重点推荐：1、融资通畅的龙头房企：万科 A、金地集团；2、成长型房企：中南建设、华发股份；3、存量资产核心品种：大悦城、招商积余、新大正。风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。(2)818273719/0119/0319/0519/0719/0919/11(%)房地产沪深300行业行业评级：评级：一年内行业一年内行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录正文目录 开发投资超预期收官，增速升至近 5 年新高.4 开发投资 2019：年末累计和当月增速继续下行.4 开发投资 10 年回顾：复合增速 13.7%，其他费用占比创新高.5 施工 2019：新开工累计增速放缓，竣工重回正增长.6 施工 10 年回顾：新开工创历史新高，竣工迎修复周期.7 土地成交 2019：降幅收窄，年末补库意愿提升.9 土地成交 10 年回顾：拿地规模回落，价格驱动成交价款增长.10 销售金额再创历史新高，逆周期调节仍可期待.13 商品房销售 2019：年末成交和均价增速双双放缓.13 商品房销售 10 年回顾：价格驱动明显，增速平稳回归.15 到位资金增速修复，销售回款对冲融资收紧.17 到位资金 2019：年末增速显著回升.17 到位资金 10 年回顾：增速波动收敛，融资调控精确度提升.19 继续看好 2020 年地产板块配置机遇.20 风险提示.20 图表目录图表目录 图表 1：全国房地产开发投资累计完成额.4 图表 2：全国房地产开发投资完成额当月值.4 图表 3：全国住宅开发投资累计完成额.4 图表 4：全国住宅开发投资完成额当月值.4 图表 5：施工投资累计增速.5 图表 6：其他费用累计增速.5 图表 7：土地购置费累计增速.5 图表 8：2019 年 1-11 月全国房地产开发投资细分占比.5 图表 9：过去 10 年房地产开发投资完成额.5 图表 10：过去 10 年房地产开发投资各部分贡献.6 图表 11：全国房屋新开工面积累计值.6 图表 12：全国房屋新开工面积当月值.6 图表 13：全国住宅新开工面积累计值.7 图表 14：全国住宅新开工面积当月值.7 图表 15：全国房屋施工面积累计值.7 图表 16：全国房屋竣工面积累计值.7 图表 17：过去 10 年房地产新开工面积.8 图表 18：过去 10 年房地产施工面积.8 图表 19：过去 10 年房地产竣工面积.8 图表 20：过去 10 年房地产新开工竣工增速差.9 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 图表 21：全国房地产开发企业土地购置面积累计值.9 图表 22：全国房地产开发企业土地购置面积当月值.9 图表 23：全国房地产开发企业土地成交价款累计值.10 图表 24：全国房地产开发企业土地成交价款当月值.10 图表 25：百城土地成交建面和同比增速.10 图表 26：百城土地成交总价和同比增速.10 图表 27：百城及各线城市住宅类土地成交溢价率.10 图表 28：过去 10 年土地购置面积.11 图表 29：过去 10 年土地成交价款.11 图表 30：过去 10 年土地成交均价.11 图表 31：过去 10 年 300 城土地成交总价.12 图表 32：过去 10 年 300 城土地成交溢价率.12 图表 33：过去 10 年百城土地流拍率.12 图表 34：全国商品房销售面积累计值.13 图表 35：全国商品房销售面积当月值.13 图表 36：全国商品住宅销售面积累计值.13 图表 37：全国商品住宅销售面积当月值.13 图表 38：全国商品房销售金额累计值.14 图表 39：全国商品房销售金额当月值.14 图表 40：全国商品住宅销售金额累计值.14 图表 41：全国商品住宅销售金额当月值.14 图表 42：商品房待售面积及去化周期.15 图表 43：过去 10 年全国商品房销售面积.15 图表 44：过去 10 年全国商品房销售金额.15 图表 45：过去 10 年全国商品房销售均价.16 图表 46：全国商品房销售面积区域占比.16 图表 47：全国商品房销售额区域占比.16 图表 48：房地产开发企业到位资金累计值.17 图表 49：房地产开发企业到位资金当月值.17 图表 50：房地产开发到位资金中国内贷款累计值.17 图表 51：房地产开发到位资金中国内贷款当月值.17 图表 52：房地产开发到位资金中自筹资金累计值.18 图表 53：房地产开发到位资金中自筹资金当月值.18 图表 54：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值.18 图表 55：房地产开发到位资金中定金及预收款当月值.18 图表 56：房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值.19 图表 57：房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值.19 图表 58：过去 10 年房企到位资金.19 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 开发投资开发投资超预期收官超预期收官，增速升至近增速升至近 5 年新高年新高 2019 年房地产开发投资超预期收官，同比增速相比 2018 年提升 0.39 个百分点，过去 10年复合增速达 13.7%。2019 年增速回升至近 5 年新高，符合我们年初前高后低的趋势判断，我们认为整体超预期的核心因素依然在于土地购置费韧性和施工投资反弹对开发投资的支撑维持较强的持续性。2019 年 12 月开发投资增速调整有所加快，或源于土地购置费滞后确认效应的弱化。我们认为 2019 全年土地成交价款（统计局口径）的负增长强化 2020年土地购置费的调整压力，同时拿地基数预计进一步制约 2020 年施工投资的反弹空间。我们维持 2020 年开发投资同比增速回落至 5.9%的判断。开发投资开发投资 2019：年末年末累计和当月增速继续下行累计和当月增速继续下行 2019 年 1-12 月全国房地产开发投资累计完成额为 13.22 万亿元，累计同比增长 9.92%，增速较 1-11 月下降 0.24 个百分点，较 2018 年同期增长 0.39 个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为 9.71 万亿元，累计同比增长 13.90%，增速较 1-11 月下降 0.5 个百分点，较 2018 年同期增长 0.5 个百分点。2019年12月全国房地产开发投资完成额为1.09万亿元，环比下降6.28%，同比增长7.35%。12 月全国住宅开发投资完成额为 0.78 万亿元，环比下降 8.49%，同比增长 9.39%。图表图表1：全国房地产开发投资累计完成额全国房地产开发投资累计完成额 图表图表2：全国房地产开发投资完成额当月值全国房地产开发投资完成额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表3：全国住宅开发投资累计完成额全国住宅开发投资累计完成额 图表图表4：全国住宅开发投资完成额全国住宅开发投资完成额当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 0%2%4%6%8%10%12%02468101214201420152016201720182019房地产开发投资累计完成额(万亿元，左轴)累计同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002019/052019/072019/092019/11房地产开发投资当月完成额(亿元，左轴)当月环比（右轴）当月同比（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%16%024681012201420152016201720182019住宅开发投资累计完成额(万亿元，左轴)累计同比（右轴）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002019/052019/072019/092019/11住宅开发投资当月完成额(亿元，左轴)当月环比（右轴）当月同比（右轴）行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 5 图表图表5：施工投资累计增速施工投资累计增速 图表图表6：其他费用累计增速其他费用累计增速 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表7：土地购置费累计增速土地购置费累计增速 图表图表8：2019 年年 1-11 月全国房地产开发投资细分占比月全国房地产开发投资细分占比 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 开发投资开发投资 10 年回顾：复合增速年回顾：复合增速 13.7%，其他费用其他费用占比创新占比创新高高 2010-2019 年房地产开发投资完成额复合增速高达 13.7%，2016 年以来同比增速持续攀升，2019 年达到近 5 年新高的 9.9%。其中 2010-2017 年期间其他费用（主要为土地购置费）占开发投资的比重维持 24%-30%区间，2018、2019 年（截至 11 月）分别达到 36%、37%，对开发投资的贡献再创新高。图表图表9：过过去去 10 年房地产开发投资完成额年房地产开发投资完成额 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -5%-3%-1%1%3%5%7%9%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11施工投资累计增速0%20%40%60%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11其他费用累计增速0%10%20%30%40%50%60%70%80%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11土地购置费累计增速56.35%5.06%1.30%32.41%4.88%建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用-土地购置费其他费用-非土地购置费13.216.1%33.2%28.1%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121420092010201120122013201420152016201720182019房地产开发投资（万亿元）同比增长 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 6 图表图表10：过去过去 10 年房地产开发投资各部分贡献年房地产开发投资各部分贡献 注：2019 年数据截至 11 月 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 施工施工 2019：新开工：新开工累计增速放缓累计增速放缓，竣工，竣工重重回正增长回正增长 2019 年 1-12 月全国房屋新开工面积为 22.72 亿平，累计同比增长 8.50%，增速较 1-11月下降 0.1 个百分点，较 2018 年同期下降 8.7 个百分点。其中住宅新开工面积为 16.75亿平，累计同比增长 9.20%，增速较 1-11 月下降 0.12 个百分点，较 2018 年同期下降 10.52个百分点。2019 年 12 月全国房屋新开工面积为 2.20 亿平，环比增长 12.27%，同比增长 7.40%。12月全国住宅新开工面积为 1.60 亿平，环比增长 10.37%，同比增长 8.09%。图表图表11：全国房屋新开工面积累计值全国房屋新开工面积累计值 图表图表12：全国房屋新开工面积全国房屋新开工面积当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 68%63%67%66%67%66%66%65%63%56%56%26%30%27%26%24%24%25%24%27%36%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20092010201120122013201420152016201720182019房地产开发投资完成额:建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0510152025201420152016201720182019房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002019/052019/072019/092019/11当月新开工面积（万平，左轴）当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 7 图表图表13：全国住宅新开工面积累计值全国住宅新开工面积累计值 图表图表14：全国住宅新开工面积全国住宅新开工面积当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2019 年 1-12 月全国房屋施工面积为 89.38 亿平，同比增长 8.70%，增速与 1-11 月持平，较2018年同期上升3.5个百分点。1-12月全国房屋竣工面积为9.59亿平，同比增长2.60%，较 1-11 月上升 7.1 个百分点，较 2018 年同期上升 10.4 个百分点。图表图表15：全国房屋施工面积累计值全国房屋施工面积累计值 图表图表16：全国房屋竣工面积累计值全国房屋竣工面积累计值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 施工施工 10 年回顾：年回顾：新开工创历史新高，竣工新开工创历史新高，竣工迎迎修复周期修复周期 2010-2019年新开工面积复合增速6.9%，2016年以来连续4年实现同比正增长，且2018、2019 新开工面积绝对值连续创历史新高；2010-2019 年施工面积复合增速 10.8%，2015年以来总体同比增速平稳扩大，维持较强韧性；2010-2019 年竣工面积复合增速 2.8%，2019 年同比增速近 3 年首次回正，且 2016-2018 年新开工、竣工同比增速差持续扩大，2019 年显著收敛，竣工和新开工的缺口开始迎来修复。-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%024681012141618201420152016201720182019住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,0002019/052019/072019/092019/11当月住宅新开工面积（万平，左轴）当月环比（右轴）当月同比（右轴）0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%0102030405060708090100201420152016201720182019房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%024681012201420152016201720182019房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 8 图表图表17：过过去去 10 年房地产年房地产新开工面积新开工面积 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表18：过过去去 10 年房地产年房地产施工面积施工面积 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表19：过过去去 10 年房地产年房地产竣工面积竣工面积 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 22.713.5%40.6%16.9%-7.3%13.5%-10.7%-14.0%8.1%7.0%17.2%8.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%051015202520092010201120122013201420152016201720182019新开工面积（亿平）同比增速89.413.1%26.5%25.0%13.2%16.1%9.2%1.3%3.2%3.0%5.2%8.7%0%5%10%15%20%25%30%010203040506070809010020092010201120122013201420152016201720182019施工面积（亿平）同比增速9.69.2%8.3%17.6%7.3%2.0%5.9%-6.9%6.1%-4.4%-7.8%2.6%-10%-5%0%5%10%15%20%02468101220092010201120122013201420152016201720182019竣工面积（亿平）同比增速 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 9 图表图表20：过过去去 10 年房地产年房地产新开工竣工增速差新开工竣工增速差 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 土地成交土地成交 2019：降幅收窄降幅收窄，年末补库意愿提升年末补库意愿提升 2019 年 1-12 月全国房地产开发企业土地购置面积为 2.58 亿平，累计同比下降 11.40%，降幅较 1-11 月收窄 2.8 个百分点，同比增速较 2018 年降低 25.6 个百分点。1-12 月土地成交价款为 1.47 万亿元，累计同比下降 8.70%，降幅较 1-11 月收窄 4.3 个百分点，同比增速较 2018 年降低 26.7 个百分点。2019 年 12 月土地购置面积为 4102.33 万平，环比增长 22.94%，同比增长 7.51%。12月土地成交价款为 2748.63 亿元，环比上升 34.79%，同比上升 16.67%。12 月百城土地成交建面同比增长 5%，总价同比上升 20%，住宅类土地溢价率为 8%，成交热度有所回升。图表图表21：全国房地产开发企业土地购置面积累计值全国房地产开发企业土地购置面积累计值 图表图表22：全国房地产开发企业土地购置面积全国房地产开发企业土地购置面积当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 4.3%32.2%-0.8%-14.6%11.4%-16.7%-7.1%2.0%11.4%25.0%6.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%20092010201120122013201420152016201720182019新开工-竣工增速差新开工同比增速竣工同比增速-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01234201420152016201720182019本年土地购置面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002019/052019/072019/092019/11本年土地购置面积当月值（万平，左轴）当月环比（右轴）当月同比（右轴）行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 10 图表图表23：全国房地产开发企业土地成交价款累计值全国房地产开发企业土地成交价款累计值 图表图表24：全国房地产开发企业土地成交价款当月值全国房地产开发企业土地成交价款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表25：百城土地成交建面和同比增速百城土地成交建面和同比增速 图表图表26：百城土地成交总百城土地成交总价和同比增速价和同比增速 资料来源：Wind，华泰证券研究所 资料来源：Wind，华泰证券研究所 图表图表27：百城及各线城市住宅类土地成交溢价率百城及各线城市住宅类土地成交溢价率 资料来源：Wind，华泰证券研究所 土地成交土地成交 10 年回顾：年回顾：拿地规模回落，拿地规模回落，价格驱动成交价款增长价格驱动成交价款增长 2010-2019 年全国土地购置面积复合增速-2.1%，2015 年以来绝对值保持低位，2019 年同比增速重新回落；2010-2019年土地成交价款复合增速11.1%，成交均价复合增速13.5%，成交价款增长主要受价格驱动，但 2018 年以来成交均价同比增速放缓至 3%。而重点城市表现相对更好，300 城口径成交总价在 2019 年进一步回升，同比增速达到 19.0%，但是土地市场热度有所回落，2019 年成交溢价率回落至 13.2%，百城土地流拍率由 2017年的 9.6%升至 2019 年的 17.6%。-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%03,0006,0009,00012,00015,000201420152016201720182019本年土地成交价款累计值（亿元，左轴）累计同比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%05001,0001,5002,0002,5003,0002019/052019/072019/092019/11土地成交价款当月额(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-60%-10%40%05,00010,00015,00020,0002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-07100大中城市:成交土地规划建面（万平）当月同比-100%-50%0%50%100%150%200%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-07100大中城市：成交土地总价（亿元）当月同比0%20%40%60%80%100%120%140%160%2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10百城住宅类土地成交溢价率一线城市二线城市三线城市 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 11 图表图表28：过过去去 10 年年土地购置面积土地购置面积 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表29：过过去去 10 年年土地成交价款土地成交价款 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表30：过过去去 10 年年土地成交均价土地成交均价 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2.6-18.9%25.2%10.9%-19.5%8.8%-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.2%-11.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.020092010201120122013201420152016201720182019土地购置面积（亿平）同比增速1.510.8%60.0%8.4%-16.7%33.9%1.0%-23.9%19.8%49.4%18.0%-8.7%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.820092010201120122013201420152016201720182019土地成交价款（万亿元）同比增速569636.6%27.8%-2.3%3.5%23.0%17.5%11.3%24.1%29.0%3.3%3.1%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,00020092010201120122013201420152016201720182019土地成交均价（元/平）同比增速 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 12 图表图表31：过过去去 10 年年 300 城土地成交总价城土地成交总价 资料来源：中国指数研究院，华泰证券研究所 图表图表32：过过去去 10 年年 300 城土地成交城土地成交溢价率溢价率 资料来源：中国指数研究院，华泰证券研究所 图表图表33：过过去去 10 年百年百城土地城土地流拍率流拍率 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 5.0162.0%62.2%-5.0%-6.8%54.5%-25.9%-8.0%34.3%40.2%3.6%19.0%-50%0%50%100%150%200%012345620092010201120122013201420152016201720182019300城土地成交总价（万亿元）同比增速28.4%26.8%11.9%6.9%16.0%10.5%14.5%43.5%31.6%13.9%13.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20092010201120122013201420152016201720182019300城土地成交溢价率18.2%16.6%12.5%13.2%11.0%15.4%16.4%11.5%9.6%13.3%17.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%20092010201120122013201420152016201720182019百城土地流拍率 行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 13 销售金额再创历史新高，销售金额再创历史新高，逆周期调节逆周期调节仍可期待仍可期待 2019 年全国商品房销售保持韧性，成交金额接近 16 万亿，再创历史新高。但从趋势来看，热度有所回落，2019 年 12 月当月销售增速边际向下趋势愈发明显，一方面源于市场景气度回落，另一方面不排除头部房企在完成全年目标的情况下基于 2020 年销售预期的不确定性提前储备销售存余。2019 年四季度以来因城施策全面扩散，12 月全国首套房、二套房平均贷款利率近半年来首次下调，同时居民中长期贷款年末放量（12 月同比增长 57%），2020 年流动性和调控边际宽松对需求的呵护依然值得期待。我们认为 2020 年一二线同三四线城市的深度分化将进一步演绎，其中一二线城市自 17年起周期轧平，近三年销售维持相对低位，为后续需求释放的持续性予以支撑，与此同时，对流动性更为敏感；而三四线城市棚改调整压力大概率持续显现，叠加 2019 年拿地力度的收窄，我们认为自然需求的释放叠加供给力度的减弱都会导致销售回落。我们维持 2020年全国销售面积增速约-4.0%，销售额增速约为+0.9%的判断。商品房销售商品房销售 2019：年末成交和均价增速双双放缓年末成交和均价增速双双放缓 2019 年 1-12 月全国商品房销售面积为 17.16 亿平，累计同比下降 0.10%，增速较 1-11月下降 0.30 个百分点，增速较 2018 年同期下降 1.36 个百分点；其中，商品住宅销售面积为 15.01 亿平，累计同比增长 1.50%，增速较 1-11 月下降 0.13 个百分点，增速较 2018年同期下降 0.67 个百分点。2019 年 12 月全国商品房销售面积为 2.27 亿平，环比增长 44.71%，同比下降 1.72%；其中，商品住宅销售面积为 1.93 亿平，环比增长 41.44%，同比增长 0.64%。图表图表34：全国商品房销售面积累计值全国商品房销售面积累计值 图表图表35：全国商品房销售面积当月值全国商品房销售面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表36：全国商品住宅销售面积累计值全国商品住宅销售面积累计值 图表图表37：全国商品住宅销售面积当月值全国商品住宅销售面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -10%-5%0%5%10%15%20%25%05101520201420152016201720182019商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002019/052019/072019/092019/11当月商品房销售面积（万平，左轴）当月环比(右轴)当月同比(右轴)-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0246810121416201420152016201720182019商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002019/052019/072019/092019/11当月商品住宅销售面积（万平，左轴）当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020 年 01 月 20 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 14 2019 年 1-12 月全国商品房销售金额为 15.97 万亿元，累计同比增长 6.50%，增速较 1-11月下降 0.80 个百分点，增速较 2018 年同期下降 5.7 个百分点；其中，商品住宅销售金额为 13.94 万亿元，累计同比增长 10.32%，增速较 1-11 月下降 0.37 个百分点，增速较 2018年同期下降 4.33 个百分点。2019 年 12 月全国商品房销售金额为 2.07 万亿元，环比增长 42.02%，同比增长 1.24%；其中，商品住宅销售金额为 1.77 万亿元，环比增长 39.00%，同比增长 7.83%。图表图表38：全国商品房销售金额累计值全国商品房销售金额累计值 图表图表39：全国商品房销售金额当月值全国商品房销售金额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表40：全国商品住宅销售金额累计值全国商品住宅销售金额累计值 图表图表41：全国商品住宅销售金额当月值全国商品住宅销售金额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 现房角度，库存结束下行趋势，有所回升。2019 年 12 月末全国商品房待售面积 4.98 亿平，较 11 月末增加 600 万平。-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%024681012141618201420152016201720182019商品房销售额累计值（万亿，左轴）累计同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002019/052019/072019/092019/11商品房销售额当月值(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121416201420152016201720182019商品住宅销售额累计值（万亿，左轴）累计同比（右轴）-40%-30%-20%-1